kk大神_第021节

今年上半年买了一套位于这个地铁站点东面走路 5 分钟的一个 140 平的房子，叫国际服装城，05 年盖好的，一楼二楼是商铺，上面 4 层是住宅。

我的是三楼。但这个项目一直没开发好，商铺到现在还是空的（以前开过部分，不过都撤走了）。

本来是想换个大的住，把小的租掉，但买了后老婆觉得那边不是纯小区，感觉住不好。

但要换现在又赶上政策变化了，贷款都不合算了。如果把国际服装城的租掉，感觉稍微装一下也要费用，到时候租多长时间还都是未知数，时间短也不划算，价格也租不上去，简装的估计和我现在住的两室的租金差不多。

现在不太清楚后面该如何处置新买的房子，是放着等升值还是怎么样，望楼主能指点迷津！万分感谢！

再说下，这个新房子买的价格和现在住的差了 3000 多一平方，可能就是因为不是纯小区的原因吧。

现在如果卖应该也赚不了几万。现在在住的小区的西面有五六个已建或新建的楼盘，都是大开发商，但离二号线站点要远很多。这么多新楼盘会不会影响我们这些二手楼盘的价格。如果我把两个房子都卖了换个更好的区域（我老婆是这个想法）呢。但这样只能两套换一套了。还请楼主费心分析下。感谢！答：总之，象下面是底商，居住环境差的小区是不适宜 居住的，如果底商做不起来，租金也成问题。可以考虑出售后，再买更合适的住宅小区。

25、为什么小学生就一定要上名校？

问：楼主,我也在北京,很佩服你对人生的见解,一直很纠结,万般无奈,只好麻烦您,向您请教一下,对于小学学区房有什么建议吗?

我有二套房子,一套自住在单位附近.另一套学区房,但是离我工作地点实在太远了。如果跑车基本每天三个小时在路上,而且没有任何人可以帮助我来带一带孩子。可如果就近上小学,那孩子升初中会是一个很麻烦的事情,而且附近的小学教师都是采用"暴力作业"的方式教育孩子,教育方法我不认同。

其实择名校也就是想择一个名师,可是真正的名师又怎么能分给我们这种没权没钱没势的人呢?心里虽然明白人生是长跑,孩子的综合素质心理健康最重要,但是孩子只有一个,谁也不敢轻易的试验啊。

答：为什么小学生就一定要上名校？

1、名校老师的素质高，水平高。

2、名校的学生的家庭都是不错的，同学的素质高，小孩子只会学好，不会学坏。

3、不能让孩子输在起跑线上，名校肯定好，不让小孩上名校是对孩子不负责任 有条件的必须上名校，没条件的创造条件也要上名校。

以上三条，应该是绝大多数家长的想法。

如果家长有条件，谁愿意让自己的孩子跟农民工子弟一起上学呢？所以名校才会成稀缺资源，所以学区房也成了稀缺资源。

我倒是觉得，小孩的教育，最重要的就是父母，其次才是学校，对于普通家庭的小孩来说，是不是费尽心力把小孩送进名校就等于对小孩负责。我看未必。

亲眼目睹，普通家庭的父母自己省吃俭用花大价钱把孩子送入某名校，有一天父亲开着捷达去接小孩的时候，小孩突然说：爸爸，你以后别开车接我了。

小孩爸爸当时就愣住了。

原因很简单，因为下学接小孩的一辆辆奔驰、宝马、奥迪，家长开个破捷达在里面就非常扎眼。当时这个当父亲的心理有多难过可想而知。而普通家庭的小孩在这样学校里是何心理感受，也不难猜测。

小孩能否健康成长，父母的教育是最重要的。学会如何教育孩子要比想方设法创造条件让小孩上名校重要的多。

26、投资方法问：也请赐教，偶有一套两居室在市里，但想改进型的时候，发现周围的中信城、四合上院早已买不到(中心的房 子现在是权贵的房子，不是有银子就能搞定的)，拿手里的银子的通货膨胀的今天有何对策？

1. 打新股？

2. 去 2/3 线城市买房？

3. ？？答：投资的渠道很多，但是必须有专业知识。古董玉器，只要你有眼力，肯定比房子涨的快。

打新股，就看你的运气了，这个每个人都有自己的运到，我还见过职业彩民呢，每年都花 10 来万买彩票，每年都中几十万的奖金，大奖倒是也没中过，但每年几十万的固定彩票受益，估计 1 万个人里，也找不出几个。

2/3 线城市买房，不是不可以，但要慎重，买前必须经过足够的调研。

在北京的二手房里做足功课，收益一定不小，何必一定要买新盘。

27、中国最大的特色就是教育。

中国最大的特色就是教育。

随手举个例子，比如狂犬病的防治，为什么世界卫生组织在 2004 年推广的十日观察法到了中国就推行不了？不但不能推广，还极尽夸大狂犬病的危害，愣说健康的狗咬人也得狂犬病，最终实现了只要被狗咬就必须去打针的良好效果。

如果十日观察法推行起来，怕是国产疫苗带来的财源滚滚就此泡汤。

问：这个不能算是教育吧！

应该算媒体宣传吧！报禁，宣传管制的情况下，媒体人很难有独立的人格，要么搞些狗血八卦的新闻，要么就是跟风假大空.

答：不光是媒体的宣传，所有卫生部的文件，包阔所有对民众普及型的培训，全部都不承认世界卫生组织在全世界推广的此方法。

【2011 年第一贴】2010 年就这么忽忽的过完了，群众们大眼瞪小眼的想：我们究竟收获了什么。

让人们津津乐道颇具喜感的 77 事件迎来了新的一年的开始。

在新的一年里，收入分配将加速调整，贫富差距将会进一步扩大而没可能缩小。

体制外的低级小白领（严格说应该是无一技之长的在民营企业打工的大学毕业生）被有技术的农民工迅速超越，彻底沦为社会最底层，现在没有能力买房的，其中的多数注定了今后与拥有商品房彻底无缘。

而劳动力和技术人才的收入将得到大幅提高，也是今后刚需购房的主力军。

说来好笑，以前认识的几个装修工长在 2010 年相继买 了房子，而很多小白领还在幻想房价暴跌 50%。

劳动力收入的不断上涨加快了二、三、四线城市升级的脚步，也将进一步推高二、三、四线的房价。

2011 很可能是多数二、三、四线城市房价上涨最快的一年。

目前二、三、四线城市的房价还在绝大多数普通家庭买的起的范围内。买不了城里的可以买郊区，买不了大的可以先买个小的，只要不太挑剔，工作个几年贷款买房是肯定是没问题的。但是过了 2011 年，恐怕很多人就要望房兴叹了。

问：问个问题，“期房的契税”是按照购房合同签订的时间来订？还是拿房的时候办房产证时候订？

契税的标准，吹风说要涨。

答：契税是按照你合同的备案时间定的，基本算是购房合同签订时间。

问：这个好像不是吧，至少北京不这样，俺的房产证由于开发商的原因晚办了几年，办房本时按“现价”交的契税。

不太清除其它地方的情况。

答：开发商可能当时没有给你做备案。

28、有关廉租房。

假设1000套廉租房，让公务员占了990套，拿出10套来给贫困人口抽号，这抽着的贫困人口绝对是感激涕零，也是宣传上绝对真实的例子。

可是能解决什么问题呢？

中国的很多事情是只能宣传，不可能推广的。

29、房产税，就要容忍基层执法人员踹门扰民。

问：楼主，难道房产税就这样出来了？对增量房收税，什么时候收呢？谁做评估呢？是每年一次还是一次评估呢？要每年评谁来评？要只评一次我就不装修了，可以评少吗？

答：这东西真正实施起来没有那么容易。

如果真的要下决心收，就要容忍基层执法人员踹门扰民，打，砸等暴力事件会频繁发生，公民的基本人生和财产安全将得不到基本保障。

如果这个决心下不了，最后又会不了了之，不痛不痒。

唐德宗征收房产税决心就非常大，结果发生了兵变，兵变的士卒口号就是“废除房产税（唐朝的名字叫间架税）。

唐德宗仓皇出逃，最后不得不废除了之。

不过打砸抢烧是红小兵的拿手本领，真要收起来，正是红小兵大显神通的时候。

红小兵时代成长起来的精英已经培养起来了。

重庆就是先例。

没有生活在重庆，是很多人的幸运。

让傻空们聚集在傻空圣地去欢呼吧。新一代红小兵是这 样炼成的。

问：潜水好久，钦佩楼主的渊博与锐利，请教楼主对卢先生下面一片文章的看法：征收房产税将是一次艰难的政治考验——卢麒元。

答：此文做了一个征收房产税的目的是解决民生及社会公平的假设。

征收房产税的真正目的是什么？重庆征收高端房产税的目的又是什么？关于摊丁入亩，文章根本就没有阐述清楚，我觉得很有必要谈一谈摊丁入亩。

摊丁入亩推行的起因是，经过土地大量兼并，农户不堪人头税的重负，流离失所大量逃亡。而农民失去了土地，没有经济来源，政府想征人头税，可是要钱没有，要命一条，以至于丁银收不上来，国库出现亏空。失去土地的流民多了就会引发暴乱，动摇政权。

摊丁入亩的推行，一定程度上缓解了权贵与农民激烈的矛盾，并且大大的"增加"了人口。

这些人口是怎么增加的？

不是生出来的，而是大量隐匿的流民被登记入册。被增加出来的这些流民得到了合法的生计，国库也增加了税收。

摊丁入亩政策可以起到清查隐匿流民的作用，因为政策毕竟是有利与流民的。

而房产税的推行却不能查权贵的收入来源，因为房产税 如果站在权贵利益的对立面，根本无法推行。

摊丁入亩的直接结果是权贵地主阶层的土地兼并行为受到一定的限制，占有土地就要交纳赋税，所以必须让土地有产出，这就需要雇佣农民来耕地。

而农民取消了人头税，又可以租用权贵的田地耕种，维持生计有了保证。

农民生产积极性的增加，致使产出也大大增加了，权贵的利益反而得到了保证。对于国家来说，生产的人多了，国库的税收也大大的增加了。

权摊丁入亩相对于人头税，的确是重大的进步。

但是，大家要看到的是，摊丁入亩以后，田产并没有因此降价抛售，底层的农民也并不能因为摊丁入亩买到廉价的田产一跃而晋升为地主。

亩税是一种比丁税更有利的税种，它的作用只是把拿刀子抢劫随时可能被杀头的流寇，变成了靠没日没夜的替地主耕种而勉强糊口的老实农民。

穷人的负担并没有减少，而是增加了，而且随着地租的上涨，负担越来越重。权贵的日子反而比以前丁税时代守着荒芜的地皮更好过的多。

房产税也只是一种赋税，其意义与作用也无法与摊丁入亩相提并论的。

房产税的作用只是政府增加税收的一种手段，必然会导致人民整体负担加重，因为历朝历代税收都是层层转嫁的。

大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米是这是丛林法则社会的根本规律。其征收难点在于利益平衡：

1、房产税收的多少与土地财政收入之间的平衡。

2、政府希望的是能够作为土地财政的补充，如果一旦土地财政无法持续，可以靠房产税的收入来替代土地财政获得长期稳定的收入。

2、房产税的效果与社会稳定的平衡。

房产税并没有解决民生与社会公平的职能，而相反却能加剧社会矛盾与社会稳定。

房产税的细则将由有话语权的群体来制定，谁有话语权？肯定不会是上无片瓦或者只有一间蜗居的屁民。

权贵拥有的话语权决定了自身具备逃避房产税的先天条件，那麽以增加政府收入为目的，甚至要承担挑起未来政府收入大梁这一重任的沉重负担势必全部落到丧失话语权的弱势群体身上。

所以，房产税是天生就会激化社会矛盾，加重社会不公的税种。如果要达到房产税的推行目的，必将会挑战底层群众的忍耐底线。

作为掌握话语权的群体，这个东西的推出最直接的好处还在于可以作为打压异己的政治斗争工具。这也是傻空圣地急着抢着试点的根本原因。

好比在西方合法的红灯区，鸡国法律是禁止的。但是却全国遍地开花。有的场子要严打，有的场子不能打。你开的 场子我不敢打；他开的场子我就要打。我在台上谁敢打。我要上台了，你要滚蛋了，我打的就是你。

好比贪腐，并不是因为你贪腐我要搞掉你，而是因为我要搞掉你，所以我就要查你的贪腐。所以有人巨贪没事，有人贪一点就被抓。

任何巨大的利益，无论是红灯区，土地拍卖还是房产税，既是话语权阶层追求的目标，又是话语权阶层利用的工具。

对于广大没有话语权的屁民来说，房产税就好比温水煮青蛙，一点一点的来。等知道烫了，也差不多快熟了。

好像电影里的那句话，凡是收钱的事，富人要先做个表率的，仅仅是个表率，表率完了，就该收穷人的了，从穷人手里拿的钱，还是富人分。所以富人的表率只是一种投资。

投资不大，回报却非常大。

问：主对昆明比较熟悉，请教一下对云上城这个楼盘怎么看，属于学区房，价格多少合适，如果打算买了出手的话买多大面积合适？答：云上城的位置是相当好的，但是一直捂盘，预计开出来要在 12000 左右。如果是自住婚房 12000 倒是值得出手，这个位置两三年到 15000 不成问题，如果投资还是选择次新盘二手房为好，升值空间更大，而且是现房交易。面积选择80-120 的两居或三居主力户型。

起：春节就要到了，一线城市现在房价也在小幅攀升，二三线城市都在蓄势待涨。

春节后的房价走势几乎没有悬念。2011 会保持 2010 的调控为常态，并且还会推出提高首套房门槛的政策来限制成交量，直接打压的就是刚需的需求。

刚需购买首套房很可能会要支付更多的首付款，支付更多的贷款利息。

对政策不断推高的置业成本来说，刚需是最敏感也是受影响最大的群体。

目前尚正在努力攒钱购置首套房途中的人会忽然发现房子离自己越来越远。

问：楼主你好，认真的看完了全部内容（当然可能被和谐的内容并未看到）很后悔在 11 年的这会儿才发现楼主的帖子，其实我算是楼主想交流的那一类吧，曾经是一直都不想买房，到现在买不起房的 85 年生人。

我是北京远郊平谷的夏各庄村的，前年底赶上了整村原地上楼，现在楼已经基本盖起来了，预计也就今明两年能够入住了吧！我家是分到回迁的两居室，加起来 173 平米吧。但是由于我一直是在市区工作，所以觉得这房子也没什么用，就像楼主说的上下班成本过高。

所以是打算把家里的一套房子卖了，凑个首付在至少市区地带买个哪怕小一居，先有个自己的安家之所，也为了上班方便（西二环），毕竟我现在的行业回到自己的区工作不太现实。

但是其实工作这几年真的就是月光族了，也没有存款，看到前面那么多动不动就几十万上百万的人，觉得鸭梨好大。

我现在月收入税后也就才 5K 多一些吧，所以不知道老师能够给我什么建议呢？说实话家里家境很一般，如果不卖掉一套回迁房的话，甚至都拿不出首付来，但是如果现在再不买，真的就像老师说的可能都再也买不起房子了，所以希望能够得到老师诚恳的建议，谢谢。

答：平谷二手房 80 平的大概能卖在 70 万-100 万之间，可用于首付款。你的月收入 5k，不知道家庭月收入多少？按照单身月入 5k 来算，贷款最好不要超过 50 万，否则基本生活将无法保证。

所以建议在城铁沿线购买总价 120 万-150 万，单价 2 万左右，60-70 平米的二手老房子比较合适，西南四环附近这样的老房应该不难找。

起：最近老有人提到只有一套自住房，不投资房产，房价无论涨跌都不受影响。

其实，房价的涨跌对无房刚需，一套自住房，改善型需求者，还有投资客都是有影响的。

深受房价上涨之害的就是无房刚需。

是不是仅有一套自住房的就真无所谓房价涨跌了呢？

肯定不是。

随着社会发展，人已经不能固定在一个地方了。

个人随着工作的调动，收入条件的变化，不同阶段对房子就会有不同的需求，人生本来就起起伏伏，有钱了当然愿意住市中心大户型，没钱了就会降低标准，房屋的价值在人的一生中起着重要的作用。

现代人的工作调动、小孩上学等问题都是关系到每个人的生活，以前上班很近的房子变得离新工作地点很远。

这样就不得不考虑换房，如果你要换房位置的房子大涨，就你的不涨，那结果就是悲剧，你不得不低价卖了你的房子，然后花大价钱买更合适的房子。

但如果你的房子也涨的很好，你就可能不花一分钱换一套房子。

对于改善性需求想要换大房子的业主来说，首套房的价值决定了你再换大房子需要多支付多少钱。

对于房屋价值高的业主，如果一旦需要资金，可以将昂贵的房屋卖掉，买一套小一点的，偏远一点的房子，剩下的钱可以用于度过难关。顶多生活品质下降一些罢了。

但如果没有房子，或者只有一套价值很低勉强自住的房子，到困难的时候就一点周转余地都没有。

对于不求上进的业主，一旦失业了，干不动了，还可以把房子卖了，回到家乡颐养天年，大城市一套房子，在家乡小城市吃穿住用也就不愁了。现在这样的人好像有增加的趋势，呵呵。

关于今天大亚湾空置率的新闻，我说说我的看法。

又起：大亚湾的发展投入的资金一定会体现在房价上，对于新兴发展的区域，大量新盘拔地而起的时机，指望二手房能够火爆交易，纯粹就是胡扯。

只有当新盘逐渐减少的时候，二手房的成交量才会上升。

如果政府的持续投入没问题，大亚湾后面的配套能够跟上，二手房的升值与变现都不会有问题。

不要动不动拿 90 年代的海南、北海等沿海地区泡沫破灭说事，现在的情况完全不同。

90 年代在国家整体不充裕的前提下，北京、上海等战略性城市的升级还没有启动，却把有限的资金投资炒海边的地皮，这不是泡沫的问题，而是投资方向的问题。

但现在完全不同，国家货币泛滥，多到国家都不知拿他们怎么办好，现在正好是二三线城市、沿海经济区以及内陆边境贸易口岸发展的最好时机。

问：济南出台"限购令",今年(2011 年)每户限买一套新建商品住房,盼楼主解读,并祝楼主心情愉快!答：今年开年一些城市陆续出台了限购令，不仅济南，昆明也是。

地方看到其他城市限购对房价没什么大影响，就表个姿态而已，限购令出的很虚伪。

若说到对这类二三线城市的影响，主要还是以下几点：一、稀缺的才会限购，就像当年买粮需要粮票，限购令 会造成二手房惜售，以致二手房源紧张。因此成交量会有所下降，但价格上涨趋势不变。

二、一些资金可能会向周边四线城市转移，促进周边城市量价齐涨。

问：追了一个多礼拜，总算追到了，有一个问题向楼主请教？我是浙江的，现在浙江所属县市很多房价都过万了，极端的都直逼北上广了，就比如我老家，也是一县级市，前两天开一新盘，均价 12000，还都是 150 平方以上的，而且买的人超多，在这种地方投资有风险吗？答：投资最好还是在一线城市、省会级以上二三线城市、具有稀缺性并且配套较好的旅游城市。

县级市不是不可以投资，打造富县强县是国家的发展计划，未来县与县之间的差别非常大，取决于县的独特资源，气候，自身经济发展潜力。

东部一些富裕县房价以体现了未来预期，风险虽然不大，但是回报也不会很大。反而中西部一些资源独特的县会成为黑马。

问：一直跟楼主大哥这个帖子，对房产的认识比以前清晰多了，要是能烦请楼主大哥能帮我出个主意，真是比一个涨停板还开心：

我和女朋友准备今年结婚，但是目前没有单独住房。

背景：我和女友都是北京人，我 30 岁，女友 25 岁；

收入状况：我收入较稳定外加些辛苦钱年入 12～18W，女友刚工作 1 年收入暂不计，未来应可年入 7～8W；

家庭情况：我父母均已退休但是已无力再助我买房，我有一哥已结婚有独立住房，女方家庭情况尚可。

我们俩都在人大附近上班。

我家住房情况：目前我和父母一起居住 68 平两居，房子在亚运村附近，离地铁 10 号线较近，距离我们俩单位也在25分钟车程内。

房子是父亲单位分的公房但是由于历史原因一直未拿到房产证，目前还在争取办房产证中，我哥已婚房子在通州。

女方家住房情况：两套房，目前住在西四环附近，另一套在大兴黄村不过今年年底才能交房。

如果今年结婚，肯定要买一套房子。

买房资金：我自己有 40w,我哥可借我 30w,女方家可出40w,共计 110w，考虑贷款承受能力我觉得贷 60w/（还 30 年）比较合适，因此我觉得买房总价应控制在 180w 以下。

方案 1，按北京目前的房价我觉得在市内单位附近肯定买不到满意的房子，因此我想用现在的两居室作为婚房，然后给我父母在通州我哥家附近买一套两居养老房，这个方案我家全家都同意，但是女方考虑我家这套房子无房产证及房龄较老（90 年房）、未来会有分家等麻烦不太赞同。

方案 2，女方家已在大兴黄村买的 3 居，2012 年后可入住，因为我父母身体不太好，可能未来主要由我岳父母帮我 们一起带孩子，女方家建议我们俩新买房子自己居住，（虽未明确具体地点，但是建议买在黄村附近的新房或次新房以便未来抚养孩子上学等）。我考虑上班路途成本以及生活习惯等不愿意搬出 4 环居住。

由于这两个方案均不能让双方皆大欢喜，因为春节马上双方父母要见面，而且会商议买房这个事情，所以我想提前想出一个较合理的方案能让双方满意，不知 kk 大哥能不能帮我出个主意？答：你们的情况还是考虑你上班近一点的位置，这样双方父母谁也不能说啥。

关于总价你定的太保守了。

未来买房越来越贵，越来越难，除非收入有大的提高，否则改善起来很困难，现在勉强将就，未来的生活因为房子问题的摩擦就会不断。

你的情况完全可以买更合适的房子，首付 100 万，贷款150 万，月供大约 1 万左右，留出 10 万来应急。你们开始辛苦点，一次到位买个 250 左右住房，以后的问题就会少很多。

生活本应该先苦后甜。3 万一平的住房，买 80 平米，你们的选择会很多。

问：楼主，您感觉秦皇岛和石家庄三年后的房价分别能达到多少？（市区）现在市区大概都是 7000 左右，投资的话，哪个更合适？答：呵呵，我不是算命的，对这两个城市的具体楼盘也 没了解过，三年后的房价是多少肯定回答不了，但是肯定要高于现在。

如果投资，秦皇岛要好于石家庄。河北定调的大北京概念实际上对石家庄的房价是不利的。

问：又出新政了，分析分析呗，广大 P 民都在等着呢！

答：仅政策本身来说，政府也知道没啥用，从 2010 年调控开始，有点经济实力买房改善或者求个抗通胀的，全款付已经是多数了。特别是到二三线投资的，基本是全款买房。

我猜出这个政策的目的主要还是给首套房提高首付比例做铺垫，房价持续上涨，首套房首付很可能提高到 40%。

如果不提高二套房首付款比例，直接提高首套房首付比例，将会引起多数人的不满，所以一定要这样做个铺垫。

房产调控是对刚需和迫切改善需求的人群的精准打击，对富裕阶层和权贵阶层，影响是非常有限的。

无论是限购还是二套房提高首付，都给人们传达了一个这样的信息：卖房容易买房难，只要曾经贷款买过房，即使已经卖掉，仍然算多套房，因此再买房就会越来越困难，这会让人产生惜售心理。

惜售的后果就是降低成交量，但是助涨房价，而刚需的感觉就是买房更困难。

问：苏北地级市，老家集镇上有宅基地，我的户口由于上学迁出，07 年在市区买了 90 平方的商品房，老婆户口在 市区，请问我的户口是迁回老家还是迁到市区好？还有，市区不大，我的房子在市府新区，在政府规划的第二商圈核心区，离老商业中心也很近，步行上班 10 分钟路程。

离我房子 5 公里的湖边有一片以新农村名义建设的小产权别墅，买的人基本上都是体制内的（我是体制内单位的体制外人员），每套 200 多平方，售价在 40 万以内（我的房子可以卖到 50 万，还有贷款 12 万），请问我能卖掉现在的房子买这个小别墅吗？还是我把房子卖了跟我老婆再每人首付一套房子？（结过婚了，还没拿结婚证）答：1、你家有一个户口在市区就可以了，宅基地在哪里，你的户口就应该在哪里，有办法迁回农业户口是最好不过的，农转非轻而易举，非转农难于登天。

2、小产权房自住改善生活没问题，但不适合投资。这个看你自己怎么想。

问：楼主！潜水专注很久了。有个问题请教下。12 月在成都东大街买了套房，华置都市华汇。一万五多一平，首付百分之五十，商贷二十年。请楼主指点下，前景如何，是否要提前还清贷款。谢谢

答：成都我只认得春熙路，盐市口。以外的区域虽然可能去过，但搞不清楚名字，所以具体楼盘就没法给建议了。

提前还贷在资金泛滥而且越演越烈的中国是完全不可取的。

所以在我国才有以后的债不是债的说法。

起：中国但凡是资源型的必需品，如果货币化就价格奇高，如果不货币化，就是领导的专利。领导专利时期，大家都认为理所应当，反而货币化抱怨的人多了。

国人总是看不得身边的人比自己好，要是领导一个人奢嗜，大家都很穷，反而认了。

问：个人感觉这么个调法,调空越紧,越不能持久,过两年就会松的,不知道楼主怎么看?答：我不认为不能持久，相反，将变成常态。因为调控的结果是：

1、惜售。

2、买房者愿意一次到位。

3、成交量下降,但强劲的购买力足以支撑一个合理的水平。

4、房价不跌甚至上涨。

政府对房价其实不敏感，但对成交量非常敏感，只有限制成交量，才能控制贷款规模。

其实所有的政策最终指向的都是贷款规模。只要贷款规模抬头，政府就会出进一步调控政策。

问：刚才接到银行电话，首套房都要按照基准利率执行，没有 85 折优惠了！

答：让首套房门槛越来越高的政策还在后面呢。

问：请问楼市无大规模贷款支撑后，请问强劲的购买力 在哪里？支撑合理的水平又是多少？烦楼主赐教！答：现在已经不是以前了，买楼资金全靠信贷的时期已经过去了，手里大把资金又无事可做，干等着贬值的大有人在，这部分资金抗风险能力又弱，最后只能进入楼市，总比持币看着购买力持续下降要好得多。

从长期来看，持有房产要比持有闲置货币安全的多。

问：现在有 50 万左右的贷款（7 折优惠的），20 年还清。

目前手头的余钱，够还上这部分贷款。

本来想到二、三线城市再买套房，保值、升值一下，现在看，是不是应该把贷款还上？

当然，一种说法是：欠着银行的钱才能抵制通胀，在前面的跟帖中我也看到这种意见，还是不还为好。

但面对强烈的通胀，怎么办才好呢？买黄金？昨晚宋红兵那厮在北京台鼓吹买白银，是否该信他呢。

答：1、能够贷款一定不要提前还。

3、二三线购房，不是什么难事。政策是一回事，执行又是一回事。

4、通过银行，政府，甚至中介的关系，规避异地买房的限制门槛还是轻而易举的。

5、所有政策限制的都是没路子没关系的普通屁民，越往下面的城市，执行起来折扣越大。

好比法律严禁卖淫，卖淫就能绝迹吗？我们高明的地方 就在于我们没有卖淫女，却有广大失足妇女。

6、关于投资，为什么房产越调越涨？就是因为没有适合大众的投资渠道。

7、房产起码在未来 10 年都是抗通胀的唯一品种。

当然，对于有钻研精神的，可以认真研究一些小品种的投资，比如翡翠玉石，琥珀、碧玺、邮票、红木等，收益都会高于房产。

不过对于门外汉来说，也意味着巨大的风险。

白银适合机构操作，个人很难变现，这是白银自身的特性决定的。

30、对于楼市疯狂的判断是可笑的。

问：国内楼市要是走向疯狂，那个时候的表现是什么呢？答：我不认为楼市疯狂，相反，跟货币发行速度比，显然是滞后的。楼市的风险要跟货币发行量去比才有意义。

如果货币量不增长，楼价是涨不动的。楼价只是起到货币的吸收作用。

当这种吸收速度比不过货币的增长速度，我们才会看到米，菜，油等生活必须品，邮票、和田玉、股东、字画等投资品的飞涨。

所以，对于楼市疯狂的判断是可笑的。

我们走过了 1996 年-2006 年，货币最稳定的 10 年，迎 来的很可能是 2007-2017 年货币超发，高速通胀的 10 年。

楼市价格的上涨不如说是货币购买力的下降更为贴切。

当我们看着高高的房价，又迎来高高的物价的时候，我们总以为疯了，要崩盘了。有多少人想过，其实是我们货币的购买力在持续下降，我们辛辛苦苦的血汗钱，被政府收割了。

问：关于异地置产，比较困惑一些。北京好办，遍地都是中介，只要站到门口就会有人出来陪你聊上个 10 分钟。

只要聊过 3 个中介公司，你对周边的房价情况以及走势，会有些自己的认识。

而外地的房产，太抽象，对于地段儿等信息全无印象。

楼主你是怎么不出门而知天下事的？答：这个必须得出门。从 2001 年-2008 年，我一直在全国跑来跑去，欧美国家也去过一些。光坐在家里知天下事，怕是不行。

一般人异地置业都是选择比较熟悉的，或者有亲戚朋友的城市。一无所知的异地置业，风险实在太大了。

问：国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。

答：关于重庆政府的房产税的解释，不考虑别墅，针对高端住房的收税，实际跟上海是相同的，也是针对新购住房。

2011 年，新购住房在 9941 元单价以上的都要征收。可 以解释为：

1、重庆房产税的实质与上海并没有区别，新老划断。

2、重庆房产税凡是好地段的房子都在征收范围（稍好点的房子单价都高于 9941 元。

3、重庆房产税与上海相同，首套只对超出部分面积征收。所谓的高端住房如果是首套，可以对 100 平以内免征。

4、对外地人买第二套房开始征税。

5、税基以新购房交易价格为准。

6、凡是今年新购房（地段好点的）都将纳入数据库，这些人都将被死死盯住以后跑都跑不了。

7、所有以前拥有多套住房的权贵，胜利大逃亡。

无论重庆和上海的房产税，都是非常温和的，是对强大利益集团妥协的结果。

倒霉的是 2011 年新购房的普通百姓，无论首套还是二套，都将进入数据库成为政府紧盯的目标。以后的层层加码都是针对这一批人，他们在今后漫长的岁月里，将逃无可逃。

所谓的高档房是以去年前年平均数据的两倍，这个数据就比较有讲究，乍一听与老百姓没啥关系，但实际把地段稍好的普通新房一网打尽。

并且 9941 元的收税标准，也将导致低端稍偏的房产价格向 9941 元靠拢。

即使房产税这样的调控政策都成了房价的推手，不得不对政府的智慧叹为观止。

关于重庆所说的低端有保障，公租房可以购买产权的这个口子，给保障房到底保障的是谁，留下了无限的想象空间。

体制外要想得到这个待遇，相当于中彩票。体制内享受双轨制的好处，就变成了顺理成章。

限购令最直接导致房东惜售。房产税细则的推出增强了这一效果。

房东惜售与部分多套房业主暂缓投资，实际是相互抵消的。

很多人可能后悔在房产税出台之前没有多抢一套房子，这给房产税尚未推行的城市传达了一个不好的信号。很可能会推涨其他城市的房价。

问：楼主,我有一些困惑:

1)为什么重庆市长在新闻发布会上反复说:持有阶段的税是无法转嫁的?如果我的房子在出租,有了这个额外的税,我当然会提高租金，如果我的房子将来要卖,此前所交过的所有房产税都沉淀为这个房子的真正成本,我当然会提高价钱卖, 这不就实现了转嫁了吗?

2)即使对于在征税范围之内的房子,也会有很多破解的办法,导致政府根本收不上来,

比如:

对于 9941 元这个线, 并没有说是针对毛坯房还是精装房,假若我的楼盘,精装卖 13,000,我可以和买房的合同签 为:9000 是房价,另外 4,000 是装修费或者其他的什么费用等等,就不再属于征税范围内的了。

3）对于外地 3 无人员的房产征税,更不靠谱，随便找一个什么单位,把自己挂靠在里面,每个月在那里领点工资,不就是有工作的了吗?还不用交个人所得税,当然这个工资最终是我自己出,一年成本也没有多少.，况且什么样的工作算是有工作也没有具体定义,我在一个纳税年度里面,只工作了一个月或者一个星期,也可以算是有工作了吧?

我总体的意思是说,政策本身比较温和,具体执行上又可能有很多空子, 对房价的影响肯定是没有多少的,但是即使打击炒房,貌似也没多少力度。

答：1、政府不管能不能转嫁，就是要开征收持有税的口子。过去的营业税、契税全部转嫁到买家头上，为了使开征持有税的理由冠冕堂皇，一定要强调与过去加税的不同，找到的理由就是无法转嫁。

但真的无法转嫁吗？事实上，任何税收都是可以层层转嫁的。

2、首先要弄清楚 9441 的目的是什么？

9441 元的真实目的就是为了公务员新购房不受房产税的约束。

因为公务员买房价格是极低的，无论是经适房、集资房、团购房，价格都只是市价的几分之一。

即使公务员买联排别墅也不可能超过 9441 的价格。因此，房产税把联排别墅（公务园中层干部的主力户型）存量房排除在外。9441 元又把公务员新购住房排除在外。

9441 只能限制位置好的新盘的价格，对二手房没有任何影响，而且会推涨位置偏的新盘的房价。

3、这个问题就跟限购房是一样的，在二三线城市找中介交一笔费用，即可办理一年的纳税，并立刻开除一年交税证明。这对于地方政府税收是有好处的。

所以政策是一回事，执行又是一回事。

新调控政策的二套房 60%是给首套房的 40%做铺垫。

限购令是给房产税做铺垫。

以规避资金热炒未争房产税的地区，政府考虑的还是很周密的。但上有政策下有对策，实际上有门路的投资客投资其他地区房产还是很容易的。

上海收税就比较简单，因为上海很少有公务员的经济适用房和集资房，基本上是市场化的，所以不用按指定价格进行征收。

关于为什么会新老划断，除了要考虑公务员多套房的问题，还要考虑拆迁户的问题。

很多拆迁户都是分配多套房子，如果对存量房征收，将会使日后大规模拆迁变得困难，所以规避拆迁户进入纳税范围，就必须对新购房征收。拆迁户分房不会进入税基数据库。

问：老公是上海的户口，是否趁现在房产税还没有全面 铺开的时候在上海买房。因我们在外地有房，如果按人均 60平方算，再买就会超面积了。

我感觉这个形势到时候房产拥有情况应该是全国联网，全面征收，但是又感觉房子价格应该会降一点，个人看法哦。

请楼主指正！谢谢！答：如果你在上海无房，又有户口，应该是首套。有合适的房子就抓紧出手吧！问：楼主好，我是在入手第二套房的时候开始跟随楼主的帖子的，收益很多，谢谢楼主。

我在青岛，是楼主所说的二线旅游城市，房子是多层小房，不到一百平，位置还可以，但价位也不便宜，达到 17000一平，其实这个房子面积跟我现在的房子差不多，买这个房子也纯属抵抗通胀的想法，因为我们两个都不擅长其他的投资，这些年错过了很多买房的机会。

楼主来过青岛吗，怎么看待青岛未来的房价？跟北上广相比，青岛典型的是收入低，消费高的城市。

答：青岛、大连、海南、厦门，旅游资源优越，配套完善都是全国性的投资及居住的热土，长期看好。

同样的海边，为什么很多城市不行，因为配套。配套这个东西不是短时间能够搞起来的。

问：还好听了楼主的建议，今年 1 月 4 日我在昆明金星立交旁买了套 06 年 85 平的精装二手房，7400 一平，现在已经出租。

在现在的大风雨政策下，不知是否买对，想再听听楼主的意见。

另外，我在太平新区还有套 160 平的房子，不知太平的前景如何，能否请楼主再指教下？感谢！答：昆明限购令后，对周边及地州旅游地产是个利好。

但是安宁太平镇存在不确定性，如果高速不取消收费，太平镇的房子出手变现就是个问题。

在昆明较近的地州投资旅游地产是个更好的办法。比如大理的洱海国际生态城，红河州弥勒县的湖泉湾 1 号。都是很好的投资品种。

因为独特稀缺的湖景与温泉资源，交通便利，配套不成问题，升值空间大，也很好变现。

问：上海重庆开苞后，其他一线城市估计也为期不远咯。

昨天还接到开发商电话告知要涨价，鼓动抓紧买。

毕竟房税征收的不针对存量房，换个说法就是，还没开征的城市现在买多少套都可以，手上有银子的，赶紧出手吧！

楼主分析下杭州的市场情况吧！

答：有限购令的约束，对想抢在房产税之前买房的还是有一定约制作用的。不过这种限制对于有路子的不构成障碍。尽量找路子买吧。

杭州、南京的房价都有强劲的购买力支撑。

又问：政策推广后，我担心政府会中间变卦，突然对存量房也收割，那就搞大了。

还有就是比如一人买了 10 套在杭州，杭州也开始收割了，接下来再买或卖，之前的 10 套就曝光了，就不是存量了？计入系统了？

楼主你以为呢？答：将来如何让存量房交税，而又不触及权贵的利益，肯定是下一步的计划。

但是起码现在，政府还没有想出好的办法。只能一小波一小波的蚕食。很长时间新购房都将是政府紧盯的目标。

对于在开征房产税地区已有多套房的投资客（不是短线炒家），是不会轻易出售的，持房惜售，享受租金上涨的乐趣，但却可以在房产税以外地区投资，这是不受限制的。

房产税是地税，你不能在一个城市拥有多套房，但你却可以在每个大城市及旅游城市购置一套房。

房产税的推出会加快异地置业的脚步，这是二三线城市和旅游地产发展的黄金时期。

问：我在上海，房子已经有 3 套了。

现在还有 50 万现金，在存抵贷账户里，利率 4.2，我从未做过股票。

有 10 万基金是亏的。想请教您这 50 万现金还有没有更好的理财方式。

答：投资上海周边资源稀缺，交通方便的旅游地产。

对于大城市周边地市县资源独特，交通方便的旅游地产，是限购令出台以后，最好的投资品种。

问：在云南异地买房，比如你所说的大理的洱海国际生态城，红河州弥勒县的湖泉湾 1 号。

总价大概是多少？

只能全款吗

答：要全款。

都是小户型海景公寓，大理毛坯的要 1 万左右吧，30-50平，弥勒的精装修 5000-6000,50-70 平，都是全款 30-50 万吧，好投资，好渡假，好出手。那边别墅也多，就是占资金，出手就不那麽容易了。

31、关于投资

关于投资，每个人的个性不同，要求不同，每个人有自己的习惯，每个人都有自己的方式。

好比做股票，有人专门跟凶悍的强庄，有人专门抢涨停板，有人只拿低价股，还有人顶多打打新股，股票从不参与。

根据自己的性格找到最适合自己的投资才是重要的。别人的呈贡案例，在另一个性格不同的人身上，很可能完全不适用。

对房产投资也是一样，关于大城市周边旅游地产的投资方式，只适合不知如何保值的闲置资金，作为抗通胀的长期投资是没有问题的，但是追求短期收益和资金利用率，就完全不合适。

房产调控也不是一点效果没有，对于资金不大，追求快进快出，利用杠杆的短线炒家是有明显抑制作用的。

头几年的短线炒房客，已经完成了原始的资金积累，华丽的转变为长期投资。

而现在资金不大，打算靠短线炒房迅速暴富的，已经成了不可能的任务。最好的时机一旦错过，将不会重来。

对于追求快速见效的房产投资的同学，最好的办法就是在重庆市不要太偏的地方，抢购一套 6000 左右的新房，在很短的时间内，看着它涨到 9900。

收了房产税还唯恐房价不涨的聪明绝顶的重庆政府，给了擅于无风险套利的短线资金一个绝好的机会。

重庆的房产税限价方式，是一个摧涨房价的利器。

2011 年的限价是 9941，低于 9941 的楼盘都将尽量向这个目标靠齐，这将会使重庆 2011 年的均价迅速提升。

到 2012 年的限价标准将会提升到 12000 左右。新的限价标准的提高，又会摧涨 2012 年的房价。

没有在重庆购房的外省同学，很值得在重庆搞一套的。

二三线城市里面房价相对不高，全款支付不难，适合长期投资的，大概列了列。

1、投资居住两相宜的宜居城市：成都、昆明。

2、城市发展前景看好：广西、西安、武汉。

问：我在江苏扬州，现居住市区周边配套很好的老公房，3口之家，约65平方。10年12月底新购了一套约120平的期房（12 年 5 月底交付），位置不是太偏（扬州城也不大），但周边配套目前不理想。

问题：我是应该先提前还贷，结清银行的 14.7 万房贷呢？还是将资金先用于装修，然后移居至新屋，将老公房出租呢？（12 年头，会有固定的一笔收入入账）

我的意见倾向于后者，但妻子考虑小孩上学的接送、银行欠债的压力等，倾向于前者。

答：人工费和材料费的趋势是持续上涨，上涨幅度绝对大于你的银行贷款，所以有装修打算的可要抓紧了。

5 年前农村自己的宅基地，建一栋土木结构的房子（建筑面积300平），大约10来万，3年前大约20来万，现在怕是有 40 多万。

人工和材料成本的上涨是持续的。

可以说四线城市房价上涨完全是成本推动的，地价、税收、建材、人工都在涨。

对于偏远、气候恶劣，人口只出不进的县城，房子盖出来，即使没人买的起，宁可空置，烂尾，也不能降。

这就是真正的有价无市，一方面价格不可能降，成本摆在那里，一方面没有人买，购买力和人口结构摆在那里。

死城和鬼城就是这样形成的。

我们上小学时候，课本对资本主义经济危机奶牛场宁肯把牛奶倒掉的做法进行了咬牙切齿的批判。而我们现在也在不断重复这个曾经的不齿，宁肯让香蕉烂在地里，让大白菜烂在地里，让棉花烂在地里，让砖头瓦块烂在地里。

经济问题是复杂，供求关系是根本，但是除了供求关系， 也受到多方面因素的影响，成本就是最重要的一个。

比如服装和电子产品，原材料几乎都是工业产品（除了棉花和丝绸），利润体现在新产品的推出，能不能挣钱，取决于新品推出时利润赚的够不够，然后就必须尽快甩货，甩货不怕低于成本，关键是跑的快，要回笼资金，推出下一批新品，因为尾货低于成本的部分是要用推出新品的部分利润来来弥补的。

但是农牧产品、房地产等依靠不可再生的土地资源的品种就完全不同，土地是有限的，投入成本是固定的，行情不好的时候，生产的越多，投入的就越多，赔的就越多。

所以看着行情不好，宁可让东西烂掉，让土地限制，让房屋烂尾，也不会低于成本价销售。

行情好的时候，土地是有限的，也不可能有更多的产出，只能靠不断的太高价钱，赚取更多的利润。

电子产品的利润来源于创新和技术进步。而技术进步虽然可以不断提高农产品的产量，但是是有限度的，终究要依靠于不可再生的土地。