作者:大江宁静 日期:2018-04-02 09:59当然，房价不可能无限涨上去。俺之前说过，看租售比。
你不能拿国外的标准来比，甚至不能拿银行理财来比。因为中国的房子绑定了户口、福利、教育等额外的东西在上面。
还有对未来通胀的预期在上。
所以房租收益比不过投资理财是正常的。
大致中小城市 3-400 吧，也就是均价一万，60 平方，总价60万租2000元每月，租售比300这是正常，不带有额外的福利（中小城市户口没啥福利）；大城市 4-600，一线城市6-800，最高不超过 1000.超过 1000 按照股市的 PE 计算，已经是超过 80，也就是说 80 多年才回本。这个太高了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:02为何大城市比中小城市的租售比要高呢？这个跟股票是一样的。大城市人口对人口有吸引力，发展前景好。就像股市中高科技板块成长性好一样，股市中传统板块像银行等PE 值很低，是因为没有成长性、没有发展空间。
高科技板块的估值要高，是因为成长性好，但是 PE 再高也有个限度。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:05至于说人口老龄化的，但是中国人口聚集度也不高啊，按照发展水平，人口城市化应该在 70-80%以上，中国远远达不到。所以城市不缺人口，只是农村才会出现空心化、空心村现象。
当然，最终还是跟经济形势有关，如果经济不景气，失业人口多，房价就撑不住。但是目前还看不到迹象，至少从外贸数据和内需数据来看。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:07
所以中美贸易战也许对房价会有影响，如果造成大失业的话。但估计中美两国会妥协，开放进口来抵消贸易顺差。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:26
@你能要点碧莲吗 2018-04-02 10:11:12租售比，区域跟区域之间是不同的，新区租售比吓死人！北京不了解，书记说二线不能超过 600，现在哪止 600 呀，别让 1200，2000 听见了！11000 买的房，按 50%首付，算上利息，税费，简单装修，合到 15000-16000 一平了，房租多少呢？毛坯 800-1000，简装 1200-撑死 1500，白沙，绿博园，那边就这情况！除了拆迁户，基本上没啥租房需求！但是过几年，拆迁安置房也会集中进入租赁市场！
----------------------------- 新区没开发起来，赌的之后人口流入。没人口流入成鬼城必然会亏损。
成熟的新区租售比也不高，租金还是较稳定的，稳中有升。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:38
@心远地偏 2018-04-02 10:33:22
虽然真正房价下跌最大的伤害是新移民
一线城市新盘至少一半以上是新移民买的。
这十几年，新移民靠买房发财太多太多。只是移民时间早晚和得利程度是成正比的。
老的大多有房改房加拆迁，对价格涨跌并不敏感。除非有改善需求，一般价格钱涨到天也不会卖，同样跌到底也不会卖的。
虽然我和大江分歧很多但这点还是认同的，象我父母乡下的老公房，当初单位房改来的，借给别人五百一个月，这些年市场价格在从二......
-----------------------------
我跟你不同的地方在于认为这波到头了，基建即将拉动不了，需要退出。
房子再大涨不大可能，但是政府会采用种种手段撑着，难跌。
房空希望崩盘只是梦。如果崩只可能发生在系统危机之时，那时候大失业大萧条，房子跌了，工作机会也没了。
在这个局中，只能顺势而为，不能硬跟趋势对抗。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:43其实暴涨之后，作为投资品来说，房产已经很鸡肋。食之无味，弃之可惜。
因为房子贷款利率上涨，而且 5 年不得出售，炒房已经不划算。
价值洼地也没了，之前三、四线城市没上涨前，好多地方 30-40 万的房子月租两千，租售比不过 2-300，比投资理财（稳健型的）还高，最近一波翻倍后，租售比也到 6-700了，没啥多大意思了，毕竟中小城市成长性不如一二线城市，而一二线城市又限购。
所以，不是刚需，投资炒房的其实很少了，没法炒了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:46
一二线城市限购，使得三四线房价暴涨外（许多小城市房价已经翻倍，只是一二线闹的凶，小地方没人注意而已），资金也流入股市。股灾后股市从 2800 多点上涨，也恢复了一点元气。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:51
@咔嚓又咔嚓 2018-04-02 10:37:32
现在的 95 后大多数都有房子，特别是哪些原来的城市居民，城市郊区的人，一个 95 后如果不去大城市发展的话，大多根本就不需要买房。而等 75 后 80 后的父母慢慢老去，出于养老医疗或者去世，他们就是房市天然的空头
-----------------------------
慢慢等吧，再说人口总会向城市集中的。而一个城市中心区总是稀缺的，因为中心区土地的稀缺。到时候也是一些没开发起来的新区价格会跌。
所以，房子看的是人气。看经济和人口流动。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 10:53总有人说独生子女手中多套房，这跟房价涨跌有啥关系？人家手中房再多，有外来人口需要住房子就有价值啊。
农村人口最终都要居住到城市的。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 11:03
@心远地偏2018-04-0210:33:22
虽然真正房价下跌最大的伤害是新移民
一线城市新盘至少一半以上是新移民买的。
这十几年，新移民靠买房发财太多太多。只是移民时间早晚和得利程度是成正比的。
老的大多有房改房加拆迁，对价格涨跌并不敏感。除非有改善需求，一般价格钱涨到天也不会卖，同样跌到底也不会卖的。
虽然我和大江分歧很多但这点还是认同的，象我父母乡下的老公房，当初单位房改来的，借给别人五百一个月，这些年市场价格在从二......
----------------------------- @大江宁静2018-04-0210:38:46我跟你不同的地方在于认为这波到头了，基建即将拉动不了，需要退出。
房子再大涨不大可能，但是政府会采用种种手段撑着，难跌。
房空希望崩盘只是梦。如果崩只可能发生在系统危机之时，那时候大失业大萧条，房子跌了，工作机会也没了。
在这个局中，只能顺势而为，不能硬跟趋势对抗。
----------------------------- @心远地偏 2018-04-02 10:50:14我看法和你相反，东部基建远没到头，更别说中西部了，一线城市郊区土地是个天文数字，只要造了地铁和快速路，未来商业价值很高，所以地铁和新路在不断出来 。现在上海有个拆落地政策，把六十年代的公房原地拆掉换成小高层，那些以前合用厨房和厕所的全部独立，以前二三十平米的变成六十平米，这个市场需求是很大的，适用于地段好，八十年代以前的房型，一线城市化十年里不会结束。更别说二三四线了。
-----------------------------
这一切是建立在外贸顺差和农民工人口红利的基础上的。转折点即将到来。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 11:11
@漫卷诗书 ABC 2018-04-02 10:57:42
即从巴峡穿巫峡，便下襄阳向洛阳
楼主你好，引用杜甫的诗句来跟你聊两句，然后再请你提一下建议。其实我现在看到你鼓吹大放水、叫嚣房价只涨不跌后之所以对你还在关注，是因为看到你说想退休后去各处旅游，看你的意思你挺喜欢旅游，我也喜欢旅游。而且我现在立下目标要一个省接一个省的玩，以游历为任务。我在上海有一套空置房，卖掉拿来做资金。虽然我游遍全国也写不出《徐霞客游记》，但是不去游，不也照样写不出嘛。......
----------------------------- 其实国内当初都游过，准备开车自驾游吧，自驾游与跟团游不一样。
俺还希望中美贸易战把进口车价格降下来，换台好的越野车，好去全国各地跑跑。
自驾游目前看着自家的老爷车走了附近一些地区和两广。
现在公休假必须要在 8 月份统一休了，到时候全国各地估计会相当拥挤。
得想过办法不跟大家一起休假才好。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 11:12
@漫卷诗书 ABC 2018-04-02 10:57:42
即从巴峡穿巫峡，便下襄阳向洛阳
楼主你好，引用杜甫的诗句来跟你聊两句，然后再请你提一下建议。其实我现在看到你鼓吹大放水、叫嚣房价只涨不跌后之所以对你还在关注，是因为看到你说想退休后去各处旅游，看你的意思你挺喜欢旅游，我也喜欢旅游。而且我现在立下目标要一个省接一个省的玩，以游历为任务。我在上海有一套空置房，卖掉拿来做资金。虽然我游遍全国也写不出《徐霞客游记》，但是不去游，不也照样写不出嘛。......
----------------------------- 其实国内当初都游过，准备开车自驾游吧，自驾游与跟团游不一样。
俺还希望中美贸易战把进口车价格降下来，换台好的越野车，好去全国各地跑跑。
自驾游目前看着自家的老爷车走了附近一些地区和两广。
现在公休假必须要在 8 月份统一休了，到时候全国各地估计会相当拥挤。
得想过办法不跟大家一起休假才好。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 17:26
人其实都是有思维定式的，也就是说思维固化。
思维固化能够提升人的反应速度，看到同类的事物，用经验套就是了，不必每次都要思考。
但是碰到超出自身经验之外的事物、或者新的形势、新的变化就容易出现错误的认知。
所以得根据实际情况、事实修正自己的认知和判断，否则就是冥顽不灵、刻舟求剑了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-02 17:28
@漫卷诗书 ABC 2018-04-02 17:25:22楼主，等到加息了你会怎么说，你肯定会说点什么的，不如现在就把你已经想了无数遍的想法先说一说
----------------------------- 现在已经在加息了啊，贷款利息不是加了吗？中国的利息本来就高于美国，并不低。主要是一些特权部门享受了低息而已，很多民营企业贷款利息在 10 个点以上，比美国高多了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:16前面有个说房住不炒的，呵呵。当初他们所过的话多了，还说过 2000 年实现四个现代化呢，俺当初上小学时激动了好久，盼 2000 年到来。
这些话不扯了，就说房住不炒吧，确实，政府真正做到房住不炒，房价会降下来。但是我前面分析过了，政府想降房价很简单，一个小产权房放开，立马房价崩盘，少说五折吧。
降房价，非不能也，是不为耳。
他为何说房住不炒？是因为 2015 年以来房价上涨过快，害怕走过山车像股市一样泡沫破裂，危及金融系统。所以房住不炒只是一个政策，一个抑制房价过快上涨的政策。
所谓政策就是随时可以改变的。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:18
看看这些年房地产政策变化多少回了，限购也不是新事物，08 年暴涨也出现过限购，总之是限购——鼓励买房去库存——限购，来来，水多了加面，面多了加水。
这轮房价的暴涨，就是政府鼓励买房，降低房贷利率去库存引发的，后来看涨得太快，又出台政策房住不炒。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:22
所以，我说关键在于建立规则，在于土地私有化，在于保护私有产权。
有一个规则就有稳定的预期，大家也不会恐惧未来的大通胀而争相买房抗通胀。（一线城市房价暴涨很大原因是无处投资）。土地私有化，小产权合法化，政府不能垄断土地供应量，自然房价会降低，农村土地私有化，大家可以去乡下买地买田，至少也不会都挤在一线城市。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:28在目前的局面下，其实是无解的。土地财政跟这个制度、体制是紧密绑架的。
房多和原住民也不要笑呵呵。既然没有规则，你的财富也不是你的，随时可以收回。
政策而非规则，那么一切都是不确定的。不排除未来利用这些底层的流民来一次打土豪分财富，再收割一次。
没有建立规则，财富越多，不过是越肥的猪罢了。就像鲁迅说的，倘若是狮子，夸奖一下肥硕尚可，肥猪的话太肥不是一件好事，人怕出名猪怕壮。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:32
这大概也是杰克马之类表态可以把一切献给国家吧。其实上市公司，杰克马跟王石一样，只不过是管理者，大股东不是他，他有什么资格说这话？令楼主想起了一个笑话：一电视台记者问老头，如果你有飞机，你愿意献给国家吗？愿意。 有别墅呢？ 也愿意。 牛呢？ 不愿意。记者奇怪了，为何牛不愿意呢？因为我真的有两头牛啊。
上市公司本来就是社会的，很多公司可能银行的贷款比资产多，还有成千上万的就业，政府要它干啥？
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:36
很多买不起房子的认为我再鼓吹如何，其实我只是告诉你另外一种可能性吧，兼听则明偏信则暗，可以比较分析下。
我讲的至少一种对政策的预测，并不是我认为应该如何。
我认为应该如何也没啥用。老网友都知道我的政策主张。我一向支持农民进城，放开一切限制流动的因素，建立规则，立宪的。
但是他们不会按照这个思路走，至少在山穷水尽之前不会。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:40
如果由我制定政策，我第一步就是取消土地财政，让小产权合法化，哈哈。
其实这是不现实的，哪怕我在台上，这样的政策也推行不下去，因为地方政府靠这个吃饭，银行系统的债务会破，一推行下去岂不是天下大乱，结果会比王莽改制好不了多少，身死族灭，为天下笑耳。
所以，即使想改，也需要时间，缓缓图之，像楼主估计的冻结楼主，慢慢放水消除泡沫，已经是最理想的结果了。
何况上头是否真的想改还未可知。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:44他们不是我，我不知道他内心的想法，即使有想法，人也会变的。
就像勇者斗恶龙故事所说的，每一个去杀恶龙的勇者都没回来。后来一个人偷偷跟去，发现英雄屠杀了恶龙，然而，他坐在恶龙的王座上，慢慢长出了犄角来，变成了恶龙。
当你凝视深渊时候，深渊也在凝视你。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:51
对于七剑粉，之前楼主在论流民思维中已经讲过。确实社会对于这个群体来说不公。就像流民一样有可怜之处。但是流民到了闯、献阶段，或者是太平、义和拳之类，对社会的危害是相当大的。
他们想的是与权力结合，对财富进行一次抢劫。从他们对待杭州保姆纵火案的态度就可以看出。这样做不过是又一次轮回罢了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:54
我当时对保姆纵火案有过评价,叫做人之所以与禽兽不同，是因为人有底线、有规则。否则不过是像孔夫子说的那样，率兽食人罢了。
只能说可怜之人必有可恨之处吧。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 09:56
流民思想就像癌细胞，虽然是因为正常细胞受到刺激病变而来，但是一旦成为癌细胞，则必然需要铲除、清理。
一方面，要尽量促进社会公平，避免正常细胞成为癌细胞，另一方面，对于已经癌细胞化的，要坚决铲除。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:00癌细胞化一个明显的例子就是中东的恐怖分子，ISIS。
ISIS 的流行壮大跟叙利亚阿萨德政权的倒行逆施有关，不然也不会有这么多的反对派揭竿而起。
但是 ISIS 是癌细胞化，用屠杀和恐怖来威胁民众，比起阿萨德政权更糟糕。这些是什叶派虽然是少数派，但是抵抗到底的原因。
欧美西方也因此没有对阿萨德政权下死手，吸取了当年利比亚的教训，驱逐了一头狼，结果去来了一群恐怖分子。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:02说啥最后都扯到政治问题、体制问题上去了，没法绕开。
这些是以后的发展趋势，楼主在之前被删除的帖子中大致谈过。
这里就不多讲，多讲删帖。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:06未来的事情以后再说，在目前的框架下，房价将会如何走？没有发生的事情有多钟可能，结合当下的国情、政治经济形势分析，楼主提出了一种可能的走势，楼主本人认为这种走势概率很高，是否跟未来的走势相符，还是留待验证吧。
毕竟，实践是检验真理的唯一标准，说一千道一万，还是看现实。只是希望大家不要像鸵鸟一样把脑袋埋在沙子里，掩耳盗铃，多走走，多看看，了解下社会和真实的世界，而仅仅是网络上小圈子的言论。
关于房价，就聊到这里吧，有些网友已经很厌烦这个话题了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:19
@战神天 2012 涯死 2018-04-03 10:17:26本质就是炒房炒到死。房地产绑架了官绑架了民。不炒，天下大乱。闭着眼睛买。
----------------------------- 闭着眼睛买是不对的，还是有比较、有分化。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:24
@尽欢颜 1982 2018-04-03 10:04:52然而温和的方式也是被开拖拉机，所以我并不觉得除了推倒重来有什么出路。
----------------------------- 推到重来在当下也是不现实的，力量对比相差很大，如果仔细分析下社会各阶层力量就可以得出，这里就不具体分析了犯禁忌。至少当下是不成熟的。
等到国关的小粉红因为下岗大部分转变为推墙党再说吧。至少经济的底子还在，如果到了当年前苏莫斯科的居民都要排队买面包才有机会。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:26
@有过执着 2018-04-03 10:19:54楼主说不会打毛衣战，我看未必了，现在不同往日了，连都第一次访问来了，虽然出了个没什么用的加税名单，加上越来越及权，毛衣战开打的概率很大啊。苦的又是老百姓，如果妥协了，开放金融石油等行业，那真是老百姓之福啊，时时刻刻为百姓争取利益的确是一个外国总统，可笑啊。
-----------------------------
还早得很，两个月后再看吧，现在不过是些水果、猪肉，基本上是象征意义。
谈判嘛，肯定要到最后一天才会出结果。
当年 WTO 谈判不都一样，美国代表都准备走人了，才答应承诺（当然这些承诺也没兑现）。
现在是兑现承诺的时刻到了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:29
这次也不可能像 WTO 那样忽悠过去，因为那时候中国的出口很小，属于贫困国家本来就有一个保护期的。
现在中国经济总量已经世界第二，婴儿长成巨人了，不可能再给你保护期的。
要么答应开放，要么就是美国全面开征关税，其他国家跟进，最后还是得答应。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:43
@烟花美了 2018-04-03 10:39:52别拿 ZF 说事了，大大以前说打贪污时最不乐意就是 ZF，看结果怎么样？大大是站在农民那边的，不想 ZF 吸农民的血。大大现在都说房住不抄说明以后房子没有投资的价值了，今年是房多最后出手年，出手不到了 19 年就是房多的痛苦年。
-----------------------------
哈哈哈，俺也说两句：大海航行靠舵手，万物生长靠太阳。
小编，态度可以不，能够不删帖吗？
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 10:52
底层民众的德性就是，西瓜偎大边。需要时候喊你喊爷爷，不需要时候丢到粪坑里。畏威而不怀德。
所以《旧制度与法国大革命》一书中指出，革命不是发生在压力最大的时候，就像统计下民众，常年营养不良平均身高一米四都没人敢反抗，而是发生在开明开放之时，这时候才有勇气反抗。
所以一直不敢改革开放，不敢放开。这也是我判断是死局的原因，无论怎么谈，关键地方改不了，没法改。所以也不可能弃核。终究还是在老路上。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 11:00
@烟花美了 2018-04-03 10:58:54
现在和以前不一样了，舵手是农民，太阳是大大，世道变了是你思想没变。就好比以前我们毛衣战会打出这一拳？估计全世界都蒙圈了已经。
-----------------------------
图样图森破，小妹子，俺吃过的盐比你吃过的饭多，走过的桥比你走过的路多，见过的人和事情……
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 11:01
一句话，太阳底下没有新鲜事物。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 11:39
@南方孤驴 2018-04-03 11:31:00
@大江宁静其实你不用再粉饰太平，纸上谈兵了，你说得再多，也解决不了眼下党国要命的危机。
如果你是要维稳，只怕你现在所说的这些，大多数人都不会相信，不要再用二十年前的眼光去看眼下上网的年轻人（党国豢养的小粉红们除外）。
你没有勇气去面对的，不等于就不存在，墨菲定律：“如果你担心某种情况发生，那么它就更有可能发生”，所以你作为一个被禁梏圈养的体制内下层，只能随波逐流，因为就凭你的人......
-----------------------------
哈哈，早就跟你说了，俺无所谓的，沧浪之水清兮，可以濯我缨；沧浪之水浊兮，可以濯我足。顺势而为。
倒是你，一天到晚，上蹿下跳，煽风点火，累不累啊？多花点心思到经营企业上不好的多吗？——其实我很怀疑你是个键盘企业家，在网络上，没谁知道你是一条狗还是其他的什么。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 12:15
@我不是阿 Q 是阿甘 2018-04-03 12:05:16书记：总说国家大事也没劲，刚看了个帖子挺有意思，说的是：
北京一土著女孩，家有房三套，与一男相亲，此男是外地刚考入中央部委的公务员，硕士，好像是副科目前.此男提了一个要求：将女孩的一套房提供给自己居住，言语之间充满傲气，看不起女孩的意思.书记，中央部委的公务员真的很有前途吗？能否解读下
目前的公务员地位真的如此之高吗？
-----------------------------
中央部委机关之前确实很有前途，混得好的到司局级是常事，下来当个地级市的市长，过几年步入省部级也有可能。
但是这个小伙子我看没什么前途，冲他的态度和说话的语气。八字还没一撇呢就像一个乞丐想着鸡生蛋、蛋生鸡成为亿万富翁一样。
每一级机关都有大量的失意者，中央机关不说，拿省级机关来说，想提个副处长，至少也有五、六十人排队吧，博士都很多，关系户更不用说。
之前一些出头的，也有寒门子弟——既然到这个圈子，其实金钱、关系都不是第一位的，大家起跑线相同，主要看做事、干活、跟人。
能上位的寒门子弟，都是性格很好，兢兢业业做事情，情商高的。
这个小伙子没啥过硬的关系、能力不知道怎么样还很傲气，前途也就这样了，性格决定命运吧。
软饭硬吃，这还没发达呢，哪怕侥幸发达了估计也是嫌弃妻子养小三的货，所以绝非良配。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 12:18
@南方孤驴 2018-04-03 12:15:31
@大江宁静说到勇气血酬神马的，大江同志，在你身上出现也许是来生的事了。
过去二十年，有勇气有能力的，基本都积累起了自己的财富和社会地位，如果有人想说“站在风口上，猪都能飞起来”，我也不想反驳，因为的确见过太多。
你的理论水平不错，也有不错的分析能力，如果跳出体制圈子，应该有很大的发展空间，而不是现在一个每天吃点安稳饭，坐吃等死的体制内下层小吏，靠在网上用键盘来抒发情怀，时不时为......
-----------------------------
哈哈，你就剩下意淫的本事了吗？放心，俺在国内好好的，就不劳你等国际友人关心了，还是多想想自己怎么混入当地主流圈，不被人当二等公民吧。
作者:大江宁静 日期:2018-04-03 13:21
有时候我觉得是不是太残酷了：给黑屋子中的居民指出血淋淋的真相，打破他们心中的迷梦。就像在《黑客帝国》中，给他们选择蓝色药丸看清真实世界一样。
其实，改变不了现状，让他们生活在母体中也许更好。
但了解现实的人多了，也就有了改变的希望。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 08:50
@烟花美了 2018-04-04 08:28:28
楼主不是说毛衣战不会开打？你现在还会这样想吗，看这次有多硬就知道了，还敢说楼市是蓄水池？还想忽悠大家接盘？以后想想工作和吃的问题吧，还拿房子来投资那不是蓄水池那可是化粪池。
----------------------------- 我当然坚持贸易战不会打，这些不过是象征意义，还有两个月呢，不急。到时候会出结果。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 08:52不过对于希望房价马上崩的人来说，他们的想法没错。
如果打贸易战确实会对房价造成伤害。他们的希望在川普身上。
只是，别人都是靠不住的，川普也只是要钱，不是要命。
要了钱后，反手负担还是会加回来，只要体制不变。羊毛出在羊身上。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 08:58
讲点见闻吧，最近跟一个地级市的领导一起吃饭，他笑呵呵地说，搭帮最近一波房价地价上涨，他不用为还债发愁了。之前政府投融资平台一年还本付息要 2-300 个亿，本来都快还不起了，今年三线城市一波狂涨，一亩地当之前 2、3亩卖，多回笼了百多亿，所以债务问题短期无忧了。
想起老蛮之前分析武汉等地一年还本付息要数千亿，这波上涨后应该短期也不会出现债务问题了把？所以政府还是有“高人”的，涨价去库存，玩得溜，让人苦笑不已。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:03
房价有泡沫没有呢？肯定有。最近看了一篇在美国建房的帖子，美国收 1.5%的房地产税，大致相当于 2 个月租金——这也从侧面印证了楼主的判断，正常的房地产税大致在 10——20%的租金范畴内，中国租售比特高，也不可能超过 40%，否则收不上也会引起混乱，所得税最高也不过 40%。
这样算来，美国的房子租售比大致在 1-200，中国很多地方上千，甚至有网友反映到了 2000，这肯定是有泡沫过高了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:09中国房价租售比高有制度性的原因，例如绑架了户籍、户口、福利，教育等，不过主要的原因还是政府土地垄断。
在西方私有制的土地市场下，事实上相当于充分竞争市场，只要价格上涨，就会有无数土地私有者增加供给，所以价格难以涨上去；而中国全部由政府垄断，不是垄断竞争、也不是寡头垄断，是完全垄断市场。
一个完全垄断市场追求的是利益最大化，所以价格比起充分竞争市场高出数倍是正常的。
就像中国股市的 PE 估值也比西方国家要高，因为是一个封闭、扭曲的市场。
高多少是合理的？这个只是相对而言，房产又居住属性，也有投资属性，这二者是不可分的。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:11
就像在牛市和熊市中的股市 PE 估值不一样，房产牛市和熊市的估值也不一样。现在房产是牛市尾端，大众对于房产的信心很足，所以估值偏高，租售比 1 到 2 千都出来了。
正常的话，大致在楼主之前估算的范围内。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:15
有泡沫不足为奇，关键是泡沫会如何发展？究竟是日本模式还是俄罗斯模式？或者是一种混合模式？前面已经分析过地方政府被绑架，会支撑房价不跌。
但是政府也不是万能的，如果有系统性危机来临，可能也会支撑不住。那么，会放弃土地财政吗？估计很难。就像香港，98 年经济危机房价大跌，老董想放弃土地财政，结果还是搞不下去，依然回到老路上。
所以，楼主之前判断过，他们很难放弃的，简单的计算可以得出，光靠房产税是无法弥补土地财政的收入的。依赖土地财政，根本还是税负过重的问题。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:18
最终，也许房价会像西方国家一样回归到合理区间——但这是以硬通货计价；而且需要整个制度的变迁，放弃土地财政，放弃户籍制度，人的权利平等。这个终究会来的，但是需要时间。所以说房价是一个政治问题，一个分配问题，在目前的框架内改变很难。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:40
还有说说高房价究竟是蓄水池还是大放水的问题吧。其实这个问题是一体两面。蓄水池是对老百姓说的，放水是对政府而言。
对于老百姓来说，房子就是蓄水池，辛辛苦苦买房，加贷款，大量的资金被套牢了；但是对于政府而言，通过土地抵押贷款，这些吹出了大量的债务泡泡。普通老百姓想用房子做抵押贷款很难——贷出来最多也还是买房。
政府的大基建投资，资金都是这样来的。所以现在中央也不许地方融资平台抵押贷款了，只许发债——发债可以不还的，前面分析过，也是为了遏制地方债泡沫的过快增长和破裂吧。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 09:44政府现在的思路楼主前面也分析过，就是锁定流动性，横盘（具体城市因为条件不一有的还在小幅上涨，有的已经阴跌），慢慢用放水来消化泡沫。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:03
现在最大的问题其实是外部，川普的贸易战。贸易顺差这一块对国家的税收、经济和大基建等影响至关重要。
也许有人会说，出口企业很多都退税的，有的甚至连出口退税的钱都没赚到，怎么会对财政收入有很重要的影响呢？其实这是因为中国是间接税，间接税属于累退税，最穷的人负担最重，而且弯弯绕绕，很不容易看出谁负担税负。
这里不做详细分析，就看下，财政盈余、贡献最大的东部六省市，都是农民工最多，外贸最发达的地区就可以看出，对外贸易是中国经济的火车头、动力之源和财政盈余的来源。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:05
外贸顺差的收缩会对债务造成大问题，但是如何走向并不会像七剑粉和驴子想得那么简单，他们能够控制、能够转嫁危机的。一个完全垄断的市场，价格完全可以由垄断者决定。就像在 1929 年危机中一样，宁愿把牛奶倒掉也不降价，如果他们愿意的话。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:12
所以，最大的问题并非是房子价格的问题、也不是债务危机问题——一个资金管制可以无限印钞的国家不会有债务危机，如果愿意印就是，只会有通胀问题；
最大的问题是稳定问题，失业和通胀带来的社会稳定问题。
政府是强力的，他能够达成任何单一的目标，只要他愿意付出资源和代价；政府也不是万能的，如果万能，我们还生活在秦朝。
最终还是会归结到稳定问题上来。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:12
所以，最大的问题并非是房子价格的问题、也不是债务危机问题——一个资金管制可以无限印钞的国家不会有债务危机，如果愿意印就是，只会有通胀问题；
最大的问题是稳定问题，失业和通胀带来的社会稳定问题。
政府是强力的，他能够达成任何单一的目标，只要他愿意付出资源和代价；政府也不是万能的，如果万能，我们还生活在秦朝。
最终还是会归结到稳定问题上来。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:14
@和尚王_081 2018-04-04 10:07:46大国这几天在贸易战上的态度出人意料的强硬，结局正在向预测的那样发展，悲哀了我的羊！
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这个是扯淡，老爷的智商这么低，早爆了无数次了，不要总把别人想得像猪一样蠢。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:19还有人说我对未来乐观，其实未来有各种可能，如果顶着眼前看，可能会很悲观，不过如果把眼光看远一点，还是令人乐观的。从满清末年开启改良以来，有逆流、有倒退，但总的来说进步还是很大，国民的素质、思想比起清末那是有天翻地覆的变化。就是比起改革开放之前，变化之大也前所未有。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:20
总有些人害怕会回到，其实问题楼主之前分析过，金家不敢改革开放的，因为只要打开窗口就会崩溃，所以是死局。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:22
而中国改革开放这么多年，民智已开，就像一个长大的
孩子不可能再被塞宫里去。像那样一直在黑屋子里还勉强可以维持，中国是不大可能回到过去的。
这个信心还是有的，对民众也是对自身有信心。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:30
中国当下最大的危险就是类似于义和拳运动的风险。在遇到危险需要转型之时被别人用心之人利用，跟文明世界对抗，洗劫和抢劫有产者的财富。
也就是 WG 再来的风险。其实无论是义和拳还是文革，最终也必然失败，之后迎来的都是一个改革开放的大高潮。
但是造成的破坏都是相当巨大的，作为局中人，不可不警惕和慎重对待这种危险的思潮，以免社会的发展和进步被中断，陷入恶性循环和轮回中。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:32
不管如何演变，最终都将入海，中国也终究将走出历史三峡，只是时间问题，还有历史的弯拐得多大的问题。
这些，需要我们自身去应对，去面对问题。如果我们自身都不去争取、不去保卫自身的权利和财富，寄托在别人身上，是很可笑的。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:35对于历史而言，结局都是一样的，不管如何蜿蜒曲折都会到达一个终点，历史的终结，同一个世界，同一个价值观，同一个制度。区别的是路径，和局中人的命运，而这一切取决了当局者的选择，选择决定命运，决定我们自身的命运。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:42这些其实都是老生常谈了，看我帖子的老网友都了解。
但是一些新来的朋友并不明了，所以还是再阐述一次。
做学问做事情，首先得立一个大框架和大方向，框架没错，方向没错，才能继续谈细节问题，否则只会是南辕北辙，越跑离目标越远。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:48
之后的分析只是细节和短期的，顺势的反应，并不代表楼主的立场。而且在目前的形势下，楼主也不可能有什么立场，有立场也没用。
就像在一条高速公路上，你只能沿着路走，没有选择也不能回头，是锁定的；只有到了三岔路口，关键节点选择方向的时刻，才能够有立场和发声的机会和必要。
所以，现在论这些有些超前，只是预备吧。所以跟七剑粉、驴子还有毛粉，俺都不想争论了，因为不得妄议，有啥好争的。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:49所以，本帖还是回到开贴主题上来，只论经济，莫谈国事。实在想谈，聊聊生活、娱乐也可以。不让谈谈也无用，安安静静做一个吃瓜群众就好。
该来的，总会来的。慢慢熬吧。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 10:53
@九渊先生 2018-04-04 10:42:47
无所谓，金融能源开放就好
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按照平衡的做法，应该是开放部分，削减外贸出口部分，亲儿子和农民工外贸出口部门几方共同承担吧。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 11:15
@我不是阿 Q 是阿甘 2018-04-04 11:11:15
得到一个可靠消息：我一哥们的亲戚就是中央某部委ZZB 的正处，刚提没几年，工资不是很高，大概到手八千，但是隐性福利是真好：比如，刚刚分的房子，大房子，周围均价 10 万，内部价 1万，嘿嘿，据说可以转卖人脉那是别说了，那地方理论上管全国的官员的帽子，全国到哪都是座上宾
----------------------------- 转卖不行的，没完全产权。其他的都一样，小孩读书之类的。你以为同租同权是给老百姓的？人家是给自己人的……
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 11:47
@小小王孙自可留 2018-04-04 11:18:44
大江宁静：举报2018-04-0410:56:00评论
评论 南方孤驴：你追究这些有意义吗?要这么说都是秦始皇的错了。过去的事情已经过去了，重要的是当下和未来。
所以说你这人心胸狭隘，成不了啥事
----------追究这些有意义的。每个事，都要有具体的
人来承担责任，这才是一个正常的国家。就如同阿道夫在台上，是被德国人的选择。但阿道夫 格林这些人必须承担很大的责任。
当具体的人被处罚，才可能防止类似的事尽可......
----------------------------- 你如果这么想，那就只能是叙利亚了。
作者:大江宁静 日期:2018-04-04 19:55
@板桥渔翁 2018-04-04 19:53:56今天估计芝加哥谷物市场会出现爆跌吧？中国公布了对等的关税加税清单，包括大豆。总额也是 500 亿。
不过这个对等含义似乎不清楚，到底是总额对等，还是比例对等？以现在使用的对等应对，那么米国对全部来自中国的商品加税，中国就没办法对等。
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壮胆的，还真信。不会真打的，只是喊嘴炮而已。
作者:大江宁静 日期:2018-04-05 19:21
@漫卷诗书 ABC 2018-04-05 15:37:44
冒昧评论了一下楼主和七剑，谢谢楼主没有拉黑。这就是我愿意跟楼主唠的原因，直接就拉黑，话题也就终结了。
楼主，你说你是 985 的经济硕士，这话就透着雏。前两天看到你对别人说，你走的桥比她走的路还多。人的见识和能力与学历并无必然关系，这个简单明了的事实你不明白吗，曹操说唯才是举，就是这个道理。拿硕士说事，真看不出你是老江湖，更加证明了我昨夜说七剑是莫里亚蒂，你是华生的话并非虚言。
我是蠢人，这一点无......
----------------------------- 我不是拿硕士说事，我是拿专业说事。可能是 WG 风余毒吧，国人有种反智、反专家倾向，总觉得知识越多越反动，外行可以领到指挥内行。不是唯学历论，但是至少学这个专业的比不学这个专业的了解要多些吧。一个很简单的道理，人生病了，怎么不去请建筑师来看病呢？为何经济就可以不讲专业性呢？再说，经济学是社会科学，牵涉面很广，很多专家学者不是不明白是不能说，不敢说，发声的往往是一些外行，造成大家觉得他们不靠谱的印象。
最后，中国经济，不通国情是讲不清楚讲不明白的。这也是我说某些开贴者不过是个娃娃、童子军而已，懂个啥。
像那些迎合某些人群、媚俗的文章，俺二十多岁时也写得出来。
但是，我不愿意写，也不想写。因为我不能说服我自己，连自己心中都有疑惑，如何能够使人昭昭？
作者:大江宁静 日期:2018-04-05 19:26
我开帖子，是在自己弄清楚、想明白之后。这个需要专业和时间、经验的积累。所以孔夫子说，四十而不惑。没有一定的年龄，讲经济是讲不出啥道道来的。
就像一个小学生，你要他来谈爱情，他能谈得出一二三来？乡下土话说：毛都还没长齐呢。
写这么多，只是因为有人质疑楼主的专业性。学经济，是一种兴趣和爱好，当年确实在上面下了功夫，其实对谋生和赚钱并没啥帮助，仅仅是爱好。
包括在论坛上聊天也是，真要为赚钱，股票操盘、荐股、基金之类，即没有风险，收益也高得多。
作者:大江宁静 日期:2018-04-05 19:34天涯论坛上其实没啥专业性的，在雪球等专业论坛上，还是见到不少专业的，在天涯上，很少了，有几个也走了。
为啥？前面俺引用过王安石的 评孟尝君：鸡鸣狗盗者出其名下，士之所以不至。
天涯其实已经沉沦了。从国关就能看出，当初蟋蟀王做版主之时，还有很多值得一读的文章，现在完全成为了发泄之地。
还有，从一个人欣赏什么样的文章可以看出认知和见识。
记得古龙的《浣纱洗剑录》中曾经讲过一个例子：一个三流高手施展剑法，一大群人叫好，真正的高手出场，只有寥寥几人欣赏得来，因为他们的眼界和见识看不懂，曲高和寡吧。
作者:大江宁静 日期:2018-04-05 19:37就像在中国，欣赏得最多的是老猫一类的强人，因为他们也只能理解到丛林法则这个层次，至于华盛顿、甘地之类，在他们看来不过是傻。
其实拥有权力不易——能够做一个强人就像绝地求生吃鸡一样，也得能力、运气、机遇缺一不可，但是拥有权力而不去滥用他，克制自身的欲望才是更为可贵的。
作者:大江宁静 日期:2018-04-05 19:57
@板桥渔翁 2018-04-05 18:51:00
关于放水，我没有学过经济，说的不见得对。
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