100-房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实_第001节

房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

66 端午 88

判断依据，大部分 2，3 线城市税收收入的接近 4 成半由房地产行业提供，另有一成半由相关的建筑相关行业提供，金融行业提供两成半（和房地产相关行业关联吻合度极高），就是说：地方政府的税收收入 80%要有房地产相关产业链提供。所以任何阻碍影响税收收入的政策都将在实施时被大打折扣。

反观其它行业税收收入，即使可以增长，增加量也比较少，对总量影响有限，不足以支撑政府的刚性支出。

以上仅仅计算了房地产行业的地税口径收入，尚未计算土地出让收入（国土资源方面的收益），如果算上这个收入，地方政府的收入 8 成以上都由房地产相关产业链支撑，关于营业税转增值税的传闻结果，可能会改，但结果是不会降低实际税负率。

由上所述得出结论，不论是 1，2，3 线城市，房地产投资将依然是政府的主力投资方向，如果市场价格发生下滑，可以利用拆迁等多种手段刺激需求，我们要做的事情依然是等待一次小规模的下滑机会，继续逢低买入，看清大形势，顺势而为，不要做趋势的叛逆，因为趋势不会轻易转向，特别这个趋势已经延续的 10 年的前提下，你怎么能轻易判断未来 10 年它不会延续哪？趋势也绝不会掌控在 P 民手里。

作者:66 端午 88 日期:2011-01-29 22:45

税务局的真实数据。

作者:66 端午 88 日期:2011-01-29 23:10

所谓经济崩溃，就是经济体系颠覆，组成经济的诸元素全面失去联系，可影响到经济运行的税收，财政，货币调节工具全部失灵，经济陷入停顿，无法运行。

中国有这种可能吗？看到天涯论坛的诸多牛人，都在试图寻找这个一举成名的机会，通过蛛丝马迹，通过历史的事件，通过逻辑分析，力图把某些欠缺联系的单独事件转为自己的依据，大家不妨全面分析一下，目前的中国有这种可能吗？偶得出的结论是绝无可能，首先，中国不是一个传统意义上的市场经济，更不是传统意义上的计划经济。中国的经济发展不是建立在计划之上，更不是建立在市场需求之上，而是建立在国家意志之上的，谁都知道经济的本质政治，政治的基础是经济。这两者是相辅相成的核心要素。市场经济也许会出现崩溃，那是因为市场经济的核心基础是需求（更接近真实的需求），真实需求是完全市场经济无法回避的因果关系。中国是吗？不是的，中国的需求建立在两个基础之上，第一个是国家的需要，第二个才是真实的需要

。国家的经济份额是多少？按照我的计算，国家体系的运行能力和增值能力 2-3 倍于真实的需求一方的总量。国家意志主宰着经济主线，任何自以为是忽悠和预测经济崩溃的判断，都出于建立在真实需求的基础之上，不论是探讨 1929年的美国，还是 1990 年的日本都是这样，毫无新意。与其探讨民营经济和真实需求的崩溃，不如探讨国家需求是否存在崩溃的可能。

其次，我们探讨一下大家的感觉，总而言之，2006 年后，大家的最突出感觉是国进民退了。我们不要探讨出现这个结果的 1 万个原因，这么小的帖子，根本也放不下这么大的论题。我们只谈结果，国进民退后的环境是这个国进来后，行业利润在普遍提升，门槛在逐步抬高。这部分市场逐步成为国家需求的一部分，这就是事实，我国的真实需求的市场基础在逐步边缘化。影响力在逐步走低，只要控制好原料库存就不会出现 2008 年的所谓崩溃，在 2008 年的所谓崩溃中，由于国家需求部分不能主导经济运行，一旦外需下滑，真实需求就会将经济的缺陷短时快速放大，导致经济活动停摆。

2008 后的中国经济，到现在才运行了 3 年不到的时间，所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳，不再有 2007----2008 年的激进运行模式，都还在后怕哪。大规模囤货压库，那是极为少见的行为，通胀会失控吗？也没这个可能，通胀会继续存在，但也极难失控，我们今年和明年面对的最大问题是：钝刀割肉，绝不是什么所谓崩溃。

作者:66 端午 88 日期:2011-01-29 23:19

上海和重庆都是计划单列市，对于省一级的部门，不可能施行全省范围内的房产税试点，比如浙江的杭州，它就绝无可能试点一个房产税细则，最多是行政干预，对付行政干预，投资者会有诸多的回旋余地。不信等着看吧，重庆的结果绝不会让房价就此不动，如果继续上涨，等于试点失败。

如果下滑，将导致重庆经济全面下滑，是另一种失败。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-05 23:16中国的下滑极限最多回到计划经济时代，有什么好怕的。

事实上，我们的经济对内部分正滑向计划经济。最充足的证据就是喊空的人越来越多，可是经济数据并不支持这个观点，其中或许有部分统计因素在里面，绝对总量还是有相当部分是真实的，但谁占有这个数据是要研究的重点，真正的利润来源和新增份额大部分是计划体系内的部分，这部分带来的进展通常和平民阶层毫无关系，主要都是为税收，国家财政，国家投资，垄断行业所拥有，总篮子大了，你们的篮子里并没有什么新货色。

国家意志对经济的影响已经达到空前的规模，这个论点我在其它论坛上论证过，就是 M2 的增量主要是把民营的资本从实业领域挤出，而这种溢出效应导致了资产价格的大幅飙升，因为民营资金逐利的特性，喜欢短平快的项目，而国内短平快的项目目前已经饱和，长期投资的风险另民营资本望而却步，国家在几次三番启动这些项目力图拉动民企进入失败后，只能自己跳出来做这些项目，结果必然是需要大量的新增投资来驱动，民营资本只有两条路可走，第一条：稀释自己的资本加入这场豪赌。第二条：逃离长期投资领域，形成二元化分立的博弈资金群。目前看来民营资本选择了第二条。

既然在 2008 年后，民营资本已经选择了第二条路线，那么未来就变的清晰起来，就是主流经济的计划性特征将越来越明显。他们将主宰小范围的，可控的，边缘化的波动。

而中国的主流经济将沿着国家利益为主线的方向缓步攀升。如果民营资本在几轮折腾后，无法对冲货币的兑水，将逐步被边缘化，直到丧失局部市场的控制能力。

此时，中国将返回计划经济的起点。如果在若干次神来之笔一样的惊心动魄的翻云覆雨后，博弈性资本攫取了更多的波动性利润，并大量侵蚀计划体系的财富，中国的计划经济回潮被强烈阻击，两种目的性非常强的资金最终达成平衡，这算是最佳结局。如果计划体系资金一败涂地，则会造成中国经济崩溃，这种可能性基本没有，这种可能是：中国完全放开各种金融管制，在国内外流动性的夹击中，才会最终出现这种可能。

所以，我判断中国 1-2 年内的走势就是钝刀割肉，逐步挤压民营资本的流动性，但不会一刀致命，房价也是这种走势，涨-----不会涨的多，最多达到名义 CPI，连真实的 CPI都超不过。股市的走势也是这样，涨跌均难。实业投资更是这样，赚钱容易，想赚超越 CPI 的快钱，没戏。

至于房产投资的问题，我坚信：持有房产仍是目前最佳的防御手段，但防御效果，要看你手里东西的成本，费用，现金流，稀缺性综合研判。

买房将更加困难，主要是受到收益率太低的约束。至于房价会跌吗？这个大家放心好了，没有可能大幅下滑，目前市场需要的是急速缩量的过程，连续缩半年最好，这将导致国家税收陷入瘫痪，地方财政入不敷出，地产商的资金链断裂将导致银行抵押品大幅缩水，核心资本能不能对冲抵押品的估值下滑。先看计划体系的资金能不能承受这种压力，我给大家的建议是：买方进入观望期，长期持有方着力拉高房租，提高长期受益的现金流量。等待局势明朗后再行操作。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-06 11:43

很多人都对 2008 年底的经济短期失控耿耿于怀，认为那是一次崩溃，现在回头看看也不过如此，在 2004 年短期调控后，中国缓慢积累的超发货币面对国内持续加码的调控措施和外盘崩溃的一次合力作用，当时由于长期的经济快速发展带给企业的预期，企业库存和产品积压尽在高位，房价的连续上扬也需要一个快速的回落整理来夯实上涨的成果（事实上房价在 07 年 10 月后即开始调整，对应股市的房地产行业指数也提前大盘指数 4 个多月开始筑顶），资本市场其实已经给了经济基本面一个很长时间和很明确的预判，从2008 年 2 月后即开始连绵下滑，房屋买卖成交量也陷入低迷（成交量下滑了 5 成以上），2008 年 9-12 月的突然失控，与其说是突然一击（对于管理层来说），不如说仅仅是业内人士兑现预测而已。失控的同时也就宣布底部来临，不但股市和房价到了重要的底部，经济也从断崖下滑后，进入了缓慢的筑底阶段，资本市场往往会先行启动，实体经济则在徘徊数月后(主要是消减高价库存和产成品的过程），自 09 年 5，6 月后也进入复苏阶段。

我们目前面临的调控，我认为是正常和符合规律的，目前欧美为代表的外需市场都在进行刺激，我们理应利用这个时机进行反向操作，大力回收流动性，夯实发展的基础。而不是像现在这样搞出若干个所谓什么高铁，什么水利计划，什么核电计划，管理层正在引导大家犯错误，也许是无心的，也许是有意的。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-06 12:14

房产这个东西，区域性和功能性是其最核心的要素，房地产在建成前对经济发展有巨大的促进作用，在建成后则成为财富的储值手段，在建成前是政府部门的收入利器，建成后则成为分享政府收入的寄生虫，目前政府部门讨厌的是后者，力图通过征收持有税来摆脱这个寄生虫，P 民的理想当然是少盖房，我有房，我有只赚不亏的房，这和政府的预期绝对是南辕北辙，构成了博弈的关系。

知己知彼才能洞察博弈方的意图，先彼动而先动，及彼动而我先至，相信在中国这种投资环境及其恶劣环境下九死一生的投机资金已经找到如何应对的手段，这就是主动大幅缩减成交量，降低房地产对中国经济的输血量，目前这种走势已经比较明朗，在 1 月底到目前，各个可供参照的城市样本销售量分别萎缩了 80%左右。如果以这个成交量来计算，180 个工作日内，将导致财政和税收陷入泥沼，同时将房地产相关行业（能源，运输，金属非金属，汽车制造，纺织，建材，建筑，家电，广告，装潢)统统拉入低谷。180 个工作日，对于国内大型地产商来说，资金链不会断裂，对于政府来说，很难熬。

至于地方政府的对策，很简单，就是你不买房，我就在政策允许范围内制造需求，重要特征就是旧城改造，以商业地产补贴住宅需求。这构成了商业地产绝佳的逢高获利了解时机。因为，在未来营销手段革命中，垂直销售和虚拟销售将挤占相当份额的传统零售份额，持有零售商铺的风险正在逐步加大，地方政府正在大规模的制造过剩的零售能力，同时一部分不了解商业地产的资金也在把投资重点由住宅转向商业物业，这种合力将导致今年的商业物业投资大幅提升，无疑会助涨其价格水平，逢高卖出部分高估的商业物业将是今年的重中之重。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-06 13:28多头还用战斗吗？多头只是坐山观虎斗而已，谁最危险：拿了地的，正在盖房子的，盖了房子没卖出去的（地产商）。

谁更危险：就是持有这些未完成商品的股份持有人（上市公司股东和银行股东）。谁最危险：当然是经济的承载体，国家体系。房地产一旦销售成功，就脱离了险境，即使将来洪水一片，被卷走的也是洪水自己和浮萍。

多头成功的将开发商和国家体系剥离，让国家站到空方一边。国家站到空方一测，意味着国家将失去资金支持，意味着国家要自己拿钱补贴空方，这样一来必然导致开发资金陷入短缺，如果国家强行开建大量廉租廉价房，就势必以货币价值补贴民生，资金可涌入民生领域获取差价。如果国家量力而行，缓步解决民生问题，就会导致库存房产成为短期稀缺资源，多头有从容的进退时机。

说一千道一万，按照你们说的那样会崩溃，当然也就没人再盖房子了，由国家解决住房的历史你们也看得到，上世纪 90 年代前，谁有可能拿到房子，体制内人士和官僚阶层，以前这些人能拿到住房，现在商品化了，人家还是能拿到，将来返回计划经济，还是这些人能拿到，原来拿不到的不论过去现在将来，拿不到就是拿不到，解决住房是成为这些人的一份子，而不是让这些人放弃住房给你。不要认为谁就会缺心眼，成本 1 万的房子，5 千卖给你，这样算起来它会亏50%，它抵押给银行都是溢价的，大不了甩给银行了事，最多亏个 20-30%，遍地烂尾楼才是符合逻辑的崩溃结局，绝不是房价便宜的人人都买得起。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-06 14:02

照楼主的意思，过去现在将来，体制内人士和官僚阶层

是永远的骑在人民头上了？呵呵，可笑。

大清朝你是满族八旗的子民。民国你是国民党的子民，现在你是中华人民共和国的子民。这有什么可笑，P 民不认命，就不要做 P 民，赶快国考去。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-07 11:26

春节过后，基础粮食价格将加速上扬，证券市场农业股应该有所反应，房价依然会维持高位震荡，销售量急剧下滑，同时：各个 1，2，3 线城市旧城改造将会大大加速，囤积有该类房产的投资人可获得巨大收益。在房屋租赁市场上，房租涨幅将不低于去年，商铺出租率将显著下滑。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-07 13:46看到很多帖子是在说要：回归体制内。感到很可笑，体制内一直就是最佳选择，在我考大学那年就知道，上个世纪80 年代，考大学的唯一理由就是进入国家体系。那会升学率很低，不到 3%。以后听说升学率提高了，高到 60%，进大学就可获得进入国家体系显然已经无法提供这个比例了，那么就再来进行一次考试吧。

所谓：中国私营经济的黄金十年已经彻底离我们远去，1997---2006 年是曾经有过的黄金 10 年，这个十年分流了很大一部分想进入体系内的人，十年过去了。目前的现实，大家只能进入体系才能有尊严的生活，因为直到目前为止，我发现私营提供的机会只是生存的机会，而不是提供足够比例越级（以财富换取社会权利）的发展机会。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-07 14:15关于中国崩溃这种议题，在没有天涯前，就经常通过各种渠道进入我的耳朵，开始时外国人在说，近几年，国外说的好像不是太刺耳了，国内确越来越甚嚣尘上，听从这种论调的悲观主义者，也包括我很多早期的合作伙伴，业务往来伙伴，朋友，他们在 2000 年左右就积累了足够的财富，当然也许有灰色成份的因素，过早的离开了中国，结果证明了他们的先知先觉是错了的，在 2008 年后，他们又纷纷加入回国二次创业的潮流，尽管现在的他们已经无法和当年叱咤风雨的气概相提并论，尽管已经无法在实业一线做出翻云覆雨的商业成就，即使如此，目前国内提供的机会也比在国外空守豪宅好的多。

所谓长期预测，我坚定的认为纯属忽悠，只是那些没有机会又不善于寻找机会，甚至失去梦想的人，他们是不善于忍耐，不能等待，毫无韧性的人，他们是崩溃论的坚定支持者。这个国家有我的一份，也有你的一份，尽管这份不在我们的掌握之中，但必定是属于我们自己的。我们需要拿出 120分的精神，把属于我们的这份发展机会拿回来，我坚信这一天总会到来的。机会都是创造出来的，我希望通过我的论述，尽快帮助一些不懂经济，或者钻进理论出不来的人，迅速的，果断的加入到真实的经济波动中，大家一起努力，要回我们的权利，争取我们的权利，我们的手段是纯粹经济手段，既不违法，也不违宪，既不反党，也爱中国，这是一种趋势，一种以经济基础带动高层建筑的有效手段，逐步侵蚀禁锢我们的镣铐，让腐朽的体系不可遏止的消散于无形，这就是经济的力量。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-07 14:58

外资不会跑，因为外资的背景是国家之间的博弈，他们比 P 民资金和国家资金之间的博弈更有优势，很显然，有钱赚的市场，没有资金会撤离。P 民的资金有靠山吗？说实在的，真的没有，他们的靠山就是市场经济，当我们的主流经济越来越计划时，他们也就失去了靠山，当然，可以依靠灰色领域寻找靠山，权利寻租，权钱交换，但这些方式都是有原罪的，而且这样的运作成本也非常高，到头来不会形成真正的核心竞争力。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-07 15:14错误的对策总会产生错误的结果，尽管错误在总体上是无法体现的，这是因为错误的结果总会通过一部分人反应出来，这部分人通常是弱势群体，因为他们的呼声最小，也就无法通过合法的渠道在社会博弈场上形成有效的反制议题。

我坚信，P 民掌握的资源和资金，绝对不是主流体系内的资金，也不会对体系的主流资金造成颠覆性的打击，但是可以用敲牛皮糖的办法逐步的去侵蚀它，消弱它，分散它，从而降低它整体的使用效率。

通观 2010 年的全年，尽显 P 民游资展开对主流资金漂亮的游击战阻击，从一月份开始的粮食小品种，到年中的白银+黄金组合，再到年底股市对资源的突击，再到 2-3 月，11-12 月对房价的炒作，都使主流资金疲于应付。2011 年，则是战役由小变大的过程，这是因为：主流经济体系中，主流资金对民资的挤出效应越大，参与游资的民企资金就越多，计划经济的成份越大，留给民营体系的实体规模就越小，他们只能参与这场你死我活的阻击。

下面，先做一个实际的商业兵棋推演。这就今年 P 民游资即将对主流资金发起的第一次阻击。在 2011 年初，国家强力打压了房地产投资市场，将导致游资从中长线战场退出（甚至只要停止进入），就将大大加强游资的力量。他们会集中于短线产品市场进行肉搏，显而易见：今年的干旱将提供给大量短线游资以充分的市场空间想象力和炒作时间。我预测，年后，战役很可能就将快速展开，做个记号：目前超市促销的大米价格为：2.15 元，成功炒作的目的将导致该价格在 5 月份达到 3.15 元以上。如果夏粮大幅减产，将构成游资的短线出货时机。游资的目的在于围点打援，在运动和交易中消耗主流资金。逼迫退出其预设投资标的（主流资金挤占了过量的优良投资标的），把主流资金耗散在回收期漫长，收益率低下的农业项目上，这无疑是正确的战略选择，利于国家将有效资金投入民生领域，停止和民企争夺投资标的。房产调控提供了足够的炒作资金，天气因素提供了良好的炒作理由，通胀的环境提供了良好的炒作背景，广大 P 民，现在就是最佳的买入节点。一家买上几百一千斤，宁可坏掉一半，让未来的米价长期稳定，在此一举。跨市场配合手段就是全力停止房产交易，既不买入也不卖出，停止向主流资金供血。游资怕主流资金看到吗？不怕，国家提前采取行动最好，游资不用搏命就起到同样的效果，何乐而不为哪？这位看客说了，国家明令禁止串谋涨价，呵呵，这点不用担心，根本都不用串谋，这是所有人的预期。大家看看游资提前入仓的品种，酒精类产品，其核心直指基础粮食，如果有超出粮食涨幅的溢价，酒精类产品无疑是效率最高的，相当于做了粮食涨价的现实期货。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-07 16:35游资触碰的领域均为：前期主流资金放弃的不重视的，或者无法控制的领域，均可绑架最底层 P 民，踏他一脚会出声，来影响管控主流资金流向，在主流资金扎堆聚集之地，绝难看到游资的身影，游资的战术就是游击，阻击，侧击，绝不正面迎战，绝不会让你围困聚歼，由此决定了游资的特点就是多点出击，速度取胜，不打没有理由的阻击。他们比主流资金更灵活，更懂的市场运行趋势。

市场反向运转的节点在于主流资金开始奉命进入，此时通常价格已至高位，利好兑现，才是反向运行的顶部，主流资金通常会充当游资的对手盘。黄雀通常由外资扮演，所以炒作时应该提前分析国际市场价格走势和国外可供进口商品的数量。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-08 16:41

我指的是房地产的防御功能，任何财富的承载物都是房产，这个没有什么可以怀疑的，防御的效果则要看你的成本，2000 年的房产比现在的要强，现在有机会吗？一定有的，但你不一定买得到，甚至有，你也不敢买。至于房产现在的价格是否安全，要看货币未来的走势，你怎么就能肯定：货币未来就不存在增发的可能，甚至滥发的可能哪？房产的投资周期跨越若干个经济周期，从过去的历史来看，不论古今中外，每一轮刺激经济的结果都会导致货币贬值，从来没有出现过经济越发展，货币越昂贵的先例。房价越高，需要的资金量也越大，并不是你最终保留的资产量大，而是需要更多的短线资金炒作，将炒作利润固化在你保留的房产上，比如：如果存在短炒机会，买 5 套，抛 4 套，从而使你保留的一套处于安全边界内（以炒作利润补贴持有成本）。

房地产投资的高估时代结束需要两个条件，第一个是城市化进程结束。标志着供需关系逆转。第二个条件是中国找到替代房地产的另外一具发动机，这标志着即使经济发展，房地产行业也不是增值最快的行业，财富的存钱罐将由其它储值资产分流。以上两个条件均不具备的前提下，妄谈房地产的核心资产本质，是极端愚蠢的。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-08 16:56%2000 年的贷款政策是什么？首付一成，贷款利率的 85折，当年如果你有 50 万，可以轻松买下北京 200 平二环内的房产一套。首付 10 万足够，其余 40 万，你可以当作银行低息贷给你的启动资金，随便找个还不饱和的行业去创业，赶上 1997-2006 年的创业黄金时期，每年资金翻一番不算很难。把每年赚的一部分继续加投房地产，赚得多时，就一把付清，赚的少则使用杠杆工具。交房后就转成固定资产出租，现在的价格：出租回报率也许只有 2%，你别忘了 10 年前房产的价格，那会的房子回报率基本都超过 10%甚至 15%以上了。也许，你在 07 年前细细一算，靠，还不如不买房子，都投在实业上赚的多。可惜，现在一算，你又会发现，靠，还不如当时都买成房子。呵呵，其实，这都是事后诸葛的结果，资产均衡配置，才会对冲各种经济周期带来的行业波动，没有谁可以称自己是保罗，但一定要把资产均衡的配置在有真实收益的资产上。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-08 18:37农业投机必须选择在粮食安全失控时的一种短期投机行为，绝不能作为长期的投资趋势，这种机会的存在是一次性的估值到位，一旦粮价在高位稳定后，必然推动所有粘连产业涨价，最终达到平衡，这时，农业又会成为食之无味弃之可惜的鸡肋行业，靠传统农业是无法做大和跟进财富急剧扩张的。因为农业对于中国政治来说，必须处于管控之下，必须处于稳定之中的地位所决定的。它不会提供给给大量新增资金以过高的利润和持续的盈利增长率。新农业倒是有些机会，但是门槛非常非常高，没有足够的科研和财政补贴，根本就熬不出技术成熟期和市场培育阶段。

国外缺粮，对中国会有影响，但影响不会很大，中国缺粮，将是世界的灾难。

关于房价近期的走势，我的预测就是大幅缩量相当一段时间，价格不会跌多少，甚至连跌都不会跌。房产税------征收成本会异常之高。不信走着看吧，对于一项征收成本高，征收效率差，征收后对经济有重大负面影响的税收，又天生存在法理依据的税收，我持悲观的态度。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-09 09:47

粮食现货市场已经出现异动，期货市场同步跟进，证券市场受到预期刺激 ，出现领先涨势。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-09 11:55本年度预期货币贬值率：10%，目前获得贷款的成本为：1.1 倍基础利率 6.6%*1.1=7.26 %，金融系统仍然在补贴贷款方，拐点未到，会出现放贷规模扩大的冲动，因为：中间差越小，就需要越大规模的贷款，来扩大补贴总量的规模效应。管理层会继续压制贷款总量，缩减风险规模。直到补贴出现拐点。所以：今年将是一个顿刀割肉的走势。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-09 18:17

在通胀预期强烈的前提下，希望房价回跌，无疑是痴人说梦，通胀会通过房租水平的快速拉高体现出其优越于黄金的溢价。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-09 21:43

刚看到新政策，国家提高粮食收购价格 10%，来和游资争夺储量权，这种做法可视为提高游资成本的一种手段，国家真实的意图是，依靠进口增加储备，提高收储价格提高游资的成本，双向挤压投机利润。结合上月胡主席在美以现货溢价 8%进口大量豆类的情况结合分析，中央对粮价的上涨已经采取了措施和应对，现在应该紧盯国际粮价，主要是泰国和越南的晚稻价格走势，如果不出现上涨，中国粮价就不会失控，否则，国家提高的 10%收购价格，不会对游资成本构成压力。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-09 23:52

今日得到的最新房屋出租价格，证实了对通胀的最悲观预测，房租大涨 25%左右，虽然新增房源较多，出租率也并未大幅提高，房租涨幅仍然超出预期，房主大多只肯小幅折让，没有超过 10%的折让可能。而要价基本比去年同期大幅抬升了三分之一左右。比如：辛甸花园，这个没产权的小区，位置一般，设施还不错，一室一厅房租金竟然已经涨至 1200元，去年租金只有 800 元。彼岸新都，二室二厅租金高达 2800元，去年仅仅 2000 元。国华经典：三室两厅租金 4500 元，去年只有 3300 元。这些小区并不是高档小区，都是我历年用于租金分析的数据样本。预计本城市房租将在两年后脱离估值体系，因为主城区正在广泛开建大规模的旧城改造工程，届时拉低房租的各种福利房和旧房将基本被拆迁一空，想住便宜点的房子，要么搬到距离主城 10 公里以外的偏远位置，要么只能选择合租。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 00:01如果物价以预期 1 月 CPI：5.5%（+-0.1）的数据飞涨，加上新增的粮价超额预期，下次加息将在一个月后继续祭出，最合理的时间大约是 3 月 10-12 日。很可能会同时一次拉高存准率 1 个百分点，而不是预期的 0.5。这样，今年的加息预期应该基本顶到加息的上限 5 次。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 01:02

楼上你说错了，游资的目的就是利用粮食等问题消耗主流资金，只有主流资金捉襟见肘之时，土地财政才能玩下去。

粮食肯定够吃，粮食价格肯定要涨，不涨就不够吃。粮价涨了够吃了，游资赚到钱了，主流资金去修水库了（当然绝不是用卖土地收益的 10%去修），游资才会翻身杀回房市。所谓回调目标是 30%，那是谁的预期？是 P 民的，还是主力的，跌 30%如果是开发商的预期，那么马上就会出现停工。如果是 P 民的预期，P 民有多少子弹？跌 30%，P 民就能接住吗？如果是投资房产阶层的预期，跌 70%不是更好吗？决定房价的底线不是人，是钱。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 11:07

关于旧城改造对于房租的影响，有个非常明显的例子可以说一下：文华园在改造前，其旧楼的出租价格为：60 平房改房，前年出租价格为 1400 元左右，现在改造后，60 平的置换面积大约为78平。现在82平的租金水平为：3200---3500 元/套不等，即使可以小幅折扣后，也不会低于3000 元。这就是旧城改造对房租的影响，你先看一下估值对比，60 平的房改房买入价格基本可以估算为：2-5 万/套，所以他肯便宜出租。在估值一次到位后，该处旧房的转让价格大约为：9000-10000 元。貌似出租回报极低：中值为 2.5%左右，实际回报：40-50%。如果按照现在的回报：中值为，2.5%左右，他实际回报（算上装修，置换的其它成本）也高达：20%以上。这就是房产获得持有的实际回报，等待房产涨价，然后按照貌似极低出租回报率获得实际高溢价房租。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 11:42崩溃是不会出现的，从以上分析即可得出结论，国家自己不想崩溃，那么就绝对不会崩溃。大型波动都是很好的投机机会，但今年，这种念头您就自行了断了吧，今年国家调控的步伐非常快，幅度非常小，就像一把钝刀，哪里有苗头就冲上去一锉刀给磨了去，就是我说的钝刀割肉过程，磨光你的锐气，考验你的韧性和忍耐力，除了粮食有一波机会外，其它领域不会有大机会。如果您有房产投资，那么就努力拉高房租，积极准备现金流，其它貌似都是虚幻一枪的可能性居大。这种经济态势最利于什么行业，特别是 P 民可以参与的？物流终端+可以依赖政府采购的技术垄断行业，这点亮色也绝不是您马上可以介入的，他们都熬了很长时间了，只是熬出了机会而已，其它行业会被成本提升和市场占有率之间的纠结磨的鲜血淋漓。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 11:55

人权的基础是民生，国家在 30 年来的民生投入严重不足，民生的投入不足是游资屡屡可以在民生领域获得斩获的唯一理由，经常会看到这样的文字：出生出不起，生个孩子2 万起，学校上不起，读所学校 5 万起，生病生不起，一次感冒一万起，住房住不起，一套房子百万起，连死都死不起，埋人一隅十万起。这些民生领域本来就应该是政府为主导的，百姓的投入只能为辅，结果都被商业化，既而成为捞取垄断利润的领域，畸形的市场必然产生畸形的市场规律，畸形的市场规律必然导致畸形的市场交易行为，畸形的市场行为必然导致畸形的市场价格，而畸形的市场价格造就畸形的人性。

所以，现在的人多么变态无耻都是正常的 ，这是必然的结果。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 12:16

失控是个伪命题，目前国有经济对经济整体的控制力已经强化到无以复加的程度，你该先看看我前面的解释。游资目前只有造势的能力，也绝不会玩到不可控的程度，游资的目标仅限于通过威慑获利，因为多年积累的实业资金已经被国进民退挤出了实体经济，无法跟进目前的财富正向增长圈（国家主导的刺激政策所带来的财富增值），只能透过这种手段获取保值，至于外部影响：在人民币自由兑换前可视作影响因素的一部分，而不是决定因素。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 12:58

可以实施试点的无非是几个财政单独核算的地区：四个直辖市，几个计划单列市。规模不会很大，影响不会很大，我今年的预测就是：房产税由空转实，但不会真正开征。比如重庆和上海，仅仅各只有一套的缴税记录来给大家做指引，估计也是管理层自己搞的，否则搞出来这么个四不像的税收不是丢人吗。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 16:07中国人有过年回家的习惯，连我移民北美的同学朋友，大部分只要经济上可以承受，一般春节也会回国。国内就更是这样，在北京上海发展的济南人一样回到济南过春节，济南这样的中型城市更是这样，过年时很多父母不在济南的人都会选择回家过年，连不够用的车位都够用了。

拉高房租，不是把城市人口往农村赶，而是挤压他们向雇佣单位要求提高劳动报酬，这和拉高粮价异曲同工。中国很多低端加工行业都是建立在剥削劳工工资上的血汗工厂，中央要求下一个五年计划将产业向高端转移，高端不是空喊出来的，而是要有真实的效益支撑，产生的效益要真实的向人工成本倾斜，这是大势所趋。做任何事情一定要站在足够高的战略高度上去思维，不是简单的掠夺。

央行连续 30 年超发货币和 P 民们商量了吗？中央把刺激政策着力于央企和 P 民商量了吗？政府高价卖地低价收地和 P 民们商量了吗？有些官员搞权钱交易中饱私囊和 P 民们商量了吗？垄断企业提价和 P 民商量了吗？有了这些没商量，拉高房租也没什么好商量的。谁低价出租房屋那是在学雷锋，如果房价不涨，谁再去学雷锋，那绝对是雷锋标兵。利益链条和成本压力都是这样传递的，从最高端向最低端转移，如果各位看客发现链条到了你这里传不下去了，那你绝对是最底层，那么就像那位问我手里有几万存款该怎么办的兄弟一样，好好检讨一下为什么链条到了自己这环就断了哪？人无远虑必有近忧，不要事到了你身上再去考虑怎么这么难，努力不去做最后一环是人生努力的最基本要求。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 16:30

我们再来探讨一下房价和房租的关系，一般条件下，如果房价上涨迅速，那么房租上涨的趋势就会被弱化，因为房价上涨时，刺激资金买入新房，利润主要体现在资产升值上，对房租的要求则不高。当房价停止上涨，那么资金就不会追逐新房买入，此时手里拿了房子的人，则会好好想想如何变现资产，最好的办法当然是卖出房产，但是卖的出去吗？如果房价不涨，是不会有人去接受你的房子。于是另外一个出路是选择长期出租。这时才会去考虑出租收益比的问题。你们会发现这个市场有一个非常有意思的现象，就是涨价快的房子租金水平低，不涨价的房子，出租收益比高，就像商铺租金高，但转手率低是一样的道理。

如果房地产市场陷入低迷，那么供应量也会相应减少，地方政府依靠高价卖地补贴廉租房的如意算盘就会被打破，廉租房从何而来哪？地方政府会用其它税收来保廉租房吗?这个问题问的非常幼稚。你们自己已经知道答案了，我也就不说了。事实上，房地产，专指住宅来说，09 年以后买入的现在还在风险区域，这部分占总房产存量总额有多少？不足5%。所以，我一直在说房产投资依然无忧，看你的成本是多少了。而对于那些 08-09 年短线资金来说，则非常安全，人家倒腾 5 套，即使每套只赚了 20%，最后留下一套，它的成本也基本等于零，怎么会不安全，你看到有好多房产是成交后退给开发商的，然后开发商又卖了一遍，这些房子，大部分都是短线资金倒腾的。接手的人，钱被赚走了吧。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 16:48楼市去杠杆化、成交量萎缩，民营资本能否出逃楼市，问题一。

土地成本、工人工资、人民币汇率全在提高，民营资本在实业已无立锥之地，问题二。

股市萎迷不振，大型 IPO 不断，粮食炒作受压。问题三。

民营资本出国投资之路被堵。（国家叫停温州民间资本出国）。问题四。

产业升级算了吧。

问题一：任何投资都是有风险的。有些人终究是要当楼主的，只有他们的不安全才能体现你的安全。这就是风险的相对性。只有更多的人为你站岗，你才会睡的安全。

问题二：成本高是国营经济和民营经济要共同面对的问题，谁也没法回避，有效的手段是顺利把成本转到下一链条。

国营经济大部分是垄断行业，有更低的资金成本和政策成本，可顺利将成本向下转移。民营企业只能面对去产能过剩的过程，一旦去过剩结束，成本也将顺利向后转移，死人是一定的，民营经济努力的方向是坚持到别人先死。

问题三：这个底部波动的进程就是在进行产业调整和去过剩产能，这个过程很痛苦，没有几把刷子还真是不好熬，就是拼谁的成本低，拼谁的转移能力强。现在搞很多 IPO，就是国家要去保想让他活下去的企业，这些企业也许是真的有效生产力，也许是权钱交易的结果，总之，活下去才能谈得上未来。

问题四：被堵的一定是没有核心竞争力的企业，在中国，社会关系背景和权钱交易许可也是一种核心竞争力，你还别不信。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 17:04楼上你知道美国人在做什么？没人存款没关系，钱不够用没关系，可以向美联储发债啊。发了债，就拿得回钞票。

有了钞票就可以往外放贷了。国内不是这样吗？你看那死贵的高铁，是赚钱还是赔钱啊，你看那没几辆车跑的新建高速，是赚钱还是亏钱啊。你看哪死贵死贵，贵到 2 块的风电太阳能发电，到底是便宜还是贵啊。你看哪比普通车贵三倍的新能源车，一年卖几辆啊。你看哪到处都有的所谓给智能交通安装的摄像头，路该堵还是堵吧。

总是要有买单的，自从中国决定促进农村消费率开始，我就知道粮食涨到你吃不起是终究要发生的，现在的所谓智能电网，早晚电价给丫的涨 1 毛结账。现在的水利工程，早晚拉高城市生活用水 2,3 块埋单。一切早就命中注定，我们只不过在等待兑现的哪天而已。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 17:07打工倒逼企业提薪，这已经不是预言了，你现在去珠三角，长三角看看，工人找得到吗？如果长年缺工，提高工薪阶层工资就会不可逆的发生。另外变态的高等教育过剩，是目前尚待解决的最突出问题，这得等农民工的工资起薪大大超越高校毕业生起薪之日，当一个普通工工资也高过大学毕业生时，一定会挤压大学入学率，这时才谈得上解决中国变态的三座大山。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 17:22

如果是政府的预期，那么好，先来解决一下土地财政收入的缺口，如果是用发债来解决，基本就等于恶性循环，还得再恶性发钞，CPI 高企，当大伙明白过来，还得一窝蜂杀回楼市。本来股市可以吸纳流动性的，可惜中国股市根本就不打算给你回报，对一个十几年一贯欺骗你的东西来说，它已然成为职业骗子，大家进去炒炒，无非是赌一下而已，万一赌出点东西来，一般是赶快买房子置地，放在里面终究是竹篮打水一场空的。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 19:01

楼上，投资房地产不是随时随地的买入一种，持有也是投资，观望也是投资，甚至卖出也是一种投资，只要你把房地产放入你的投资组合，何必在意今天手里是否有，或者明天是否没有。好像今天看多，就是投资，明天看空就是不投资，不要走极端，房地产投资只是篮子里最重的一个，因为它是P民的核心资产。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 22:07

统计局的数据里，根本就不包括民营经济就业人口的收入统计，连收入都不统计，更别说是就业了。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 22:26之所以在众多投资品种中，要独尊房地产投资，就是因为房地产投资是目前经济结构总体错位和各种经济矛盾冲突的核心问题，它直指管理层对目前经济走势虽然可以强力控制，但却无法根治和转向的两难和无奈。只有死死抓住房地产投资，一切围绕房地产进行攻防，民企资金即可牢牢抓住管理层的缺陷，揪住对方的弱点绝不撒手，即可自保，也可对冲管理层释放的巨大流动性，避免资金被稀释，引导主流资金最终回到该去的地方，博弈双方的在博弈过程中，谁都不会轻易放弃这个战略主导权。其它所有品种的攻防都是为了这个核心服务的，粮食算个 P，那只是虚晃一枪而已。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 22:47

调整是存在可能的，但要看如何调整，管理层给民企指的路根本就是套而已，那些所谓高新产业，有没有核心技术的支持，大家心里都和明镜似得，能搞还用管理层出什么政策，早就一窝蜂杀过去了，我努力的方向是靠出租收益即可满足自我循环，调整不正是增持的好机会吗？涨的快，其实对长期投资者来说是灾难性的。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 23:06关于房价高涨问题，只是一切经济现象纠缠在一起最终形成的结果，而不是由于房价高涨，才形成了如今经济乱象的原因。核心问题是货币失去了价值衡量工具的职能，为什么货币会失去价值衡量工具的职能，就是因为货币在过去 30年在国内贬值超过了 95%。那么房价是在什么时候开始加速上扬的，而且是在全国范围内加速上扬，这个时间节点是2006 年底。我在前面已经告诉大家了，中国的黄金创业期早在 2006 年底就结束了，这个时间整整持续了 10 年。而且你看到公务员考试热是什么时候变得依然热闹，也是这一年开始的。中国的高考扩招又是从哪一年开始提速的，没错2001-2002 年，一切时间节点都指向 2006 年。中国股市又是什么时候突破上一轮最高点，没错 2006 年底到 2007 年初，为什么会有这么多看似巧合的必然。建议大家好好研究一下郎咸平的理论，虽然他比较能忽悠，但是他对中国经济有两大贡献，第一：二元化论。第二：国家计划经济回潮的时间点判断。其它忽悠的成份多，这两点是我所认可的。另外一个我自认为我首先发现的就是，2007 年开始，权力寻租出现了重大的模式变迁，就是权力持有人，开始自行操作，而不是向以前那样通过寻找代理人来间接操作了，这是因为通过10 年的民企发展，权力阶层已经交换并积累了足够的资本，可以自己玩了。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 23:25

美元放水并不是民企主导的，美元不放水就没有 10 年的黄金发展期，97 年，可能你还没从事实体经济，那会可真是国企的走麦城时期，那会如果没有民企“挺身而出”，中国熬不到今天。国营体系依靠 10 年民企发展期，为自己建立了稳定的市场容量，并在 2006 年开始从各种资源的政策性垄断入手，逐步把利润源头掌握起来，自 2006 年开始，民企发现已经沦为国企的后端链条。其实 1997 年-----2006年，就是国企去产能化的 10 年，我预测，接着的整整 10 年，都是民企的去产能过程。没有美元储备的大幅增长（初段），央行哪里有 800 亿美元外储去核减对冲银行体系的坏账。不能只看到现在美元多的用不了，那会创汇经济可是三驾马车的头马，只是到了 2003 年后，在我们财力逐步充沛后，投资才取代出口成为头马。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-10 23:44你同意也好，不同意也好，中国经济的结构已经不可逆转的由二元结合转向二元分立，而主导地位已经彻底的被计划体系所掌握，这就是大家都觉得生活越来越艰难，大米越来越难赚，希望成了奢望。而经济数据根本不支持你的感觉，因为你的篮子没有增加什么东西，而“别人”的篮子里越来越丰富。

说的复杂点，央企的成本可以顺利的向你转移，你的成本则没法向其它什么人转移了，因为作为 P 民的我们的后端比我们还穷，你还别指望管理层给你点什么政策，比如价格听证之类的，呵呵。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-11 00:29

在我听到你说的这些所谓成功人士后，我禁不住嘿嘿一乐，我问一下，这是特例哪？还是范例哪？万象（那是浙江私营的一面旗帜）、娃哈哈（不要掩饰哇哈哈成长过程，因为它是管理层收购的典范）、吉利汽车（我一直没搞明白这个企业）、马云的淘宝是我研究最多的企业之一，淘宝寄居于广大小零售商阶层，依靠吸取小规模零售商的血汗生存，淘宝的存在虽然让广大贫穷阶层暂时享受了低价，但更长久的看，淘宝会导致更多的人陷入贫困，它的规模将导致国家税收减少和对其它行业支撑力度减弱，C TO C 的模式将在今年达到登峰造极后开始走下坡路。前几天，我看到一则新闻，澳洲零售商协会要求对网络销售商征收 10%的特别商品税。

民企现在生存模式也发生了重大变化，就是一致追求规模化，我感觉如果都去追求规模化，当风险来临时，反而丧失了转身的机会。但同时也有好处，用规模绑架政府政策，这叫尾大不掉。

很多劳动密集型的企业在考虑西迁，但仅限于一部分企业，规模稍微大点的可以西迁，大部分企业仍会受限于成本和规模问题而被消减，升级只是一种无奈的说辞而已，最终的结局是大部分民企被从实业领域挤出，形成博弈性资金群，这为实体资金的投机化迁移创造了绝佳的机会，目前挺房价的资金主要是这部分资金，最大的特点就是极少依赖金融杠杆。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-11 10:24在国家强力调控的一月份，全国重点监测的 100 个大中型城市样本均价涨幅 0.91%（环比），本城市涨幅 1.19，已达 9116 元，这还仅仅是众所周知的统计数据，百姓实际的感受价格远远不止这点，在新国八条发布后，特别是春节前后，全国成交量大幅萎缩 56%，预期 2 月成交量将继续下滑，很可能出现同比上的大幅萎缩。

同期 PMI 亦开始呈现走低，其中非制造业 PMI 首次出现下滑，滞胀是什么？是杀人不见血的钝刀，“不要犯错误”，实业经营者今年的警世箴言，没有人不会在心中经常默念几遍，在成本压力渐增和维持市场占有率的平衡中，民营企业的血肉之躯正在被豪华列车拖行在一条不甚平整的煤渣路上，一切都按照符合逻辑的过程演绎着。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-11 10:32房地产行业当然是最佳的蓄水池，但是中间隔着地方政府和开发商，还有中国极度变态的房地产开发制度，房地产行业已经不再是蓄水池，而是资金多方博弈的战场，是公权名义下掠夺弱势阶层的抽血机。

早几年，大家还曾天真的讨论过房地产的土地问题，发现这个问题是个死结，因为理顺房地产市场的最佳手段就是土地私有化，只有在土地私有化前提下，才能甩开地方政府对土地的垄断，才能甩开开发商对成品房产的垄断，但我们的建国基础就是土地公有制，一旦私有化，将导致解放前的地主阶层对政府展开大规模的诉讼。这就上升到了政治高度，P民，还是莫谈国事吧。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-11 10:42对房地产行业的投资，我是这样理解的，经济发展对于我们所处的阶层，构成的影响已经趋弱，即使经济有所发展，也不会带来更多的利益，但如果不幸走低，则会产生致命的打击。房地产投资是在进行积极的防御，而不是更有进取性的对策，如果非常非常多的人持有这种观点，那就构成了一种势力，是对目前经济发展方向的一种反击，起码会构成强大的牵制。因为目前经济发展的方向不符合我们利益所指，与其消极的用脚投票，不如积极的履行自己的经济责任，所以我说房地产投资归根到底是一种积极的防御手段。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-11 10:58现在给大家计算一下中国百座大中型城市的房地产市值，我估算每个城市大约平均常驻人口大约 120 万人（城区人口），人均住房面积大约 30 平米，即使按照国家的统计口径，总资金涉及：120 万*30*100*8600=31 万亿，这是中国最活跃的经济地带，其中房地产的死库容大约 80%，大约活跃在里面的投资不少于 6 万亿。

作者:66 端午 88 日期:2011-02-11 14:59

西客站地区投资量很大，是政府的重点工程，城建的基础非常好，有后发优势，但是由于济南的居住格局是住东不住西，向南不向北，加上军用机场长期不能迁移，严重制约了济南的西部发展，目前已经有所改善。但是它不像东部，东部的价格是绵延向上的走的，基础走势非常好，且有较强的承接能力，这是由于济南的经济结构所决定的，大部分实业体系都在东部，教育资源和医疗资源，商业资源都在中东部，2002 年--2004 左右，东部楼盘的价格基本是西部的一倍左右，那会还是有相当投资潜力的，从最近两年的价格走势上看，西部的价格由 3500 左右直线上窜至 7500-8000 附近，基本已经添平了价格洼地，北部也存在这种现象。所以，西部目前没有特别强于其它地域的投资潜力，在调控加码的前提下，选择功能性房产机会更大，具有更强的安全边界。