作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:34
※※※※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之三） ※※※※※※※※※※※※※（三）第二条道路是房地产“软着陆”的必然选择
所以，从长远来看，第一条路根本走不通，只能选择第二条路。那怎么走呢？依我看，选择第二条路，就是通过国家政策引导和政府的“托”和“放”，让房价慢慢地走下来，达到一个相对合理的水平，挤出楼市泡沫，挤走那些对经济增长没有丝毫用处的投机需求，让真正的刚性需求可以买得起房子，让自住成为中国房地产市场的主流消费。在这个过程中，综合运用多种手段，尽量不让楼市崩盘，不让房价暴跌，不让房地产投资规模剧烈缩减，不让房屋开工量大幅下降，继续发挥其经济增长重要引擎的固有作用。这样一个过程，就是中国楼市实现“软着陆”的过程，是由高烧癫狂状态走向健康发展的过程，也是其从经济恢复的“兴奋剂”回归到经济增长“发动机”的过程。
当然，说起来容易做起来难。顺利走上第二条路，实现行业的长期稳定健康发展，不是短期内就可以完成的，需要一个较长时间的恢复过程，需要政府具有高超的调控艺术，扶着它缓步走下来，让它平安地“软着陆”。这个过程肯定要和市场规律发生一定的冲突，一定会布满了市场凶险，弄不好就会落得个崩盘的最坏结局，搞得像日本当前一年，走入长达十几年的楼市低潮期。在这个“软着陆”过程中，也肯定会损及某些人的利益，如开发商集团的暴利、如地方上的连带巨额利益、如投资者的发财机会、如投机者的饭碗、如买了房子的会担心家庭财产会否缩水，等等，这是个利益调整的复杂过程，所以也肯定会遭到他们的联合反对和顽强抵抗。但如果不下决心牺牲某些人的小利益，中国房地产必将误入歧途，走入一个不可持续、无法回头的死胡同，影响中国经济的健康发展。
所以，综合分析起来，权衡利弊得失，孰轻孰重，老大心里当然是非常明白的，也是会权衡轻重的。对老大而言，最大的利益是经济能持续增长下去，是让人头痛的就业问题得到解决，是社会安定和民心向背。在这个“根本利益”面前，无论什么集团的利益，都是微不足道的，都是可以牺牲的。我们想想，工人阶级的利益强大不强大呢，重要不重要呢，为了国企改革，为了经济增长，都可以牺牲，让数千万国企工人成为下岗职工。如今的几个开发商、几个投资投机的小丑，还有什么不能放弃的呢？利益调整了，他们当然会激烈反对，但反对又能怎么样呢？难不成还能撼动河蟹的大钳子？
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:50
※※※※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之四） ※※※※※※※※※※※※※
（四）第二条道路，究竟应该怎么个走法？至于如何顺利走上第二条路？如何让房价降至合理的“可负担水平”（affordable price）？如果挤掉楼市的泡沫？我们可以大概地猜测下，办法不外乎就两种，不是玩硬的，就是玩软的。硬办法就是靠外力把房价给打下来，软办法就是尽量利用市场规律让房价缓步降下来。
我认为一般不会采取强硬的办法，比如直接的行政干预，比如行政命令的办法。那样不仅会遭到利益集团的强烈反对，让他们狗急跳墙，没法在下头贯彻执行，更为关键的是，如果政府公开提“降价”，会给老百姓一个强烈的预期——政府发话了，房价真要完蛋了。于是持有的赶紧抛，没买的死活不买，那样的话，供应突然放大，需求急剧萎缩，中国楼市立马就崩了。这其实就是政府官方文件里从来不提“降价”二字的真正原因，不是不想，是根本就不敢。
既然硬的不行，玩硬的风险太大了，那就只能来软的。
软的办法基本有两个，一是扩大供应量，让供应变得充足，运用市场规律和效应把房价拉下来。比如最重要的一个措施，中央自 08 年来，确定了“大力发展保障房”的战略，要求各地必须完成保障房建设指标，纳入政绩考核，这就是扩大供应的办法，可以起到商品房替代作用，让商品房降温、降价。同时，政府大搞保障房建设，3 年时间投入 9000 个亿，也可以稳住行业投资，确保住房建设对宏观经济的拉动作用，减少对商品房的严重依赖。保障房搞起来了，形成“保障房+商品房”的二元供应体系，自然就减少了对商品房市场的依赖，你爱降不降，我不稀罕了。所以，保障房这个东西，实在是个高招，一举多得的高招，可以在很大程度上化解楼市的高风险。增大供应量的办法还有不少，比如扩大土地供应，适当提高容积率，规定闲置土地尽快开发，不开发就真的收回，比如加强开发商销售环节的监管，严法禁止捂盘等等。
第二个软的办法就是，逐步解除政府对楼市的特殊关照。
当前真正对楼市特殊关照的，乃是各个地方，而且关注的焦点着眼于房价的高低。道理很简单，房价关系着 GDP 的高低，房价关系着土地市场火不火，土地市场好不好，又关系着“土地财政”的收入情况，房价高低还关系着当地的投资环境牛不牛。要想让各地方不再聚焦房价，只有解除这些后顾之忧才行。所以中央正在酝酿“物业税”，而且物业税可能和土地出让金并行，这其实是在为地方政府开辟新的财源，让其逐步脱离土地财政的“紧箍咒”。还有其他的办法，比如可能改变考核体系，把房价和河蟹度纳入各地政府的考核体系；比如按照当前反腐的顺序，政法领域基本上告一段落了，下一个重大领域可能是房地产和工程领域，很可能会出大案要案，这就可以给各地方一个强烈震慑，和房地产关系好不要紧，但要保持一个合理的限度，不要横加干涉，不要和利益集团捆绑太紧了，不然就可能栽进去了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 14:53
※※※※※※※※※※※※※ 《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》 （之五） ※※※※※※※※※※※※※
（五）对未来几年房地产政策基本取向的预测
如此说来，基于以上的分析，我们可以在现实分析和目标分析相结合的基础上，大致展望一下未来几年的房地产政策基本取向。
现实分析：其实非常简单，房地产是中国经济的重要引擎，房价在非理性高位运行，老百姓买不起，高房价抑制了正常消费，房地产面临价格崩盘的危险，也面临着无法持续发展的危机。
目标分析：也很简单，政府的基本目标就是，在中国经济没有转换为“消费驱动”之前，保住房地产的重要引擎地位，保证房地产行业投资高增速不掉下来。同时把房价稳定在合理价位，让更多的老百姓能消费得起，扩大全国住房消费，让住房消费成为中国城市化进程的重要催化力量，而不是阻碍力量。
基本政策取向：（1）不能硬来，要防止发生崩盘，防止社会动荡因素；
（2）要千方百计保住行业投资，保住就业和稳定；（3）要降低房价门槛，让更多的人可以进来玩，让涉及民生的问题不深化、不激化、不恶化。
未来两年的政策预测：（1）通过各种办法加大市场供应量，通过中央权威推动，大搞政府保障房建设，建立“二元供应体系”，使房地产市场总体上保持一个“供大于求”的基本态势，给价格造成下行的巨大压力；（2）各地挖掘土地潜力，扩大住房土地供应，大城市会加大闲置土地的改造力度，二三线城市会继续推动城市框架大扩张，加大新城区土地开发力度；（3）可能会适当提高住房容积率，推广高层，进一步放松容积率管制。特别是经适房建设，个别地区可能会放宽至 2.5—3.0 区间，以切实扩大供应量；（4）出台新规定，实行更严格的制度，敦促闲置土地尽快投入开发，不开发就真的收回。个别地方可能会推出“闲置土地使用费”等新名目；（5）加强开发商销售环节的监管，在全国范围内推行“透明销售”。出台更为严厉的办法，惩治开发商捂盘销售、惜售、自我炒作等行为；（6）尽快推动物业税城市试点和全国铺开，开辟地方财政的新来源，没有意外的话，原先物业税试点“空转”的城市将有可能在 2010 年进入“实转”；
（7）弱化地方上“土地财政”色彩，大胆的预测是，未来 3 年内，有可能再来一次小范围的“税制改革”，提高地方的税收比例，比如增值税，可能实现上下平分，比如资源税，也可能加大地方比例；（8）中央会出台系列政策，约束地方和房地产的利益关系，阻止有些地方过度插手干预房地产市场，让市场机制彻底失灵；（9）未来两年内（2009年9月—2011年9月，十八大召开前），会加大房地产行业的反腐力度，通过这些措施来淡化和削弱地方政府对房地产的影响，让房价更多地按照市场规律顺次下行。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 15:16
长文终于贴完了，答个题休息一下。
作者：L618709 回复日期：2009-06-29 04:28:49
请问楼主，我国实行全民所有制，作为人民的一员，在自己所有的土地上购房自住，政府收土地费是否合法？
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ---- 这个问题很有意思啊，答案非常简单，但又不知道从何说起，
对这个中国特色鲜明的问题，我真不知道如何才能给你说明白。
还是这么说吧，希望你能明白：全民所有制，就是指全体人民共同拥有，但在技术上很难实现，所以就由国家当代表，国家代表全体人民拥有全国土地，是谓“国有土地”。
从理论上说，你也是一个主人，是“国有土地”的其中一个产权人，如果你在属于自己的那一块地上盖房子，是不需要向任何人缴费的。
但属于你的“那一块地”究竟在哪里，你自己知道么？不知道！既然你买的房子不一定恰恰建在你的“那一块地”上，
你用的土地可能是属于别人的，那么你当然就要交钱给别人了。
但你也不知道它是属于谁的，不知道应该把钱交给谁，于是你很迷茫。
但国家有办法啊，它是所有人的总代表，代表全体人民行使产权，众所周知，“产权”里头包括了支配权、收益权、处分权等等，你的房子使用了属于别人的土地、又找不到这个该收钱的主，国家就出来解围了，说，这么着吧，你把钱给我吧，我替你转给他。
你看，这个巨大的困难不就迎刃而解了吗？国家替你解决了。
你问这个合法么？当然合法！国家是制定法律的，它难道会让自己违法？如果你硬要说你用的那块地是属于自己的，拒不交钱，
那么好了，请拿出你的证据来，谁说你用的那块恰好就是属于你的那块？？
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 16:35作者：果汁浆王 回复日期：2009-06-29 16:09:05
楼主太乐观了吧，第二条路不是那么好走的，房地产相关的利益集团可不仅仅是几个开发商、几个投资投机的小丑那么简单，基本上所有的地方 ZF 都跑不掉。地方政府深陷其中，想动他们利益，不是那么容易的。几千万下岗工人加起来，和房地产利益集团比，只能算得上个屁，要不怎么叫屁民呢。现在地方不大听话了，不是有句话叫：“政令不出中南海”吗？局面已经开始失控…………
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我想这位兄台是多虑了，地方没有你想像得这么强大，
地方深涉其中，其实只是个简单的利益关系，说到底是 GDP 考核指向和土地财政的问题，是钱的问题。
钱的问题都可以内部解决，只要变更考核体系，改变上下分配模式，改变地方对土地财政的严重依赖，
那就可以让地方和房地产行业拉开安全的距离。
这其实是“想办不想办”的事，不是“能不能办”的事。
至少目前来看，我没有看出谁不听话，要知道，在我们国家，不听话的后果是什么，那是相当地严重！
看问题要看本质，看其中的主要因素，别抓住一个片面去无限扩大。
现在很多人的论调是，房地产集团和地方已经是“连体婴儿”了，根本无法分离，如果强行分离，都得翘，所以别指望房价会动摇。
这就是无限扩大的典型看法。其实最多不过是穿了一条裤子而已，
如果你给它一条新裤子穿，那二者立马就可以分离。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 21:45作者：有頂天外 回复日期：2009-06-29 18:28:44
感谢楼主的勤奋和无私分享！一点个人看法，考虑不周之处还请指正。
所谓地方上的有令不行，或者说地方征夫与房地产之间的“利益绑定”，实际上是个伪命题。
还是 ZY 一级有所保留，或许正如楼主所言，还在用这台引擎，没到修理它的时候……
----------------------------------------------- -------------------------------------------- 我认可你的说法，“有令不行”在表面上看确实有，但都是些小事，其实在关键问题上是畅通无阻的，集权就是最大的特色嘛。地方和房地产的利益捆绑，确实是个“伪命题”，被很多人给盲目扩大化了，这仅仅是在现实共同利益驱动下的“短暂联合”，暂时形成了一致行动，一旦利益目标不一致，就会分手，这个捆绑一点都不牢靠。
之所以上头采取了默认态度，没有拆散这对联盟，也没有出手搅黄他们的蜜月之旅。是因为上头从这种联盟状态中也获得了巨大利益，或者说这种联盟的存在，至少目前与上头的战略利益有一致性，如果拆散了，大家都会受损，是个多输的结局。正是，你拿你的土地款，我要我的 GDP，你收你的地方税，我投我的中央资，各得其所也。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 22:17
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-29 20:33:31
政府托楼市，我们托 lou 主。
----------------------------------------------- --------------------- 多谢骆驼兄的一路支持。从字面上看，你和政府做的事差不多。
作者:loujinjing 日期:2009-06-29 23:51
许兄勿要客气，老师万不敢当。也祝你诸事顺遂，心安体泰！
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 00:00
上一篇有点分量的新闻，来源是新华网的财经频道，主角是大名鼎鼎的全国人大副委员长、号称著名经济学家的成思危先生。
【标题：成思危：部分信贷资金流入股市和楼市】【原址：http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-06/29/content_11616445.htm】【时间：2009年06月29日05:50:21记者：唐真龙】
【新闻正文】
6 月 27 日，在宁波举行的“北京国际金融论坛 2009 夏季报告会”上，北京国际金融论坛主席、十届全国人大常委会副委员长成思危在发表主题演讲时表示，今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。
成思危特别提到了一季度快速增长的信贷问题，他说，今年全年的信贷计划指标在一季度完成了 90%以上，当季从银行信贷转到投资领域的资金大概是 2.4 万亿元。其中，不可否认确有一部分资金流入了股市和楼市，所以造成了股市和楼市的暂时回暖。
在论坛间隙，成思危在接受记者采访时进一步分析说，本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模投放、老百姓储蓄率过高、对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了房价上涨。至于目前房市、股市是否已到累积泡沫的程度，成思危表示，“目前还无法判断”。
“现在外国对中国经济有各种预测，我说这些预测都不准，中国政府提出 8%就一定能达到 8%。”对于当前中国宏观经济形势，成思危态度颇为乐观。
他强调，“要保八，国家增加投入总能做到，问题是要用可持续发展的增长方式，这是要下功夫的，首要的是转变经济增长方式，让内需起到重要作用。”他还指出，金融危机后，西方过度消费的现象将会减少，各国会更注重储蓄，金融危机以前“中国大量生产，西方大量消费”的模式将会改变，这将迫使我们的眼光向内。
成思危指出，“靠政府用财政来刺激消费是不能持久的，信贷如果过于宽松也会产生一些负面效果。靠消费拉动经济目前来看还难以持续。”他判断，四万亿到今年中期会有所效果，而四、五月份的数据也证实了该趋势，工业生产四、五月都有增加，投资对经济的拉动作用正逐渐显现。“最近统计局发表的文章说二季度形势比较好，GDP 增速可能达到8%，我想这项七月中旬公布的数据将取决于投资效益的逐渐显现，以及投资效应能否抵消消费、出口形势的下滑。 ”成思危表示。
对于中国经济何时能够复苏，成思危表示恢复到 2008年 9%的 GDP 增速就应该说走出了“中国式”的复苏，而到2011 年我国不仅能够恢复 9%以上的 GDP 增速，而且这个增速还将是可持续的。
成思危对拉动消费内需提出了四点建议：首先，要提高工资，让人民群众的收入与经济增长率同步；第二，要增加人民群众的财产性收入，进一步规范股市、楼市，使之健康发展；第三，要加强社会保障体系，减少人们的后顾之忧，使人们敢于消费；第四，要增加消费贷款的占比。他认为，与西方 70%的贷款总占比相比，目前我国 13%的消费贷款比例显然过低。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 00:03
【我的新闻评论】
在高层官员里头，成思危也算是能说善言的一位了，只是其说话的身份经常发生变化，游移不定，一会站在学者的立场上说点实话，一会又站在官员立场上打打官腔，说些模棱两可的车轱辘话，有时候还说不靠谱的话，比如前一阵子说股市，就被股民骂得不轻。这回受邀参加参加论坛，应该是官方身份参会，所以说的话亦是半官半学，有虚有实。下面针对老人家的话，做个辨别。
● 如：“今年一季度以来信贷快速增长，其中确有一部分资金流入了股市和楼市，这也是造成目前股市和楼市暂时回暖的原因之一。”
评：信贷资金流入股市、楼市，几乎已经是学界和民间的共识了，没有什么新奇的地方，但官方却很少在公开场合对此表态，虽然是秃子头上的虱子，但谁也不愿意去承认。
成思危这次的表态应该算是很坦率了，公开承认了这一事实，并说明这正是造成股市、楼市双双回暖的原因之一，实属难得。如果以后有新闻媒体拿这个话来说事，说成副委员长就是这么说的，应是权威定论，那成思危大可以出来辟谣，说自己之所以这么说，纯粹是学术研究范围内的意见交流，不能看成是官方表态。你看，拥有双面身份，就是一个很好的马甲。
● 如：“本轮房价上涨一开始是由刚性需求推动的，但后市发展则与信贷大规模投放、老百姓储蓄率过高、对资产保值增值的需求等因素有关，这些因素推动了楼市需求，从而导致了房价上涨。”“至于目前房市、股市是否已到累积泡沫的程度，成思危表示目前还无法判断。”评：房价这件事，也是秃子头上的虱子，没有什么好争论的。老成对房价的描述，我认为与事实基本相符，开始是刚需启动，后来是信贷资金大量进入，再后来是受了通胀传言的蛊惑。当被问及“泡沫累计”的程度如何，老成就用了外交语言回答了，说这个“目前还无法判断，”并非无法判断，是有了判断也不能说。有些话，百姓能说，官员不能说，下头能说，上头不能说，比如泡沫、经济危机、房价需要下降等，皆属此类。
● 如：“现在外国对中国经济有各种预测，我说这些预测都不准，中国政府提出 8%，就一定能达到 8%。”“要保八，国家增加投入总能做到，问题是要用可持续发展的增长方式，这是要下功夫的。首要的是转变经济增长方式，让内需起到重要作用。”评：关于中国经济今年的增速，预测的版本太多了，总起来说，国外机构看得悲观些，基本在 7%上下，中国国内（官方）看得乐观些，一般在 8%以上或者更高。成思危非常自信地说，外国的预测都不准，中国政府言出必践，定能完成 8%的预定目标。这倒真是大实话，只要持续加大投资，即使消费不振，外贸不兴，8%也是可以实现的，万一投资没跟上，到年底实现不了，还有统计局齐心协力的最后一搏，定能成功。所以中国说干的事，总能干成，总是无往而不胜的。
成思危也说出了他的担忧，就是经济能否“可持续发展”。
如果强调可持续，强调增长的质量，强调经济结构的调整，那么很多粗放型的投资肯定要重新审视了，不能闭着眼审批仓促上马了。最近好像国家也有点重视这个问题了，如金沙江上的几个大型水电站项目，眼看着就上马了，却被国家环保部给拉住了，这事值得琢磨。我想，如果国家想大干快上，想尽快完成投资，环保部不会这么不识趣的，也不会没有这个起码的“政治觉悟”，面对大是大非的问题，它也不会含糊。
● 如：“靠政府用财政来刺激消费是不能持久的，信贷如果过于宽松，也会产生一些负面效果。”“最近统计局发表的文章说二季度形势比较好，GDP 增速可能达到 8%，我想七月中旬公布的数据将取决于投资效益的逐渐显现，以及投资效应能否抵消消费、出口形势的下滑。”
评：成思危直言用财政刺激消费不能持久，这并不是在给积极的财政政策泼冷水，而是说明政府内部也认为仅靠财政来启动消费，是一厢情愿的事，效果并不大。他说信贷如果过于宽松，也会产生“负面效果”，也就是会造成流动性过剩，股市楼市狂飙，埋下通胀的隐患。这说明一个问题，上头对实行“双积极”的政策也是持谨慎态度的，具体看法也是有争议的。虽然温总仍旧公开说国家要继续坚持“双积极”政策，但这应该理解为，温总主要是为了鼓励普通民众的信心，实际上，政府可能已经在谋划进行一些政策微调了。
周小川说过，货币政策具有滞后性，因而一定要有预见性。
等大家都认为该调整的时候再调，那就晚了。
至于要不要进行微调，其实成思危的话也给了答案，要看今年二季度的经济数据，到 7 月中旬就可以揭晓了。如果工业领域形势整体向好，四万亿的投资效果显现，投资效应抵消了“国内消费、出口形势下滑”的负面影响，那么，“双积极”政策的微调，几乎就是不可避免的了。
● 如：对于中国经济何时能够复苏，成思危表示恢复到 2008 年 9%的 GDP 增速就应该说走出了“中国式”的复苏。
而到 2011 年，我国不仅能够恢复 9%以上的 GDP 增速，而且这个增速还将是可持续的。
评：成思危给我们创造了一个新词——“中国式复苏。”看来他老人家对当前经济复苏的说法，也是不大乐观的。一句“中国式复苏，”说明他心里也没底，说话没有底气，于是用了个忽悠词来搪塞记者的提问。展望未来时，成思危故意跳过了 2010 年，直接说 2011 年中国经济可以恢复 9%以上的增速，这说明他对明年的宏观经济状况也是不乐观的。到2011 年才能到 9%，说明明年一年我们还要为了“保八”而奋斗。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 09:54作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-06-30 09:05:08
上海塌楼开发商多名股东与官员同名。
楼主如何看待这个问题，看来事实上很严重了。
这样的商业链条让人悲哀。
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有的地方利用土地职权，搞个小型的房地产开发公司，利用低廉的地价、方便的审批等固有优势，大发其财。
这已经是比较普遍的事情了，是官办企业的一种类型。
所以没什么可奇怪的，只不过出了问题，暴露了出来，让我们觉得这个问题非常严重，官商勾结是如此可怕。
所以对类似事情的背后，实在没有什么新鲜东西可说。
而且，针对上海倒楼事件而言，目前尚在敏感调查期，在官方结论出来之前，如果乱说话，被河蟹是必然的。
对这个事件，网友们的基本态度是调侃，是发掘笑料，我们不妨在紧张的生活中，给灰色的日子添一抹亮色。
即使壮烈地倒下了，还可以躺着为网友们继续做贡献，
正是“生的伟大，活的憋屈，倒的光荣”，
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