马十七：是的，恭喜你终于看清了这个问题。很多人到处宣扬类似的观点，让大家形成“未来房价只会越来越贵”的错误认识，所以买房子要趁早下手。我看，这么做的目的，大部分是在忽悠，其他人则是无知，只用耳朵听，不用脑子想，人云亦云。
● 记者：马先生，我记得前面您提到一个说法是，“物以稀为贵，”就是说把土地弄成稀罕物，它的价格就上去了。
但经过您的这一系列分析，我们发现，土地原来并不稀缺，甚至还很充裕，但是中国目前的事实是，土地确实很贵，天价地王一个接一个地出现，一边是存量巨大，一边却是奇货可居，这不是自相矛盾吗？
马十七：你说对了，确实是个很矛盾的现象，也很荒唐可笑。但这个矛盾是故意制造出来的。一方面要忽略掉土地存量、潜在供应量非常大这个客观现实，一方面又要形成土地非常稀缺的印象，并通过一系列的“运作”形成土地稀缺的事实，把土地价格抬高，让土地使用者不得不接受这个既成事实。这正是土地掌控者梦寐以求的结果。
● 记者：那么，这样的局面到底是怎么形成的呢？或者这么说吧，既然土地潜在供应这么充裕，那又如何把土地搞成了稀缺，把价格抬得如此之高呢？我们的一般经验是，在一个供应充裕的市场，价格会自然走低，这是很基本的道理啊，怎么到了土地市场，它就恰恰相反了呢，难不成他们有什么法宝？马十七：还真有这么个法宝。我来问你，你感觉油价很高，比美国还要高，但你的汽车能跑到美国去加油吗？你认为我朝通信业的漫游费太离谱，座机费收的也很没道理，人家美国人同城打电话还免费呢，但你能用别的国家的通讯网络么？人家还不是各有各的法宝，享有“自由定价权”。
● 记者：你说得全是垄断行业啊，他们想多收点钱，我有什么办法？除非我不用油，不打电话。这个法宝原来就是垄断，而且还不是市场形成的垄断，是行政权力设定的行政垄断。供应者掌控了供应渠道，垄断了定价权，消费者当然就要受苦了。能不能说说土地市场垄断的情况？
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 14:39● 记者：你说得全是垄断行业啊，他们想多收点钱，我有什么办法？除非我不用油，不打电话。这个法宝原来就是垄断，而且还不是市场形成的垄断，是行政权力设定的行政垄断。供应者掌控了供应渠道，垄断了定价权，消费者当然就要受苦了。能不能说说土地市场垄断的情况？
马十七：这要说到 90 年代前期的土地供应制度，那时候是基本没有什么“章法”的，现在流行的土地“招拍挂”制度还没有出生，基本都是“行政划拨”、协议转让”，看中了哪块地，去谈好了，签个协议就可以搞定。而且，那时候的地很多来自农地转性，就是把农业用地转为建设用地，侵蚀农业基本用地，所以造成了耕地面积逐年减少。这种格局下，非法炒卖地皮的现象非常猖獗，很多人发了倒卖土地的大财。到了 97 年，中阳发现这么干不好，太粗放了，谁都可以卖地，谁都可以搞到地，房地产开发一锅粥，土地市场乱哄哄，耕地缺乏严格保护，影响到了农业稳定的大局。于是就整出了个文件，说要加强耕地保护，加强建设土地管理，严格土地出让管理，口气比较严厉，对当时乱糟糟的局面起到了一定的吓阻作用。
● 记者：您说得这个文件，如果我没搞错的话，是 97年发的中发[1997]11 号文件吧，名字叫《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理 切实保护耕地的通知》，“中字头”的文件，中央和国务院联合下发，级别那是相当的高啊，当然有很好的吓阻作用了。
马十七：你记得很清楚，就是这个文件。来头很大，里头内容也很多，有没有吓到那些乱来的人，我不知道。但这个文件却带来了一个巨大的变革。文件里提到这么一条：“积极推进土地整理，搞好土地建设。各地要大力总结和推广土地整理的经验，按照土地利用总体规划的要求，通过对田、水、路、林、村进行综合整治，搞好土地建设，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和环境。”还有这么一条狠的，“对农地和非农地实行严格的用途管制。自本通知下发之日起，冻结非农业建设项目占用耕地一年，确实需要占用耕地的，报国务院审批。”你看，通知一发，农地冻结了，想拿到农地搞建设，审批要去国务院，你再有天大的本事，你没法搞定国务院吧，这等于是把非法乱占农地的路子给卡死了。怎么办呢？其实通知也给指明了道路，那就是“积极推进土地整理，”大力总结和推广土地整理的经验，增量不好搞了，你就去搞存量啊，存量土地不是多着呢吗？闲在那里为什么不加以利用？● 记者：是啊，老是想拿现成的农地，拿到了就去炒卖，炒来炒去就闲置，以至于存量土地越来越多，利用率很低，形成了恶性循环。这没法持续啊。看来这个中央文件发得很及时。文件里提到了“总结推广土地整理的经验”，我记得当时已经有地方政府开始整理土地了吧？马十七：对，已经有先行者了。别的地方搞农地容易，但上海城市太大了，如果去搞农地，那就太远了，不划算，所以上海炒地基本还在城市近郊或者在城区。这样一来，城区积压的土地就越来越多，逼迫政府去想办法盘活存量。所以在 1996 年，上海就成立了中国第一家土地储备机构———“土地发展中心”，专门用来整理盘活存量土地。后来这个发展中心就演变成了“上海市土地储备中心”，也就是那个在幕后比较神秘的“上海地产集团”，其实是一家。所以，我们看到上海各区县的土地储备机构，一般都叫“某某土地发展中心”，不叫“储备中心”，这倒是个不忘祖制的例子。
● 记者：看来上海是第一个吃螃蟹的城市。这也是上海市情所决定的，上海市市域面积小，土地资源少，人地矛盾比较尖锐，因而也就比较早地产生了整理储备土地的迫切想法。那么，杭州的情况呢，据我的了解，杭州在这方面曾经是全国的典型啊。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 15:29
继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》马十七：不错，杭州是当时的典型。紧随上海之后，1997年，杭州成立了土地储备中心，开始进行比较系统的土地收储整理。杭州起步虽然晚于上海，但它走得比较快，动作也比较大，当时也造成了比较大的影响。以致于全国多个城市纷纷仿效杭州，到杭州老大哥那里取经，回去后就成了了自己的土地储备中心，跟着杭州学。
● 记者：我记得当时的国土资源部起到了关键作用，搞了一个杭州经验推广。
马十七：是的，那是 1999 年，国土部搞了一个“全国集约用地市长研讨班”，杭州作为先进典型得到表彰，“杭州经验”也得到了大力推广。随后，南通、青岛、武汉、厦门、南京、广州、郑州等城市相继成立了土地储备中心。一个跟着一个学，土地储备成了各地政府的热门业务。客观地说，杭州成立土地储备中心，初衷是好的，当时主要是收购破产或效益差的国有企业的划拨土地，盘活闲置、低效用地，使其得以有效利用。盘活了不少城区闲置的土地，确实是件好事。但后来就慢慢变味了，一个口子进，一个口子出，成了土地市场一级垄断的工具。
● 记者：原来本是件好事，怎么就成了垄断工具了呢？我们应该怎么理解这个转变呢？是什么让这件事变了味？
马十七：这个说来话长了，都是故事。我们不讲这些陈谷子烂芝麻的故事了，不然要跑题了，已经有人让我们“降落”了。这个转变的实质问题，其实是土地储备的对象发生了变化。杭州一开始时，主要收储对象是城区范围内“烂国企”的“闲土地”，后来容易收的都收差不多了，剩下的都是“硬骨头”和“钉子户”，就扩大到了市区内的所有需要盘活的存量土地，其他企事业单位的土地，只要看上的，也去收。这事干起来总是先易后难，再后来，城区存量土地收储难度加大，活不大好干了。于是，转变工作思路，拓宽工作眼界，来了个大转型，开始瞄准郊区的农村增量土地，这些地收储难度小啊，成本也很低，遇到的阻力也很小，等于是找到了一片新业务的“蓝海”。这就完成了一个从城区向郊区的扩张，完成了一个从存量土地整理到增量土地开发的跨越，也让土地储备中心从单纯的“土地整理”走向了“综合性收储”。最后竟然发展成一个“囊括全市、横跨城乡、存量增量通吃”的土地垄断集团。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 17:59
“龙在我心”总结的很有意思，美国人确实是在用美元换取财富，还有中国人的辛苦劳动。中国买了“房利美”和“房地美”债券接近 4000 亿美元，“两房”是美国最大的两家住房，抵押贷款担保公司，这就相当于直接支援美国人民盖房子。中国这么伟大无私的强力支援，对刺破美国房地产的泡沫，推动美国房价下跌，的确也是功不可没。
这又跑题了，打住。我写过此方面的文章，可参考一二：“金融危机探源之五：美国房地产泡沫率先破裂”地址：http://loujinjing.spaces.live.com/blog/cns!918F59E4A91B36A5!525.entry
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 18:14
继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》
● 记者：这个变化过程真可怕，开始时只是一家“专业性公司”，可以说它的专业就是整理那些利用率低的存量土地，就是替政府去“啃骨头”的公司，这是它诞生时的基本定位。但后来就抛弃专业，不务本业了，该啃的骨头不愿再啃，去吃肥肉去了，所以蜕变为一个业务庞大的“综合性集团”。这么说来，看它这些年来的发展，是职能错位了啊。
马十七：你的理解没问题，它的职能确实是变了。但这个错位乃是有意为之，你想想，一块硬骨头，一块大肥肉，搁在一条狗面前，没有猎枪挡着它的路，它会吃哪一个？这个问题显而易见。拿来说土地储备的事，也是一个道理，搞存量就是“啃骨头”，拿增量是“吃肥肉”，如果没有法律上的限制，又没有行政方面的禁止，我看无论是谁，都会选择后者，因为人都不是傻子，后者可以带来利益最大化嘛。
● 记者：是，这是个法律问题。没有法律去规范，所以自由行事，无所可不，不是追求社会效益的最大化，而是追求自身利益最大化。说到底，现实情况和当时的制度设计发生背离，根子还在于“利益驱动”，是土地市场的潜在巨大收益，让各地无法抗拒诱惑，“逼迫”土地储备中心把手伸向了增量土地，完成了它的“业务转型”。
马十七：其实土地储备中心不过是个操作者，或者说是“打工的”，它自己的利益，无非就是土地整理费用、前期开发费用等等，都是部门利益，是小钱。土地出让金才是大头，储备土地完成转让，出让金就进了各级政府的财政口袋，这才是“大老板”。所以，给大老板赚钱，当然也得到了大老板的大力支持，提供了政策方便，在这种模式下，土地储备中心的核心任务，已经不再是“如何把事干得更好”，而是“如何广开财路、赚更多的钱。”只有先把钱赚来，才能有力量去考虑怎么干事。你刚才也说到，它的业务“转型”了，其实在业务转型的背后，是它的核心目标变了，主要任务变了。
● 记者：这其实也很容易理解，行政权力没有硬约束，当然会把利益最大化当成目标。不过这个利益最大化，也是为了地方财政的最大化，不就是如今非常普遍的“土地财政”吗？马十七：确实是“土地财政”惹的祸。地方上要搞投资，要花钱，要养活庞大的官僚，但没有多少收入来源，土地当然是“坐地生财”的好办法了，这个途径来钱快。其实这也是国家财税分配体制的问题，地方得到的少了，所以自然就要动其他脑筋，“不走寻常路”了。这是深层次的问题，我们今天不谈。近年来，靠土地生财，确实有变本加厉的趋向。
在一些县市的小城市，其实并没有多少存量土地可以整理，甚至把新征农地作为土地储备的主要来源，有的地方增量土地的收储比例竟然高达 90%以上，低价收储，高价出让，这岂不是赤果果地略朵农民利益吗？还有比这更合算的买卖吗？还有些地方，深得理念创新之道，提出了“经营城市”的口号，在新区大面积圈地，大范围成片收储，实行梯级开发，等区域土地整体升值了，就可以坐收巨额收益。说得好听些，这是城市建设的“大手笔”，把土地储备当成支持城市外延扩张的有力手段，说得直白些，这是在打着“经营城市”的口号炒地皮，获取巨额的土地增值收益，人为地抬高城市的居住和商务成本，涸泽而渔，阻碍城市的长期发展。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 18:42
继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》● 记者：提到“经营城市”，我也深有感触，用“经营”这个商业气息很浓的词，就彰显了这件事的商业本质，政府不该去“经营”，而应该去“管理”和“服务”。开始的时候还得到了一致褒扬，引来效仿无数，后来批评日渐增多，如今提这个的城市好像没大有了。老马，您还真的很客气啊，竟然不点名，那我也不提了。据我观察，几个沿海城市好像做得很不错，顺利地把城市价值抬升了，GDP 也上去了，一举多得。
马十七：我们刚才说的都是土地储备中心的“业务”，对它的功能说得不多。实际上，在当初的制度设计时，除了“整理城市存量土地”这个目的外，还有个目的，就是“增强政府对土地市场的调控能力。”这是因为当时的大背景是，市场太乱，制度漏洞多，土地供应渠道多，市场炒作多，以致于总量失控，土地闲置浪费严重，说到底是管理缺位，处于“半失控”状态。储备制度出来后，政府管理力度增强，这让国家看到了这个制度的优点，决心发挥它的积极作用。
2001 年的 4 月，国务院发了一个通知，《关于加强国有土地资产管理的通知》。通知里明确说：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”这等于是在给储备中心大做广告了，土地储备工作于是在全国范围内迅速展开，土地储备中心如雨后春笋般冒了出来。到今天，全国已经建立了超过 2000 家土地储备中心了。
● 记者：国家层面的推广力量非常巨大，国务院的这个通知，等于是肯定了之前各地实行的土地储备制度，并且又给它赋予了全新的职能，那就是“增强政府的调控能力”。
按我的理解，国家的初衷是利用这个平台挖掘潜力、盘活存量、控制总量平衡，达到土地的集约利用，但后来的发展，是不是就超出了当初设定的这个政策目标？马十七：有没有达到土地的“集约利用”这个目标，我们不做评估，这个是国土部的事。但“增强调控能力”这个目标，绝对是超额完成了，不但增强了，而且达到了随心所欲、操控自如的地步了，玩得炉火纯青。几乎所有的土地都要进储备中心这个盒子，做到“一个口子进”，对市场的供应也几乎全是由储备中心完成，做到“一个口子出”，单进单出，想供多少就供多少，想多想少，欲快欲慢，都可以实现精确调控。于是，调控能力空前增强了，自然而然的结果，土地一级市场的垄断也完全确立了。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 19:14
继续 《采访马十七：关于天堂楼市的对话》● 记者：市场垄断地位必然产生交易高价，这是所有经济活动的一般规律。当然，这些年，我们也亲眼看到了垄断的后果，体会到了它带给我们的压力。但获得市场垄断地位，只是产生交易高价的一个必要条件，具体怎么形成高价格，是不是还需要有一系列的制度性安排？或者说，为了达到抬高价格的目的，是不是还要进行一系列的“运作”？十七兄，能不能给我们说说其中的门道。
马十七：当然了，从垄断到高价，中间还有这么一点距离，这需要一些制度和规则来实现，不然的话，你仗着自己的垄断地位，就狮子大开口，胡乱喊价，那不成了强盗了吗？文明世界，法治社会，强盗是行不通的，如果肿移动说，电话费涨价了，一律收五毛，那还不得被国人骂死，但人家说，本地便宜了，2 毛，漫游成本高，贵点，7 毛，你就接受了，这就是规则的力量。其实就是全国一张大网，内部分公司互相结算，漫游不漫游的，贵了个毬啊。所以说，规则很重要，它可以达到以理服人的神奇效果，可以让人心理上取得平衡。
强奸妇女是犯法的，强奸幼女无疑也是犯法的，但增加了个“嫖宿幼女罪”，部分强奸幼女的同志就可以免于一死了，这也是规则的力量，人家有法可依啊，堂堂法治国家，你能怀疑法律吗？你没钱花了，上大马路边上，拦住一辆车就要钱，人家肯定把你送进去，没准判你个拦路抢劫，至少也是十年八年的。但有些人就不这么蛮干了，人家在路边隐蔽处立个牌子，上头写个“限速 40”，再弄身制服穿上，拦住车，客客气气敬个礼，给你开个单子，你就得乖乖地交钱，还不能有怨言，连声说thankyousir，thisisthelasttime。
这就是规则的力量。俗话说，没有规矩，不成方圆，没有规则，搞钱困难。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 19:22
好不容易找个沙发歇会，
马十七的老婆又来电，催他回家吃饭，
听十七说他这婆姨是个 traffic policewoman，
厉害得很，也罢，放他回去。
作者:loujinjing 日期:2009-05-21 23:44有人提出最好搞点实时分析，这确实是个很好的主意，也是为看我文章的朋友们着想的建议。但说实话，不是不想做这事，而是实在提不起精神头来。
当前的楼市形势，主要表现是：行业乱象横生，舆论鱼龙混杂，数据扑朔迷离，有人心急如焚，有人狗急跳墙，有人上蹿下跳，有人迷迷糊糊…………媒体上胡言乱语的太多了，不摸心口窝、摸着屁股说话的人太多了，按着心口说出来的基本是人话，摸着屁股说出来的基本就是屁话。所以，直接的后果是，你越关注这个事，你就会变得越糊涂，因为太多的忽悠在行动，你即使再厉害，也架不住这么多忽悠的轮番轰炸，好好的人，它能给你弄瘸了，而且不是腿瘸，是把脑子弄瘸。如果你真的不去关注它，耳根清净了，说不定你还反倒更清醒了。所以，我要奉劝那些近期内想和楼市发生点瓜葛的朋友，如无特殊必要，尽量少上门户网的房产频道，基本杜绝上房产类专业网站，基本不看纸媒上关于这个行业的文章。但如果你是地产公司的企划或广告主管，或者拿钱的枪手，以上建议算我放屁。
每天旁观着这个圈子，发现除了数据在每月更新之外，实在没有什么新鲜东西好说。也许，兴致来了，如果搞点数据打假，或者专门揭批摸屁股发炎者的丑态，倒是件很好玩的事。希望我不会失去这么玩的兴趣。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 00:08猛然发现一个问题，新华社还在密切关注着这个行业，新华网房产的首页，上了一篇《新闻分析》的文章，题目是“新闻分析：楼市最新数据传递哪些信号？”彩色粗黑体，位置正中，格外醒目，题目也很直白，说明就是一篇楼市形势分析的评论，而且采用了新华社电讯稿的形式发，“新华网 北京 ５月２０日 电 ……”下面署名为“新华社记者 杜宇”。既是电讯稿，又是新华社本社记者亲自操刀，非同小可，自然是代表了新华社的官方观点和态度，某种程度上，我们也可以说，这篇上了国内最大通讯社头条的文章，肯定也经过了官方的首肯，至少不会与官方的主流看法相左。
但仔细读了三遍，我没有看出什么深意来，也许是我不敏感，但我的感觉是，这篇官方评论和当前的楼市一样，平淡而平常，都没多少生气，而且还带着一些楼市左右摇摆、模棱两可的特征。
以下是新华社评论文章全文：
=========================新闻分析：楼市最新数据
传递哪些信号？=========================新华网北京５月２０日电新华社记者杜宇
国家统计局发布的最新数据显示，４月份，国房景气指数为９４．７６，结束了持续１０个月的环比回落，略升０．０２点，但比去年同期回落９．３１点。
那么，楼市究竟依然处于低迷期还是回暖期呢？相对于这两个颇具感情色彩的词语，不少专家和业内人士更倾向于用“调整期”这个中性词来描述现阶段的楼市。
作为反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，国房景气指数以１００为临界值，目前这样一个数据，表明房地产市场依然处于不景气空间，但出现了变化迹象。
其中一个突出表现是，与前３个月的数据相比，销售面积和销售额的增长幅度继续加大。
统计数据显示，前４个月，全国商品房销售面积同比增长１７．５％，销售额同比增长３５．４％。一些城市销售面积的增长速度更是惊人。以重庆为例，今年１－４月份，全市一共销售商品住房是１０４０万平方米，同比增长高达８６．７％。
楼市成交量的放大，一定程度表明消费信心回稳。然而，与消费信心好转相比，投资信心尚显不足。
作为象征开发商投资意愿的指标如房地产新开工面积、完成土地购置、开发面积等依然呈下降趋势。
数据显示，前４个月，房地产新开工面积同比下降１５．６％，降幅比前３个月缩小０．６个百分点。完成土地购置面积同比下降２８．６％，完成土地开发面积同比下降１２．２％。
伴随着交易量的放大，房价也出现了微妙的变化。尽管４月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比下降１．１％，但是与３月份相比，降幅缩小０．２个百分点。
与此同时，房价环比继续小幅上扬，４月份，环比上涨０．４％，比３月份涨幅扩大０．２个百分点。
统计数据显示，４月份环比价格上涨的城市有４７个，主要包括：广州２．１％、深圳２％、兰州１．２％、长春１％、昆明０．９％等。
业内人士认为，楼市这种变化，主要还是有赖于刚性需求的继续释放。据权威人士介绍，北京房价在１２０万元以下的房屋销售量为７０％，而价格在１２０万元以下的房屋多是中小户型，以自住需求为主。
楼市成交量上涨，刺激了部分开发商涨价。北京市统计局的统计显示，今年１至４月，北京四环路以内的房屋均价每平方米由１至３月的１５１２４元上涨到１５５９３元，每平方米涨了４６９元。
部分专家表示，在消费者购房信心略微恢复而开发企业投资信心依然不足的大背景下，企业的提价行为无疑会打击刚刚出现好转的楼市。
那么，房价是否还有下调空间？这往往是购房者最希望得到答案的问题，但也是专家最难给出明确答案的问题。
中国房地产业协会副会长朱中一认为，从平均价格上看，房价有下调空间。但是房地产是有区域性的，从经验来看，国际化大都市中心地段楼盘的价格一般比较坚挺，地段好的房子价格下调空间不大。
还有一些业内人士担心价格反弹。一位不愿透露姓名的政府官员表示，判断未来楼市走向还要关注一些破坏性指标，比如投机因素。他说：“投机往往是在楼市销售趋于好转的时候开始跟进，本来楼市处于温和爬坡，投机因素将使其加速度上升。”
部分专家还建议，当前楼市发展要处理好保持合理的房地产投资规模与消化存量房的关系，在政策措施方面要处理好短期调整和长期稳定发展的关系。
来源：http://news.xinhuanet.com/house/2009-05/20/content_11408115.htm
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 00:59
========================对新华社《新闻评论》的“简
单评论”===========================它的评论很简单，我的评论也不复杂，六句话，不罗嗦。
1、新华社的评论是针对国家统计局发布的 1—4 月房地产行业数据的；2、这个评论既不是在传达高层意思，也不是在暗示未来政策取向，只是对一组行业数据的应景式分析；3、从行文看，新华社完全是在阐述自己的官方看法，虽然平淡无奇，四平八稳，但不足为怪，因为目前的形势本身就很平淡；4、尽管楼市成交很猛，但新华社还是驳斥了“回暖论”，坚持了“调整论”。主要论据就是“消费信心回稳”，但“投资信心尚显不足”；5、新华社继续坚持政府的主流基调，关注交易量的稳定，再次提醒开发商慎重提价，其实是在劝阻提价的行为；6、对价格走势，新华社不愿意当黑嘴，自己态度模棱两可，把球踢给别人，但接球者的观点似乎更加模糊了，关键时候谁都会忽悠。
● 如果浓缩一下新华社的新闻评论文章，只有十个字：
楼市调整中，大伙别涨价。
● 如果简化一下我对新华社评论的评论，也是十个字：
大伙都明白，不用你废话。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 10:52
楼上的 realemperor 兄弟：
看来你深谙此中奥妙，了解官媒思路，俺也很佩服。
凌晨四点半，你还在忙活，看来多半也是此道中人了。
大型的权威官媒（如新华、人民、CTV 等），直属中渲或广电，本身就是国家媒体，是总喉舌，负有引导社会舆论导向、传播官方政策精神的责任，他们本身所言、所倡就应该是官方所言所倡，允许偶尔倡偏了调调，但绝不能唱反调、对着干。所以他们自身有很强的政治意识和很高的理论水平，还有非常严格的“把关”机制和“纠错”机制，很难犯错，如果真犯了错，那就是大事。所以，我认可你的说法，很多时候，我们看到的官媒上发表政策导向明显、立场鲜明、目的性强的文章，貌似出自官方之手，但不一定就是“授意之作”和“操刀之作”，很可能就是“原产货”，自产自销。因为他们知道需要说什么，应该说什么，怎么去说，不用手把手地教。如果连这一点都做不到，做不好，那些总编、社长的，怎么向上走？只有对于那些重大敏感问题，或者突发性的敏感事件，自己确实拿捏不准，不知道上头是何态度，左右为难，才会拨直通电话，请示定调。当然，上头也会主动找喉舌，打电话布置任务，或者干脆发现成的稿子，直接上版，比如我们看人民日报的社论、评论员文章，下面署名是“本报评论员”，这个本报评论员，十有八九不是“本报”的人。
闲话不多说，多说要犯错。您说有时候官方会通过喉舌发言，试探市场反映和舆情，反馈后再定基调，这肯定是有的。但我认为新华社这篇评论文章非属此类，因为这个问题，上头的调调已经很明朗了，可以说是多次申明了，不存在试探的问题。是在敲边鼓。
其实，这篇评论文章的核心在于最后一句话，“部分专家还建议，当前楼市发展要处理好保持合理的房地产投资规模与消化存量房的关系，在政策措施方面要处理好短期调整和长期稳定发展的关系。”我认为，这就是官方基调，“保持合理的投资规模”，其实就是要稳定扩大行业投资，让开发商动起来，为保八服务，“消化存量房，”其实就是号召有房抓紧卖，稳定交易量，同时要合理定价销售。这一对关系并不矛盾，只有定价合理了，才能卖得快，卖得快了，巨额存量才能消化，存量少了，才能加大投资，拉动经济增长，这是连锁链条关系。至于第二句话，乃是一对矛盾。当前市场在调整，所以要让它合理调整，不要横加干涉，不能逆势而为，但也不能撒手不管，造成行业长期低迷，损害了“长期稳定发展”的基础。这是个政策灵活度的问题，其实也是中阳对地方处理楼市问题的要求。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 16:05
今天貌似很安静，周五了，该休息了
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 18:31
评论都完了，发现还没有新闻背景。 馨花——上新闻————
来了————※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※统计局将调查房企费用结构 房产暴利将曝光※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
2009 年 5 月 22 日
新华网乌鲁木齐5月22日电对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构，国家统计局已经下发通知，将通过一场针对 40 个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成专项调查予以摸底。
国家统计局下属的《中国信息报》本周一发布的消息称，本次调查的主要内容，一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等；二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的 40 个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月1日到2009年4月30 日有销售活动的商品住宅楼盘项目。
知情人士对记者表示，在房地产项目开发费用构成中，国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入，而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。
他透露，此次调查由国家统计局各调查总队为主负责组织实施，按照国家统计局的安排，在 5 月中旬布置该项任务后，各地调查总队需要在 6 月 15 日前报送调查资料，由于本次调查只安排了不到一个月的时间，时间紧、难度大，所以国家统计局还在通知中特别要求各调查总队要高度重视，精心组织。
长期以来，关于中国房地产价格高企的种种争端往往在房地产开发的成本上形成纠结，因为成本无法厘清，房地产定价是否合理也就无从判断。但似乎除了房地产开发商自身，没有人知道房地产开发的真实成本。而且一旦谈到成本问题，房地产开发商们总是默契地对此讳莫如深。
2005 年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为 50％，最低的为 20％，最高的为 90％，其中地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的 20％、25％和 14％左右，而管理费用、销售费用和利润则占到房价的 41％左右。
此项结果通过媒体向外发布后，关于房地产暴利论和偷漏税的指责似乎立即找到了佐证。但不少房地产商其后通过各种途径争辩说，在税收之外，房地产的真实成本实际受到在税收之外的各项政府行政事业收费的较大影响，政府才是房地产的真正受益方。
针对上述问题，此次国家统计局对此有着较为全面的安排。在此项调查中，国家统计局就要求各地在报送企业调查数据的同时，还要将 2008 年被调查城市财政收入、土地出让收入、房地产税费情况表一并上报。
2008 年起，房地产价格逐步回落、开发商经营受阻后，对房地产开发成本构成的模糊认识正向着对房地产商不利的方向发展。因为，没有对房地产开发项目真实成本的摸底，既无从了解房地产行业在经济增速下滑后实际“受灾”情况，也无法了解既有的房地产刺激政策的见效程度以便对症下药。
即便对于经济学家来说，面目模糊的房地产领域也难以判断。在刚刚结束的上海陆家嘴金融论坛上，摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆和独立经济学家谢国忠就曾对房地产存在较大泡沫分别发表了否定和赞成两种观点，也就带来了两种不同的政策建议。
国务院发展研究中心副主任刘世锦上月也曾辩证地说，房地产对拉动内需至关重要，但保房地产行业不等于保高房价。而其他经济学家所认同的Ｕ形、Ｖ形或Ｌ形的经济复苏道路也往往是以房地产能否复苏或在什么时候复苏作为关键点。
进入 4 月后，中国的经济增长还是靠国内需求在独撑，摸底房地产状况对于下一步的政策设置已显重要。
“实际上，国家统计局在通知中已经写明，调查的目的是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况，全面了解房地产企业和房地产市场运行情况，为宏观调控提供真实准确的统计信息和决策参考。”该人士表示。
（责任编辑：韩雪峰）（完）
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 19:06趁热打铁，再来一篇房地产的时事新闻，稍后细读之。
※※※※※※※※※※※※※※上海再告诫房企：别哄抬房价自觉保持稳定※※※※※※※※※※※※※※2009年05月21日《东方早报》记者刘秀浩
上海统计局与房协召集“佘山会议” 要求开发商“自觉自律保持房价稳定”
上海楼市数月来的持续狂热引起政府高层的重视。继 4月 9 日上海市房地产行业协会召集各大开发商，要求别盲目涨价之后，近日政府层面再次召集开发商，重申不要借着 5月楼市旺销期趁势哄抬房价。
4 月 9 日，房协负责人在一次开发商集体座谈上作了题为《房地产开发企业要珍惜市场回暖，共同维护市场稳定》的发言，呼吁房地产开发企业要正确认识当前形势，合理定价、促进销售。要正确判断房地产市场走势，不能忘记国情和社情，不能高估老百姓的购房能力。
早报记者昨日了解到，不久前，包括上海统计局、上海房协两个关系房地产市场的部门再次召集沪上各家开发商在佘山进行两天的座谈会议。这次会议主题和 4 月份无异，但要求却更为明确，会议上传出的信息显示，面对 5 月上海楼市的销售高峰，政府对于房价上浮苗头的担忧更加明显。
此前佑威房地产研究中心一份对沪上 200 多家在售主流楼盘的调查报告发现，在三四月份，60%主流楼盘出现了不同程度的价格上涨。
据参与此次佘山会议的人员向记者表示，会议讨论的一个核心精神就在于房价的稳定。
“目前上海的房价还是偏高，与老百姓的购买力差距还是很大。5 月份又是个销售高峰期，希望开发商能够自觉自律，不要趁势哄抬房价……”这名参会人员这样告诉记者。
实际上，从近期上海政府层面的官方言论也可以看出，上海最近房价上浮的状态并不是其愿望。
此前 5 月 11 日，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声在“贯彻国务院文件精神，加快推进上海国际金融中心国际航运中心建设工作会议”上透露，期望上海今年的房地产能比 2008 年提高 8%—10%。在当场，上海市市长韩正补充称，8%—10%的增长指的是成交量，而不是价格。韩正表示，希望价格是向下走一点。这被众多媒体认为是上海近期对于房价走势的官方期许。
但是，近期上海楼市价格走向却似乎与这个要求背道而驰。春节以来，上海新房住宅成交均价稳步上扬趋势明显，上周（5月11日—5月17日）新房住宅交均价为14106元/平方米，环比继续上涨 3%，已经攀升至今年春节以来的最高峰。
作者:loujinjing 日期:2009-05-22 23:58
军人们一般没空沉下心来看帖
作者:loujinjing 日期:2009-05-23 01:38
丑时睡，辰时起。
作者:loujinjing 日期:2009-05-23 02:16
楼上的二位过奖了。目前在上海，混迹于这个行业。
作者:loujinjing 日期:2009-05-24 22:58
关注帖子的各位，贴主这厢问候了。
周末俗务杂多，消失了两日，明日当继续奉上。
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 11:06
来看看
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 12:57
Lauren 兄，感谢支持。
下午继续写。
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 22:20
答楼上的兄弟：今天看到了这个消息，我还特地去政府网查看了全文，文件很长，十三大部分，洋洋近万言，发改委起草，国务院批转，其实早在 19 日便批转了，不知为何到今天才上网，难道还有什么顾虑？
细读其中的诸多改革措施，似曾相识的居多，很多是说同一件事，但与时俱进，说法变了。这些措施大都有牵头负责部委和主要落实责任部委，但能不能真正推行下去，政策效果如何，最后能实现多少，都在那悬着呢，相信不需我再啰嗦了，有些话根本就出不了文件。用官方的话说，目前的改革到了深水区，开始打“攻坚战”了，既然是攻坚战，这些顽固的山头能否攻下，我们就不多说了。
从这个角度看待物业税，我们就不必过于敏感了，也就是这么回事，仅仅就是这么回事。就像今天的股市一样，物业税大摇大摆地又走进了国务院的红头文件，但地产类股票基本上不大理会。股市的态度就是资本的态度，资本这东西的一个好处是——它从不忽悠人，它崇尚赤裸裸的真实。所以，从这个方面看，资本的这个好品格，值得我们每个人认真学习。
物业税在国内争论已久，是伴随着房价的上涨而一步步热起来的。2007 年写入了十届人大五次会议的报告，但这不是开端，之前早就有相关的文件了，早在 2003 年底，十六届三中全会的文件，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就提到了，提出要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后就围绕这个税种，发生了多次激烈的争论，甚至几度传出要马上开征了，但旋即证明都是空穴来风（这一点颇类似“燃油税”）。2006 年初，北京、深圳、南京、重庆等几个城市进行物业税征收试点，其实是在税务局内部“空转”，这么一转就空转了 3 年多，也没见谁动真格的。
为什么物业税屡次被提起、屡次研究讨论，但屡次都是热闹过后、不了了之呢？因为物业税是个大税种，税基宽广厚实，影响深远巨大，涉及利益错综复杂，可不是闹着玩的。
它可不像所得税，可以偷逃，弄到最后，交所得税的都是工薪阶层，赚的多的，反而不用交。对居民的不动产财产进行征税，非同小可，动的可都是“有产者”的奶酪，有产者就有话语权，哪里有这么容易就能施行？我想这是屡次讨论研究而不决的主要障碍，是利益问题。
还有一个，是技术层面的问题。物业税的主要对象是地产、房产，这是个盘根错节的领域，利益关系极其复杂，一旦开征起来，细节问题一大堆，如果不全部解决妥当，开征时机就是不成熟的，会带来一系列问题和麻烦。比如，物业税是国税还是地税，中央地方怎么分成？物业税包不包括土地出让金在内，如果包括，交过出让金的土地怎么办，还征不征？政府失去了土地出让金，“土地财政”怎么找出路？如果不包括出让金，那又包括哪些税费在内，怎么去整合现有的土地、房地产各种税费？如果物业税开征后，不收土地出让金了，那政府卖地激情退去，如何长期保持住房市场的土地供应？对房子是按面积计征，还是按价格计征？怎样对付房价和面积的作假逃税？已经卖出去的房子还征不征？新房子怎么征？免征的老办法和开征的新办法之间，如何无缝衔接？如何保证没征的和确定开征的物业的产权人，在税赋承担上公平合理？如果规定交过出让金的土地免征，那么现有在建的房子立马成为稀有物品，会不会发生全国疯抢，会不会让房价短期内飚上天？………总之，问题能列上百条，这些问题都要先设计好，解决好，才能具备开征的条件。如果搞不定这些事，物业税就只能继续研究讨论。
这次国务院的文件中的原文是，“深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）”，其实这句话的重心在于前者，而不是后者，房地产税费极其复杂混乱，该征的收不上来，不该收的也在随意征收，以致随意性很大，国家税收的严肃性尽失。所以，深化房地产税制改革，简化税制，严格征管，才是当前的紧迫任务，也是切实可性的。至于“物业税”，仅仅还是“研究开征”的对象，与之前的历次研究讨论，我认为没有本质上的区别。退一大步讲，如果国家这次下了大决心，决意要开征，以调控高房价，那么让“财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部”四个部委去开会研究讨论，连个牵头单位都没有确定，那依惯例，他们研究好了初步方案，也得一年之后了，再历经反复修改、试行、推广等过程，估计至少也得 2 年左右的时间了。
不过有一点需要特别注意的是，上头三次在重要级别文件里提到物业税这事，第一次是在党的中央全会上，第二次是在全国人大的报告里，这一次则是到了国务院的文件里，从领导机关、到权力机关、再到行政机关，越来越接近实操层面。这也可以看出端倪，物业税从务虚阶段向务实阶段的过渡，相信这次文件之后，物业税的步伐会有所加快，起码不会再像以前那样拖拖拉拉。据我的乐观估计，在 09 年底之前，原先“空转”的城市和地区，应该会选择一二个进入“实转”运行，以便为未来的推广探索道路，积累经验。
附：
国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体制改革工作意见的通知及发改委《关于 2009 年深化经济体制改革工作的意见》全文：
http://www.gov.cn/zwgk/2009-05/25/content_1323641.htm
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 22:49
作者：zmj65 回复日期：2009-05-25 21:23:54
不忍好贴沉了,4 小时无人冒泡！我来冒充大大说说楼上的物业税。我认为应该是探风吧，地方政府铁了心要守住这个高地，可说手段用尽。长期下去，于稳定和权利都大大不利，中央那个恨啊，但又是一条船上的。所以拿出物业税做个试探，放放空，以观各方反应。我想，去库存化没有结束，这个税是征不了。
----------------------------------------------- -------------------------------------------------- 谢谢你的好意，比我的动作快多了。
我非常认同你的说法，一是拿出来试探，近期内根本征不了；二是中央和地方有利益博弈问题，不解决这个，物业税就会搁置下来。
其实在这个问题背后非常复杂，本不想多说，说多了容易犯忌。94 年朱总铁腕推行“分税制”改革，好税种大部分上收中央，地方被削权，为了补偿地方，平衡利益关系，当时规定土地出让金收益全部归地方所有。于是地方就在土地上动足了脑筋，大力挖潜，创造财富，这也是后来“土地储备制度”和“招拍挂制度”盛行全国的直接动因。把土地价值抬起来了，地方的收益才能保证，才能弥补因分税制改革而失去的税收来源。这也间接造就了现在愈加严重的“土地财政”，地方财政，几乎半壁江山靠土地，这早已是公开的秘密了。
所以地方当然不欢迎物业税这玩意，一样多的钱，分 70年来收，还是一次性收取，你说哪个来的更痛快？但地方也不会以这个理由明确反对，毕竟有点赤裸裸了。物业税的阻力，更多的是上下之间的博弈，说到底是中央地方财税分配体制的问题，是深层次问题的表面反映。如果表层问题动了，那就会牵一发动全身，带动深层问题一块改革。
这是个系列工程。
我的一个预测是，即使物业税真的启动了，那也会采取“渐进改革、分布实施”的方式，很可能暂时不整合土地出让金，土地出让金暂时保留，地方上照样收取，而是把那些土地增值税、房产营业税、印花税、交易所得税、各种收费等等，逐步整合到一块，变成物业税统一收取，这样，既没有触动地方上的根本利益，也便于统一税收，便于国家税务部门强化监管。
作者:loujinjing 日期:2009-05-25 23:01物业税的话题，是今日最新话题，算是临时插播的“新闻”了。
因此耽误了“原定节目”的播放，马十七的采访不会中断，稍后补上。
作者:loujinjing 日期:2009-05-26 00:11
楼上兄弟，我觉得地税是没问题的，财产税一般都是属地原则征收。
但央企央产等等，可能不会直接给地方，有可能中央也要拿去一部分。
这是我的猜测。
物业税很快执行的可能性很小。
作者:loujinjing 日期:2009-05-26 09:58作者：暗夜孤骑 回复日期：2009-05-26 01:53:52一直在潜水，看到 LZ 的帖子受益匪浅，注册个用户 Mark一下，哈哈。
------------------------------------ 欢迎深更半夜加入天涯，呵呵。
作者:loujinjing 日期:2009-05-26 11:35
我不是牛人，是一头吭哧吭哧埋头写贴的“牛”
作者:loujinjing 日期:2009-05-27 00:42
物业税这点事，说了太多了，其实没多大现实意义，因为这个税种目前仍旧停留在研究阶段，其实也就是忽悠阶段，
猴年马月能真正实施还不知道呢，即使真的出来了，能被改头换面、脱胎换骨成个什么东西，现在也不好瞎猜。
但我非常相信咱们那些聪明的专家的天才创新能力，不用说，“中国式物业税”肯定是来源于借鉴国外先进成果，
但肯定也会“青出于蓝，而胜于蓝”，徒弟定要超过师傅，
所谓“既充分考虑并尊重中国国情，又鲜明地体现了中国特色”。
到时候怎么说，想也想得出来。这个事情，就此打住吧。
作者:loujinjing 日期:2009-05-27 11:43
作者：realemperor 回复日期：2009-05-27 10:50:44
突然想到一个问题：楼主对“经济适用房”能否做一个简要的解释和分析？最近看到深圳、北京等地经济适用房都没人认购的情况出现，这是什么原因？
----------------------------------------------- ------------------------------------------- 经济适用房就是一个政策怪胎，出发点很好，但执行起来偏差太大了，基本脱离了当初的制度设计目标。这个不用多说，网上搜搜相关的负面新闻就是了。
以前的情况是，但凡有点能量的人，都要想方设法搞一套经适房，因为差价大，可以牟利。近来天气变了，不少城市的经适房开始热度大减，甚至无人问津了，这说明了一个问题，大家预期房价走跌，经适房的低价优势正在丧失。如果现在拿了，五年不能转让，到时候出手，说不定比市场价还要高，那就砸了。对那些人来说，这其实也是个投资，未来风险加大，变现又有很多政策限制，谁还有这么大的投资热情呢？对真正需要的人来说，申请难度大，价格优势不明显，转让受限，同样也就抑制了申请人的热情。
广州的限价房就是个活生生的例子，保利开发的那个西子湾。07 年底推出的时候，政府限价销售 6500 元，而当时周边商品房价格达到峰值，接近万元，所以当时异常火爆，抢破了头。而到了 08 年底，该交房时，形势急转直下，周边房价跌到了 6000—7000 元，而且质量比限价房要好，还没有产权转让的限制，限价房仍然是 6500 元。很明显，当时抢购限价房的人吃了大亏了，被套牢了。所以我们看到一出戏上演了，数百业主集体拒绝收房，理由是房屋质量问题，其实还不就是价格问题么？如果广州楼市不下跌，谁会拒绝一个 6500 元的便宜房子呢，哪怕它有这样那样的瑕疵。
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