要说收入也不低啊，怎么混到现在，还没有混上房子住呢，看张三过日子挺节制的，也没见他老婆怎么挥霍，该不会是有什么难言之隐吧。这样下来，张三能受得了么？这就是理性和感性的区别，也是讲道理和过日子的区别。如今社会，话说得粗点，讲道理是不能当饭吃的，混饭吃是不能太讲道理的。
“刚需是怎么炼成的？”答案是——刚需基本是给逼出来的。
这么说，保尔•柯察金可能会不高兴了。我们不妨再摘录保尔的一段名言：“人最宝贵的东西是生命，生命属于我们只有一次。人的一生应该这样度过：当他回首往事时，不因没有房子住而悔恨，不因背了几十年‘房奴’的称号而羞耻，也不因过去的劳劳碌碌、奔波困窘而抱怨。
这样，他在临死的时候就能够说：‘我的整个生命和全部的精力，都献给了世界上最壮烈的事业——为中国人人住上商品住房而奋斗’。”
至于说到经济危机的“威力”，骆驼兄的看法未免有点那个了。暂时没影响到个人，不代表危机没有“威力”。先不说别的，在沿海地区打工的，已经有两千多万农民工失去工作了，而他们养活的，可都是一大家子人，这里头有患病的老人、有辍学的儿女……，再看看东部地区的中小企业，外贸出口企业，有多少还在勉力挣扎中，如果再到各大高校去看看，可以真切地感受到几百万毕业生的焦灼和失望（北京理工和传媒大学不是有人跳楼了么）……如果实地去走一走，看一看，相信我们可以获得对经济危机最真切的感受。
经济危机可以让企业破产倒闭，也可以让很多人失去生活来源，可以打破大学生们的美好憧憬和愿望，甚至可以剥夺社会底层人群生存的权利。
话说的太大了，反倒会失去说服力。不如多看看身边鲜活的例子。原来小区门口收废品的老大爷，这一阵子却合计着要回老家了，我不解其因，一问方知，自去年下半年以来，由于生产停滞，工业原料滞销，上游原料价格猛跌，带动了废品的价格暴跌。原来废旧报纸 5 毛一斤，现在 2 毛了，原来可乐瓶子 1 毛一个，现在 3 分了，原来辛苦一天能赚五六十块呢，一个月好的时候能赚到 2000 块。现在一天下来只有 20 块钱了，一个月才 600 块，在上海基本无法生存了，遑论存钱，于是只能回家了。年过花甲的老大爷被迫回家，可能他自己并不知道废品价格暴跌的真正原因，只知道自己时运不济，也许，这就是经济危机的“威力”了。遇到这样情况的人，我想其他行业不会没有吧。
话说得太多了。这么说，不是在批评骆驼兄，毕竟人人看问题的视角不同，所以感受有不同，结论也不同。我只是想说，看到了我们自身（此群体），还要看到别人（彼群体），看到了我们的利益（得到的），还要看到社会的真切现实（应得而未得的）。即使没法对别人的状况感同身受，也要保留对生活真相的尊重，千万莫以自己的状况去推测别人，那样，我们很容易犯晋惠帝的错误——老百姓没饭吃，何不食肉粥？千年之后，惠帝犹在，岂不笑哉！
作者:loujinjing 日期:2009-04-21 18:57
上面的话，大部分都是“借题发挥”，还请骆驼兄不要介意才好。
关于晋惠帝请老百姓吃肉粥的例子，还真有现代版的。
请看“王大麻子”的帖子——“晋惠帝和姚牛肉：有特色活宝何以产生”
http://www.tianya.cn/publicforum/content/no01/1/389671.shtml
作者:loujinjing 日期:2009-04-21 19:00
我的生活经验是，牛肉总比猪肉贵，
吃不起猪肉的，没办法用牛肉来做“替代品”。
不知道统计局的老姚平时去不去超市买菜。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 11:13
数据报道：（北京）
截至 3 月末，北京市商品房屋现房空置面积 1437.2 万平方米，同比增长 34.5%。其中，商品住宅空置面积 514.6万平方米，同比增长 33.1%。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队 21 日联合对外发布的一季度北京市经济发展运行情况。北京市统计局新闻发言人于秀琴在 21 日召开的新闻发布会上表示，房地产市场发展有它自身的规律，从房地产市场发展的态势来看，北京市的房地产市场价格涨幅回落才刚刚一年，就结束是不太可能的，回落还会延续。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 16:09
欧阳兄勿要客气，亦无需自谦。
你文中所表达的意思我很清楚，金融危机让某些集团不得不有所收敛。
只是我在回帖中没有提到，不是我忘了说，而是实在不愿说类似的话题。
说实话，类似的想法我也有过，这有点“快意恩仇”的味道，但我知道这仅仅是表面现象，事实可能和我们“善良的愿望”背道而驰。
很多事实永远是残酷的，不知道可能比知道更好一些罢。
危机中，真正受损的不是那些“飞扬跋扈”的人，而是在生活的重压下“战战兢兢”的那些人。
虽然危机让老百姓对社会不公和丑恶现象的容忍度大大降低，虽然由此导致网络上掀起一波高过一波的揭黑高潮和反腐声浪，
但这些丝毫不能改变这样一个事实，在国家主导的庞大投资中，
某些人和某些集团正在享受新的免费大餐，又迎来了一场“狂欢”。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 16:14
很多话不能多说，亦不好说破，不然这帖子就有被河蟹的危险。
如果想“多说点”，那就先“少说点”。
作者:loujinjing 日期:2009-04-22 19:39
楼上说的明白，
经济不好的时候，就是三角债大量产生的时期。
你们可以向上游的原料商赊账。
作者:loujinjing 日期:2009-04-23 19:12
前几天写过一个回帖，是对三则行业新闻的解读，里头提到了这样的观点：国家为了尽快启动国内消费市场，也希望房地产行业投资尽快恢复高速增长，所以提出了“稳定住房、汽车等大宗消费”的具体措施。因为住房消费起来了，房地产的巨额库存才能尽快消化，地产商才能获得可靠稳定的资金来源，而不再是高度依赖银行贷款，这个行业才能真正地走出冬天，达到整体“回暖”，行业回暖了，开发商信心足了，才能扩大新开工量，并增加新购进土地储备，这样，行业投资才能恢复到原来的水平，才能拉动整个产业链条（如钢铁、水泥、建材、建筑、家具、装潢等等）回暖，进而对宏观经济复苏做出贡献。
这样的“回暖”，才是需求拉动的“真回暖”，而不是投资催出来的假回暖。如果房地产行业实现了住房消费的内需拉动，那么也可以为中国经济向内需拉动过渡，起到很大的促进作用。这样的逻辑推论，就是国家强调“稳定住房消费”的用意和原因。
我也提到了国务院研究中心副主任刘世锦对政策的解读，那就是强调内需拉动的意义，强调“稳定住房消费”的真实内涵，稳定住房消费不是要稳定高房价，而是要保持较高的市场成交量，使交易保持活跃状态，减少库存。要以合理的价格促进消费，而不是以提高价格来打击刚有起色的消费。这一点，从上海市房地产协会的发言中，已经可以明显地感觉到了。
国家有关部门的对外喊话，不管是得到了上头的“授意”，还是他们善于领悟上头的“真实意图”，总之，我们看到的是，他们的公开场合都表达了基本相同的意思，都是在诠释国务院会议背后的政策精神，在向民众表达“稳定市场”的主题，同时也给地方征夫和开发商敲边鼓，给当前的涨价势头泼凉水。
联系到这个大背景，不妨再来看看这篇新闻，很有来头，出自最大的喉舌新华社——（以下为新闻全文）
-----------------------------------------------
--------------- =================新华社评统计局数据 房地产回暖
"路漫漫"====================
新华网云南频道
近期，一些主要城市的商品房交易量扩大，使得楼市回暖之说沸沸扬扬。然而，从国家统计局 13 日公布的房地产市场一系列最新数据来看，楼市回暖，可谓路漫漫其修远。
成交量扩大是否意味楼市回暖？国家统计局公布的数据显示，1-3 月，全国商品房销售面积 11309 万平方米，同比增长 8.2%。商品房销售额 5059亿元，同比增长 23.1%。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“商品房交易量的扩大，说明政府鼓励住房消费的信贷政策、税收政策发挥的效果正在显现。这是一个值得高兴的情景。”然而，成交量扩大是否意味楼市回暖？国务院发展研究中心的专家任兴洲说：“相对于‘回暖’这个概念，我认为表述为住房的市场交易量明显回升更为准确。”任兴洲认为，判断楼市整体回暖和复苏，除了看市场交易量之外，还要看住房投资、新开工面积、土地购置面积等数据。“只有整个链条全都‘活’起来，才可以说楼市真正整体回暖了。”
*********成交量扩大是否意味楼市回暖？国家统计局公布的数据显示，1-3 月，全国商品房销售面积 11309 万平方米，同比增长 8.2%。商品房销售额 5059亿元，同比增长 23.1%。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“商品房交易量的扩大，说明政府鼓励住房消费的信贷政策、税收政策发挥的效果正在显现。这是一个值得高兴的情景。”然而，成交量扩大是否意味楼市回暖？国务院研究中心专家任兴洲说：“相对于‘回暖’这个概念，我认为表述为住房的市场交易量明显回升更为准确。”任兴洲认为，判断楼市整体回暖和复苏，除了看市场交易量之外，还要看住房投资、新开工面积、土地购置面积等数据。“只有整个链条全都‘活’起来，才可以说楼市真正整体回暖了。”
*********楼市部分统计指标仍持续下降
从国家统计局公布的数据看，楼市的一些先行指标并未显现出积极活跃态势。
房屋新开工面积同比下降：1-3 月，房屋新开工面积 2.01亿平方米，同比下降 16.2%，降幅比 1-2 月扩大 1.4 个百分点。
完成土地购置面积同比下降：1-3 月，完成 4742 万平方米，同比下降 40.1%，而去年同期则是增长 29.7%。
完成土地开发面积同比下降：完成 5223 万平方米，同比下降 11.3%，而去年同期则是增长 11.0%。
另外，3 月份，全国房地产开发景气指数为 94.74，比 2月份回落 0.12 点，比去年同期回落 9.98 点。
一些业内人士认为，种种迹象表明，房地产开发商对市场还是抱有谨慎态度。
中国房地产业协会副会长朱中一说：“上述先行指标的下降，必然会影响今后一个时期的市场供应量，同时对当年投资的规模、GDP 的增长、相关行业的发展和就业率等都会产生较大的影响。”
此外，从目前成交的住房户型来看，以中等偏小的户型为主，这表明需求主要来自 2007、2008 年高房价条件下被抑制的真实住房消费需求。
专家认为，相对于这种自主性住房需求而言，楼市的真正繁荣还是要体现在改善性住房需求的大量释放。
**********稳定现有政策引导开发商合理定价
房地产投资的增加，交易量的扩大，得益于政府出台的一系列政策。从 2008 年 8、9 月份开始，各级政府出台的楼市政策可谓集中频繁。这其中，既有刺激首次购房的优惠政策，也有对扩大改善性住房交易的支持政策。
任兴洲表示：“这些政策的积极效应正在不断显现出来，目前要确保已有政策的真正实施。”从短期看，不需要调整政策是部分专家的共识。但也有专家表示，从长期看，要进一步完善现有政策，形成一个有利于房地产市场持续稳定发展的长期制度环境。
低迷的楼市，显然不利于宏观经济的健康运行，特别是在当前我国宏观经济下行的大背景下，刺激楼市对恢复经济增长的好处不言而喻。然而，楼市回暖也并非是要回到 2007年房地产市场供应、销售和房价那种处于非理性快速增长的态势。
任兴洲说：“在稳定政策的同时，还应积极引导开发商合理定价，避免大幅提价造成市场新的观望和僵持。”（完）（杜宇）
----------------------------------------------- ----------------- 这篇新闻非常有意思，光题目就值得注意。您看，《新华社评统计局数据，房地产回暖路漫漫》，这个题目里头竟然用上了“新华社”三个字，这个可是非常罕见的。为什么不走寻常路呢？就是为了说明这篇文章的“来头”，暗示给读者，这是新华社的观点，是官方喉舌发表的观点，提醒读者不要等闲视之。那么新华社的文章要表达什么观点呢？题目里也是一言挑明了：“房地产回暖路漫漫”，这就是新华社解读国家统计局数据所得出的结论。所以，这篇文章，不看内容，只看其题目，我们就非常清楚明了了。看内容，只是对题目观点的论证和展开。
且看这篇文章是怎么展开的。子题目分了三个，第一个“成交量扩大是否意味着楼市回暖？”实在是文章的自问自答，紧接着就找来两个专家，一个清华大学的，学界的代表，一个国研中心的，政界专家的代表，简单地论证了相反的结论。说是自问自答，其实也是给大众解惑，回答“当前的楼市是否回暖”的问题，引用了两位重量级专家的观点，增强了说服力。
紧接着，第二个子题目，“楼市部分统计指标仍持续下降”，开始分析统计局公布的数据，得出了“关键指标的下降说明了行业没有真正回暖”这个结论，然后又找来一位专家，中国房地产协会的副会长朱中一，让他来做这个结论。
这个安排确实很巧妙，让行业内的专业人士现身说法，更让人觉得真实可信。结论之后，就顺便引出了文章想说的话——“楼市的真正繁荣，还是要体现在改善性住房需求的大量释放。”要特别注意，这句话才是关键，里头的逻辑是：统计局的数据证明了，楼市还没有真正回暖，之所以没有回暖，是因为“改善型需求”没有出来，那么，怎么样才能让改善型需求入市，带动行业真正回暖呢？于是，第三个子题目就顺理成章了，叫做“稳定现有政策，引导开发商合理定价”。
稳定现有的国家政策，按照国务院会议确定的方向走，引导开发商逐步降价，让楼市价格回归“合理”。这才是让楼市回暖的办法和途径，也是新华社这篇文章要说的话。
文章的意思很清楚，那就是“稳定政策，合理定价”。
但没有大白话直说，也没有劝导和命令，而是从大家都关心的问题入手，来了个巧妙的“三段论”，很合理地阐释了政策，传达了政策导向，还有国家喉舌机构的权威性，有各路专家的说服力。可以说，这是一篇值得认真解读的政策报道范文。新华社就是新华社，“传声筒”的角色当了，但一点都没有地方小媒体的聒噪，也没有那些报纸的露骨和直白。
作者:loujinjing 日期:2009-04-23 23:10
这篇写的太长了
作者:loujinjing 日期:2009-04-24 14:50这两天查各地商品房的数据，发现一个很有意思的事情，商品房的历史数据基本可以看成是各地的“机密信息”了，公布此类数据，不是遮遮掩掩，就是模糊不清，故意混乱，有的干脆就省略掉了，人家藏起来，不给你看，你又能怎么着？
某市号称是国内信息披露制度很完善的城市，上了其统计局，看各项经济指标的历史数据，其他数据还真是很全面，数据横跨好几年，看得我肃然起敬，简直有点受宠若惊，但到了商品房建设、销售等方面的数据，就是一片空白了。
想想也真有意思，屁民们就算知道了数据，又能构成多大威胁呢?
给个例子，诸君请自己查看——
http://www.stats-sh.gov.cn/2008shtj/ydjj/index.htm
作者:loujinjing 日期:2009-04-24 15:32
看了美国住房部（HUD）网站提供的数据，再回来看我们的，
真不知道该说什么才好。
不是说美帝国主义的好，单说人家那个为人民服务的劲头和认真劲，
真的值得我们好好学习学习了。
作者:loujinjing 日期:2009-04-24 18:22
上面的域名有点意思，小心 Bo xilai 告你侵权
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 00:28
楼上的，明天说
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 10:14
回楼上的楼上：
股市和楼市本来就是两个最主要的资产市场，是投资资金最密集的地方。只不过二者区别是，股票的流动性比房子好得多，可以随时变现，适合短期波段炒作；房子流动性较差，变现周期要长些，交易费用也比股票要高，更适合中长期投资，短期炒作难度较大。
所以结论是：如果经济短期看好，股市上有了炒作概念和热门话题，炒作价值出现，股市就会活跃，短期资金开始泛滥。如果经济中长期看好，房子预期要升值，进入楼市的资金就会增多，楼市就会变得活跃。
当然投资没钱不行，最关键的还是资金，是流动性充裕程度。一季度 4.58 万亿的天量信贷放出来，没有来得及进入实体经济领域，短期票据融资很多，这就会进入资产市场炒作获利提供了基础条件。所以我们看到，一季度的股票市场背离了宏观经济走势，一路走强，这就是短期信贷资金进入的结果，是短期炒作套利。因为这些投资者比较一致的看法是，股市应该和宏观经济一样低迷才对，持续上涨缺乏稳固的经济支撑，所以对炒作风险十分敏感，当股指到了 2500以上时，分歧加大，就会有强调安全性的获利资金开始退出，这时恰好楼市又出现“小阳春”波段，于是不少资金掉头流入了楼市，助推了楼市这一波火爆。
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 10:35
至于有多少钱从信贷资金转战股市，又有多少钱从短期炒作变为中长期投资，从股市再转战楼市，估计全中国没有人知道。最想知道的恐怕不是你我，而是银监会。
但是有一点是可以推测的，4.58 万亿的信贷资金，基本都是投向重大项目，政府主导的基建项目居多，获得贷款的公司大部分是央企和国有大型企业，在没有进入实体经济、用到项目上之前，进入股市短期炒作，当然是违规的，是见不得人的。考虑到央企和国有企业的性质，应该有所顾忌，不会太多。私营部分得到的资金不多，当前他们根本没有余钱去买股票。
从股市流向楼市的可能还要少，一是因为楼市中期看跌，二是房子变现慢，流动性差，不符合信贷资金短期获利的目的。倒是通过按揭渠道可以流入资金，但从新增按揭规模看，这个钱也不会太多。
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 10:46
以上说的是新增信贷资金。
至于民间投资资金，当然可以在股市、楼市间自由转移，不受政策限制。从 3 月份主要城市的楼市成交量看，应该是有不少人把股市资金转投楼市了，虽说刚性需求的爆发是这轮成交回暖的主因，但投资资金肯定也在 3 月份扮演了重要角色。
作者:loujinjing 日期:2009-04-27 18:59
作者：rehe73 回复日期：2009-04-27 11:58:49
天天都过来看看！希望楼主能随时分析新的政策！谢谢
-----------------------------------------------
-------------- 如今可以说是房地产行业的政策的一段“真空期”，不仅中阳不会推出新的政策，地方征夫在拼命折腾之后，也基本消停了。
因为去年出台的各种政策太多了，管用的基本用完了，不管用的也都相继歇菜了。中阳的态度很明显，就是稳定消费，希望保持目前的市场活跃度，房地产税费交易等环节已经给了不少政策了，如今的现实是政策空间有限。
作者:loujinjing 日期:2009-04-29 13:15这两天“退房潮”的事闹得沸沸扬扬，很是热闹，和“假按揭”一样，我们没法判定是不是这么回事，如果有这么回事，我们也没法知道这事的“严重程度”，退房的是不是假按揭，有多少比例，都蒙在鼓里，这事，只有接受退房的开发商自己知道。留给我们的，就是个热门话题而已，或者，还是写文章的好素材。
中国的楼市本来就够热闹的了，还有这么多添乱的事，层出不绝，还有这么多爱热闹的人，前赴后继，谁知道真相呢？但真相终究是会浮出水面的，揭露事情真相的不是你我，是“时间”，等这些喧闹过后，我们可以看到想知道的东西。
就如同次贷危机，发生之前，看得我们眼花缭乱，发生之后，全世界都知道了，就是这么个把戏，原来也没什么神秘可言。
对“退房潮”这事，不想多说，因为手上没有数据，说话没有根据。转一篇辣姜的评论：
===========================辣姜：退房潮是开发商
玩银行的阴谋===========================
(2009-04-28)去年的那个冬天，中国的楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价格泡沫，在下半年世界范围内经济危机的催化和冲击下，集中爆发了；可这个春天却很反常，似乎去年那个冬天的楼市阴霾很诡异地被一夜驱散，无缘无故地就“暖”起来了。
玩银行的阴谋 去年的那个冬天，中国的 春节过后，在短短的两个月内，楼市的突然“变脸”，其实是利益集团和被利用一族共同导演和精心策划的一场阴谋而已，而至于谁是利益方？谁是被利用一族？往往也很难界定，但从假按揭的程度和退房潮的规模看，这场闹剧完全是利益人结伙制造了的暖春假象。
首先是渲染所谓“小阳春”的假象声势，然后是迷惑银行制造假按揭，最后迎来开发商回购的退房潮而收场，“三步曲”的落幕，意味着开发商成功完成了从银行套现的目的。
楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价
其实房地产市场在交易过程中，退房是一件十分正常的
现象，但近来北京市场能有高达&20%以上比例急剧频繁的退房潮现象，足以说明了离了谱的不正常，由假按揭演变出退房潮的结果是开发商成功套现，银行遭遇绑架，随众购房者被忽悠套牢，御用专家完成主子的任务后华丽转身。
不妨我们深度剖析假按揭的实质，开发商利用本单位或相关人的身份证，在银行审贷不严密的默契中，在实际没有收取首付款的情况下，套取了银行高比例的按揭放款，甚至有的银行在没有办理房地产交易市场产权证的情况下，就为“假购房人”办理了抵押手续，这样，开发商不能总让“按揭人”背负着银行的按揭贷款债务，于是，名曰“退房”实则“更名”的退房潮便产生了，往后的日子只是开发商用银行房贷的按揭款的一部分，逐月付给银行月供而已。
楼市格外寒冷，那是因为楼市堆积了十年的价 通过这样的“购房人”名头转移，开发商在套取了银行 8 成的按揭款项后，实际的交易结果就又重新回到了原点，而开发商期望日后择机卖房，如果房价涨了就顺利出手，跌了就有可能逾期还贷甚至停止还贷，形成银行的不良资产，结果银行日后的潜在危机一直潜伏着。
在“三步曲”中，第一步的忽悠，是为银行做假按揭埋下伏笔，也为随众购房跟进者挖好了被套牢的陷阱；第二步的假按揭才是整个阴谋策划的真实目的；而第三步的退房只是收场而已，如果不办理“退房”，极有可能让雇来的没有支付首付款的“假购房人”一旦变卦，就变成了不用缴纳首付的“真购房人”，所以，“三步曲 ”环环相扣步步紧跟。
而真正因随众心理而跟进的退房，只能是那些没有获得房屋销售许可证的违规销售的部分，即所谓的以“内部认购”、“交诚意金”或“会员登记”等名目繁多进行预先违规销售的，而对于那些已经获得销售许可证的开发商，在好不容易售出房子的情况下，绝不会那么高尚好心给退房的。
在房展会结束后的统计数据中，我们总能看到“意向成交”这样的名词，何谓“意向成交”？其实绝大部分是在没有获得销售许可证的情况下违规预售，开发商如果获得了销售许可证，第二天就会急不可耐地与“意向成交”客户签订“房屋买卖合同”，促使其铁定成交，免得夜长梦多造成真正的退房。
玩银行的阴谋 去年的那个冬天，中国的 因为“小阳春”的酝酿和忽悠，使假按揭成功办理，然后房屋产权有重新回到开发商手里，通过这样的一顿折腾，个别购房者跟进了，开发商套现了，而银行日后的危机却埋下了，甚至很多开发商从抵押套现的那天起，就注定要把这个包袱甩给银行，根本就没打算还贷，而难道银行的行长和审贷人员就是傻瓜吗？绝对不是，有的银行在冠冕堂皇地喊着保增长，其实是在无所顾忌甚至私欲驱使，否则银行手里不会有那么多堆积如山的不良资产。
去年的次贷危机并没有对中国的金融体系因房地产而感到危机，那是因为前几年来房地产的价格泡沫，实质上并没有给银行带来多大的风险，因为前几年楼市的假按揭现象还远没有现在这样猖獗，而如今的假按揭和大规模的退房潮，那将预示着银行资本已经真正进入了高房价高泡沫的楼市中去了，这是十分危险的。
从表面上看，这轮大规模的退房潮给开发商带来了压力，其实不然，因为从内在实质上，没有谁比开发商更得意、更窃喜。
作者:loujinjing 日期:2009-05-04 15:49
假期回来了，先给各位朋友问声好！祝爱国青年节日快乐！
骆驼兄言之有理，该更新时就更新。
CHIHC 给出了一连串的问题，先回答第一个吧。
----------------------------------------------- ----------- 作者：CHIHC 回复日期：2009-04-30 09:55:56
（1）楼主对小产权房是怎么样的看法？
（2）ZF 对小产权房是怎样对待的？
（3）会不会把小产权房当作违建拆除？
（4）或者以后会给小产权房一个名份？
----------------------------------------------- ------------ 答覆如下：（1）所谓的“小产权”、“大产权”只是一个称谓而已，房子都是一样的，都是商品房，居住功能无异，但区别在于是否取得了国有土地使用权，取得了国有土地使用权，向国家交了“买地钱”的，就发给房地局的证书，就是大产权；反之，没有取得国有土地使用权的，没交或者少交“买地钱”的，人家就不给你发这个证，就是小产权了。就如同上山过寨，你过了山大王的寨门，交了买路钱，他就给你通行证，你不过山寨门而从小路走，一样可以爬过山去，所谓殊途同归是也。邓公高论说，不管白猫黑猫，逮住老鼠就是好猫。
我的看法是，不管它“大产”，还是“小产”，只要能改善咱老百姓的居住条件，就是好房子，都是社会主义商品住房市场的“重要组成部分”，国家可以偏袒大儿子，但也别动不动就歧视这个私生子，以后靠谁“养老”，还不一定呢。
（2）至于政府对小产权是怎么对待的？这个不好一概而论，因为政府的层级很多，各有各的看法和态度。总起来说吧，就是：得了益处的在暗中支持，得了大益处的还在大力发展，没得到益处的基本不支持，因此而受了损失的喊着要剿灭。基本上就是这么个情况，要知道政府也是利益主体啊。城市郊区的集体土地是小产权房的主要诞生地，所以这些地方的政府（比如村级、乡镇等）可能是前者，城市中心区都是国有土地，不可能有小产权房出现，所以就支持大产权，反对小产权。住建部是某些礼仪集团的“大管家”，所以自然是反对派。中阳的态度是口头上不支持，但在处理上很慎重，一拖再拖，用得是“拖”字诀，且走且看，观其势而定其策。这个话题比较麻烦，不方便多说。说多了就容易触犯 09 新版《刑法》第 N 条“诽谤政府罪”了，我还不想浪费公家的钱去跨省旅游。
（3）会不会把小产权房当成违法建筑拆除？作为一个整体来说，既然国家的处理很慎重，那就是说，小产权房作为一个社会现象，判定其“整体违法”的可能性不大。私生子也是人，生下来了，就不可能被活活掐死。再说，法不责众乃是中国的基本“公理”之一，小产权背后牵连的利益错综复杂，法律的适用也要看国家重大利益的调整，不是“违不违法”这么简单的事。所以，大面积拆除的可能基本没有。
但要知道这不代表你住的小产权就安全了，如果发生了下列情况之一，拆起来还是相当快的：A、国家重大建设项目要用你使用的集体用地了，比如你建在了京沪高铁的路基保护范围内，那就对不起您了；B、当初建设小产权房的开发商和当地政府“出事了”，被爆出了重大违规违纪问题，有关部门很生气，要严肃处理恶劣该案件了；C、你住的小产权开发规模很小，当初是胡乱规划的，或者根本就毫无规划，横七竖八，毫无章法，简直是给新城建设的良好风貌抹黑，如今那地方重金礼聘洋人，重新做城市规划了，而且规划的级别颇高，那这个小产权基本也就很悬了；D、你那块地被某大集团看上了，人家要投巨资开发超大型商业项目，以造福当地人民，而且地方征夫非常支持，那拆迁也是不可避免的了，而且可能背上违规建筑的罪名被清理掉。
（4）要说“名分”问题，先要研究“生存”问题。如果私生子夭折了，还有什么名分不名分的区别呢？所以，如果在近几年内，没有发生上面的几种情况，您的小产权房侥幸活下来了，还活得很有生机，没准国家会以“适当的”方式给个名份，当然也肯定不是人人都有，肯定是区别对待，长得好的、听话的、出身好的孩子先收为“嫡养”，其他的估计还得等等，再当几年“庶出”。你见过一大批预备当员一个不落全部给转正的么？
作者:loujinjing 日期:2009-05-04 18:52
谢谢楼上的耐心指点。
我对小产权房的概念并无误解。只是发帖子来回答别人的问题，是个轻松的事，没必要板着脸一本正经地去厘清概念，罗列特点，那样岂不是很没趣？说清楚其实质就可以了，小产权的唯一特点就是在“集体用地”上建“商品房”，不交国有土地出让金。
既然说到了深层些的问题，那就多说几句罢。小产权是老问题了，和当前的房地产形势也关系不大，和我们当前买房子的决策更是关系不大。还请没兴趣的朋友直接跳过这一节不看。
从法律上说，在集体土地上建房并没有什么问题，也不违法，如农村的宅基地自建房，或者发达地区的农村统一建造乡村别墅。但集体土地建房不是严格意义上的“商品房”，不能自由流转，如果当成商品房来卖，卖给城市人口购房人，那就违规了。因为按照中国当下的法律，城市户籍人口只能购买商品房，就是取得了国有土地使用权的商品房（当然还有部分内部集资建房，这是国家许可的例外）。而我们普遍讨论的小产权问题，正是城市户籍消费者购买了集体土地上建造的“类商品房”，这是小产权房问题的核心所在。如果农民购买了，那就没有讨论的必要了。
lala 说了杭州的情况，很多人签订超长期租赁合同，以取代商品房买卖合同。我没做过杭州小产权房市场的实地调查，但了解过其他不少地方的做法。其实，长期租赁并不是普遍现象，大多数购买小产权的，还是以“买卖合同”的形式购买。这里头有个合同效力的问题。实际上，买卖是民事行为，受民法保护，买房合同也受到《合同法》的保护，如果你的合同里没有违法条款，法律是承认这份合同的，完全可以约束卖房人和买受人。比如卖房人收了钱而不交付房子，买房人完全可以去法院诉其违约，要求赔偿，法院也会支持买房人的诉求。
但是要注意的问题是，房子是不动产，国家实行产权“登记制”，以登记公示作为对抗第三人的要件。也就是说，如果不去登记，不取得国家行政主管机关颁发的“产权证”，就不能有效对抗第三人。但不能有效对抗第三人，并不是说房屋的产权不是你的，你通过合同购买了，产权当然是你的，民法承认，可以对抗“合同当事人”，让他依法办事。但房地产管理法就不能保护你了。所以，说小产权房买卖合同无效，乃是对法律的最大误解。我们听到的一些宣传，都说小产权房的买卖合同无效，那是反对小产权房的人的宣传策略，用以吓阻那些想购买小产权房的老百姓罢了。这样的小把戏，只要略懂法律，就可以拆穿，我们应该明白。
至于国家为何不放开小产权房，自然有很多原因。这里不展开说了。但是有一点，是必须澄清的，不然九亿农民就稀里糊涂背了黑锅了，这个明显的道理，不知道不应该，而知道了不说，那是不厚道。lala 的说法是“国家坚决不放小产权房的口子，是害怕农民失去生存基础，影响社会（不）稳定”。我为这个理由感到悲哀。前一阵子，国家要放开农村土地流转，有人就跳出来说了，农地绝不能流转，因为农民会卖地，卖光了就会无所凭依，就会一无所有，变成流民了，以至于变为暴民了，于是天下大乱了。所以发展农地流转就是对农民的剥夺，是不关心农民利益的坏政策。这种说法，乍看起来忧国忧民，还挺为农民着想的，但稍一推敲，又发现何其可笑！何其幼稚！这样的说法有一个隐含的担忧，那就是——九亿农民都是大傻蛋，一旦放开土地交易，他们就会把自己的土地来个清仓大甩卖，九亿农民都是败家子，会一夜之间把祖业卖光，拿着卖地的钱去吃喝嫖赌，坐吃山空，直到饿死。
问题是，这种虚无的假设前提存在么？在改革开放 30年中，创造了农业连年大丰收，一举解决了中国吃饭问题，而后又创造了乡镇企业半边天奇迹，屡次站上改革潮头的这个群体，真的有这么愚蠢么？我的脚趾头都在表示怀疑。我认为，这样的说法不是在侮辱中国农民的智商，而是在侮辱论者自己的智商。试想，如果农地实现了市场定价，自由流转，谁会傻到去低价甩卖呢？谁不想卖个好价钱呢？如果土地价钱不高，低于种田的长期收益，谁又会随意卖掉呢？所以，关键的问题，不是机械地去规定农地能不能卖，而是切实保障农民的“自由交易权”，让农民有充分的自由，他想卖便卖，不想卖便不卖，没人能够强迫他买卖。经济学有个基本常识，就是假定人人都是“理性的”决策者，为了自己的利益理性地活动，这当然也不能将中国九亿农民排除在外，让农民自己决策，该不该卖，什么价格卖，他们不会亏待自己的钱包，更不会出卖自己的利益。我们当前的政策是，农地不能自由流转，但放眼全国去看，廉价征地的现象一点也不少，不是农民想低价卖地，而是各个强势集团在用各种手段迫使他们卖地，不卖就会被打，被抓，被折腾，原因在于农民在交易中是弱势一方，没有利益代言人，他们不想卖，但无处去说，自能听从别人的安排，哪怕自己的利益严重受损。所以，在土地问题上，农民需要的不是什么特权，也不是什么政策上保护（呵护），而是进入市场平等交易的身份，在交易中能够自由议价和决策的地位。有了“议价权”和“最终决策权”，他们会保护好自己的利益，不用别人越俎代庖瞎操心。就拿卖牛来说，牛是比较重要的生产资料，农民不会儿戏，他们自己去市场上自由买卖，没有政策保护，政府也没管，我们很少听到哪里的老农卖牛吃亏被骗了，面对重大交易，老农们显然很慎重，比你我都精着呢！卖牛尤如此，何况赖以生存的土地交易，诸位，您觉得农民兄弟们会视同儿戏么？
正是因为农民没有交易决策权，不能公平地进入市场进行交易，因为也就没法作出利己的“理性决策”。他们的那些所谓“代言人”（这个您应该明白），恰恰是在肆无忌惮地践踏他们的权利，在赤裸裸地出卖他们的利益。于是，我们看到了，大量农地被强制买卖，强制征地，以极低的代价变成了国有土地，于是，造就了各地大大小小各种名目的“开发区”的泛滥，造就了地方政府的“土地财政”，也造就了这些年风风火火的商品房开发，造就了一个趾高气扬的暴利行业的发展壮大。这个过程是，首先低价从农民手里低价征地，征夫进行一级土地开发，完成初步升值，再找开发商来开发，完成二次升值，建成房子后，再高价转卖给城市居民，完成三次升值，最终完成一个“农村土地——征地主体——国有土地——开发商——商品房——城市居民”的完整链条，在这个链条中逐步变现，逐层谋取暴利。至于其中利润翻番的过程，这里就不多说了，请诸君去查查各地农村征地的补偿标准（希望您不要大跌眼镜），再对比一下附近城区的商品房售价，自可一目了然也。
说到这里，再回来说我们的小产权问题。其实，“小产权房”这个东西，是在现有住房体制下的一个体制创新，是一个大胆的突破，在住房改革思路上的突破。小产权房实质上是最大化利用城市郊区的土地价值，提高了其容积率和开发力度，提升美化了城郊区的居住环境，用很小的代价解决城市低收入阶层和白领阶层的住房需求，还加快了城市郊区农民进城的速度，在城市建设上弥合了城乡二元割据，加快了中国整体的城市化进程……它的好处实在是太多了，说下去就有点罄竹难书了，那为什么还要反对呢？反对者极力反对的理由何在呢？反对者看不到这些对全国的好处么？这个问题，我们不妨这么去想，如果小产权房合法，饱受高房价之苦的城市居民“贪图便宜”，都跑到郊区去购买价格低廉的小产权，那么，谁来买城市里开发的商品房呢？各地高价拍卖国有土地的事还会发生么？那些巨额的出让金、房地产税费从哪里来呢？房地产开发投资带动 GDP 猛涨的作用如何体现呢？考虑到这些非常严峻的问题，我们基本就可以理解了，有些人（包括……）反对小产权房，就是非常“合情合理”的了。所以，小产权房的罪过，就在于它打破了这个链条，就是“农村土地——国有土地——商品房——城市居民”的链条，把它缩短为“农村土地——城市商品房”的简单链条，没有让土地和房子完成多轮升值、多轮加价的过程，交易的两头倒是受益了，中间的那些食利者却被甩开了，要知道，这一甩不要紧，甩开的可都是哪些人啊？恰恰是最有力量、最能左右游戏规则的群体，这还了得？一定要打击这个异端，修复这个完整的链条，清除这个害群之马，恢复正常的市场秩序。
说到底，小产权房的实质就是，城市郊区的中国农民（姑且认为开发小产权房的乡镇、村委等等都是农民利益的代言人，如果不是的话，至少也是一致行动人）发现了自己手中土地的巨大价值，并大胆地进行了初级开发，最终在少数城市居民身上进行了“变现”，从而获得了城市化过程中的“土地红利”。但这种获取土地红利的行为，是由其当地基层征夫、官办企业来完成的，所以农民实际上所获甚少。另外，这种绕开上一级（可以征地的主体，至少是“县级”）政府和房地产开发商的做法，是一种利益驱使下的“冒犯行为”，直接让后者无利可图，所以才受到了空前谴责和联合剿杀。
小产权的种种是非，仅此而已。
换句话说，中国的城市化带来了（郊区、城乡结合部）土地普遍升值，“土地红利”开始产生，但在城乡二元割裂和现有商品房体制的保护下，土地的拥有者（农民和他们组织的集体）并没有获得红利，红利让拥有征地权和开发权的人拿去了。没有真正的土地产权，没有自由交易权和不受限制的决策权，正是这种不合理现象的最终原因。所以，放开土地流转限制，还农民以真正的交易自由，他们就可以以自己的方式实现土地价值的最大化，这个年头，谁不想致富呢？何况是穷困已久的农民呢？如果有了致富的土壤和良好的市场环境，谁说五千年来一直都“勤劳勇敢”的中国农民不会致富呢？那可真是大笑话了。
至于未来的情况，我的预测是，随着中国城市化不可逆转的浪潮，农村体制改革将不断深入，现在部分地区试行的“土地流转制度”将在全国范围内逐次推广和展开，中国商品房市场的二元割裂体制也会被打破，商品房将不再仅仅是国有土地上建的房子，随着新农村建设的深入，原来散点分布的集体土地得到集约利用，节省出来的集体土地也会成为商品房建设的新阵地，这样的做法不会影响国家对基本耕地的严格保护。城市郊区的农村宅基地将会成为改革试点的对象，有步骤地逐步纳入市场，可以到二级市场上交易，并得到产权保护，可以办理产权证。届时，就没有了“小产权”和“大产权”的区别了。而这一切，正是城市化带来的必然结果，也是推进城市化所必须进行的改革。
小产权房的问题，看似小问题，实则大问题，是和中国农村土地制度紧密相连的，是城乡二元体制的产物，是二元割裂体制下土地利益分配矛盾突出的突出表现，是中国农民破解改革过程中增量利益调整分配的一个“大胆尝试”。所以，这样的问题，之所以没有得到解决，是因为根系扎的太深，利益盘根错节，很多还在体制层面扎根，以至于只能期待未来，在发展中去解决，在改革中得到彻底解决。
作者:loujinjing 日期:2009-05-04 19:07作者：lala2005 回复日期：2009-05-04 17:00:15从这个贴可以看出，不管是楼主，还是其中的不少人，洋洋洒洒一大通文章写下来，却往往失了一个根，那就是“实际调查，合理分析”。
比如小产权房的土地构成基础、买卖特点什么的都没搞清，就一大通写出来什么“利益集团会 XXX”，拆迁时会沦为“违章建筑”。
文章写的长写的多是好事，但应该自己先去调查一下实际情况是怎么样的，不要自己脑袋里想这个是什么就当它是什么，否则写的越长就越是笑话。
===============================================
================ lala 兄，您写帖子阐述自己的观点，只管放心大胆地写就是了，没有人会干涉你。如果说得对，有道理，大家自会给您喝彩。
如果您想指出我的错误，也请不吝赐教，我自会洗耳恭听，从善而改之。但不必急着给别人下结论吧，要知道服人不是靠几条结论的，是靠说理和分析的，是靠事实和数据的。
没调查没把握的事情，我从不乱说，更不会随便就下结论。
您要是从我的文章里，看出了幼稚的“笑话”，还请明示一二，在下这里谢过先。
顺便说一句，我写帖子是为了交流想法，没有利益目的，既赚不了钱，也不想哗众取宠来博取眼球，一句话，认真思考，认真写贴，认真回帖，自娱也罢，交流也罢，仅此而已。
所以我的原则是，不和别人作无谓的争论，更不会去“脱别人的衣服”，起别人的老底，虽然我已经脱了一位的衣服了，但不想再继续干这样无聊的事情了。
作者:loujinjing 日期:2009-05-04 19:15作者：changcn8 回复日期：2009-05-04 10:58:21
楼主好文,鄙人也看了一个上午。
感悟颇多,谢谢 lz。
ps:感觉楼里的某个人的衣服已经被楼主脱掉了在裸奔中，也是一道风景啊。
=============================================== ================== 谢谢 chang 兄的鼓励。
貌似又有人穿着厚衣服来了，呵呵，可是我已经失去脱衣服的兴趣了，这么好玩的事，还是留给有兴趣的人来吧。
我还是把时间用在写帖子上，多给大伙弄点话头来说吧。
作者:loujinjing 日期:2009-05-05 10:29
作者：asthunter 回复日期：2009-05-04 21:24:49
不知你是否有成为郎咸平的志向？我是工科出身，目前在成都的一家研究所工作，属于事业单位，收入在成都算是中等中的中等。因为是从北方的农村出来的，二十年的读书生涯几乎耗尽了家里的全部收入，所以我要买房，是不可能像别人那样，从家里拿首付来继续压榨自己的父母。只能是在目前的阶段，对父母的回馈少一些，自己尽量多攒些。全年总收入 5 到 6 万，成都的房价目前三环靠里是 6000 到 7000，三环外的就是差别很大了，有5000 多，6000 多，也有三四千的。
因为奔三了，所以也想拥有一个属于自己的家，但是实属困难，即使买了也是要消耗掉自己 15 年左右的总收入。
想想就郁闷啊。请问你对成都的楼市有什么高见？希望能与你探讨。
===============================================
============== 首先欢迎你浮出水面，并感谢你的肯定。
郎咸平是个颇具争议的人物，因为他的直面现实和直言不讳，触动了太多人的利益，动了很多人的饭碗，也因为他的狂傲和自负，他的出言不羁，还有他的炒作……，总之，在中国他是一个不折不扣的“异类”，不引起争议反倒奇怪。
我一直很佩服他的直言不讳，敢怒敢言，从这一点说，在这个时代，他不是个阳痿的人，他是个男人。我也很佩服他的学识，他的大部分言论和观点，除了故意夸大和公开渲染的成分外，都是有根有据的，并非是其对手所攻击的简单的“哗众取宠”。总之，我觉得郎咸平值得大部分戴着“知识分子”帽子的人去学习。
鄙人不才，不敢和郎教授的才学相提并论，所以您冷不丁地来了这么一句，问我是否有“做狼的志向”，我被唬了一跳。但说实话，倒是很想具有郎咸平那样的精神，说自己想说的话，针砭时弊，直言不讳，敢怒敢言，该硬的时候就硬，不做醉生梦死的“阳痿人”。但这基本上不大靠谱。盖原因有三：1、我没有郎教授的天资和才能，没法语惊四座，不能恃才傲物；2、我没郎教授的身份，如教授，如大名人，如香港籍（这是关键所在），这些都是和人战斗时的“铠甲”，可以保护自己，我等一介草民，赤身裸体，如何做得了不断进攻的“狼”？ 3、我也没他那样的性格，狂狷，孤傲，硬气，冷峻，还带着点狡黠，咄咄逼人，我们自小生长的这个环境，是很难培养出这种性格的。即使有这种性格天份的，也被扼杀了，也不会有什么成就了。
题外话，说多了，回来说您的房子。我的感觉，您的收入和工作，在成都都算不错的了，可以晋两级，算“上等中的下等”。另外我的了解，成都的均价没有您说得这么高，可能您去看房时，下意识地关注了较好的品质楼盘，或者选了较好的地段，所以感觉比实际要高些。成都的三环路全长51 公里，说是三环，其实和上海的内环线等长，三环内的城区面积才 160 平方公里，而成都市的建成区面积超过了 450平方公里。这说明，成都市不小，三环外的区域摊子铺得也不小，而且以成都的西南中心城市地位和发展前景看，三环外潜力巨大，所以成都市的外来大开发商大都选在了三环外开发大盘。我这么说的意思很清楚，您首次买房，如果是买新房，可以考虑在三环外置业。房价大概在 5000 元左右，若是中等户型，总价约 40 多万，首付不到 10 万，依您的收入，首付应该不会“继续压榨自己的父母”了。按揭也应该没有多大的压力，没准还可以弄辆小车开，成都人的优哉游哉的生活，离不开一辆代步的小车。而且，您在研究所的工作稳定，收入无虞，过几年，等按揭还得差不多了，就可以把房子换到三环内了，如果你愿意去市中心“堵城”生活的话。
发表评论 取消回复