的书呆子。如果不跳出市场的范畴，不站在市场之外，那是根本无法看清市场的。这就是一个悖论，也算是中国特色之一吧。举个小例子，针对现在的楼市现状，如果我们抓来几个华尔街最好的地产行业分析师，假设他之前对中国的情况毫无概念，问他为啥中国楼市一枝独秀啊，为啥房子越贵越有人抢啊。我估计他绞尽脑汁之后，还是得傻眼，最后只有捶胸顿足感叹了，OMG，Chinese are mad！China is reallya incredible nation。很明显，不懂中国国情看中国，那就是盲人摸象了。
需要澄清的是，感性并不是个贬义词，并不意味着天马行空，不是毫无依据的臆测，也不是不负责任地乱说。理性的分析、推理和判断固然重要，但如果一味顽固地坚持理性，不能超越纯粹理性范畴带给我们的局限，那么，看待中国问题，难免会胶柱鼓瑟，有可能会犯刻舟求剑的错误，得到的结论也可能南辕北辙，和事实完全相反。如果说，在市场经济领域，需要的是严谨和理性；在政治领域，需要的是冷峻和深邃；在社会、民生领域看问题，则需要多一些热情和感性，而不是板着面孔说话，摒弃了感情看问题。分析社会问题，关注民生民瘼，当然不能失去理性，也不能少了思想深度，但更不能缺少的，恰恰是人的“真性情”，是基本的良知和男人的血性，还有就是那么一点悲天悯人的小情怀，以及那么点“勇往直前、舍我其谁”的小气概。
全球气候在加速变暖，中国的社会却在加速变冷。但人不能跟着变冷，如果随着环境温度的变化而变化，那就是地道的“冷血动物”了。而人类——是“温血动物”，需要温暖才能生存，给人温暖，取人温暖，互暖共生。如果只有理性、理智、深邃、冷峻……，少了感性、性情、良知、血性、温暖……，我不知道他会是个什么“东西”？真要那样的话，即使他再厉害，那也只不过是一个无情无良的砖家、叫兽，还可能退化成为一个有才无德的“文化娼妓”，靠出卖自己的精神和灵魂，来维持肉体的可怜存在。
所以说，我们讨论的问题不同，涉及到的层次和领域不同，当然所持的情志状态也会不同。在理性的领域，我会尽量理性地去分析，在需要感性的领域，我也不会矫揉掩饰，也会感性地去判断，甚至还会愤怒地疾呼。在需要感性的时候，摒弃一切禁锢因素，感性直观地看待问题，往往能直击要害，一下子抓住问题的本质，也更方便去戳穿谎言，揭示真相。总之，玩“感性”不要紧，只要不玩“性感”就行，玩性感恐怕要被“绿坝妹妹”给河蟹了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:48
上接《答小木问兼辨析政府施政和房价高低之关系》话题偏了，还是拉回来说问题吧。其实，小木给我出的题目并不难答，但答题要求很高，要我“从理论、数据方面”来下手答题，这就有点难为我了。在一个非市场化的市场，在一个基本不讲市场规律的市场，在一个“以谎言为真理、以欺骗为主要工具”的市场，再好的理论，都是苍白无力的，再完备的市场数据，都是水气淋漓、不可尽信的。如此情势下，你却要我用“理论”和“数据”来论证问题，这岂不是在缘木求鱼？真的赶鸭子上了架，我搬出大堆的经济学理论和数据来论证你提出的问题，哪怕我是个高手，把问题说得天花乱坠，可以让人深信不疑，那也只能说明我是个高明的骗子，是个强奸理论、玩弄数据的老手。我可不想那样。
你首先说了自己的两个简单结论，其实也是你的“疑惑”。
如下：其一，你“找不到政府不支持房价高位运行的理由；”其二，“政府是不是能够支撑房价在高位运行？我认为政府可以做到。这个我没有数据，也没有理论，只是单纯的相信。”如果我没有理解错的话，正是这两条结论让你感到困惑，也让你对这个市场逐渐丧失了信心。我觉得大可不必，“风物常宜放眼量，”如果想通了其中的关节，解开了认识里的误区和纠结，相信你就能坦然释然了。下面我就来说说你的这两条结论。
首先，第二条的问题，政府到底能不能支撑房价在高位运行？这个问题很小儿科，其实根本不用回答，你认为“政府可以做到，”我的答案是，毫无疑问，当然可以做到。而且目前的事实已经证明了，房价正在“超高位”运行，铁证如山，还有什么好怀疑的呢。为什么可以做到呢？这才是个值得问的问题。你说自己没有数据，也没有理论，只是“单纯的相信”，看来你非常信任我们的党和政府，相信其高超的执政水平。我和你一样，也没有数据（貌似这个事本来就没有数据），但我有点小理论和简单的事实。小理论就是，市场中有两只手，看得见的，看不见的，两只手一直都在博弈中，力量大的就可以支配市场，让自己成为通行的法则。
中国的情况是，看不见的手 1992 年才出生，还很弱小，根本无力和看得见的相比，所以看得见的手一直起着决定性的作用。既然如此，看得见的手几乎可以达成任何市场目标，中移动的广告不是说了么，“我能！”
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 22:54上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》
再说说一点简单的事实。中国的房地产市场，看上去任何资本都能自由进入，门槛很低，一点垄断的迹象都没有。
但实际上呢？老大在几个重要的环节都深度参与，牢牢地掌握着这个行业的发展和命运。在源头上，管住“地”和“钱”两大法宝，进行源头控制，土地决不能足量供应，拍卖决不能随意降价，实在不行了，可以拿国有公司做托，去托住地价，钱则以国有银行为供应出口，用行业信贷政策来随时掌控；在中间环节，控制住开发过程和收益分配，各种税费是固定的，高低多少就是一句话的事，不同意的别玩；在下头，控制住终端，大伙一块高位定价，抬着轿子稳步向前走，谁乱降价我就收拾谁；在外围，控制住主流舆论，要求步调一致语调相同，谁乱讲话就打谁的屁股，用这个来左右消费预期。你看，这么一来，就完成了全方位、多环节的控制，牢牢地捏住了这个行业的“命门”，这就形成了事实上的垄断。
既然垄断了，那不就自然可以随意操纵价格了么？油、电、水、气、电话、烟草，都是垄断领域，请问哪个东西的价格和你商量过？你有机会去和供应者议价么？你只能接受。房地产也是一个道理，你只能接受既定的价格。
说到这里应该很明白了，无论是从理论上（看得见的大手），还是事实上（事实上的行业“集体垄断”），都指向一个结果：控制全行业的价格水平，政府做得到，而且完全有这个能力。这已经成了中国地产行业的基本事实，不需否认，也无须隐瞒。我们承认这个基本前提，其实有助于搞清楚后面的一些道理。
现在再说你的第一个结论。你说“找不到政府不支持房价高位运行的理由。”我的理解，你这句话的意思，就是“政府有足够的动机去维持房价的高位运行。”我觉得这里头有个很大的误解，也发生了概念上的混淆，需要仔细厘清一下。
不然的话，以讹传讹误导别人是小事，把高房价和政府的“施政目标”进行捆绑，那就是诋毁政府清誉的大事了。
下面试对其中的误区进行简单的辨析：
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 23:00上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第五段）
误区之一：政府维护高房价，是能力问题，还是意愿问题？我们说政府很强大，完全“有能力”控制这个行业，进而操控价格水平。但这并不是说政府“有动机”去控制价格水平，更不是说要利用自己的能力去维持高房价。“有能力”和“有动机”完全是两个不同层次的问题，“干得成”不一定就代表“想去干”。“有足够的动机”去做一件事，必须要有足够的利益驱动力，我们就来看看其中的利弊。
如果政府维持了高房价，利益何在呢？最多多收点营业税和交易税，大部分的溢价其实都被开发商拿去了，政府得到的“溢价收益”乃是小头。成本呢，非常高昂！涸泽而渔，破坏了行业长期健康发展的基础，积累了崩盘的危险，而且导致民怨四起，破坏了社会稳定的基础，动摇安定团结的大好局面，还难免背上个历史骂名。可以说收益、成本根本不对称，政府有何动机去维持高房价呢？
说个非常粗俗的例子，很多人都有能力实施强奸，但真正实施的总是少数极不理智的人，为何？因为这样做只能痛快一时，但后面却要痛苦一世，付出高昂的代价，成本太高了，所以理智的人是不会做的。话糙理不糙，原是同一个道理。
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 23:46上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第六段）
误区之二：政府关心的到底是高房价，还是高投资？
既然我们分析了高房价的利弊关系，认为政府没有足够的动机去维护高房价。那么房价为何还一直这么高呢？这就是另一个问题了。要知道中国经济的增长模式是“投资拉动型”，严重依赖固定资产投资，投资中房地产投资占了 25%的比例，所以中国经济又严重依赖房地产的行业投资，这就造成了房地产行业的“尊贵”地位，举足轻重，自 98 年以来多年坐大，以致尾大不掉了。过去房地产投资年度增速一直保持在 25%以上，这样才能拉动经济快速增长，才能提高就业率。可以说，97 年亚洲金融危机之后，中国经济自 2000年以来的这一波长期高增长，房地产行业确实是功不可没。
所以，我们看中央的文件，屡次提及房地产的“支柱地位”，不管网友多么反对这个提法，但这确实是大实话，无可否认。中央也多次提出要保持“房地产行业长期稳定健康发展”，很多人理解为，这就说明了中央是在保高房价，其实大谬不然也。房价的高低并不是主要问题，高点、低点都无关宏旨，中央要保住的，乃是“房地产投资增速”，是开发商愿意往里头大把地投资，这样才能消化钢铁、水泥、建材等大宗商品，才能带动下游的几十个行业，也才能符合中国经济的增长思路。
所以，今年一季度，全国房地产投资增速锐降为 4.1%（去年同期增速为 32.3%），可以说行业投资几乎停滞了，上头见此数字，大惊失色，于是国务院果断出台政策，降低开发商的项目资本金比例，从原来的 35%大降至 20%。这个比例可是坚持了 13 年都未动过，为什么今年说动就动了？因为投资增速大降，这可是天大的事，是关系到金融危机中中国经济能否保持增长的大事，丝毫马虎不得也。
说到底，经过 10 年多的发展，房地产已经成为中国经济的重要“引擎”了，政府高度关注的，是这个行业的投资情况，不能让投资掉下来，投资下来了牵一发动全身，很多行业都不好过。但问题也来了，既然政府关注的是行业投资，不是房价高低，那为何房价还弄得这么高呢？我觉得个中原因主要有三个：（1）中国的房地产市场极不规范，是个供应渠道单一的“单元市场”（不是多层次、多渠道的），也是个投资和投机盛行的市场，只有暴利驱使才能让开发商拼命开发，扩大行业投资，只有暴利驱动才能满足各级投资/机者的胃口，而达到暴利就要共同维护高房价水平；（2）二个是，地方政府普遍都是“土地财政”，财政收入高度依赖土地出让，为了保持土地好卖，就要维持房价高，吸引更多的开发商来竞相买地开发，买地踊跃了，土地价值和收益才能得以最大化；（3）也是个让人很悲哀和无奈的原因。中国的很多消费者，实在是太傻了，只会“追涨杀跌”，不会理性判断，涨到天上他敢追，跌到地下他不买。当前的疯狂行情就是这种现象的最好诠释，涨得越凶，投资风险越大，冒死进场的人反而越多。你说这是个什么怪道理？！政府就想了，这个好办啊，既然降价你不买，那我们就索性涨价吧，果然是一涨就灵，买房子的蜂拥而入了！
作者:loujinjing 日期:2009-06-25 23:59作者：猪是的读来过倒 回复日期：2009-06-25 23:49:52
请教一下楼主，楼主认为：
2、以往的全球化过程和未来 1-3 年的全球化过程对中国楼市是什么影响。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ---- 你这个 ID 很不厚道的，俺不大喜欢。
你第二个问题，恕我直言，我觉得不大靠谱，
这好比问“全球气候变暖对中国互联网发展的影响”一样。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 00:59作者：猪是的读来过倒 回复日期：2009-06-26 00:22:07
第一个问题是说，近些年中国楼市价格和美元指数、人民币对美汇率还是有那么一点点相关性的。引申出来的是，美元接下来如何走，人民币如何反映。
第二个问题换个角度吧。所谓租售比，是指静态地以历史成本的计价方式看待，那么在其他条件不变的情况下，租金受不受通货膨胀或者说是货币单边贬值的影响。楼主认为什么条件下会变？
----------------------------------------------- ---------------------------------------------------
（1）在沿海的大城市如上海等地，外资进来比较多的地方，汇率变化和楼市行情有一定相关性。人民币汇率走强，外资进来套利的多了，对楼市行情有些推动作用，反之，外币走强，则是负作用。但和中国庞大而混乱的楼市相比，这种影响因素仅在小范围内发生，对全国市场来说，基本可以忽略不计。况且，这种影响和国家资本账户管制措施、和外资投资政策密切相关，并不全是市场化的，也不存在一个清晰的传导机制。至于美元和人民币的走势，不在本帖的讨论范围之内，故略去。
（2）你原来问的问题是“全球化过程对中国楼市有什么影响”，换了个角度，就成了“租售比”的问题了，我有点晕乎，不知道你这个角度是如何转换过来的，看起来颇为神奇。说实话，你这个问题我看不懂，没法确切回答你。只能说，房屋租金会随着通货膨胀而升高，正相关；租金和货币单边贬值基本没有什么关系。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 01:29上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第七段）误区之三：天下政府是不是一家，它们是不是在合谋？很多人都会有这么一个顽固的印象，天下政府是一家，正是它们的合谋和联合干预，才维护了当前的高房价水平。
这个观点不太好，比较草率，而且把人一棍子打死，看法也不科学。政府这么多的层级，各级的，各地的，各有各的考虑，各有各的利益，并不是铁板一块，它们怎么会有完全一致的利益诉求呢？又怎么会成为“一致行动人”呢？
最起码来说，政府要分中央和地方两个层次来看，分两个层面来考察分析。事实上，中央和地方在很多领域都存在着利益冲突，最有名的就是税收，94 年朱总推行“分税制”以来，区分开了地税和国税，最大的一块流转税被国税拿走了，地方财力被削弱了，这才为之后的“土地财政”打下了基础，可以说，土地财政是被逼出来的。
如果以“利益”作为基本衡量标准，那么中央和地方的考虑侧重点是不同的。中央考虑的利益是战略性的，全局性的，大体有三个方面：GDP 和税收、经济增长方式和经济结构健康度、就业和社会安定。所以从这个角度出发去解读，就可以理解中央的一系列决策和政策态度了。比如，中央非常看重房地产投资总额和投资增速，因为这关系到 GDP 增速，关系到这个行业的税收；中央倚重房地产同时又深具戒心，随时准备与之撇清关系，因为如果房地产一家独大，那也不好，这关系到经济增长方式的转变，关系到中国三次产业结构的升级，毕竟，庞大的中国经济不能长期依赖一个没有任何技术含量的行业；比如，中央还非常关心房地产的开工量、每年施工量的稳定增长，因为这关系到下游各大产业的带动，关系到亿万农民工的就业和吃饭问题；中央还关注房价的涨势，缓涨可以容忍，但不能离谱，不能恶炒，要在可以忍受的限度内，因为这关系到民心相背，关系到民生问题和社会安定团结，不是小事，当然不能坐视不管。
再来看地方政府，地方政府为官一方，掌握一方命运，而且“任期制”和“经济指标考核制”决定了其考虑问题的短期效应，五年任期之后的很少考虑。所以地方所考虑的利益，往往都是区域利益、是战术性利益，是短期利益，和中央的不在一个层次上，主要有这么几个方面：GDP 和政绩工程、税收和地方财政收入、招商引资环境的优化、巩固利益联盟和谋取私利。所以地方非常关注房地产开发，往往城区大拆大建，郊区规划建设“新城”，都是大手笔大投资，因为这些都能体现为 GDP 数据，还容易出形象工程，出个最高楼、标志性建筑什么的；比如地方喜欢高房价，因为高房价可以吸引大开发商纷至沓来，当然地方税收、就业都受益了，最受益的是土地市场火了，地价上去了，财政就会充实了；比如地方老是为房地产商说好话，形势稍微有点不好，就急着出台刺激政策，提供全方位的呵护，这是因为房产商的贡献巨大，是地方上的大爷，而且这里头还往往有千丝万缕的复杂关系，帮别人就是帮自己。还有很多现象，不能一一细说了。
总起来说，中央和地方对待房地产，考虑问题的层次不同，出发点不同，利益诉求不同，因而眼界也不同，态度也不同，政策侧重点也不同，差别很大。中央着眼行业的长期发展，地方着眼行业的短期繁荣；中央忙着使劲向这个行业投资，地方忙着起劲从这个行业收钱；中央严令要死保 18亿亩红线，地方就想着如何在城郊区多收储点好地；中央偏重看“量”，地方偏重看“价”；中央老是想摆脱这个行业的束缚，地方甘心情愿被它绑架；中央一直谋求一个替代行业取而代之，地方一直在谋划着加强和这个行业的关系；中央对高房价保持着政治性警惕，地方对高房价保持着经济性依赖；中央心里有个房价容忍的上限，地方手中有个房价托底的下限；中央的策略是增加供地，用较低的地价去拉低平均房价，地方的办法是“饥渴供地”，用高房价去反推高地价。………
总而言之，言而总之，一言以蔽之，中央和地方并非铁板一块，对于房地产行业，有着太多的不同，这两级也在进行着复杂的利益博弈。所以我们才会看到“有令不行、有禁不止”的现象，我们才会常说，“上头的政策是好的，到了下头就变了味，”这其实就是利益诉求不同的结果。所以，我们在分析政府决策和政府行为对房地产的影响时，一定要区分这种种不同，一定要特别注意这种纵向的利益博弈。如果简单化地去理解，或者情绪化地去判断，那我们是无法看清楚的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 01:45上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第七段）误区之三：天下政府是不是一家，它们是不是在合谋？很多人都会有这么一个顽固的印象，天下政府是一家，正是它们的合谋和联合干预，才维护了当前的高房价水平。
这个观点不太好，比较草率，而且把人一棍子打死，看法也不科学。政府这么多的层级，各级的，各地的，各有各的考虑，各有各的利益，并不是铁板一块，它们怎么会有完全一致的利益诉求呢？又怎么会成为“一致行动人”呢？
最起码来说，政府要分中央和地方两个层次来看，分两个层面来考察分析。事实上，中央和地方在很多领域都存在着利益冲突，最有名的就是税收，94 年朱总推行“分税制”以来，区分开了地税和国税，最大的一块流转税被国税拿走了，地方财力被削弱了，这才为之后的“土地财政”打下了基础，可以说，土地财政是被逼出来的。
如果以“利益”作为基本衡量标准，那么中央和地方的考虑侧重点是不同的。中央考虑的利益是战略性的，全局性的，大体有三个方面：GDP 和税收、经济增长方式和经济结构健康度、就业和社会安定。所以从这个角度出发去解读，就可以理解中央的一系列决策和政策态度了。比如，中央非常看重房地产投资总额和投资增速，因为这关系到 GDP 增速，关系到这个行业的税收；中央倚重房地产同时又深具戒心，随时准备与之撇清关系，因为如果房地产一家独大，那也不好，这关系到经济增长方式的转变，关系到中国三次产业结构的升级，毕竟，庞大的中国经济不能长期依赖一个没有任何技术含量的行业；比如，中央还非常关心房地产的开工量、每年施工量的稳定增长，因为这关系到下游各大产业的带动，关系到亿万农民工的就业和吃饭问题；中央还关注房价的涨势，缓涨可以容忍，但不能离谱，不能恶炒，要在可以忍受的限度内，因为这关系到民心相背，关系到民生问题和社会安定团结，不是小事，当然不能坐视不管。
再来看地方政府，地方政府为官一方，掌握一方命运，而且“任期制”和“经济指标考核制”决定了其考虑问题的短期效应，五年任期之后的很少考虑。所以地方所考虑的利益，往往都是区域利益、是战术性利益，是短期利益，和中央的不在一个层次上，主要有这么几个方面：GDP 和政绩工程、税收和地方财政收入、招商引资环境的优化、巩固利益联盟和谋取私利。所以地方非常关注房地产开发，往往城区大拆大建，郊区规划建设“新城”，都是大手笔大投资，因为这些都能体现为 GDP 数据，还容易出形象工程，出个最高楼、标志性建筑什么的；比如地方喜欢高房价，因为高房价可以吸引大开发商纷至沓来，当然地方税收、就业都受益了，最受益的是土地市场火了，地价上去了，财政就会充实了；比如地方老是为房地产商说好话，形势稍微有点不好，就急着出台刺激政策，提供全方位的呵护，这是因为房产商的贡献巨大，是地方上的大爷，而且这里头还往往有千丝万缕的复杂关系，帮别人就是帮自己。还有很多现象，不能一一细说了。
总起来说，中央和地方对待房地产，考虑问题的层次不同，出发点不同，利益诉求不同，因而眼界也不同，态度也不同，政策侧重点也不同，差别很大。中央着眼行业的长期发展，地方着眼行业的短期繁荣；中央忙着使劲向这个行业投资，地方忙着起劲从这个行业收钱；中央严令要死保 18亿亩红线，地方就想着如何在城郊区多收储点好地；中央偏重看“量”，地方偏重看“价”；中央老是想摆脱这个行业的束缚，地方甘心情愿被它绑架；中央一直谋求一个替代行业取而代之，地方一直在谋划着加强和这个行业的关系；中央对高房价保持着政治性警惕，地方对高房价保持着经济性依赖；中央心里有个房价容忍的上限，地方手中有个房价托底的下限；中央的策略是增加供地，用较低的地价去拉低平均房价，地方的办法是“饥渴供地”，用高房价去反推高地价。………
总而言之，言而总之，一言以蔽之，中央和地方并非铁板一块，对于房地产行业，有着太多的不同，这两级也在进行着复杂的利益博弈。所以我们才会看到“有令不行、有禁不止”的现象，我们才会常说，“上头的政策是好的，到了下头就变了味，”这其实就是利益诉求不同的结果。所以，我们在分析政府决策和政府行为对房地产的影响时，一定要区分这种种不同，一定要特别注意这种纵向的利益博弈。如果简单化地去理解，或者情绪化地去判断，那我们是无法看清楚的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 01:51
这个（第七段）发得好艰难啊，发了 N 次才发上来，是不是话说得比较敏感了，还是我的网络有问题？
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:33上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第八段）
如果弄清楚了你的两个结论，也搞明白了这里头的认识误区，我想到这里，基本可以作个最简单的结论了：政府完全“有能力”保持房价的高位运行，但政府并没有充分的动机这么做，中央和地方有区别、有博弈，这让局势变得极其复杂，但有一点是可以肯定的，两者都希望房地产行业保持稳定，都不希望这个行业出大事，这个基本目标是高度一致的。
基于这个最终结论，再来回答小木最后提出的三个问题，貌似就水到渠成了。
问（1）政府不支撑房价，对政府有什么好处，有什么坏处，他们的选择会是什么？
答：政府不会盲目支撑高房价，超出社会承受能力的房价也得不到支撑，即使现在维持住了，也很难坚持下去。高房价对地方政府确实有诸多好处，我在前面已经详细说过了，但高房价却不是中央希望看到的，对此上头应该有非常清醒的判断，不会长期放任自流。
至于政府现在的选择，地方还在努力地维持下去，保持“利益联盟”不瓦解；中央则是在经济下滑、消费不振的特殊情况下，苦无良策，而选择了默许房价继续走高。大伙试想，当前的形势是，外贸不行，投资乏力，最大的希望寄托在内需上，内需最大的希望寄托在“房子”和“车子”两个大件商品上，所以需要找到住房新的消费热点，这就是忽悠“中产阶级”和“城市白领”阶层继续买房，手法就是利用普遍的“追涨杀跌”心理，制造楼市疯狂气氛，施加心理压力，利用夸张的通胀宣传来逼迫消费，再加上银行信贷资金流入的大力推动，从而形成二季度这一波住房消费高潮，为拉动内需立了大功。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:39上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第九段）
问（2）政府能不能支撑目前的房价？能支撑多久？
答：前面已经回答过了，从控制能力上讲，政府完全可以支撑高房价；从动机上讲，政府不会步调一致地支撑高房价；从现实需要上讲，目前处于宏观经济回暖、拉动消费的关键时期，这个节骨眼上不能掉链子，所以估计还会支撑一阵子。
至于这种情况还需要坚持多久，我认为可能是半年到一年左右的时间。为什么这么说，因为这是当前中国经济走向复苏需要的时间，也是修复经济引擎必需的时间。这几个月以来，大家有目共睹的是，政府正在全力恢复经济活力，力争中国经济早日走出谷底，早日企稳恢复。政府在不停地提高出口退税比例，尽最大努力修复外贸，开拓新的外需，努力扩大国内投资，提高国家投资的拉动效果，快速推进社保体系改革，完善社会基本保障措施（如最近的给全国社保基金会注资、如启动农村养老险推广等等）等等……，这一系列的组合动作，都是在不同方面启动经济，都是在尽快给房地产这台引擎“减压”，因为这台引擎负重运转，目前已经快被使用到极致了，再不尽快给它减压，可能突然会熄火罢工，造成机器瞬时停转，这是非常危险的。
我们从外表来看，房地产行业这几个月的表现很疯狂，拿地疯了，贷款疯了，投资疯了，开工疯了，买楼疯了，一切都是疯狂状态，真有点不可理喻了。其实政策一点也没疯，在这疯狂的背后，是这台引擎在超负荷运转，拉着疲弱无力的中国经济艰难爬坡。所以，要问还要疯狂多久，要疯狂到其他引擎能够“顶班”的时候。别的引擎顶上来了，房地产就可以歇歇了，功成身退，可以好好休整休整了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:45上接 《答小木问 兼 辨析政府施政和房价高低之关系》（第十段）
问（3）政府在什么情况下，会放弃对房价的控制？
答：更准确地说，政府不是在控制“房价”，而是在控制房地产这个行业。控制的目的，就是让它保持高增速的行业投资，保持稳定增长的开工量，保持稳定的库存消化速度，这才是政府对房地产的真实态度。因为只有这样才能让房地产这台引擎发挥最大的效能，拉动危难中的中国经济走出泥淖。但达到如上目的的办法不是行政命令，也不是劝导，这些都没多大用。那什么办法有用呢？答案是“利益引诱”。暂时保持住高房价水平（起码不进行政策面上的打击，或者装傻，采取默许态度），保持住这个行业的暴利，可以诱导开发商积极拿地建房，大笔投资，可以诱导地方政府大力配合支持，扶持这个行业迅速恢复活力，可以诱导广大刚需们发挥爱国主义精神，果断进场接棒买单，还可以诱导投资者和投机分子进去炒作，把这个市场搞得热火朝天，一派繁荣景象。
于是，你看吧，投资上去了，消费也上去了，行业景气度上去了，行业活力恢复了，一举多得，从投资和消费两大领域为经济复苏做出了巨大贡献。这是多么巧妙的安排啊，是多么爱国的举动啊，多么具有自我牺牲精神啊！牺牲的是谁呢？——当然是买房自住的所谓“刚需”。他们成了房地产引擎高速超负荷运行的“高能燃料”，燃烧了自己，成就了中国经济的“最早”复苏，看来董藩叫兽说得还真是大实话，现在买房，就是爱国，应该给刚需们每人颁发一枚爱国勋章啊。
但是千万要注意的是，当前是非常时期，非常时期就用非常之计策。深入挖掘房地产的最大潜力，超负荷使用这台引擎，也是万般无奈的权宜之计。连续十年高速发展的中国房地产业，如果想在经济危机中实现“软着陆”，而不是把这张弦崩断，就决不能这么狂飙下去，物极必反，这是基本常识。等过一阵子（起码在今年四季度），中国经济触底企稳，走上复苏之路，其他引擎也部分地修复，来了“顶班”的，狂飙之后的房地产就该去大修车间好好大修了，该好好地经历一个调整期了，也可以比较平稳地实现“软着陆”。
（这篇文章连载完）
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 02:50
文章贴完，三更漏残。功成身退，洗洗就睡。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 11:12
※※※※※※※※※※ 放宽外资投资房地产实乃商务部一大昏招 ※※※※※※※※※※
作者：xl233 回复日期：2009-06-21 11:53:52楼主再看看这个新闻，给解读下？呵呵。我看现在房地产在政府看来，真的是有着非常高的优先级啊，真就靠这个给 GDP 打鸡血了……新闻是：《商务部上书国务院：建议松绑外商投资房地产》外商直接投资(FDI)已经连续 7 个月负增长了。《华夏时报》记者从商务部独家获悉，一份关于稳定外商投资的包含42 条具体建议的建议书已经由商务部提交至国务院。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑，商务部建议联合外管局，对外商投资房地产企业外汇登记手续进行简化和适当放宽。如果这项意见得以实施，外商投资房地产将获更多便利。
-----------------------------------------------
--------------------------------------------------- -----
过了好几天了，回头再说说这条旧新闻，因为它确实非常有意思，值得解读下。
房地产在当前中国经济走向复苏中的优先地位，我在上面“答小木问兼谈政府与房价关系”的文章中已经详细说过了，不再赘述，房地产行业暂时还是难以替代的，颇有点危难救主的意味。所以为了经济复苏的宏伟大业，不惜让房地产继续末路狂飙，为了让房地产市场活络起来，不惜再次打开外资进入的大门，哪怕这些外资都是短期炒作资金。看了这个新闻，我的第一感觉是，当前为了保八，有点不择手段了，只要止渴，饮鸩也行。
先要说的是，为何商务部匆匆祭出这一招？为何要放宽外资投资房地产的限制条件？在我们的印象中，商务部不是一直反对外资投资房地产的吗？以前的“限外令”不就是出自商务部之手吗？怎么脸色突然就变了。其实，变脸并不奇怪，因为天气变了，时移世易，此时非彼时了。想想 08 年之前，中国经济出现过热苗头，国内资产投资大盛，人民币三年累计升值 21%，外资大量涌入中国套利，热钱涌动，监管困难，巨额的外汇净流入无法用顺差来解释。这让几个主管部门头疼不已，商务部作为外商投资的最高主管部门，压力巨大，所以那会最恨的就是“热钱”，提到热钱牙根痒，“限外令”当然要接二连三地发，商务部恨不得把热钱全掐死。
但形势变化太快了，全球金融危机一来，大部分的热钱撤回发达市场堵自家窟窿去了，市场上的热钱顿时大量缩减。
不仅是热钱，正常的外商直接投资（FDI）也因为危机影响而缩减了，也就是说，外商来中国投资兴业的少了，受了危机重创，没钱的来不了了，有钱的，也变得异常谨慎了。结果呢，中国的FDI自08年10月份金融危机爆发开始，已经连续 8 个月大幅下降，这可是以前从来没遇到的糟糕情况，是以前连想也不用想的恶劣变化。而且更糟的是坏消息在延续，08 年全球 FDI 整体下降了 20%以上，09 年预计要超过08 年的下滑幅度，形势还在恶化，看来中国 FDI 月度下滑的趋势还要持续一段时间。不出意外的话，今年三季度还要下滑。
千万不要小看了 FDI 这个指标，要知道在外向型经济驱动增长的中国，外商投资的极端重要性。中国是个制造业大国，是世界工厂，中国经济增长主要依靠制造业，GDP 的大部分是由工业增加值来贡献的。而在工业增加值中，外商投资创造的工业产值比例高达 35%以上！！外商走了（或不来了），工业增加值就要下滑，GDP 保八就要大受影响。可想而知，这其中有多么严重了。商务部作为全国 FDI 和进出口的主管部门和第一责任人，外贸下滑得已经不成个样子了，目前近乎全额退税了，还是托不住，FDI 又这么不争气，一个劲地向下滑。对中国经济极其重要的两大指标，都这么难看，可以想象商务部身上的巨大压力，可以想象主管的领导们都急成了什么样了。既然如此，商务部酝酿整出来一个“稳定外商投资的意见和建议”之类的政策文件，实在是理所当然，责无旁贷，但这里头弄个“放宽外资投资房地产”的建议，实在是不可思议。
俗话说，病急乱投医。如果大病在身，又苦无良药，正在急得团团转的时候，你随便给它开个药方，它都会去大胆地尝试下，有没有效果，先试了再说吧，有招总比没招强。
目前，试探要放宽外资投资中国房地产的门槛，就是这么一个不折不扣的昏招，一个胡乱开出的药方。
中国经济要复苏和增长，需要加大实体经济领域的投资，把外资放进来投资房地产，如何会进入实体经济呢，外资有几家会正儿八经地开发房地产项目？都是低买高卖的短线操作，只不过是资产和外汇的双重套利罢了。当前的要务是拉动内需，内需起来了，中国经济增长才能完成健康转型，这需要启动的是国内需求，而不是外来需求。把外资放进来，只会增加市场里的炒作资金，把本已狂飙的房地产市场炒得更热，价格推得更高，蕴藏的风险更大，未来实现“软着陆”的难度更大。一旦出现点问题，外资闻风而逃，集体撤离这个市场，很可能成为中国房地产崩盘的导火索。
要知道外资（这里主要是房地产投资基金）的本性，是“逐利而来、获利即走”，其惯用的手法是“权威舆论造势，引诱傻多进场”，通过大力唱多，引诱大批的国内多头进场接棒，集中力量短线炒作，拉高出货，获利就走，再去转战下一个地方。如果国家设置了投资和退出限制，它们来去就不自由，炒作起来也难以这么顺畅，实质就是遏制了短期炒作力量。但如果放宽了外资的投资条件，清除了进出口的政策障碍，等于是为它们铺好了“高速公路”，快速进场，随时撤离，那样会让它们更加得心应手，炒作得更加疯狂，这些都是在资本市场摸爬滚打数十年、上百年的老手，是疯狂逐利的嗜血魔鬼，投资经验十分丰富，如果给了它们足够的自由和便利，它们能把国内资产市场的中小参与者给玩死，最后留给我们一个满目疮痍的烂摊子，让我们来收拾。
如此说来，放开外资投资房地产，正面效果极其有限，负面影响太多了，后果严重，绝对是一个不计后果的“昏招”。
既然是昏招，那商务部为何还要在“稳定外商投资的建议”里头加上这一条呢？我们可以这么想，当前中国房地产表现亢奋，一枝独秀，成了国际充裕资金的暂时性的“避风港”，当然也是一块让外资基金垂涎的“肥肉”。楼市行情这么火爆，谁不想乘机捞一把呢？喜欢刀尖上舐血的投资基金们，谁不想进来干一票呢？国门外头已经人声汹涌了，这时候稍微把门开开点，外资呼隆进来了，FDI 报表上的数字是不是就噌噌地向上蹿呢？今年 7、8 月份的 FDI 增速，是不是就可以“由负转正”了呢？我想这个推理应该是没问题的。这也许就是放宽外商投资房地产的原因所在了。
原来我们所奋力追逐的，我们千方百计确保的，都不过是一个数字而已。至于数字是怎么来的，数字的背后是什么内容，那就是另一档子事了。呵呵，数字中国，数字救国。
官出数字，数字出官。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 11:23作者：lizzy20010713 回复日期：2009-06-26 10:34:51算了，这个帖子话题是很沉重的，看来我滴滴水花都没溅起。
不好耍，以后我还是和大家一样，围绕房地产主题发言。
over
----------------------------------------------- -----------------------------
lizzy 同学，这不是个房地产形势的座谈会，没有人强行规定发言的主题。
这基本是个关于房地产行业的聊天室，自由发言，自由来去。
另外，四川盆地真是个好地方，四面高山围着个坑，挡住了北方的寒风，也挡住了南来的热浪。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 11:56
作者：lelilas 回复日期：2009-06-26 10:37:01楼主的分析非常有道理。不过说半年到一年内，别的引擎会起来，我持怀疑态度。因为众所周知，我们的内需是多么的脆弱，真正的引擎出口这块，并不是我们自己可以左右的，只要欧美再持续低迷一年，我们国家这辆超速行驶的汽车就会到 70 码了。。。
----------------------------------------------- ----------------------------------------------
我说“半年到一年”的时间，的确是谨慎的乐观。说这话的时候，更多地是寄希望于政府的强大力量，我自己也有点心虚。但我的意思并不是说，在短短的半年到一年的时间内，其他引擎就能修好，能正常投入使用，那肯定没有这么快。按照我比较保守的估计，外贸出口引擎基本修好，要到2011 年了，FDI 引擎恢复正常，也要到 2010 年下半年乃至2011 年了，国内需求的引擎真正启动起来，3 年之内都难见明显的希望。
我想表达的真正意思是，政府不会老是依靠房地产这台老引擎，因为把老引擎的油门轰到最大，危险性太高了，说抛锚就可能抛锚。政府肯定会千方百计挖掘出其他新的经济增长点，培育出小引擎来顶上。比如确定新的投资领域，比如大力扶持新兴产业，比如实施区域性大开发，比如培育引导新的消费热点，比如开发非洲、南美新市场等等。这些事情真能搞好了，都能起到较大的经济拉动作用，慢慢接房地产的班，让房地产逐渐降温，为后两年的“软着陆”创造条件。
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 18:13作者：专员 001 回复日期：2009-06-26 13:35:42（1）楼主能否回答一下，拉动经济的其它引擎发动起来后，政府的裤子提起来了，会整顿防地产开发商这个妓女吗？（2）政府除了用物业税和不动产闲置税来打跑炒房者，会用什么手段让开发商降价？（3）前几天国土部公布地价在房价中的比例，是政府在给自己立牌坊？还是政府 PK 开发商的序曲？
----------------------------------------------- ---------------------------------------------
一号专员：你的提问很有意思啊。我是这么看的：（1）其他引擎修好了，房地产这一台还是要继续用的。
虽然不再是风华正茂了，但也不至于年老色衰，最穷困的时候都陪伴过了，政府不会始乱终弃的；（2）物业税、闲置税何时征还是个未知数，我觉得不会这么快。等政府缓过这口气来后，会让开发商逐步降价，合理回归，解除这个行业的巨大风险，又一次赢回人心。具体办法很简单，划清界限，不再管它，房价自会降；（3）先是忙着搞房价真实构成大调查，而后又火速公布地价的比例，选择性地举例子，混淆视听，主要目的是撇清责任，楞充好人，为下一步的行业调整作舆论上的必要准备。这一招在兵法里应该是“围魏救赵”，“假痴不癫。”
作者:loujinjing 日期:2009-06-26 18:20
※※※※※※上海为何又搞起了经济适用房——说说经适房在上海的大起大落的命运※※※※※※作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-26 11:29:50【新闻标题】上海市房管局局长：政府不希望房价涨得过快
【新闻摘要】【6 月 25 日，上海住房保障局局长刘海生表示，政府希望房地产市场能够保持健康、稳定，不希望房价涨得过快，为此政府将“有所作为”。他说，政府不能用行政手段干预价格，但是“不干预”不等于“不作为”。政府将加大房屋供应量，除加大保障住房供应外，还会加大商品房供应量。】
根据楼主的判断，地方政府更多是着眼于地方 GDP 的增长和地方财政收入。所以地方政府更希望房价的增长，而不是抑制它。看今天这则新闻，貌似地方政府好像不以 GDP 和财政为基本出发点了，难道是上海市率先走出经济危机阴影了，开始普撒甘霖了？
不过，我想上海市政府估计也就是刚换老板，步调要紧跟中央，开发商的利益估计他们还是考虑的很全面的吧。前两年就有经济学家批评上海的经济是“起吊机经济”，难道现在经济增长方式调整了？貌似不可能，我也就是瞎猜猜。
期待各位同学和楼主一起来揭示问题的实质。
----------------------------------------------- ---------------------- 答深蓝兄，
上海的这则新闻顶多算是个应景之作，实在没有什么新意。为啥说是应景呢？其一，上海的经济适用房管理试行办法，历经千呼万唤，终于揭开红盖头了，对于多年来一直废止经适房的上海来说，也算是件配合中央号召的大事了。所以，办法出台了，总得有人出来造造势，叫叫好，所以就有人出来应景了；其二，楼市迎来了新高潮，又在连月疯狂上涨，上海全市成交均价到了 14000 元左右，又创了新高度，民间的埋怨和不满当然也迎来了新高潮。这种形势下，总得有人说几句，不能光顾着闷声发大财，不顾民生疾苦啊。所以，局长就说了，“政府不希望房价涨得过快”，言外之意是，涨还是要涨的，但别太快了，太快了民意接受不了，要慢点来，要持续下去。
局长只是在公开场合，泛泛说了句“不希望房价涨得太快”的应景话，我想深蓝兄可能是会错意了，把口惠而实不至的“小甜枣”，当成了政府拱手相送的“大礼包”，哪有此等美事啊？！说明你看问题还是太善良，太轻易别人的面子话了。反正，类似的话听得耳朵都快起老茧了，我丝毫看不出这次有什么新的变化，我也没看出来政府转移了强烈关注GDP 和地方财政收入的目光，更不会给我们普降什么甘霖。
如果说是换了新老板，就紧跟老大，这话倒是挺有道理的，毕竟前老板不听话，被老大拿下了。上海废止经济适用房已经好多年了，多年来干部群众上上下下，同心戮力，齐抓共管，专心致志发展商品房事业，取得了量价翻两番的好成绩，成为中国房地产价格的龙头城市，也成为各地大中城市学习观摩、竞相效仿的典范城市。这样的伟大成就，值得所有居住、生活在上海的人为之焦熬，为之龇嚎。但去年上海又突然重拾“经适房”这个废物东西，迅速推出了一个庞大的建设计划，计划在 2012 年前开工建设 2000 万平米的经适房，陆续推向市场，满足老百姓的住房需要。08 年第一批开工的规模就达到了 400 万平米，今年又是 400 万平米，两年就开工建设了 12 万套，大城市就是出手不凡啊，这个经适房建设规模，几乎相当于三线城市的商品房建设总规模了。
于是，我们自然就有了一个疑问了，为何以前多年废弃不管，这两年又突然成为香饽饽，大干快上经济适用房？经济适用房在上海的命运，为何如此大起大落呢？至于以前为何废止，我就不多说了，这个随便想想也知道。对于重拾经适房，我想主要有三个原因：其一，上头有要求。高房价和居民购买力的矛盾日益突出，已经开始影响社会稳定，中央大力号召各地搞经适房、限价房、保障房，为的就是建立多层次的住房供应体系，商品的归市场，保障的归政府，各司其职。这已经成了一个政治任务了，上头有指标，下头要执行，谁能不上呢？上海刚换老板，有何理由不紧跟老大呢？所以宏伟的计划立马就出台了；
其二，弥补行业投资下降的应急措施。我们如果看经适房宏大计划实施的时机，恰恰和金融危机发生的时间差不多。
08 年，上海楼市进入调整，价格变化不大，但交易量一下子跌入冰窖了，投资规模、新房开工量都是直线下降。对于高度依赖房地产的上海经济来说，这可是个大麻烦。所以，尽快启动房地产投资，保证行业的稳定发展，是政府考虑的首要问题。房企资金紧张，投资乏力，怎么办呢？那只有紧急启动经适房的建设了，于是第一批经适房就在 08 年底开工了。其实，这是在补商品房投资下降的缺，此长彼消，是为了维持行业投资的平衡；其三，上海经济结构调整的需要。上海大搞经济适用房，或许还有更为深远的考虑，那就是给上海经济结构转型和优化打好基础。上海经济这些年高度依赖房地产，无论固定资产投资、还是地方财政，房地产都占有相当大的比例，可以说是房地产主导下的投资拉动型经济。但上海城市化率已经很高了，人口逐渐稳定，老龄化趋向严重，房地产高速成长的红利期即将过去，长期来看，如果继续依赖房地产拉动经济，潜在风险很大，上海可能会面临后继乏力的尴尬局面。
现在国家又支持上海“两个中心”（国际金融中心、国际航运中心）建设，要大力发展现代服务业，提高服务业的质量和比重，推动经济结构调整和转型。所以要逐步和房地产拉开距离，已经是必然的选择。现在大搞经适房，就是先和商品房建立一道防火墙，适当隔离，降低商品房开发的地位，为以后淡化“房地产经济”的色彩打好基础。我觉得，这样的考虑是比较远的，但经济结构转型乃是上海未来几年的头等大事，这肯定也在上海决策层的谋划之内。经济适用房，可能充当上海经济转型的一个过渡性工具，一个缓解矛盾的“安全阀”。
所以说，经适房对于上海，当前是非常需要，长远意义也很重大，这回不是忽悠了，是玩真的了，5 年建设 2000 万平米，提供 30 万套经适房，能解决大约 100 万上海人的住房问题。每年 400 万平米推向市场，这对商品房市场无疑是个巨大的冲击，也是个相当大的替代市场。可以预见的是，上海的商品房市场规模，将在未来的时间逐步缩小规模，再也难现 04 年那时竣工面积、销售面积双双超过 3000 万平米的辉煌，那应该是上海商品房市场的规模峰值了。以后的开发规模，会缓步降低，逐步变成一个不温不火、不咸不淡的市场。
如果我们仔细琢磨刘局长的话，会发现一个重要信息。
他说道，政府不能用行政手段干预价格，但是“不干预”不等于“不作为”。那么，政府将如何作为呢？将用什么样的“市场手段”来影响价格呢？局长说了，“政府将加大房屋供应量，除加大保障住房供应外，还会加大商品房供应量。”可见，办法就是加大供应，一方面是加大保障房的供应，另一方面是加大商品房的供应量。前者基本就是廉租和经适房，后者呢，玄机就在后者上。政府如何加大商品房的供应量，当然就是加快推地，多出让住宅用地，督促开发商快开发，快销售，别捂盘。看来，市场行情好了，地价上去了，政府又要抓住有利时机，掀起新一轮的供地高潮，在土地上又可以大赚一把了。谁说政府不关心财政收入，乘机来卖地，说是为了充实市场供应，其实不就是为了土地买个好价钱么？
发表评论 取消回复