无权无势的普通百姓如何使得自己的收益长期得到保障，如何结合自己的情况去规划自己的财务人生，已经成为我们不得不去考虑的问题，一个从刚毕业就开始有意识培养自己理财能力的人，和一个 50 岁才考虑养老金来源的人，最终财务状况完全是天地之别。财务自由是很多人，人生的终极目标。财富当然不是万能的，但是确实可以帮你实现很多人生梦想。
去年开了个群，效果还不错，去年入群 136 人，天南地北非洲、新加坡、澳门、HK,哪的人都有，中途退群者 3 人，过了群招募期后，还是有很多朋友中途想加进来，都被我拒了，因为是收费群，中途加进来存在一个公平性的问题。群里交流讨论的气氛也不错，很多人还是有些收获的，理财和独立思考能力有了不少提高，这让我感到很欣慰，因为群氛围不错，大家都要求保留，最后去年建的群也没取消，免费保留。
预计明年底拿到移民纸，明年我还有点时间，所以打算最后再建一次群，以后不会再建了，建群对我的最大收获就是理清了一些思路，通过群友也了解到一些常见的投资陷阱和心态，对一些行业的动态也有了更深的了解。
以上是引子，下面是今年新群的公告：群宗旨：交流传播投资观念，拓展传统的理财思维
群目标：让群成员获得真正实用的投资理财知识，而不再跟风盲从，争取年投资回报率，年均复合增长 15%以上。
（很多人觉得 15%的年收益率理财目标可能太低了，最近我看到腾讯联合第一财经网做的一个调查，60%的投资者今年是亏损的，20%持平，只有 20%的投资者收益为正，这 20%估计不到一半年收益率能达到 15%。不管市场好坏，如果都做到这点，过50年，收益就是2的10次方，复利是惊人的，03 年至今，我的复合收益远高于 15%，今年综合收益因为 H和楼市都有相当的涨幅，也比 15%高，之所以定在 15%，我认为按照巴菲特年均 25%的收益计算，很难超越，我也没兴趣挑战，15%是我认为普通人靠自己能够实现的比较靠谱的收益率，也不用太复杂的理论和太多的时间，只要有严格的纪律操作和正确心态）。
群规则：
1、按照课程安排，从 2011 年 1 月起，不定期的安排周末晚上 8：00-10:30 安排一次培训交流课（具体时间会提前几天在群里公告），一般是每月安排 2 次课程，直到课程全部上完，另外每月安排一晚定时在线答疑，平时在线时间虽然很难固定，但基本上还是经常在线的。
2、课程安排如下：1：心态建设类：成熟投资者应该具有的素质。（1 次课）
2：理论基础类：
普通大众可参与的投资项目简介和点评（2 次课）；
如何制定适合个人的理财计划（1 次课）；
资金运用概论(1 次课)；
中国房地产概率（1 次课）；从宏观经济政策和动向中发掘微观投资机会（1 次课）；人民币升值和通胀周期内会给普通投资者带来什么投资机会（1 次课）；
3：实战篇：
如何挑选商品房（2 次课）；
如何有效分析本地楼市（以深圳为例 1 次课）；
市场永远的热点-资源类股票分析(2 次课)；
上市公司财务分析（选股时应该关注的财务指标、快速分析财务指标 2 次课）；
如何选股（1 次课）；
打新和炒新（1 次课）；
股市短线交易趋势简介（2 次课）；
半年投资总结和规划（1 次课）。
课程我先罗列出来，具体课程顺序不是按此安排，全年大概 20 次课程左右，除了逢重大节日或者群主旅游度假之类外出，一般安排每月 2 次，1 年内结束。
3、课程交流形式：
以群内文字交流为主，课程结束后，群主会将课程相关资料发送群邮件或者群共享发给群成员，日常交流以群聊、非好友私聊或者邮件沟通为主。这个交流形式，在去年的群开始时，也有群友提吃过多人语音和聊天室之类的模式，但最终证明，群内交流的是最高效和满足大多数人需求的。
4.群成员可对重大投资（如购房、股票等）咨询群主意见，群主会尽量从自己的角度分析，请注意，仅仅是意见，对投资风险概不负责，群主也会实时公布的投资理财动向，供大家参考）。
5.入群年费 1500 元，入群后不再收取任何费用。（去年是 1000，今年为了响应 CPI，上涨 50%，收费我认为很正常，这个收费标准也不高，这个也就是 MBA 一天课的钱，天下没免费的午餐，免费的一般都存在陷阱，上一个群也有一些主动要求不在免费保留的群里待，愿意转到要缴费新群的，具体付费规则会在群内公布）。
6.、群会费从当年 1 月或入群一周内开始收取，来去自由，半年内退群，群年费可退一半（800），超过半年不予退还。
7、QQ 好友没加的必要，因为相加的人太多，群主也是个较保守的人，私人事情就不要打听了，我有老婆了，对什么网恋也没什么兴趣，呵呵。
8、群招募期从即日起到 12 月底，过了 12 月底，如果群未达到人数上限，可延长一个月的招募期，过了 1 月份，完全封闭，不再接受任何申请。
9、1 年后，群如何继续，到时候再议，入群后为方便交流和管理，请按分配的编号改名。
10、群主保留对群规则进行适当修改的权利，请申请入群的朋友仔细阅读群规则，考虑清楚并认可后再申请入群。
11、群号 127103695
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:31作者：手机专用帐户 回复日期：2010-12-12 12:57:59请问楼主，如何能使群友的收益的 15%以上呢？ 会推荐股票吗？另先咨询下，我有 60 万闲散资金，现阶段如何理财呢？没结婚，也还没房子。
谢谢
------------------------- 15%是我设定的一个适合普通投资者的理财目标，主要还是希望大家自己形成自己的核心理财观，不是说进群就能有 15%的收益，我又不是私募，股票我会把自己的动态，告诉大家，怎么选择，自己判断，投资这东西总是有风险，还要要靠自己，靠别人也靠不住。
我就从来不看任何所谓股评类的节目，也不信啥民间股神。
你的情况，我觉得还是买房吧，首套现在比较还有利率优惠，等政策一紧，啥都没了，成本只会越来越高。怎么选房，通读一遍帖子吧。
另外一种方式就是打新或者买基金，没什么经验，别学人炒股，别人赚的钱，都是你亏的。
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:33作者：深圳成就梦想 回复日期：2010-12-12 12:17:32
招招你好，前段时间我在布吉 买了 2 套 3 号线正地铁口的小户型，总价不算高，都是按揭的，出租的话，需要补几百块钱按揭款。目前来看，涨幅还可以。我的问题是：买了这两套房之后，手上就没有多少钱了，但还是想买套地铁口的房子（因为目前看，因为 3 号线地铁即将开通的缘故和布吉距离市区近的地里位置，以及自己住附近便于打理等等，还觉得有些上涨空间的，所以还是想出手一套），我自有的一套房子，已经升值 100%，还可以据此贷出 30 万左右，基准利率，请问用贷出的款去买一套投资可行吗？风险肯定有（一如美国的次贷危机，后果将不堪设想，可又担心错过这次机会），纠结中，望指点迷津，呵呵
---------------------------------- 我觉得你抵押买房的想法挺好，布吉交通改善后，房价还是有一定上涨空间的。
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:37作者：核桃_樱桃 567 回复日期：2010-12-12 20:55:23
招招大哥，我申请加入你的群。
顺便说一下，今晚要去见房东议价，深圳景田景城府两房的房子，均价要 2.45
景城府是小高层11或12楼高，容积率2.3，小区环境感觉还不错，离上班地点市中心近但小区不直接挨着马路因此十分安静。 只不过，小学学位非常差。
不知道会不会买在高点，马上要出门了，心慌慌的，又来看你的贴。
有一种英勇就义的气慨
-----------------------------------------
哈哈 签了没 如果学位好 那么好的地段 怎么会才不到 2.5 位置和环境都很好 刚需自住没啥太大风险
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:39
作者：ammmly 回复日期：2010-12-12 21:32:42
请问招招，入群程序是什么，先打款还是先加入群然后再打款？怎么核实身份和 QQ 号？
--------------------------
先申请入群吧，人数没满的情况下我都会通过，等人数差不多了，我会告诉大家具体细节的。
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:44
作者：sandy198112 回复日期：2010-12-13 09:55:27作者：招招是道 回复日期：2010-12-03 21:29:33
作者：sandy198112 回复日期：2010-12-03 13:01:52招招老师，这几天才看到你的贴子，相见恨晚。我是一个完全没有投资意识的人，可能和胆小有关吧，呵呵，怕输。
可是现在感觉通货膨胀越来越厉害了，真的要好好考虑一下投资了，所以想请您给点建议。我们一家三口，孩子两岁，现在在南山有套自住房，109 平，生活比较便利，市价 170万左右（我也没了解过，只是估算吧）。家庭年收入 70 万，现在有现金 130 万。我主要还是想再买套房，问题是：1。因为现在的房住的还可以，所以如果再买房的话，是为了自住，还是出于投资？因为如果是自住，一定要比现在的房好些，那么肯定就得 200-300 之间的房了，这样的话，是不是对于我们压力有点大？如果是投资呢，是不是就买个小房或者到关外买个大点的房，不用给自己太大压力就可以？2，现在的房是老公婚前买的，如果按我的名义再买，我估计银行查不到我已婚，可能可以按一套房标准，你认为呢？3。不管按几套房标准，你觉得是首付多些贷款年限短些，尽量减少利息好些还是说首付少些，贷款年限长些好？
非常希望得到您的指点，谢谢。
------------------------------------
1：你们家年收入 70W，按照年收入和房价比，10-12 以内都算正常，400W 以内的房子对你们没啥压力，买关内优质片区（福田景田、香蜜湖；南山前后海）。
2：银行婚姻查的不严，应该可以吧，但国土过户似乎现在查的很严。
3：越长越好，首付越低越好，这是常识，帖子里我说了多遍，不解释了，招招老师，周末去看了一下房。主要看了半岛城邦，南海玫瑰园，招商海月这三个楼。你觉得半岛这个楼怎么样，看了一套海景不错的高层，121 平，430 万，小区里有南外学校，你觉得这样的楼的价位怎么样？未来有升值的空间吗大吗？南海和招商海月楼盘有一定的年代，但是价位和半岛差不多。你觉得这三个楼盘哪个更值得出手？是现在就出手还是说可以等到明年三四月时再买会更好？期待你的指点。
----------------------------------------------- ----------------- 半岛已经过三万了吗，都快到 4W 了，涨的真快，如果是一线无敌海景，前面不会出现遮挡物的还是可以，你觉得价位又能承受，买来自住，长期投资风险可以用时间来抵御，价格差不多，当然买半岛，半岛后面还几期，价格只会越来越贵，最近那也快通地铁了吧。
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:51作者：心随浪飞 回复日期：2010-12-13 00:05:42赞下楼主，开群的点子不错。友情提醒下，小心成了 007让国家给捉起来了，中国的法律在这一块还是不健全的。
---------------------------- 呵呵，谢谢善意的提醒，大家仔细看看群规则和课程安排，这个我咨询过法律界的朋友，去年群里还有几个公安的公务员，呵呵，群不是股票群，不存在什么证券投资非法募集资金的问题，也不会分享啥收益，同样也不存在赔偿损失，更多的像理财网上交流会所的形式。就和大家上什么管理类课程交学费一样，朋友说，顶多也就是个税问题，个人所得税估计国税还没空理我。我明年还是有些时间，后年出去后也不会有精力搞了。
作者:招招是道 日期:2010-12-13 10:52
作者：慕容酷 回复日期：2010-12-13 09:58:07
加不起楼主的群，为什么不对西部打折呢？
------------------------------- 这个问题可以这么理解 为什么中心区供不应求的房子不对刚需打折 道理实际是一样的。呵呵
作者:招招是道 日期:2010-12-14 00:10
作者：秋天油菜花 回复日期：2010-12-13 13:03:12
楼主你好！
今天才看到你的贴子，相见恨晚呀，有钱时乱投资做事业亏本了，现在只有十来万，想在山东威海银滩买套海景房做投资，房价是 4000 左右，现在那里闲置的房很多，只有到暑假时人多点。好多房以卖就是没有人住。帮我看看会不会升值。
非常希望得到您的指点，谢谢。
-------------------------------------------
房子最终还是要从供需比去考虑 供应量太大 又没什么实质利好 威海银滩也不是什么旅游胜地 可以参考大亚湾投资的前景 就算涨 估计也涨不过威海好点地段的房子
作者:招招是道 日期:2010-12-14 00:16作者：42971065 回复日期：2010-12-13 16:53:16
招招老师想咨询,本人情况毕业4年多,重庆09年5月买入首套一小户型套内 45 平米(建面 55)户型的经典小两室(本户型不朝江),靠近某 985 重点大学(走路 15 分钟),小区临近嘉陵江有 2000 户,买入时价格为 24 万,当时比其他户型单位面积要贵700/平，目前价值40-45万左右.月供1400,(已装修可出租 1000 元现在主要是周末住，平时住两人都住单位),目前两人所有收入有点可怜的只有 5000 考虑到一套确实有点小，后悔买小了点。现在看到同小区有套清水二手房朝嘉陵江，可看江景套内 75 建面 90(小三室)价格60万,算下来套内 8000,建筑面积 7000,目前旁边不远新开盘小区套内 8500 左右,8 月还是 7000 左右.重庆现在房价涨幅度很快,因此很心动想赶快想尽办法买入改善,怕今后真的没机会换房子了,但是现在买入压力又非常大,因为又要读在职研究生,工资又不高，最关键的是新政策下很难凑齐首付款，因为要付 5 成，目前能酬到资金 6-7 万，我自己非常想买，个人觉得泡末不是很大，就算降价，大不了今后自己一家人住 75 平米的就够了，45 的就小了。招招老师觉得这个房子是否又有泡末的风险呢，按照租售比是乎太合理，本盘基本租售达到 40 了。因为我估计能租 1500-2000，犯愁啊！如何抉择呢？
1、换房子，便宜点马上卖掉刚装修好的自己的 45 平米小户，40 万马上就有人买（这种经典的户型有喊 56 万的主要是不想卖），然后买上 75 小三室
2、算二套以自己名义买首付需要 30 多万，20 年月供应2300、3、想办法以家属名义，弟弟或者父母买（可惜又是外地户口），首付 20 万，30 年月供 2600。
现在是想尽一切办法去凑 30 万的首付么？我都不知道怎么去凑这 30 万的首付，还是卖掉第一套？纠结。
怎么办呢？
----------------------------------------- 如果有办法 自然是第 3 种方式最好 收入会不断上升的才 2000 多的房贷 不要太纠结关键是你是否能在除了卖掉首套的情况外凑齐首付
首套我还是建议能买大点的 就别买太小的
作者:招招是道 日期:2010-12-14 13:39
其实我觉得自己蛮幸运，当初选择来深圳，这也是很多年轻人梦想中的乐园，深圳的整个发展史，毫无疑问在中国改革开放的过程中，深圳模式给其他城市的借鉴作用很大，08 年金融危机后，甚至之前一段时间，深圳经济发展都面临重大转型，因为地域和各种资源的的影响，深圳提出了 4 个难以为继，土地空间限制、能源和水资源短缺、人口膨胀压力、环境承载力，这些因素严重的制约了深圳的发展，尤其是土地，比亚迪汽车这种对地方政府诱惑很大的项目还要和惠州一起搞，那也没办法，地都没了。为什么我相当看好前海服务区的发展，因为这是深圳市的必然选择，只有大力发展服务业之类的第三产业，让资本和行业有效结合，才是未来 30 年引领深圳的方向已经是大势所趋，因为城市发展到一定规模，相对 GDP，聚集在区域内的资金是否能得到合理的疏导和实现有效增值才是这些资金所有者关心的问题，相对于制造业，服务业的低投入，高产出和创新机制，更容易汲取资金和解决就业。虽然我们对 ZF 在一些事情上的做法有些不满，但还是要相信地方 ZF 尤其是一线城市，还是有智慧的，还是希望当地经济能够持续健康发展，这个符合 ZF和大多数人的长远利益，深圳现在面临的问题，很多城市今后必然一样遇到，研究一个国家和一些区域的发展史你就会发现一些很有趣的现象，无非就是发展模式转移和探索的问题，。别的城市我不好说，深圳的情况和 HK 实际是很类似的，全面向 HK 学习，是最容易模仿也是成功几率最大的选择。
有人说深圳没落没什么机会了，我认为机会还是很多，前途光明。
很多人对当前地产调控的效果也很不满意，所谓史上最严的地产调控出台时，大部分都对楼市的走势偏向悲观，可是房价为什么还降不下来。我经常问为什么朋友认为政府非要把房价降下来，还要降到他买起来没有任何负担，然后非要和欧洲国家比，中国哪点比的过，比的过每年那么精英移民，能移民出去的都不傻吧，就算去国外投资也要门槛的，国外的房子很多人还是买不起，买的起的你能去住吗？好比A 股很多股票价格比 H 股高很多，大家还不是喜欢热炒，为什么不放开资本市场，把 A 股估值降下来，让大家投身国际市场，保护的难道是股民的利益，不见得吧，大家买垃圾股的时候怎么不骂，还一天到晚不断希望垃圾股希望涨停。中央 ZF 已经把话说的很明白了，抑制房地产过热区域楼市上涨过快的趋势。没说要大幅降房价。有部分国人不知道是因为阅历还是比较天真，不明白中国国情。ZF 其实也是要讲运营的，在中国搞政治就是做生意，做生意想做大来就更要讲政治。再说通俗点，我也恶人当到底，话说再难听点，因为有些人的理解力实在是不行，好比你是公司的职员，你能对公司薪酬一直很满意吗？除非你是老板或者掌握了足够的公司资源，大部分人对薪酬都是长期抱怨，房价也是一样，你去 HK、澳门做调查，不满意率绝对不比国内低。所谓欧洲高福利，确实够高，工人还整天罢工。所以还是老话，房价再高，还是有部分人能买，房价再便宜还是有人买不起，其中能把握机会的自然能赚钱，09 年房价开始反转，很多人还是说房价会继续跌，结果现在房价比 08 年调整后还高去一大截。
讲了那么多，估计又要被人骂死多头，其实了解我的人，或者说仔细看过我贴子的人，甚至群里面的人，都应该清楚，我是一个投资极其谨慎的人，尤其是在港股直通车上吃过大亏后，我几乎对很多事物都是抱着一种怀疑的角度去思考，07、08 年我觉得趋势不太对，抛售了手上大部分房产，中铝从最高价，跌去了 9 成，破净一大半我才敢买，尽管现在看来也很傻，因为如果留到现在价格会高不少，H 收益今年不错，A 股重仓民生还微套，被人说不懂中国 A 股，今年唯一的购房也是在年初前海服务区的消息几乎很明确，综合判断后再在前海购房。每次投资，只要是涉及金额比较多，我都如履薄冰，虽然我依然看好深圳楼市，手上的物业一套也舍不得卖，但也不会继续买了（限购真想买，还是有办法的）。
这个世上不会掉馅饼，人过一百形形色色，我接触到太多想不劳而获的，股市中亏钱多数是这些人，打新收益稳定，很多人嫌低，自己炒股又亏的一塌糊涂，天道酬勤，这句话，放在理财投资上也一样适用。我对深圳楼市或者整个城市产业规划的了解，难道不是一次次跑楼盘，一晚晚上各类政府网站搜集，一次次所谓公众咨询会问来的，我又不是啥半仙，不出门啥都知道。买创益时，我还专门跑去龙岗看公司，大部分人做不到吧。人性唯利是图，天生贪婪，我是相信这点的，随着阅历增长和接触的人越来越多，我已经很清楚，人是很难去改变的，尤其是成年人，我在帖子里说了很多遍，我一直在想弄明白也一直希望大家能弄明白一点，财富产生的道理，培养自己核心的理财价值观，不能光听别人说，包括也别信我说的，钱都是你自己的，别人说前面有钱，你就跑过去想捡，前面是金矿，自然皆大欢喜，万一前面是个坑呢，你也跳进去？很多人都是这么一蹶不振的，6000 点的时候，很多投行喊 10000 点不是白日梦，结果呢，确实是噩梦！
作者:招招是道 日期:2010-12-15 16:29
作者：自由鱼 56 回复日期：2010-12-15 10:16:55
招招你好。在 2010 年全年，zf 都在回避加息，同时不断提高银行的准备金率。这个行为说明，zf 不愿意通过减少息差，来减少货币的需求幻象。但 ZF 却不断提高银行的准备金率，减少了银行贷款的额度，同时增加了将来银行手里的现金。是不是 ZF 想通过提准让银行贷款慢慢退出由民间资金来接盘，等到银行退出得差不多时刺破房价等资产泡沫？LZ你怎么看。
----------------------------------
还是很多人不明白我昨天发贴中的一个道理，ZF 难道真的没能力把房价降下来吗？我毫不质疑 ZF 有那个能力，但他为什么要降？政府也是需要运营的，哪国政府希望把自己的房地产市场搞崩盘，你自己开公司也不愿意把自己整破产吧。房地产行业对政府来说，绝对是支柱性行业，不管 ZF承认与否，２００９年全国土地出让支出总额为１２３２７．１亿元，这还不算各种房地产税费和其他相关产业对政府财政收入的贡献，日本地产泡沫破灭，现在还没缓过来，难道我们 ZF 想重蹈日本覆辙？为什么不加息，不是说 ZF 要设套给 LBX，不要老是阴谋论去想 ZF，不加息主要原因还是中国目前的经济增长方式，主要还是靠投资拉动型的经济增长，为什么今年信贷 7.5W 亿，市场货币超发的状态严重，导致 CPI 高启，我估计明年紧锁政策也不会太严重，6-7W 亿的信贷还是有的，因为很多项目，尤其是地方投资性的基建项目，回报率都是很低的，你加息，让这些地方 ZF 还贷压力大增，这么高的 CPI 肯定是要加息，但加多少，怎么加？政府都很谨慎，还有那么多外贸企业在人民币升值的情况下，业绩已经不太理想，还有那么多海外热钱虎视眈眈，大幅加息，实现名义利率平衡的可能性很小，流动性过剩，负利率将是常态。
作者:招招是道 日期:2010-12-15 17:16作者：无穷尽的名字 回复日期：2010-12-15 14:36:53招招老师，你好！一直跟着看你的帖子，对你的理财能力很是钦佩。最近开始看房，十分迷茫，很希望得到你的指点，先谢谢了！先说说我们家的情况吧，我和老公都是普通的打工族，深户，上班地点分别在福田中心区和科技园，家庭每月的净收入一万多一点，每月的开销差不多 5000 左右，包括房租1300，最近刚生了小孩。
去年十月回老家（一县城），不知怎么鬼使神差地买了一套房子（算是我们当地最好的房子了，少有的电梯房，位置也很好），而且还是付的全款 30W 左右——看到你的帖子才知道不向银行贷款是多么傻啊，而且当时要是买在深圳就好了！深深地悔恨啊！：（现在那房子我们还没收房，估计房产证一时半会也下不来，据说涨了 5W 左右吧，没回去，也不太清楚。
我们目前的存款加能借到的钱，最多也就 40W，很想在深圳买一套小两房，起码解决孩子没有户外活动空间的这个问题。
这两天看了前海的房子，情况如下：1、心语雅园 62 平 120 万，东南向，有个空中花园，比较安静，2、阳光花地苑 62 平 128 万，小区很新，阳台朝着前海路
3、康乐村64平95万，差不多15年的楼龄，几乎没什么管理，人人都可以长驱直入，感觉很不安全其实以我们那么低的收入，每月月供在 3500 左右会轻松很多，这样的话，房子总价就得控制在 100 万左右，我今天还联系了坂田四季花城的中介，想着那里会不会好点，可是一打听才知道，花城里那种 64 平的电梯两房根本没有放盘的，就算有，最低也要 103 万了，而 74 平那种，总价都在 128W—145W 了！感觉真的觉得好心酸啊，不知道怎样才能在深圳安一个家，唉！
我想请教的是，
1、 以我们的经济情况，你觉得我们买总价不高于多少的房子比较合适呢？有时候我觉得咬咬牙，买了算了，因为真的不知道哪里还有便宜一些的房子，只怕以后涨得更加厉害，何况如今物价越来越高，可有时候，我又担心月供压力太大，生活质量会不会低到买水果都要犹豫，而且万一失业，那可就惨了啊！2、 如果可以，能否推荐一些楼盘呢. 我就想找个两房，有社区，孩子可以下去玩，交通便利的。
3、 老家的房子是放那儿等升值还是尽快卖掉好在深圳买房呢
非常恳切地盼望你的指教，再次谢谢了！
-----------------------------------------
前海附近还有很多大小区的，鼎太、阳光、星海，2W 左右也能淘到大社区的 2 房，如果 100W 肯定是很难了，家里那套压力过大，考虑卖掉吧，继续留着也能升值，但没金融杠杆，缩小了收益率。
作者:招招是道 日期:2010-12-16 14:34谈到房地产，核心问题在于土地，这好比大树的根，其次是资金，这好大树的肥料。今天，先从这根上谈起，抛开多空的争执，发掘事物的本源，说到土地，就离不开土地财政，很多人理解为土地财政就是传统意义上的卖地，实际远没那么简单。
前段时间，很多媒体热炒地方债，银行深受其害，估值大受影响，那到底什么是地方债？地方债有多少？为什么说房地产绑架了地方政府？我们来理性的探讨下，从另一个侧面，分析房地产行业的走势，这比毫无意义的争论房价涨跌似乎更有意义些，这样也能让大家明白房价这几年上涨的真正动力源自于哪。
地方融资平台的主体是各地的类似城投公司的经济体，从省、到市、到区县，全国上下充斥着大大小小的这类公司。
这些公司都是政府发起设立的，通过划拨当地政府的可控资产，包装出一个资产和现金流能达到融资标准的公司，以实现吸收各类资金为目的平台。这些资金的投向都是市政交通建设、公共事业、甚者包括保障房之类回报率极低的项目，实际也就是政府自己开公司当后台老板。设立城投公司的目的在于盘活地方资产、利用金融杠杆、满足投资需要。
问题在于，地方政府实际上是没有什么可包装资产的，国有企业资产目前由国资委控制，国企改革后，为了化解运营风险，确定垄断地位，这些企业大多都已经上市，地方政府没能力去动这块蛋糕，手里剩下最值钱的资产就是土地。
土地升值的潜力很大，通过土地作为抵押品融资还有一个好处就是比如一个地方政府控制了 1000 亩土地，比如我 1 年出让 100 亩，正常我只能每年收 100 亩土地的出让金，而我通过融资平台，能把这 1000 亩的钱都收了，但地还是我的，每年偿还的那些利息，和地价的升值幅度比，微不足道。
而且银行、信托公司、民间资金出于对政府的信任，也愿意向地方政府的这种融资平台提供资金，在他们看来，这种政府担保性质的借贷无疑有很高的安全性，从各地的情况看，地方政府热衷于搞土地整备搞拆迁，热钱远大于搞保障性住房，死人都不怕，排除万难也照拆照征，各地目前，由于土地导致的各类群体性事件，比例是最高的，原因很简单，有利可图，拆的越多，整备的越多，地方 ZF 的钱越多，本质上就是圈地，土改当年也是这么干，不过是反过来。
整个地方债的规模有多大，目前还没有官方的统计数据，有也是国家机密，外界普遍预计是 10W 亿。
。。。。。。待续。
作者:招招是道 日期:2010-12-16 14:41作者：gotao123 回复日期：2010-12-15 00:10:56
你就别扯了，
你推荐的中国中冶呢，人家不知道亏了多少，还有脸出来见人。
你就别扯了，
你推荐的中国中冶呢，人家不知道亏了多少，还有脸出来见人。
你就别扯了，
你推荐的中国中冶呢，人家不知道亏了多少，还有脸出来见人。
你就别扯了，
你推荐的中国中冶呢，人家不知道亏了多少，还有脸出来见人。
你就别扯了，
你推荐的中国中冶呢，人家不知道亏了多少，还有脸出来见人。
--------------------------------------
我推荐了那么多只股票，中冶是说过，但说的很清楚，中冶的优势在于资源，这些资源，要在未来几年后才能实现效益，股价那时才能有所体现，再说，我从来没说自己是股神之类的话，当年港股直通车被 JB 耍，一周涡轮亏 90%，我也亏过，我只是表达我的观点，不希望别人说啥信啥，没自己的判断力。我帖子里说的股票，尤其是我自己主要在做的H，还是绝大多数比较好吧，远胜恒指。
作者:招招是道 日期:2010-12-16 14:42
作者：syj323126 回复日期：2010-12-15 17:38:27
招招老师，你好！请教一个问题，我们在坂田有套小房子，不到 80P（贷款差不多 30W），靠近地铁 5 号线出口，目前房价在 1。4-1.5W之间，现在因为老公已回武汉发展，不知道是该把深圳这个小房子卖掉去武汉买一套中心点的，还是继续持有深圳这套，PS:不卖掉深圳这套，手上没钱去武汉买。
盼复，谢谢！
--------------------------------------- 等通了地铁后再卖吧，快了
作者:招招是道 日期:2010-12-16 14:45
作者：大le发表日期：2010-12-1610:34:00
可否推荐两到三个基金供我们作下参考呢？
-----------------------------
风险承受能力大的可以看看双喜 B，稳健的买沪深 300指数型，喜欢追名人的跟王亚伟。
作者:招招是道 日期:2010-12-16 16:26
群已经 100 多人 ，我本来以为要到月底才会满，估计很快了，直接申请就好，不用贴 QQ 号，免得被人利用。
作者:招招是道 日期:2010-12-17 17:54
继续昨天内容，关于地方债，媒体上曾经报道过一个实例，很有参考价值，我们来看看：
安徽某县级市，09 年城投公司发行了一次地方债，主要募集资金去向是当地的水利工程，其中主要的银行抵押物位于该县县城中学附近的一些土地，共 28 块宗地，该中学附近为该县房价最贵区域，大概 3000 多每平，而 08 年该区域的土地拍卖价为 80 万一亩，发行债券时估值是 100 多万一亩。
所谓水利投入，基本上就是无任何回报的肉包子打狗，为什么地方政府和银行敢这么干，就是因为双方都相信，土地能升值，而且通过各种手段，也确实能升值，典型的做法就是控制土地供应，因为土地是最基本的生产资料，尤其在中国这种经济高速增长，城市化进程不断加快的国家，经济越发达的地区，土地越紧张。
很多人想当然的认为政府很有钱，确实中央 ZF 很有钱，到了地方上就是两码事了，经济再好的地方，当地政府也不富裕，因为花钱的地方太多了。内地很多城市基本没实业，不靠卖地，经济发展就会停滞。我去一些城市，发现一个很奇怪的现象，很多城市喜欢在远离原城区的地方搞新区，经常去个不毛之地，当地人告诉我，未来这就是我们的 CBD 我的市政府。为什么会出现这种情况，我们撇看表面的规划原因不去看，本质上就是相对城区的土地，这些郊区的土地更容易被政府控制，政府也愿意投钱进去发展，一是能拉到地方经济增长，二是能通过大量廉价控制的储备土地去获取更多的资金。这种靠土地整备募集城建资金，靠城建资金，去扩大储备土地价值募集更多资金，就成了很多地方政府发展经济的惯用把戏。
作者:招招是道 日期:2010-12-17 17:57
作者：慕容酷 回复日期：2010-12-17 16:54:46招兄，请按顺序推荐一些经济方面从入门到进阶的书籍，可否？
--------------------- 帖子里我推荐过的
作者:招招是道 日期:2010-12-23 20:56作者：今天开始学习理财回复日期：2010-12-2014:59:56
招招兄，您好，上天涯网历史不久，无意中看到这个贴子，便被深深吸引住了。从第一页一直追看到最后一页，细细读来，感触良深。真的非常谢谢你这么真诚地与大家分亨你的投资理财的经验和理念。
我也不能脱俗,也有一个小小问题想请教一下您的看法和建议,当然,您在帖子里也反复强调各地和各人情况不一样.但我想请教一下您给我一点大方向和建议.
先说说我自已的情况:我 01 年毕业与老公去到广州,现广州有两套房,一套房是 90 年的商品房(现在市值 30 万),一套是2004年的商品房(市值约150万).07年跟着老公又来到了上海,在看着房价疯狂上涨之后,考虑到刚需,小孩读书,于 2009 年底在上海买了一套 70 平的小两房的学区房(当时买时约花费 150 万,现在市值约 185 万).现在手头有现金 30 万左右,上海的房子有贷款 90 万,家庭年收入税后 45 左右,我想把广州那套旧房子处理掉,然后换个 60 万的首期,想在上海再买个房,太老的老公房我也不想买,考虑到现在的政策,我们也得要包装一下才能是二套.可是看来看去,50%的首付,我也只有去临港新城买了, 现在那边主城区的房价 13000 左右,非主城区的约 9000.
麻烦招招兄给点意见,我应该怎么操作比较好啊,您怎么看待上海浦东临港新城的发展前途啊?
谢谢招招兄能抽空帮我解读一下,谢谢啊!!
--------------------------------------------- 对上海什么临港新城不熟悉，但你想卖广州老房子的想法是对的，基本没拆迁预期的话这种房子升值潜力不大，除非你想收租，你说的那个新区房价不高，从上海城市扩张的速度看，住房消费都是分梯度的，价格那个地方很有诱惑力，对很多刚需而言，价格的敏感性大于地域，还是可以考虑买入的。（以上分析仅限制于上海的郊区）
作者:招招是道 日期:2010-12-23 21:03作者：要不要当房奴啊 回复日期：2010-12-22 11:10:30
招招老师，你好！
看了您前面的帖子，觉得受益匪浅，在此请教一个买房方面的问题。已经纠结了二整天了，严重影响到工作和生活情绪，希望能得到您的指点。呵呵。
最近在武汉看中一个 04 年 161 平米的二手房，房价 123万，各项手续到位大概要花 135 万，比周边的新开发楼盘一平米要低一二千。房子已经装修好了，装修的很好，而且南北通透，阳光很好，中心地段，且 2012 年要通地铁，存在一定的升值潜力。
我的想法是很想买下自己居住，原因有四。
一是因为房子确实很好。地段、房型、装修都没的说，生活便利，而且离我们双方单位都近。
二来价格合适。这个房属于中心城区，比周边的小区已经低一二千了，贬值的可能性小。而且这样的地段，将来如果房价不大降，肯定我们将来买不到这样的房子。一步到位的话，将来父母过来住（我父母就我一个女儿，退休了肯定要到武汉来。我老公的父母是农村的，也很不容易，辛苦了一辈子，也想让他们跟着我们享享福。如果我老公父母过来，我们就跟我老公爸妈一起住，让我爸妈住之前我们买的房子或者这个房子都可以。就算将来他父母不是长期跟着我们，也很想将来能让他们过来享受下阳光房的感觉）。再者将来有小孩的话也很宽裕（小区有高档幼儿园，离重点小学中学也都不远），也免得现在买小房子将来又换折腾。这个房，小孩上大学之前，应该都很宽裕。有一个朋友，就是属于买了房又觉得小了想换大房的情况。
三来资金压力也不是很大。我跟我老公现金有 30 万，我父母也很支持，说如果买这个房，把老家的房处理一套，也有三四十万。剩下的办银行贷款，以我父母的名义买（因为之前的那套房在我们名下，没有贷款），如果贷款 12 年的话，相当于每月月供 6500 多。父母、还有我们一起供这套房，压力不算太大。
四是因为我们在武汉已经有一套房了，也在中心区，父母也还要四、五年才会退休到武汉来。所以这个房子目前我们先不会入住，可以先出租。
但是也很犹豫。一是担心房价跌。武汉房价现在太疯狂了。去年基本上还没几个上万的房子，现在中心区都是一万多一平米。二来担心房子不好出租。就算出租，现在武汉的租金行情跟房子总价比也不划算，估计应该是超过了您之前说的200到250的比例。每个月还要白交161块钱的物业费，虽然不高，呵呵。三是担心将来大户型的房屋不好出售。因为面积属于豪宅，后期的税费和契税比较高，办下来要 11万左右。四是房子总价比较高，这么大了，还在占用父母的钱，父母攒钱很不容易。虽然他们很愿意支持我们，但是还是很想能够靠自己的能力买。
而且我老公还觉得，这个房子从投资的角度来看不划算，投入太多，压力太大，而且将来不好出手（主要是后期税费太高）。在中心区买个小房子，成本小，单价贵是贵一些，但将来好出手。
而我就主要是从舒适生活，然后不贬值的基础上再增值的角度考虑。因为很希望，将来让家人，尤其是老人和孩子住的舒服些，包括等我们退休了，也能够在市中心的大房子里舒服的住着。如果说将来这个房子不好出手，那就把现在住的那个 120 平的房子卖掉，一起住那边舒服的房子。（但是离我们单位又远了些，现在住的房子我跟我老公走路都可以去上班。不过再一想，将来总要买车的吧，开车 10 分钟也就到单位了）反正现在价格便宜，160 平的房子相当于同地段 130 平的房子的价格，还装修了，我现在以这个价格买，将来再以 130 平米的房子一样的价格卖就好了啊。关键人享受了啊，更可以让父母和孩子享受到。人这一辈子，短短几十年，不超过自己能力范围的情况下，买个好房子住着，也是一种享受啊。
但是又觉得老公的买房投资理论也很有道理。而且就算跟老人和孩子一起住，130 平的也就够了。160 平有点太大了。
总之很纠结啊。希望招招老师能帮我们建议下。万分感谢！！
---------------------------------- 冲你写的那么详细，一定回答，呵呵。
你这房子适合自住和投资，因为你首先是买来自住的，自住对房价涨跌是最不敏感的，去年价低，你不是也没买，今年价高，那也是相对的，你自住的持有期是最好抵御波动风险的武器，07 年高位买房的，当初很多都悔的肠子都青了，现在还不是赚得盆满钵满，你要有自信能把握房价最低点再买入，很难很难，一个房子住 10 年，你还在乎现在的价格吗？你还认为现在是高位吗？这 10 年家庭从这个房子获得的不仅仅是金钱的收益估计还有更多的生活舒适性吧，这么说，不知道，你能明白吗
作者:招招是道 日期:2010-12-23 21:05
作者：lww1800 回复日期：2010-12-23 15:33:45
等了老师二年，现申请入群。
------------------------------------- 大家不用再申请了，群人数已经 160 多了，够了，不想加太多，管理起来麻烦。
作者:招招是道 日期:2010-12-23 21:07
作者：please23737 回复日期：2010-12-17 19:42:24
招招老师，你准备明年要移民了吗？
我记得，你以前说过，不喜欢去国外生活的啊 ？就连香港，都不是很愿意。
那么这次是什么原因，让你改变了这个想法呢？
--------------------------- 换个身份 不会妨碍太多 以后真有状况 也好应对 呵呵
发表评论 取消回复