就是这样涨上去的，我们仔细思考一下，上海从来没有真正的遭遇过房价崩盘的经验，所以难怪大家认为房价就这样涨上去的，其实不是这样的，在很多的发达国家地区房价的涨幅都是很正常的，而不是非涨不可，不是不涨就不看好上海，看好上海跟看好上海的房地产，非理性的房价这之间绝对不是等号。
蔡为民：第三，上海的房地产很明显已经从全面火爆进入到线，逐渐进入到点，某一些区位可以创高价，有景观有一些附带的条件创造高价，不应该是全面现象，也不可能不会是全面现象，当我们参考这些案例的时候，必须做更加全面的审视。
蔡为民：今天更好的题目应该是来谈一谈，涨到底是实涨还是虚涨？我认为 2003 年 6 月以后全是虚涨，按照国际的经验，疯涨之后腰斩是正常的，我们没有那么多的时间去关注、了解市场的变化，这时候我们还盲目的购物，然后作为未来投资之用，以租养房事实上已经越来越不划算了，大家必须清楚的审视这一点，所以我们今天探讨更细致的问题应该是到底应该买什么区位，在涨的时候可以涨得更多，当它跌的时候可以保值，或者至少有一部分增值的效果，这才是更重要的。
洪曦：首先是一个方法或者是方式的创新和思想互动，在经济学里面，就是价格包含一切信息，就是价格是最实的，没有一个产品是可以计算出来所谓的社会必要劳动时间，就是买与卖，成交，人为的分成实或虚，也不能证明其实也不能正确其伪，我反复在强调，我是不得不持有上海房产，因为我跟股票进行比较，跟存款进行比较了，因为 A 股真正是有庄。第二上海是上海人的，这其中从来没有变化，只有欧先生是真正的上海人，我们四个都不是，我从来就没认为我不是上海人，所以上海人这个概念需要重新定义，另外说一下波动，为什么西方的房地产市场是可以波动的，因为西方的资源三要素是波动的，第一人力，第二资本，房产是被动的迎合劳动力的，这个城市人和资本往外流的时候，房地产就是跌，如果涨我就进，我把它当成股票了，现在上海当人口以及资本往里面注入的时候，这个是不会跌的。
洪曦：凭什么可以把外地人挡住，资本是一样的，只要对内外销并轨了，外国人也可以买了，就是这个价格，凭什么土地就不让人家买？洪曦：第三，作为一个独立知识分子表述更大公平，我们凭什么把农地变成廉租给城市的居民？那农民不是最大的受害者？归到本位的时候是土地要素和人的比例关系，我们把农民的利益拿出来做了廉租屋，人力土地资源没有变化，所以说认清社会制度，我认为在房产市场上是资本说话，就是当一个产品变成资本做多和做空的时候，如果不能去拿资本说话的话，我们就是这个市场的话外音。我希望上海房价更多，上海房价更低的情况就是投资客会买的更多，因为市场是自由选择的。
代建功：通过今天的辩论，我们这个楼市多空的话题将继续的延续下去，每个听众心中都有一杆秤，来判断这个市场是走空，还是走多，今天要感谢四位嘉宾，要感谢第一理财网，大家的相关信息可以到网上去查阅。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-22 13:52
@瑶宝 2010 2972 楼 2013-09-22 10:21:25楼主，你好。刚看中一套新房，距离 220 千伏高压线垂直距离仅 15 米；楼层 13 楼，定金已交，是否该买啊？
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个人风格不同。我一般不买有明显缺点的房子。我知道有人专挑这种房子买，前提是房价足够低，至少比同区域低30%以上。
借你这个话题，说开一点，就是如果从投资角度来买房，是买较低价的房子，还是高价的房子？记得小时候家乡有牛市，有两种牛经纪，一种人是专做老弱病残的牛，一种人专挑市场上最好的牛。风格不一样。
个人以为，其实前者的风险更高一些。
我过去的经历也证明，买明显低于市价的房子，几年后，它的价格还是明显低于市价的。
所以
作者:没有思考能力 日期:2013-09-22 14:00
@没有思考能力@我也要树洞2875楼2013-09-0810:25:002839楼2013-08-2820:00:15楼主您好，跟您的帖子很久了，想跟您请教一下：一直看主流说法是尽量买在一二线城市，才是增值或保值的最妥办法。
可是很显然一线我买不起，我们的省会武汉房价倒是可以接受，可是由于限购我没资格买，而且买了又不可能去武汉定居，出租的话离我们小城市远，打理也不方便。
我在一个四线小城市，打算把目前手上的钱买个我们市中心的小学区房，首付 20W 贷款 20W，租金刚好抵月供，您觉得这样操作可行吗？谢谢
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租金能抵月供的房子，丝毫不用犹豫。武汉的房价，不会涨太快，供应太大了。但武汉的经济发展，还是看好的。
------------------------- @jueao520 2971 楼 2013-09-21 21:59:42
我也想买武汉的房子，光谷的可以吗？8000.3 环
----------------------------- 武汉，我最看好的就是光谷这一带。而且 8000 真心便宜。
光谷有可能成为中国经济转型最亮丽的几道风景线之一。大家看看北京中关村的发展，以及中关村对周边房地产的强大的推动力就明白了。因为中关村强势发展，将来回龙观的房价，甚至会赶上南四环的。
武汉人才济济，高校数量全国第三，湖北人又很聪明，互联网产业的雷军和周鸿祎都是湖北人。可惜武汉还没有发展起来特别成规模的高科技产业。但我依然看好。特别是在华为，360 等公司供职的湖北人回武汉创业。只要武汉提供足够宽松的市场环境，把基础设施做好，政府服务做好，多开绿灯，其它什么都不管就可以了。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 13:04
@jfxu223181 2986 楼 2013-09-22 22:45:48
楼主，一口气看完了你的帖子，写的真是非常好，而且还能一直不厌烦的无私地帮助别人。真不容易。我也觉得即使 QE 到时退出，国内资产要跌还真不容易，你看国内人民币存款有 40 万亿啊，但是也觉得蛮可怕的是，一直印钱，总会有担心旳。怕就怕国内的有钱人一直转出钱到国外，造成国内的空心化，
本人在新加坡 10 多年，感触很大啊，还是几年以前，新加坡的收入可是国内的好几倍啊，新加坡近 10 年没有涨多少薪水，国内可是涨的快......
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不建议买县城里的房子，更何况这么高的价格。新加坡的房市，不了解，不便发言。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 13:05
@lddfl 2988 楼 2013-09-23 22:13:03
回复第2923楼(作者:@kivenamber于2013-09-1500:23)回复第2906楼(作者:@没有思考能力于2013-09-1323:10)@kivenam……
==========花了 2 天又把帖子仔细研读一遍，有了更深领悟。
楼主应该是湖北随州或枣阳人，不知我猜的对不对。
----------------------------- 你猜的非常靠谱，想听听你怎么判断的？
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 13:08
@gypgypgyp 2993 楼 2013-09-24 11:57:27
真正对于商业地产有影响的是土地增值税
那个才是实打实要交的
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不要抱侥幸心理，如果征房产税，商业地产肯定首当其冲。zf 不用担心其正当性。而且，按照规定，这一块本来就该征收的。西城已经开征了。请在西城有过商业地产交易的朋友介绍一下相关情况好吗？而且房产税和土地增值税是有滞纳金的，滞纳金有多厉害，相信很多朋友都有体会。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 13:10
转董藩的最新博客，回答 80 万/平的质疑。我没有他那么乐观，只有年增长 7%我就满意。
供大家参考。
北京房价能否涨到 80 万元/㎡?
——谈谈中国房价持续上涨的逻辑
董藩
（北京师范大学房地产研究中心，北京 100875）
《人民日报》在本月 13 日、23 日连发两篇文章批判我学品差、不靠谱、谋私利，央视等很多媒体也在评论、批判我，全国估计至少有几千家媒体加入对我的评论与批判中，不计其数的微博有有了互喷的话题。这些批评甚至上升到了人品和道德层面。一切都源于我在某论坛上说过的一段话：“1987 年，全国商品房每平米均价只有 408 元、北京只有500 多元，当时也都说买不起（那时是真买不起），若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个 25 年，全国均价每平米可能达到 9万元、北京 80 万元”。
虽是随口而出的数据，并非信口雌黄的结论其实，我最早提及房价上涨幅度这个话题，是在 2012年10月21日我的微博中。2012年12月14日，在2013网易经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，当被问到房价的涨势时，我重新提到了这组数字。第二天，媒体对我一片狂轰滥炸。在不久前又一次讨论房地产市场的论坛上，我再次提及要注意房价的长期上涨趋势，仍谈到这一组数据，结果这次《人民日报》、央视等权威媒体率领全国众多媒体蜂拥而上，对我群殴了。
这几个场合，都不是纯粹的学术研讨会，我自然也不会对此观点做详细阐述。我在微博上曾有过几条零星的回复、解答，但可能看到的人并不多。前几天，我在大连的一次公开演讲中，面对大约 500 位听众，我用 50 分钟时间，讲了这个话题。我感觉大家基本都认可了我的说法，至少我触动他们原有的思维，引起了思考。
我的这个看法虽然没有进行过严谨的学术论证，但我肯定也不会象《人民日报》说的那样信口开河，因为我早进行过简单的推算。
所有的学术推导都是有前提的，所有的预测也都是有条件的，这个不言而喻。我关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的——全国房价达到每平方米 9 万元、北京房价达到每平方米 80 万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长！如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立，这是不言而喻的。
涨到 9 万元/㎡和 80 万元/㎡，并不需要很高的年均涨幅批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到全国平均每平方米 9 万元、北京平均 80 万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去 25 年的涨幅就可能达到这个水平。
按照统计数据，25 年前的 1987 年，全国商品房均价每平方米 408 元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是 500 元左右（当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时全国各个城市的房价水平差别不大）。2012 年，全国商品房的官方统计均价为 5791元，我们按整数 6000 元算，25 年中平均每年涨幅为 11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元，我们按2万元算，25 年中平均每年涨幅为 15.9%。
事实上，我一直不认可官方的这个统计数据，因为有三个原因导致房价的实际涨幅被大大拉低：（1）在房地产调控的大背景下，若房价明显上涨，地方党政主要领导必定有思想压力。特别是后来对房价调控实施行政问责制和约谈制后，房价统计一直处于失真状态。统计局对楼盘抽样时会产生倾向性选择，各个开发公司自己申报时也会明显压低成交价（2011 年以前都是以房地产商上报为主），汇集起来后统计局还要“修正”，其结果可想而知。（2）2011 年后，房价统计改为以房产系统网签数据为主，但也难保证数据准确无误，因为至少还存在两大问题：一是迫于政府调控部门的压力，开发商剥离装修价格，主合同中按照毛坯房计价，再私下签一个装修合同，单独收费。这种情况大量存在；二是由于中国的城市化还没有完成，新房开发主要集中在城市周边，而城市规模又在快速扩大，这就导致在房价统计和涨幅计算中，实际变成了本年度相对较差位置上的房子与上年度相对较好位置上的房子进行比较，而位置恰恰是影响定价的主要因素。如果盯着一个楼盘的一、二、三期，观察它真实价格的变化，会发现与官方公布的数据存在明显差别。这种差别产生的基本原因就在于官方的计算方法不科学，因为没有考虑区位变化，结果必然失真。而在西方主要国家，城市化过程基本都结束了，人口增长缓慢甚至萎缩，交易的主要是二手房，它们均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响已经基本不存在了。（3）无论是过去还是现在，在二手房交易中“阴阳合同”十分普遍，达到 95%以上。双方出于逃税的目的，会在网签时将成交额签得很低，这就意味着这些数据作为统计源已经失去了意义。以北京为例，2012 年以来，四环以内的成交价格基本是在 4~6 万元间，最近一些名校附近学区房甚至达到 10 万元，但官方公布的成交指导价只有 2万元左右，签合同时只要不低于这个价就可以了。
基于以上原因，我认为，对 2012 年官方数据必须修正，还原其真实成交价，才能更科学地预测未来 25 年的情况。
假定全国房价调整为每平方米 7500 元，北京的房价调整为每平方米 36000 元，过去 25 年平均每年增长率就分别变为12.4%和 18.7%。如果以 2012 年我估计的全国房价为基数，25 年后分别达到 9 万元和 80 万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面 25 年分别低了 1.9 和 5.5个百分点。如果按 2013 年北京每平方米实际成交价估计值 4万元元计算，25 年后达到 80 万元元，平均每年增幅进一步下降到 12.7%，比过去 25 年平均值下降了 6 个百分点。
推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去的更强大批评我的媒体指责我，说我的预测是信口开河，第二个理由就是房价不可能再连续高增长了，因为人口都老龄化了，很多房子空置了，甚至很多人认为房价会大跌。这些说法都是无稽之谈，他们不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。这些特性是支撑全世界房价总体上继续走高的原因（不要看个别国家中短期变化）。对这些理论问题，我不再进行详细论述。这里只简单罗列一下推动未来房价上涨的十大因素，让大家看看它们的力量有多强大——
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 13:10
1．大拆大建几乎每座城市，都还有很多上个世纪 50 年代、60 年代、70 年代、80 年代、90 年代初甚至 90 年代末建的房子，按照今天的标准看，它们不节能、不环保、不配套、没有绿化面积、没有物业服务。从今天的居住要求来看，它们都得陆续被拆掉重建。它们基本都是平房、低层建筑或多层建筑，容积率低，位置好，未来陆续会被改造成小高层或高层建筑。
这类大拆大建工作估计要延续 20 年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。
2．人口增长
中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有 2-3 亿的人口增长空间，而且 10 年内肯定会修改计划生育法规，放松管制。事实上，最近虽然并没有修改法规，但实际执行中已经放松，市场化人群的生育监管已经很轻了。有人会提到移民带来的需求减少问题。其实，移民的人兜里揣着绿卡或外国护照，大部分还是依托中国生存、发展，并没有离开这片土地。这些增长的人口会继续制造房地产需求，并加剧人地之间的矛盾，推升房地产的价格。
3．城市化
截至 2012 年年底，中国城镇化率已达 52.57%，似乎也比较高了。但这个数据从房地产市场角度看有严重问题，不能借此估算未来需求，因为这种统计把进城务工半年以上的农民工都算为城市人口（理由是他们主要在城里消费）。但是，进城务工的农民基本都没有能力购买住房，按户租住的也极少。因此，从住房角度看，他们还没有真正进入房地产市场。剔除这些农民，按户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升、房地产业继续发展的过程。这个过程远未结束，估计还要持续 20 年以上。
4.家庭裂变
家庭不断裂变，变得越来越小型化，这是社会发展的一个趋势。现在年轻人结婚后一般不再与父母同住，婆媳相处也需要距离，三世同堂、四世同堂变得越来越少。20 年前，还可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至规模更大的家庭，现在很少见到这样的大家庭了，都已经陆续拆分、裂变成更多的小家庭。最新的人口普查发现，现在全国户均人口大约 3.1 口人，城市中户均大约 2.9 口人，北京、上海大约 2.5~2.6 口之间。这个裂变的速度在放缓，但过程远远没有结束，估计全国裂变到户均 2.5~2.6 口人，才可能稳定下来。这种裂变会释放出大量住宅需求。
5．生活方式的演化我发现，对房地产需求最主要的推升力量不是人口增长，也不是城市化，而是生活方式的演化：（1）离婚率明显上升导致分住，产生新的住房需求；（2）大龄青年虽未结婚，独自购买、居住商品房；（3）年轻人结婚不是先与父母合居几年再分家，而是直接出去独居；（4）养老方式发生转变，不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；（5）学区房需求出现并上升，很多人周一到周五陪小孩在学区房居住，周末回原住房居住；（6）高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现；（7）大城市、特大城市周末夫妻出现，平时分居于两套房子中；（8）婚外家庭出现并增加，产生新的需求；（9）外派其他城市商务人员增加，原城市住房不卖，在新工作地又买房或租房；（10）休闲生活出现，度假城市及度假区出现大量度假房……生活方式的演化还有很多表现，不一一例举，总之它们合在一起创造出天量的需求，但却被大家都忽视了。
6.区际人口的整合
当今时代是人口与财富大整合的时代，人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。以大学生就业落户的变革和外出打工为契机，中国户籍管理逐步放松，为区际人口的整合打开了方便之门。于是，我们看到大量人口由内陆向沿海流动，由村镇和中小城市向大城市流动，由偏僻、封闭区域向核心、开放区域流动，由落后区域向发达区域流动，由干旱缺水区域向水资源丰沛区域流动，由资源枯竭区域向资源丰富区域流动，由气候较差的区域向气候较好的区域流动，由自然灾害频发地区向生存环境安全地区流动，等等。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化，也整体上大大提升了需求规模。
7.经济高速增长
改革开放以来，中国一直是世界上发展速度最快的国家之一。到2012年，中国GDP总量已逾51万亿元，30多年来中国的 GDP 增速接近两位数。虽然现在 GDP 增长出现了下滑趋势，但有一点几乎可以得到公认：与其他国家相比，未来20 年 GDP 增速仍将处于较高的水平。这将从两个方面影响房地产需求：第一，GDP 的高增长意味着收入的高增长，这就必然会推升购买力，包括住房需求；第二，高增长几乎意味着各行各业的快速发展，而房地产业是国民经济的先导产业，要为其他行业提供营业面积、写字楼、厂房等，这就必然意味着房地产需求的上升。
8.城乡收入差异城乡居民收入差距大是城乡发展不协调的最突出表现，30 多年来城乡居民收入差距绝对值不断扩大。1978 年城乡居民收入水平相差 210 元，2011 年扩大到 14833 元。长期来看，无论是收入增长速度还是绝对值，仍然会继续扩大。千百年来，农民渐渐认识到，靠农业是不可能致富的，这就必然把大量农民逼进城里打工。无论长期打工还是短期打工，都要产生大量承租需求，需要大量的出租房作为供应。这无疑会拉动购买需求的上升。
9.城乡阶层意识
在中国，客观上存在这样一种事实：镇上的人瞧不起村里的，县城里的人瞧不上镇上的，城里的人瞧不起县城的，大城市的人瞧不起小城市的。在深圳人眼里，全国人民都是穷光蛋，在上海人眼里，全国人民都是乡巴佬，在北京人眼里，全国人民都是老百姓。在大城市工作、居住，意味着受尊重、不被看低。城乡经济、政治差别的存在，使农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作成为农民的梦想。大批农民进入城镇尤其是大城市生活、工作之后，住房需求扩大，而城市的空间是有限的，住房供给也是有限的，因此房价上涨也就成为了必然趋势。
10.群居意识外国人喜欢静，喜欢独处，而中华民族好热闹，群居意识是相当强烈的。经过世代相传，中国人越来越喜欢城市的热闹，因此人们从偏僻、落后、人烟稀少的地方走出来，逐渐向人口密集、配套齐全、气氛热闹的城市集中。人口的集中必将带来居住面积的集中与住房需求的扩大。中国人强烈的群居意识也是房价上涨的一大推动因素，并且将继续对房价的变动起到推波助澜的作用。
以上仅仅是我提到的推动房价上涨的十个因素，还可以例举更多，但限于篇幅，就不一一陈述了。这些因素汇集在一起发挥作用，对房价形成了巨大的推力。我认为未来 25年导致房价上涨的推力强于过去的 25 年，除非通过大规模扩大供应去缓解供求紧张的局面。但我估计，未来政府可能出台的措施对这种巨大推力的消减作用是有限的，因为扩大供给、征收房产税等都受到了实施条件的严格限制。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 13:12
保持未来的高增长局面主要靠货币推动
中共中央在“十八大”报告中，陈述了保持经济高速增长的必要性——“以经济建设为中心是兴国之要，发展仍是解决我国所有问题的关键”，而且明确给出了增长目标：“2020 年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”。作为中国的执政党，共产党深深知道，经济增长速度慢下来是不行的，会出现很多问题，影响到社会稳定。
但从现在的情况看，要继续保持相对较高的经济增长速度，虽然难度大，绝非无路可走。一般说来，要让企业家和经营者继续有兴趣做下去，有两条基本思路：一是降低税费水平，让利于企业；二是继续投放货币，扩大投资规模，进而拉动经济增长。
但是，降低税费水平就意味着降低中央和地方政府的财政收入，这条路是走不通的。中国有相对庞大的公务员体系要运转（从比例上比西方国家高很多倍）、庞大的党务和群团组织要运转（西方这部分人不由财政承担工资和福利）、庞大的事业单位要运转（西方也没有这笔开支），还有庞大的维稳开支（西方这部分开支应该基本没有或极少）、庞大的军费开支（中国应算军事大国）。由于体制原因，中国的公共投资还存在大量渗漏、流失现象。中国若不出现大的制度变革，这种庞大的开支是难以改变的，高税费状况也就难以改变。这就会影响企业投资和经营的积极性。于是，保证进经济增长速度维持在较高水平，就只能走另外一条路：发票子！
理论和统计数据都能表明：货币供应量增长，则 CPI 和资产价格上涨；货币供应量下降，则 CPI 和资产价格增长减缓甚至下降。一般说来，在资本市场上，货币供应量的增加，会导致资本供应量的增加；资本供应量的增加会导致利率下跌，利率下跌会导致借贷资金价格下跌；借贷资金价格下跌会导致实物资产投资规模放大，投资品价格上升，劳动力需求和工资上涨等。房地产是民间投资的最大热点，也是资金的最大流动指向，它的需求、价格与货币供应的关系，是很清楚的。
中国货币供应量年均复合增长率长期高达 20%左右，过去有学者曾研究得出结论：中国要保持相对较高的增长率（7%-9%），货币供应量应该保持在 18%-22%之间。中国正处于经济发展的上升通道中，在全球大宗商品的定价中也扮演着越来越重要的角色。当前，全球经济呈现出危险的、不确定的倾向，增长风险依然严峻。实体经济与金融部门之间的负面反馈作用变得非常显著，让中国的货币政策收紧显然不现实。
中国靠增发货币和增加信贷推动经济增长的模式，绝对不是一朝一夕就能改变的。长期来看，当货币投放仍然处于一个远高于 GDP 增幅的水平上时，谁能控制住房价的上涨呢？
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成
我们通常说，四种生产要素相结合形成了生产活动：劳动、土地、资本、企业家才能。但各种生产要素的流动性是不一样的。其中，资本最强，土地最弱。土地不仅仅指一般意义上的土地，还包括地上和地下的一切自然资源，如江河湖泊、森林、海洋、矿藏等等。生产过程和特点也不一样，有的只是利用土地作为作业场所，或者利用其他自然资源，有的则是利用土地作为承载物。房地产开发就是后一种，虽然盖的是房子，但房地不分家，二者合二为一。而土地不可移动，于是房地产就有了不可移动性。
世界上的绝大多数产品，不是与固定地理位置黏在一起使用的，于是就可以通过运输的方式，调节不同空间的供应状况，最后会形成大致相同的价格水平。比如，一件某一品牌、某一规格的衬衫，如果在大连每件卖一千元，而在北京每件卖两千元，结果就是大连的衬衫立即被运往北京，直到两地价格差不多为止。在国际市场上也是如此，某一品牌的皮包，扣除关税，在全世界范围内，价格都不会差太多。这就是贸易的作用。
但回到房地产市场上来，就完全不同了：由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况根本不可能象普通商品那样相互调剂余缺，价格只能独立形成。连每个开发项目的价格水平、每套房子的定价都是不一样的，我们称其为“单件性”——不仅指位置、楼层、朝向等方面的不同，也指价格的不同。
总有人说北京、上海价格高，但放眼世界，还有更多城市的房价似乎让人不可思议。曾看到一个资料提及全球房价最贵的十大城市排行——第一位：摩纳哥的蒙特卡洛，每平方英尺 4420 美元（1 平方米等于 11 平方英尺）；第二位：莫斯科，每平方英尺 1937 美元；第三位：伦敦，每平方英尺1928 美元；第四位：纽约，每平方英尺 1384 美元；第五位：香港，每平方英尺 1373 美元。你能理解蒙特卡洛和莫斯科排在前面吗？只有你理解了我说的“房价是脱离全国、脱离国际市场独立形成的”这句话所包含的道理，才可能理解这一点。所以，对房价进行国际比较没有任何意义，不要再对我说：北京房价一平方米 80 万元，那纽约会有多少？东京会有多少？房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。
建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。从这个角度质疑我的结论，是根本不懂房地产的表现！
北京注定是房地产市场中的一朵奇葩
在聚焦北京房地产市场之前，有必要再讲讲我对房价的其他零星认识。房价当然是供求关系的反映，但需求的背后又是什么？是这个城市的功能和竞争力。就是说，房价其实是城市功能和竞争力的综合反映。一般说来，房价高的城市，功能强大，有竞争优势和吸引力。这样的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特别强大的城市。北京的城市功能有多强大？竞争力有多强大？它是中国政治、经济、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等无数中心的复合体，答案不言自明。
经济学上有两个概念：正外部性、负外部性。其含义我就不陈述了。北京这个城市当然存在空气质量等负外部性问题，但相对于巨大的正外部性来说，大家都觉得可以忽略不计了。从经济学上来讲，高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处（正外部性）时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛,是由外部性决定的，是城市价值的体现。理解到这个层面，就知道：北京房价持续涨，不断创新高，其实也是顺理成章的事情！
对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可以说是真实、巨大的需求推升的。除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：（1）北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层；（2）北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；（3）北京拥有规模庞大的涉外机构；（4）北京拥有规模处于前二位、平均层次最高的白领阶层；（5）北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科、教、卫队伍；（6）北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员；（7）北京拥有最多、购买力强大的外来退休人员（地方退休的中高层人士和在京子女优秀者）。谁能说清楚，仅这几方面的力量，就能制造出多少需求呢？
有人说：按照你的说法，我们还能活吗？这个市场还正常吗？通常大家总是把房价与家庭收入联系起来，其实这是远远不够的——房价主要应与社会收入联系起来，总需求是集合购买力的反应。一部分人买不起不意味着价格水平偏高。
纽约、伦敦、东京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭，他们也都是买不起房的。如果今天北京 90%的家庭买不起住房，比尔·盖茨率领一批世界富豪把北京的房子全部买下来，租给大家，照样形成今天的价格水平。
北京房价这样涨，那工资收入也增加吗？当然！但工资收入肯定涨不过房价。那购买力从何而来？工资以外的兼职收入、灰色收入、违法收入、福利性收入、财产性收入等等都会演化成购买力。没有这些收入又没有住房的怎么办？靠住房保障！得不到住房保障的怎么办？那就得到中小城市或者回老家了——房价天然具有调控城市人口分布的功能，如果一直不让这种功能发挥作用，人口无限膨胀，中国就只好改名“北京国”，然后轰然崩溃了！
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 22:29
@gypgypgyp 3004 楼 2013-09-26 15:00:36
1986 年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定对于个人拥有的住宅免征房产税现在讨论的房产税就是对于老房产税在住宅方面的补充商业地产属于经营性房屋，在未来可能增添房产税方面反倒是最安全的
----------------------------- 网上搜到的案例：
http://news.dichan.sina.com.cn/2013/08/26/847246.html
重点：
购买西城区红山世家 9 号楼一间商住房的张先生和房主一同来到西城区地税局，经地税局的办理，他要拿着房主的缴税单一起去银行缴税。
张先生购买的房屋面积是 60 平方米，房屋原值 240 万元，税单上要补交两年的房产税和土地使用税，约 3 万元。
另外，还要缴纳房产税和土地使用税的滞纳金一万多元。缴税后，张先生拿着缴税单和房主一同来到西城区房产交易中心过户。
我爱我家红山世家门店的销售人员证实，红山世家 4 号楼和 9 号楼属于商业性质，虽然用于个人居住，但已经在征收房产税和土地使用税。每年房产税征收的方式是房屋原值的 70%乘以 1.2%，土地使用税每年需缴纳约几千元，粗略计算，如果购买原值 200 万元的“商改住”，每年需缴纳的税费近 2 万元。
滞纳金：
不按时缴纳房产税要补缴滞纳金。滞纳金的数额，是房产税金额的万分之五再乘以滞纳天数。
这个滞纳金不是很重，一年滞纳要交相当于所应交税额的 18%。
购买非住宅用房，房产税和土地使用税还是很重的。虽然北京西城已经在开征，但绝大部分区县还没有开征，北京很多 50 年，40 年的商业用房，对这个税还不敏感，但建议朋友们要谨慎。
作者:没有思考能力 日期:2013-09-26 22:30
@gypgypgyp2993楼2013-09-2411:57:27
真正对于商业地产有影响的是土地增值税
那个才是实打实要交的
----------------------------- @没有思考能力2997楼2013-09-2613:08:42不要抱侥幸心理，如果征房产税，商业地产肯定首当其冲。zf 不用担心其正当性。而且，按照规定，这一块本来就该征收的。西城已经开征了。请在西城有过商业地产交易的朋友介绍一下相关情况好吗？而且房产税和土地增值税是有滞纳金的，滞纳金有多厉害，相信很多朋友都有体会。
----------------------------- @gypgypgyp 3003 楼 2013-09-26 14:54:58
不用如果
中国是有房产税的
去看看税法，百度一下
另外中国税制的分类征收系统也是现实
税这玩意永远有一个叫应税尽税率的东西
100%按税法征收在任何一个系统下都做不到
更不用说分类征收系统了
----------------------------- 有滞纳金的，还不知道追诉年限是多少。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-10 12:46
@jessica2233 3021 楼 2013-09-30 16:49:35
大叔您好！一直潜水，被您帖子炸出来了，大叔果然有阅历，思维很缜密啊！
想跟你请教，您对合肥有了解吗？我有两套住房，一套学区好自住，另有一套 150 平位置较偏，大约值 90 万，房价已经两年没有涨了，一直想把这套大房子卖掉，加点钱换一个已经发展起来的新城区中心位置的写字楼，或者老城区的好学区房出租。由于 150 平的房子，卖出税费很高，一直在犹豫，想请教大叔，换房可行吗？如果换，换写字楼好还是学区房好呢？
......
-----------------------------
国庆出去玩了七天，到辽宁和吉林转了一大圈，吉林的秋色很美。推荐大家秋天去。
因为都有过教训，所以我主张不要贪便宜买位置较偏的房子。前面也讲过。一个区域发展起来要很长的时间，持有这种房子，时间成本会非常高。
不要怕交易税费，应该有一些避税方法，过几年就会发现，把差物业换成优质资产是划算的。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-10 12:51
@天天爱学习爱劳动 3029 楼 2013-10-04 20:35:36楼主您好，我从其他论坛得知您的信息，现在在天涯注册了名字。特向您请教一问题：我前十年都不在国内，错过了北京楼市的大好黄金时期，心里抑郁也没办法，回国后购置了北四环两房，北五环一房（50 年产权，不限购），面积都不大，均小户型。
最近我看上了五环外海淀一套新盘，打算卖两房买（被限购了，必须卖一），为孩子将来落户海淀。可是，我老公想卖四环中的一套（约 250w），然后贷款（用 7 折算）买小面积户型......
-----------------------------
可能写作有误，没有完全看懂你的问题。你已经有了两套房子，不知比多少人要好，不要抑郁了。
你的几种操作方法都可以，贷点款不用怕，不敢博，也就没有收获。宝贵险中求。我不认为你说的这几个位置的房子，有大跌的可能性。
其实就算是下跌，比如 07 年，买到房的人，也比 09 年买房的人赚得多。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-10 12:57
@火花碰碰碰 3031 楼 2013-10-05 16:15:48我在冀南三线小城邯郸，70 后，工薪阶层。我很想通过投资理财慢慢积累财富，至少让现有财富不缩水。一直关注房产和经济方面的信息，但知识水平有限，甄别能力差，很多问题不得其解。
看了您的帖子，让我明白了许多道理。我非常钦佩您的知识水平和知识面，真有“听君一席话，胜读十年书”之感。
关于房价我从您的帖子中，总结了两句简单的话，不知是否正确。
1、 总体而言，一个城市的产业支撑度越高，造血能力越......
----------------------------- 第一句总结得非常到位，第二句，还可以再提炼，房子本身不值钱，场才最重要，就算算是邯郸这样的城市，也有场改变得比较快的局部区域。这种城市投资房产，要做足功课，并对未来规划的东西，持非常谨慎的态度。
这次去东北旅游，有两位来自夫人老家的两位同学，其中一位就只在县城和地级市投资房产，也赚得盆满钵满。现在已经可以财务自由了。找准好地段，好小区，好邻居，好物业，好学区，好环境等等。就算是小城市，也有富人，他们对好的房产也会争夺。要找大家都愿意巨额资金来抢的东西，而不是大家都会嫌弃的东西。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-10 13:02
中国未来的发展，会分阶级的，但分阶级的方法和鉴别物，会不断地提升的。原来在小地方，男人比的是抽什么烟，后来大家不比烟了，开始比开什么车，将来会比旅游，比小孩上的学校，比住在哪个小区的。可以按照这个方法找，积极发掘未来什么样的房子最受人追捧。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-13 21:08今天从望京走东北五环去东五环外定福庄弄车，很有感慨。
一是东五环很少有往五环外的出口，如果不从机场二高速出去，就得走京通快速，京通快速特别堵。为什么不多修些出口呢？是因为规划东五环时，东五环外，房子很少。那以后再加一些出口难不难，我的初略判断是非常难，设计造成了东五环比外面的地势高很多，新加出口不易。就算想加，未来十年之内，加两个以上的出口的可能性，也很渺茫。这说明什么？场改变是很难的。
二是回城走朝阳北路。这条路下面是地铁 6 号线。周日，朝阳北路非常堵，而且这条路还没有修好。我的印象中，这条路修了不少于 6 年吧。6 年，还修不好一条路？而且，从现在通州的发展来看，等朝阳北路修好的时候，这条不是全封闭的快速路，已经不够用了，那按现在的速度，这条路什么时候，才能成为全封闭的快速路啊？十年内看不到希望。
这也说明，场改变很难，时间会非常长，对于急需要这条路的通州的朋友们，时间成本是非常高的。
还有一个不很相关的发现，因为有个朋友在蓟县盘山有房子，北京的 pm25 又很重，老婆动心了，看看是不是也可以考虑在那里弄套养老房。我让她记录一下蓟县这一段时间的 pm25 值，并与北京朝阳的作一个对比，竞争惊奇地发现，没有什么工业并有良好风景区的蓟县，pm25 指标竟然并不比北京好。很悲哀。
尽量买市区的房子，还是对的。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-13 21:09
@homedf 3046 楼 2013-10-10 13:57:57
老爷爷您对房产的看法太对了。www.homedf.com
----------------------------- 四十多岁的我，第一次被人称呼老爷爷，很兴奋啊。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-13 21:10
@翘翘爱嘟嘟 3048 楼 2013-10-10 17:15:52
大叔北京东二环光明桥边，位置很好，户型也好，但楼很旧，临街老板楼高层，可能会吵
一个朋友要置换卖房，我想接手投资保值，你觉得这种优势和不足都明显的房子值得出手吗
----------------------------- 看价格，如果明显低于市场价，可以出手
作者:没有思考能力 日期:2013-10-28 22:13
@切丝丁丁 3102 楼 2013-10-24 13:24:23
同时我也希望在未来的房产投资上得到楼主指点，我们夫妻年入 30 万，在上海 1 套房自住，1 套房是限购前用外地父母名字买的，现价值110万。外地2套房总价160万。
现在我打算把外地 2 套房均卖出，在上海买一套位置好点的学区房，但拿不定主意是否将上海的第一套房子一并卖出。因为限购的关系，今后无法再用外地父母名字买房，楼主懂的，所以有点舍不得。
若仅卖外地 2 房，只能买一房挂户口，今后读书还要另外租房；若连上海......
-----------------------------
在我眼里，自住的舒服性，远胜于投资的收益，要不投资是为了什么呢？而且住得舒适，可以说减少家庭矛盾。所以建议还是先照顾自住需求。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-28 22:15
@天天爱学习爱劳动 3103 楼 2013-10-25 13:47:11
谢谢楼主。我现在已经下决心卖房了，就是卖掉四环 2个小户型，换五环大户型。不过我看上的楼盘明年二季度才销售，这样的话，我现在卖呢，还是明年初再卖呢？我有想落袋为安的打算，又怕明年初房价疯长，卖亏了。您怎么看？
还有就是，现在北京大部分的新房都摇号了，不知道楼主和楼里的朋友是否有什么经验分享或是心得体会，因为如果我摇不上，卖掉的两个房子就亏大了。还是郁闷啊！
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这要看你怎么看房市，如果你认为近期处于下降通道，先卖为好，如果处于上升通道，卖和买要衔接上。
作者:没有思考能力 日期:2013-10-29 18:45
老师 ，我也想咨询请教下哈。
本人 29， 女，未婚。刚在 嘉善 靠古镇风景区定了一套 95 平三室的顶楼房子。
送小阁楼和小露台。不是电梯房，一梯两户。楼层共五层，我是五楼。明年下半年交房。
价格在5600元。首付17万上下。月供2700左右。房子 位置不错，靠河，视野可以，不 压抑。步行风景区 15分钟。购买者多为老人，上海人等。楼盘前面为在建商城，预计也是明年竣工。
离上海大约 30 分钟的动车时间，开车约 1 小时。开发商说 2015 年会通地铁，这个不做考虑，不指望太大。
购买目的为自住心安和抵抗通货膨胀用。如果能涨点那是更好了。
本人收入目前在创业阶段，当 5000 上下（之前工资七千至八千左右税后）。首付已凑齐（有亲戚朋友借款。）
----------------------- @肉饼的霸王搭 3111 楼 2013-10-29 14:11:34.0不知老师如何看待在本人目前情况及全国楼市的情况下，买这套房子是不是激进了些。
谢谢！！！
-----------------------------
你既然问我，就实话相告。如果你看过前面的帖子，就知道如果你在上海工作的话，而不是住在嘉善的话，我不很支持你买这种房的。特别是这种没有电梯的顶层。又那么远。
我的思想是房子是不值钱的。大家要抢的是“场”，而不是房子。抢房子，不过抢了钢筋水泥。那些玩艺，要多少，有多少。值什么钱？
作者:没有思考能力 日期:2013-11-04 22:43
@为只看楼主而注 3127 楼 2013-11-02 09:59:46一直关注这个帖子，注意到楼主一直没对京七条、383发表评论。
楼主是不是还在思考？
----------------------------- 最近工作特别忙，来得少了，抱歉。
有朋友问 383，或者 183 的预测，这周就要开了，这个时间做预测，有很多风险，毕竟不在体制内，也接近不到决策人士。但还是想说几点自己的信念：
1.在限购的情况下，依然疯狂上涨的市场，就有它内部的动力和道理。求道，也是本人一惯的想法。所以我不相信，北上房市的趋势可能会因为政策的变化有较大的趋势上的变化。作为市场经济的信徒，还是认为基本的供需关系会起根本的作用。政策改变不了这种供需关系。
2.北上最近的房市有些冷，这主是因为季节的原因，房市上涨了这么久，观望的情绪也会积累，大家也有看看 183的意思。但根本的趋势不会有变化。一线城市与三四线城市的差别，并没有改变。我特别看重价值观的差异，这一点，短期之内是不是会变化的。价值观对新一代的吸引力之强，会超出我们大家的想像力。
3.农村土地流转，会是一个机会。也可能是后十年的又一个金矿。但买农民的宅基地自建，不符合发展的规律，也不是现代化的方向。大家还是要住在“场”资源丰富的地区，住在配套完整的区域。
作者:没有思考能力 日期:2013-11-04 22:44
@北极星叶子 3125 楼 2013-11-02 00:36:00
一直跟帖在看，楼主好厉害，我想问下楼主对涿州楼市的看法，值得投资吗？未来大概的发展方向？谢谢楼主
----------------------------- 买涿州，给在哪里工作的人住呢？不如买燕郊。
实用性，是房子最重要的属性之一。没有实用性的房子，建得再漂亮，再宽大，也没有价值。
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