要知道，中国社会，城乡是二元分化的，财富分配也是这样的，贫富差距大，有钱的买个十套八套的，也不在话下，没钱的，你让他买个厕所，他也很难买得起。现实就是这么个情况。所以，只谈平均数，不看群体差异，简直就是操蛋。
记者：十七您说得对，平均数确实有很大的迷惑性，也掩盖了很多事实。就像统计局年年公布职工平均工资，年年都在增长，但结果总是挨一顿臭骂，为什么增长了还骂人呢，因为统计不准确，在统计数字上，是“先富带后富”了。有这么个笑话，说比尔•盖茨和九个乞丐站到一起，平均他们的财富，人人都是亿万富翁了。说的就是平均数统计的荒诞不经。
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 18:31谢谢欧阳兄的提醒，咱不吃螃蟹，也不怕夹手，只要练好水性就是了。
nxiangyi 这么说，肯定知道“真正的原因”，个中奥妙，等着他来点拨一二。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 09:18宽带用的是东方有线的有线通，线是有了，但常常不通，
特别是在繁忙的天涯发帖，它经常玩罢工，
昨晚发的内容，刷新了很多次，今早一看，都米有。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 09:20
昨晚接续的内容，容稍后重发。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 13:36
为何无法回复了？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 14:15接着来——《采访马十七：关于天堂楼市的对话》
马十七：是，你这个笑话就反映了这个问题。天堂的房子贵不贵，你去问 Westlake No.8 的售楼处看看，这个房子卖到了 6 万以上，一套至少一千万以上，你问那些买房人价格贵不贵，他肯定反问你一句，贵你个毛啊，千把万算个鸟钱？老子一部车就值这个价。因为他看重的不是价格，他看的是房子好不好，是不是顶级配置，是不是能够体现他的身份。大腕里的台词不是说了嘛，能买得起这么贵房子的人，不在乎价格再多个几万块，越贵越有身份，越有面子。你要是卖 1 万块，人家还不好意思和朋友说呢！你再去郊区找个偏僻的小区问问，这房子贵不贵，他肯定瞪大了眼看你，你小子是眼睛不好使还是脑子不好使，这房子六七千一平米，还不贵呐，你说什么价才算贵？所以，从不同的需求看，得出截然相反的结论，6 万一平米可能很便宜，6000 块可能是天价，因为消费群体不同，购买力差的太大了。
记者：您的意思是不是说，楼价贵不贵，从需求角度也没有客观的统一标准，因为这个市场是细分的，泾渭分明，从每一个细分市场看，都有完全不同的情况，特别是购买力和支付能力不同，因此对价格的感受也完全不同。
马十七：是的，可以这么理解。财富分配把社会割裂了，出现两季分花，这造成了不同层次的消费群体，一边很有钱，一边却陷入贫困，但大家都有对于住房的需求（先不说这个需求是什么内容，是居住，是投资，是宝二嬭，还是习黑钱），所以问题就来了，这个市场也被割裂了，一边火爆，一边冷清，一边谈笑自若提着麻袋付款，一边怨声载道一套房子剥夺了好几个家庭的正常消费，这是个“二元分化”的市场。
所以，在这个二元分化的市场，谈价格高低贵贱，没有多大实际意义，近乎一个文字游戏。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 14:46
感谢楼上的兄台支持。
不知为何，今天天涯抽风，我一直发不上去，
难道是关键词过滤的问题？
我检查了几遍，好像没有什么敏感词。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 14:54
《采访马十七：关于天堂楼市的对话》记者：这么说，我们绕了一大圈，说了成本和需求两个方面，还是没有得出个结论，天堂的楼价是高还是低，我还是没有答案。对这个问题，大家确实很关心，马十七先生，您作为专家，哦——不对，作为首席经济学家，能不能给我们一个最后的答案呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 14:58
马十七：我就知道你们记者喜欢套人，还喜欢逼着人家表达观点。但这个问题确实有点扯淡，我知道你肯定会这么问，所以也准备了个有点操蛋的答案：天堂的楼市价格，对住房成本来说，它 T-M--D 太贵了，相对实际成本来说，总体上有点贵，我甚至有点同情那些被忽悠进去深套其中的开发商。对很多买房人，我也学你们记者，去做了个实地调查，我还是拿他们的原话来回答你吧：一位有钱的企业主和暴发户对我说，天堂乃是国际化的休闲之都，无与伦比的大都市，这个价不贵，小菜一碟嘛。不少棺老爷对我说，贵么？辩证地看，贵也是个好事，说明我们的城市国际化了。还有一位棺爷悄悄给我说了这么一句，贵不贵我不知道，我也没功夫理会，楼价高低贵贱，与我何干啊，反正我又不是以那个价格买的。很多赚了点钱的中产阶级对我说，贵啊，那是相当的贵，不过我能买得起，老爸老妈还支援了我 20 万呢。但很多普通老百姓对我说的就有点不文明了，原谅我照一位老兄的原话复述，他说，草拟马，你说贵不贵，我下港离休一年的收入才够买一个平米，苟曰的，还让不让老子活了啊。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:02记者：马首席，原来您也很狡猾啊。问您的问题，不给正面的回答，反而来引述别人说的话。什么款爷、棺爷、老爷，白领、金领、蓝领，全都出来了啊，现身说法。
马十七：哈哈，狡猾也是你们给逼出来的。有时候狡猾一点，也是保护自己的手段，我自己开口就说，人家不来告我诽谤啊。再说了，让别人表达自己的观点，我只是他们的代言人，当个传声筒，这不也是尊重人家的知识产权么？上面的那几位说的话，给我的印象特别深刻，所以就记住了，难道你觉得他们说的不对吗？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:04记者：我不是那个意思，相反，我觉得他们说的很对，都有自己的立场，都说了自己对楼市的看法，从他们的立场看，也都有道理。这个问题，就算您过关了吧。前面我们说到盖房子的成本，除了建安成本之外，我记得您特别提到了一大串其他环节的成本，比如土地、税费、关系、忽悠等等，都是要增加总成本的。那么，在这些因素里头，哪个是最关键的呢？或者说，谁对高房价的“贡献”比较大呢？马十七：是的，我说过这个问题，我的基本结论是，这些林林总总的成本抬高了商品房的总成本，也造就了今天的高房价。你要问哪个最关键，我坦白告诉你，是土地，我认为这个因素最为关键，土地的贡献比其他环节要大。为什么这么说，我先来问你，造房子最需要什么？记者：老马，您这是考我来了，这个问题简单，三岁小孩都可以答出来啊。造房子，两样东西最关键，土地和资金。
没有土地，你难道真的跑到天堂里去造房子？给鬼住啊？没有钱，你拿什么来造啊？马十七：很对，你说到点子上了，土地和资金，是两大法宝，有了这两样，可以所向无敌，没有这两样，做不了开发商。但土地比资金还要重要，因为有了地可以搞到钱，土地抵押贷款嘛，有了钱，却未必搞到地，尤其是好地。这里头有个道理，我不说你也明白，如果土地可以敞开供应，谁都可以轻松搞得到，那土地肯定不值钱，但如果土地看起来很珍贵，不花费大把银子和功夫，就很难搞到手，那土地就会变得稀有，物以稀为贵，土地价格肯定就高了。只有土地价格上去了，拥有土地的人才可以获取高利润，才可以借机拿一把，可以吃拿卡要了，也就是获取“寻租利益”。而这个做法造成的后果，当然是抬高了房屋总成本，间接抬高了房价。你可以去查查全国各地的“地王”，看看那些地王的楼面地价，再看看当地的商品房均价，就知道土地成本在房地产成本中的比重了。
记者：我也赞成您的结论，土地是这个行业最基本的生产资料，非常重要。土地价格这些年逐年抬高，间接造成了房价飙涨。但我有个问题不大明白，您说“土地看起来很珍贵”，物以稀为贵，这样才能让土地升值，卖出高价。难道中国的土地不是很珍贵吗？中国的基本国情不就是“人多地少”吗？这一点好像是常识了，为什么您还强调要让土地“看起来很珍贵”呢？您这是啥意思呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:06
马十七：你看看，洗脑是件多么可怕的事，连你这个堂堂的房地产行业“名记”都被成功洗脑了，看问题还这么幼稚，难怪有这么多人被忽悠了。看来这事我还真得好好说一说，再给你洗洗脑，把那些旧观念给洗掉。
记者：啊，您是说连我都被洗脑了，这不大可能吧。我一直认为自己看问题很客观深入的呢。如果真是这样，我愿洗耳恭听马先生您给我洗脑。请吧。
马十七：看起来你还不大相信自己被洗过脑了，那我们不妨慢慢道来。说土地是很珍贵的，这一点却是不假，但那是说的国家基本农田。全国国土面积 960 万平方公里，共有144 亿亩，耕地有多少呢，温总理说要保住 18 亿亩耕地的红线，那就是稍高于 18 亿亩了，耕地只占全国国土的 12.5%，这么点耕地要养活 14 亿人，你说农地珍贵不珍贵？说不珍贵那是和总理对着干，是踩总理定下的高压线。但建设用地珍贵么，真的很缺乏么？我的答案是，一点都不珍贵，也不缺乏。有事实为证。你去全国各地看看，各地有多少个大大小小形形色色的开发区，占了多少土地，有的基本就是一片荒地，圈而不建，征而不开，撂荒了，多可惜啊。你再去各大城市的郊区看看，又有多少空旷的土地都在闲置着，早就没有耕种了，也没有任何建设项目，就在那里这么闲着。如果我们下决心把这些开发区、闲置的土地都清理了，该回收的回收，该撤销的撤销，加以充分利用，能凭空多出多少大好土地啊？！你再去城市里走走，特别是那些中小城市，看看城区有多少平房、棚户区，有多少破旧的居住区需要拆迁改造，拆掉旧的一大片，只要造几幢高层，就把原居民全部装进去了，这能省出多少城市建设用地啊。你再去看看广大的农村，2 亿多农民进城打工去了，或者进城镇买房安家了，有多少宅基地都在那闲着，如果农村城镇化了，农民集中居住，村庄大量撤并，集约使用土地，提高土地使用率，又能节约多少土地啊，这些地，可以变为耕地，也可以变成城市化建设用地。这些帐，如果仔细算算，你就会发现，我们国土广袤的中国，并不是没有土地可用，而是有地不用，有地乱用，不好好利用，不充分利用，宁可闲置，也不开发，宁可撂荒，也不让它发挥一点土地价值。总之，我们的地不是缺乏，而是没有得到应有的利用。一句话，我们并不缺地，缺的是好的开发利用规划。
记者：马先生，经您这么一说，我这头上直冒汗。我原来一直认为中国国情是人多地少，土地特别是建设用地极度缺乏，敢情您这么一说，咱中国原来不缺地，缺的是耕地，建设用地本来就不少，大部分都在闲置浪费中。难道我们一直信奉的东西都是错误的？中国的国情“人多地少”其实是一种假象？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:10作者：cheny_yu 回复日期：2009-05-18 15:06:13
本想改善一下，看来是没指望了，LOU 都说的这么执白了！幸亏我在 06 年初傻乎乎的买了房，就跟买白菜似的，就图个便宜，属于 05 年宏观调控的末期，某个 KFS 挡不住了，打折卖来着。
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你那真是个好时机。那会杭州的房价还没有起来。
如果想改善条件，估计机会也不远了。
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 15:16
和来的朋友打个招呼，继续下去——
马十七：你头上冒汗，说明你开始认识到自己的认识错误了。大家都在信奉的东西未必就是真理，大家都想当然地认为对的东西也不一定就是事实本身。我们从小学时代接受的教育就说中国“地大物博”资源丰富，事实上中国地大是真的，但物并不“博”，我们的人均资源很匮乏，所以现在没有人再提“地大物博”这个词了，官方也不这么教育孩子了。这个例子很好地说明，大家都在相信的事，未必就是事实。
现在很多人都相信中国人多地少，土地特别是建设用地，用一点少一点，未来会越来越紧缺，这纯粹是扯淡，说话一点不过脑子。建设用地被使用了，但它没有从地球上消失，以后还可以用，而且可以反复利用多次。你今天建个小区给人居住，过了三四十年，小区破旧了，拆了，原地建了更新更好的小区，难道这个新的小区就不算住宅用地了吗？就不能住人了吗？怎么能说土地在未来会减少呢，减少的土地难道能地球蒸发掉不成？
我说个数据，到 08 年底，全中国城镇居住房屋的总存量面积大约是 175 亿平方米，算上农村的宅基地，就算只有2 亿农户吧，一户有 60 平方米，农村住房存量至少是 120 亿平方米，城乡加起来接近 300 亿平方米，都是用来住人的，除以 14 亿人口，人均 22 平方米的居住面积，已经很不错了。
也就是说，在中国人口接近峰值的当前，我们的土地已经满足了居住需要，已经建造了足够居住的房子（算上农村的住房），没见到有几个人睡在大街上和桥洞子里。
未来，土地的集约利用、高效开发会越来越多，闲置浪费会越来越少，而且中国人口超过了峰值后，就会随着出生率降低而逐年回落，一边是土地在增加，另一边人口却在减少，我们有什么理由说未来土地紧缺、住房紧张呢？连这么浅显的问题如果都没法弄明白，不是脑子问题又是什么问题？
记者：老马您别说了，我弄明白了。土地它是不会自己消失的，既然现在浪费闲置比比皆是，都能够用的，未来土地利用规范了，集约利用了，人口减少了，那就一定够用的，而且还可能过剩。是这么回事吧，我脑子应该没问题。还有个问题，您刚才说到了几个土地闲置浪费的典型领域。我不甚了了，能不能详细说说。比如开发区的问题，在我的印象里，开发区不就是地区政府为了发展经济而成立的吗，里头都是工厂企业、各类高科技公司，怎么和土地浪费扯到一块了呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 16:36
——————继续采访马十七——————马十七：这些问题我只是泛泛而谈，本来不想多说，多说了那是批评人家的工作，人家会不高兴的。既然你这么追问，我就说两句。开发区是各地发展经济的“小特区”，这个不假，但你有没有觉得咱们搞的开发区实在是多了点，大到省市区、小到乡镇，都有自己的开发区，什么名目都可以看到。我这里引用权威部门的数据，07 年 4 月，国家发改委、国土资源部、建设部三家部委联合发布了一个《中国开发区审核公告目录(2006年版)》。里头说了，从2003年7月至2006 年 12 月，这三年来国家整理开发区的工作取得很大成效，全国各级各类开发区由原来的 6866 个，一下子核减到1568 个，开发区数量减少了 77%。中国共有 2862 个县（市），地级市（地区、自治州、盟）有 334 个，而开发区却多达将近 7000 个，平均一个县有 2.4 个开发区，一个地级市有开发区20.6个，你说多不多？
记者：多，真他奶奶的多，贼多，您继续吧——
马十七：原来这么多的开发区，要占用多少土地呢？三部委的公告里也给出了数据，总规划面积是 3.86 万平方公里，合 5790 万亩。这三年全国集中清理之后，开发区还剩下 0.9 万平方公里，一下子清理出来了 2.96 万平方公里，合 4440 万亩。这 4440 万亩的土地，如果真的退出开发区的话，大概有两个去处，一个是退还转为农业用地，种粮食，另一个是转为城市建设用地，搞建设。我们算它一半去种粮，一半搞建设吧。那就是说，仅仅过去几年全国开发区清理一项，就可以增加 2220 万亩的新增土地供应面积，2220 万亩是个什么概念呢？我们去国土资源部那里查查，2007 年全国通过招拍挂出让的土地总面积是 173 万亩，08 年这个数字是245 万亩，如果仅仅计算住房建设用地，08 年全国住房出让土地面积是 77 万亩。如果新清理出来的这个 2220 万亩土地，都用来造房子居住，每年用掉 80 万亩，可以连续使用 28 年！！（2220 万亩÷80 万亩/年==27.75 年）开发区一清理，弄出来的土地就够盖房子用 28 年，不只是我们这一代的房子解决了，连我们儿子的住房用地都一块解决了。说到这里，你还觉得中国“人多地少”么？你觉得我们缺建设用地吗？记者：真是不算不知道，一算吓一跳啊。老马您这么一说，还真是让我吃了一惊，开发区这么一清理，弄出来的地，就够我们的住房建设用它二三十年，可以用到 2037 年了，OMG，那时中国该超越初级阶段了吧。看来，我们老是觉得中国缺地用，还真是有点杞人忧天了。真该多算算账了。
马十七：你先别惊讶，也别叫唤。我们这么算，仅仅是个理论上的推算，开发区名义上整理出来了 4440 万亩土地，这是三部委联合行为、集中清理的成果。但你知道，开发区大规模圈地是有利益驱动的，对很多人都是有好处的，谁能保证清理过去了，这些土地不会重新回去呢？不会走完了过场继续照旧呢？这个 4440 万亩，到底有多少比例能真正变成耕地和建设用地，谁也说不清。所以，这个地，它是在那里跑不了，但能不能用，我也没有底。
记者：马先生您这话我信。说出来的事，和实际情况的差距，有时候它相当遥远。我记得您还说了一个方面，那就是城市里，特别是城市郊区有很多土地其实是闲置的，没有开发，这是不是说有人在“囤地”，这个闲置土地和囤地，您能不能给介绍一下呢？
作者:loujinjing 日期:2009-05-18 16:48
作者：788799 回复日期：2009-05-18 16:36:12
KFS 降不降也不是自己决定的，它也就一娼妓，要多少得别人说了算。
前几天去看一盘，听到内部消息是 6 千多，但过去一问，说是 7 千多，我说不是内部消息是 6 千多吗，他们说不可能，
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