70-理性分析今后几年房价的走势-光脚穿草鞋_第001节

理性分析今后几年房价的走势 光脚穿草鞋

理性分析今后几年房价的走势

光脚穿草鞋

楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。本轮房价的上涨最主要的原因是 2013 年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没有进入实体经济，在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最终流向楼市，加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后，我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。我们以前的基础货币是按流入的美金对等发放的，2013 年以来美金流入减少，货币是通过银行内同业互相借贷增加的，1 元的基础货币生出 5 元的虚拟货币，再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的 10 倍的杠杆，最终 1 亿元可以作 5 亿元的事情，并基本流向了楼市，实体经济由于高杠杆下的高利率却失血严重，居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。现在这个游戏玩不下去了，外部环境也不允许再这么玩了。今年以来，我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆。货币政策转向了。

货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先开发商获得土地贷和开发贷的途径少了，其次由于基础利率过低银行作的亏本买卖而不愿意提供房贷了，以致房贷利率走高，还款压力加大下，刚需的购买意愿会逐步下降。房地产也会出现滞涨并缓慢回头。但是房价就此拐头崩盘吗，也不可能。

再这里不得不说一下政府在控制房价上确实手段高明。在中国，政府掌握了房地产的基本资源就是土地，同时掌握了推动房地产的基本武器就是金融杠杆。有这两项手段，政府完全可以超控房价的涨跌，当然不排除各种行政干预手段。这一轮货币宽松的初期，金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上，居民的杠杆率一直偏低，通过这一轮政府推动的房价上涨周期，金融杠杆向居民身上转移，地方政府及房地产企业的杠杆降低了，地方债危机基本解除。政府在推动房价上涨的过程中，无非就是降低了土地的供应和降低首付加杠杆而已。最终结果是什么呢，虚拟货币被居民劳动所得的真实货币取代，地方政府的杠杆转嫁给居民。房地产企业现金流大幅增加，企业的杠杆率逐步降低。有些房地产企业主动偿还债务减肥了自身的杠杆，有些不知死活还在加杠杆。但是政府脱身后不想在淌混水了，严查购地资金及严控开发贷就是证明。政府脱了身，还会继续有激情推高房价让开发商大赚吗，那样就玩过头了，不会也不敢再玩下去了。但是政府会让房价崩盘吗，也不会，因为政府掌握了房地产的命门。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-16 22:30

我一直非常赞同中国楼市螺旋上升的理论。在这个理论下。金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。所以中国楼市这十几年的上涨和居民收入提高是同步的。在金融政策的引导下无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。在这个过程中，推动了经济的发展和社会的进步。今后几年就是利用居民逐步增加的收入填泡沫的过程。泡沫并不可怕，推动经济发展需要一定的泡沫。只要泡沫不破裂，这种方法就是最有效的推动经济发展的方式。政府在这个过程中就是吹大泡沫，控制好泡沫。填满泡沫，再吹大泡沫。由于中国的土地政策，截止目前，我们的政府玩的非常好。今后几年，填泡沫开始了。在填泡沫的过程中，当然需要居民将自己今后的收入逐步填入，同时实体经济的发展也会帮助填泡沫。在填泡沫的过程中房地产会如何演变呢，且看下回分解。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-17 09:41在分析房地产填泡沫的过程以前，首先分析一下房地产的属性。房地产业属于实体经济吗？当然属于，而且是非常关键，牵扯的各行各业非常多，房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业，这个产业的产品就是房子。就如同钢铁行业的产品是钢材，汽车行业的产品是汽车一样。一个产业过度投资就会产生泡沫，一个产品过度炒作也会产生泡沫。

前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能，钢材价格在炒作后也大幅度跌落。任何一个产业都存在投资扩张，取得收益，再扩张的过程。这个过程市场最终决定了这个行业的发展。我们的房地产业不同之处在于，政府掌握着土地资源最终也不得不成为这个产业的参与方，最终成为有中国特色的房地产业，政府试图引导市场的发展。房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。中国最近十几年的经济突飞猛进，与政府引导房地产发展壮大是分不开的，带动了相关行业的整体发展。但是其他高科技产业我们还是落后很多。房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎。但是，仅仅依靠房地产业而不大力发展其他高科技产业，房地产业最终会成为空中楼阁。所以我们的发展方式要转变要调整。我们不可能用 30 年走完西方国家 300 年的发展道路的。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-17 13:23

房地产税是今后几年房地产发展一个关键，成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。首先房地产税必将是一种地方税，也只有成为地方税才具有操作的可行性。全国范围内房地产发展的不均衡，作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实，也无法操作，只有各地方政府根据本区域内的房地产发展状况，采取灵活多样的税收方式，地方政府才有可能有积极性去收取，才可能保证收的上来，各地方政府根据本区域内的情况自行平衡卖地收入与地产收入，各地方区域也可以采用不同的税率方式。前期地方财政投入多，收入高房价高的区域收取的利率高，收入低急需发展的区域可以少收或者不收，只有这样才能达到税收公平，既不伤害刚需又可均衡发展。占用社会公共资源多的区域多收税肯定是最公平的方式。房地产税既然是地方税种，交给地方政府研究实施即可，中央政府想统一制定基本是不可能完成的任务。对于跨区域多套房的居民，只要是在急需发展的区域，无论多少套都不可不收或少收。所以房地产税收取过程中起征标准，多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整，中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可，具体实施交给地方政府。让地方政府根据本区域是否控制人口，是否引入人口，是否进一步开发，新区域的人口收入，卖地划算还是收税划算，地方政府自己灵活决定才有可行性。所以今后几年房地产税肯定是要推出的，而且会成为地方政府调节房价的一种利器。房地产税推出后，房价一定下跌吗？这还真不一定。既然你收入高，你想住在前期财政投入多，城市配套齐全的核心繁华区域，那你就多交点税。既然你是穷人，那你就住在不收税或收税少的城市偏远区域。房地产税会成为缩小贫富差距，调节城市发展的有效手段。你有钱在城市偏远区域买了很多房子，你为城市的发展做出了贡献，当然可以减税了。房地产税和政府卖地收入本不冲突，收了房地产税政府就可以不靠卖地了，这种想法很幼稚，城市要发展，政府卖地获取发展资金，投入公共建设，建立居民公共设施，这条发展路径任何政府都不可能放弃。房地产税只能是一种调节税而已，调节各区域房地产均衡发展，调节城市不同区域的发展，调节各阶层居民整体收入差距。那这种调节税会造成房价的下跌吗？不收税的区域怎么会下跌，肯定涨啊。收税高的区域学校医院超市配套齐全，需求大，想跌也难。你在新疆住，一定要去上海买房，那你就承担高税收吧。你不想承担高税收，那就找个税少的地方住。所以房地产税按人均面积收都是不可行的，我在偏远地区买了多套房，为这个区域的发展作奉献，怎么也要免税吧，什么异地多套，人居面积的难题在差别税率下都不攻自破。既然房地产税在运行好的情况下不会造成房价的剧烈波动。那么这个房地产的泡沫到底怎么填呢。且看下回分解。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-17 20:03

在中国，房子的金融属性是最严重的，要不然也不会2015 年降价无人要的房子 2017 年买不到了，正常需求不可能在 2 年内发生如此大的变化。本轮房价的上涨初期政府无疑是推手，这个推手的本意是推动房地产摆脱低迷周期，实现温和上涨，为经济发展，债务优化提供动力，但是，在没有建立长效机制的情况下仓促推动，有效的调控措施不到位，最终造成今天骑虎难下的局面。我们错失了在低位推出房产税的最佳时机，在高位提出建立长效机制推出房产税需要更为精心的设计以免刺破泡沫。我们要作的是填泡沫不是刺破泡沫，这也需要政府提高调控艺术。房地产的金融属性决定了它不仅仅是用来住的，适当的炒作是必须的，也是无法避免的，关键政府没有税收的手段调节它的炒作热度，只能通过各种行政手段干预市场，干预的结果反而放大了人们的心理预期。现在问题来了，巨大的泡沫面前我们怎么办。首先必须是房地产行业降杠杆，防止泡沫进一步吹大，严控银行的信贷资金及非金融机构资金进一步进入房地产行业，降低整个地产行业的投资扩张，防止去库存后产生新的库存。这方面政府已经开始作了。如果我们只看到眼前的繁荣进一步扩大地产投资，那不久的将来我们一定会看到泡沫破灭房价断崖下跌直至引发金融危机以致社会动荡的那一天。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-17 20:06

未完待续

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-18 02:45今晚重点分析一下今后几年房价的走势，就是目前这个泡沫怎么填。首先的问题是目前房价有泡沫吗？看多的看空的答案肯定不一样。无论从租售比上来分析，还是人均面积上看房价确实存在泡沫，但是房子是商品，供需决定了其泡沫程度，这一轮的房价上涨到今天，和上一轮房价到顶最大的区别就是库存，这一轮没有上一轮大规模的库存。上一轮房价到顶是出现大规模的库存而缓慢到顶的。这一轮截止目前，库存紧张，购买力还存在且不小。所以这一轮房价到顶，是以购买力衰竭而逐步到顶的。什么会造成购买力的衰竭呢，人们金融成本无法继续负担，家庭财富被房子吸收干净，就是人的欲望和实力透支到达极限的时候房价才会到顶。所以本轮房价到顶，必将是一场灾难。10 万一平也好，20 万一平也好，只要有人买，有人消费这个商品，房价就不会到顶。

但是如果每个人都是透支自己财富创造能力且集中全家庭三代能力去购买一套房子的话，并且这个房子租金回报只有可怜的 1.5%的年收益，那么这种购买力无疑是被强烈透支的。

一线城市的房子到没到顶，是以市场上目前可售的房源及有没有人去消化这些房源来评定的。主要指标还是成交量，成交量下跌，说明购买力不足了，购买力跟不上了，房价基本可以确认顶部。目前开发商和政府都很聪明，他们控制房子的投放，确实可以达到稳定房价的目的，由于库存的不足，在高位的房子可消费的人群也少，所以基本可以确定，购买力与房价达到了平衡。所以今后至少 1 到 2 年，房价会在一定波动范围内稳定一段时间。指望跌和指望涨，都是不切实际的。接下来的几年，真的要看政府尤其地方政府的调控艺术了。如果接着加大供应，打破平衡，房价必跌无疑，如果控制房地产业的开发，等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格，房价基本会保持平稳运行。今后几年高位接手的投资客会比较难受，在限售的政策下，因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利润，刚需能买的起就买，买不起就等，但是还是不建议过度透支自己的能力。但是在市场气氛的烘托下，在房价上涨的预期下，刚需们大多会极度透支自己的购买力。

如果过度透支居民的购买力，房地产业对经济的拉动作用会逐步减少最后以至于产生反作用力。开放商作为商品的出卖方当然希望房价越高越好，房子被炒作，严重吸血社会资源，政府的责任是最大的。我们的政府仅仅看到了房地产业所创造的 GDP，却看不到房地产业对社会及其他经济体的伤害，我们无暇追求长期的高科技产业带来的经济腾飞，只追求于短期的经济指标，从这方面看，我们的政府是短视的，无力的。这一轮的房价暴涨，传统产业又起死复活且无意再进行产业优化，我们在疼苦了几年后本来寄希望的产业结构调整，又被推迟了。产业调整必须去除落后产业，社会资源必须从新分配才可行，我们的政府没这个勇气。现在的局面更为复杂了，我们又背了一个巨大的泡沫。这个泡沫不能破而且还需要更多的社会资本去把它填满。限卖确实是一个非常好的方法，政府真聪明，限卖就是让投资客的利润无法兑现，最终逐步连本金一起填进这个泡沫里。所以今后，政府的房产证肯定是无限期的发不下来。目前对现卖的最新解释是，在限卖规定发布之日后取得的房产证满两年后才可出售。这是什么概念，就是规定发布之前 2 年的房子都属于限卖范围。

投资客在有远见，也不可能提前 2 年潜伏进房产业。限卖的另一个作用是减少了市场可售房源，降低了房子的流转炒作，可售房源不多，房价想跌也难。这个规则很明显就是告诉投资客，炒可以，但是想带着利润走，不容易。这些投资客都是有钱人，让他们为国家出点力也是应该的。今后几年中国特色的房地产再想暴涨没有购买力的基础了，想暴跌，市场上就买不到房子怎么跌。刚需买了就买了无所谓了，今后努力工作把房贷还上就行。投资客损失点时间成本最终也会解套的。天下一片太平，社会和谐稳定，国运昌盛，光大我中华。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-18 17:04

在分析楼市今后几年的走势前，我们先回头看一下这一波楼市上涨的原因是什么。是供需矛盾突然释放吗？那 2 年前遍地的低价房子为啥没人买呢。是货币超发物价飞涨吗？2 年前的 CPI 也没见有多高啊，当时的情况是实体经济毫无起色，居民收入下降，消费能力不足。那是什么引起的房价的突然上涨，是 20%的首付及 85 折的房贷利率引起的，是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。两年前楼市的供需并没有发生大的转变，全国鬼城遍地，北京的房价除了把学区房炒上天，其余的也是不温不火。仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变，房子变得如此紧俏，连最偏远地区的房子都被消化掉了。怎么解释呢？我们可以把这一轮楼市上涨解释为政府的自救。2 年前国内的经济状况非常不好，产业转型尚未开花结果，传统产业负债累累严重过剩，经济有再次探底的可能，政府不得已又启动了房地产这个可以最短期内拉动经济的最大的产业。纵观中国经济发展突飞猛进的这15 年，房地产业对经济的贡献最大，但是房地产业必须和其他产业协同发展，如果仅仅房地产业一家独大的话，其对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成伤害。目前的情况很复杂，房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变，CPI也并没有出现大的通货膨胀，居民的收入水平也未见明显提高，房地产这个气球却被吹大。居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产。一年前，自从我们加入 SDR 想把人民币变成硬通货以来，我们的外汇储备消失了 1 万亿美金的真金白银。道理很简单，你想把自己的钱变成硬通货，那你就需要让你的钱回归实际价值。可残酷且梦断的现实是如果按目前的汇率，我们超发的人民币可以把全世界买下来。我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平。如果再不稳定汇率保护外储，剩下那三万亿美金，绝对撑不了 2 年就要消耗光。想成为硬通货，得真有实力才行。为了守住汇率保护外储，想把人民币变成硬通货，那只有回收消灭掉超发的人民币，也只有楼市这个资金池可以容得下，那给楼市加杠杆推高价格吸收货币就是最好的选择。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-19 16:50

今天我们在讨论楼市的资金蓄水池功能以前，先说一下汇率的问题，人民币兑美元的贬值，会造成国内持有大量人民币的机构和个人努力将人民币兑换成美金并转出国内，去购买国外的低价资产，这样我们的外储会很快的消耗光。

2016 年以来我们采取了多种措施防止美元流出国内，加强了美元流出的管制，各银行除了正常的贸易必须，基本不予兑换美元，个人兑换也有 5 万美金的上额限制，并且提现美金是非常困难的。但是我们无法控制离岸人民币的自由兑换，在 2016 年人民币贬值的一致预期下，在岸人民币通过各种渠道流出到离岸后，宁可损失息差也要兑换成美元，这样离岸人民币的暴跌直接牵引在岸人民币跟着暴跌。国际空头主要通过做空离岸人民币来做空中国的，他们通过离岸市场拆借人民币并大量抛出，2016 年央行在人民币国际市场同国际空头进行了一场你死我活的争斗，代价就是 1 万亿美金的外储消失了。2017 年以来，我们紧缩了银根，控制了人民币的流出，使得离岸人民币市场的隔夜拆借利率达到 20%以上，这样国际空头作空人民币基本无利可图，才基本稳了汇率。

外储就是中国经济的锚，我们以前的基础货币都是按收入的美元等额投放的，可见国家外汇储备就是我们改革开放 30年积攒下来的血汗钱。当我们为了 4 万亿美元的外汇储备而欢呼雀跃的时候，突然发现我们这点家底根本不经折腾。一个人民币的多空大战就消耗了 1 万亿美金。国际空头虽然获利不多，但是他们的目的达到了，就是消耗我们的外汇储备。

关键这仅仅是第一场战役啊。美元已经进入加息周期，其实美国加息的基础并不牢靠，通胀很低，经济好转不稳定，但是美国执意加息并缩表的目的是什么，因为他们看到了我们的漏洞，就是我们金融系统总债务负担是美日加起来的 2 倍。

什么意思，人民币严重超发，已经处于危机的边缘。我们终于要为自己 2008 年以来持续了近 10 年的货币超发买单了。

所以，在美元进入加息周期后，虽然实体经济还未见起色，我们也不得不走上货币紧缩全面通缩的道路。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-19 22:56今晚我们重点讨论一下楼市的货币回收固化消灭功能，也就是楼市的资金池作用。2015 年当沪指达到 5178 的时候，股市闪崩了，那场股灾近 20 万亿市值灰飞烟灭，众多中产阶级被消灭了，汇金为了救市动用了 2 万亿人民币，至今被套在里面动弹不得。那场股债的主要原因是国家鼓励社会资本投资股市，这样各路资金带着高杆杆投资股市，突然国家严查资金来源，突然撤杠杆引发的非理性下跌。试想，如果10 万元可以通过券商融资得到 100 万再投向股市，那肯定会把股票价格炒上天。那一轮股市上涨的前奏是证券改革，引入了融资融券沪指期货等等新的创新制度，现在看来这个创新的代价太大了。楼市也是一样的，楼市天生就是高杠杆产业，如果一个开发商拿地的钱都是借的，挖个坑就开始预售，那这个开发商玩的就是空手套白狼，这好像在房地产业内很具有普遍性，如此无限高的杠杆，在上涨而且是大幅上涨的行情下，肯定一夜暴富。在下跌市中那就是烂尾。规范土地贷款，实房销售喊了很多年，有用吗。不是政府不想管，恐怕是有些地方政府为了政绩和开发商一起玩这样的游戏。投资客是什么？投资客就是借着这个游戏搭顺风车的人。问题是楼市会向股市一样闪崩吗？前面已经说过，在中国，政府是楼市这个产业的参与者之一，政府会在看到风险的时候敲打一下开发商这个小弟，别玩过火了。比如严查购地资金来源，严控各类资金向开发商提供土地贷开发贷，提高购房商业贷款的首付及利率，目的就一个，给楼市降杠杆。政府不会采用楼市下跌的方式消灭人民币的，也不敢。因为在下跌趋势下，人们的购买欲望会跌入冰点，开发商的资金链迟早会崩断。政府最希望的就是楼市可以平稳运行，但是有时候市场并不会被政府完全左右，涨起来拉都拉不住，跌起来扶都扶不起，有时候逼着政府下猛药才行。北京那楼市十三道令牌，才让市场恢复平静。楼市对资金的吸附作用不用多说，楼市这个不动产难以兑现从而对资金的固化作用也是明显的，尤其现在限卖后，这种固化作用就更明显了。那楼市如何消灭货币的呢。其一消灭了流动性，市场上流动的人民币少了。其二，你作为买房人通过劳动所得的真金白银按月还给了银行，如果借给你钱的是城商行或者股份制银行等第三或第四级银行，那你的真金白银就对冲掉了这些银行通过银行间同业拆借取得的虚拟货币。说白了，就是你的劳动所得对冲掉了银行间互相拆借的杠杆资金。2013 年以来，我们创新和改变了货币发行方式，货币是通过银行业内互相借贷加杠杆产生的，关键的问题是银行间层层拆借，最终连央行都不知道这个市场上到底有多少人民币。现在预估的货币系数是 5，就是央行发行的基础货币乘以 5。我认为绝对不止，因为这还没有考虑到向非银机构的拆借呢，这种基础货币不受控的无限加杠杆的金融创新货币投放方式，我们是全世界独一份，没有哪个国家敢这么玩。如果我还是外资，我肯定作空你，把你放到 SDR 上来再作空你，在你沾沾自喜的时候作空你。你还敢在对非洲贸易，对俄罗斯贸易和一带一路沿线国家贸易中使用人民币，这些在外流动的人民币就是最好的作空工具，这些在外流动的人民币天天和你换美元，你有那么多美元吗？人民币的国际化之路就此可能断送。就是个小弟一定要学大哥的样子，代价是很残酷的。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-19 23:34楼主在此声明一下，本人无意对楼市看空看多，仅讨论金融政策对国民经济的影响，楼市多空自有公论，无需在此多言。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-19 23:36楼主在此声明一下，本人无意对楼市看空看多，仅讨论金融政策对国民经济的影响，楼市多空自有公论，无需在此多言。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-20 23:47今天我们聊聊楼市的刚需。实际上刚需是个很模糊的概念，这个世界上没有非买不可的商品。买的起就买，买不起就不买。但是在房子这个商品面前，就没什么刚需不刚需的明确界限了。我认为只有在楼市下跌中还在买房子的才是真正的刚需，明明不知道底在哪，还必须买，那肯定是以居住为目的刚需。在楼市上升阶段，各种个样的需求都成为刚需了。有人儿子才 10 岁，为了防止以后买不起，为 10 岁的儿子买一套算不算刚需呢？有人手里有些闲钱，看到别人都在买，那自己也买一套，那算不算刚需呢？有人看到自己心仪已久的房子一直在涨，砸锅卖铁也要买，算不算刚需呢？我觉得这些都是伪刚需。在中国，房子被赋予了太多的概念，城市居民，户籍，学位，医疗保障，升值保值，乃至养老。

有限的城市资源如果以房子为社会阶层划分线的话，不能不说明中国人的可悲可怜。没办法，谁让我们人口太多，社会资源就是那么点，都想抢占这些资源，就必须拿出三代人的心血，去买那水泥钢筋建造的空中楼阁。8 年后房子最不值钱？那是太不理解社会底层民众的生活状态了。归根结底，我们还是发展中国家吧。正因为房子被赋予了太多的意义，所以在楼市上涨预期下，老百姓出现了买房的群羊效应，各种个样的伪刚需通通转变为刚需，将所有的房源全部吃的一干二净。结果就是需求被提前透支了。这种需求的集中释放，将不可避免的造成楼市的大幅波动。所以，有时候说刚需买了就买了，那是对非买不可的人说的，不是对伪刚需说的。

任何商品价格都是有周期性的，大多数人的买卖都发生在错误的时间点，因为大多数人很容易被眼前的现象所蒙蔽，投资房产和投资股票一样，真正赚钱的都是少数那些精准逃顶和抄底的人。目前看来，这种需求还没完全释放完，但已成逐步衰减的态势。房价在这个小周期内还能涨多少我不知道，但是我能遇见到的是今后房子的空置率比 2015 年肯定高的多。原因就是这两年我们的人口又没有爆炸，社会经济又没有突飞猛进，不可能突然爆发出这么多的实际居住需求。什么大学生置业，返乡置业，改善置业，那 2015 年房价低的时候为什么不置业，房价涨了都以各种个样的理由要置业，这些只能归结为需求的集中释放，只能归结为买房的群羊效应。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-24 14:00关了几天小黑屋，被放出来了，那就接着写吧。今天我们就聊聊商品的炒作技巧。如果想炒作一件商品，局部垄断，资金优势，媒体配合，气氛烘托缺一不可。前几年大蒜被炒成蒜你狠，大豆被炒成豆你玩，炒作的套路基本一致。大蒜的产地主要集中在山东寿光一带，易于垄断货源，热钱提前一年支付 10%的定金于农户控制来年的新蒜源，相当于以 10倍的杠杆进行炒作，大蒜是小众商品，总体市值不高，并不需要太多的资金。来年，由于货源被控制，炒家会延迟几天收货，造成农产交易市场缺货，买房不得已从炒家手中拿货，而炒家逐步放货逐步抬高售价，造成大蒜涨价的预期，更多的资金在涨价的预期下，追入这个市场，并通过媒体的放大，造成更为严重的恐慌，在大蒜的农贸市场炒家通过雇佣伪买家竞争购买，持续烘托市场气氛，一夜之间价格翻了数倍。

市场资金持续进入，每个人都以得到蒜源欢呼雀跃，并将蒜源加价抛出赚取差价，炒家此时已带着巨额收益全身而退。

后知后觉却梦想发财的人，在取得高价蒜源后发现大蒜消费饱和，根本无法卖出，以致血本无归。我们的楼市，基本上是相同的炒作手法，不同的是我们的开发商也就是农户主动参与了炒作，或者自己炒自己，或者达成了行业默契进行炒作，10%的低首付或者开发商提供首付便于热钱炒作，炒作初期开发商控制房源的投放，热钱会以极低的首付和低价格将所有房源全部吃进，但并不急于网签。未完待续

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-24 16:35接上篇。开盘就清盘的消息经媒体放大，造成市场的极度恐慌，此时开发商会采用排号，认筹的方式掌握市场需求并投放远远小于需求的房源造成进一步的房源紧张的假象。

炒家在炒作初期，会左手到右手高价成交，树立区域标杆，造成人们的心理预期转变。媒体加大宣吸引更多的关注度，在上涨的预期下，社会资金持续流入，争抢紧张的房源并期望加价卖出获利，此时炒家已将前期掌握的房源通过中介或更名的方式逐步高价卖出，并最终高位套现离场，而此时上涨预期已经根深蒂固，深入骨髓，尤其在捆绑了经济发展，银行信贷，国家金融安全后，不是我们一定要说涨，是我们根本不敢说跌。如果一个国家的新增贷款 70%都流入房地产，去创造早已经饱含的需求，那这个国家表面的经济繁荣就离崩溃不远了。楼市的炒作之风对国民经济大起大落的影响是非常危险的，以至于根本无法无法停止这种炒作，一旦停止这种击鼓传花的游戏，债务危机就此爆发。目前我们的房地产企业的负债率是 70%以上，对于任何实体经济而言，这么高的负债率，基本上沦为给银行打工了，房地产业的极度扩张需要高的负债率高的杠杆，需要以新债还旧债，但是一旦预期收益达不到，或货币紧缩，杠杆就会折断，滚雪球般膨胀的债务就会崩塌，所以我们的房地产，每次上涨都是暴涨，每次暴涨完，各种个样的债务问题都会危及国家金融安全，这样也不例外。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-25 10:33

前几天，国内某个知名房企的债券被市场无情抛弃，造成金融市场的剧烈波动。这件事情具有很强的警示作用。公开数据显示，国内房企的平均负债率为 77.8%，大部分人都不明白的是，既然这两年房价暴涨，房企赚的钵满，为何还有如此高的负债率。第一，债务未到期，房企并不急于偿还债务，保持足够的杠杆，是房企保持产业规模，不被别人吃掉的不二选择。第二，楼市在上升阶段，房企获得现金流的能力很强，期房销售模式下，房企资金占用时间短，及时的回款有利于保持债务负担不增加。第三，负债率高，说明房企大多采用高杠杆的经营策略，对今后的楼市一致看好，力图利润最大化。但是政策面现在是严控房企以银行信贷，债券信托资金作为土地购置款，这一点很重要，相当于逼迫房企降杠杆。同时，严控银行委外资金，理财资金为房企提供开发贷，禁止房企国外发债。这一点相当于要求房企拿自己的钱去玩了。为什么会出这样的政策呢？因为房企是企业，资本逐利的本质决定了他们一定要吃最后一杯羹，但是资产泡沫是危及国家金融安全的，吸干榨尽老百姓的血汗钱，造成其他实体缺血是国家不愿意看到的。截止目前房企的拿地热情非常高，这说明房企的现金流非常充裕，房企并不急于偿还债务，依然保持高杠杆经营。但这个知名房企的债券为何遭到市场的无情抛弃呢，首先市场不看好这家公司的偿债能力，房企保持高杠杆，一般都是借新债还旧债，一旦发债环节被限制，房企的资金缺口就会暴漏，其次，市场对楼市的今后走势与房企预期不一致，提前抛出规避风险，尤其本身就是高杠杆的委外资金抛出更为坚决。所以，只要楼市出现任何滞涨或下跌的信号，高杠杆资金将会无情的抛弃房企的债券，房企的黄金时代真的结束了。在新的金融环境下，如果房企不改变经营策略，降低自身杠杆水平，一味的追求做大做强吞噬对手，那任何风吹草动都将成为压垮房企的最后一根稻草。未完待续

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-26 01:31既然大家都非常关心房价的涨跌，今天就在这里做一下具体分析，偏颇之处敬请指点。今后几年从全国来看房价的走势各城市之间将明显分化。北京的房价由于雄安新区的建设，500 万人口的分流，大型国企及高科技产业的迁移，同时北京今后三年 150 万套新房的提供，北京的房价目前可以断定为历史大顶，这也是北京房价目前回落最大的原因。深圳作为最具创新能力的城市，新的高收入群体层出不穷，同时落户手续简单，人口持续流入，从深圳新入学儿童暴增就可以看出，深圳的新一代高收入人口快速增长，而深圳目前除了老破小外的新房总共不足 120 万套，所以今后深圳的房价即使在这个小周期内有所下跌，但跌幅不会太大。深圳目前的高房价高租金已经对新兴产业有了挤出效用，深圳的企业税收足以支撑地方建设，地方政府降房价的决心很大，所以今后深圳的房价还是取决于政府的决心，短期看，高杠杆的炒房客会比较难受。上海作为中国最具活力的城市，目前却出现了明显的人口流失，房租普降，说明上海整体楼市并不缺房，过多的房源压制了租金的上涨。上海整体收入非常不平均，城市区域大，今后不同区域的房价会出现严重分化，我只能说上海陆家嘴的房子，任何时候买入都是对的。广州这些年已经从中国经济的领头羊逐步没落，正经历经济转型之痛，居民收入下降明显，外来人口流入下降，同时深圳又对广州造成严重的吸血效应，广州的房价进入较大幅度的调整在所难免。一线说完了。其他的后面说。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-26 11:22

今天本来想聊聊二线的。既然上面盐城的朋友提到了目前火热的三四线城市，那就先聊聊三四线吧。盐城朋友 2015年卖出房子相当于股市割肉割在了地板上，目前的焦灼心态可以理解。在讨论三四线以前，我们先聊聊今后几十年人口的流动趋势。我认为今后人口流动当地的经济发展是基础，环境优美生态宜居也是一个重要因素，所以今后中国人口将如同美国加州一样向东南沿海正流入。盐城作为东南沿海城市，环境气候优良，城市人口 800 万，市区人口 240 万，相当于一个二线城市的人口规模。盐城这一轮的房价暴涨，有炒作的原因，但是也有上涨的基础，从大周期上看，房价的波动不影响长期的上涨趋势，从小周期上看，目前是高点。

我非常反对中国楼市崩溃论，那是太不了解金融政策的周期了，也太轻视政府对经济的把控能力。作为世界第二大经济体我们的一举一动牵扯到世界经济的波动。在这个货币周期内，守住 3 万亿美金的外储是政策底线，这几天银监会对几家大型民企海外收购垃圾资产发出警告，目的就是防止资本进一步外流，从监管的力度看，谁触碰了这条红线，就不要怪政府不客气。所以货币紧缩去杠杆是这个货币周期的大方向。利率的提升也是大方向，银行利率的走势与房价的走势是相反的，利率到顶点房价到低点，利率到低点房价到高点。

盐城目前这位朋友的具体情况，我只能说在今后 5 年，盐城房价再上涨 30%才能覆盖目前买入的成本，当然，城区配套全的双学位指标小户型房产，是最抗跌的，也最容易脱手，我并不建议此时在楼市投入过多资金，但是结合你自身的情况，小资金入市优良资产风险也是可控的。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-27 18:55今天我们聊聊二线城市房价的走势。二线城市目前看，是属于一个量缩价平的阶段。量缩主要是因为库存不足，开发商手上的货不多，并不急于降价卖出，同时开发商去年及今年初的大卖，现金流好，资金压力小，挤牙膏一样的向外推盘，造成市场房源紧张的局面。二线城市目前都发布了限售令，在限售令下，投机客基本不敢在轻易入场，目前市场上大多是刚需的换房交易，整体市场进入僵持期。玩过股票的人都知道，股票见顶有尖顶，双顶，圆弧顶，也知道横久必跌。在僵持阶段，高杆杆投资客是最难受的，因为持有成本会慢慢的侵蚀掉利润，资金压力越来越大，有时候必须减仓，以保证不至于断供。下一步楼市的走向，买卖双方都在等待金融政策的走向，我认为，货币继续宽松的可能性不大，货币紧缩的态势至少会一直持续到美联储 2019 年底前缩表回收美元结束。有 R 姓专家认为，房价与货币周期无关，只与土地供给和房地产投资有关，2016 年以前两年的土地供给偏少及整个行业投资偏少是造成此轮房价上涨的根源，但实际上，那两年的土地供给偏少和投资减少是因为 2014 年房地产出现了天量库存，行业自发的调整。这一轮上涨主要消化掉了前期的库存，这一轮上涨前，市场库存是天量。天量库存下的上涨，本就是违背市场规律的，根源还是 2016 年人民币兑美元整体贬值了 10%，在兑换美元受阻下，大量的避险资金进入楼市，推高了整体国内资产价格。依照供需平衡理论，这一轮的房价上涨应该等到 2017 年新批准的土地入市后才会到顶，即产生新的库存后才会到顶。但是，本就是和供需无关的上涨，到顶也必定和供需无关。前面已经反复说过，2015 年前的天量库存不可能在短短的两年被刚需消化完，这是一轮资金推动的楼市牛市。下一步楼市的走势，我们主要盯住央行的金融政策就可以了。人民币停止贬值，流动性减少，没有后续资金的进入，楼市很难继续上涨，这如同股市一样，资金匮乏了就是顶部。目前大家最关心的是，央行会在放水吗？我认为，央妈目前确实挺发愁的。我们知道，这几年的信贷基本流向了楼市，也就是银行目前的同业拆借，理财委外资金绝大多数流向了楼市，和基建项目。如果此时降杠杆过猛，造成楼市的暴跌，银行一堆烂帐，将会出现系统性的金融危机。如果此时不降杠杆，在人民币的贬值预期下，造成国内资本价格进一步推高，同时外储的继续缩水会造成进一步的贬值压力，那就是吃药上瘾停不下来了，到时候楼市的断崖式下跌，结局恐怕会更惨。所以，今后的几年是考验央妈调控艺术的时候了，既不能把泡沫刺穿了，又要防止人民币的进一步贬值，央妈难啊。现在回头想想，在美元进入加息周期的阶段，我们却把自己的资产价格推高到高位，是不是自己给自己找不自在呢，如果知道去库存是这个结果，恐怕如果能够重来，央妈一定不会这么作。所以一开始我就说过，我们自己给自己挖了一个大坑。前面已经说过，我们的整体负债将近 200 万亿，其中地方债缓解了不少，企业债还是居高不下，剩下很大一部分是房地产行业的欠债及个人房贷，从负债看，我们的资产泡沫相当严重。好在，中国的老百姓是最能吃苦耐劳的，即是房价跌也不会断供，炒房客的钱让他们为国接盘也是应该的，谁让他们招人恨呢。所以，央妈，定会挥泪斩马谡，让楼市先跌一下，先自我修正，以迎接更大的困难时刻。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-06-28 16:26

前面已经说过，这是一波和供需无关的资金推动的房地产牛市，是人民币贬值预期下，人人追求资产避险下推动的牛市，目前已经演变为人人争相参与轮番推动的资产价格暴涨的大牛市。炒过股票的人都知道，牛市来了很难言顶，股指 5178 崩盘的时候，每个人都相信股指会涨到 10000 点，垃圾股都炒成了百元股。目前市场的狂热气氛，谁敢说房价跌，马上就有 100 个人反对你，卖菜的大妈都准备回老家买房了。同样股指 5178 的时候，卖菜的大妈都不卖菜了，坐满了股票交易大厅。历史总是惊人的相似。在资产的狂欢下，任何冷静的思维都会被人们的热情所淹没。我现在只能说，目前的房价上涨的局面，是地方政府，开发商，炒家，买进和持有房子的居民的一场资本狂欢。每个人都挣钱了，每个人都寄希望挣更多的钱，每个空头都被迫空转多，好一场中国资本的盛宴。我也是多套房的持有者，但是个人资产的增加我一点都高兴不起来。最为一个经历过 5178 股灾的人，我感到非常悲哀，因为我知道，盛宴结束后，当既得利益者完美退场后，最惨肯定是后知后觉的散户们。而且我还知道，盛宴结束后，楼市将如同现在的股市一样，深度糜烂，一蹶不振。同时我还知道，盛宴结束后，定当给中国经济重重一击，我们的政策制定者将会成为千古罪人。我很悲哀于我们的经济发展模式，只会大搞基建，粗放发展，民营经济逐渐萎缩，新兴产业发展迟缓，因为我们根本没有自由市场的温床。也许应该让这场盛宴更高潮一些，因为只有那样，风暴才会更猛烈一些，中国经济才会彻底出清，从而走上涅槃重生之路。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-07-03 21:19今天我们聊聊房产的财富神话。先讲一个故事，大学同班的俩个同学。一个留在北京，一个去了内陆的三线城市。

北京的进入一家大型国企总部，另一个去了国家机要科研机构，承担卫星发射的监控工作。俩个人都有单位的福利分房，二十年后，不考虑两个人的薪资收入，北京那个同学仅单位的福利分房房改上市后就价值 1000 万。俩个人论对社会对国家的贡献，三线城市的同学肯定大的多，但是当他们退休后，个人资产相差百倍。在西方国家这是不可思议的，承担国际卫星发射任务的肯定会有更丰厚的待遇。是什么造成这么大的贫富差距，是中国畸形的房地产政策，是公有土地的增值部分被据为己有，是国有资产的不公平分配。房产地面以上的建筑并不值钱，任何区域差距不大，但是房产下面的土地的升值才是真正的财富。北京的土地增值远远超过了三线城市，而北京土地的增值是政府拿着全国纳税人的钱持续投入，持续配套建设，各大型国企持续进驻后而增值的。这部分增值应该是公有的。但是，由于我们没有房地产税，土地的增值成为个人财富，这是对全体公民而言极不公平的，这是触目惊心的国有资产流失，这是赤裸裸的对公有财富的掠夺，这是中国目前贫富差距进一步扩大的罪魁祸首。有些人说，我已经交了 70 年的土地出让金，凭什么还要收房地产税，但是他没交最大一部份的土地增值税。所以，房地产税必须收，而且已经刻不容缓。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-07-04 23:02今天我们聊聊西安楼市的 628 新政，新的政策规定 2017年4月18日之前买入的新房需要网签后满5年才能转让，买入的二手房需取得产证两年后才能转让。这个新政实际上是对 418 规定中限售令的补充，也佐证了我们之前的判断，政府有很多手段冰冻楼市，限涨，也限制了下跌。至少在这今后 5 年内，这一两年成交的天量房产，不会有进入市场的机会了。今后就是纯刚需与开发商之间的供需市场。但我不得不指出的是，这一两年的巨量成交，刚需被消化的差不多了，新的刚需还需要培育的过程。具体到房价看，持平就是下跌。我大概算过，一套 200 万的房产，首付 40%，按揭贷款 25 年基准利率，再加上物业及交易税费，5 年后这套房产必须保证卖到 290 万，才不至于亏损。如果首付 20%，或利率提高，成本将会更高。也就是房价 5 年再涨 50%才行。我感觉在目前房价这个高位，再涨 50%确实有些难。西安的这个新政，具有很强的示范效应，各地今后难免模仿，对前期进入的炒房资金，无异于噩耗，不仅无法兑现，还要承担本金损失的风险。同时，西安这个新政对稳定房价的作用也是非常明显的，可售房源进一步减少，只能等新房的上市，便于拓展新区建设，政府好高明，在中国千万要听政府的，不让你们炒非要炒，那就等着关门面壁思过吧。最近出了一个消息，2016 年涨幅之王合肥个别楼盘已经出现腰斩，炒房资金夺路而逃，合肥地方政府还算仁慈，不想关门，但是如果房价大幅波动，合肥也必将走关门之路。郑州最近出的新政也很有新意，新房必须以去年 10 月份的价格出售，已经有开发商响应了，我觉得这一方面给开发商台阶下，防止造成降价后的群体事件，一方面说明政府不认可目前的房价，不想给炒作资金利润空间，也知道这里面蕴藏的市场风险。我想提醒各位的是，炒作资金出逃或者房子卖不掉的时候，房价会大涨，炒作资金会抬高个别房源价格，大部分房源低价走量，这是一种出货手法，和股票的出货手法一样，小资金拉抬，大资金下跌中走量，这个时候要管住手。还有这个时候不要太关心日光盘，目前的日光盘一是明显低于周围均价，二是长期蓄客后少量房源放出后的假象。目前的全款买房，基本说明银行不想在提供贷款了，没额度是假话，银行有钱不赚不是傻子吗，银行看到了风险，不愿为炒房资金买单了。

成都上个月的成交量很大，但是均价是下跌的，远郊低价新盘成交的多，二手房交易下滑，成都的货币安置政策还是有需求空间，这以后也会是更个城市主要安置政策。所以今后，炒作过度，涨幅巨大的城市或城市区域，会有比较大的下跌幅度。涨幅不大的区域，具体要看后续刚需及开发商资金情况的博弈了。最后建议，刚需不必急，好好看看，多比较，日光就让他接着日光好了。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-07-05 22:30今天我们就聊聊成都吧。在聊成都以前，我们可以自己查一下中国夜晚灯光卫星图。中国目前形成了三大城市群，京津冀城市群，广深大湾区城市群，以上海为首的长三角城市群，然后是以武汉，郑州，重庆和成都形成的点状分布区域中心。成都与郑州都有一个共同点，人口大省，人口对房价的支撑非常强，持续的人口流入是房价上涨的主要动力。

2010 年前成都的 GDP 和临近的西安差不多，但是现在几乎是西安的 2 倍，除了人口因素以外，成都的地方政府的管理能力更强一些。成都这些年招商引资，机构精简，政府效率高，大型合资企业众多，我觉得外资看上的是四川省的人口因素，企业环境以外，更为看重是成都的宜居环境，我去和成都几次，只要在成都工作后，没几个想离开的，成都的生活非常安逸。现在成都有种说法要作一线城市，有重庆这个老大哥在，各方面政策都会向大哥倾斜，成都这想法有些不太现实。

而且成都面积实在太大了，政府手里的储备土地可谓源源不断，这也是成都地方政府并不愿意房价真跌的原因，维持住高房价，维持住高地价，也就维持住了 GDP 的高增长。主城区的房价有虚高之嫌，大多数人可接受的房价最高也就是 2万多，成都人爱享受，我认识的成都朋友孩子都不生，让他们背负巨债，是不可想象的，所以千万别信成都房价要涨到5 万以上的假话，5 万在成都绝对没人接盘，还不如省下钱去享受，老成都都会这么想。目前在成都，只买低价盘，不追高价盘，成都未来的房子会源源不断的供应市场，在暴涨，难度很大，虚高的高价盘炒作资金在里面，容易成为接盘侠。

巨量的后期土地供应和源源不断的房源，成都房价不降也难。

目前成都的待售房源并不少，隐性库存巨大，开发商目前资金压力不大，不可能降价销售，并且真要开始降价，反而会更卖不掉了。只能控制上市房源数量，人为造成房源紧张，逐步推高房价，远远脱离成本区。目前二线城市这种僵持局面具有普遍性，僵持的结果肯定是谁的杠杆高，谁死的快，总有先扛不住的开发商先降价的。一句话，不急，慢慢看，看准了再下手。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-07-06 22:42

朋友们提出了很多问题，涉及不同的城市，在回答这些问题以前，我们还是回过头看看这一轮房价上涨的原因。前面已经分析过，在这一轮房价上涨的前夜，市场上的库存很大，当时政府报告中提出了去库存的政策导向，同时为房地产松绑，取消了限购政策，但是要指出的是当时的限购政策并未限制刚需。政策松绑的初期，全国的房价并没应声上涨，而是以深圳为首的一线城市开始上涨，并逐步扩展到其他一二线，乃至现在的三线，如一波洪流一般席卷全国。有一股天量的资金投入到了房地产之中。说到这股资金，我们还是要说一下货币系数，当第三第四级银行从上一级银行拆借到资金的时候，银行必须把这些拆借得到的资金放贷出去或者购买其他债券，才会真正的产生新的货币投放，如果第三第四级银行把得到的资金反过头来又去购买第一第二级银行发行的长期理财产品，那就是短贷长投，资金在金融系统内部带着杠杆空转，一旦得不到新的资金，这种庞氏骗局就玩不下去了，所以现在银行的理财产品蕴藏着巨大的风险，国家现在进行的金融系统监管去杠杆，严查银行委外业务，就是看到了这里的风险，所以今后的资金面偏紧将会是长期的，不仅仅是 M2 的降低，银行同业拆借暂停也是主要原因，目前的金融系统去杠杆也是非常危险的，因为稍有不慎就会爆发杠杆断裂，所以 6 月份，央行两次 MLF 巨量资金续作，就是给一些杠杆资金续命呢。7 月份，央行表示市场资金并不缺少，但各大行并没有放松房贷，因为这部分杠杆资金迟早要从市场中消失。话题扯远了，还是说贷款才能产生真正的货币投放吧，2015 年和 2016 年两年我们全社会债务增加了60 万亿，几乎是前面那些年总和的一半，现在大家知道房价为什么会涨的这么高了吧，因为每个人买房都贷款，开发商买地要贷款盖楼要贷款，最终第二三四五级银行的同业拆借资金全部真实的投入到了房地产领域，这些钱全部真正的流向了市场，并没有空转。天量资金进入了房地产领域，房价能不涨上天吗。为什么实体经济不行了，因为没人贷给他们，房贷又安全又有抵押，收益又稳定，银行都愿意作。我们这几年实行了低利率，但是实体经济最终得到的贷款利率并不低，真是好大的讽刺，低利率只起到一个效果，吹大资产泡沫。所以我前面为什么对目前我们采取的经济政策大感失望，就是这个原因。天量的信贷投放，再加上居民财富的投入，最终的结果就是政府的资产负债表好看了，政府的杠杆转嫁给了居民。为什么政府现在一定要把房价限制住呢，因为居民的平均杆杠已经到了 53%。我们都知道，在中国 80%的财富掌握在 20%的人手中，所以剩下的 80%的人的杠杆率绝对不止 53%。美国次级债危机爆发的时候，居民的杠杆率也就是 70%多。我不知道我们的智库怎么想的，我是特别担心房价再涨，再涨，就是金融危机。而且，下跌，也可能是金融危机。现在我们知道这一轮房价翻番的原因了，巨量的货币信贷投入，资金牛市，没有别的原因。所以，下一步房价怎么走，看央妈的。如果央妈继续玩这种同业拆借货币投放游戏，银行继续扩大房地产债务比重，也就是继续放水，房价毫无悬念继续涨，如果 M2 逐步缩减，并坚持严控银行资金进一步进入房地产领域，年底前，无论库存紧张不紧张，房价肯定跌。没钱了，这个游戏还怎么完，到时候会出现开发商大范围的甩货，同时各大城市纷纷关门，冰冻楼市，防止危机的蔓延。其实有时候我们要明白，炒房客就是我们自己。

本文对各地区具有普遍指导意义。未完待续。

作者:光脚穿草鞋 日期:2017-07-07 09:33

看到楼上朋友的帖子，我想说一下房子的投资价值的的估算，就是租售比不能低于银行的 5 年利率，或者 20 年租金可收回房子的成本，最多不超过 30 年。看了你上面的说明，那哈尔滨核心区域的房子具有优良的投资价值，属于价值洼地。北京的房子完全按租售比算的话，就不可思议了，你目前所住的房子房东能 6000 出租，肯定是较早买入的，新近买入的按这个价格出租，迟早破产。但是北京的房子不能完全按租售比考虑，北京可以带来更好的就业机会，更高的个人收入，更好的教育医疗，这些收益完全可以抵消租售比的损失。就目前北京房价来看，我认为这一轮涨完了，啥时候再涨，还会不会涨，那要看国家今后的房地产定位和金融政策了，所以现在北京租房更划算，那么便宜的价格住着别人千万的房产，是不是很划算。准二线哈尔滨的无用的大房子，我建议利用这一波上涨置换，那么高的租售比说明还有上涨空间。当然，外地人在北京都有一个安家的梦想，我的建议是在等等，等自身的实力进一步增强再买不迟。一点建议，仅供参考。