74-聊一聊中国房地产！-恶趣味之奴_第001节

聊一聊中国房地产！

恶趣味之奴

在开始这个话题之前，笔者反复思考，深知这是一个大家都有立场，有看法，有情绪的事情！笔者将尽量从历史，现实，未来来简单聊一下，希望抛砖引玉，能让大家从头开始，回顾和思考。以便于更加清晰的认识问题！

老规矩，先从历史开始聊起！

建国到改革开放之前，中国人的满足住房需求绝大多数是传统的农村自建，城镇化人口主要靠国有单位，企业福利分房。土地归属方面，农村是集体所有一宅基地，城镇是行政无偿划拨，不能流转。

题外话，笔者记忆中有一种房管所所属的房屋，以低价长期出租给用房者。笔者小时候就是住在这种房子里。但具体这是一种什么模式，什么时候开始的，笔者就不太清楚了。

改开之后，国家很快就进行了政策上的房改，但由于历史的原因，实际上城镇人口解决大部分住房需求还是靠分房，这里面，论资排辈，领导优先，关系取胜。尤其是在改开之后，慢慢的开始向钱看的时期，里面还有贪腐的问题。

这两个时期，主要矛盾是，社会无法满足城镇人口的住房数量和品质的问题。也基本限制了农村人口的自由流转，当然，那个时候绝大多数也没有自由流转的事情！

改开到 1998 年，这是一个新形态已经到来，旧的形态还占主导的时代。这中间各种方式极其繁复。 其中房地产作为一个单独行业，最为大家所熟知的事件就是海南房地产崩盘事件了！简单聊下海南房地产，1988 年海南脱离广东独立建省，海口作为一个省会城市，只有 23 万人口，这是当时的诱因，在建省政策和利益诱惑的原因下，国有银行，国有企业，乡镇企业，民间资本，都投入了进去！ 都想在这张白纸上挥毫泼墨！

而且当时全国的银行都是求着别人贷款，只有海南，贷款的人会找上门。国有的银行，当时也没有任何风险意识，一个项目多次抵押，已经变成了稀松平常的事情。

因政策起，因政策灭，93 年国家一声令下，海南房地产轰然倒塌。 直到倒塌之后，政府才发现，海南留下了一个什么烂摊子，银行的坏账率高达 60%，证监会为此叫停了券商的直接投资权。 95 年成立的用来解决遗留问题的海南发展银行，也在 1998 年被挤兑关闭！ 这个五年的泡沫遗留用了大概三倍到四倍的时间清理！

先过审吧，下面开始聊 98 之后。

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-10 17:11

现在普遍都把中国这 20 年房地产热潮的开端，算在了

1998年的取消福利分房制度。但笔者思考，这只是一个标志性的事件。

更重要的的关键在于 98 年之前几年的事情，最重要的是 94 税制改革，把财政权收归了中央，这是经过激烈斗争的，地方政府在税制改革之前，权力是很大的，很多时候是不听中央指挥的。各自一盘棋，中国在那个时候，有过商业经验的人都很清楚，什么叫地方保护主义，说白了，中国在那个时候不是一个统一市场！商业的流通是受限的！税制改革基本上是在朱手里完成的，94 到 03 大概也将近十年！而与此同时，地方政府承担着巨量的财政支出，但却没有足够的收入，矛盾就产生了，有些年龄的朋友可以回忆下那个时候地方政府是怎么创收的。而土地财政就是中央给地方政府的一碗饭！让他不至于饿死！而 98 年推出取消福利分房之前是 97 亚洲金融危机，98年开始是国有企业改制，下岗。在那个时候中国还没加入 wto，思考这几个关键点，我们就能够知道中国房地产是在什么背景下登上了历史舞台！

在这个时期，政策几乎是唯一的支撑。

这里题外话，在 98 年取消福利分房政策时间左右，很多地方和企业突击审批一批福利性分房，建成后以稍低的价格卖给职工，住户。笔者家就经历过，不知道哪位和我有一样的记忆！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-10 18:46点发送的时候出了点问题，本楼试试看有没有发重复！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-10 20:18

回复也要审核，流畅度低了不少！ 我慢慢发吧！继续，98 年到 2001 年算一个时期，其实在 2001 年经历过海南房地产崩盘的，中国学界和经济圈根据数据已经指出房地产存在泡沫，更有人判断最多三年，就会在全国范围内出现和海南一样的状况。

其实这个判断在当时的环境下，是没有问题的，那为什么后来并没有出现这种情况，这种判断也变成了笑话一样的观点！要说中国房地产，真的是应运而生，前面说过，2001 年之前主要是靠改开，改制政策。2001 年加入了一个新的因素，货币。标志性的事件就是中国加入了 WTO。在中国加入 WTO前后中国保持了平均每年平均 200 到 400 亿的贸易顺差

这里要注意，第一这个时候的 200 亿美元和现在的 200亿水货是完全不能比的。而且还要加上换成人民币之后的乘数效应。 在经济活跃的情况下，货币的流动性大大增强！第二，2004 到 2008，中国仅顺差，分别是 1000，1700，1900，2900 左右的美元。这个增幅非常恐怖！说这个，只是让大家直观的认识到，这个新增的因素，货币。有多么庞大的量。社会财富的积累速度有多么快。

所以在 2001 年学者对于，房地产的判断，全部失效。

这个时候当然也出来了一批学者。他们判断房地产的主要论据就变成了，人民的实际需求啊，城镇化啊！俗称的刚需，就是这个时候大行其道的！

其实笔者认为从根本上来讲，就是社会财富积累速度过快，当时的中国缺少投资渠道，金融领域不开放，市场小。

企业领域，容纳不了这么多资金，重资产和新科技方面，当时的沿海新富阶层缺少相关知识，而且国家也没有引导扶持这些资金进入这些领域。 著名的温州炒房团，好像就是在2001 年兴起的。这应该是对大众第一次普及投资性住房的知识！政策方面的，众所周知，中国人第一次知道了，改开的红利如此之大，而且政治的去中心化，也促使了八仙过海，各显神通。

房地产的两大支撑，政策，货币。在这个阶段都是很强劲的，当然中间，也有非常多的学者认为是泡沫，崩溃早晚得来！笔者的观点是如果当时的中国就是暴发户的模样，那干点暴发户的事情，也没什么大不了的，毕竟这么多人口，改善生存环境，还是挺好的！只要收入能上得去，贵点就贵点！

这个时期的土地政策说明，城镇土地是可以流转的，但基本是通过政府，土地财政的黄金时期。农村的土地集体所有制没有改变，还是集体所有一宅基地，为什么呢？ 不能和地方政府抢饭吃！很多地方的城中村改造，或者一些项目征地，收什么价，往出卖什么价，是有一定差距的！ 地方政府有钱了干什么呢？各位可以回忆下2001到2008你们所在的城市，进行了那些大工程，那些城市建设项目，城市扩展了多少倍， 我们可以估算和回忆下大家生活的城市，主要的发展时间段！就可以理解了！

这个阶段聊完，下个阶段笔者估计打架的就多了，控制情绪

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-10 21:11

实际说 08，应该是从 07 年说起，07 第四季度美国次贷危机危机开始，中国国内房地产只是小小的惊吓了下，然后继续走高。中国在当时学界和政府都认为应该抑制房地产的走势，也是被美国的房地产危机惊着了，08 年初到 08 年 9月。政策面 3 月出台了，扩大经济适用房。同月货币面，调高了存款准备金率达到 15.5%，四月连续两次调高存款准备金。五月六月又开始打击囤地。同月，要求企业为个人买房，要交所得税，八月要求新增 250 万户廉租房，同月土地质押要土地证，而且不得贷款数额不得超过质押价值七成！同月不给农村集体性质土地商业建房任何贷款，购买者也不给贷款！ 要知道那时候很多土地性质都是农村集体所有，毕竟原来的城镇，企业土地是有限的！列举了这么多，想表达的就是，在 08 年上半年看来，政策，货币这两个支撑，怎么看房地产都要玩完！ 出台调控，力度之大，面向之广，绝对不是玩假的。

所以笔者真的感觉房地产业是应运而生的，随着美国次贷危机正式发展成金融危机！ 在 08 年的 9 月，政策来了个180 度大转弯！小产权房，有未来了。9 月到 10 月三次下调利率，个人按揭贷款下降幅度和开展力度最明显。税方面，印花税，土地增值税都不收了，还有个什么税，名字忘了，也降到很低！对了那个将的利率里包括存贷款。还有允许一些地方政府出台优惠政策，有相关记忆的可以聊下！城镇化百分比被定为了，政绩目标，笔者在前面说过，家里的单位自建的那套住房，也因为土地流转的原因，不到十年，就被拆了。

自此开始大规模的棚户改造，政府主导的城镇化，也如火如荼展开。

原来的政策和货币两大支撑，全部加强，而原来一个不占主要作用的个人按揭贷款，也成为了一项主要支撑，其实在 08 之前个人住房按揭也很多，尤其是大城市。但笔者认为在那之前还不是那么普遍，大部分老百姓只要有能力，还是全款居多！ 这和利率还有消费理念有关。 但自 08 年之后的购房，除了土豪，好像没有谁会付全款了，全部是按揭，而且手续极其简单。 其实很多个人不具备还款能力的，只要你买房，按揭就能办！所以笔者把个人按揭贷款作为了第三大支撑！自此，房地产的三大支撑，政策，货币，个人信贷。全面登上舞台。有了这三大支撑，你还会为房地产的涨幅意外么！当然这个时期，刚需啊，刚需啊，刚需啊！这三个原因，也总是进入人门的视野，不足为奇！08 年往后，不具体划分时间，这是一个变化的阶段，笔者会从三大支撑解读后面的发展！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-10 22:37聊到这里，有些朋友可能会问到一个情况。大概从 10年开始，中央，地方都出台了，很多调控政策，什么国十条，国八条，各种地方调控为什么不起作用。没能够遏制房地产的疯狂上涨，是政策失灵了么？

这要重回中国房地产的开始。 最初的政策目的！就是税改之后，要为地方政府找一碗饭。 08 年金融危机之后，要求地方政府扩大基建投资，要求城镇化率，要求保就业，保经济。根本问题，钱从哪来，日益扩大的城市和城市公共服务，也消耗了大量资金，土地财政没了，城市公共服务拿什么维持，没钱拿什么扩张城市！所以在这种情况下，政策基本都是左手打右手，听个响。

货币面，金融危机的大环境下，没有人敢于第一个全面的抑制泡沫，一边在刺激，一边都又谨小慎微的搞一点紧缩。

各位有记忆的，可以回想下，本届刚上任的时候，搞过一次，有控制的紧缩，后果是银行没钱了！ 这其中国应该是第一个停止大规模宽松的。但再近几年，也三不五时的搞一搞逆回购。 而且过去海南的教训和美国的案例也告诉学界和政府，银行和金融系统不能出事。 所以形成了，去杠杆，去库存，降低坏账率的持续几年的实际作为！个人按揭方面，最近好像首付提高了，按揭利率也涨了！为什么在这个时间点。 因为政府认为通过几年的去坏账，去杠杆，有信心保证银行了！当然，这其中的凶险，你们可以观察下，周围有多少搞地产面向的融资，搞破产的！

房地产去的三大支撑，现在看来抽调的顺序应该是，货币第一，也就是经过三年到五年，货币总供给并没有停止，但国有银行，已经停止了对房地产的输氧，但依然维持了几年个人按揭贷款的政策，基本上消化了银行的风险。

个人按揭方面，最近的动作已经表明，这第二个支撑，要落幕了。

地方政府这个支撑，以现在来看，是要给地方政府找房产税这个饭碗了，而且好像是允许地方政府自己搞，自己定政策，当然这中间也有城市竞争的问题！

货币这个大环境，实际上在银行对房地产的施压，和个人按揭的高标，已经打掉了这个支撑的一半，另一半需要大环境配合，具体什么时间到来不好说。

三条腿已然去掉两条半，不知道后面还会不会有房地产业的大气运到来！

笔者的感觉可能性小，到不在于笔者不认为没有危机的存在，一个更重要的原因是笔者把 08 到现在称之为一个房地产个人透支时代。

我看不出来，如果房地产再火十年，需要拿什么来买单！其实笔者有些痛恨按揭，一个很早以前的故事。美国老太太和中国老太太，故事是这样说的，美国老太太贷款买房住了一辈子，到老还请了贷款！中国老太太，工作了一辈子，到老买了个房！ 在当时这个故事是多么有哲理，可当中国人实际进入到贷款买房时代，老百姓才知道自己背负了什么。

我不知道大家有没有被房贷压的谨小慎微，不敢越雷池半步的，笔者见过很多 30 岁左右的人为了保住工作，所做的事情！我想大部分人不会因为豪车而激动不已，为没有豪车而内心悲凉不已。但我想不管再高傲再优秀的男女。恐怕都会被城中村或者地下室，的阴冷潮湿，不见阳光刺痛内心。

再深厚的感情似乎也敌不过吵杂，喧闹，寂静，暗无天日的折磨！回复审核神烦，搞得思路有些混乱，手机打字，很多错别字，意思不到位的地方请多谅解。没有关注到的问题，或者有哪些遗漏，下方留言，一起讨论！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 11:14

最后一段还没审核好！！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 11:30

郁闷。又被吞了，巨长一段没发出来，心态不好了！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 14:10

补充几个观点吧！看待未来房地产行业发展,首先需要确定的一点是政策面走向，也就是政府到底有没有意愿抑制房地产，从过往几年的发展来看，这个意愿是存在的。

具体难点可以分成内外两个面向，内部政策这一点，解决土地财政是需要很长时间的，这个问题的难度在于利益的重新划分,可以参考 94 到 03 的税改。改变利益结构是要大动作，要动刀的！观察一下近两年的反腐形式，可以一窥端倪，当然这个并不只针对房地产，但权威的建立，确实可以帮助解决土地财政的问题，而且房产税是一个精细化的税种，很大程度上会改变地方政府的行政模式！ 所以时间会拉的很长！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 14:32

内部原因的第二项，货币面。其实不管是地方债或者是其他一些什么，都可以统称为货币面，甚至于对房地产业的贷款，都应该称为货币面。和大环境是分不开的。 唯一的外部因素也是货币面的。这两个可以结合起来聊。基于海南房地产崩盘和次贷危机的经验， 在这方面是要非常审慎的。 各位有印象的朋友，应该记得，前几年，有过一次政府有意的测试风险，结果是一天，银行就没钱了，再加上大家可以观察到的周围大批出事的担保公司或者说是房地产向的民间融资，可以感觉到这里面的巨大风险。这个也需要长时间的解决，处理。金融系统的动静这两年好像也不小。

笔者观察的点转折点在于，银行开始调高首付比例，和按揭利率，我认为从这点看，政府似乎已经对金融系统能够撑住有信心了。外部大环境的货币因素，虽然暂时还没到那个关键点。 但这几年灵活的使用汇率武器，去杠杆的决心，和一带一路等政策，可以看出来，似乎是想尽早摆脱大环境的干扰，或者说是为大环境有可能的风险，做预防！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 14:59

驳斥几个观点，第一个就是房地产大到不能倒。

我门需要看一看，不能倒，到底是哪方面，不能倒。列举几个比较流行的说法，加以分析！

就业，上下游产业，金融风险，普通群众的固定资产缩水！

就业，我们可以观察大部分房地产业的就业都属于，体力优先，还有一部分销售啊，服务，或者上下游产业。

先来看房地产的销售和服务人员，我认为这个是比较好解决的，虽然对个人可能是大事，但对社会影响不大，因为都有一定的知识层面,属于比较好转化的， 基层作业人员，也就是大部分人说的农民工，这部分转化也是很容易的。因为这个群体的自我转化率很高，他们属于重体力，实际上在现实生活中，并不缺事情做，收入其实不错。而且吃苦耐劳，南方很多地方还很缺工呢！ 实在不行，开放一部分农村政策，让他们回去搞生态农业，也是非常不错的选择！

比较难的是上下游产业，这部分人靠自己一定的专业性吃饭，并不是完全的体力劳动者，而且很多人收入不错,但好处是，基本上手中都有一定富裕资金，可以通过拉长时间来转化！

这个最大的就业问题，实际上说白了，再怎么失业也比不过国企那次吧！所以并不是一个要命的事情。

顺带提一句，实际更严重的失业问题，存在于新型大学生人群中，他们很多人看似在工作，可收入其实完全不能负担生活，多数靠着父母救济，家庭亲友补贴，这也是这个群体比较崇拜富二代的原因。

而且其中这个群体大部分的收入都被房地产吃掉了，如果能够盘活这一部分人员的可支配收入，内需将会非常旺盛。

其实等于创造了很多有效就业。

金融面向的问题再前面已经多次分析了，是有可能平稳缓解的，时间拉的越长，这个风险越小！

最后一个大到不能倒也就是普通群众的资产缩水！ 这个其实是一个新兴的问题，声音比较大的时间也就是 08 年倒现在，和个人信贷扩张是有连接的！这个群体声音貌似很大，但没有风险，除非是多次购房，多次按揭。这个其实属于投资，投机了。投资就是有亏有赚，社会不会有倾向的。 如果是自住房屋，你也不准备卖，消失的只是账面财富，而且大家都消失，影响不大。

一些新闻可以看倒，开发商要降价，住户拦住坚决不让。

感觉比开发商还关心房价。这个群体需要注意的是，你们在某个区域内看似人数众多，但放在整体环境中，还是少数群体，而且社会的普遍认知和同情心不在你们那边！

这是我对房地产大到不能倒的一些粗浅分析，有更多或者更详细面向的可以讨论！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 17:10看得人好少， 难道只有标题党和极端言论才有人关注吗？

最后聊一下，对中国经济的影响，从历史看，房地产在中国经济中最重要的时间是，98 年倒 01 年，那个时候中国经济确实需要房地产的挽救，其后的时间，房地产大多数享受了，中国经济的成果，08 年之后，房地产再一次作为急救药登上舞台!我们可以清楚的看到，房地产在中国经济中地位的变化。

从主体到受益者，再到救急角色。 理清一下，救急角色，之所以叫救急，也就是说他不是平常需要的东西！而大家比较耳熟能详的有一个夜壶理论，用的时候很看重，不用的时候很嫌弃，夜壶就是救急的！所以那些说房地产兴衰影响中国经济的根本逻辑就是错误的，他们是反向的关系，没有中国经济的变化就没有房地产的兴衰成长！

而今天中国经济需要的是什么呢！ 或者说中国人需要的是什么！

列举几个，中国经济需要更强大的内需消费市场，需要产业转型，需要科技创新和突破。

中国人需要，好的生活环境，优质的医疗，教育服务。

更加公平的就业环境！我们可以思考，这里面那个面向是不能缺少地产业的！

比方说科技创新方面，高昂的房价，抑制了人群的阶层的流动性， 抑制了年轻人的创造力，抑制了愿意投入科技创新的意愿！内需消费市场就更明显了，房地产到底吞噬了多少 20到 35 岁主力消费人群的收入，大家可以自己判断。

优质的教育服务和优质医疗服务，几乎已经被房地产优势人群所垄断， 也推高了医疗教育成本！而且房地产是一个高污染行业，你们所诟病的污染问题，大部分是由它衍生出来的！所以笔者并不认同一些人讲的，房地产不好了，中国经济会出问题，只要金融领域不受牵连，房地产去中心化，对中国经济很多面向是有益的！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 18:39再聊两个未来可能的面向，一是关于房产税的，房产税是一个征收十分麻烦，使用也十分麻烦的税种。需要地方政府有极为高效的行政能力和比较合理的财政支出方式。这对提升中国社会治理的精细化程度是有帮助的。而且房产税有一个特点，他必须是根据各地方不用情况,制定不同的征收方式和税率，这也给了地方政府以租税吸引有质量人口和一些高科技，文化相关产业的机遇，那个地方政府可以早于其他地方适应房产税模式，那个区域会建立新的优势。 而且机遇比较会出现在，原来的一些二三线，甚至三四线城市，他们有着更大的优惠能力，这也得益于中国不错的交通设施。

而人口的流动也会趋向于，环境，税率，舒适度更好的城市！优质人口，优质企业的争夺，可能会成为下一个城府行政热点！

第二个小问题，农村的一户一宅确权，宅基地的确权和于商品房一样的流通性，会给一些优质房地产从业带来新的机遇，中国的高收入人群，和一些有一定生活自由度，工作自由度的人员，会逐渐进入这个市场。一些交通便利，的农村宅基地会成为房产市场新的宠儿。即便一些稍偏远地区的宅基地，也会吸引周边的养老，休闲，假日需求。而这又会带动教育，医疗，民生，等产业的平面化发展。当然这个需要一定的时间和机遇。也需要形成一股风潮。但从长远讲，有钱人住乡村，穷人住城市，应该在有生之年是可以预见的！我的论述可能太过繁复，看的人真的不多。就此打住吧！有兴趣讨论的，留言提问吧！主要篇章，到此结束！

这个回复审核，真的讨厌！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 21:27@ygkr300 房地产税从国外的经验看，占全国税收比例不是很大，但对地方政府而言是个长期饭票，他不是一个可以支持财政扩张的收入来源，起维持作用。房地产税的特点是必须由各地方根据情况自行制定税率,甚至这个权力要下放到市一级。各地经济环境和人口数量质量有很大差距。

至于 U 型曲线，绝大部分不会失衡，因为最开始有一个各地方政府人口竞争的问题，而且最开始也不可能太高，要不政策是推行不下去的，即便如此，以现在地方政府的行政能力，收房产税都是一个很艰难的事。 说白了，没点真本事，哪那么容易让老百姓掏钱。你收的税率相比你能提供的服务高了，人口直接就流失了。

所以房产税率的高低基本等同于你这个区域能够提供的区域优势，政府服务！而且还要面临全国其他省市的残酷竞争！

只要房产税开始征收一段时间以后。退出基本是不太可能的，吃到嘴里的怎么可能吐出来！而且这点小钱在一线城市好像不算什么，甚至很多大城市可以不靠这个活着。

但是在中小城市，对于这些地方政府来说，这些真的很重要，其实就在现在，很多地方政府已经捉襟见肘，并没有多少财政盈余，甚至是借贷，很多都是靠中央奶水！面对这个长期饭票，他们是不可能放弃的。

当然既然说是竞争，那必然有失败者。政策制定不到位的城市，失败也就是必然的了！ 但这并不会影响全部的房产税模式！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-11 22:56

@云山广谷沿海和内陆的财富差距是海洋贸易的必然结果，房价的区别也是结果。改变需要贸易和经济结构改变，和房产本身的关联不大！就房产本身来讲，我倒认为从现有比例上来讲，这对内陆或者某些偏远地区倒是一个机遇。

欠发达地区可以通过优惠的税收政策，吸引一些不太需要沿海城市优势的企业和个人去发展，居住。比方说很多高科技企业，其实最看中的是环境和租税优惠。他们对沿海一线城市的依附性不高。

偏远地区，房价肯定是没有沿海城市高的，但一些环境优雅，并不是那么偏远的地区，反而会吸引一些顶层收入人群的青睐，这个要结合农村的宅基地流转政策的出台！以后房价的高低划分可能主要在于环境和教育。而不是一线和二三线，或者沿海发达和内陆偏远的划分方式了！ 当然，北上广的核心商业区域，这个价格肯定还是最顶级的！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-12 00:00

@唐伯虎bj_借用一下你的论据，聊一下税的问题。

黄宗羲的思想属于明后期民主思想启蒙，是大家。黄宗羲定律也是正确的，在税收超出某个节点之后，确实会影响社会基础民生。但需要意识到的是在实务面，如果轻税制，得益的却大多数是资产阶层，削弱的是政府功能，其实黄的思想和明当时主流思想并无二致，他只是进一步提出了削弱君权的理论依据！而他的立场比较站在地主和当时一些新兴有产阶层的一边。需要注意到的是明正是亡于财税的崩溃，而这种财税崩溃主要原因，是对地主阶层和有产阶层无法有效征税。 而更多的增加了无产者或者小农，小手工业者的负担！

而这显现的是政府功能的失灵，其实税负的多寡不应该用简单的额度来衡量，更应该用这些税负是否能够取得相应的政府服务去看待！用俗话讲就是值不值，任何个人创造的财富，一定不是单个人的努力，其中绝大部分是有社会属性的。 对于社会属性的能不能进行有效征税，其实也成了，社会发展是否健康的一个标志！

任何的政策和措施，是不可能永久不变的，也是不可能永久适应发展的,黄的思想其实只说明了一个现象，而没有关注问题的核心，怎么样才算是合理和公平的分界点！

近代的马克思资本论，正是重新划分了这个分界点，现代人类社会的各种福利政策，很多税种的收取和税收的支出其理论依据也来源于此！也重新定义了一些人群高税负的合理性，对低收入人群，也进行了税负倾斜，这是一种进步。

当然任何的施政策略都不会是理论那么简单，中间也一定会出现新的矛盾和问题，能否有效缓解和解决问题，也就成了政府能否继续执政的关键！ 不管中外都一样，矛盾和问题积累到一定程度，总是会来个总爆发的，哪有万年不灭的火焰！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-12 11:17

再补充一个问题吧！就是关于时间点的事情！

也就是为什么是现在，为什么房产税，房贷利率，这些这政府能够控制的面向要在这个时候出台，为什么不能把房地产消化的时间拉长，已经消化了几年了，为什么不能继续这种缓慢的消化过程呢？这种不是更稳妥，伤害更小么？解释这个问题，首先要看到，过去几年，房地产行业，或者上下游产业，去产能的动作幅度是相当大的。有关于房地产面向的金融去杠杆，力度也很大，只是在货币面没有出重手，也就是央行没有缩表，没有加息！而且时不时还有逆回购！第二个需要注意的问题是，房产税释放的是什么？据不完全统计，根据人口和用电用水，仅在北京一地空置房屋就有 400 万套，这个大部分是已售出的！ 房产税释放的就是这种房屋类型！再下面需要谈一个市场现象，经过几年的房地产去库存，全国地产公司，开发商手中的剩余库存其实有着明显的下降，他们的土地储备也是有明显下降的。 所以在很多地方房价是有小幅的回升的！

这就会产生一个现象，如果不能在此刻把市场中挤压的投资性住房释放到市场当中去，那么根据房地产周期，在未来的三四年中，由于库存的短缺，新增房屋价格会有大幅提升，而地产商，开发商，都会在这种情况下选择补库存。 那么前面几年所有的货币，政策准备将一夜付之东流。

而且在那个时候，时间会更仓促，实际是恐怕没有时间给你调控了，房地产这个引线，恐怕就会由货币因素里面的外部因素来点燃了，那个时候所呈现的景象,应该就是真正的雪崩型的。

所以从过往几年看,准备工作做的很充分，如果不能在这个时候，扭转成功。其后的反噬也将是很激烈的。

反之，如果再这个时候，能够释放出投资型房产，还能有一定的机遇期让投资客有出场机会，不至于血本无归，造成过大的社会矛盾。

具体怎么选择，要看政府的了，这个问题处理的好，中国还能前进，这个问题处理不好，未来不用想了。

大家可以计算下，仅北京一地，四百万套，每套算一千万，这个资产规模是四十万亿，更不用说全国的量！如果房产税出台，按照千分之五的税率，这个四百万套持有者每年的成本会多出 2000 亿。而且这四百万套的持有者，基本上肯定用不上一套二套免征的政策！

笔者只是为了简化说明！一千万每套应该不是北京市的平均价格，大家理解就可以了！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-12 12:11最后奉劝各位，中国房地产投资投机客在这个时间点，他们的客户群体其实两类，一类是直到现在也买不起房子的穷人，另一类是想以更高价格把房子卖给穷人的有钱人！客户结构有些不健康！任何的投资是只有见到现钱的那一刻才能算是真正的成功，在这之前，都是纸面财富。

房产和土地这类固定资产不太一样，房产每年不能打粮食。如果把房租算作粮食，那应该考虑的就是，你这辈子能不能靠房租收回成本！

所以在人口增长不能高速成长的区域，这实质已经变成了，击鼓传花的游戏。这个游戏，只要有任何一个人掀了桌子，所有人都会非常尴尬，当然其中绝大部分人都会认为自己不会是那个最后接花的人。

更具有讽刺意味的是，打比方说，从开始有十个人玩这个击鼓传花游戏，过去了很多年，玩这个游戏的人可能增加到了 20 个 30 个.增加了两到三倍，但花的数量却可能从一个增加到了10到15个。增加了十到十五倍。所有老玩家为新入场的的人欢呼呐喊，对多出来的花视而不见，要知道游戏的本质是传花，而不是有更多人陪你玩！

在这里面赚钱了的，差不多可以了。没有必要为了那最后一点点利润，去冒成倍增长的风险。还有很多蓝海市场，这是笔者给投资者的建议！

抑制一定的欲望，生活会更幸福一点！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-12 12:49

@gbm 第一个消息来源是 2012 年北京公安局查流动人口时统计什么出来的数据，大概是 380 万套空置。 但这个数据具体真实性，我个人并未做过考证，第二个是笔者在参加某个讲座，数据来源是根据北京电力和水厂的用电用水数据，得出的结论，大概的实际空置数量在 400 到 450 万左右。 当然具体的真实性，我个人也没有能力做考证。

北京存在大量投资型房产，这是不争的事实，只是具体数量多少，我个人无法一一证伪！

大家可以结合自己所知的情况，去判断,分析。我个人认为空置房的规模应该在全国一线，省会城市是一个庞大的数量！因为这些年，只要有条件，全国热点城市置业几乎成了全民的投资渠道！ 炒房群体也是一个很庞大的数目！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-12 21:16我看到有留言希望继续更新的，其实关于房地产的问题，主要的面向已经说的差不多了，再往下聊，我一时也想不起来要聊什么。有人提问我就和大家讨论下，没有就不继续了！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-13 17:24

回复发不出去，什么情况，实验用楼!

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-13 17:31

@geng_yu1这位朋友提到的几个面向，很有意思，土地出让金和建筑税费的问题。以及刚需，还有房产税是否公平。

简单讨论下，建筑业相关税费我认为是不能减免的，他是高污染行业，而且是高利润，不具有任何减免的必要性。

土地出让金的问题比较复杂，政府确实垄断了新增土地供应市场，但这个价格却是很多因素共同构建的，首先，开发商得愿意掏钱，原因是这里面利润很大，人为的干涉价格，实务面形成的结果就是，更为严重的权钱交易，内幕勾结。所以我认为土地出让的市场只能更市场，更开放，而不是政策性的干预。

而且人为降低开发成本，开发商会把这些反应到他的销售价格里去吗？ 不会的，只会去追逐更高的利润。 结果是政府和普通购房者都没得利，得利的只是房地产资本，政府好歹还搞点建设，福利。 资本是绝对不会管这些的！刚需的问题，很有意思！ 代表性的是丈母娘经济学！人的欲望是无限的，社会和个人能力是有限的！怎么可能满足无限的欲望！

提升生活舒适度这个追求是永久的，其实只要你花的是自己的钱，靠自己能力，我想这是非常好的，没人会反对. 但现实的情况是，绝大多数人群靠的是银行，是要付利息的！一旦牵扯到利息，实际上就是变相的投资。 我们把几十年的未来，投注到一个房子上，那我们其他的需求和满足点怎么办？ 这其实就是在赌房价会永远涨下去，一旦它的涨幅低于你的利息支出，你就亏损严重了！而且我认为，人还是对自己个人投入多点，比较保险。房子真的不能保证你的后半生，生活优渥！

刚结婚的年轻人就没有能力支付这个代价了，几乎都是靠家庭和银行，丈母娘经济学，出现的时间不长，这是一种很成功的商业炒作，它主要目的是透支性的消费，让银行和企业获取利益，主要胁迫的是中国紧密的家庭关系，和独生子女特殊性。透支的是家庭经济的抗风险能力，养老和医疗能力透支的最为严重。 而且也剥夺了很多年轻人的选择权和上升渠道，让他们对自身健康，能力的投入度大大下降！说了这么多，只是说明了，这几个面向有不健康的一面，那他们事实存在，现阶段无法扭转这个观念，房地产是不是该怎么样还怎么样呢？从过去看，刚需只是房地产的一个涨价基点，不是全部，货币才是重中之重。泛滥的货币供应，才是房地产近十年的主要支撑。 其背后反映的是贫富差距的迅速扩大和，虚拟资产的暴涨。

这这里要提一个概念，中国的房地产有资本市场属性。

而不完全是实体经济。这是中国地产行业的特殊性。

房产税肯定不是一个公平税，它本质就是给地方政府找饭吃，然后可以让地方政府缓慢的从土地财政退出来，这是为了把地方政府从地产泡沫中拉出来，配合的是把银行和金融从中拉出来。

只是他在实务面，确实能够起到，释出投资房市场，抑制房价的作用。 至于公平不公平，通过房地产得好处的时候，人们应该多想想公平的事，而不是现在。 中国应该慢慢去接受个人破产的现象！

而且房地产的崩溃并不可怕，只要不是金融和政府财政崩溃，涉及的社会面还是很有限的！房产税我个人估计，一套房是不征收和少征收，不管什么产权都是如此。多套房的征收，小产权和商品房，征收的税率应该是有差别的！

至于城市依附性的问题，这是很难改变的，工业化社会就是如此，绝大部分人群无法改变依附性问题，只有少数富裕阶层可以做到。

这其中也有一个以后可能会出现的大面积人口争夺，一

些二三线可以利用优势税率，吸引一些居住人群！这也是缓解一线城市，资源不足的办法。

发帖老是失败，不知道什么原因，试试吧！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-13 18:40

@18911419346不仅仅是这位朋友，大家如果是刚需，该买就买，但不要承担过多债务，有货币紧缩和加息的可能性！ 而且要做区域选择，区域性房价差别可能会拉大。房产税并不会影响核心区域的房价。

我对买不买房子，主要的看法是量力而行，不要把按揭当作万能灵药。

按揭贷款在货币宽松，利息较低的时候，是挺好的。 但我个人的判断是这种宽松可能要结束了。面对以后可能高涨的利息，那个时候才是真正比较危险的时候！一句话，未来十年，现金为王，可流动资产为王。资本财，固定资产都有缩水的几率！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-13 18:54

看倒很多问多空的，看多空的！

这个事情只能去判断长期趋势，最少的时间线都在三到四年，短期是看不明白的，尤其是中国房地产，各种干扰因素之多，面向之复杂，！那是简单的多空能体现的！而且多空还要看你问的是价格还是价值！这俩个差距很大。比方说你在 01 到 08，那个就是价值，社会财富的积累速度到哪了，如果你是 08 之后买，那就只是价格，最多加点低点入手的利润。在价值上水分很大！而就当下来说，我个人是不希望所谓的地方债，企业债，变成大家个人债！多的我就不说了！

买房看多看空，归根究底都是假大空！

我之所以从历史聊起，更多的是希望大家了解这个问题的本质，而不是像赌徒一样，考虑的都是开大开小的问题！

如果非要说个多空，我只能说，中国房产的资本属性决定了，从资本的角度讲，现在风险很高！不是价值洼地！全球宽松了十年了，不是不会结束的！ 不能光看国内，政府在全球变化的情况，不一定有功夫考虑你的个人问题！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-14 02:48一个回复审核两小时，而且还老失败，我真的无语。只能就热点问题，集中回复了。 发个贴太难了！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-14 13:57

@jxgood这位朋友提到的实例，挺有意思，尤其是在时间点上，可以聊聊。 还有很多朋友聊到了 M2 的问题，结合起来，一并回复。 回复审核的问题很头疼，无法一一回复提问，请大家谅解。

这一次我们从数据聊起，先简单说明一下，M1，M2。这两个货币数据，我不做具体解释了，我们直接理解该怎么用它。理论上讲M1增速大于M2增速，社会经济活动活跃，需求强劲，投资不足，通胀风险增加。M2 增速大于 M1，投资过热，需求不旺，存在资产泡沫风险！

这只是理论上的，金融危机之后近十年的极低利率和货币滥发，在很多层面扭曲了市场，使得很多数据的实效性和对实际经济活动的反应不够真实和精准。在很多面向需要具体去解读。

聊回 2015 年底，在 2015 年底之前，M2 增速是大大高于M1 的，也就是资本泡沫很大，社会经济面需求不旺，从 2015年9月开始M1增速大幅度领先M2增速，这两年各位可以从自身所处行业去观察，是不是感觉景气好了一点。

在 2015 年底到 2016 年初发生了什么，才导致这个变化，在我的记忆中，好像供给侧改革就是那个时候开始的。

所以房地产这两年的涨幅和这个是密不可分的。是应对了通胀压力和去库存的作为！中国从 90 年代开始 M2 因为经济的大发展几乎都是已两位数成长，这个是符合经济成长率的！在金融危机之后时，M2 增幅一度达到了百分之二十几。

在经济并未达到如此成长，这是怎么做到的呢。主要是靠央行负债扩张，和银行的信用扩张达到的！

说这个的意思是，我们需要观察，M2 增速在 2017 年史无前例的降到了 10%之下，说明了央行不再搞负债扩张，银行的信用扩张也停止了。

这个可以从人民币汇价做观察。

在 2017 年上半年 M1 还没有过于反映这个情况，但在下半年 M1 的增速也在迅速降低。即便如此，通胀压力仍然十分巨大，这表现的问题是，央行不会再让 M1 继续增速扩张。

哪有人会问了，会不会继续延续以前的策略，央行继续搞资产负债扩张和银行的信用扩张，答案是不会的。M2 的减少主要原因是人民币发行基础，外汇占款的减少，和金融业去杠杆的原则！

继续搞货币扩张,会导致资本外流更为严重，人民币汇价大幅贬值，这不符合中国在现在国际竞争中的利益。

那么怎么应对，通胀压力，根本解决办法就是加息，短期也可以让人民币升值抵抗一定通胀压力。

纯数据的概念，十分难以解释，理解。

我们回归房地产，房地产买卖的冷热主要反映在 M1 上，在这个面向银行的信用扩张停止，会抑制交易热情。房地产的投资面，M2 增速放缓所代表的央行资产负债扩张停止和银行信用扩张停止，也会打击房地产的投资热情。

至于说房地产是不是 M2 的储水池，不能说是，也不能说全是。有一定成分，在央行不能主动提高 M2 增速的情况下，其实释放房地产中的 M2，未尝不是一个可行的办法。

而且在 M2 骤降的情况下，如果不能有效释一些投资型房产，那么会在实务面继续推高房产泡沫。当为了应对通胀压力，不得不加息的时候。这个泡沫的骤然破裂，对经济可能是毁灭性的。

所以我认为政府，央行会主动的，抓住主导权，有控制的戳破这个泡沫，而不是最后交给市场自行戳破。那个风险太大了。

虽然不太准确，但我们可以参考日本，90 年代世界经济应该是非常繁荣的时期，日本在这种大环境趋好的情况下，都没从泡沫破裂中走出来，在今天的世界大环境下，如果这个泡沫由市场或者说由外部资本戳破，中国的惨状是可想而知的。

我聊这么复杂，是想让大家从很多面向去了解问题的复杂性，而不是就单一的房价做解读。

未来几年是一个，经济，货币，金融，延伸到政治，大变局的时期，不是中国想怎么样就能怎么样的。

还是老三条，这次不过是从货币，信贷反向去聊到了，政策的可能方向，没什呢新意。大家见谅，审核太费事了,很多思路挺混乱的！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-14 15:16我在回复留言中看到了很多有关于中国房地产特殊论，和一些一线城市特殊性的说法！ 简单聊一下！关于特殊性，我的基本看法就是嫌讨论根本问题麻烦，而且也不想讨论，简单的总结为我们不一样！近代历史上中国特殊论不是先例，前面有欧洲特殊论，日本特殊论，集大成者就是美国特殊论，从长远历史角度去看，这个论调很可笑。包括中国特殊论，更加包括中国房地产特殊论。

任何事物都是有特殊性的，但这种特殊性不代表，你可以脱离事物本质。我们可以就事物本质去讨论，但不要再宣传什么，中国特殊论，中国体制特殊论，乃至于中国房地产特殊论！这非常狭隘和可笑！

我们简单聊一下，中国一线城市地产特殊性。 最大的特殊性，其实就是城镇化进程。与之相关的是经济发展速度。

这个我其实也说明过了。

房地产行业当中的实质金矿就是中国工业化，城镇化，和实质经济发展速度当中的实质价值！这个是没有问题的！而且我认为，真正能算得上一线城市的，也就北上广深，只有这几个有一定的特殊性，他们承载了，一些中国生活，经济圈中不可替代的作用！而且这几个城市，由于城市扩张的原因，其特殊性只在核心区域，不在附属区域！

北京，文化，教育，医疗，一部分经济。

上海，经济，金融，外来文化。

广州，经济，和广州省政治重心。 外贸重心。

深圳，重经济，改开阵地，科技和一些金融！

只有这几个有特殊性，而几个城市特殊性体现比较明显的区域，可以不受，房产税和轻度危机影响，重度危机也会被波及！其他城市，不管现况如何，核心逻辑上都在同一起跑线。

他们之间的人口和资源争夺，将会是下一个阶段地方执政的重点！其实就算是一线城市，中国人口老龄化的趋势，和近十年各地基础设施建设的完备。也会促使他们恐怕不能像从前那样高傲了！

尤其是北京，恐怕会被稀释的很严重，迁都不是不可能的！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-14 15:42

@大大大师哥有控制的戳破，浅显一点可以这样理解，但主要手段是控制投资，支持消费,控制供给量，维持稳定。

首先去掉的是库存，再下来要去掉的是水分，也就是房子是用来住不是用来炒的。这句话的核心含义，要把投资投机资金挤出去，剩下的大部分都是自用型住房，即便大部分是房贷也不怕了，个人房贷永远是银行的优质资产！这个问题就能最大缓解！

借这里回答一个问题，股市和房市的关系，他们从资本角度讲是一对兄弟，靠的都是央行和银行的奶水，央行下奶的时候，基本都受益，但强者恒强，谁力气大，谁吃的就越多。 其中一个吃的撑了，央行停奶之后，会帮助消化，让吃撑的那个吐吐，打打奶嗝，这时候那个饿着的，可以有点残渣。当然如果政府这个养牛人，觉得应该让饿着那个多吃点，也行。

股市和房市对奶水有竞争关系，但要考虑养牛人的态度和央行不下奶的客观现实！

作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-14 18:59看到了有很多人对于中国房屋空置数量和空置比例有极大争议。聊一下这个问题。

先来聊一下空置率这个数据的作用，这个东西衡量房地产是否有风险的重要指标。 2010 年统计局引入了待售面积这个数据，在做解释的时候，把空置率和待售的区别划为了，以已经售出但无人使用和未售出。

所以我们就讨论这个已经售出但无人使用的类型。这个数据我们做个横向比较。美国大概在 3%左右，欧洲德国最高8%左右，日本 10 到 13%，没记错大概是这样！中国房屋空置率，是多少呢！不好意思，统计局不统计。

惊讶吧，这么重要的数据不统计,或者说统计了也不发。 只发一个待售面积。

所以没有办法，看这个东西只能从别的角度去估算，说北京只有四五十万套空置的可以歇歇了，那是美国的空置率，不要自欺欺人好么？

为了省的口角。我们就按日本的空置率算，怎么样？

北京的房屋总数是多少，不好意思，也没统计！

北京的常住人口， 2000 多万加 800 万流动，三个人分一套房合适不？这是一千万，当然这里面没算空置的，我们就减了，不算了，省的再口角！

按日本的空置率，这是 100 到 150 万套。

我们再从其他角度，去分析。 全世界卖房子，中国这

是独一门。基本都是毛坯房。为什么会这样呢？一方面是中国原来地产公司活很糙，基本都得重新弄，一方面，你们不觉得毛坯房比较好交易吗？因为购得的都是毛坯房，出租还要装修，而且租出去，还影响灵活的交易，很多人根本就不装修的！

还有一个侧面观察，2017 年到 2021 年北京市要提供6000 倾地，保证 150 万套住房的建设！你可以拿这个估算一下北京的房产存量，我记忆中，这几年好像不是地王频现，房地产热潮最高的时候。 可以大概估算一下这个存量！

借用最近流行的话，不要被贫穷限制了想象，其实真实的情况是，常住的大部分有自用住房，流动的一部分人有，拥有几套十几套几十套的拆迁户和富裕阶层大有人在！

2013 还是 14 年，住建部一个姓庄的官员说了一番话，我具体忘了他是什么职位了！

大概意思是，全国范围，房价和土地出让量没有必然关系，土地出让的量，是够居住的，但过热是因为无法抑制市场投资行为！说了这么多旁敲侧击的，其实有没有投资过热，很好判断，大家可以问问自己有没有投资房产的意愿就可以了，全民投资房产，你告诉我不热？以日本的人口密集度，在泡沫破裂之后，什么刚需和投资都被证明是搞笑。以中国的人口密度，房子还能炒到这个地步，你说里面没有大量投资型，合适么？