第六个，中国是不是个典型的“人多地少”的国家？中国是不是极端缺地？中国的城市、乡村是不是在城市化过程中，因为缺乏必要的建设用地，而遭遇巨大的土地危机？“人多地少”这个概念已经根深蒂固了，几乎成为我们头脑里最简单的常识了，以致于我们对它毫不怀疑、奉为圣经。所以，一说到城市化需求的增大，很多人下意识的反应就是土地会更加紧张，地价会更高，房价也会水涨船高。这个误解太大了，我在这里不打算再费唇舌说了。因为在这个帖子前面已经详细说过了，并算了一笔笔的细账，内容在《采访马十七：关于天堂楼市的对话》一文中，（文章在本帖第 3 页，作者：loujinjing 回复日期：2009-05-18 14:54:37）想了解个究竟的朋友，可回头去翻翻。
第七个，中国未来还有着巨大的需求，需求增长的速度很快，这可以推动房价上涨。但我要问的是，考虑需求的朋友，有没有考虑过供给呢？一个没有考虑供给的市场，如何能正确地判断价格走势呢？事实上，中国每年的供应量从来都没有低于消化量，住房总供给总是大于总需求，所以我们目前还有接近 3 亿平米的新房是空置的，空置率颇高。只要总供给超过总需求，那空置量还会逐年加大，在一个供大于求的市场，长期来看，怎么会有持续上涨的动力呢？要问为什么供给总是会超过需求，其实原因更简单，中国经济是靠投资拉动的，房地产投资是中国经济的一个重要拉动引擎，政府会刻意保持投资高增速的，至于造好的房子能不能全部卖光，那就是另一回事了。
第八个，我们在考察中国住房的未来需求面时，考虑了住房的居住功能，有没有考虑其投资功能？有没有考虑住房长期的投资功能？实际上，中国经济多年来迅速发展，已经积累了大量的社会财富，又分布不均，贫富差距过大，所以社会总资本严重过剩，而“过剩资本”大量进入房地产市场，把房子当成个资产保值储蓄方式，这就大大推高了需求面的力量，使投机盛行，推高了房价水平。这个前提是房价逐年在上涨，所以房子才能扮演一个合格的投资品和储蓄品。但过了这个房价快速上涨期，总供求趋于平衡，价格趋向稳定（如当前的美国欧洲楼市），投资和储值功能减弱了，甚至变得无利可图，就会迫使过剩资本退出房地产市场，届时“非居住用途”的房子将会被腾出来，变成新增供应，进入居住市场，压迫市场价格进一步下行。所以，从住房的投资周期这个角度看，中国未来的房子供应不仅是充足的，而且还面临着供给突然增加的危险。
第九个，还是回到需求面考察，我们只看到城市化带来的农村人口转移，看到了城市化造成了住房需求的增加，有没有看到另外一个更加不可逆转的趋势，那就是“人口红利”的结束，还有“老龄化社会”的提前到来。70 年代出生的人大都是多兄弟姐妹的，这些人在 2000—2010 年间，正好到了 30 岁成家立业的年龄，买房需求爆发，需求基数很大，这就是住房消费的人口红利。但 80 年代的人呢，基本都是独生子女，两个家庭才有一对夫妻，买一套新房。需求逐渐变小了，人口红利没有了。还有老龄化社会的提前到来，家庭结构变成了“金字塔”，也很可怕。城市里的家庭结构变成了“4-2-1”型，未来一个小孩可能继承至少 3 套房子，爷爷奶奶一套、外公外婆一套、父母一套，如果有的家庭富裕些，有两套以上的房产，那么这个孩子还可能继承 4、5、6 套乃至更多。这个孩子长大了再找个独生子女结婚，这个小家庭就可能拥有至少 6 套房产，那他们还有什么购房需求呢？想卖都来不及呢！那时就将迎来一个房产全面过剩的时代，城市里的空置住房到处可见，乏人问津，政府的职能也转化了，也缺乏利益动力去拆迁改造了。如果要问这应该在什么时候出现，我们算一下，假设这个独生子女是 80 年生人，那么他的父母大概是 55 年前后生人，按居民平均寿命75 岁计算，那么到 2030 年前后，他的父母这一辈人就过世了。这时候就发生我说的情况了，独生子女大量继承父辈、祖父辈留下的的房产，家庭数目少了，房产出现极度过剩的现象。所以那些指望房产长期保值的人，也要好好算算这个帐。到了 2030 年后，遍地是房子，还能不能值钱。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 10:19
作者：江用 回复日期：2009-07-03 02:49:57
楼兄的回答，多数是授人以“渔”，而不是“鱼”，但是多数人却还是喜欢“鱼”式的回答。也难怪，大家都一样疲于生计，没时间做那么多的思考。但是所有得到微观具体的回答的朋友，恐怕还是得自己多做思辨，毕竟不同的人，经济能力、所在城市、年龄、身边人的需求，千差万别，短期内的现象，也是千差万别的，想要得到一个完全符合自身需求的具体回答，是很困难的。
我们越不思考，越喜欢简单的“鱼”，忽悠的人就越有市场；相反，我们思考了，别人就没那么容易浑水摸鱼了，最终，是对自己的负责。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- -------------- 江兄说的对，我确实是在试着“授人以渔”，尝试着从各位的问题出发，来说明白一个道理，解释清楚一种现象，并把我的思路梳理出来，供大家参考。如果单纯回答问题，意义并不大，正如江兄所言，人人情况不同，我不了解提问者的具体情况，贸然回答具体问题，反而会容易影响别人的决策，还可能误导了别人。所以，我一直实在试着回答具有共性的问题。
江兄说得很有道理，我们越是不思考，越是喜欢简单的答案，那么我们被人忽悠的可能就越大，忽悠者就越有空子可钻。我们思考多一点，上当受骗的可能性就降低一点，我们对这个世界的认识每深入一点，就会离蒙昧更远一点，离谎言更远一点。这是个不断积累的过程，没有人生下来就能鉴别真理和谎言，即使在受骗中成长，也是一种成长，就算在谎言中取得智慧，那也是智慧。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 18:39作者：山上的马 回复日期：2009-07-03 16:50:37
想问楼主中国房价的泡沫会否破裂？何时破裂？
----------------------------------------------- ------------------------------------------ 你自己也说了，是泡沫必然会破裂。如果有不破裂的国家，那是神仙国，
我看不到中国成为神仙国的任何可能，所以当前的泡沫一定会破裂。
如果从理论和事实上去论证，我可以轻松地写出十来万字的文章来。
但这个结论是如此清晰，几近于常识，所以根本没必要去繁复地证明它。
但对于什么时候破裂，这个就是时间点了，我给不出任何答案来。
如果我知道具体何时会破，那中国虽不是神仙国，我先成了神仙了。
我现在大量买进，在破裂之前的几天内清仓，我也成了房产投资大师了。
所以负点责任的说法，都不能给时间表，毕竟这不是算卦，也不是赌马。
我在 08 年底时认为，09 年会继续调整，09 年的下半年可能发生局部破裂，
但事实却不是，因为经济危机太凶猛，中国又把宝押在房地产行业上了，
因为信贷口子大开，巨量资金涌入地产领域，托住了价格，打断了调整。
所以在非市场因素大过市场的情况下，对市场进行预测是毫无意义的。
作者:loujinjing 日期:2009-07-03 19:52
作者：loujinjing 回复日期：2009-05-27 11:43:36
经济适用房就是一个政策怪胎，出发点很好，但执行起来偏差太大了，基本脱离了当初的制度设计目标。这个不用多说，网上搜搜相关的负面新闻就是了。
以前的情况是，但凡有点能量的人，都要想方设法搞一套经适房，因为差价大，可以牟利。近来天气变了，不少城市的经适房开始热度大减，甚至无人问津了，这说明了一个问题，大家预期房价走跌，经适房的低价优势正在丧失。如果现在拿了，五年不能转让，到时候出手，说不定比市场价还要高，那就砸了。对那些人来说，这其实也是个投资，未来风险加大，变现又有很多政策限制，谁还有这么大的投资热情呢？对真正需要的人来说，申请难度大，价格优势不明显，转让受限，同样也就抑制了申请人的热情。
广州的“限价房”就是个活生生的例子，保利开发的西子湾项目。07 年底推出的时候，政府限价销售 6500 元，而当时周边商品房价格达到峰值，接近万元，所以当时异常火爆，抢破了头。而到了 08 年底，该交房时，形势急转直下，周边房价跌到了 6000—7000 元，而且质量比限价房要好，还没有产权转让的限制，限价房仍然是 6500 元。很明显，当时抢购限价房的人吃了大亏了，被套牢了。所以我们看到一出戏上演了，数百业主集体拒绝收房，理由是房屋质量问题，其实还不就是价格问题么？如果广州楼市不下跌，谁会拒绝一个 6500 元的便宜房子呢，哪怕它有这样那样的瑕疵。
广州限价房的这个例子，非常典型，道出了经济适用房（含限价房）在楼市下跌周期中遇到的尴尬。曾经的人见人爱的“香饽饽”，如今变成了可有可无的“鸡肋 ”，如果楼市持续调整下去，价格回归本位，它也有可能变成无人问津的“烫手山芋”。如果房地产回归正常化，经济适用房，有可能会退出历史舞台。
----------------------------------------------- ---------------------- 作者：fofun1 回复日期：2009-07-02 23:45:33
楼主，我是你的粉丝，一直潜水跟贴。
但今天翻旧贴看到你这段话，我却大不以为然。
商品房价下跌，经适房价格也会下跌呢！这点您考虑过没有？广州经适房已由 6000 多下跌到现在的 3000－4000 元了。
我单位的一位小伙子今天就请假去街道申请这三、四千元的经适房。
经适房是平抑房价的一个最有力的利器。这点，您在本贴中也指出过的。
茅于轼极力否定经适房，用意无非是为地产商搬除一块巨大的绊脚石。
=============================================== ====================== Fofun 可能对我对经适房的说法有点误解了。
我确实认为经适房是平抑房价的利器。因为要平抑房价，就必须建立商品房和保障房并存的双层供应体系，坚持商品的归市场，保障的归政府，让政府责任归位，兼顾不同贫富阶层的住房需要。而经适房，正是政府保障房的一种类型。
所以这个东西其实是不可缺少的，在 98 年制订的房改方案中，其实早就有了这方面的设计，只不多这十年里没有按照既定政策发展而已。
但我又说它是个“政策怪胎”，并非说经适房本身是个怪胎，而是说国家的住房政策发生了目标偏离，太强调商品化供应，丢掉了政府住房保障的固有责任，在经适房操作中又营私舞弊，应保未保，让买宝马车的去买经适房，需要的反而买不到。所以结果呢，经适房成了政策偏离下的一个“怪胎”，成了权力纽带下富人的一个投资工具，也成了房产中一个新的腐败领域，这岂不是个怪胎？如果未来国家政策重大调整，房地产行业回归本位，不再作为经济的“头号引擎”来强拉硬拽，物业税实质性启动，它也不再是地方政府土地财政的最大来源，那么双层供应体系将逐步完善，房价将回归到老百姓可以负担的水平。届时，经济适用这个不上不下的品种可能会失去现实意义，退出中国的住房供应体系，那也是很正常的。
至于说到广州的限价房，我只是举了保利西子湾作为例子。西子湾是个广州政府的限价房，当时卖的是期房，6500元，低于市价很多，所以大家抢购。后来市场大跌了，西子湾的期房陆续交房，当然交房时的价格不会变，还是 6500元，和市价差不多了，既然都已经卖掉了，开发商当然不会再调低价格。所以一下子出问题了，大家都要争着退房，楼房质量当然是最佳理由。这是一个楼盘的具体情况，这个例子说明了经适房在遭遇大势下跌时，出现价格倒挂，遇到了尴尬。
我当然也明白经适房的价格要随行就市，大势跌了，经适房当然也要随着跌价。西子湾之后的广州其他限价房，不是也跌了很多么？所以，如果能买到经适房，还是件很幸运的事情。最近上海大搞经适房建设，在全市搞了 6 大建设基地，比如浦东新区的三林基地，预定销售价格是 6000 元左右，而目前周边的商品房均价已经在 16000 元以上了，经适房当然是比商品房便宜了许多。但经适房也设置了诸多限制条件，面向本地户口的低收入家庭（当然还包括大量体制内的“伪穷人”），一般人那是绝对买不到的。所以经适房这个东西，其实是穷人的“特权房”，是体制内“伪穷人”的特供房。
另外我觉得，茅于轼建议不给建厕所，虽然这个办法有点不靠谱，有点歧视穷人的味道。但经适房是什么呢？是给穷人提供基本住房保障的地方，绝对不能当做投资品来交易。
所以，严格限制经适房的转让是非常必要的，这样才能打击在经适房上的投机行为。比如现在规定的，五年内限制转让，这还是太轻了，五年之后呢，还是可以自由交易，说到底它还是个投资品。
照我的看法，经适房的政策就是要实行最严格的交易限制，这是最核心的措施，让那些违规吃进的吐不出来，没法变现，这就抓住了要害所在。关于经适房购买和转让的政策，只要四条就足够了：（1）购买条件。申请购买经适房的，不需进行严格的资格审查，只要规定，拥有经适房的同时，其本人和直系亲属不能拥有任何形式的商品房。如买商品房，将不予产权登记不予法律保护，想登记商品房的产权，必须先退掉经适房。
这一条，其实就省掉了所有的购买资格审查，关上了所有的关系之门，富豪大亨都可以购买经适房，只要你愿意放弃自己名下的商品房；（2）交易权。全国统一出台规定，由政府提供的经适房，终身不能在市场上自由交易，只能用来供穷人居住。私下交易的，不予产权登记，不予任何保护；（3）升级换房。如果经适房的居住人有了钱，富了，不想住经适房了，想去买大房子来改善居住，那规定他必须以购入价（如市场价低于购入价，则以市场价为准）卖给政府管理机构，不许溢价回购，让居住者从经适房身上得不到除居住之外的任何利益；（4）主动放弃。如果居住人离开这个城市，或者不喜欢经适房的限制，自愿放弃经适房，不住了，那也悉听尊便，但必须以不高于购入价卖给政府管理机构。
以上四条，我觉得足够管好经适房这件事了。总而言之，如果在转让中得不到任何收益，那么转让还有何意义呢？持有经适房还有何意义呢？到时候，你白送一套经适房给官员，纪委书记过来告诉他，这不算受贿，不予追究，我估计他都不会感兴趣。住也不好住，卖又不好卖，要了何用呢？那不过是个遮风避雨的场所而已。这么一来，经适房就真正地成了只用来居住的房子，而不是用来炒作的工具。
推而广之，有太多的事情，其实解决办法都相当简单。
“为人民服务”，主席这句话，是很简单的事，只要你为人民利益着想了，好办法有的是。但如果涉及到解决者自己的利益了，那就不简单了，他就要故意弄得非常复杂，非常玄奥，让人看不懂，搞不清，在云山雾罩之中，他就有了幕后运作的便利，可以谋取自己的利益了。经济适用房就是这么个云山雾罩的例子，各地的规定花样百出，也是漏洞百出，管理办法真的这么不好写么，非也，不想写好罢了，真的写好了，制度搞完善了，执行变严格了，那就不好玩了，谁还有闲情逸致去鼓捣这么个累人的玩意？这年头，没点利益的事，谁有动力去搞？
作者:loujinjing 日期:2009-07-05 00:06
作者：fofun1 回复日期：2009-07-02 22:49:51
作者：chengccav 回复日期：2009-07-02 19:52:11
在网上看到这篇文章，觉得可能性还真的很大，
中央台就报导过，事肯定是有的。
只是不知道比例是多大？供大家讨论。
----------------------------------------------- ---------------------------------- 楼主点评一下这篇文章。
感觉是别有用心的人捏造的。中国银行坏账率 40％？危言耸听啊。。。
=============================================== ================================== 我和你的看法一样，这篇文章应该是捏造的，很明显是夸大其词了。
不过作者可能不是“别有用心”，而是希望揭露楼市按揭中的所谓“黑幕”，
所以才采用了夸大事实、捏造文章的办法，以这种方式来引起大家的注意。
按揭中的问题不少，主要是贷款审核不严、假按揭多、一人多贷等等，
但像该文所说的，内外勾结、无限扩大抵押房屋评估价值，恶性骗贷的情况，
肯定在某些地方会有，但绝对不是普遍现象，不要小看了银行，银行不是傻子，呆在那里等着你骗。
至于坏账率，经过多次剥离，目前的数据已经很低。但经过这一轮经济刺激，盲目放贷，
一旦经济出问题，肯定还会大幅增加。40%可能就是乱说了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-05 01:34
作者：Kutas 回复日期：2009-07-02 23:48:27楼主好，对你的才华小弟也佩服的紧。经济学功底深厚，确实是高手。
我在广州，也有个问题请教，2010 年广州要召开亚运会，你觉得是不是能托住当前又高涨的房价？像运动会这种大事件对当地房价的影响应该如何去把握？想听下你的高见。
另外对你说的广州房价会跌到 2000 年以前我提出异议，近十年政府投入了大量的钱搞基础设施建设，地铁，BRT，体育场馆等等，这些因素都会抬高房子的价值。毕竟某地的房价不是看成本，而是有限供给下的有效需求。虽然我也没房子，不过觉得房子不会跌到那种程度。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- -------------------------- 答这位 Kutas 仁兄：
从亚运会本身来看，这仅仅是一次体育盛会，短期内聚集大批外来人流，又在短期内迅速离开，构不成住房消费，对房价应该没有直接的影响。但在中国，凡是大事都有政治含义，应该扩大视野去看待，不仅仅简单地看成是一次运动会。
我认为，重大体育盛事可能在以下三个方面形成影响：（1）一是前期有庞大的场馆建设，政府有意通过这个体育概念，进行炒作，去带动所在区域的综合开发，加大土地供应，招来大型地产商，搞周边地区的房地产综合开发，一旦形成巨额投资，会间接地推动当地房地产开发，拉动房价走高；（2）政府好大喜功，大搞面子工程，为了让赛事举办期间城市经济更繁荣，让各国客人看到这个城市发展的巨大潜力，故意推高房价，制造楼市一片繁荣的外在表象；（3）市场中的投资力量和炒作力量利用这个概念去炒高房价，大力宣传城市的美好前景，宣扬该体育盛会的利好，忽悠老百姓进场接盘，并从中获取炒高后的高额收益。
就广州来说，因为广州体育设施基础好，有举办大型运动会的经验和基础，所以场馆建设和综合开发这个因素影响并不大。第二个方面，亚运会并非是多高级别的盛会，和奥运的地位和影响不可同日而语，我们也没有看到广州市投入太多的精力去搞这个事，所以政府为了烘托盛会的和谐氛围而去拉房价的可能很小，这个影响因素也不大。有影响的主要是第三个因素，即投资和投机力量，他们会借亚运的概念去大肆炒作，这倒确实是推动区域房价上行的因素之一。但亚运会说到底仅仅是场运动会，它对楼市的影响是间接影响，也不大，要靠它来托住房价，那未免就太高看它的能量了。
当前的房价是否能够托得住，我认为和亚运会无关，和当地政府有关，关键是看政府的想法和利益取舍了，要看中国宏观经济复苏的快慢和程度。
至于广州房价的未来走势，我曾经说过它会回落到 2000年前的房价水平，如今我还这么认为。很多人可能直观地觉得，房价回到十年前，那也太低了吧，是不靠谱的瞎说。其实不然，如果多去了解了解广州房地产的发展历史，就会发现一个问题，广州和北京、上海的楼市有所不同，广州比它们更早熟。我们知道，广东开发开放早，离香港也近，市场机制比较成熟，所以广州房地产发展起步很早，96、97 年那时候，已经是一片火热景象了，当时的房价就上 5000 块了，好的楼盘都可能接近一万，这远远超过了当时北京、上海的房价水平（当时上海应该在 2000 元上下）。所以，如果说北京、上海的房价回到 2000 年之前，那基本没有可能，但说广州房价回到 2000 年以前，可能性还是非常大的。
你觉得房价不会下跌，原因是“近十年政府投入了大量的钱搞基础设施建设，地铁，BRT，体育场馆等等，这些因素都会抬高房子的价值。”这个理由是不成立的，因为房价长期的涨跌走势和城市基础设施的改善基本没有正相关关系。历史地看，中国的城市基础设施一直都在改善，从来没有退化过，高等级的道路越来越多，地铁网络越来越密，体育文化场所越来越先进，一年比一年好，但房价却有周期性的涨跌变化，这一点，从西方国家的楼市发展中可以更明显地看出来。这就可以证明了，房价的长期走势和基础设施建设水平没有正相关关系，房价的长期走势，归根结蒂，还是取决于供求关系对比。
但看中国的具体情况，也不能笼统地说基础设施的改善与房价无关。在短期内，基础设施建设可以成为推高房价的重要因素，甚至也可以成为炒高房价的工具。
就前者来说，中国的城市如今都在忙着长大，大力搞新城开发，新区建设，在新区开发伊始，基本就是荒地一片，地广人稀，基础设施配套很差，生活在老城区的人都不愿去住，房价也就比较低。随着基础设施的完善，愿意去新区买房的人多起来了，所以房价也会上涨。在这种情况下，城市基础设施的改善，确实是推高房价的重要因素。
就后者来讲，地产商在卖房时，常常寻找营销中的利好因素和噱头，比如小区有地铁站点规划啦，或者要开通一条新的公交线路啦，或者附近要规划一所学校，新建一所医院啦，等等，总之是个利好因素，它就可以无限放大，乘机把房价提高一截子。而我们的老百姓也太过善良，每每相信地产商的扩大宣传，心甘情愿地接受炒高的房价。在这种情况下，基础设施的规划建设，就成了炒高房价、忽悠买房人的工具了。但随着基础设施的不断完善，这种炒作的边际效应也在不断降低。如在上海，地铁概念房算是炒作的一个热点，五年前，地铁仅有 3 条线路，地铁概念房十分抢手，哪里规划通地铁，哪里的房子就大涨，如今地铁到了 8 条运营线路，而且还有 5、6 条新线同时在建，轨交网络基本形成，大家对地铁没有以前那么敏感了，再用这个概念炒作的效果也小了许多了。这就是基础设施边际效应递减的例子。
作者:loujinjing 日期:2009-07-05 03:13
作者：whosefault 回复日期：2009-07-03 23:01:16『房产观澜』 [政策法规]北京，不是跳大神，今天在同学家玩，有幸看到房地产 5 年规划。
作者：yoyoe 提交日期：2009-7-3 22:54:00 访问：46回复：12009 年，中字头企业带头拿地，扩大供应，降低房价百分之20到30左右，并且保持5年。我也在扬杨这个房产观澜长期潜水的，今天有幸看到这个计划，绝对比杨杨的火爆。
申明：以上纯粹道听途说，不接受追捕，不对以上言论负责，纯粹测试手机键盘功能。有人信则可，不信就当我测试手机键盘！
楼主如何看待这帖子。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ------ 房地产市场真是热闹的可以，简直要走火入魔了，所以神道之人也越来越多了。对于装神弄鬼的帖子我已经说过两次了，这次又出来一个。本来不想再多说，但问我的问题，还是要回答下。
首先，在当前的形势下，房地产已成上面的一个“烫手山芋”，丢了就要挨饿，不丢确实很棘手，房地产行业形势极其微妙，前途未卜，我不相信在国家层面，当前会有什么指导行业发展的“五年计划”（顺便说一句，国家对某个行业出台针对性文件，没有称为“计划”的，一般都是“发展规划”），这个搭眼一看，就知道是作者自己在杜撰。退一步讲，即使真的有什么房地产“五年计划”，起码在当前中国经济复苏前景未明、房地产涉及社会稳定的重大敏感时期，不会仓促公开和出台，甚至也不会征求社会意见，如此级别的文件，我也不相信作者“在同学家”里玩耍时就能“有幸”看到，除非他这同学是建设部的高层领导。
如果再看这个火爆的“五年计划”的内容，说什么央企拿地是为了扩大供应，为的是降价 20—30%！！我只能说，这位老兄的想象力是真够丰富的。央企高价拿地再低价卖出，就单单为了拉低房价，难道央企都是当代的活雷锋？难道国家对高房价真的没辙了，过来请求央企出手帮忙？我想这个还不至于吧，国家真要想降房价，那还不是举手之劳的事啊，何须让央企正事不干，来这么反复折腾。再者，看看全国的土地市场，央企才有几家大手笔拿地的呢，所有央企搞地产的企业加起来拿地，又能增加多大的供应量呢，和中国庞大的市场规模相比，央企拿去的那几块地，算个毛啊，如何能左右中国的房价走势？我很怀疑。所以，这个神神道道的说法，连基本常识都给忽略了，如何去说服人？
有人可能要问了，那么央企高价拿地（比如中化在北京搞了个地王）又是为哪般呢？很简单，它在和地方征夫联手炒作地皮，把地价炒高，拉动房价继续上涨，共同托市。于是，地方上获得高额的土地款，央企获得拉高房价之后的收益，双方都能得利的好事，何乐而不为呢？当然一拍即合。
那如果拿地之后房价大跌了呢？这种情况出现的可能比较小，再说了，央企是在用国家的信贷资金办事，即使房价在房子顺利卖掉之前大跌了，这块地砸在手里了，你觉得央企真的会在乎么？还不是国有银行的钱！国有银行和央企，还不是一个爹生的儿子！需要去较那个真么？所以说，央企高价拍地就是在做生意，是个“只求大赚、不怕巨赔”的买卖，是地方上炒地托市的一个“高级托”，这么简单的事，没有什么深层次的含义。
那该贴子为何要杜撰出事来，要故意装神道呢？还是看看原帖怎么说的吧，“我也是在杨杨这个房产观澜长期潜水的，今天有幸看到这个计划，绝对比杨杨的火爆。”众所周知，在房产观澜里，杨扬同学的帖子非常火，经常给我们透漏点内幕信息什么的。这位作者要弄一个“绝对比杨扬的火爆”的新闻，那当然要挖到更火爆的内幕了，国人最好这口嘛。所谓的“五年计划”，不就是个很好的题材嘛，还和北京新“地王”扯上了关系，多火爆的题材啊。我这么说，可能有点小人之心度人了，不大厚道，但顺理成章，符合逻辑。
房地产市场本身已经够乱的了，让人眼花缭乱，我们需要的是冷静观察，独立思考，而不是盲信别人主观臆测的话，随意传播神神道道的小道消息。
作者:loujinjing 日期:2009-07-05 22:22
作者：江用 回复日期：2009-07-05 20:14:47
楼上的观点，恐怕代表了很多人对于通胀的担忧。我觉得通胀是一个很复杂的问题，这个概念，跟 CPI 一样，其实都有很复杂的情况，不能简单的糅合起来，跟日常的生活直接对上号。………………
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谢谢江兄的热心解答。江兄分析了导致通胀的两大因素，一是因为贸易盈余、强制结汇造成了外汇占款（基础货币）的大量增加，二是由于扩大投资导致的信贷快速增长。其实这两个因素可以归结为一个，那就是货币供应量的快速增长，无论是货币，还是准货币，都带来货币总量（M2）的增长，超出了实体经济之需要，导致了物价上涨，引发通胀。所以，通胀就其本质而言，就是一种货币现象，是货币超发在实体经济领域和消费领域的直接体现。
但就目前中国的经济形势来说，投资热而消费冷，工业产能全面过剩，国内消费萎靡不振，面向外需的外贸产能大量闲置，被迫转向国内进行替代消化，未来的产销矛盾非常突出，CPI、PPI 双双为负，通缩现象明显。通胀根本就不是个现实问题，但通胀却成了个热门话题，人人都在担心通胀，有钱的担心自己的财富缩水，没有几个钱的老百姓竟然也在担心通胀，担心自己那点钱会被掠夺，通胀的影子还没见到呢，就彷佛已经“飞入寻常百姓家”了。这是一种什么景象？这是全中国人自己吓唬自己的景象！由此可见，国家的宣传策略真的很成功，威力很强大，短期内造成了严重通胀即将来临的印象，形成了广泛的通胀预期，让所有人都感到恐惧，害怕自己的钱在通胀中严重贬值，争先恐后地花掉自己的钱，把现金变成资产和实物。于是，消费真的要拉动了，内需已经在股票市场和住房市场提前启动了，而且看起来还火爆异常。一向只知存钱、吝于花钱的中国老百姓，又开始慷慨地花钱了，穷人们也在大方地拿钱支援国家的经济复苏大业了！真是一片“毁家纾国难”的感人景象啊，中国老百姓真是天底下最好的子民。呵呵，厉害，真厉害，老百姓再精，也比不上全国级的谋略啊。
那些抱着“抵御通胀”的善良目的，毅然决然地冲进股市和楼市的人们，如果没有足够的灵活和敏感，可能在一两年之后欲哭无泪，想保值可能没有保成，最后却发现自己为国家做出了巨大的牺牲，做了不小的贡献。来之不易的中国经济复苏，有你的贡献，也有我的贡献啊。想避险没有避开，却实实在在当了一个爱国公民。
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 01:57
※※※※※※※※※※※※ 关于通货膨胀与买房保值的综合看法 ※※※※※※※※※※※※※
关于通胀风险和买房能否保值的话题，已经说过很多次了，我也记不清在这个帖子提到了多少次。但我自认为，对这些个话题，我已经说得比较清楚了，至少已经清晰地表达了我自己的一点粗浅看法。但还是看到有不少朋友在继续提到这个话题，继续给我出论述题。我想，这可能是因为通胀话题太热了的缘故罢，如今街上卖羊肉串的大哥、天桥下摆摊的小贩，都可以随口来一段关于中国通胀的评述了，直让人听得目瞪口呆。可见，通胀问题在中国，已经不是学术界的讨论了，已经深入大街小巷、传遍田间地头了啊。
对这个现象，我不打算多作评论，通胀在中国，已经成为一个诡异的话题，一个全国传播的真实的谎言。如果可能的话，请时间比较宽裕的朋友回头仔细翻翻前贴，也许能找到我给出的答案；如果提问的朋友实在很忙，或是没有兴趣去回顾本帖旧文，那我只能再啰嗦一回，再写一篇谈通胀和买房保值的文章，算是对这个问题的一个看法综述，也算是个总回答。
开门见山，先说我的几个简单观点吧。
（1）中国目前根本不是在通胀，而是在通缩。未来虽然有发生通胀的条件，但压制通胀抬头的因素更多，我们所担心的“恶性通胀”很难发生，起码在这两年内看不到任何可能。而且由于中国经济仍能保持较高的增速，再低也不会低于 5%，所以经济学意义上的“滞胀”，也很难发生在现阶段的中国。
（2）长期来看，轻微程度的通胀是经济发展的需要，也是经济发展的大趋势。但持有现金是没法保值的，只有投资才能实现财富保值。房地产和其他工具一样，是一种保值的备选工具，但不是没有风险、永远安全的备选工具，也不是实现长期保值的理想工具。
（3）就中国的发展情况和趋势来看，选择房地产进行长期保值可能不是个理性的选择，选择房地产进行短期保值、或者投资房产以规避可能发生的通胀，简直就是一个疯狂的、丧失理智的选择。这如同一个富户听说小偷可能要来盗窃，情急之下，请了一伙强盗来看家护院。小偷是传言而已，不一定会来，但强盗却是眼前的危险，被强盗给抢个干干净净，那几乎是确定无疑的了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 02:03下面我就把我的观点略为展开，简单地解释一下。
（一）第一个问题，在经济增长过程中，通胀的不可避免性。
先说通胀这个事情本身。前面也说过了，通胀归根结蒂是个货币现象，是货币超发的结果和表现，货币供应量超过了实体经济发展的需要，超过了实际增加的财富总量，物价水平就会上涨，于是通胀就来了。但是，任何国家都无法准确地测算出实体经济发展到底需要多大的货币供应量，这是个无解的难题，因此货币发行量与实际需要量永远无法匹配。
实际上，货币供应量（包括了基础货币供应和货币乘数两大变量）总是超过实际需要，也就是说，各国央行总是采用“货币超发”的办法来解决问题，而不是相反的“少发”。
这样做其实是有好处的。因为货币供应适度超额，多余的货币追逐较少的社会财富，财富的价格就会微幅上涨，价格上涨了，市场机制就会起作用，就可以刺激生产积极性，可以推动全社会物质生产加快，可以促进就业增长和社会进步。
所以说，适度的通货膨胀不仅一直伴随着经济发展左右，而且，适度的通胀也是促进经济增长所需要的，是各国央行认可的共同做法。
这么一来，问题就产生了：全球各国的货币总是在超发，年年超发，尤其是美帝，作为全球经济的总央行，美元的超发更厉害，美联储一直通过大量超发来为全球提供流动性。
经济领域的货币越来越多，所以全世界的物价水平也就一直在上涨，通胀也就伴随着世界经济的发展之路，这是历史的规律。换句话说，一国货币逐渐增多，以该国货币进行标价的物品，虽然实际价值没有大的变化，但它的名义价值（价格）却一直在提高。
最好的例子是黄金，黄金生产稳定，价值也很稳定，但国际市场上的黄金是用美元标价的，由于美元超发，所以黄金的美元价格就逐年上涨，从以前的几十美金一盎司，涨到了如今的近千美元一盎司，几十年的时间，金价便蹭蹭地上涨了 30 多倍。是黄金的价值更大了么，是黄金的开采生产更难了么？都不是，是美元更多了，美元的黄金价格更便宜了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 02:07
（二）第二个问题，由于通胀现象长期存在，存钱是靠不住的。
所以，我们可以得出一个最基本的结论，由于适度通货膨胀的存在，物价上涨将是长期的趋势，我们长期持有现金是不合算的。长期来看，现金都是贬值的，也就是说，同样的现金，它的实际购买力是在不断下降的。你如果在 80 年代存钱 100 元，那时真是个大数目，但存到今天，100 块也只能下馆子吃顿饭了。所以，我们的另一个基本的常识是，依靠存钱来养老，那是不可能的。那些现在就存钱养老的人，其想法是相当荒谬的。如果你现在辛辛苦苦地存了 20 万块现金，放在银行里等着养老，到了 30 年后，以那时的物价水平，即使算上利息，这 20 万元可能还不够你请一个保姆一年的薪水开支！
既然说现金不可靠，那就要找到可靠的办法，实现自己财富的保值，不会因为长期的通胀而缩水。其实办法非常简单，因为通胀长期存在，所有以“通胀货币”计价的物品和服务都在涨价，那我们以“当前价格”买入当前的物品，以后再以“未来价格”卖出该物品，收回更多的现金，那不就跟着通胀一块上涨，实现现金的保值目的了吗？道理其实就是这样的。现金的票面面值永远不会变化，所以它只能贬值，不能保值，而物品的“交易价格”却可以随着经济发展而提高，所以物品可以保值。如果单纯从理论上讲，不考虑物品的特殊属性和效用变化，所有物品的价格都在变化，我们买入当期的任何物品，都可以达到未来保值的目的。
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 02:11（三）第三个问题，买入什么样的物品才能实现长期的保值？但事实并非如此简单，大千世界，物品如此多种多样，属性不同，效用不同，长期价值不同，人们对它们的需求不同，对其取舍态度也不同。所以，有些东西可以保值，有些东西注定了要被淘汰和遗忘，就没法保值。你 20 年前买块黄金，到今天它仍然是块黄金；20 年前买套房子，到今天它仍然是套房子，哪怕陈旧了点，但也照样能住人、能卖掉变现；你 20 年前如果花大钱买台新出的计算机，那时肯定是个“宝贝”，到今天它只能是堆无用的废铁，因为时代变化了，我们不再需要那时生产的庞然大物式的计算机了。
那么，什么样的物品才能让现金财富安全，达到保值的目的呢？举例子可以举出很多，如贵金属、房子、稀缺性资源、大宗商品、艺术品、古董、文物……等等，但是没有概括意义。我们今天不妨概括下，我认为，一个物品如果可以充当长期保值的物品，一定要具备这么几条属性和特点：（1）它本身比较坚固，有一定的耐久性，经得起时间的考验，不会轻易灭失。比如你买进黄金，除非被偷走，它不会消失，不会挥发，是不会跑掉的。如果你认为藏獒很金贵，想买条藏獒保值，那就不行了，因为它可能跑掉，可能得病死掉，即使不跑不病，它的寿命也不会太长，短则十年，长则二十年，它也得老死了。所以藏獒就不具备这个功能；（2）其功用有长期稳定性，其满足人类需要的属性不会发生大的改变。也就是说，这个物品的功用是稳定的，不会轻易变化。如你买个明清紫檀木太师椅，这个东西主要用来收藏欣赏玩味，今天是如此，再过一百年，估计还是如此，它仍旧是个供人欣赏和玩味的收藏品。但计算机就不是了，十年前“奔腾”是个好东西，一台要卖上万元，现在白给也没人要，太慢了啊。所以计算机的功用随着科技进步发生了很大的变化，具有很大的不稳定性，所以这个东西没法保值，用完了只能扔掉；（3）这个物品的价值具有长期稳定性，不会随时间发生较大的波动，更不会随时间变化而减值。比如你弄个三代青铜，弄个宋元的官窑，或者明清的字画，它的价值经过了千百年的沉淀，已经长期稳定了，过去很金贵，现在很值钱，再过几百年它照样还是宝贝，什么时候拍卖都有人愿意买。
这就可以保值。但汽车就不同了，汽车的性能越来越优越，越来越先进，价格也越来越低，你买辆好车即使不开，过 20年后它也得淘汰，汽车的价值就是典型的不稳定，会随着时间而减值（但那些进博物馆的老爷车、纪念版除外）；（4）这个物品，它的生产规模不能太大，不能实现流水线的工业化生产，要保持一定的稀缺性。如果可以工业化生产，在短期内大量复制，致使供求关系发生了大变化，供应远大于需求，那就可能大幅跌价，没法保值。如珍稀的元青花，价值连城，以现在的制瓷技术也可以烧出来，还可以大量复制，但现代仿制品虽然也很精美，但值不了几个钱，为什么呢？可以大量复制的东西它就不稀罕，也就不值钱了。
元青花之所以珍贵，就是因为全世界没多少，而且没法再烧制了。再如自行车，改革开放前，产量少，需求大，一辆能卖几百元，要花一个职工一年的工资，还要托关系才能买得到。那时的自行车虽然非常珍贵，但没法成为合格的保值品，现在一百多块就能买一辆，反而比 70 年代还便宜了，那会如果囤积自行车来保值，简直就是傻子了。原因就在于自行车的产能迅速扩大，而需求却逐渐减少，于今成了供大于求的商品，供求关系发生了根本性逆转，它的稀缺性彻底消失了；（5）这个物品必须有合理的估值，当前的购入价格是合理的，反映了它的正常价值。这也是一个物品成为保值工具的一个前提，如果这个物品的价格是紊乱的，不反映它的正常价值，你买了之后，它的价格泡沫破裂了，回归了正常价位，那你高价购入就先亏损了，更谈不上长期的保值功能了。例如 17 世纪初发生在强国荷兰的“郁金香泡沫”，当时的郁金香被炒作得价比金贵，一株名贵的郁金香甚至可以买下一幢豪宅！但“郁金香泡沫”的最终破裂让荷兰遭受重创，郁金香没有成为保值增值的工具，因为它的价格是人为吹起的“大泡泡”，早就脱离了它的正常价值，泡沫破裂之后，荷兰郁金香的价格仅仅和市场上的洋葱、大蒜一个级别。
综上所说，一个物品能否被用来实现财富保值，我认为起码要看这五个方面，要具备这五个方面的属性和特点。不然的话，虽然看起来是个好东西，但它终究还是无法胜任长期资产保值这个任务。
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 02:14（四）第四个问题，房产具备长期资产保值的天然属性么？
如果逐一对照保值物品的五个属性，我们来看看房产这个物品，能否具有长期保值的功能，那就一目了然了。
（1） 要坚固耐久，不容易灭失。这个属性，一般的房子都具备，不坚固没法抵御风雨地震，它没有腿，也不会说没就没。但中国目前阶段的房子稍有不同，坚固程度有待商榷，经常漏水、裂缝，偶尔还会自行倒掉，一般活不过 30年的寿命。即使自己不倒掉，也会因为各种各样的原因被拆迁，比如开奥运、办世博、城区改造、商业开发、建地铁、修广场……总之，导致你的房子消失的理由实在太多了，举不胜举；
（2） 物品的功用具有长期稳定性，满足人类需要的属性不会发生大的改变。这一条基本具备，房子是用来住人的，这个属性很难改变。但要特别注意的一点是，当前中国人住的都是容积率高、绿化率低、环境很差的“鸽子笼”，是拥挤不堪的“高层公寓”，这个也是目前阶段中国百姓的现实需要，国情所限，想提高也很难提上去。但四处看看发达国家，特别是欧美国家，人家的鸽子笼公寓已经很少了，80%以上是 townhouse，人家的居住需要大大地提高了，住房条件也大大地改善了。我不敢奢望受苦受难的中国人民，以后能住得上这么好的 townhouse，但中国人的居住条件在不断改善，这是无可争议的必然趋势。今天那些水泥森林一样的“鸽子笼”，会越来越被冷落和淘汰，应该也是可以肯定的趋势。所以，如今大城市里的大量鸽子笼公寓，它的未来价值，我非常地不看好；
（3） 这个保值物品的价值长期稳定，不会随时间较大波动，不会随时间而减值。从这一条来看，房子好像是不大符合。因为我们当前建造的房子，虽然说产权 70 年，设计使用寿命至少为 70 年，但实际上基本都是粗制滥造的低劣产品，勉强能住人罢了，离“坚固、耐用、节能、环保、美观”的要求还差得远着呢。所以目前的房子，大都属于低劣产品，在未来房地产开发走向“精细化”之后，房屋质量会大为提高，这些老旧的低劣房，将会逐步淘汰和批量拆除。
所以，悲观地看，我们目前所居住的大部分房子，会随着它的缺点暴露而逐渐减值；等中国房地产粗制滥造的时代过去后（我估计还要 5—10 年），在好房子的强烈对比下，这批房子会随着时间流逝而不断减值，这就是市场经济“优质优价、劣质劣价”的规律；
（4） 这个保值物品不能工业化生产，要有一定的稀缺性。从这一条来看，中国的住房根本就不具备。住宅开发行业是中国最重要、最庞大的行业，产值奇大，拉动着中国经济强劲增长，未来 10 年内，估计这个行业快速发展的趋势不会改变，庞大的投资额、开工量和供应量将持续，供应量不会有大幅的缩减。但在住房需求一端，因为城市化进程放慢、人口红利结束等原因，却会出现增长放缓甚至负增长的势头。供应继续增大，而需求逐步减小，最后的结果就是供远大于求，住房市场成为一个彻头彻尾的“买方市场”，过大的存量房和闲置量压迫房价持续下行。（关于中国房地产未来的供需关系，请参考我前面所写《城市化就一定会推动房价上涨吗？——简答上帝问》一文，作者：loujinjing 回复日期：2009-07-03 01:51:12，这里不再赘述。）
（5） 这个物品必须有合理的估值，当前的购入价格合理，反映它的正常价值。这一条应该不需要我再多说了。当前的商品房估值是否合理，价格是否正常，是否反映了住房的正常价值，稍微有点经济学常识的人，都可以得出正确的结论来。在国家托市、政府救市、投资过大、投机盛行、恶性炒作的综合作用下，中国的商品房已经成为了刺激宏观经济走出低谷、走向回暖的“壮阳药”，成了一个疯狂博傻的工具。这样的情况下，试问它还剩下多少保值功能呢？
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 02:18
（五）最后，我的几句话的结语话说到这里，我想，关于通货膨胀和房地产保值的问题，应该可以明朗了。我从不否认通货膨胀在经济领域的客观存在，也乐于承认适度通胀的积极作用，但不论事实，一味地宣扬恶性通胀的可怕性和迫近性，造成人为的恐慌，让人们“飞蛾扑火”似的扑向疯狂的资产炒作之中，充当刀俎下的鱼肉。对于这样的做法，我很怀疑他的动机，可能是卑劣的。
我从来也不否认房地产作为一种优质资产的内在价值，我也认为房产在一定条件下，可以作为保值增值的工具，如果运用得当，可以实现资产的保值增值，规避市场波动的风险。但如果不问青红皂白，不看现实情况，不管中国的国情和“特色”因素，坚定不移地认为只要是房地产就可以保值，只要买到了房子，那就一定可以赚大钱，倾家荡产、拖家带口地跟着人家去炒房。对于这样的人，我除了几许同情和一声叹息之外，还有一点怀疑，真可能是智商问题。
作者:loujinjing 日期:2009-07-06 12:32作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-07-05 21:17:18骆兄：您好，拜读您的帖子有一段时间了。远隔千里，祝楼主生活幸福。兄弟有一难题，拜托不吝赐教。
我研究生毕业，在天津工作三年了，马上要结婚，看房子也有 3 个月了，主要是南开区的二手房。好房源也碰到 2-3个，各种原因没有成交。现在比较着急买房，我是 80 年的，明明知道现在房价是高点，我是最需要买房子的。您能否百忙之中给予一点指点。原来一直寻找房型好的偏单（80 多平米的）。我个人现在觉得买个好的偏独（50-60）比较合算，跌了也有退路，涨了也跟着喝汤。个人公积金较多，对于还贷还可以。
现在我发现突然冒出来好多小中介，现在行情的确好起来了，我万分着急啊。请您赐教，万分感谢。
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