这里面，最该排除的是常青藤。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-21 22:51
@生水评 2768 楼 2013-08-21 16:49:24
"人民币一直在放水，但汇率一直在上升" 不是跟我国庞大的外汇储备有关吗?从美帝角度看，你持有我的货币，我便把我的货币贬值，蒸发你手中的财富，消化你以前挣来的财富，削弱你的竞争力。
----------------------------- 下面这个数据来自 2012 中国年报：
http://www.stats.gov.cn/tjgb/ndtjgb/qgndtjgb/t20130221_402874525.htm
{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg3.laibafile.cn%2Fp%2Fm%2F153957246.gif{EIMAGE}
作者:没有思考能力 日期:2013-08-21 22:54
@WIKFUCK2750楼2013-08-1921:07:46
人民日报:未来房价必定下降
2013-08-19 07:32 人民网-人民日报海外版
【相关专栏】房价还要涨你该如何投资？
“房价不跌论”违背价值规律(时事点评)
杨亚军对于欲圆住房梦的一茬一茬中国人来说，房地产业无疑成了老百姓最关注的行业。房价的一涨一跌，都牵动着千千万万中国人的心。近日，有房地产“大佬”面对上千万的微博粉丝，不断在微博上宣扬“房价永恒上涨论”，使其不断被推向舆论的风......
----------------------------- @没有思考能力 2013-08-21 22:35:54
这几天琐事较多，上来得较少。
对这篇文章，两个点评，一是“房价永不跌”肯定不对。
其实房价某种程度上可类比猪肉价格，前几年天涯有个很著名的帖子，讲经济周期的，就是拿猪肉价格来做参照系。我们谁都知道，猪肉价格基本上每隔五年左右就会有一次下跌，但总体是螺旋式上升，进两步退一步。这次大报宣示房价会跌，也就是这个意思。
另外拿大哥大来类比房价，有些无知。这种文章能出来，从作者，到编辑，到签稿......
----------------------------- 转一张新民晚报 2001 年房价广告：
{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg3.laibafile.cn%2Fp%2Fm%2F153957534.jpg{EIMAGE}
作者:没有思考能力 日期:2013-08-21 22:56
@生水评 2769 楼 2013-08-21 16:56:36从楼主放的那张天津上海北京 2012 年公积金表格来看，根据这几个城市 2012 年公积金提取及贷款之和，除以当年归集公积金总额，所得出的比率可以发现，天津上海都是 1:1左右，而北京高达 1.25:1,可以判断出，北京房产交易更活跃。不知道这个结论是否正确?
----------------------------- 手机党也能看这么细，佩服一下。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 12:38
@没有思考能力43楼2012-12-0122:40:07这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。很多人，只在一小块区域内活动，就如我们这个论坛比较活跃的某 xx, 她曾经在望京住过，但自从搬到通州后，几年内就再没有回到过望京。而人们看房子，因为交通......
----------------------------- @首长好0012802楼2013-08-2522:34:52房产税预言楼主：首长好001时间：2012-09-1722:45:00提起房产税，笔者却先想到的是 20 世纪末的中国农村问题。那时，“三提五统”让作为最传统经济个体的农民事实上处于破产状态，农村问题成为当时的“中国主体矛盾”。
但农村税费改革后，三农“天翻地覆慨而慷”。当前，房子已成为中国城市社会的“主体矛盾”，房产税又将带来什么呢？
声源本轮酝酿开征房产税的发声，源于房地产调控的波......
----------------------------- @ythwgh8206222803楼2013-08-2523:13:17
这种文章转载还需联系作者，嘿嘿，我笑而不语，还远远不如楼主写的呢
扯，还利用楼主的帖子赚吆喝！
----------------------------- @首长好 001 2805 楼 2013-08-25 23:39:26
楼主，我也曾在湖北，与你东四环的朝阳园很近，很欣赏您的观点。关于你以前对于房产税降房价的观点，有些不同意见，所以贴了自己以前写的文章。敬请指教，绝无他意。
----------------------------- 中午看了一下你的文章，以及你过去的其它帖子，写得还比较中肯。值得一读，希望多到此交流。看得出来，你也是一个喜欢思考的人。
至于房产税对于房价的影响，我们各自的推论有些差别。
如果是按增量征收，开征前，因为惜售，因为要抢在出台前成交，房价可能会有一定幅度的大涨。但开始征收后，因为持有成本较高，房价可能会下跌，或者涨幅会受到一定程度的扼制。其实北京现在有些类型的房产，已经开征房产税好几年了，如商住型住宅。我们可以看到，这些房的涨幅就是低于普通住宅的。
还有一个观察，大家其实对比一下京沪两地的房价和租售比，你会发现上海 500 万的房子，大抵可以租到 12000，而北京同价位的房子，租金只有 8000-9000 左右。这其中有一部分是沪市房产税的影响。因为租金代表着市场实际需求。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:00董藩的课，一人听一次要 2000 多块，我一直没有听过，但很想去听听。下面找到了他最近的一次演讲，是速录的，错字特别多。帖在这里，供大家参考：（不代表我完全同意他的意见）：
由大观文化广场开发商云南广电地产举办的“经济发展与房地产投资”昆明论坛今日（8 月 25 日）下午在七彩云南温德姆至尊豪庭大酒店举行。北师大博导、房地产政策研究室成员董藩在会上发表精彩演讲，演讲实录如下：董藩：各位，非常高兴受到我们云南广电房地产开发有限公司的邀请，来这里给大家分享。由于时间关系，我们中间就不休息了。我们今天中午跟书记，跟我们的谭总探讨过，今天来的一些朋友有的是从事房地产的，有的是从事其他行业的。1987 年房地产的均价只有 408 块钱，当时的北京也只有500多块钱，如果87年有人跟你说25年后的2012年全国均价会到 6000，北京会到两万以上，你们相信吗？没有人相信。这就像 20 多年前，我们的区长，我们的县委书记，他只能做一个低估，你会有自己的车，你会有自己的奔驰宝马车，那时候打死你都不会相信，但是现在实现了。按照遗忘的发展速度，全国的均价会到 9 万，北京的均价会到 80多万。讲到这里你们可能又不相信了。我把这个话题给你们讲一下，其他的不不讲。为什么这么说，第一个按照以往 25年的上涨速度，全国平均每年上涨 11%几，北京上涨 15 点几，25 年以后就是我说的那个结果，这个非常正常。为什么这么说呢？还能保证这么高的增长吗？压力越大对房地产的影响就越小。在我看来，整个房地产经济当中，除了房地产和汽车还没有饱和之外，其他行业基本都饱和，工业产品 95%都是过剩的，如果不能在品质上，技术上有很大的突破，你也拓展不出来国际空间。想调结构，刚才方芳教授已经谈了，调结构，但是这个过程一定很缓慢。但是眼下经济增长速度一下来就麻烦了。我们谭总要我讲讲最新的形势，我就讲最新的东西。究竟这个速度是多少？我们不清楚，总之领导特着急，于是最近动作频频。在这种情况下，就要保稳定，要保稳定，那个行业创出经济增长来？只有房地产能创造出来。
如果给你 100 万你会干什么？你不会买一大堆衣服，你不会买一大堆洗衣粉。你肯定会买一套房子摆在那里。这就是下一步的增长在那里。官房的统计数据有问题，我们过去的统计是抽象的，抽样的，在过去的统计调查中，他是不敢抽高的，只会抽不怎么增长的。所以这个数字弄得很高，我估计他是不适合干这个职务的。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:00第二点我们在统计方法上还有很多缺陷，你们感觉到没有？自从有二手房市场以来，房价价格就一直存在，所以这个价格是严重低估了。中国的市场跟外国的市场是不一样的，在发达国家当中，城市化发展停止了。你看不到有塔标，所以各位，他们交易的主要是二手房，8、90%的都是二手房。
跟这个空间没有什么关系，任何一个时间都会发现这个交易。
于是就等等整个房价的提升。在中国不一样，十年前的昆明，五年前的昆明，跟现在不一样，一直在扩。你在三环四环盖的房子，现在在三环四环都没有地了。我们这个项目盖得非常好，我相信未来销售会很好，这个项目可能会比较大。未来的预期是这样 1 万，明年可能就是 1 万 2，后年就是到了1 万 4 左右。大部分位置不断发生变化，更偏了。所以由于位置变化，就消耗了空间。这些原因就决定了官房公布的数据是严重不是的。北京2012年按3万6左右比较合适，如果我们调整期数，根本不需要的增长率。所以这个增长速度其实放缓，也能达到那个速度，因为是 25 年的 25 次方。
再一个你们可能问我，未来还有那么强的力量推动中国的房地产增长吗？还有，而且还有新的增长力量。我告诉大家，未来的经济增长靠什么？中午吃饭的时候，我简单说了一下，如果你是做企业的，想要继续扩大规模干，怎么办？两条思路，你这个项目可能挣钱很少，政府给你减税，你愿不愿意干？你肯定愿意干？所以就是通过政府的调控。第二个我税收水平下来，但是你原来有一个企业，我要你再扩大一倍，搞两各企业，行不行？利率没变，你投入收入变了，你的投入收入也会增长。第二条是走不通的，减税是走不通的，为什么？我们有庞大的公务员运转，所以这个是不行的。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:00另外在中国的特殊体制下，庞大的财政开支降不下来，就意味着税收是降不下来的，较推动经济增长，只剩下另外一条路可走，就是发票。事实上不管说还是不说，我们都得走这条路，说出来大家很难接受，信贷是 9.58 万亿，所以大家议论很多。我们的整个经济体明显的下降，只能继续投货币。只能投货币的时候，就意味这我们已经有的资产，他标志出来的价格继续要膨胀，所以在这种情况之下，房价他怎么可能不涨？做不到。好货币投放速度比生产出来的 GDP要快。按照这个说法，要达到什么程度？比东京还高了，比纽约还高，我今天明确给你提出来一个别的经济学家没有提出来的观点，只有脱离经济市场独立存在，在全国形成一个价格，在国际上靠关税制造出一点价格来，别的差不多。我们背的包，你会发现主要的差别就是关税的价格。如果咱们这边特别贵，一定把它运到这边来了。各位，他们都能做到，因为那些产品都可以做到空间运输，流转，只有一种产品不行，那就是房地产，因为他的生长激素之一，土地是不能流转的，毫无疑问我们昆明的房子，比西双版纳要高，我不用去看。但是大理的房子便宜没有办法背到昆明来，你昆明的，上人民大学，北京大学，到你里看，你不能把你昆明的第二套房子背到北京去。所以就没有办法形成统一的调整，既然做不到这点，他形成的价格一定是区域性的。所以在全国你不要比价格，北京你看多少了，我们昆明多少了，西双版纳多少了，没有意义，国际之间更不要比较。比的话没人比得过他。一平方米 40、50 万平方米。我们也比上莫斯科，你怎么解释？解释不了。你明白我这话的时候，你就会知道，你只要关注在你这个行业当中能不能推动经济增长就可以了。
各位，当房价还要上涨的时候，你想不输掉，你想未来衣食无忧，你想积累更大的财富，最好的方式你就是买房，最简单的方式也是买房。
我在北京说不上的话，你在北京有一套房子，4、500 百，你就有 4、50 万的收入，就相当于你就是一个公司的董事长。
在昆明达不到这种程度，但是告诉大家，昆明有一套房子也是 100 来万，你有一套房子就相当于有两个给你只挣钱不花钱的大儿子。你有五六套，那就是儿女成群了，你绝对是衣食无忧的。所以各位，我告诉大家，未来我们的普通老百姓财务阶层的划分不是考你的工资收入来证明的的，跟你这个没有太大关系，是跟你买不买房子，你买了几套房子，你什么时间买房子，买哪家房地产公司的房子。所以我们一定要看清这个趋势。能早买就早买，能扩大规模努力的扩大规模，不要把买房子当成是不道德的事情。在中国有一个不好的事情，就是买了几套房不好意思说。一部分是租赁市场，买房子出租，在房地产市场一定是这样。一方面是钱特别多，房产很多的人。一方是非常穷的人。一方联着刚刚毕业的年轻人，他要租方，这些中老年轻联着买不起房子的人就可以通过租赁的方式解决自己的住房的问题。更重要的是缓解了政府保障的压力，我们买不起房，又不纳入政府的保障体系当中，会出大问题的。所以中国房地产市场给中国的保障做了很多的贡献。我们一定知道中国的市场是怎么样的，正常的市场是怎么样的。我们的那位女士刚刚从欧洲回来，假如他买不到房子，他怎么去留学？房价十年不涨，仍然有一大部分人买不起房子，难道是这个市场有毛病吗？错了，是我们的思维。
所以我认为一定还是要有大量的房子出租。那些不需要买房子的人他们恰恰到倒霉，为啥？因为暂时买不起，他们被迫只能租在里面，这样的话房子马上就要涨。所以各位我们一定不要根据报纸上面的东西来，写报纸的哪些人的水平不如我，你还是听我的。你买的房子等等有了资本增值品。
你就可以获得资本增值的回报。不是简简单单的靠工作去挣回报。这个告诉我们，靠劳动力是不能致富的。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:01
未来的社会一定是有更多的人买不起房子，因为很多人的收入是抵不过房价上涨，我们要的是什么，有人买不起的时候，你是买得起的人。在买得起的人当中你是房产多的人，房产多就意味着对社会贡献大。你能够买这么多房子，开发商就结合在一起完成更多的创造，创造更多的就业机会，创造了更多的财政收入。假定我们都不买房子，房地产业就要垮掉，假定我们垮掉，我毫无疑问跟大家说，我们的就业就会出大问题。虽然你不在房地产公司工作，但是你的亲属有人在房地产公司工作。建材的，水泥的，有多少人跟房地产行业关联着。08 年中国盐业亏损，谁都不知道杂回事，因为房地产导致的盐业亏损，有人说，老师你胡扯。
每一次的房地产振荡的时候，你的房地产就要倒霉，昆明是不是有一家钢铁公司，快要倒闭了，但是政府又不让他倒霉，不让他解散，所以只由政府为他掏工资。老师，你说房地产跟这个行业有关系吗？照你这样说跟整个国民经济联系在一起了，当时是一个记者，他不服，老师，那房地产跟烟酒有联系吗？我想了一想，当然有联系，买得起方面，你请客，要抽烟，要喝酒。你买不起房子，你怎么有心情去买烟酒？后来我发现这两各行业跟情绪是联系在一起的。你买得起房子的时候，不像买了一件成衬衫一样，而是你很开心，去吃一顿，喝一顿。你买不起房子，你情绪完全不在，就会影响你很多的购买的欲望。我们现在的媒体恰恰把大家引导到这个方面，我们今天来了很多媒体，我一致认为媒体要系统学习房地产。我曾经跟任志强他们谈过，要让媒体人系统的学房地产。从事媒体这个行业的人都是年轻人，着急啊。所以我们一定要回到相对客观，公正这个问题上来，不要因为自己买得起，买不起就受这个影响。
在这种情况下，你们可能问到，老师，你鼓励我们买房，你刚才讲的似乎也有道理，因为过去房子一直在涨，但是政府不是一直在打压房地产吗？告诉各位，不可能这么永远的打压下去，因为打压，会影响很多合理需求，比如在北京有个处长，现在 50 岁左右，有一套房子他自己住，有一套房子是他家的人住，还有一套房是子女住的。但是当心将来子女离婚，所以父母掏钱就在父母名下，但是 70、80 对他来讲，房子小了，再买，他以为有三套了，不买，又嫌他小。
不像买衣服，你去买衣服，你已经有了几套了，不卖给你，我们只卖给光着屁股的人，会不会这样？不会。像我们这代人，我们要养老，像我，我从农村一直到北京去，但是我们自己的生活要过得去了，要养父母，把父母接过来很正常，我这家人还好，兄弟姐妹有几个，可能不来，也有其他的兄弟姐妹。但是如果只有一个，当他的子女去北京了的时候，他们被逼无奈要去北京找自己的子女去，就要买房，但是在北京要到 70%的首付，这公平吗？这正常吗？所以这些合理的需求没办法实现。比如说我们的限购政策，很多房地产开发商，他们地不敢买了，怕买了地以后限购，开发不了，他开发的量就少，但是这些需求没有减少，很多人在等着你开发。他又怕投资钱进去，回收不了。但是当这个洪水过来的时候，你就会发现，要赶快买房租，什么意思？大涨的时代来临了，在北京从说完这个话之后，哗啦哗啦开始涨，到今天，大户型涨了 20、到 30%，小户型长了 20%到 30%。我在北京买了一套房子，到现在一下子赚了 400 万，400 万要靠劳动力，你得干多少年？哪怕你只有普通的工资收入，你会把它弄得很好，你会带来一个很快的增长。我们经济人也是靠工资收入积累的。最后你可能就很富裕。市场就是这样，你想得到，你就是赢家，你想到了没去做，或者没想到，你就会输。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:01政府打压又会大家开发规模的下降，十多年了，我们的房地产市场一直是这样，一直是打压的过程，但是到现在房地产市场还是一样的增长。所以当房地产垮掉的时候，一定意味国民经济垮掉。一直是因为房地产带来很大的振荡。买一块地，交一个楼盘，那是无数的商品比不了的。你卖衣服，卖 100 多万的衣服要卖多少？随便卖一块地就有几个亿，十几个亿，你盖一个工厂要多少年才有十几亿的税收？这是很大的问题，咱现在就不说了。
各位，在地方财政收入，地方自己挣的这些钱一共有多少？大约有 60%的钱是来自卖地和房地产开发交易，其他行业那么多只能贡献三分之一左右。所以当卖不了地的时候，当房地产行业垮掉的时候，地方一定没钱。曾经有开发商问我，老师政府一直调控，你有什么建议？我说每个公司都很难，如果你非要一条建议，我给你一条。你在扩张过程当中，一定要注意了，如果房地产卖不掉，你要保证能挺两年，为什么要挺两年？因为政府挺不过两年。第二，棚户区改造大力推进，有很多公司放开。实际上给房地产市场这块已经放松了，只不过他不敢停，停就会呛到老百姓。因为一停就会给老百姓带来怨言。所以他们悄悄的做。打压还会达赖就业的下降，房地产有多厉害？我们开发公司可能人不多，全国从业有 600、700 百万，700、800 百万，但是其他相关的行业有多少？仅仅钢铁和水泥这两个行业就有 1000 多万人口，这全是大部门。这些都会因为房地产市场的不稳定，带来就业的问题。所以打压还会导致什么？整个市场秩序会大乱套。
各位 2012 年，2、3 月份的时候，万科售楼处被炸了，因为他们挺不住了，因为在政府的打压下，他们降价了，便宜了，之前买房子的人就不得，去退钱。房地产商哪来的钱退？退不退，不退我就往下跳了。各位，真要往下划，就会出现更加激烈的冲突。因为这套房子真要退的话，就等于少了 40、50 万万，七是十万的收入，为了这几十万的收入他要拼命的。
你中央政府不得坐下来研究？那个时候他们坐下来研究得出的结果，就是房价只能涨不能跌。
合同不起作用，合同是啥，合同有法律关系吧？卖了法子不给合同就是法律作废，怎么行呢？开发商这边解决了这个问题，银行又出事了，这样下去要出事的。所以房价就真的不能跌，如果跌，真的会出事，这样打压下去，保障房没法搞，因为保障房要盖，地方政府必须有钱，地方政府的钱来自那里？我刚才已经说了，来自卖地，来自房地产开发，房地产是大头，其他行业是小头。2012 年我们房地产完成了财政收入的 70、80%，地方的财政收入大部分都靠卖地，你卖不了地，你就没有保障。那个保障房在中国是相当的重要。
他为什么非要骗你？因为他没有钱往里投，廉租房是要往里赔的，他没有这么多钱赔，他就完不成中央考核，完不成中央考核，他就要骗大家。小孩在家，他不睡觉，你骗他睡觉，他就是不睡。跟大家开个玩笑，很多政府就像我们的母亲哄骗小娃娃一样。这都是因为地方政府经济应转当中出现的波动，没有钱，各位你们还说，是，政府不会一直打压，但是税收一下来，不是要我们的命吗？各位，搞不下来，为什么？这里我简单给大家说，房产税，土地必须私有化。房产税一定是资产税，你们家的车，这是公共财产。但是我们发现，回到房地产上来，买了房子就买了地，房地不分家，但是我们法律规定，我们为了保持共有制特色，但是至今土地还是公有的。给你办的房产证，你看到没有？他给你两个证，一个是土地使用权证，一个是房产使用权证的。时间到了，他要收回去了。所以有了房产的使用权限。所以我们这里有法律风险，在这种情况之下，你年年像西方那样，彻头彻尾有了房产税，后期没办法交。所以要么你土地私有化，你不私有化，你评什么交这个税？他不符合本来的含义。但是私有化啊，暂时是不能这么搞的，为啥？这么一搞就不叫公有制国家，不公有制国家，就不叫社会主义国家了，不社会主义国家，他就不好办了。所以这条路不好办。所以我们要理顺产权关系，第一要根反腐败斗争结合在一起，只有反腐败斗争结合起来起来了，但是结合起来的时候，麻烦就来了。所以这个问题很麻烦。第二要想征这个税，全国要联网，全国联网行不行？很难，因为大部分城市只有 05 年，06 年的产权登记，之前的房子不征可不可能？公平不公平啊？我买了新房就倒霉，我买了旧劳就没事。第二我告诉你，即使你把所有的房子可以联网了，还是不行的？因为有很多小产权房没有登记，央产房有登记吗？城中村有登记吗？他们军队就可以交房产税，我们老百姓就得交。除非军队不挣工资。所以这个事就很麻烦了。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:02
我还告诉大家，现在中小城镇联网了之后也是乱的，房产权和实际等级的产权对不上。如果不放心大家找两个认识的人，派出所小李认不认识？认识，都按这个来，就像过去的政策一样，你不认可他不行。所以，你根本就对不上号，我原来找谁登记就找谁，不行，因为他要对得上号。要想征这个税还要保证老百姓纳税意识没问题，愿意主动交才行。
你说税收具有强制性，要交税的时候，这笔税太大了，一交有几千块钱，都不想交，都不想交你管谁呀？都不想交的时候，你没办法，因为别的税通过流转环节给他扣了，比如说个人所得税是单位把它扣掉，如如果把个人所得税直接由单位交上去了。如果八个人所得税给你自己去交，你会交吗？不会。我们大家都不是雷锋，所以各位，这个事情就没法弄，那欧美国家怎么搞？我们的法制基础跟他们都不一样，欧美国家基督教，他们诚实守信，他要依法纳税，如果不依法纳税，他来生就变牛，变马。但是中国是无神论者，我不怕。
这是中国人，是吧？因为我们不信那个，我们只信钱和权。
所以我们跟西方完全不一样，他们能做的事我们在这里做不了。要想征房产税，我们必须滤清所有的房产程序。举的例子，中间一条马路，马路中间是广电集团开发的，十年前开发的，这边是房改房，市场价格差不多，但是现在你按一个价格交房产税，有的人心里不平衡，因为他们当时买的价格是不是一样？马路这边有小产权房，你买了广电的房子是正当的商品房，你要交这个税，你的小产权房，交那个税。政府拨不掉他，这个公平吗？当然不公平。还隔着条马路，这个是商品房，这边是传统居民房，这些住宅当时没卖给别人，现在还是公房，为啥，因为这边的地教教育用地，如果一样的征税，就把机制搞乱了。所以我们的思路只能是把他们搬走，慢慢的搬，是这样想的。但是你想让这些人搬走，哪有那么容易。最强的教育体系，岁数大一点的人，他们可能有几个孩子，老大，到老小从幼儿园上到高中，等到老小上到高中毕业去了，大孙子又要上学去了，老一代照顾他们也方便，买的馒头不用自己去做，你撵他，谁敢撵他呀？都是学生，谁敢撵老师？逢年过节你都得带点礼物去看看他。
经济使用房很复杂，有很多机关单位都是他们自己建的经济适用房，什么情况都有，你得把他理顺了才行，就像单位涨工资，咱们广电集团涨工资了，涨民工 1000，主管们不行了，你给他涨 1000 不给我涨，你把我当农民使啊？很多东西要在一起讨论，形成这么一个方案，很复杂。但是我们房产的政策比这个复杂多了，我们有 26 类房产。我们什么工作都没做，你搞房产税？
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:02你要征房产税，就必须搞土地私有化，为什么这么说呢？你们需要用地的私人，如果我现在为了征房产税，我不要钱了，我给谁呀？我既收房产税，又要出让金，说得过去吗？但是我把地分给谁？我地又没法分了，整个制度就毁掉了，我有一块地你们都来要，现在是你们谁出价高给谁。如果现在不要出让金了，你给谁？这么多房地产公司。我们还得有个思路，按照什么思路来？我讲了很多思路，但是哪个路都走不通。第一按照评估制来，只征北京，上海，你们去过北京，那些北京的二环以外的房子，随便一评估，400 万，600 万。但是房子里面住的都是贫困的人群，他哪有人钱交啊？但是你让他把房子卖掉，你就要给他廉租房，你怎么给？你那里给？你找他要税，怎么可能？他不给你怎么办？你把他抓起来？那我按照啥？按照人均面积行不行？也不行，我们会发现退休的老太太，子女都出去了，两个退休金加在一起，也只有 5、6 万的退休金，你全拿走，他不吃饭了？再说你全部拿走也还差一半，怎么办？所以没有办法。
各位，还有什么思路？按照容积率来行不行？你住公寓的多交，住普通商品房的少交？你说行吗？凭什么他们不交，住在平方的人你来惹他，市长过年的时候都要去看望他，你敢惹他？这也不行。
还也一套思路，谁提出来的，我就不说了。这套更乱。
第一套一样贵，凭什么我免了一套房子，才值 20 万，谭总免了一套免税 3000 万？大上海最贵的一套房子，跟一套普通的房子公平吗？有这种说法的人完全是，不知道他怎么想的。怎么都总不通。那西方是怎么回事？西方是工资收入高，没有额外的。他们一个劳动者就是 40、50 万，房产税也是最大的开销，拿走一半，他还有 20 万，30 万，他还能承受。
在中国就不行，我们有很多的收入，但是那些东西不能拿来交税。所以我们跟西方国家的体制都不一样，所以不要以为别人做啥我们就可以做啥。所以要征房产税还有很多的麻烦的事情，政府是搞不了的，因为我们国家有立法，立法是明确规定的，房产税等等相关的税收比较由人大来制订。我说的肯定不会错，我们这种人争议很大，但是不能错，因为错了，你就不能见我了。我们把所有的条文全都买下来，你看是不是违法的？没有人敢跟我讲这个事情，他一定是违法的。
那总书记下来一个令给人大，你看行不行？不行，人大常委要投票，一投票矛盾又出来了。比如铁道部长，事前一定人大代表，他们家房子大不大？多不多？别的不知道，但是他们家的房子一定大。各位，你说让他们这些人的房子，既大又多的人在一起研究法律，征这个税，你不是等等拿一个刀子去逼他们吗？让年轻人肯定搞得好，问题是你没有立法权，有立法权的人他不想干，想干的人你没有权，干扰预期。所以真话假话，你一定要听得出来，要听不出来你就白听我讲话了。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:03房地产市场他还有前途，我还能搞，要讲这个问题，我们今天来算一个论坛性的，不是上课，如果正常上课，讲两三天，你要听我两三天，我保证你在资本市场战无不胜。我三四年前跟我的学生说你到 40 岁没有 4000 万不要来找我，丢人。当时就是随便说的一个玩笑，鼓励的说法。原话这么说的，到你 40 岁的时候，没有 4000 万不要来找我，你要创造更多的 GDP，更多的就业机会，还有能力给亲朋好友，和低收入人群带来好处。很多名人上来掐我，周立波，还有香港郎咸平，他们一直来批我，北大还有孔老师，不是不可以争论，但是孔讯东一争论就骂人。还有非诚勿扰那个光头也来攻击我，但是也有很多人支持我。为我们敢说这个话？因为我就是知道房地产还有很大的增长空间，而我的学生才有20 几岁，他到 40 岁有这个数也很正常。那时候的 4000 万也不是现在的 4000 万的概念，可能到了那个时候 4000 万就是小康水平。
今天我不展开讲，我仅仅讲住房，我们回到咱们的房地产上来。同住房标准来看，住房应该增长。云南大学两个学生，两个同事毕业的大学生，分配到中石油去了，他们没有房子，两人住一件宿舍，在一块住很长时间，住两年，可以一个就要出去。或者是什么，单位的领导，咱单位的女同志长这么丑，找的老公还这么帅，为什么？住两年，很高兴，两年之后，郁闷了，因为怀孕了，要生小孩了，要回老家找保姆。很郁闷，因为保姆没有房子住。但是过了两年保姆有房子住了，又郁闷了，小海要住房了。过了一段时间小孩有房住了，又郁闷了，你父母要来找了。他们来，不可能跟保姆住在一起，你说跟你住在一起，你躺在床上，他躺在地板上，你能睡觉？又过了一段时间，父母有房住了，又郁闷了，为啥？我也是云南大学毕业的，我不管怎么样要有自己的一个书房，一段时间之后，你有了自己的书房，你又郁闷了，你一个朋友家他们家有两厅，你家只有一厅，他们家吃饭，你看着他们家吃饭，难堪不难看？经过多少年的奋斗，你有了两厅了，但是你又郁闷了，人家有自己的健身房，你没有，经过几年的奋斗，你又有了自己的健身房，你又郁闷了，人家有花园，你家没有，一直郁闷。如果咱们家再有一间房，可以给小狗玩，那就好了，我一听，又郁闷了。当时有了房子，我想搬家的时候，小狗死了。
今天我们有了 80 平方米的房子，觉得挺好了，再过 20年，20 年之后，我们年轻的女士，想想，三口之家，你需要几个卧室？至少五个，有理想。各位，有些人说三个，两个，都不行，小孩要住一间，父母一人一间，你现在不明白，等你到了我这个年纪就明白了，人发福是好事，但是随着鼾声来了。你想天天睡不着觉，怎么办？各位，即使不打呼噜，因为天天应酬，你回来不忍心打扰睡的另一方，你是不是需要一间房？保姆要不要一间？要不要给父母留一件？当然需要，父母退休了，经常来你这来，当然不可能长期住，但是经常过来，我还没说父母一块来，我还没说父母离婚了，两个都来。将来至少需要五间。你们三口之家需要几个书房？两个？不够的，一个人要看中国好声音，一个要看电视剧。你说可以到客厅去看，你说行不行？不行？你看球解说小点不过瘾，你看中国好声音声音小好听吗？三口之家需要几个卫生家？两个不够的，你要不要有公共卫生间？卫生间在卧室里，有客人来去上卫生间，进入卧室看到你老婆在换衣服怎么办？都要分开，生活标准就要看有几个卫生间。我还没有提到麻酱石，健身室，20 年之后要不要有个酒窖，你要喝茶，喝酒，你要不要就得有酒窖？
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:03各位，我这里讲什么意思？随着我们生活品质的上升，随着社会发展，我们对房子的需求也还在上升，我们书记，50 岁左右，想想当年，80 年代的时候，处级干部，他住多大的房子，70、80 平米的，那时候市地级的领导才 80 平米。
当时省部级才住这个水平，现在你能想到这个标准吗？而且我告诉你，只有一套还不够。我自己已经感觉到了，我有五套房子可以安排得很好，比如说我上午去学校上课，下午跟我们的博士生讲课，一天的时间都在外面。如果我在附近，我们很多老师没有独立办公室，我们很多教授有自己的办公室了，过去都是在一个教研室里，你说你中午想休息休息，一个女老师进来倒水，把水烫了，哎哟，把你吵醒了，就你们两个，你行行吗？再说你睡觉打呼，你说别的老师还怎么备课？
再说你还要不要把丈母娘接过来？当然要。这都要产生多套房子的需求。所以这个需求再继续扩张，大家放心，肯定是这样。那么你们说整个未来市场，他不会出现大事吗？出现什么大事？老师，你看，儿子一结婚，男方也爷爷奶奶，女方也有，他们的爷爷奶奶都去世了，这房子都留给孙子辈了，你说会不会出现这个问题？孙子辈不是还有后代吗？所以学习就是年轻，40、50 岁之前努力的学，不是他们不认真，有些时候确实不大现实。有这种想法的人把爷爷奶奶姥姥老爷，整成一天去世那可能会出现这个问题，但是可能吗？死亡是很缓慢的发生的，所以不会发生这一切。更重要的是现在这些 7、80 岁的人，现在下面也不会是一个子女，绝对不会出现这种现象。另外还绝对了未来的需求仍然是上升的。
刚刚我是从生活品质提升的角度来讲的。我们还有其他的角度，过去的房子没法看了，以后你不是住在什么本世纪以来的房子里，人家都瞧不起你，以后你再住 50、60 年代的人，谈恋爱，谈什么恋爱，一看你住那个房子，都看不起你。那些房子一定要被拨掉，把它盖成高楼。第二政府喜不喜欢？政府喜欢，因为只要不拆，就不建，只要不建没有 GDP，没有税收，啥都没有了。政府一定是永远在这个层面上大拆大建，免不了。你没看见很多设施很好的，把它炸了，不炸，没有GDP，你知不知道？
这些房子愿不拆啊？愿意拆，他们只不过是跟这些开发商斗，要多争一点利益，这就是一个谈判的过程，最后找到一个平衡点就行了。各位，你们的仇和书记请我来，他干的事一直是城市建设，他请我来我就来了，他陪我们吃顿饭，他说昆明有 400 多个城中村，不说别的，就说城中村就有 400多个，第二人口还在增长，两到三个亿的增长空间。有人说老师啊，有很多人移民，移民的人大部分还在中国住，因为将来会出现动荡，他们还是要回来。第三个，城市化精整还在推进，刚才方芳老师讲了城市化的问题。我们现在的城市化率是 52%左右，这个数字是假的，因为这个数字不好统计，在中国有个户口，农村人他在农村有户口，但是常年在城里打工，农村人跑到昆明来，长期在这里打工，包括你们家的保姆，你说他算那里的人？统计上没法算了，中国是按照他在什么地方消费大就算什么地方的人来算的，这就不准确。
他没有一个家，就不算这个城市的人。还有一种情况，不管他买房子，他租房子住，他家的人大大小小的都来到昆明住了，这基本可以纳入城市人口。如果我们加上两个点的，没有户口，但在城市有房子的人，我们算 37%，韩国能达到 75%，就算我们能达到 37%，38%，距离这个水准还是很高。这就表现到一个家，什么是家？加就是一个买房产的一个过程。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:04
各位房地产还有一个巨大的推动力量，家庭的裂变，过去的家庭五口人，六人口住在一起很正常，今天很少了，全国平均 3.1 口人家住。北京、上海 2.9，但是还要继续裂变。
比如说一个家庭两个孩子，少数民族地区生两个孩子很正常的。他如果有两个孩子，到 27、28 出去了，他们两个孩子出去住了，没跟父母住，就增加了两套房子。一个家庭平均下来就要裂变成两个家庭，你去推算一下，这个量很大。我估计全国还在裂变，到 2.5 左右才算正常。还有更大的力量来自生活的创造力，我讲了很多次，引起了很多争议，就是很多人离婚，离婚也很正常，过去离不了，过去离婚单位得盖公章，书记不能说好啊，我就盼着这天，我要劝他，我还要送你去党校学习的，完了，政治前途完了，领导劝不了你，会派工会妇联的人去你家，弄得你烦，走吧，我们得睡觉，不离了。各位，小孩不要挟你，你敢离婚？你离婚，我就跳楼，亲朋好友劝你。但是现在就不一样了，你要离婚，随便一个公章，很简单，过什么日子，听听人家说的，随便就离婚了。小朋友想明白啊，离婚好啊，因为我可能有四个爸爸妈妈，过年可以跟四个爸爸妈妈要钱。就怕小孩受委屈，就给他补偿，你给他钱他肯定要，别的小孩看见他这么多钱，就想他们家离婚了，我们家爸爸妈妈还过什么劲？非诚勿扰大家看过，那良人有什么矛盾吗？没有啥冲突，就是岁数差别大一点，有点代沟，有点别扭，于是就要离婚了，于是就搞一个仪式，拉拉扯扯的。谁都不怕了，离婚就离婚。过两月碰到，干嘛呢，广电广场逛街逛街，新老公呢？他去海南了，我请你吃一顿饭吧。这个社会变化快，什么情况都可能发生。广东省07年300万对，我告诉你2012年，全国为买房子离婚 289 万对，不是所有的人家都需要买房子。但是我们假定有三分之一人的需要买房子，这就意味着每年盖的三分之一的房子需要给离了婚的人。所以我们要正式这种现实，没有对，没有错，你看需求怎么产生的？就是这样产生的。
而且我还告诉你，离婚率没有结束，还在增长。很多人结过婚，后来不结了，他需要房子。西方结婚很神圣，到哪里去？到教堂里去？你爱他嘛，爱他，过几年离婚，上帝问你怎么交代？更重要的是啥？这种关系他不稳定，房子就是最安全的，离婚房子就是最安全的。他能保证自己不管发生什么情况都有自己的家。慢慢看这个比例还在上升。
第二类大龄青年不结婚，忙于事业，没时间谈恋爱，或者想嫁给刘德华，老抓不住。但是大学毕业十多年了，在爸爸妈妈的支持下，有了存款，买房子，很正常。你统计家庭数目都统计不到他，但是人家自己住房子，正常不正常？我估计像北京上海这样的地方，有七分之一，甚至六分之一的人，就是被这些不结婚的大龄青年买。当这种生活方式出现的时候，又会消耗大量的房子。过去结婚跟父母在一起住，住个几年，再分家，父母也不愿意跟你住在一起，儿子跟媳妇是天敌，不能住在一起，住在一起免不了有摩擦。人家干活很辛苦，还落不了好，你说舒服不舒服？不舒服。不住在一起，上来又要自己的房子，这个需求又被提升了。再一个养老方式发生变化。过去是自己腾出一间房，把父母接过来，但是今天变了，可以住在一个小区，可以住在对门，但是就是不能住在一起。不能住在一起都处得很好，一个月来看一次，见的次数多了，免不了错擦。今天为啥少了？因为不住在一起，不住在一起就没有摩擦。各位，头两天我还看一个报告，他老婆跟他儿子从小相依为命长大，有一天他们睡午觉，他就觉得有动静，一睁眼，就看到他老婆在亲他儿子，你看住在一起看到这种情况，但是不住在一起就不会出现这种情况，但是你住在一起可能还有其他问题，一进口看到父母在客厅里练气功，你想看电视，你敢看？你晚上要看球，要看世界杯，你声弄高了，怕影响他，你看到凌晨四点半，要睡觉了，刚刚睡觉，父母起来了，一下弄这个屋，弄这个屋，又把你吵醒了，你敢对父母发火吗？各位，现在捱了一巴掌跑回家，他敢打你，跟他离婚，冲突无法避免。我自己就深有感触，我在家里跟老婆声音高，丈母娘就来了。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-26 22:04除此之外，我们还会发现很多房子需求的提升。过去交通很通胀，现在交通部通胀，到处拥挤，你上班的地方，离你家远，还有小孩上学的地方跟自己的家远，你是不是要考虑在学校附近买房？周末夫妻会大量出现，什么叫周末夫妻？昆明叫核心城市，不算大城市，像北京、上海，深圳，武汉已经有这种现象，两口子，一个在东四环上班，一个在西四环上班，那个车瞪眼不走，你得在里面练什么功，得忍，不忍就受不了。如果这对夫妻他们岁数大一点，不需要每天黏在一起了，可能还好一点，回来就睡点觉，这很正常。各位北京西四环我认识一大姐，他小孩去上大学，现在留学，他每到周末的时候，他们家聚会，要星期天散会，各自回各自的家。有一天我去他家，聊事，聊着聊着，想起来了，给老公打电话，老公，我七点半到家，如果堵的话，我八点到家，回家的时候有点动静，别没事找事。周末夫妻大量出现的时候，我们实际上看到了一个人要拥有一套房子。再一个，别墅是不是大量出现了？又改变了生活方式，各位别墅是什么呀？富人再买，企业家再买，开发商对你说，买吧，这是你身份的象征，买吧，这是你地位的象征，因为富人忙啊，高官们都忙啊，忙，别墅在这么远，你忙完还回别墅住，现实吗？你们家小孩住在郊区别墅，你能让小孩一个人去上学吗？老人家住在郊区别墅，赶在那天身体不舒服，住医院还得进市中心。周末你也不能来，周末你更忙，陪着规划局长打麻将，陪着税务局长打牌，平时都在工作，都没时间陪你，只有周末，所以你一个月才去一次。人家出去散布都说，我们家的别墅都不是我们的，都是别人在住。全世界主得最好的就是看别墅的保姆，寂寞的时候，给主人打个电话，说王总啊，什么事，你们家的房子太大了，能不能让我老公来啊。
人家也可怜。过一段时间，人家又给你打电话，我想回家一趟，各种各样的问题出现了，怎么能给你看房啊？王总你看这样好不好，把我们家的小孩整进这边的学校，什么学校都行，我钱都不要了。于是你帮他联系学习。过几天又给你打电话，邻居家被盗了，你得追加投入啊，你家 800 平米，太大了，我怕呀。
你这个房子给谁买的？保姆，基本上给保姆买的，你可能都忘了有这套房子，过一段时间想起来了，咱们家是不是有一套别墅啊？在那里呢？在滇池那边吧好像，哪天有时候去看，一按门铃，保姆问谁呀？不认识，认了半天，终于认出来了，原来是房主啊，快进屋，到底是谁家呀？
生活方式的演化创造出大量需求，我们发现，他远远大于生活化带来的需求。比如说我们年轻人，大学生，你会发现，学校有云南大学的，硕士生，博士生他们兼职了，有收入了，他们谈恋爱了，出去住了。这一类的事情太多太多了，有很多人有两个家庭，三个家庭，太多了，那得有房子吗？需要啊。我们不从道德的角度去评论这些事情，但是这个是事实。将来大量的人口，农村进入到城市，这些地方到我们昆明这样的大城市，核心城市，发达区域，教育医疗比较好的地方，气侯比较好的地方，当大量人口涌入这些诚实的时候，供应跟不上，毫无疑问价格就要上涨。这些因素决定了未来方向的需求。尽管阶段性的，由于各方面的原因有所调整，但是大方向是不会变的。总体上只会上涨。这种可能会演变成一种常态，但是只要高增长没有结束，不管他是平缓增长还是怎么增长，都是增长。
所以各位，回到市场规律上来，回到财富增长的规律上来，我们会看到有房子，一定会成为赢家，如果你现在房子少，努力多赚钱，创造它的价值，多买房子。好，时间关系，已经过了 5 点了，我就跟大家讲这些。还有什么需要提问的吗？我们刚才方芳教授急于把时间让给我，所以他就没时间提问，问什么都行，我们来这么远，提什么都行。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-27 18:16
@纳米晶合金 2823 楼 2013-08-27 15:36:44
楼主大哥，小弟目前面临二选一，实在是拿不准，请您给分析一下！也请各位熟悉北京的网友指点迷津……一是三元桥附近，离我家比较近；二是马连道附近，属于新西城（非学区房）。两个总价、面积、房龄都差不太多。
我的问题一是这两个区域增值保值的潜力哪个更强？
二是将来想找关系让孩子上西城重点小学，西城的普通户口能起到作用么？
----------------------------- 如果什么都差不多的话，三元桥的发展会更好一些。
作者:没有思考能力 日期:2013-08-27 18:19
@tcwyzhf 2822 楼 2013-08-27 14:03:00
楼主，亦庄那边的“场”怎么样？
-----------------------------
在北京周边的几个新城中，亦庄中心地带（靠五环这边）还算不错的，但马驹桥那边还需要很长一段时间才能成长起来。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-08 10:19
@enics1234 2832 楼 2013-08-28 10:56:53
楼主，我们现在毕业几年，想买个房结婚住，老公是大学教师所以不用考虑以后小孩上学的问题，看价格和上班方便的话觉得沙河高教园那边还可以，价格便宜些。楼主能给些意见吗？万分感谢！
----------------------------- 结婚用房，不需要犹豫，能买就买，买你认为最合适的就好。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-08 10:19
@古墓匹夫 2831 楼 2013-08-28 09:03:00恳请请大叔对董藩长期持有的观点，做一个综合的评论，谢谢！
-----------------------------
这一段时间特别忙，欠了不少功课，今天来补课。
董藩讲课还是有些营养，下面是我的笔记：
1.第一个按照以往25年的上涨速度，全国平均每年上涨11%几，北京上涨15点几，那么，全国的均价会到9万，北京的均价会到 80 多万：
评论： 长期保持这个速度有些夸张，但我认为北京后25 年每年上涨 7%以上可期。不因为别的，而是因为通胀和中国经济的良好发展。前面说过，有政府的国家，都会有通胀。大家可以拿猪肉来类比。大家认为 25 年后，猪肉会多少钱一斤？北京的房价涨幅会高于猪肉的涨幅。如果按 7%年涨幅来计算，25 年后，北京的平均房应该在 20 万/米以上可期。前期上涨会快一些，后半段会慢一些。上次还跟朋友开个玩笑，就是北京现在的苹果是 5 块左右，房价也 4-5 万，大家认为苹果会到 20 块一斤不？那房价也会 20 万一平的。
2.未来的社会一定是有更多的人买不起房子，因为很多人的收入是抵不过房价上涨：
评论：这句不完全正确，我认为中国将来的房子会量会很大，但绝大多数房子不值钱。因为没有场，不适合在那里生活和工作，如山东所谓的海景房。但部分地区的房子，会让当地人感觉到买不起。这是因为参与的竞争者，不只是当地人，更多的是想进入的外地人。这些外地人的竞争能力，远超过本地土著。
3.你想得到，你就是赢家，你想到了没去做，或者没想到，你就会输评论：这一条我特别同意，一是要有思考能力，要有洞察力，有远见，有预见，二是发现机会后要有行动。我们很多人，错就错在行动力上。
4.地方政府必须有钱，地方政府的钱来自那里？我刚才已经说了，来自卖地，来自房地产开发，房地产是大头，其他行业是小头。
发表评论 取消回复