我想，如果挖正面影响，这也算是倒楼事件的积极意义罢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 09:58作者：cheny_yu 回复日期：2009-06-30 09:53:19同名还要这么猜测，看看身份证号码不就知道了！
----------------------------------------------- ------------------------------ 他要是老老实实给我们看，他就不是他了。
恐怕户籍管理机关也不会支持你这个想法。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 15:17
红兄的笑话很好，
看来打电话要先搞清是不是打到了自己家里，不然会害死人了。
听到老公回来的消息也要保持镇定，不能稀里糊涂就跳楼。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 15:19
国土部又出来说事了，再上一篇今日最新的新闻解读和评论。也是对楼上 kasal 老兄的回应。
【新闻标题】 《国土部坚称地价房价比均值 25%左右》【新闻原址】http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20090630/03096416180.shtml【新闻来源】《证券时报》2009年6月30日03:09记者：周荣祥
【新闻正文】
本报讯国土部日前公布了房地产项目用地调查结果，宣称“地价占房价 15%—30%，平均是 23.2%，因此地价不是推高房价的最终因素。”但市场对此似乎并不认同，而房地产开发商更是群起攻之。
就此，国土部中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松昨日发表文章称， 目前市场上有关地价房价比的三组数据，虽然目的不同、调查范围不同、数据来源不同，数据口径也存在一些差异，但三组数据在地价占房价比例上差异并不大，均在 25%左右。
据介绍，三组数据分别是国土部对全国 105 个城市多个项目调查的数据（23.2%）、国土部 2008 年城市地价监测结果（25.8%），以及全国工商联房地产商会今年 1 月发布的《我国房地产企业开发费用分析》报告（58.2%）。
赵松称，工商联报告中所述 58.2%是指土地成本占“直接成本”的比例，这一比例并不包括税费以及利润，因此与地价房价比无关。事实上，工商联报告中虽未直接提及地价房价比，但根据其提供的数据，可推算出其调查样本涉及的地价房价比均值也应在 23%—26%。
但在华远集团总裁任志强看来，上述研究实际上犯了一个错误，即静态的计算土地供给的初始价格，测算土地占房价的比重并不科学，也不能真正反映房价和地价的关系，因为持有土地需要很大的成本。
他说，在计算土地价格时，不能只简单计算卖出时的价格，还应考虑到因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化。譬如，土地一次性支付的资金成本，土地使用税以及规划中为社区服务的各种基础设施和配套面积等。
对此，赵松表示，单单就地价房价比这一技术数据而言，争论并无意义，因为地价房价比到底多少算合理并无定论。
她建议，可以建立一个“地价房价对照公示，成本利润一目了然”这样的机制。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 15:28
【我的新闻评论】
最近关于地价的话题，又热闹起来了，代表政府的国土部和开发商联盟各说各的，好不热闹啊。两者都说去搞了详细调查，都公开了自家的研究数据，国土部说是占比 23.2%，开发商的代表说是 58.2%，这个差距也太大了。本来是一件很简单的事情，结果愣是变成了吵架，甚至要发展成当街对骂了。网友也就跟着起哄了，说得难听点，大家都怀着幸灾乐祸的心理，来看苟杳苟了。这么简单个事，竟然弄成了国家主管机构和利益集团在吵架，也真够丢人的了。
其实要我说，争论的各方都没有错，各方所使用的数据是完全不同的，统计口径不同，都拿出有利于自己利益的数据来说话，根本就没有可比性，硬要去比较，那就是关公战秦琼啊。最简单的办法就是，让有关主管部门（比如住房部、统计局）公布一下房价的具体构成，列出所有具体环节和成本细目，大家照着表格对照着看，一目了然，那不就结了嘛。
国土部一再坚持自己算得没错，它说的是“房价地价比”，房价是最终的市场价格，地价是土地出让的价格。一个完整的房子，除了包括地价之外，还有建安成本、有各种大小配套费用、销售成本、管理成本、财务成本、各种应缴税费、开发商的利润、各类黑色支出等等，这些都要在房价里体现，你说这房价能不高么？国土部拿出其中的土地一块，去比总的房价，当然这个比例不会太高。全国范围来说，总地价占总房价的比例，还不能说高，国土部说平均水平是 23.2%，我觉得是符合事实的。
再看开发商这边，计算的是“地价和直接成本的比例”。
这里可能涉及到一些行业术语，有点小复杂，我简单加以解释。开发商算的是，要盖好一个房子，达到能住人的水平，所花费的各项直接成本里头，地价占了多大的比例。简而言之，“直接成本”其实可以分为两大块：（1）一是和土地有关的，如土地出让金、土地交易税费、前期勘察费、项目设计费、市政设施配套费等等；（2）二是和房屋建造使用有关的，如建筑材料工程费、设备安装工程费、水电煤气等公共设施配套费、建设环节的税费等等。至于那些项目管理费用、员工工资福利、销售环节的广告费、推广费、银行贷款的利息，等等，都和房子本身关系不大，都不是“直接成本”，都是不统计在内的。
为了搞清开发商这笔账算得对不对，我们就先来看看房地产“直接成本”里头，各项成本构成的具体情况。（1）土地出让金和相关土地税费，由政府收取，开发商没有发言权。
（2）前期勘察设计等工程费用，由勘查部门和建筑设计院收，这个可以讲价，也都比较低，一般在 100 元上下每平米。
（3）建安成本是可以由开发商自己控制的，随房屋等级质量变化，可高可低，但水泥钢材玻璃等建材的价格是全国差不多的，目前来讲，最高的建安成本也不过在 2000 元/平米左右。多层楼房的平均建安成本应该在 1000 元以下。（4）市政配套和公用设施配套费用，由各个城市自行决定标准，这个没得商量，便宜的一般不会高于 150 元/平米，即使在配套最贵的特大城市如北京、上海，也不过在 400 元/平米左右。
综上各项情况可知，在“房地产直接成本”里的各个子项目中，大都是比较固定的，加总起来其实并不算高。要说最不固定的项目，那就是土地成本了，在小城市可以低至数百元，在京沪等地的中心城区可以高到 15000 元/平米，地区和地段差别都大得吓人。所以，如果用地价去除直接成本，得到的比例也是宽幅度的，可以从 20%—80%不等。如果在小城市的郊区，地价非常便宜，可能都不到 20%，如果在上海中心区，地价奇高，可能地价占比要超过 80%。这么说，工商联房地产商会说地价占开发成本的平均比例为 58.2%，我觉得也是客观的，并不是在诋毁造谣，毁坏政府的光辉形象。
其实房地产的成本和房价构成，并不是地产商人老婆的胸衣，不能公开示人，说白了就是这么点东西，拿出来掰开揉碎，说清楚了，一点神秘的地方也没有。国土部算的是一个指标，“房价地价比”，房地产商会算的又是另一个指标，“地价在直接成本中的比例”，两个指标毫不搭界。而且，两家都很认真，算的还都不错。但为何就偏偏各执一词，毫不相让，一本正经地吵起来了呢？为什么它们就不能坐下来把话说得更清楚一点呢？为什么它们就不能给社会公众解释清楚其中的误区呢？
有些人喜欢大骂吵架的双方是蠢猪，连这点小账都算不清楚，这点问题还吵吵嚷嚷，搞得满城风雨，全国人民议论纷纷。我想说，这种看法实在是太幼稚了。你还真的以为堂堂国土部，算不清楚这点小账？摸爬滚打十几年的开发商，连同其强大的智囊团，难道还搞不清楚自家的账目？怎么可能，那岂不是滑天下之大稽了么？其实各方心里都明白得很，不是说不清，而是不愿意说清，故意揣着明白装糊涂。开发商鼓捣个高比例出来说事，意思是说，大伙看看吧，钱都让政府给拿去了，说我暴利我很委屈啊；国土部弄出来一个低比例进行反击，意思是，我拿得还真不多，都说政府炒高地价推高房价，政府也很无辜啊。
这出戏还得继续演下去，我们等着瞧热闹吧。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 22:18
楼上的许兄，读帖子就是轻松事，何必赶什么进度？有空时看看，没空时就放下，别误了自己的正事。
如果觉得前面的内容值得一看，又想免掉追读之累，
那不妨再耐心等待数日。
我正把前面所有内容拷贝汇编，
并稍加修饰，把它弄成个 word 版本的，
一来可以防止这帖子被毙掉，留点存照，
二来也可以给希望线下阅读的朋友提供个方便。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 23:31《全国新地王诞生，北京广渠路 15 号地拍出 40.6 亿》2009-06-3017:20:10来源:网易财经经过97轮竞价，总部居于广网易财经6月30日讯东珠海的中化方兴公司以 40.6 亿竞得底价为 16.47 亿的朝阳区广渠路 15 号地，超过此前重庆鸿恩寺地块 38.1 亿成交价格，而楼面均价也达到1.53万元，成为继2007年10月房地产市场调整以来全国总成交价最高和楼面均价最高的“双料地王”。
拍卖现场激烈异常，在竞标价格飙升至 38 亿元后，只剩下潘石屹的 SOHO 中国、保利地产和中化方兴在进行最后对决，不过 SOHO 中国最终在 39.5 亿元的价位下退出了竞逐。
随后的场面变成了保利和中化方兴的对决，最终中化方兴以40.6 亿的价格力压保利的 40.5 亿，成功拍得这块全国“双料地王”。
在竞拍锤落下后，现场几乎失控，众多媒体蜂拥追逐中化方兴的竞拍代表。中化方兴的副总经理盖剑高表示，这个价格不应该看短期，而要从长远来看。他表示，这块地将会做成精品，但拒绝透露售价。对于今后是否还会继续拿地，盖剑高斩钉截铁地表示，“中化方兴将会继续拿地，区域也不仅限于北京，在全国各地都有可能。”而以 39.5 亿的出价仍未拿下这块黄金地皮的 SOHO 中国总裁潘石屹则表示，到了这个价格，已经是非常高了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-30 23:45
作者：loujinjing提交日期：2009-3-2319:19:00访问：198982回复：1800从3月23日开贴，到今天—6月30日，整整100天了。
还有不到 20 分钟，伟大的党的生日就要到来了，在到来之前，祝我自己的帖子百日快乐！祝它顽强地活下去！也祝所有读帖、回帖、支持我的朋友们过得快乐！
祝你们的生活充满了开心，生命充满了意义！
作者:loujinjing 日期:2009-07-01 13:17
楼上的三分钱设计精美、制作精良啊。
联通那个“沃”也不错，可以卖给联通版权了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-01 19:22
作者：江用 回复日期：2009-07-01 02:35:45很遗憾，这个帖子来的晚了，LZ 高风亮节，佩服的要紧。
房事各种关系盘根错节，要看的清楚，实在是难上之难，还好 LZ 已经给他盘点的差不多了。既然来到，我也说说我的看法。
……… ………
……… ………我曾经很悲观以至近于绝望，但于事无补。时寒冰说，他经常在夜深人静的时候痛苦失声，我相信很多人可以理解。
慢慢地倾向于，相信这个社会还是向上走的，并且这个信心，也不是凭空的，我们还是能捕捉到一些积极的信息的，至少，我们有一大群像你我一样深爱自己国家的人。
罗嗦了太多，不知道 LZ 能否看得完。个人观点，近于空想，还望 LZ 不吝赐教。
----------------------------------------------- ---------------------- 答江用兄：
谢谢江用兄的长篇回帖和精彩总结，我从头至尾仔细看了两遍。江兄观察中国问题，眼界阔大，直透未来，高屋建瓴，直击要害，对楼市去向和中国未来发展的很多观点，我都非常赞同。在下佩服得紧，也自叹弗如。还望以后能多多赐教。
江兄从楼市问题引开来，谈了不少更深层次的问题，如楼市力量的最终博弈、如财权的上下分配和制衡、如地权问题的解决、如资本力量的合理引导、如未来的发展之路等等，这已经超出了谈楼论市的范围了，进入中国经济发展的话题了。有朋友说，照这么说下去，这楼可能就“歪”了。我想，这些问题是如此之重要，很有继续深入讨论的价值，如果大家讨论多了，没准能加深对这些问题的认识，也是一桩好事。
所以，即使冒着“倒楼”的风险来讨论，也是值得的。
我稍稍总结了一下，江兄的回帖中提到了以下几个非常重要的问题，很多问题也给出了自己的看法和结论。我斗胆对江兄的看法进行了“再总结”，并把它一一列出来，如果总结得不对，请江兄和各位网友指教。
（1）房地产归根结蒂还是一个市场，起决定作用的还是市场规律，是供求的长期变化。参与市场的各种力量的复杂博弈决定了房地产总体走势，而这种博弈是通过影响供求因素来进行和实现的。政府参与程度有深有浅，说到底也是一种博弈力量。
（2）所有市场中的博弈力量，都可以归入“供方”和“需方”两大范畴。投资和投机代表了“资本”的力量，但本质上也是需求一方。政府有分别，地方是供应方，亦是监管方，中央则是监管方。
（3）两级政府对房地产态度的分化，根源源自于“财权”的分配模式。“分税制”改革大力推行，上收了财权，同时为了平衡地方利益，下放了“地权”。如今地权搞乱了套，危及到了更大的利益，有可能也被收回去，所以国家在酝酿物业税和地方债等措施，目的就是建立一个新的财权分配体系。财权分配体制的理顺，其目的在于统一两级政府的目标，使之成为一致行动人。
（4）投资和投机的背后是中国逐渐强大的资本力量，这股力量不可忽视，但以前我们对它的重视不够。中国的投资渠道本来就少，又不顺畅，加上“二元经济”的割裂，导致资产市场中的资本非常充裕，资本的力量发挥了很大作用。
所以，中国楼市的投资比例很高，也有着强大的左右走势的能量。中国要解决好楼市的问题，必须正视这股强大的资本力量，进行合理地引导，分化之，疏导之。
（5）如何引导过剩的资本，解决楼市问题，并使之为中国经济的长期发展服务。江用兄给出的办法是“产业转移”。
利用中国经济发展的地区性不平衡，引导产业从东部沿海向中西部地区转移，引导“发达地区的资本”与“贫困地区的资金缺口”进行对接，在后发地区进行“工业化”和“就地城镇化”。
（6）在经济发展的诸要素中，土地、资金、人力最为重要。要解决产业转移和资本对接的问题，就要从这三个方面入手。这三大因素如果仍然是“跛脚”的，那就谈不上发展，也没法完成产业的梯度转移。
（7）土地问题是第一位的问题，前提就要先解决好土地问题，在广大的农村地区实行土地流转政策，逐步给土地松绑，让沉睡的农村土地发挥其固有的巨大价值。虽然土地问题极其复杂，事涉安定大计，但中央还是在谨慎地动作，比如在成渝经济区进行城乡统筹综合配套改革，试点土地流转。
（8）发展中西部地区的另一个办法，就是在工业化的带动下，就地发展“城镇化”，建设大量的中小城市和发达城镇，提高中西部地区的城市化率，为“工业化”进程提供社会结构上的配套。比如中央规划了若干个城市群（中原城市群、武汉城市圈、长株潭城市群、皖江城市带等），就是这个目的。
（9）为了尽快实现产业梯度转移，促进资本从“高地”向“洼地”流动，不仅要改革资本洼地的投资环境，还要建立必要的资本纽带，发展投资中介市场。仅仅依靠央企的力量是不够的，要利用投资公司等中介力量撬动东部地区的民间资本。而国家在这个方面好像顾虑颇多，动作不大。
（10）人的因素是经济发展中的最高决定因素，地方的发展，从总体上来说，还是利大于弊的，还是可以提高该地区居民的整体福利水平的。所以，经济发展本身让人生活水准提高，这就是一种经济激励，是可以调动人的积极性的。
同时，经济发展和财富增加，为缓和已有的社会矛盾，提供了更大的回旋余地。
（11）按照这个逻辑看下去，推动中国宏观经济发展的“接力棒”，正在从东部地区交到中西部地区的手里，资本未来的流向是自东向西流动。所以，在过剩资本推动下的沿海城市楼市，也许已经走到了一个顶点，未来将是一个整体下行的趋势。
问题列完了，在江兄的原文上，加了一些我自己的理解和阐发，理解得对不对，阐发得是否准确，我心里也没底，还请江兄勿要介意。我认为这些问题都很好，触及到中国经济的很多重要方面，如果时间允许的话，希望可以深入讨论下去。
作者:loujinjing 日期:2009-07-01 23:42
作者：铁炉城 回复日期：2009-07-01 22:57:15
楼兄你好。
我是学理工科的小兄弟，85 年的。
能不能推荐几本书，增加下鉴别力。谢谢
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铁兄你好，你这是个难题，因为荐书是件相当难的事情。
但凡想提高提高自己，想学点习的，就要多看点儿书，这个是不假。但读书这事，一要看兴趣所在，有兴趣时，虽废寝忘食而不觉其累，没有兴趣，手捧经典也当是味同嚼蜡；二要看专业和基础，隔行如隔山，如没有一定的基础，去看陌生领域的书，也是有点难度的，不仅要下点苦功夫，还要找到合适的入门书引路，好的入门书是个循循善诱的好老师；三还要看功用价值，现在的人时间宝贵，读书机会不多，很多读书的都多少带着点功利目的，读了是为了能用上，能赚钱能投资能升职能加薪能考证书能评职称能教育孩子……，那种为了什么“增进智慧、陶冶情操”而读书的，基本上被社会给消灭了。
所以，给别人荐书这事，打个不恰当的比方，有点像是中医开方子，讲究辩证施治，因人而异，不同的人有不同的体质，有不同的需要。如果不问情由，随便就开方子，不仅于病无益，还可能会害了人家。这不像西医，一剂抗生素下去，能消灭大部分的病毒，一把手术刀，可以割掉大部分瘤子。因此，在不了解你的具体情况前，恕我没法给你推荐什么好书看，我眼里觉得好的，未必适合你。
再说，我看书也不多，学识浅陋，从水平上说，还需要别人荐书给我读呢，还远远没到给人荐书的地步。在读书方面，你如果有什么特别的兴趣和需要，觉得我能帮得上忙的，不妨联系我，我们可以多多学习。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 01:09
作者：xl233 回复日期：2009-06-21 12:09:38
偶在美国呆了小4年，经历了美国房价03后到07年的持续上升的泡沫期，但只要不是纽约最中心区或湾区最好的学区房，,美国一般地方的房价真的没有中国北京上海这么夸张，我是说和收入(或房租)比起来的话，更别提那里买的是所有权，而不是什么 70 年，哎。
想想一般的在美国有工作的一对夫妇，家庭收入这么着一年也有税前 10 万+美金，而房子通常 30-50 万就挺好的了，比如姚明在的德州，好像房价一直都还挺稳定的，20、30 万美金就可以买小楼了，哎，咋比啊?!不少基本 0 收入的黑大妈拉扯几个小黑孩儿也敢在 06，07 年间靠 0 首付买房，这些现在看也说明了，泡沫的确可以人为地吹大，但终究是泡沫，出来混，迟早要还的啊!
其实我也明白，现在是得要保增长，要不稳定问题就近在眼前。但国家现在这样不顾一切地吹地产这个泡沫，代价真的很大啊！什么降低首付标准、降低利率、降低开发企业的资本金、允许外资进入，等等，真的在走美国的老路啊。
吹泡沫不难，但这样真的可以违反经济规律么？！
----------------------------------------------- ---------------------- 看了 x123 的这段文字，提到了美国的房价，让人很感慨。
这让我想起了我数年前曾经写过的一篇文章，题目叫做《也说纽约的房价》，专门说了纽约和美国城市的平均房价水平，和中国大城市的房价做了个直接比较，也驳斥了那些喜欢拿“房价要与美国接轨”做幌子的人的论调。今天把陈年旧文翻出来重读，觉得文章旧是旧了点，但主要观点和数据仍然适用，文章的警示意义还在，不妨全文贴在这里，大伙也来比较比较，看看美国的房价到底高不高，是不是某些人声嘶力竭宣传的那样，高不可攀，远远超过中国大城市的房价水平。
为了保持文章原貌，我未作一字更改。但需要特别说明的一点是，这篇文章写于2006年10月份，如今过去快3年了，中美两国的楼市都发生了巨大变化，但变化却是相反的，一个在升，一个在降。美国房价在我写文章时达到了顶峰，如今已经平均跌去了 30%以上，所以文章中的美国房价应该打上 7 折，才是当今美国真实的房价水平。而中国呢，从 2007年开始一路狂飙，直到今天还没有动摇，近三年的时间，至少也涨了 50%以上吧。所以文章里提到的中国房价（是 2006年秋季的水平），到今天至少要乘以 150%了。
也许，那些老是嚷着要和美国房价接轨的精英人士们，总是自诩自己见过大世面，通晓各国国情，动不动就嘲笑国人是井底之蛙，今天猛回首再去看中美房价，冷不丁发现一个极其尴尬的现实：中国大城市的房价，已经悄悄地赶超美国了，上海的绝对房价水平，相当多的楼盘已经超过纽约了。
而且在房价 PK 中，我们还是拿鸽子笼公寓去超越了人家的townhouse，拿 70 年使用权的毛坯房超越了人家永久产权的精装修别墅，拿“能站着也能趴下”的公寓超越了人家带前后花园和双车库的房子，我们是典型的“以弱胜强”啊，我们伟大的龙头上海，伟大的首都北京……，取得了不容置疑的完胜啊！纽约这个没落的国际金融中心，这个房价跌起来就没个完的“无能城市”，不出五年，肯定就要被上海这个新晋国际金融中心超过了，那是必须的！都这个时候了，如果再继续喊着去和美国接轨，和纽约接轨，还有什么好接的呢？那岂不是自掉身价了么？所以，我想奉劝那些过去嘶喊着“和国际接轨”的人士们，赶快认清形势，改变口号，现在是应该让美国和中国接轨的时候了，让纽约、华盛顿的房价来和上海、北京接轨！顺便，也通知一声美国能源部的官老爷们，让美国油价也和中国的接上轨，不要这么迟钝，慢吞吞地不跟着国际油价走，要想在经济危机中率先复苏，那就一定要与时俱进，要不断地创造奇迹。
如果单看房价和油价，我们可以理直气壮地高呼，中国人民站起来了！如果在纽约街头碰到当地人吹大牛，说自己城市的房价有多高多高，我们不必再腼腆自卑地低下高贵的头，完全可以理直气壮地驳斥他，指着他的鼻子喝道：我来自世界最大的城市上海，我可以负责任地告诉你，说纽约房价高过上海，那简直就是造谣者在放屁！
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 01:16※※※※※※※※※※※※《也说纽约的房价》※※※※※※※※※※※※
（注:这篇旧文写于 2006 年 10 月份。）
近年来，国内房价涨得很快，特别是京沪穗深等特大城市，房价更是扶摇直上，大有向纽约、伦敦等国外城市看齐的架势，不是有很多人叫嚷着北京、上海的房价还不 够高，和纽约、伦敦相比还差得远么，提出口号要和国际化大都市接轨么？我们且来看看纽约的房价，是否真的如我们想像中的那么高得离谱。
看房价高低，进行城市间的横向比较，可以看绝对房价；也可以看相对房价，即考虑到当地经济发展水平、居民收入、购买力、汇率变动等影响因素，引入房价收入比、房价人均GDP 比等指标。很显然，用相对房价进行比较更加科学，但为了直观起见，我们只看纽约的绝对房价，看它到底高到什么程度了。
从发展历程到房地产开发体系，从制度安排到住房结构到市场机制等等，纽约和上海有太多的不同了，硬要拿二者的房价做个比较，本来就是件傻事，也是很不科学的。所以，在列举数字之前，我还想多罗嗦几句，做几点必要的说明。
其一，纽约作为经济发达的国际大都市，和北京、上海最大的不同在于，纽约经过了二百多年的开发，已相当成熟了。表现在房地产开发规模上，纽约的新开发量已很 小了，但上海、北京尚处于爆发式发展期，正在成为世界“大工地”，满城都是脚手架，一派热火朝天建设忙的景象。看看年度住宅开发量就知道了。纽约虽号称第 一大都市，但其房地产开发量，和京沪简直就不可同日而语。所以即使它的价格再高，人家也很少会有引起经济泡沫的担心和不安。
其二，纽约的新房子都造在郊区，以独立式住宅为主，就是我们常说的 Town House，好点的独立式房子就是我们说的“独栋别墅”。每年的新建住宅中公寓很少，高层公寓就更少。公寓只在纽约市中心区才有，大体可以分为两种。一种是所有住户共有产权的，叫做“考柏”（COOP，即Cooperation），望文生义，就知道这公寓是大家共有一个不可分割的产权，像是个股份公司，大家都是整幢物业的股东，公寓的运营管理费用也是由所有住户来分摊。另一种公寓是可以拥有独立产权的，叫做“康斗”（CONDO，即 Condominiums），住户拥有自家住宅的独立产权，这和我国的商品房差不多。
所以纽约和上海、北京的区别就是，纽约的产权公寓房很少，早期大量开发的“合作公寓”因为没有独立 产权，只租不卖（政府有最高租赁限价），后来就干脆折合成“股份”出售，在法律上实际就是“按份共有”。新开发的产权公寓（即Condo）都位于绝对的黄金地段，实际上数量少得可怜，有点像上海黄浦江边的滨江豪宅，全城不过就那么几幢，是富翁们的专供品。所以，住宅市场产品结构不同，拿人家的 townhouse 来和我们的 apartment 比，本身就没有可比性，很有点“关公战秦琼”的味道了。
其三，中美土地所有制度不一样。美国是土地私有制，房子连同其基地都可以私有，没有使用年限这个说法，所以我们在美国电影里常听到孙子住爷爷的爷爷留下的祖屋这样的对白。而在我国由于城市土地属于国有，住宅用地最长70 年的土地使用权，所以 70 年之后，你的房子将没有地方可呆，不拆也得挪走（当然当前开发的住宅寿命很少能撑到70 年，那是另一码事了）。同样的钱买房子，我们名义上买的是产权，其实只是买来 70 年的使用权。房子是你的，但你拿不走，即使你有办法拿走，你也没有地方安放它。
其四，欧美国家奉行严格的私产保护制度，大规模的旧城开发、居民强制拆迁等在他们眼里是难同登天的事，所以老外到了北京上海看到旧城区满墙的大圈圈“拆”字和轰鸣的推土机开进胡同里作业，常常惊得目瞪口呆。所以说我们花钱买来的房子是不牢靠的，说不准哪天碰上个奥运、世博、造地铁、建广场什么的大事，你还得拆迁，拆迁补偿多少钱你说了也不算，那是别人商量的结果，和你没什么关系。纽约人买的房子都是没有年限的，而且只要他不愿搬家，没有什么人敢把他赶走。一个有趣的笑话是，几百年过去，歌德、但丁再回家，他还能找到原来的路。而我们在各大城市听到的口号大都是，“三年一小变，五年一大变”，殊不知，城市是变了，可相当多的原居民家没了，“八年返故里，何处觅家园？”其五，房子的内容也很不一样。纽约、伦敦，近的如东京、香港等城市，房子质量且先不论，人家买的大都是精装修房，town house 还附带庭院、花园、草坪等，东京做得更彻底，连家电家居都配齐，拎包就可以入住。而我们的精装修房在京沪才刚刚起步，其他城市还是以毛坯房为主。我们买的房子都是期房，交了房款约一年后才能入住，这等于让买房者给开发商提供一年期的免息开发贷款，“期房预售”这种穷人帮富人的奇怪制度来自于泡沫时期的香港， 这么伟大的创意好像只有中国才有。
其六，在老百姓纷纷抱怨上海、北京房价太高、不堪忍受的时候，我们常常看到一些所谓的专家里手、吹鼓手等等，一脸正经地作揭开真相、给大众解惑状，摆出一堆数字，反问道，谁说上海、北京的房价高啊，真乃井底之蛙，没见过世面，不知道天外有天，纽约房价是上海的十倍！于是我等无语，而后释然，房价高是高了点，可是要和国际大都市接轨嘛，不付出点代价怎么能接上轨？殊不知，人家根本就没有“轨”和你接，你跑去接的哪门子轨。我们常常听到的纽约房价多高云云，说来说去还是曼哈顿那几个例子，曼哈顿当然要高，全世界富豪多如牛毛，曼哈顿才有一个。纽约城太大了，曼哈顿之外的地区房价和中心城有时有着天壤之别，那不也是纽约的房价么，我们的“专家里手们”怎么就没关注过，还 是故意忽略掉了。这和上海的情况相似，2004—05 年，上海内环内很多楼盘均价都达到 15000 元以上，政府公布的均价才 5400 元，老百姓哗然，殊不知，这数字也没错，只是这个统计把金山、奉贤、南汇的农民新村也算进去了。要比高的，上海单独拿出个“汤臣一品”（7—13 万/平米）来和曼哈顿豪宅比，一点也不逊色。
罗嗦了这么多，无非是想说明，纽约是纽约，上海是上海，二者无论是城市本身，还是房地产市场都有着太多的不同（当然，更大的不同还在于城市经济总量和居民收 入的巨大差距，这么敏感又刺激人神经的话题，今天且不说了，还是只说房价）。我们必须承认以上不同并在这些不同的前提下，才能对纽约和国内城市的房价作个 大致的对比。这无疑是个很难做的工作，稍有不慎就会成为上面说的“吹鼓手”，给公众灌了迷魂汤，或者顶一个“歪曲事实、夸大问题，扰乱房地产市场良好秩序 ”的罪名。还是看纽约的房价数据吧。
都说曼哈顿房价高，那就先看曼哈顿。曼哈顿寸土寸金，不可能造别墅（villa/house），最贵的当属核心区的高档产权公寓（即前文说的 Condo）。2006 年第二季度，曼哈顿区的100平米左右小户型公寓均价超过100万美元，单价1万美元/每平米，合人民币 8 万元一平米，比上海浦西太平桥地区“华府天地”贵点（华府天地为浦西最高，平米单价在6 万左右），和浦东的汤臣一品有得一拼。一般来说，目前纽约曼哈顿地区公寓的平均价格在 8000—12000 美元/平米的区间内。
这是曼哈顿地区的一般价格，当然还有顶尖地段的顶尖豪宅。第五大道（Fifth Avenue）和公园大道（Park Avenue）是曼哈顿既安静又豪华的顶级住宅地区。位于第五大道 28～29街之间的40层公寓和位于29～30街的60层公寓属于豪宅中的佼佼者，与地标建筑帝国大厦和克莱斯勒大厦等近在咫尺，俯瞰哈德逊河口和下城的一片繁华，远观自由女神像，遥望布鲁克林大桥，景观可谓绝佳。就以这两幢超高层公寓为例，前者两居室的公寓（面积在 120 平米左右）价格在 160万至 250 万美元间，后者起价为 250 万美元。折合人民币为10.67 万——16.67 万元/平方米。另一个超级公寓豪宅“时代华纳”的价格要翻番，两居室起价 500 万美元，折合人民币价格约为 33 万元/平方米。这个价格就不是上海、北京的楼盘所能比的了。
可能受了中国经济布局东西差距的影响，我们的一个普遍印象是美国东海岸（大西洋岸线）比西海岸（太平洋岸线）要发达，房子也应该是东部城市的贵。其实不然， 美国目前的情况正好相反，呈现典型的“西高东低”的特点，纽约房屋均价和费城、波士顿、迈阿密等东部城市比还算是高的，要和西部海岸城市比那就相形见绌 了，连圣地亚哥这小城都比不上，更别说和洛杉矶、旧金山等城市比了。见下表。
城市平均房价中间值家庭年收入中间值房价是年收入的费城11.00万3.99万2.8 倍休斯敦15.76万4.35万3.6 倍芝加哥25.45万4.67万5.4 倍华盛顿38.00万4.90万7.7 倍纽约37.50万4.58万8.2 倍圣地亚哥49.30万5.98万8.2 倍旧金山75.50万7.08万10.7 倍洛杉矶51.50万4.32万12 倍全美国21.78万4.40万4.95 倍
这是个缩略名单，全美房价排名前 25 位的城市有 23 个来自加州，排在第25名的HuntingtonBeach均价67.85万美元，几乎是纽约的两倍，排名第一的 Newport Beach 均价高达 136.25 万美元，是纽约房价的 3.6 倍！！以上数据均来源于美国 CNN 有线新闻网，不可谓不权威。
由表中对比可见，卖出纽约曼哈顿的公寓虽然了天价，但整个纽约市的房屋均价并不是高不可攀，好几个城市的均价都高于纽约，其中旧金山的均价竟然是纽约的 2 倍！既然纽约市房屋均价不是想像中的那么高，那至少说明一点，原来给我们造成纽约房价高的离奇的印象的那些房子绝不是普遍现象，不能代表纽约的房价水平。那么，这些房子究竟占有多大比重呢？
前文我们说过，纽约虽为世界著名大都市，但由于发展成熟，其房地产开发量根本没法和上海、北京这样的“世界工地”比。我们可以在市区造高价别墅，在纽约根本 就不可能，所以其天价房子都是些产权公寓。关键问题是，这样昂贵的产权公寓，数量极其有限，往往一经上市就销售一空，基本上都是超级富豪的专用奢侈品。
据统计，曼哈顿地区最近 10 年新造的豪华公寓，总量不超过40栋。20世纪90年代后期时代广场（TimeSquare）的改造给新建公寓提供了契机，曼哈顿慢慢出现了一些新建公寓。由于每个新建公寓都是见缝插针，一个萝卜一个坑，要造一幢新公寓，就同时要拆掉一幢老楼，所以通常一个楼盘就是一栋高楼，出门就是大马路，没有什么小区、花园、绿地的概念。绝大多数楼盘只有 100 到 200 个单位，而规模比较大的楼盘，比如由两栋 50—60 层高楼组成的“时代华纳大厦”总共也只有四百多套。根据公开数据估算可以得知，最近 10 年来曼哈顿新造公寓的总供应量也就是 15000 套上下。再比如今后三四年将逐步上市的著名豪宅福尔顿“东村”小区，总供应量也就是一千来套。完全不像上海的某些高档楼盘，一期就能开出好几万平米，还有后续的二三四五六期。
这与上海、北京数以千计的豪宅高楼推向市场不可以同日而语！所以说纽约的豪宅才显得极其珍贵，其价格才会高得吓人。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 09:54
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-02 01:09:17除了 LZ 这个帖子外，一直也在关注 LGZJSB 的《华丽丽的通涨外衣，阴森森滴滞涨胴体》帖子，也是高人啊。LZ 有看没？
----------------------------------------------- ----------------------------------------- 看了，的确是个好贴。楼主不辞辛劳地给我们提供有用的数据，对数据的分析也很到位。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 11:01作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-07-02 10:35:50
看看这些人的嘴脸。人良心大大的坏，盼望楼主批驳一下那个傻 X。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- 风雨兄：
你觉得对于一个近乎疯子的人的胡言乱语，还有什么值得批驳的呢？如果顺着他的疯狂思路，让房价翻上几番，直至变成现在的一百倍，那城市有产家庭的资产，将从 100 万元级别一跃成为亿元级别，中国将出现上亿个“亿元户”家庭，中国立马就富甲天下了。到时候，七大姑八大姨的，几个家庭一联合，就可以去收购垂危的通用汽车了。如果那个大家族高兴了，还可以搞搞资本联合，把好莱坞什么的都买下来。可我们要问一句，你这动辄价值上亿的房子，卖给谁来变现呢，难道卖给美国人、日本人？
其实，理性点看，类似的观点，这样不值一驳的荒谬观点。其实论者自己并不是不懂，他们只是故意刺激大众的敏感神经，把这当成哗众取宠、吸引眼球的幌子罢了。为了什么呢？无非是想自己出名、让企业出名、给网站增加点击率，给博客吸引注意力罢了，说白了就是自我炒作的一种方式，是用良心来换钱的把戏。如果我们真的关注他了，他就达到自己的目的了。所以，好的办法是，不理会、不回应、不驳斥，冷眼旁观，看他在那里孤独地表演，岂不是桩乐事！
你所引的这个疯子，就是拿欧美房价来说事的典型，也是巧合，我昨天刚贴了篇中美房价的文章，你就找到了这么一位主。这正好就是我的文章所说的那些天天叫嚷着“和国际接轨”的精英人士。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 11:07把下面这段话，送给那位“全球矿产资源网”的疯子，倒是非常合适。所以我就不吝笔墨，再送他一次。
那些老是嚷着要和美国房价接轨的精英人士们，总是自诩自己见过大世面，通晓各国国情，动不动就嘲笑国人是井底之蛙，今天猛回首再去看中美房价，冷不丁发现一个极其尴尬的现实：中国大城市的房价，已经悄悄地赶超美国了，上海的绝对房价水平，相当多的楼盘已经超过纽约了。而且在房价 PK 中，我们还是拿鸽子笼公寓去超越了人家的townhouse，拿 70 年使用权的毛坯房超越了人家永久产权的精装修别墅，拿“能站着也能趴下”的公寓超越了人家带前后花园和双车库的房子，我们是典型的“以弱胜强”啊，我们伟大的龙头上海，伟大的首都北京……，取得了不容置疑的完胜啊！纽约这个没落的国际金融中心，这个房价跌起来就没个完的“无能城市”，不出五年，肯定就要被上海这个新晋国际金融中心超过了，那是必须的！都这个时候了，如果再继续喊着去和美国接轨，和纽约接轨，还有什么好接的呢？那岂不是自掉身价了么？所以，我想奉劝那些过去嘶喊着“和国际接轨”的人士们，赶快认清形势，改变口号，现在是应该让美国和中国接轨的时候了，让纽约、华盛顿的房价来和上海、北京接轨！顺便，也通知一声美国能源部的官老爷们，让美国油价也和中国的接上轨，不要这么迟钝，慢吞吞地不跟着国际油价走，要想在经济危机中率先复苏，那就一定要与时俱进，要不断地创造奇迹。
如果单看房价和油价，我们可以理直气壮地高呼，中国人民站起来了！如果在纽约街头碰到当地人吹大牛，说自己城市的房价有多高多高，我们不必再腼腆而自卑地低下高贵的头，完全可以挺直腰杆，理直气壮地驳斥他，指着他的鼻子喝道：我来自世界最大的城市上海，我可以负责任地告诉你，说纽约房价高过上海，那简直就是造谣者在放屁！
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 14:40
多谢楼上的 rehe 和风雨兼程两位。
这两天事情较多，更新慢了，忙完了事情会赶上进度。
作者:loujinjing 日期:2009-07-02 17:41
回 lizzy20010713：
公主问我：
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-02 01:09:17除了 LZ 这个帖子外，一直也在关注 LGZJSB 的《华丽丽的通胀外衣，阴森森滴滞胀胴体》帖子，也是高人啊。LZ 有无看过？
我答公主：
作者：loujinjing 回复日期：2009-07-02 09:54:08
看了，的确是个好贴。楼主不辞辛劳地给我们提供有用的数据，对数据的分析也很到位。
我所说的这位“不辞辛劳的楼主”，并非是我本人，乃是指《华丽丽的通胀外衣》一贴的原作者。lizzy 误会我用错了马甲，可能是我的表述有点问题。还有，我的天涯 ID仅此一枚，没有马甲，也不会用马甲来顶自己的贴子。因为那样确实很无聊。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 01:51
※※※※※※※※※※《城市化就一定会推动房价上涨吗？——简答上帝问》※※※※※※※※※※
作者：上帝冷醒了 回复日期：2009-07-02 16:45:45
一般大学毕业 3 年都考虑买房，去年的降价引起年初的成交量攀升也是刚需的一种反映。但我感觉只是释放了一小部分。还有大部分在观望。
03 年开始一线城市不断涌入大量毕业的大学生，你能说就这半年的时间就释放完了？
到目前为止大学每年都在扩招，他们毕业之后大都往大城市挤？刚需会越积越多，城市在不断扩大，政府在疯狂卖地，我看不到房价会降下来。。。。
----------------------------------------------- ----------------------------------------------- 答上帝冷醒了：你这个问题，其实是从需求面去看支撑楼市价格上涨的理由，这其实是一个老生常谈的观点了，当然，很多人都持有类似的看法。所以还是有必要澄清一下。
这种看法一般是这么个逻辑：中国的人口很多，中国未来要逐步实现城市化，城市化就意味着大量人口进城，既然进城安家，就要有房子住，这么多人需要买房，所以潜在的住房需求很大。需求很大，所以价格就要持续上涨。在城市化带来的住房需求中，最为典型的人口移动就是农村出来的大学生毕业留城，中小城市的大学生留在大城市，他们在所在城市都没有房子，到了结婚年龄就得结婚，那就要买房子。
几百万的大学生毕业，需求大得不得了啊。这部分人往往也被我们称之为“刚需”，或者准确点说，叫“婚姻型刚需”。
这个逻辑乍看起来，很有道理，简明易懂，因而也颇具说服力，易于口口传播，所以常常成为开发商的一大理论法宝，成为中介人员忽悠人买房的必备理论之一。当然也是某些蹩脚的“走狗”经济学家经常在各种杂耍论坛、楼盘推广活动中提及的“城市化”普及型理论。
这个似是而非的理论，其实经不起推敲，如果我们肯静下心来好好想想，肯闭上耳朵开动脑筋，自己独立思考思考，就会发现这个逻辑根本就站不住脚，说得严重点，完全是个忽悠傻子的说辞。这涉及到城市化和房地产发展的关系，这个话题很繁，如展开说，几句话很难说完，为了避免写长文，我今天只简单说说，反问一些问题，并做点必要的提示，让笃信此蹩脚理论的朋友可以发散一下思维，根据我提出的问题多思考思考，也许能得到和以前不同的认识呢。
第一个，城市化进程是短期内完成的吗？需求是一下子创造出来的吗？城市化在西方是个非常缓慢的进程，但中国由于农业人口基数太大，所以这个进程也比人家快多了，但每年也只有 1.2%左右的速度，即每年有大概 1500 万人，从农村转移至城市，这就形成了潜在的需求。但这个需求是逐年产生的，不是一下子出来的，我们从当前的 45%的城市化率提高到 70%左右，至少需要等到 2025 年之后。我们的房价这几年的增长速度，远远超过了城市化带来的真实需求的扩大速度，所以我们常常听说一个说法，叫做“房价在严重透支未来”，就是这个意思。
第二个，城市化是否一定会产生住房消费需求？城市化转移的人口是否一定要城市里买房？这个是要大打折扣的，城市化确实转移了大量农村人口进城，但这些人不一定全部都要买房子，如有些人主动选择回到农村发展，有些人无法立足而回去（现在“非转农”已经成为一个非常现实问题），有些人因嫁入城市而不带来住房消费，类似的情况还有很多种。这部分城市化人口不产生住房需求，连潜在需求也不算。
第三个，城市化带来的“潜在需求”有多少能转化为“真实需求”？或者说，想在城市买房的人，有多大比例具有实际支付能力？这是经常被误解的问题。每年涌入城市的人口中，都需要住房，渴望住房，但多少人能买得起，这是个非常现实的问题。如前面提到的大学生需求，每年的高校毕业生高达 600 多万，可以说 90%都留在了城市，都需要买房，但以目前的收入水平（毕业起薪在一两千元），有多少大学生能买得起高价房子呢？有需求和有支付能力，这是完全不同的两个概念，不可混淆。大学生群体就是明显的例子，大部分是“假性需求”，想买不，想；买得起不，否。
第四个，城市化是否将人口都引向了机会更多的大城市、中心城市？大城市的未来需求是不是变得“无限大”？这个也是极其常见的认识误区。居住在大城市的人，都会有这么一个错觉，觉得大城市的好处实在太多，如果选择的话，肯定要住在大城市，小城市几乎就是蛮荒之地。这是“以己度人”的主观视角。事实上，北京、上海等地确实吸引力巨大，但改革开放 30 年了，我们没有看到这些城市发展恶性膨胀，人口也没有恶性增长，住房也没有遭到哄抢。为啥？因为不同的城市有不同的门槛（如谋生的技能要求、如生活成本等），也有不同的管制制度（如户籍等），会将大部分人挡在城外，挡在城市之外的人，基本无法变成需求。很多在大城市缺乏竞争力的人，或者谋生技能较低的人，可能选择了中小城市和城镇；第五个，在城市化进程中，大城市是不是始终在扮演着“主角”？是不是那些不起眼的中小城市和小城镇，永远都只是等而下之的“配角”？这个是城市化理论中有点意思的话题了。我们看到的事实是，大城市在城市化中受益明显，得到了快速发展，资本、劳动力供应充足，城市建设日新月异，规模膨胀，大学生和农民工都一块向大城市潮涌，中小城市则发展缓慢。这是过去的事实，但不是未来的趋势。随着城市化深入，将呈现出从大城市、中心城市向中小城市、小城镇过渡的现象，大城市的增长趋缓，逐渐稳定，中小城市迅速长大，大量小城镇迅速发育，进而形成连片的城市带、城市群，完成广大农村地区的初步城市化。这是历史证明的规律，也符合中国的国情和发展之路。所以，未来因为城市化产生的大量住房需求，并不是大城市，而在星罗棋布的中小城市和中心城镇，这些地方在房价，在需求突然放大、供应没有跟上的时期，将有一轮较为明显的上涨。
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