如果没有百分之十五到二十的空置率，我认为国家说的那句房子是用来住不是用来炒的话，纯属多余！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-14 19:01看到了有很多人对于中国房屋空置数量和空置比例有极大争议。聊一下这个问题。
先来聊一下空置率这个数据的作用，这个东西衡量房地产是否有风险的重要指标。 2010 年统计局引入了待售面积这个数据，在做解释的时候，把空置率和待售的区别划为了，以已经售出但无人使用和未售出。
所以我们就讨论这个已经售出但无人使用的类型。这个数据我们做个横向比较。美国大概在 3%左右，欧洲德国最高8%左右，日本 10 到 13%，没记错大概是这样！中国房屋空置率，是多少呢！不好意思，统计局不统计。
惊讶吧，这么重要的数据不统计,或者说统计了也不发。 只发一个待售面积。
所以没有办法，看这个东西只能从别的角度去估算，说北京只有四五十万套空置的可以歇歇了，那是美国的空置率，不要自欺欺人好么？
为了省的口角。我们就按日本的空置率算，怎么样？
北京的房屋总数是多少，不好意思，也没统计！
北京的常住人口， 2000 多万加 800 万流动，三个人分一套房合适不？这是一千万，当然这里面没算空置的，我们就减了，不算了，省的再口角！
按日本的空置率，这是 100 到 150 万套。
我们再从其他角度，去分析。 全世界卖房子，中国这是独一门。基本都是毛坯房。为什么会这样呢？一方面是中国原来地产公司活很糙，基本都得重新弄，一方面，你们不觉得毛坯房比较好交易吗？因为购得的都是毛坯房，出租还要装修，而且租出去，还影响灵活的交易，很多人根本就不装修的！
还有一个侧面观察，2017 年到 2021 年北京市要提供6000 倾地，保证 150 万套住房的建设！你可以拿这个估算一下北京的房产存量，我记忆中，这几年好像不是地王频现，房地产热潮最高的时候。 可以大概估算一下这个存量！
借用最近流行的话，不要被贫穷限制了想象，其实真实的情况是，常住的大部分有自用住房，流动的一部分人有，拥有几套十几套几十套的拆迁户和富裕阶层大有人在！
2013 还是 14 年，住建部一个姓庄的官员说了一番话，我具体忘了他是什么职位了！
大概意思是，全国范围，房价和土地出让量没有必然关系，土地出让的量，是够居住的，但过热是因为无法抑制市场投资行为！说了这么多旁敲侧击的，其实有没有投资过热，很好判断，大家可以问问自己有没有投资房产的意愿就可以了，全民投资房产，你告诉我不热？以日本的人口密集度，在泡沫破裂之后，什么刚需和投资都被证明是搞笑。以中国的人口密度，房子还能炒到这个地步，你说里面没有大量投资型，合适么？
如果没有百分之十五到二十的空置率，我认为国家说的那句房子是用来住不是用来炒的话，纯属多余！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-15 00:56
发不出去，试试楼！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-15 09:24
@newerTY主要是补库存，前面几年去库存太厉害，拿地的少，开发商手里的库存不够了。
我在前面也提到过这个问题，如果不能有效释出投资型住房入场，当初去库存力度多大，今天补库存力度就多大。
所以接下来的政策很关键，如果不能去掉真正的房地产投资存量库存,那么新增住房这个市场反而会短期呈现一个真空期，显示短缺！如果出现这种情况，那么我们国家搞了几年的抑制政策，去库存策略，将会失败。
关于这个去库存，补库存的经济行为，大家可以参考一下螺纹钢，时间不同，只是行业周期不同！如果在那种情况下，市场将不再受政府主导，那个泡沫，也会由市场去戳破。 其后果，十分惨烈！其实去库存就是给大家出场的机会，在这一段时间里，只要不出大风险，房价一定会保持稳定，但是一些投资客，如果还在刀尖跳舞，听不懂，房子是用来住的不是用来炒的这句话。那只能交给市场让他明白教训了！反正现在银行脱身了，地方政府只要你有钱，想买地，简单！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-15 10:48
看到了很多人说了一个问题，就是地方政府会在房产税之后主动放弃土地财政么？这个当然不会的，只要有利益，没人会轻易放弃。
这个是铁律， 房产税作用只是提高囤房成本。让投资型离场！ 因为投资型的房地产资本，大部分涉及债务和借贷的问题，这类很容易造成金融风险和社会动荡！说回政府，土地财政和房产税会共行一段时间，这个具体时间要看中央决心了！
但是不是永远会这样下去，我的看法是不会。
我们回归最根本的问题，三次婴儿潮，第一次 49 到 58，第二次62到70，第三次81到91。
第一次的人口今天已经全部进入 60 岁以上，第二批的，四年之后也将进入 60 岁。这两个群体几乎百分之百是有房产的！我们再思考一下第三个时期的人口控制！就可以想象未来二三十年，人口洼地的现象有多严重。
所以不是政府放不放弃土地财政，而是土地财政真的还能继续下去么？
前两个婴儿潮自然释出的房产,你们老讲刚需，那这部分刚性释出怎么解决？
未来十年或许不敢说，但未来二十到四十年，房产肯定是最不缺乏的资产，价值也最低。
还有我看很多人比较喜欢聊，一线城市，尤其是一线城市最繁华的地段。 对比其他国家的时候也喜欢拿什么东京，纽约比！关于这点我非常无奈,那种地方真的没啥参考价值，也和大多数人无关，因为每个这样的城市，都有特殊地位，其附属房产都有附加属性，不是一个房地产行业规律，可以说明的！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-15 17:53
@女研究生2017这位朋友提到货币化安置，是一个很有意思的事情。
这个东西很新，我们可以聊聊他的由来，回顾 2014 年，有相关行业经验的人，都应该知道中国经济当时的危局。
2012，2013，2014 连续三年，在 8%之下。 在那个时候的8%几乎是生命线。2014年自1985开始公布gdp数据以来，第二次低于中国政府的预期目标，第一次是 1989，当然只是低了 0.1 个百分点！
自 08 以来的大规模刺激政策，宣告失灵。地方债，系统性风险这些名词耳熟能详。
大概就是从那个时候开始，中国基本退出了，全面刺激政策，改为有条件刺激，部分刺激。
当时的大环境就是这样，我们聊回房地产，央行不再全面放水，房地产业万一撑不住，倒了，地方债和银行怎么办？你们可以咨询一下当时房地产相关行业的人，当时的行业状况！
为了解决这个问题，当时使用一种工具，psl(抵押补充贷款）货币化安置的钱就是从这里面来的！
这个东西的概念我就不具体聊了，他的特点就是，字面意思，有抵押的。第二个特点成本低，一般都作用于定向的政府工程！其实就是一种货币宽松工具！衍生出的货币化安置的好处也是显而易见的，稳定市场，政府主导投资，稳定经济，安置户拿了钱还能直接消化房地产库存，保住银行贷款。
在金融面，这种贷款实际上是某些银行出了问题，起稳定作用的。
任何的贷款呢，其实关键转折，都要看利率和还款能力！我的看法是货币安置，还是会搞，但搞到什么时候，要看利率大环境的变化。微观面，就是政府意愿,到底什么才叫棚户区。
其实在棚户区的部分，我个人认为还可以，至少他还能创造实质的使用人群，人为的加速这个群体的生活品质提高的速度，问题不算大！
我并不清楚你说的区域是什么情况，价格不是一个可以
衡量的标准。自主就不用换了，加上通胀，各种费用，来来的没什么意思。
如果有投资属性在其中，有几个综合考虑，一是银行负债，如果有银行负债或者其他有利负债，尽量清理负债！ 二，如果你所处的地段，不属于教育，医疗，和科技产业的优势区域，增幅不会太大！
成都未来的发展，我还是比较看好的，主要在于四川的人口规模，一代一路或者对整个西南，政府只要有一定的政策，还是很有希望的！
我个人倒是认为,下一个阶段中国经济的发展应该是很有利于成都这样的城市的！
所以，没有负债就持有，有短期利润需求就出手，不会过两年心疼！ 长期居住或者以后出租，也是不错的细水长流！程度宜居的环境和巨量的 川籍人口，以及未来大西南中心，和一带一路起始点地位各种优势，是我未来比较看好的城市之一！
我再借楼多说一句，买房还是卖房，一定最优先考虑的问题是，无负债！无负债！无负债！
不要把按揭贷款不当欠债！ 这玩意，如果遇到加息循环，很要命的！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-15 20:35
今天很高兴，看到很多人愿意看我的帖子，认同某一部分观点。
所以给大家聊点超纲的题目，主要脉络是加息循环，能造成什么样的经济和政治后果！70 年代末 80 年代初，美国正式开始长达十年的加息循环，这是信用货币，面世之后第一次展现力量。
当时在三个主要国家，德国，日本，苏联。
日本采用的策略是比较为大家所熟知的，就是刺激刺激，再刺激，然后玩完！
苏联是纯纯的受害者，国际货币美元的缺乏和国家靠石油利润支撑的结果，使得这个强大的国家走向结束！德国搞的就是供给侧改革了，是的。就是供给侧改革，政策搞的不错，但是由于德国市场还是太小了，而且缺少自主权，受害也颇深，幸亏东德奶了一口。
说到这里很多人认为西德并东德经济上是吃亏的。这个纯属搞笑，东德当时是社会主义阵营经济最发达的国家，工业能力一流，肯定排在世界前十，西德并东德帐是怎么算的，去把汇率一改，一个几万人的厂子就不能盈利了，不能盈利就是亏损，就是负资产，金融方面更不用说了，直接拿下，没有东德补一口血，西德凭自己估计还得好久才能站起来！美国第一次没有动武，干趴了三个竞争者，直接造就了，唯一霸权的国际地位。
进入 90 年代，苏联没了，不考虑他了。
德法疯狂的推欧盟，主要经济动力是德国。
日本即便在危机之后还是很有实力的，做了什么呢？加大力度投资东南亚和韩国，中国，也想搞自己的经济小圈子。韩国和东南亚投资的比较早，但九十年代投资力度最大，直到 97 亚洲金融危机，被美国老大又一次拍死在沙滩上，也让韩国彻底脱离了日本资本的影响。
中国呢，95 年村山富市谈话，其背后目的是什么呢！第一日本想搞自己的经济后花园，第二，万一谈的好，以后可以把中国像德国用法国那样用！当然这是日本人的想法！2001 年，美国拉拢中国加入世贸，彻底打破了日本搞经济自主区域的美梦，三次打击也让日本认清了现实，后来的小泉，彻底抱紧美国大腿，借着参拜，左踢中国右打韩国，交出投名状，彻底归顺了美国！
08 之后重新搞起中日韩，但中国经济迅速超过日本，让日本心理彻底失衡，发现原来中日韩里我也是老二。 这下日本人不愿意了，不过从最近的一些态势看，日本好像慢慢要想通了！
欧洲那边，德国欧盟搞的风生水起，不过一个欧债搞的欧盟人人自危，欧债有很大程度的人为因素！
再一个乌克兰给欧盟找了个大块头做对手。
美国的传统小弟直接退欧表忠心，说起来这才是铁杆小弟！一个妈生的是不一样！说回中国吧，中国的供给侧改革比之德国好处是市场够大，当然市场还得扩张，一带一路，非洲战略嘛！需要防止的是日本式的金融垮塌，和泡沫的突然崩溃！
更需要防止苏联式的政治崩溃。
需要注意的是，加息循环期间是一个看谁先眨眼的游戏，比拼的是内功，比拼的是社会总体硬实力！谁熬过去，谁接收世界！ 所以一旦美国的加息号令枪开打，你们觉得政府还有空考虑你们的些许利益吗？所以趁着，政府还在撑住的时候，把自己欠的债平了，首富都在卖资产还债，你们还敢欠钱？你们可以结合这几条，去看看政府动作，可能会有一个完全不同的理解！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-15 23:59
@thegrandfather感谢这位朋友的欣赏。
正如同这位朋友说的一样，经济问题是个测不准的事情。
大多数情况下只能从宏观去看待。主要原因是他是一个所有人都参与，几乎所有学科的变动都能影响到他。其理论结果往往也影响着理论基础。就拿两本著名经济学著作，国富论和资本论来说，他们得出了结论，但也改变了其结论的现实基础，和实际行为和数据！以至于在很长的一段时间，他们也不能够指引人们当下的行为。
我比较感觉经济学的中的很多事情，就像宇宙一样，你无法说明和解释你处在宇宙的那个位置，和下一个位置的绝对数学解释。 他和所有的事物都是一个相对的关系，也一并相互影响。
拿资本论来讲，他在某一时刻解释了所处位置的相对关系，但在变动中又因为相互关系之间的影响力，让所处位置发生了变化，开始测不准。但在过了一段时间之后，又因为其他相互关系力的作用下，他又开始对相互关系，起了作用，又开始能够解释！这中间及其复杂，唯一不变的就是变化，而且经济学他还不像其他的学科，我现在搞不懂，可以暂时停下来，等到搞懂的一天。
他每时每刻都在实际运作，实际变化。实在是很疯狂的一个事情！
其实可以观察，各国领导人可能常换，但是一个好的央行行长，干的时间非常长，比如美国的格林斯潘，保罗沃尔克，中国的周小川等等，还有很多，我一时想不起名字！而且他们有个特点，基本都是一人或者很小圈子里讨论决策。 实质上决定全人类切身利益的经济决策，大概作出决定的也就十几个人！这不是专权，而是经济这个事，没法去大面积讨论，决策。而且绝大多数也做不了决策！
普及一下保罗沃尔克这个人,这个人是格林斯潘之前的美联储主席，就是他利用利率和经济手段，挽救了 70 年代颓废的美国，在80年代顺带弄死了三个竞争对手！格林斯潘上台的前几年，基本都是按照此人的思路，继续决策，后来到了 90 年代之后，大敌已去，才开始玩自己的那套脸色游戏！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 11:28
@嘟宝ai玥儿其实这种说法不值一提，但我想就这种思维延伸出来说说其他事！ 简单聊一下吧！
先驳斥一下这个讲法吧，周小川 2002 年任央行行长，中国GDP没记错是1.2万个亿，2017好像是12万个亿，其他不论是工业产值，总收入，或是人均收入，抑或是国际排名，经济发展速度可以说是震惊世界。
俗话说，有没有用，看疗效！一些人站在历史结果上去批评历史人物功过，是极其不负责任或者说是哗众取宠的！这也是人性决定的，绝大部份人喜欢如果当初怎么样，现在就会如何如何这个幼稚的思维逻辑！他们不了解一个事实，就是你在当初做出的任何决定，尤其是顶层策略，会引起当时多方面的复合反应，不是一个除我之外，世界并不变化的副本游戏！尤其是对经济来讲，这个变动速率之快，情景之复杂，涉及到方方面面，怎么可能是一个单体变化，能够解释和分析的？而且中国还有个特殊性，因为历史原因，以及中国政府的强保护和控制，以及整体经济策略大改变的历史基础。
使得中国老百姓思维显得幼稚和天真。
这有些时候比较像前苏联，90 年代末和最近的一些颜色革命，都显示了一些群众，思想之天真，令人瞠目结舌。
就拿中国加入 WTO 这个事聊聊，美国如果不是为了彻底的打破日本人想构建的经济圈。准备以自身经济力量掌控中国这个不确定因素。怎么可能允许你中国加入时有那么多特殊条款，给你很多产业有一些缓冲时间！
后来只不过是美国人自己出问题，而且唯快不破，中国
跑的确实有点快。这也就是所谓的战略机遇期。
因为宣传和政治正确的原因，老百姓也天然的觉得这些都是自己奋斗的结果。所以极其忽视决策的重要性！愿意奋斗的人多了，凭什么你就成功了？多得是怎么努力也什么都成就不了的人和国家！
这也导致了全民有些时候思维很狂妄自大。中国特殊论最近的有点势头高涨！
最近也有很多批评 08 决策的，这些人根本不考虑一个问题，中国当时不支持美国或者不向大哥靠拢，信不信美国横下一条下，把当时的中国拍死在沙滩上。欧洲当时觉得自己很潇洒，也不搞刺激，也不跟着领导走，好像没两年，就被按倒了。没办法开始搞大刺激政策！
日本在安倍上台之前也是不搞刺激的！
安倍上台立马大搞刺激，也和中国开始搞紧张关系。
这俩为了追上大哥步伐，史无前例的搞出了负利率，即便他们知道，大哥一旦玩收缩，他们的风险有多高，无奈之举而已！
为什么搞俄罗斯，为什么搞中东！
中国近两年不搞刺激了，开始先于美国做一定紧缩，看看这两年的中美关系吧！ 敢在大哥前面跑，不针对你针对谁？你们不觉的最近美国很少再提人民币升值的事了么！背后逻辑又是什么？
其实把很多事情联系起来看，会很有意思！有人说了，怎么都是美国美国，难道其他都没有自主性，全都按着美国指挥棒来吗？
美国的指挥棒是现实存在的，唯一超级强权，不是说说
而已的，欧洲，日本，有驻军。俄罗斯短板太大。战略机遇期一过，唯一的综合实力能够对抗美国，也就中国了，这两年随着经济的一些调控，国内最大的事就是军改了。 当然这只是防卫为主！
下面一个时期本质是扛住经济冲击！ 本质上讲，不为超强，皆为蝼蚁.未来能不能上去，看二十年左右吧！逆水行舟，不进则退！再多加一句，日本军事上失败，经济上，濒临失败，如果中国这个黄种人主体国家再在经济上和军事上失败，这个世界会告诉你什么叫种族歧视的。
移民也不解决问题，黄种人会丧失世界的话语权的！
我现在还没有看到其他能够代表黄种人的国家出现。你们不要觉得这是逆历史潮流什么的？现代社会思想变了，人门不会这样了！
你们思考一下中国自身内部，一个文化,一个种族，而且相对很平和的文化本质，富裕和成功阶层对不富裕,欠发达人群和地域的歧视就大概能了解这个问题了！而且我喜欢当胜利者可怜别人，而不是被胜利者可怜！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 13:57
@ty_上升的火箭感谢你的支持，其实不应该纠缠历史未发生的事。
但我想就历史的可能变化做一个假设，只是假设，不是抬杠。
比方说 08 中国没有跟着美国走。 考虑当时现况，中国GDP 三万多亿，当时日本 4.6，中国排世界第三。
0910 年左手汇率，右手经济制裁，然后再把对俄罗斯的那一套在中国身上用一遍，中国可没有俄罗斯的石油资源！也没有像俄罗斯一样后面有个中国给支持。 周边再给你扶持几个对手，甚至朝鲜也可以扶持一下，只要它听话，知道咬谁！结合当时的石油天价，我估计就算不死，也活不旺！而且当时中国还没俄罗斯能打，逼急了，给俄罗斯一点好处，你再去看看中国的战略态势是个什么样子！
中国为什么要千方百计拉拢俄罗斯，根本原因是只要俄罗斯不和中国敌对，就是对中国最大的好处！
当然跟着老大走也是有好处的，2010 年 GDP 直接就超越日本，一去不复返，那不是白来的！什么叫韬光养晦，什么叫接受现行体制，发展自己，都不是空的！
没有当时忍那一下，现在哪有中国吆五喝六，搞这个搞那个，当然美国人这两年也是明显非常后悔。
最近不是要开始要平衡中美逆差，再中国周边搞事也搞的风生水起，为什么现在不是很怕，手里有硬货了，也能比划两下了，而且很多国家看到中国有能比划俩下的实力，立场也就不一样了。
这个条件在 08 的时候是不具备的。
中国能走到今天，真的不容易，其中大智慧，大气运，缺一不可。 现在还是多珍惜吧！随笔而写，不是很严谨。 只是一种设想，大家多多理解！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 15:03
@摇摇仙感谢你的欣赏。诚实的说，我并没有拜读过周金涛的理论著作。 我只是知道他是康德拉吉耶夫周期理论的研究者和推崇者。
在这一点上，我也是比较认同康氏理论的，但我的能力有限。确实不能按照这个理论推算某些具体事物的关键时间和改变点！尤其是精准到年或者季度，康氏的理论是一个长周期理论，在长周期是十分精准的，它主要的利基点是人的生命周期。
而且我个人感觉未来的很长时间，恐怕人为的因素会占上峰，而不是简单的周期论去决定，短时间的事物变化。
所以在 2019 年房市是不是触底我不敢预测，只能说未来有触底的可能性，具体时间无法计算。
其实我个人感觉，一定时期内各种复合竞争，强竞争下的国际形势，恐怕会让主要的引导力，变成经济以外的事物，而不是经济本身。
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 15:14
@ty_上升的火箭也确实有可争议的点。其实有争议是很正常的，一些地方我上一段说的抬杠，是解释我的假设只是为了思考一种可能性。而不是去争论已发生的的事和那些争议的点。
但从现实来看，08 年确实是美国和发达经济体，也就是七国集团一起找到中国，因为当时中国有一万多亿的外汇储备，要求中国扩张财政，刺激经济和需求。实话实说，被逼无奈而已，当时的中国没有拒绝的实力，当时欧洲和日本都不怎么样，也就中国有钱。
至于怎么花这个钱,首先考虑的就是搞基建嘛！好歹以后能用,经济向好的时候还能促进发展！
至于后来的事情也比较清楚了,买了一些两房，一些国债，国内搞基建！只是在当时没人会想到危机会如此严重，持续时间如此之长，即便现在，都还没摆脱！
不能解释的原因也很简单，怎么说？ 别逼无奈？以中国的历史记忆，国内还不炸了。 很多时候就是被逼应对，接下来的欧债，欧洲，日本加入宽松，中国国内要保就业，保工业发展，保经济成长，还有多年经济发展积累的问题和弊病！外部要在复杂的国际局势中保护中国利益。
而且要时刻准备美国突然停止宽松之后的风险变化。
这十年真心是世界大变局的十年，欧洲和美国的政治局势，可以一窥端倪。恐怖主义，网络时代，颜色革命。哪一件不注意到就要命，这十年公知有多厉害你也不是不知道！当然这也不是为谁开脱，很多事情要公平的看，好像前两年也提过亡党亡国的话。我倒认为这个是真的对！贪腐的事没啥借口。 这两年高层我不清楚，基层好像好了一些些，只是我个人感觉。不过还得继续搞，要不中国自己内部就夸了,谈什么其他东西！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 15:37
@司城子【中农办原主任陈锡文：我国农村房屋空置率比小城市仅多 0.1 个百分点】全国人大代表、全国政协常委、全国政协经济委员会副主任、中央农村工作领导小组原副组长兼办公室主任陈锡文表示，最近国家电网公司做了一个统计，从每户电表数据来看，一年一户用电量不超过 20度认为是“空置”。算下来，2017 年，大中城市房屋空置率是 11.9%，小城市房屋空置率 13.9%，农村房屋空置率 14%。
（来自天涯社区客户端）感谢这位朋友给的数据，每年二十度，这个标准真感人，希望中介带人看房的时候不需要打手电！
不争执了，就拿这个标准算吧，大城市 11.9%，小城市13.9，这个用电标准，应该是毛坯，没有装修的，大家可以自己去估算，我就不重复说这个了。
农村那个可以理解，人口流失，城镇化的结果。
我不太想在房地产有没有泡沫继续争执了，认为有的，不用我说。认为没有的我也说服不了！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 18:49看到很多人觉得看我的帖子有收益，感到高兴！也感谢所有人的支持，包括有反对意见的，有反对的声音才能把问题说的更清楚！
聊点财务建议吧！这个应该所有人都有用，不管是做企业还是个人，在大环境趋于紧缩的情况下，应该怎么办！
其实人为宽松的环境比较像像反季节作物，或者空调什么的，都是人为的改变了自然条件。如果反季节作物和空调突然消失，大环境又处在冬季，绝大部分人会很难适应，正常的自然环境！
回归正途，人类过冬最基本的方法就是储备。因为长期的人为改变环境，大部分人已经忘了改怎么去度过冬天。下面简单聊一下，让大家回复记忆！为什么首先要清理债务，你不能在冬季物资匮乏的时候，让你的储备依然流失，这会给你过冬造成困难！
没有债务的情况下，公司和个人一样,要给自己留下自己身体运行必备的物资，这部分就是现金流.一定是可掌握的，理财产品不算，其实就是储蓄，找个靠的住的银行，给自己留够流动资金。这个的多寡需要看个人情况，不能一概而论，要考虑老人，小孩，自己有没有失业风险，一切做最坏打算，做最积极准备！
住房也是一项准备之一,所以我并没有在这里去建议大家都把房子卖了,其实跨越实际居住需求的买或者卖，都是投资行为！
继续，如果还有富裕能力的，应该给自己留一些，意外防范资金。这个主要是医疗或者其他一些意外事件！一些灾难或者不可测状况！
排除这些，还有富余能力的，该怎么办呢？坚持保守的理财策略，说真的，可以回想一下中国过去紧迫时期的高储蓄率，也是有一定道理的！而且如果加息循环开始，那个利息也是不错的！但这个一定要有安稳的本金保证，一些不靠谱的渠道不要考虑，大家都缺粮，骗子也会比较多的！最后一种，肯定能保证自己的生活，生存，不出问题，而且还有余力的，可以考虑投资一些产业，基本是两种。
一种是和冬季环境相关的，打比方说，冬季没事干，大家喜欢干点什么呢？ 根据过去的经验，一般这个时候，搞点娱乐活动，是大众喜欢的事！提高提高自己的知识水平，也是很多人的选择。 所以教育，娱乐产业，可以参与。
第二种，虽然是冬天，但春天总会来到，可以涉及一些未来有可能的方向，但这种要谨慎，因为有可能春天还没来，你先冻死了。
对了，还有一种可能，过去政府会在冬季，农闲的时候，搞搞工程什么的。
放在今天就是可能会搞一些短时间没用，长时间有利的事，比如说环保工程，城市下水道，电力翻修，甚至大面积绿化，荒漠治理等等，很多，大家可以自己思考！这里加一段,根据西德的经验，供给侧改革是比较好的一条路，但是这也有个副作用，有可能失业率会高。虽然中国市场大，但对于个人还是要防范这个风险！
所以根据上面这几项，你去合理的配置自己的房产和其他资源，防微杜渐，像大宅门里的白老太太一样，给自己留点底子，实在不行了，还有翻本的机会。 其实把这几项考虑进去了，从长远看，不会吃亏的！
其实可以思考，中国无法像以前一样高速成长几乎成了必然，那么略微保守的财务处置，即便大环境没有那么大的变化，也是一个好的选择！把所有的财务配置全交给房产， 这有点赌命，一开两瞪眼！但实际抛出房贷，这却是大部分中国人的现状，把几乎所有身价放在房子上，不是一个好的选择！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-16 20:20
@ygkr300感谢你的支持！但我要说明一个问题，我并没有倾向政府通缩论，通缩是政府要极力避免的事情，怎么可能主动去做！我们先来讲讲通缩，大规模长时间的通缩在历史上最后一次，就是大萧条时期，当时主要原因，是当时的货币属性还是贵金属货币属性， 而在当时美国就已经提出了解决的办法，就是大规模的政府投资。
在这之后通缩，就已经没有出现过，尤其是在信用货币发明之后，靠着信用货币和政府投资的武器，通缩几乎成了个历史名词，就其根本，是凯恩斯主义，提出的政府采用扩张型政策，解决这个问题，在新自由主义盛行之后，他们也解决了这个问题，就是信用货币的供给，这就更杜绝了通缩的可能性,除非是国家彻底倒台，信用彻底破产。在现在我看不到这种情况发生的可能性！
在中国这样一个政府信用强大，而且还掌握着巨量的国企经济力的环境下，通缩显得更不现实！那反过来讲通胀，这些年搞的刺激政策，从经济学上说，通胀早都应该飞上天了，但却没有发生，原因是什么！以美国做例子，超发了如此多的货币，严重通胀并未发生,通胀去哪了？答案是资本市场！伯南克搞的 qe 是很创新的事物，他的主要特点是绝大部分钱都流到了资本市场，膨胀了资本市场规模，再通过资本市场去影响一些实际经济项目状况，但后果是无形稀释了老百姓的财富，导致了贫富的拉大！
中国也是如此，超发的货币大部分通过政府和国企银行流向了，基础设施行业，还有一部分流向了资本市场，这个也是相对可控，所以通胀比美国高，但是还不致命。
新生的金融工具和政策武器，都在很大程度上缓解和解决了恶性通胀和通缩的问题！所以我的看法不是政府趋向通缩，而是政府靠向紧缩。
一旦有恶性通缩的风险，政府工具箱里武器多的很，而且经济微观面，中国政府利用自己的实际经济影响力搞的供给侧改革，也在实质上抑制了通缩的市场风险。
所以通缩在灵活的政策，金融工具下,不敢说永远，但可见的未来是个伪命题！实际面也是如此，政府一边紧缩，一边也随时在搞一些定向的投资和刺激，两个并不冲突，维持平衡和稳定才是根本目的。
而我对房产的预期，是越加靠向紧缩的环境，会让房地产当中原来超发货币导致的过度投资和投机退出去，而不是政府要搞一次全面崩溃游戏。
主要针对的是超发的那一部分资本财，而不是正常的经济增长！
美国更是如此，加息打击的也是自己本国的资本过度投机，顺带吃一下其他国家泡沫部分带回来的养分！能这么做，也是美国的强势军事，经济，文化地位造成的！
但这并不代表要主动搞通缩，那一定是疯了！聊回中国，房地产有风险，主要是在这方面投机资本比较大，泡沫很大，在内外压力下有风险，其实中国房地产在08之后和美国股市比较像，走势都差不多！这俩个东西在中美货币和资本领域起类似作用，
而我的核心观点是，房地产会向夜壶一样，被中国政府放弃，失去他在特殊时期在中国经济生活中的地位！
但我肯定不会同意未来有恶性长时间通缩的可能性！只要政府不是太过愚蠢，或者直接倒台！至于不良和负债的解决，现在看来，一是慢慢消化，消化不了，债转股！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-17 16:53在这里再次跟大家解释一下，我的回复审核时间太长，而且很多次都是过了很长时间才发现没有发出去，所以只能就热点问题。进行集中的回答，各位朋友多多理解。希望有想讨论的朋友多多跟帖！在这里向大家说声抱歉！再来聊下税的问题，最近比较热门的是个人所得税和房地产税。
先聊个人所得税，个人所得税现在实际的征税人口非常少，大概只有三千万， 这个问题的根源来自于中国政府征税能力的不足和地方政府的不重视。
征税能力缺失主要在两方面体现。一是个人所得税的征收，需要完善的社会个人财产收入资料，这个由于我们国家快速发展之后，政府实际行政能力不足！但最近国税和地税的结合，应该就是奔着整合力量，提高能力去的。所以个人所得税，恐怕将是以后大家面临的一个大问题！ 其实我个人认为这个恐怕才是大家更应该关注的点。
二是地方政府原来吃土地财政，吃的太舒服了，也不想多下功夫去搞个人所得税这个比较麻烦的税种，但以后的情况可能发生改变。而且起征点 7000，这个标准是有问题的，我个人认为太过简化，他几乎忽略了，公务员体系，而且对于一线大城市的中低收入人群并不公平，忽略了很多生活成本和工资外福利！
实际上在北上广深或者其他一些城市，7000 就是仅够生活，但这确实有利于二三线和和一些生活成本较低的城市。
使得在这里生活，工作的人在净收入上有所提高，也会让很多，不太依赖一线城市的公司，企业去选择一些生活成本较低的区域！再下来是房地产税，我看到很多人很疑虑这个方面的逃税问题。我个人并不太担心这个事情，不动产登记搞了一段时间了，各地资料是有的。而且不动产是最不容易逃税的事情，尤其是投资型不动产，卡住交易端就可以了，还有一些朋友说，会存在转赠或者假离婚等等方式，这个更是非常划不来的事。
在不动产无法继续增值的情况下，你如果特别愿意交这些游戏的手续费，那真的是个人爱好了！而且，投资型房产，最重要的是能够快速变现，当变现率降低的时候，其实房地产就是负担，而不是资产了！
而且从国税和地税的整合来看，我感觉会出现一个力量很强的集合体，以提高实际的征税能力，原来我们国家比较流行，增值税这个税种，简单，不费事，征的多！但这个对企业压力很大！恐怕以后个人所得税或者其他精细税种会成为核心征税项目。大家多多关注这个吧！这个未来我感觉比房地产重要的多！ 产生的经济影响也更大！而且个人所得税关乎子女教育和医疗方面的有可能的减征政策，也会是大家需要关注的重点。
还有一个点，个人投资收入以怎样的征税形势出现，也将会影响房地产的走向！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-17 19:10
@a6BPi好吧，人可能对离自己越近的事情了解是越少，我只是知道当时是属于国家的，但却并不清楚他的由来，看到你的留言，我专门打电话问了一下家里人。把这个问题搞清楚了，我小时候那个房子是房管所出资建设，好像在当时叫公共储备住房，住户给房管所交租金！数量并不多，在当时我生活的地方大部分还是由企业和单位建房居多！
应该类似于现在的公租房。感谢你的指正！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-17 23:14
@蕊变_619我本质上不太信任理财产品，收益低的没意思，收益高的假货多。银行的理财产品都有可能出问题。
大批量理财产品的出现其实也和这十年低利率有关，金融业的逐步开放，也使得各种金融创新产品大量出现。如果不是非常懂这个，清楚的知道自己买的是什么！ 理财产品不是储蓄，不是存款。小配比的购入，可以接受，不要把这个当发财致富的手段。很多网络金融产品，背后风险极大，当然支付宝信用还算不错，但也不能够完全相信，把自己所有的积蓄投入在这个上面！归根究底,从投资理念上说，一定要有清楚的认识，有一定的知识储备，有着清醒的亏损意识！
当然这并不是说，我不接受理财产品，只是说对于个人来讲，投资一定需要具备基本的素质！ 不管看起来再无风险的东西。 其背后一定有不可控因素！
金融面向的投资，从本金安全性上来讲。
小规模资金，储蓄，国债，股市，金融衍生品！
大规模资金，国债，股市，储蓄，金融衍生品！
从那个面向，金融衍生品都是风险最高的！
股市风险属于个人操作风险,而不是本质风险！
储蓄，对于小资金一般很安全，尤其是中国银行的国有属性，储蓄对大规模资金并不友善，有一定的流动性限制和利息与贬值亏损！
国债，对于大小规模的资金来说都很安全，靠的是国家信誉，但国债对于小规模资金，收益略低，而且也有一定的亏损风险！对大规模资金很友善，很好质押和流动！
但可惜的是，中国因为历史上的一些不好的原因，导致这个市场，发展缓慢，较少的出现在大众的投资选择里！ 也因为中国经济高速的发展，也满足不了不加杠杆操作时的利益需求。但这个其实是很多金融企业和金融衍生品的基础！
聊的有点脱题，借题发挥吧！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-18 13:25
@ty_132926252这位朋友谈论的几个问题，是很多人的纠结和思维困境。很有代表性，可以聊一聊！首先说房地产行业成本上涨的问题，一般来说，在大规模民生消费品领域，成本上涨导致终端价格上涨。形成的情况是，市场会自动减少这种物品的消费量，也就是价太高了，少买点，少用点。
但是在房地产领域却不是这样的，最显著的就是买涨不买跌，这个特性是最显著的资本特性，来源于资本对于利润的渴望！
这实际上显示的是房地产市场的资本性质，这种资本性质，导致看待房地产成本已经不是终端价格的核心要素，其本质是人对未来的预期！而房地产还是一个特殊性是，他又是某种生活必须品，所以在两种特性混合下，绝大部分人在实际运作中无法区分这两种事物本质上的差别。
拿中国为例，绝大部分人在房地产资本性价值洼地的时候，没有搞清楚这种资本性的成长潜力。
而又在房地产资本性预期降低的时候，过度的信任他的生活必须品的特性！
尤其是对待个人来讲，这中间的差别因为知识和信息的不对称。导致了看待这个问题，呈现两种极端化的表现！所以就像这位朋友说的，如果他是你个人生活的必需品，那么你就应该去解决自己这个需求！
但解决这个实际需求的大众思维逻辑，并不能影响房地产资本性的最终结果。
我的观点中也反复强调了这一点，任何的行为，你一定要搞清楚自己在做什么，如果是必需品，我非常支持，如果是投资行为，那一定要从资本性去看。
虽然都是房地产，但这个差别极其的大！
其中，如果你把房地产定位为必需品，那么寅吃卯粮不是一个合理的消费理念。
如果你把它定位为投资品，那么一定要去计算，你的资金成本和风险承担能力。以及是不是投资了价值洼地！投资最忌讳的是和别人比。尤其是在风险承担能力上，千差万别。
而且在信息和知识的不对称上，尤为明显。投资有风险，入市须谨慎！再说回这位朋友提到的现实情况，你说的房产地公司成本，第一，原来房地产业终端价格反应成本问题了么？ 第二，这种成本是否到了盈损线？大家可以自己思考这个问题。
我没有数据，不方便做结论！
你的拆迁款，这个部分就属于生活必须品的性质，只要不是寅吃卯粮，过度消费，当然应该！而且你提到的一个现象，为什么原来分房，现在分钱。
租售同权问题，当然这肯定不可能！但还是消费品的理念，你如果没有能力，暂时的降低自己的生活水准，不是很自然的事么？ 你们难道天天和你们公司老板比生活质量么？ 难道要为了一时的生活质量，欠下你可能要还十年，二十年的债务吗？
还有一个自己买的房，能卖能抵押的问题，这是一个资本性的问题，从这里也可以反应，很多老百姓是真的分不清，资本属性和生活必须品属性的差别。
给你们简单极端的例子吧！拿最近比较火热的乐视的事来说，股价高的时候，他的股票是个什么场景，股价不行之后，又是个什么场景。这就是资本性！很多人说租房没有安全感，随时都能被赶出去。这是事实，也希望绝大多数人能够通过自己的现状。提高自己的生活质量！同时，我也希望你们可以想一下，当你欠下的房贷还不上的时候，有可能出现什么情况！而在同时你的房屋价值缩水，你会遇到什么情况。有点像黄粱一梦的感觉！你最后说的 28 定律，或者是你的老板的情况，首先第一点，你的老板抗风险能力比绝大多数人强的多，即便投资失败，一般不会影响自己的基本生活。
而且三千万虽然在绝大多数人看来是个很大的数字，但在一些富裕阶层来看，他还是属于消费品的概念，只要是消费品，我觉得只要有能力，随他去！
你确定要和这些人比比消费理念和风险抵抗能力么？
而且多说一句，这几年因为欠债，投资失败，或者流动
资金短缺，导致生活出问题的有钱人也不在少数。别把投资理解的就像是稳赚不赔的事！
还有啊，那个存款跑不赢通胀，必须得投资，是对的也是不对的！投资赚了，是对的。亏了呢！ 有些时候少亏就是赚了！哲学上，追求绝对的安全性，其实是最大的风险！中国是不是市场国家我不和你争论，其实你这个观点，让我想起了，我经历过的两次半中国股灾前，很多普通人的看法和论调！清楚的认识政府，资本还有人民，他们各自的能力范围。
和实际能做的改变。是对未来判断和预测的重点！而对未来判断或者预测，正是资本市场的根本逻辑！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-18 22:34@u_113619299聊一下我认为的未来股市投资前景吧。也顺便回答下一些朋友小额资金追求高额回报的愿景！很多人认为加息会让股市资金负担加重，不利于股市的走高，会导致市场资金匮乏，不利于股价成长！
这个说正确也正确，说不对也不对。
首先要理解股市，认识股市。股票市场归根究底是一个融资市场而不是一个纯粹的零和游戏。
其收益点是未来预期利润，通常所说的价值洼地！
在过去的大宽松环境中，其形成的扭曲是，过剩的流动性，把一切都淹没在了水下，使得价值和价格站在了同一位置，这是过去多年股市波动和不健康的根本原因，当然就中国而言，新生的不成熟的市场也加剧了这种现象，使得中国人对股市的概念就剩了一个字，炒！
这个概念本身就带有价值扭曲的性质。而外部大环境又加剧了这种错误理念的合理性！
回归历史吧，在我所描述的 80 年代加息循环中，世界各国股市呈现一个什么情景？答案是，除了在加息刚开始的时候，市场波动明显，风险很高！ 剩下的时间在一个稳定高利率的状况下，股市都呈现一个高涨的态势，这是为什么呢？
主要原因在于在高利率环境下，企业直接贷款或者，融资相对困难，成本偏高，而股市的预期未来属性，让绝大多数企业，把融资的主要方向放在了股市，也就是说现在比较流行的贷款和社会拆解模式，因为利率的原因将会被企业抛弃，而优质企业更加在乎股市的融资能力！
另一个问题，价值洼地问题，因为流动性的过剩，优质企业和劣质企业，融资成本相当，这反而是对优质企业的惩罚，对劣质企业的鼓励，所以造成了市场极度的扭曲，形成了事实的劣币驱除良币。
而大环境的改变，流动性的降低，会使得真正的价值洼地显露出来，鼓励强者，驱逐劣者会让市场更健康。
这事实上促进了股市更健康的发展，在股市中形成好的企业，一股难求，不好的企业分文不值。而有幸投资到好企业的投资者，在紧缩环境中，其财富增长会远远大于社会平均值，这就又吸引了大批投资者的入场意愿！简单的来说，等到加息前夕，这一段时间的投机性波动，过去。在未来股市的投资性会真正体现，价值投资会成为真正的盈利武器！
聊回当今世界股市和中国股市，世界股市在加息开始或者进行的前几年，逐步的排除其投机性，然后投资性会浮上台面！
中国股市，第一是他的市场健全度问题， 市场健全度不高，有几个原因，其中最大的原因在于，近二十年来过于旺盛的社会货币供给，使得中国股市这个新生的婴儿吃的太撑了，他根本消化不了这个供给量，总是呈现快速波动和大起大落的现象，总结一句市场体量太小，不能满足优质企业融资需求。
宽松的大环境也动不动就把它撑死了，生活不太健康，在股市中滋生了很多弊病，一些劣质企业，靠着一张准吃证，就活的特别好！而在当下，趋于紧缩的流动性，和已经有了一定规模，还在迅速扩张的市场容量。会使得真正的价值凸显，股市当中那些挂羊头卖狗肉的企业，会被有限的资金抛弃，逐渐集中在优质企业上去。帮助优质的企业扩张，会在社会经济中进一步驱逐劣质企业！
中国股市当一定程度的完成这个过程。会呈现一个长期向好发展，我观察最近的一些事情，很多特征已经出现，等待的就是度过加息之后的那个波动期！在那个时候，处于相对低点的中国股市，会领先于世界股市开始启动，长期向好走势！
而世界主要市场股市，也会在度过排除投机性和碰触价值洼地的时候，开始走向长期向好！我认为这个方向应该是未来除了储蓄，最好的投资点，当然你如果有能力做优质企业，不在这个范围内！
其实很简单，你们翻看一下历史就知道了，整个 80 年代世界主要资本市场的涨幅。 回归价值投资。 著名的巴菲特实际上在大概是在这个时候奠定他的江湖地位的！所以对个人来说，你要投资股市，从现在开始，把炒股这个词抛弃掉，把技术分析抛弃掉，回归本源，你对个股未来预期和价值肯定！这其实也是很考验知识，和个人能力的。因为在未来，极大可能会出现的情况是，价值好的股票，价格飞涨，价值不好的股票，一分钱都卖不出去！所以你如果有高于储蓄利益的收益要求，可以关注一下这个情势。对于价值投资来说一般要关注自己比较熟悉的行业，最好是自己从事或者相关的行业，你对他十分了解，而不是听财经新闻或者各种专家去说什么！找到自己理解熟悉的优质企业，剩下的就是该干嘛干嘛。
不要老想着炒，等着时间给你回报就可以了！
一些人如果特别强调，中国股市什么什么不一样，请不用留言了，我非常清楚这里面的故事。也非常了解其中的变化，我对未来有信心！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-18 23:02
@票票红说明开发商的资金流不够，也说明开发商脑子比炒房者清楚，也说明营销手段有用！
作者:恶趣味之奴 日期:2018-03-18 23:02
@u_113619299聊一下我认为的未来股市投资前景吧。也顺便回答下一些朋友小额资金追求高额回报的愿景！很多人认为加息会让股市资金负担加重，不利于股市的走高，会导致市场资金匮乏，不利于股价成长！
这个说正确也正确，说不对也不对。
首先要理解股市，认识股市。股票市场归根究底是一个融资市场而不是一个纯粹的零和游戏。
其收益点是未来预期利润，通常所说的价值洼地！
在过去的大宽松环境中，其形成的扭曲是，过剩的流动性，把一切都淹没在了水下，使得价值和价格站在了同一位置，这是过去多年股市波动和不健康的根本原因，当然就中国而言，新生的不成熟的市场也加剧了这种现象，使得中国人对股市的概念就剩了一个字，炒！
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