不过，就买房时机看，我觉得当前并非最佳。成都的整体收入水平比较低，房价有些泡沫，而且存量房和新增供应量都很巨大，如果不是老妈逼着结婚老婆逼着买房的话，应该可以等到明年再做决定。我的说法仅供参考。
作者:loujinjing 日期:2009-05-05 11:04
作者：realemperor 回复日期：2009-05-03 17:03:03读本贴最大的收获：一是客观而有原则的立场，简明而切中肯綮的数据和观点引用，全面而细致的论述视角和分析思路，不能不说是一个相当专业而又通俗易懂的普及贴，不同于大量充斥于房观和经坛的很多民粹主义的贴子，这才是真正让人能够学有所思，思有所得的好贴；二是对官方、公众和媒体语言的透析，可以说对个人与集体意识的理解和反映已经到了一定的境界；三是楼主看似冷酷的话语中时不时透出的十足的幽默感，令人捧腹；四是从楼主对大多数提问的耐心解答，对某些不同意见者回复中表现出的态度转变，对每一个回贴格式、标点和用词的规范程度，以及错别字出现的次数之少，可以看出楼主对这个贴子的重视程度和责任心。这些都让我这样的财经媒体从业者受益匪浅。
=============================================== ================= 这位兄台实在是谬赞了，在下委实不敢当。
虽然我很有自知之明，知道自己的斤两，但还是难免“听君一席话，有点飘飘然”了。大部分美言不敢接受，但有一个是却之不恭的，那就是责任心，在下的一个原则就是认真思考、认真写贴，认真回帖，借用范伟的一句广告语，“不忽悠”。在房观里看到了太多的忽悠，无非都是为了利益，既然来天涯发帖不为求利，那忽悠又有何用呢？
随便做个广告吧：不忽悠，就是尊重自己的良心，也是尊重别人的智商；不忽悠，就是尊重自己的劳动，也是尊重别人的时间。
作者:loujinjing 日期:2009-05-05 16:54
继续答题。
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作者：flame107 回复日期：2009-05-05 12:28:07内蒙古二三流城市，中国面积最大的市，CF，03 年兴建新城区，05 年新城房子开盘，当时正在读大学，没赶上，听说最贵的 1600 一平，如今面临成家立 业，房子却蹦蹦跳跳到了 3000（市区 3200 起价，新城 2600 起价），听说大连的郊区旅顺也 3000 一平，事实上，这个城市的旧城改造今年依然如火如荼，隐约听到政府财政有点困难，比如借贷给教师公务员发工资，如果房价又提了一百，纳闷的是，一去问，房子就定光了，真假不知道。
真怕以后真的通胀，房价更高，彻底买不起了。望能给老弟提点建议，谢谢。
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Flame 你好，你说的城市应该是赤峰市吧，好像它应该不是中国面积最大的市。这地方离北京挺近，但挺上海挺远，说实话我至今还无缘一去。我看了赤峰市的一些主要经济发展数据，看了城市规模和人口，这应该是个典型的内陆地区的三四线城市，是个地域很大、人口适中、基础薄弱、发展很快的地级市，而且也患上了这一波城市化浪潮中的“盲目扩张病”，向很多省会城市学习，大规模建设新城区，花了很大的代价另造新城，企图迅速扩大城市版图，通过政绩工程提高城市风貌。通过大量的基础设施投资拉升地方 GDP，通过新城区土地升值扩大财政收入，提高城市土地收益，带动房地产的大发展。这种套路全国各地十分典型，不是赤峰一地的现象。
我特地看了赤峰新城区的住宅地价，目前仍处在高位，大约 60 万一亩，说实话这个价格对很多大城市而言，不算高，如果规划容积率为 2.0 来造房子的话，楼面地价才 450元每平米。但对一个三四线地级市的新城区来说，已经包含了不少的土地泡沫了，这当然是基础设施配套不断完善的结果，也是当地联合进行土地炒作的后果。从地价水平、建造成本来看，结合赤峰的城市能级定位、收入水平等，我认为新城区的房子，正常价格应该在 2000 元以下，新城中心可能超过 2000，但尚不成熟的新城其他区域不会高于 1800 元。
至于老城区，其实就是一个红山区（原县级的赤峰市），赤峰撤盟设市，原来的县级赤峰市就成了核心区。元宝山和松山的面积都太大了，人口又少，只能说是城市的远郊区了。
红山区本身也不小，辖区竟然有 500 多平方公里，超过成都、重庆的建成区面积了，比较而言，上海的一个核心区静安区的面积才不到 8 平方公里，可见赤峰市有多么广大。但红山区的常住人口才 30 来万，和小小的静安区人口差不多，但红山区的密度很低，所以三区在地理上相对割裂，集聚度很低，本地商品房市场规模并不大。事实上，赤峰这种城市模式很多，原来是很大的地区（盟、自知州），下辖县（县级市、旗），进入九十年代后，经济发展了，相继撤地设市，开始只有一个区，就是地区行政机构所在县，后来城市行政性扩张，邻近的县市也相继成为市辖区。但各区之间相距很远，是多中心格局。这种城市不是自然生长的城市，是因为行政建制调整形成的城市格局。它不是大城市的向外“摊大饼”的发展模式，而是“单核心+多组团”的发展模式。这种格局决定了商品房市场比较分散，很难形成大片的商品房市场。
赤峰市的城市建设水平，我手上没有相关数据，也没有去看过，不了解的不多说。但我看到一个赤峰市政府下发的一个通知，颇值得在此一提，是《赤峰市人民政府办公厅关于鼓励赤峰市中心城区发展高层建筑的通知》（2007 年 10 月8 日），其中规定：“对于层数超过 15 层（含 15 层）的住宅建筑及高度超过 60 米的公共建筑和综合建筑，免收该高层建筑的城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、教育费附加、环境影响评价咨询费等行政事业性收费。”这规定很有意思，地方政府以税费减免的形式鼓励建设高层建筑，可见当地政府改善城市风貌的急迫心情，也可见此类三线城市急于求发展、变形象的状态。老城区的房子，据我对此类城市的经验，觉得房价应该在 2500 左右，好地段好品质的可以破 3000，一般的 2000 多，如果再高了，那就有点问题了。
是为了一时的利益而损害了长期的城市发展，对处于快速发展中的中小城市来说，未必是一件好事。
至于通胀，今年我看不到有出现的迹象。如果明后年真的通胀了，那也和中小城市的房价不会直接挂钩，通胀影响了居民购买力，反而会反过来打击小城市的房价。受到通胀影响的首先是大城市的房价，因为那里的房子有升值潜力，投资属性更为突出，通胀时投资需求扩大，很多有钱人会作为对抗恶性通胀的保值手段。所以，我觉得你不必多虑通胀，通胀没有这么可怕，中国老百姓面临的是通缩，而不是通胀。
如果你不想等待时机，那可以考虑先买二手房来住，在中小城市，新房市场是垄断的，联合炒作痕迹很明显，但二手房市场比较初级，往往没法实现价格联动。
作者:loujinjing 日期:2009-05-06 00:05
夜半围观
作者:loujinjing 日期:2009-05-06 00:11
作者：sw616kd888 回复日期：2009-05-05 01:13:58
此贴 要且一定要转给想买房的老婆大人看看。mark
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我猜她支持本贴的观点和支持你买房的决定应该是不矛盾的两件事情。
作者:loujinjing 日期:2009-05-06 00:38
睡觉
作者:loujinjing 日期:2009-05-06 17:14
楼上的兄弟，所谓仁者见仁智者见智，想买房的，各有各的实际情况，所以很难给你（买不买、买什么之类的）具体建议，还请见谅。好为人师，不仅是个恶习，而且很可能会干预了别人的生活。
但杭州楼市的确很有意思，值得好好说说，我有时间了，一定会说说这个话题。
作者:loujinjing 日期:2009-05-06 19:02
楼上的兄弟好。
中国的事本来就很复杂，楼市承载了这么多的功能，牵涉了这么多的利益，寄托了这么多家庭的梦想，还充当着中国推动经济发展的“火车头”，推进城市化进展的“铺路机”，你说，它能不复杂么？！这是个独一无二的市场，有中国特色，有社会注意初级阶段的特色，看待这个市场，不能不遵循市场规律，更不能忽略了政治因素，还不能忘了中国国情。
关于杭州楼市的话题，我稍晚会细说。但如果要我直接回答你的问题，我的答案是，如果我在杭州，我现在不会买。
原因也简单，因为杭州楼市的泡沫很大，严重程度应该能排全国前十名。
作者:loujinjing 日期:2009-05-07 00:36
作者：jj97007 提交日期：2009-5-6 22:53:00
=============================================== ======== 南京的开头不错啊，希望老兄继续下去。
我在南京呆过一阵子，但肯定不如你熟悉，多多交流看法。
另外，提供的数据可否标注时间，这很重要。
如果是以图片的形式发，那就更好了，
希望我这不算是奢侈的要求。
作者:loujinjing 日期:2009-05-07 09:21
感谢楼上的改进，一目了然了
作者:loujinjing 日期:2009-05-11 11:30
作者：海峡 2008 回复日期：2009-05-08 10:31:16
作者：tonyxu007 回复日期：2009-03-24 18:58:11
----------------------------------------------- ---------- 确定你就是房托，在另一篇关于房价的贴子里你的发言是一模一样。
=============================================== ============= 裤衩都脱了，何必揭人老底呢？
每个帖子里去复制，他也不容易。
作者:loujinjing 日期:2009-05-11 11:32
作者：bfwinxp 回复日期：2009-05-08 14:51:13
又看了一下房地网的数据
南京: 40173 套可售上海: 50430 套可售(普通住宅 25684, 截至 2009.05.08,房地网数据)偌大个上海竟然只比南京多出了 10000 套房子? 打死我都不信!!!
=============================================== ====================== 上海的控制能力比较强。
它的数据总是那么恰到好处，
这么可爱的数据，我们还是相信吧。
作者:loujinjing 日期:2009-05-13 15:20
楼上的朋友，看了你的情况，说实话，根据你所说的情况，我没法判断你在哪座城市，是温州还是舟山？浙江的很多城市由于近几年房价涨得快，都存在租售比严重失衡的问题。但像你说的这么极端，我也感到很惊讶。
我想一是说明房价有点虚，二是租房需求比较小，当地人都有房子住，三是住房供应量和存量很大，空置率高。从这个角度看，租房确实很合算，而且租金占你们的收入比，实在算很低的，就是说，你的家庭居住成本很低。从这一点说，如果你们俩都接受租房，我倒是觉得你可以再租一两年，占房东的便宜，安心享受他给你提供的“住房补贴”。
但根据你们目前的收入，在浙江的这个“地级市”，也算不错的了，如果买房子应该也不会造成很大压力。也就是说，你们具备了买房的支付能力，且不论房价是否合理，你们买房，应该算是理智的，起码不会成为高按揭的奴隶。
说到房价，因为不知道具体城市和地方，没法乱说合理与否。但从你的描述看，“老城区七八年房龄均价在5500-6000 左右。在市政府边上的新开发房子，一般来说在4500-5200 左右。”我觉得还是靠谱的，相比“浙江沿海地级市”的一般发展水平来说，基本属于正常之列，起码没有多大的虚高成分。所以，在这个价位上买房，你可能以后会发现贵了一点，但也不会吃大亏，比如股市建仓，虽然没有赶上底部进货，但也绝不是高位接盘。
至于你提到的新城区房子“价格悬殊很大”，有的还卖三四千，相隔二百米就有绿城的房子卖到了 15000 起价。一墙之隔的小区，开放式的没有物业的卖 3800 没人要，封闭式的、有绿化的要卖到七八千。这其中的差别确实很惊人，差得太多了。这只能说明一个问题，这个房地产市场还相当不成熟，市场炒作的因素太多，有人在玩命地忽悠人，比如来自“七十码”杭州的绿城。也说明你那里的消费市场和观念也不大成熟。其实就目前国内的住宅来说，在同一区位的，其品质、质量、成本差别不大，差别只在于包装、炒作的程度不同，在于开发商的品牌不同，如果我们剥离开这些干扰因素，房子基本是同质化的，大开发商的房子也是那些成本，万科的房子也是照样漏水，当然你不能拿高档别墅和普通公寓来比。如果只是因为开放和封闭、有没有物业管理，价格就差了一倍，那是非常荒谬的。
所以，我的一个建议是，你如果决定了要买，不妨考虑新城区政府附近的新房，锁定那些价格在 4500 左右的主流产品，绿城的“价格豪宅”（如果它不是城市中心别墅的话），完全可以不去理会。另外，千万别去相信什么“物业一流”、“绿化好”之类的忽悠，而去买贵了一倍的房子。美国的住宅 90%以上都是开放的，从来没有什么国内的那些物业管理（国内物业是业主的大爷，这一点各地大同小异），人家住了一百多年了，没见出什么问题，那些所谓的绿化就更扯淡了，都是花瓶，过不了几年，你就会发现绿化变得一塌糊涂了。
我这么说的意思，当然不是劝你不要买有绿化、有物业的房子，如果价格等同的情况下，有这些总比没有好，多几棵树可以乘凉，多几个保安可以吓唬吓唬小偷，再差也起码可以用几年吧。但如果因为这些附加的东西（闲人），而使你的房子价格凭空翻了番，那就是忽悠傻子的勾当了，谁买谁上当。另外，如果真的是开放式房子很便宜，又“没人要”，如果在质量没有问题的情况下，我觉得倒是个很好的投资机会，人弃我取——往往是价值投资的基础和诀窍。
说得太多，不知道对不对，仅供你参考。
作者:loujinjing 日期:2009-05-13 16:50对小阳春现象，众说纷纭，有人迷茫，有人欢呼，具体的城市先不说，先说说共性的。正好前几天写过一篇文章，谈目前房地产市场面临的形势，也提到了“小阳春”，干脆偷个懒，拿过来贴在这里，且算是一个答复。
文章摘录如下：
======================乍暖还寒：二季度房地产形势
分析展望=======================
展望二季度，在看到宏观经济形势显现积极因素、对行业长远发展保持信心的同时，更要看到当前房地产行业面临的问题，看到房地产开发企业未来可能出现的困难。高盛的一份研究报告中，表述的观点是：“至少在下半年前，国内楼市还很难看到复苏。近期房地产交易量的上升不能证明市场已经见底，稳固的房地产市场依然遥不可及。”我基本认可这份报告的观点，现对二季度的形势分析如下：（1）宏观经济方面。房地产行业是典型的周期性行业，与宏观经济周期变化高度正相关，房地产市场不可能逆经济周期而动。在中国宏观经济增长仍然严峻的大环境下，行业也将面对较大的外部压力。二季度宏观经济走势仍难预料，由于政府 4 万亿巨额投资效应显现，工业产能过剩有加剧趋势，国内消费疲软之势短期内难以根本改观，这些因素，都可能延长房地产行业“去库存化”的周期，影响住房消费的持续性，给房地产企业造成库存压力。
（2）国家宏观政策方面。4 月 15 日，国务院常务会议提出要进一步扩大内需，特别是要“稳定住房和汽车等大宗消费”。住房部和发改委官员也多次吹风，要求稳定住房市场，保持合理的房价水平。这可以看出，各级政府基本达成共识，稳定和促进住房消费，以尽快带动行业投资恢复增长。
保持稳定的一个前提条件就是“保持合理的房价水平”。3 月份全国两会期间，住房与建设部明确表态，近期不再出台房地产的相关救市政策，并重申了去年 12 月国务院 131 号文件的主旨，即“根据市场变化的需求主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售。”因此，我们判断，二季度将很难看到国家对房地产进一步的刺激政策，稳定住房消费将成为各级政府的考量目标，保障性住房也进入相继启动的时期。
（3）银行信贷方面。一季度全国银行信贷呈井喷之势，投放高达4.58万亿，接近08年全年5万亿的总投放规模。
可以说，一季度出现的小阳春，很大程度上是资金推动，是天量的信贷投放在资产领域的湖里激起的浪花。考虑到全年总目标限制和信贷风险控制，二季度投放将会放缓，逐步回归正常增速，根据测算，月度投放可能缩减至 5000 亿—8000亿元，同时，由于放贷风险增加，银监会将会加强风险控制，进一步规范房地产信贷，严格二套房的贷款条件审批。由于一季度房地产投资增速跌至个位数，二季度整个行业信贷可能仍旧处于低位徘徊，商办项目首付 5 成的规定仍然没有松动迹象，二套房按揭政策近日又得到了一定的加强。
（4）行业景气度方面。3 月份的国房景气指数再创新低。
一季度全国房屋“新开工面积”和“土地购置面积”两个关键指标双双大幅下滑，房屋新开工面积 2.01 亿平方米，同比下降 16.2%，全国完成土地购置 4742 万平方米，同比剧降40.1%。这两个“先行指标”的下滑又影响了行业投资增速大幅下滑，新开工不足，这说明库存压力还比较大，行业信心仍然不足，以致纷纷缩减投资，采取审慎观望态度。因此，一季度出现“量价齐升”的“小阳春”局面，是行业调整过程中的“阶段性回暖”，此时断言调整见底为时尚早，如果有地产企业太过乐观，甚至盲目调价，将会失去去库存的良机，错失做好应对更严重行业危机必要准备的好机会。
（5）市场供应方面。根据上海易居研究院的数据，2008年全国住宅存量约 2.1 亿平方米，2009 年全年住宅供应量也大约为 2.1 亿平方米。按照近半年来的市场平均消化能力，全国住宅市场的消化周期长达 33.8 个月。截至 08 年底，北京市商品房存量为 1437 万平方米，上海市商品房存量为 811万平方米，深圳市商品房存量为 795.6 万平方米。这说明库存去化压力仍然比较大，而且存货成本比较高，供大于求的态势还没有转变，供求失衡的状况还将在较长时间内持续。
（6）市场需求方面。在国家政策鼓励和降价效应的双重作用下，以年轻人置业为主的“刚性需求”在一季度得到了集中释放，这从小户型住宅的热销可以看出来，二季度能否持续下去，尚有待继续观察。由于形势不明朗，购买力更强的改善性需求在继续观望，以炒房团为代表的投资需求尚待复苏，仍然没有大举进场，总体需求呈现结构性失衡，后继乏力，可能出现新的需求萎缩。
综上所述，我们认为，虽然一季度迎来了市场交易的“小阳春”，给房地产企业在 08 年形成的巨大压力一些缓解，但二季度乃至下半年的形势仍旧不乐观。行业关键指标显示，目前整个房地产行业仍处于调整中，市场全面回暖的条件尚未成熟。如果不能及时调动后续需求入市，市场交易量存在掉头下跌的危险，特别是办公、商业市场，需求基础非常脆弱。金融危机影响深入，中国经济是否触底难以定论，我们对宏观经济下行带来的困难，要有充分的估计。
作者:loujinjing 日期:2009-05-13 19:13
欧阳兄好啊
楼上的来杯茶，润润嗓子
作者:loujinjing 日期:2009-05-14 11:35欧阳兄请自便，怎么称呼都行，不过是个称呼而已
作者:loujinjing 日期:2009-05-14 11:42
这两天想写写关于杭州楼市的话题，但冷不丁冒出了富家子飙车事件，还出了匹“欺实马”，对杭州这个城市（的某些群体）的愤怒超过了讨论问题的热情，所以不得不搁置了，也许等愤怒慢慢平息了，才能重拾这个问题。
请提问杭州楼市问题的朋友见谅则个。
作者:loujinjing 日期:2009-05-16 01:45作者：有亦飞翔 回复日期：2009-05-14 18:23:25花了一整天的时间看完整个帖子，很是佩服楼主。
国内目前各种统计数据基本上都是由屁股决定的，代表的是各利益实体的立场而非真实情况，我相信关于房地产的相关数据这个现象更是明显，因为这里的利益实在是太大了；来自民间自发的数据收集真实性比较高：如杂谈里一个《关于公司的形势...》的帖子，但可能因为过于分散和凌乱，或是口径太小，而失去了统计的意义。在这种现实下，要从我们所能得到的数据中整理或是推理出一些符合真实情况的结论或是对未来的一些准确度较高的猜测，实在有点Mission Impossible.在这种情况下，不少有着固有利益立场的人就先立论，然后再挑选那些能支持该论点的数据来支持自己的论点，有权威发布数据的机构就直接发布数据或改变统计方法来支持论点；（如本人一直认为 CPI 不包含房产价格是个笑话，尤其在“家”有着更重大意义中国，不知世界上有几个国家的 CPI 中也是不包含房产价格的，请天涯的各位高人指点。）以这种方式来忽悠普罗大众。天涯向来的房价“多、空”之战可谓是其中的经典，双方各自挑选能够支撑房价上涨或是下降的数据（或其它论据）来证明自己的无可置疑，另一方面又不断攻击对方的数据或论据的准确性；讨论到最后就会发现似乎所有的数据都是靠不住的，那么双方的论点也就都站不止脚了，于是便开始漫骂。房观的很多高楼就是这样起来的。
楼主大大却很好的辩证使用了各种数据，把不少的所谓“发布数据”都是先剖析一遍再进行引用，提到身边或是网友提供的真实个体情况时也会留意到其与整体之间可能会有的差异，并以普遍的经济规律贯穿全文，同时也考虑到了中国的具体国情可能会对经济规律的影响，只能说佩服二字。
纵观楼主的文章，总体论点还是：楼价将会分阶段的下降。按理来说这将是天涯众多房托必须要占领的领土，但这个帖子目前也有 3 页了，除了有那么 1、2 位兄弟进来试探着发动进攻，结果在楼主的“绵功”之下，表演了脱衣舞后就乖乖撤退。其他有不同意见者也都能很理智的进行争论。
或者这从另一方面也印证了本帖的成功。
唯一的遗憾在于：估计是考虑到 HX 的因素，关于中国的种种特殊情况可能会对房价走向造成的影响讨论得其实并不充分不深入，但不具体考虑这一点的话，就无法很好的解释房价的一些动向，尤其在预测短期的趋势时更是会出错。
要知道“衰退虽然无可避免，但却可人为的延迟或加速衰退的来临”。
=============================================== ============================= 答飞翔兄：首先谢谢你和你这么长时间的读帖以及这么长的回帖。
您的说法过奖了，委实不敢当，但我会继续努力下去，以让这个帖子得到的肯定看起来不会显得太过分。
正如你所言，国内大部分的数据往往都不是挺直了腰杆来发布的，是坐在自家板凳上唱出来的，不是从嘴里说出来的，而是屁股里放出来的，还常常带着淋漓的水气，让人感觉臭烘烘的、沉甸甸的。房地产行业的信息不对称更为严重，情况更甚些，这个众所周知，毋庸讳言。如任大嘴任老哥在北京组织的那个所谓的“中立研究机构”，每年都发布个研究报告，长篇大论的，不看其内容，看看那个机构都是由谁出钱成立的，就可以知道他这个报告数据的可信度了。数据满天飞，你说你的话，我说我的话，大家好像都有理，都能找到自己看着顺眼的数据。这种情况下，按理说，咱不能再相信群众了，应该相信政府，应该看官方数据了。敢问官方是何人？非住房建设部莫属也。不过这个念头我奉劝您别产生为好，不然的话，屁颠屁颠去了，您能被活活气个半死，那可是堂堂一家最高行业管理机构的网站，哪里有什么数据？！（为防诽谤正负，有址为证：http://www.cin.gov.cn/hytj/zzfdcytj/）伟人曾经愤怒地指责昔日的卫生部是“老爷卫生部”，我看如今的某部已不是老爷这么简单了，是“大老爷”才对。真不知道这帮老爷是怎么想的，是手里压根没有数据呢，还是有数据故意不给咱草民看，我就是不给你，我气死你。往往在这个时候，我被老爷气得要翻白眼的时候，就会跑到美帝国主义那里去看看（一个叫“住房与城市发展部”的地方：http://www.huduser.org/DATASETS/pdrdatas.html），享受一下详实全面的数据服务，找找做“主人”的感觉，顺便鄙视下垂死没落的美帝。这是个让自己活过来的好办法，但是这个办法有两个大缺陷，一个是虽然全美的数据应有尽有，但找不到中国的数据；二是跑到帝国主义那里“就医”，要冒着被国人骂作“汉奸”、“洋奴”的危险。
所以，对数据（尤其是房地产行业的）这个玩意，我的看法是，你不能把它当成数据，如果您这么认真，那就难免要上当了。正确的态度是，要把“数据”看成“道具”，这是不同的演员登台时必须带的道具，没这个道具，说出话来好像没了力量，也不硬气，也难以忽悠住人。把数据当成“道具”的好处有三：其一，道具一上，你不用看人，立马就知道上来的是谁了，好比看京剧，大刀甫一出，你便知道是关二爷来了，什么身份什么人，基本上错不了；其二，看他这出戏使的何种道具，你就知道他要唱的是哪一出戏，就知道他是汉军还是曹军，是不是内奸和卧底，这个东西准得很，一般都可以鉴别身份，可以识破很多人的伪装，提高我们鉴别谎言的能力，减少被忽悠的可能性；其三，看成道具，凡数先问一个为什么，持“怀疑主义”的态度，时间久了，可以大大提高我们的鉴识能力，坚持不辍者，还可以练就一副“火眼金睛”，能从乱七八糟的数据中披沙拣金，看出事实真相来，能从正面的东西中挖出反面的事实来。当然，这是比较高的境界了，需要在海量的真假数据中浸淫多载、反复修炼才行。所以，数据杂而不准，乱而不真，有而不宣，实在是个好事，好处很多，这好比是门武学秘籍，可以让人练成武林高手，能学习能练功，何乐而不为？！让房观里的高楼起劲地盖吧，让多空大军继续论战和相互谩骂吧，我们就是要从里头看出端倪来，看出真相来，看出未来来。
说到 CPI，这是个很好玩的东西，和的很多事物一样，它的基本特点“很神奇”，其中一个神奇之处就是，它的走势常常和你我的普遍感觉相反，常常和宏观经济走势背道而驰，该上的时候它敢下，该下的时候它也能硬上，这个不知好歹的调皮孩子，你奈何它不得。为什么这么神奇，话说起来复杂了，这里且按下不表。其中有一个原因，就是您提到的——CPI 指标选取的合理性问题。CPI 是一篮子商品和服务价格的加权指数，把谁放篮子里，谁的权重设定大一些，这和 CPI 的数值有着直接关系。这几年房价蹭蹭地窜，如果把房子放在篮子里，权重再大点（比如参照按揭收入比），估计去年的 CPI 就不是个位数的问题了。事实上，在的统计方法里，住房买卖价格指数不进入 CPI 指数的篮子，也就是说，房价的涨跌没有反映在 CPI 指标的变化上。
为什么在百姓生活中这么重要的商品，没有放进去，有关部门给出的解释是，住房是个大额消费，是长期的消费，居民购买住房有投资性质，因为不算是“当期消费”，所以不能计入反映当期消费的 CPI 指标。这个理由我看后觉得有点犯晕乎，敢情全国人民每年买房子花了这么多钱，还不算是消费啊，这钱花的还真冤，连个名份都没有。还有个问题，当今 CPI 篮子中，各种商品和服务所占的权重，我们是不知道的，因为老爷不公布，理由有点无厘头，说是因为权重比较敏感，大家不知道为宜。按照可查的数据，食品当然是最高的，35%左右，住房 10%多点，（在美帝的 CPI 里，住房权重约 45%，看来美国人民的购房负担不小啊），也就是说，假如你花了 100 块钱，大约 35 块吃喝了，10 来块买房子了，看来中国人买房子还真轻松。这里的住房，不是指购买价格，是“房租价格”，因为老爷解释说，买房子不算消费，租房子就是消费了。
另外，需要说明的是，购买住房不计入当期消费，似乎在国外也是个普遍情况。原来这个搞法是洋人的做法，我们这么干，乃是与国际接轨了，所以老爷还组织写了系列文章，理直气壮、无可辩驳地论证了我国为何不把住房价格计入CPI 的原因。我查了资料，确实有这么回事。但不同的是，人家洋人计算的住房权重都比较高，我也查了各国的房价，其权重和房价水平的吻合度很高，也就是说，人家的权重设置比较科学，反映了真实的房价水平。但的情况是背离严重，房价很高，但住房指数的权重很低，住房指数在 CPI 里虽占有一席，但就像一个断了线的傀儡，空摆在那里，无论背后的房价怎么翻腾，它就是不动弹，因为没有联动机制，房价的变化没法传导到 CPI 指数的变化上去。所以，这个卖拐的手法，不是从 CPI 商品篮子中剔除住房指数，而是长期不合理地压低它的权重，切断它和房价的联动关系。直接剔除掉，一点也不国际化，而且太直白了，那叫“骗”，后者才叫高明，这才是深得“忽悠学”之真谛。
飞翔兄用一句话概括了我的基本看法，说我的“总体论点还是：楼价将会分阶段的下降，”也让在下佩服得紧。不过我还想再重申下，“分阶段下降”的意思是一直降，没有反复，事实上，在神奇的，其他影响因素太多了，可能不会这么一路向下。借用马克思老人家的一个说法，他说人类社会的发展是“螺旋式上升的”，上升中有反复；那么，未来几年的中国楼市是“跳跃式下降的”，下降中也有阶段性回涨。它是蹦跶着下去的，而不是一头扎下去的，如果一头扎下去，那就是崩盘了。我认为中国楼市崩盘的可能很小，因为下头有太多的大手托着它呢。股市快进快出，赚了就跑，所以人心易散，而楼市都是长期利益，买了就不抛，是以楼市难崩。此二者之大异处，故不可一概而论是也。
不管怎么说，我这个基本结论还是比较悲观的，如果非要分个派系的话，庶几可以把我列入“下跌派”了，但别说我是“空军”，我还不想光荣地参军，因为中国地产确实很“惨烈”，但与其他的事情相比，还没有到需要揭竿而起、准备打仗的地步。虽然我只是客观地描述了自己的主观观点，没有想去打击别人的美好憧憬，更不想去敲打别人手里的饭碗。但不少人竟然患了妄想症，天天吃饱了没事就满世界满网络地寻找“假想敌”，他们还是感到了莫名的威胁，于是捉到一个，就发动猛烈攻势，劈头盖脸地诅咒你，不遗余力地攻击你，企图把你消灭，让你知难而退，或者用唾沫把你淹没。如飞翔兄所言，确实也来了这么几位，被脱了衣服后，跳了一会脱衣舞给大家看，就及时撤退了。我想人家之所以撤退，并非是“怯敌”（据我观察，他们的斗志都很旺，很少怯敌），原因有很多：一是发现我居然不主动应战，挂了免战牌，所以就兴味索然了；二是发现我其实也不算嫡系的“多军”，立场不鲜明，打起仗来没劲，于是另寻别处了；三是衣服被脱了，大家上前这么一围观，难免有点羞涩了；四是发现这个帖子原来不热闹，甚至很是冷清，它的表演欲一下子消退了，悻悻离开。这个帖子，没有房观里随处可见的“大论战”，原因盖出于此。
还要说明的一点是，在这个帖子里，我更多了从市场和行业本身的角度来看待问题，分析问题，较少涉及和论及行业之外的诸多因素，如社会因素、政治因素、制度因素等等。
事实上，在中国国情的大背景下，这些行业外的非市场因素往往比市场因素还要重要，有时候可以超越市场，暂时主导这个行业的走向。所以，这些因素，不可不察，不可小觑，不看清这些因素，就容易被市场误导，也容易脱离中国的国情，犯“火星幼稚病”。我之所以没有详说那些因素，乃是现实考虑，你若想在“河里”游泳，就不能不对那只“大螃蟹”敬畏三分，你惹它不高兴了，它动动大钳子，你就歇菜了，你不歇菜，你的帖子也得歇菜。所以，这不仅仅是飞翔兄和观者的遗憾，也是我自己的遗憾。闻一多说过一句，作诗就是“戴着脚镣跳舞”，我们发帖子，不妨称之为“躲着螃蟹游泳”吧。
不过，该当言时且直言，男儿有怒发冲冠。这才是大丈夫的作风，连话都不敢说了，那岂不是缩头乌龟了。我以后再发帖时，会尽量离大螃蟹近点，想说的话，少保留点。
作者:loujinjing 日期:2009-05-16 02:07
来而不往非礼也，飞翔兄的回帖弄个长的，
我也就以牙还牙，变本加厉，回复一个更长的，
当然不仅仅是答复，更多的是在趁机贩卖“私货”。
希望读者诸君有足够的耐心，坚持看完这些长篇问答。
作者:loujinjing 日期:2009-05-16 19:33社会好黑，不得不一天天地望着，望着望着天就亮了。
楼上的兄台，读帖事小，睡觉事大，还是早点上床为上计。
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 03:24
=============================闲话杭州楼市 ================================= 杭州是个吸引眼球的城市，“上有天堂，下有苏杭”， 这句话成了杭州最有名的广告语，不花一分钱，行销全世界，以致于在普通中国人的心目中，杭州几乎成了人间天堂的代名词。说它天堂也非是浪得虚名，还真有些道理，它有着江南城市的秀美，还保留着北宋南迁带来的北方文化的大气，有山水怀抱，得钱塘灵气，京杭大运河从这里起航直达京师，可得舟楫之便；钱塘之水穿城而过，奔赴入海，可收通江达海之利。一条富春江，富裕了富阳和桐庐，一座千岛湖，牵出了建德和淳安，一座天目山，让临安余杭也成了休假的天堂，而这一切，都在天堂杭州。自然之灵秀，盖出于天然，实在是上天之厚爱，但这丝毫没有让杭州成为空心大萝卜，南宋以来，中原文化南迁，杭州从此人文繁盛，名家辈出，近代以来，更是数不胜数。以致于自然人文相互融合，而融为一体不可分离者，则非西湖莫属。西湖既是上天对杭州的慷慨赐予，也是历朝历代杭州人文的深厚积淀。大文豪白居易、苏东坡前赴后继来给它挖湖浚水，苏小小、白娘子给它平添些许温婉，留下了千古佳话和一段妇孺皆知的爱情故事，甚至抗金英雄岳飞、打虎英雄武二郎都跑到西湖畔安家落户了，可见西湖魅力之大，名声之隆。
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 03:26闲话几句，不再多叙。意思很明白，杭州自古得“天堂”之誉，不说名至实归，却不并非是浪得虚名。白乐天有诗云，“江南忆，最忆是杭州。山寺月中寻桂子，郡亭枕上看潮头。
何日更重游？”如今细细说来，人间天堂，还真像那么回事。
但我今天要谈的话题，以及最近上网的朋友们关注杭州的事情，却在给这个天堂打上了一个大大的问号。杭州房价之高，人所共知，穷遍全国找不出几个匹敌者，一个没有房子住的天堂，还能不能叫“天堂”？也许那是有钱人的天堂罢。杭州豪车之多，去过的人大概都知道，上海没有的豪车专卖店，杭州也能找到。但闹市区飙车，把城市道路当成自家的赛车道，伤及无辜之生命，以致人人出门而自危，这也能叫“天堂”？也许是谭卓君的“天堂”罢。又看了一遍白居易的诗，意境那么美，美到教人想再次重游，替大诗人完成“更重游”的心愿。但时移世易，早已换了人间，不知香山居士今日重游杭州，是否还会诗兴大发，出口成华章？大概是难了。
如今什么事都讲究个与时俱进，我也戏仿一首吧。“天堂牛，最牛是杭州。文二街头成新鬼，遍城难寻栖身楼。天下谁能畴？”歪诗写过了，切入正题。今天要说的，不是“文二街头成新鬼”，而是“遍城难寻栖身楼”。文二街头的事情，5 月7 日至今，短短一周时间，却已经沸沸扬扬了，从一起交通事故演变成了一场轰动性很大的社会事件，甚至是不同阶层之间的话语冲突和利益表达。天涯里说的已经很多了，咱就不说了，免得被封口。今天单说说后者——杭州的楼市。
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 03:28
接上———以一个城市的楼市为话题，这题目有点儿大，很考验人，把不住就会说偏，甚至以偏概全，见树不见林。如果写成正儿八经的楼市报告，分析杭州楼市的城市经济、发展环境、政策沿革、供求关系、价格走势、需求特点、片区楼盘，等等等等，估计不写它个上百页纸，至少也能凑合出五十页。
那玩意已成楼市的“八股文”，其主要作用，乃是忽悠别人用的，比如咨询公司忽悠开发商，比如员工忽悠老板。既然是新八股，咱不搞那玩意。我还是老实老实说说自己的看法，说点真话，不忽悠，也许才是关心杭州楼市的朋友们所愿意听的。这是我写这篇文章的初衷和原因。但不曾想半路杀出个程咬金来，文二事件发生了。谭君出事了，媒体噤声了，帖子封杀了，网络又要搞实名制了，貌似跨省的可能也不是没有。如此看来，天堂里的事也真不少，而且更为重要的是，天堂的“堂主”好像肚肠不大，不大喜欢别人说他的坏话，用我党的话说，不大接受党内同志的批评意见。看来，我这篇谈杭州楼市的文章存在比较大的风险，说少了吧，蜻蜓点水，无关痛痒，说多了吧，又恐怕触到堂主们的敏感部位，这该如何是好？既然如此，咱就多考虑考虑堂主的感受，也为了这个帖子安全存活的考虑，我决定换个说法，少说自己的话，让更为有经验的人士发表看法。为此，我特地发掘了一位对杭州楼市颇有些认识的人士，平时他大隐于市，深居简出，从不接受采访，为了完成这个任务，我死缠烂打，苦口婆心，千方百计说服了他，接受了我的采访，采访的主题当然是——大家所关心的杭州楼市。他的说法有时候也很直接很直白，为了能见报，我不得不稍加变通，以削其锋芒，留其本质。
为了让他不被“诽谤天堂”的罪名所扰，我这里隐去了他的名，留下了姓氏。他姓马，家里超生得厉害，排行第十七，我且称呼他为“马十七”吧。我也当了一回记者，采访了马十七，以下就是采访的主要内容：
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 03:30记者：马先生您好，能邀请到您来接受我们《天堂报》（楼市版）的独家专访，感到十分的荣幸，也要再次谢谢您的光临，感谢您给了我们天堂报以宝贵的支持。
马十七：你好！不用这么客气了，我也知道你们《天堂报》，一直以来以弘扬天堂精神、宣传天堂为己任，为天堂人民干了不少好事，让马某很是佩服，所以我决定打破老规矩，接受你们的独家采访。也谈不上什么支持，就是聊聊天罢了，也想顺便说说我的想法，借你们的小报贩点私货。这么着吧，我这个人喜欢直来直去，有嘛问题，你只管问吧。
记者：马先生真是快人快语，直接步入正题了。但在采访开始前，我先问个题外的问题，您不介意吧。我的问题是，计划生育都这么多年了，您家里怎么还有这么多兄弟啊，到了您都排到“马十七”了，您前面是不是真的有很多哥哥姐姐？我的意思是，从马一，到马十六，都真有其人？马十七：哈哈哈哈。你这个问题很有意思。不瞒你说，马一是我大哥，马十六是我石榴姐，一个都不少。当年我妈可是远近闻名的劳模，差点被评上“英雄母亲”呢，后来被人给顶替了，那个狗日的。我是 81 年出生的，还没有计划生育，到了我弟弟，也就是马十八，政策就不允许了，但还是偷偷生下来了，之后我妈又陆续生了马十九、马二十，……总之，超生了好几个，都被罚了款，还有几个干脆没报户口，至今都是黑户。如今都到长大成人了。但我们对外说，只说最大的是“马十七”，不说其他的，这是我家的“官方说法”，我对外从没透露过，你也别对外乱讲，乱讲就是不讲政治了。
你要给我保密啊。
记者：原来是这么回事啊，您马十七后面还多着呢。
马十七：那当然，你想想看，我妈可是奔着“英雄母亲”这个称号去的，卯足了劲要多生。只生十七个，她能止步不前吗？肯定不能啊。这个事，你知我知天知地知，绝不能再扩大了。
记者：好的，您放心，马先生，这个秘密我一定给您保住。您家就是十七个孩子，一个都没有超生。
马十七：对，就是十七个嘛。计生委还给我们出过一份证明呢，绝对错不了。好了，排名的事不说了，数字的问题可以先放下了，你怎么还不提问？记者：哦，对对对，你看我这糊涂脑子，差点忘了今儿的采访任务了，主要是您在家里排名这事太有意思了，太引人关注了，所以差点误了正事。我们今天来是要谈杭州楼市话题的吧。既然这样，咱言归正传，我就开门见山，第一个问题，作为长期关注杭州楼市的专家，您认为杭州楼市现在的价格是高还是低，买房子贵不贵？
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 03:32马十七：你送我这个专家的称号，我很不高兴。你这是恭维我啊，还是在骂我呢？如今谁不知道夸人的注意事项，一不称人家“教授”，二不称人家“专家”，人家是经常在外面叫唤，但你不能直说人家是禽兽啊，人家就是拍拍马屁而已，又没拿大砖头来拍你，干嘛叫人家“砖家”，又不是砖瓦厂的黑工？你这是污蔑啊，我要是叫你“名妓”，估计你也要不高兴了，对不？要称呼，你还不如叫人家院长、主任，或者叫学者，经济学家，都行。
记者：马先生您教训得是，想不到您这么在意这个。看您的名片，您的学术兼职真不少啊，有个就是“天堂房地产经济研究中心首席经济学家”，还有“天堂土地经济学会资深顾问”，真佩服您，那我以后称呼您“马首席”，还是“马资深”啊？马十七：都可以，随便你。其实我还年轻，那些名头都是上头给乱封的，他们需要这么个人，就给我封上了，拉郎配呗，所以我一般都不去。你就叫我马十七吧，或者“十七”也行，说实话，我很喜欢“十七”这个名字，很官方，很气派。还是回到你的问题上来，你问我杭州楼市价格是高还是低，买房子贵不贵，我觉得你这是个傻问题，伪问题。很明显，买得起的人觉得的楼价还不高，买不起的觉得已经很高了，有钱人和没钱人购买力不同，感受也不同嘛，怎么可以一概而论呢？你让我来回答，我既不是超级大款，也不是穷光蛋，我怎么能代替他们来回答，你应该去问他们才对嘛！记者：（汗）这个，嗯——你说的好像挺有道理的。但衡量一个东西的价格高低，总有个客观的标准吧，比如和成本相比，价格定的是否合理；比如和需求相比，是否超过了消费者的支付能力。所以，客观地看，我们还是可以说价格高低的吧。
马十七：你说的不错，是有一个比较客观的标准，理论上说，凡是拿来出售的东西，都可以这么去衡量。具体到楼市，我来回答你这个疑问。和成本比，杭州的房子，如果只算建安成本，把房子盖起来，能住人，就是在 1000 块上下，高层也不会超过 2000 块，这样的房子能卖到一万块，你自己说，它贵不贵？但是成本并不是这么简单的。盖房子的土地你要去买吧，但土地的价钱你说了不算，是人家定的，想高想低，都可以调控。盖房子卖房子要交很多税费吧，也不是你定的，多点少点你说了也不算，要听人家的。盖房子这么复杂，这么多部门都在上头管着你，哪个地方出点篓子，你就得立马停工，你还不得挨个打点打点，需要多少，你说了能算数吗？钱谁都想多赚点，高价卖房子还不是基本靠忽悠，你以为都是赵本山，忽悠就靠一张嘴，打广告，搞活动，发传单，请小托，那样不得大把大把地花钱啊，哪家媒体处不好关系，它给你整出个丑事来，你前面的忽悠都得作废，都是瞎忙活。这些东西和房子本身关系不大，但这些东西，你不花钱花到位，你的房子能卖出去吗？你说这些算不算成本？如果不算成本，那房子 1000 块建起来，1 万块卖出去，是太贵了；如果上头的这些都算成本，7000 多块建好了，还是卖 1 万块，贵不贵，还真不算多贵。
记者：原来是这么回事，是我们对成本的定义不同。按您说的，成本有“理论成本”和“实际成本”两种。理论成本不高，实际成本却很高。因为这里头增加了很多环节，每个环节都要增加一块成本。按照理论成本说，楼价那是太贵了，按照实际成本说，有些楼价还真的不算很贵，起码没有我之前想象中的那么夸张。
作者:loujinjing 日期:2009-05-17 03:33
马十七：你的理解是对的。楼市价格高不高，我们常常拿来和成本比较，做这种比较时，要看“实际成本”，因为这就是中国的国情，你没法超越国情。有些房子买到 2 万了，你觉得他狗日的是在抢钱，但它还不能降价，一降价说不定就亏本了，因为它的成本太高了。别的不说，我举个例子，07 年 7 月，杭州商学院那里有块地，被一家服装企业集团给拍去了，花了 15 个亿，折合楼面地价 15712 元，单地价就这么高了，再加上建安、税费等其他成本，这个房子的成本要超过 2 万块，要卖 2 万以上才能保本。所以，这家企业拍了地就放那里等，但等两年不动政府要无偿收回了，所以近期它被迫开工了。但你不要指望它以后开盘低于 2 万块，因为低了它肯定亏本，除非它做雷锋，倒贴钱给你盖房子住。
所以，这个综合成本，是决定房子价格的一个因素，有时候是最大因素。
记者：这块地的故事我也听说了，看来是在土地市场被套牢的一个典型了。从成本的角度看，我们要看房子的真实成本，才能知道楼价到底有多大利润空间。那么，我们再看需求这个方面，如果房子的价格超过了大众的购买力，超出了大众平均的支付能力，是不是就说明贵了呢？您怎么看。
马十七：这个角度也有点问题。我们老是提到一个“房价收入比”的衡量指标，用得都是平均房价和平均家庭收入，用二者的比值来衡量房价是否合理。这个表面上看是对的，其实它不准确。因为不同的房子是卖给不同消费群体的，比如别墅卖给新富阶层和官老爷，经济适用房基本卖给有门道的人，位置交通好点的公寓卖给中产阶级和高级白领，普通的鸽子楼卖给老百姓，这个市场其实是细分的，界限分明。
你用平均数来衡量，无意中就会抹杀掉这些差异和不同了。
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