自费跑腿倒也罢了，人家竟然还能设置层层障碍，拿着脸子不给你办，想着法子刁难你！我们的政策就是，让你在孩子出世之前，提前上一堂生动的“生养孩子难比登天”的政策课。
这样的最终效果就是，让中国的年轻人逐渐对生养失去兴趣，避之惟恐不及，达到其目的。
那些整天喊着要这权利、要那权利的人们，还是先拿到自由生育第一个孩子的权利再说吧。
子女都没有了，你争取来权利，谁来继承呢？
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 01:50
●●●漫谈苏州楼市之（一）：给古老而年轻的苏州相个面
说起苏州楼市，确实是个比较大的话题，而且作为 GDP排名全国第五的经济大市，苏州楼市当然也是十分重要。所以几位朋友几次提问，几番催促，我几番思量才动笔写，直到今天才算有了一点眉目。选取了几个我认为重要的方面，来说说苏州楼市的情况。在谈及个别问题之前，开门见山，先来几条简明扼要的判断，就算是对苏州楼市一个“相面”式的结论吧。
1、苏州原是个规模不大的地级市，古城区辖平江、沧浪、金阊三个区，人口仅有 77 万人。通过城市扩张，东西建新城，南北县改区，市区人口扩至 238 万人。但它依然是一个不大不小的城市。
2、苏州原是个古老而安静的江南古城，2500 多年的悠长历史，古城风貌依然可人，但近十几年来打破了这种安静，多达七八百万的外来流动人口蜂拥而入，让这个城市八方辐辏，五味杂陈，喧闹异常，失去了往日的宁静。
3、苏州原是个依赖旅游业和轻工业的城市，却创造了“苏南模式”的神话，又制造了“外向型经济”的奇迹，一跃而成为大型工业城市，工业增加值仅次于全国第一的上海，对当地 GDP 的贡献率高达 70%。两个奇迹，两次转型，苏州已经不是原来的那个苏州，昔日的江南水乡，如今已成巨大的“世界车间”。
4、苏州以区区一个地级市，2008 年 GDP 接近 7000 亿元，高居全国第五位。但高额的 GDP 制造了税收，撑大了这个城市，却没有给苏州人带来多少财富，苏州人的生活并没有太大的改变。我们都认为苏州很富有，苏州人却不这么认为，这是个悖论。
5、苏州楼市的发展之路和中国沿海地区的很多城市几乎没有什么两样，起码没有本质上的区别。2000 年之后真正起步，2002 年之后加速，2005 年遭遇波折，2006 年迅速恢复，2007 年狂飙突进，2008 年低谷蛰伏，2009 年上半年非理性疯狂，2009 年下半年万众瞩目。基本就是这么个套路下来，我们很难发现苏州楼市有什么特立独行的个性。
6、苏州是个古老的小城，一跃而为重要的经济大市，外来人口大市，城市急剧扩张那是难免的。熟悉苏州城市格局的人都知道，旧城内可以用自行车当交通工具。但从相城去吴中，从园区去新区，横穿苏州全城，那是非汽车不可的。
城市的扩张必然伴随着建成区的扩大，2002 年，苏州建成区只有 129 平方公里，平江区仅有 10 平方公里，金阊区只有17 平方公里，都是袖珍区；可到了 2008 年，平江、金阊扩建新城，面积都翻了番，苏州建成区也达到了 230 平方公里。
7、伴随着建成区的扩大，就是每年巨大的土地供应，这也就使得苏州市的供地行为有着“主动、足量、引导发展”的特征，几乎没有被动供应，没有采取“饥饿供地法”，而且供应区域极度分散，政府的导向性比较强。因为供地量大，所以苏州土地整体地价比同类城市要低，也拉低了部分房价，因为供地分散，市中心的供给量很少，土地炒作现象也就比较少，炒作难度也增大了。供地模式的这个特点是理解苏州楼市的一个关键因素。
8、伴随着城市的快速“长大”和土地供应量的放大，是苏州房地产市场充足的供应量，正因为市场供应相对充足，所以即便在快速城市化的进程中，苏州也没有发生大面积的“供不应求”现象，没有出现严重的大面积炒作，价格上涨比较平稳，涨幅也相对温和，属于供应主导下的“温和式上涨”。这种特征和杭州的模式形成了鲜明的对比，杭州的特点是“饥饿供地”，使供应量始终和需求量在玩“猫鼠游戏”，所以炒作空间大，价格能暴涨，到今天，杭州经济总量不如苏州大，消费也比苏州高不了哪去，但杭州的均价却是苏州的 2 倍以上！这足见由政府主导的楼市不同发展模式的巨大威力了。
9、从苏州楼市的需求来看，本地人口不多，外来人口很大，本地人口原来基本都住在拥挤的古城区内，有很大的迁出古城、改善居住的“改善性需求”。外来人口中，阶层分化严重，企业管理者阶层、私营业主阶层的购买力强，但住房需求并不强，投资行为普遍；大量外来务工人员、低层白领阶层购买力弱，但住房需求很强，落户苏州意愿强烈。
所以，我认为苏州市场上炒房的比例确实不算很高，但投资的比例不低，总的来说，是“投资需求＞投机需求＞刚性需求”这样一个顺序。我这里说的“投资需求”，就是指买二套、三套、四套乃至更多那样的情况，按照官方文件的说法叫做“改善性需求，”多买几套来“改善”自己的居住条件。
这类人和楼市投机有一定的区别，他们看重房子的保值功能、投资功能和长期保障功能，基本是长波段操作，他们一般不以炒房为主业，不会去恶意炒作，也不会频繁地买卖交易。
所以，我不认为苏州市场是个投机市场，但苏州市场也肯定不是个“刚需”支撑的市场。准确地说，苏州市场应该是个投资主导的市场。
10、从市场格局来看，苏州楼市的另一个大特点是“格局分散”，没有绝对的中心地段、绝对的中心区域。房价最高的区域并不是传统的市中心，这几乎是全国难见的例子。
按行政区域看，苏州楼市有七个分中心，平江、沧浪、金阊、吴中、相城、园区、新区，每个区域都自称一格；按城市格局看，苏州市是“一主四副”、“一旧四新”的城市格局，环线快速路以内基本就是古城区和古城区的延伸发展区域，是苏州的主城区、老城区。环线以外东西南北四个方向共有四个新城区，东有园区、西有高新、北吞相城、南拓吴中，每一个新城区的地域面积都比古城区要大得多，所以也就自成中心，实现了组团式发展。所以，苏州房地产市场也就呈现了“大分散、大组团、多中心、无核心”的分布格局。
以上简单写了十点，走马观花，浮光掠影，都比较粗浅，试图粗线条地勾勒一下苏州楼市的概貌，从整体上有个大概的模糊认识，把握苏州楼市的总体特征，以便为我们的具体分析提供一个背景。我没有在苏州长呆过，有认识不对和判断偏差的地方，还望在苏州和懂苏州的朋友有以教正，不吝赐教。后面我会针对苏州楼市的话题，分开来说说，可能篇幅比较长，我会陆续贴出来。
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 17:11
※※※※※※※※※※※※ 全国人大财经委的两次楼市预测 ※※※※※※※※※※※※历史常常出现相似，这是我们经常说的一句话。这话如果用到全国人大财经委员会对房地产形势的宏观判断上，基本也是适用的。
我们不妨先回顾一下去年的形势，2008 年的上半年，中国经济周期性、趋势性下滑的态势更加明显了，物价涨幅也在明显升高，CPI 冲高到 8%以上，通胀压力加大，08 年全年经济增长呈现出平稳下行的态势。中国经济从 07 年的“高增长、低通胀”正向着“高增长、高通胀”转化，甚至出现了走向“低增长、高通胀”的发展苗头。同时，全国房地产在继续保持投资高速增长的同时，已经显现了不好的苗头，一线城市的房地产交易开始出现低迷，楼市价格下跌，“断供”现象得到了大肆炒作，“拐点论”也引发了很大的争论。
中国楼市是继续向上，还是掉头向下深入调整，成了 08 年年中最火热的话题，上至庙堂之高，下至乡间郊野，举国上下都在热烈地讨论着。
08 年 7 月中旬，全国人大的“财经委员会”按照以往惯例，召开例行的“08 年上半年经济形势研究会”，听取国务院有关部门的报告，了解经济运行和政府经济工作情况。到了 7 月 23 日，全国人大财经委又召开了一次会议，发布 08年前 5 个月的经济运行情况分析报告，对上半年的经济形势进行了非常详细的分析。刚刚开了例行会议，又接着开会研究宏观经济，这在一向清闲的人大来说，实在是比较罕见的。
重要的经济会议接二连三，足见去年年中的经济形势是多么的扑朔迷离啊！
现在回头去看，全国人大财经委发布的 08 年经济形势分析还是很靠谱的，而且对 08 年下半年的经济预测和警告，大部分都是客观中肯的，也是有前瞻性的。比如，财经委当时预测美国的“次贷危机”将向实体经济进一步扩散，全球经济放缓和通胀加剧在短期内将成定局，国际经济环境将继续趋于恶化。我认为，这都是客观的结论，果不其然，到了9 月份就爆发了“金融风暴”，全球经济随即陷入了泥潭。对于 08 年下半年的房地产形势，财经委给予了特别关注。在经济分析报告中，财经委列出了 08 年下半年需要关注的六大问题，第一个是通货膨胀压力增大；第二个是出口形势不容乐观；第三个就是“房地产市场走势可能发生逆转”。可以说，这前面的三大问题，在 08 年下半年都一一得到了验证，也都是下半年的突出问题。
对于 08 年年中的房地产市场，当时的判断大背景是：一线城市的房价涨幅仍在两位数上，但逐月微幅放缓，珠三角的广州、深圳开始出现了小幅下降，但全国市场的交易量并没有明显的下滑（下滑了 7.2%），行业投资在上半年还保持了强劲增速（投资增速高达 31.9%），楼市的热度依然明显。
应该说，这个形势总体上来说，还没有多大的问题，起码在当时来看，没有让人感觉到明显的危险。
但全国人大财经委好像并不太乐观，看到了不好的苗头，发出了“盛世危言”，担心房地产在下半年会发生“逆转”。
财经委发出警示说，要对 08 年下半年房地产市场成交量大幅萎缩保持高度的警惕，因为美国房价大跌引发“次贷危机”之前，也曾发生了房地产成交量大幅萎缩的现象。财经委还警告说，要避免出现因房价大幅回落而集中暴露财政金融风险，对中国宏观经济造成大的冲击。这就是说，在当时的情况下，财经委还是颇为清醒的，预测 08 年下半年房地产行业要出问题，而且很可能出现房价“大幅回落”。所以，财经委提出了政策建议，要求政府“密切关注并及时分析房地产市场走势，稳定和调整调控政策，合理引导住房消费预期”，在另一方面，政府还要“科学评估和防范房地产市场对地方财政和金融体系产生的潜在风险，把握好政策调整的节奏和力度。”一年之后，我们今天回头去看，应该说，财经委这样的判断是审慎而清醒的，也是客观正确的，它提出的一些政策建议也是必要、合理的。之后的事态发展，基本印证了财经委的判断。9 月份全球金融风暴突然爆发，中国房地产应声而下，在 08 年四季度跌入了低谷，全国成交量大幅下滑，京沪穗深等核心城市的成交量普遍出现 50%以上的锐减，主要城市楼市价格出现较大跌幅，深圳等地甚至跌幅超过 30%。
可以说，08 年底是个重要的转折点，整个房地产行业进入了深度调整阶段。
但 09 年的上半年的走势远远超出了正常人常规判断的范畴。一路向下行的中国楼市遭遇了政府的“有形大手”，稳稳地把它托住了。被高价房压抑了好几年的刚性需求在房价下跌中，终于兴奋地找到了一个发泄的出口，带着点扭曲的报复心理的买房行为，一举制造了金融危机寒冬里的楼市“小阳春”。进入了 09 年二季度，形势又发生了戏剧性的变化。各级政府不遗余力的大手推动，央行货币政策解开了它宽松得不能再松的腰带，施以天量信贷的猛烈“春药”刺激，辅之以赤裸裸的“通货膨胀”不绝于耳的大声呻吟，投资者、投机者在“财富效应”的魅惑和色诱下大规模进入，中国楼市终于在全球经济一片萧条之中、在中国实体经济难有起色的背景下，独自走到了高潮的巅峰，站在全球经济之巅，独自享受着高潮的快乐，笑看经济危机重压下苦难的众生相。
09 年上半年过去了，中国经济也要交出它略显羞涩的半年报了。财经委的半年度会议照样要开。7 月 15 日、16 日两天，全国人大财经委员会举行第 22 次全体会议，听取国务院有关部门“关于 09 年上半年经济运行情况的汇报”。这一次会议的亮点有两个，一个是财经委的委员会一致认为，“保增长”、“调结构”和“扩内需”原是一个整体，不可分离，上半年的短期政策已见成效，下半年政府“要把调整结构、扩大居民消费和促进就业放在更加优先的位置。”这是个施政建议，也可以说是一种反面的批评，说明 09 年上半年的政策基本还是应急政策，主要是用扩大投资的办法来“保八”，既然保八目的达到了，经济下滑托住了，就要关注结构调整，关注内生式增长模式的转换，关注已经变得严重的就业问题。
这次会议的第二个亮点是，针对上半年庞大的信贷规模，财经委也果断发出了警示，委员们认为，要严格执行“适度宽松”的货币政策，防止货币信贷超常规增长可能引发通胀风险和金融风险。要合理把握信贷投放节奏和规模，引导货币信贷“适度增长”，并根据国内外经济形势变化“适时适度”进行微调，及时发现和解决苗头性问题。请注意这里的关键词——“适度”，货币政策要回到真正意义上的“适度宽松”，而不是目前实际执行中的“极度宽松”，银行信贷要保持“适度增长”，而不是实际中的巨额增长，而且要“适时适度”进行政策微调，而不能一条道走到黑。
可以说，在当前这个宏观政策敏感期的当口，财经委发出的这个信号已经相当明确了，下半年货币政策进行微调，适度控制信贷投放量，基本是必然的了。我预测，到四季度或者今年底，央行把裤腰带紧一紧，重新回归“真正的适度宽松”的货币政策，也是可以期待的事。
值得注意的是，今年的房地产形势相比 08 年同期，更加复杂难辨，更加扑朔迷离，更加事关重大，攸关全局。去年时财经委曾直言不讳，说要防范房地产出现“逆转”，警惕房价“大幅回落。”今年的强刺激高潮消退后，出现“疲软式逆转”的可能性更高了，为什么全国人大财经委反而没有任何言论呢？我遍查了公开报道这次会议的新闻报道，没有一个提及财经委对楼市的评论，就连一个字都找不到。我自己揣摩，如今楼市这么大的事，事关中国经济全局，财经委不可能不讨论，不可能没有任何观点。那为何没有对外公开发表呢？我猜原因有二，这个话题实在太敏感了，财经委顾大局识大体，不多说，怕和当前的政策抵牾，闹矛盾；二是因为当前的房地产形势非常不妙，财经委如果说了实话，打击面太大，对市场影响巨大，而假话呢，又不想说，所以只能对外保持缄默了。
但我们有理由相信，沉默也是一种态度，而且是一种更为鲜明的态度。去年时，还有心情说说，今年呢，都不想说了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 18:22
回取不起公主：
从人大财经委的沉默态度看，房地产虽然已是危桥，但暂时还拆不了，因为今年下半年的经济增长更为关键。下半年如果不继续加力的话，上半年这个 7.9%还可能降回去，全年的目标就很难实现，增长都保不住了，那些调结构、转模式、促就业的目标就更缺乏实现的基础条件了。所以温总多次强调“坚定不移地坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策”（实际上是非常积极的财政政策和无限宽松的货币政策），不光是打气给信心，乃是有深远考虑的。
当前来看，房地产行业拉投资、骗消费的“重要支柱作用”正在充分发挥，别的行业还难以替代，我认为至少还要坚持到今年四季度，政策面上不会出现大的动摇。如果国家真的想维修这座“危桥”，那么，早就会通过有关部门来“放风”了。当前的楼市这么疯狂，至今也没见到任何人出来放风，说明国家的决心还没有发生动摇，还要继续依靠房地产，再挺一阵子。
作者:loujinjing 日期:2009-07-21 22:48
作者：江用 回复日期：2009-07-21 20:57:12其实说到一定程度以后，就有点无聊了，类似于黎明前的压抑和无趣，静观其变，应该是更实在的。但话总得要有人说，还是靠楼兄继续带头了。
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江兄说的有道理，我也常常有这种困惑和无奈，就这么点事情，看透了，说白了，就是这么回事，但说过了又能怎样呢？有何改变呢？每次说完了都是让自己变得更加失望，都是让自己觉得更压抑，还有愤懑，无奈……文章写罢，静夜沉思，常常觉得自己不是大战风车的堂吉诃德，就是推石上山的西西弗斯，常需要自嘲式的自我安慰，才能变得心安，不然的话，就会感觉自己是个换了偏执型强迫症的傻子。找不到说话写文的丝毫意义。
说到意义，一是自说自话，抒我书生意气，浇我胸中块垒，这是为了自己罢，二是为了别人，交流思想，分享观点，打击妖孽，揭示真相，还原我说知道的真实。但大钳子环伺左右，话不能多说，书不能尽意，要戴着脚镣跳舞，又是何其痛苦！
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 00:14作者：纳兰梦荷 回复日期：2009-07-21 22:58:57今天好累呀，继续看帖学习，顶顶楼主，请你喝茶，要早点休息呀。
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多谢纳兰的茶和关心。一杯清茗，倒是挺适合半夜不眠的人，可以起提神清目之效。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 00:49作者：气吞云梦 回复日期：2009-07-21 23:06:19
二是因为当前的房地产形势非常不妙，财经委如果说了实话，打击面太大，对市场影响巨大，而假话呢，又不想说，所以只能对外保持缄默了。
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不太明白楼主说当前楼市形势不妙的意思？目前成交量和成交价格双双上升，开发商都用钱袋子发钱了，形势有何不妙？
是否因为楼市必然上升了，所以财经委才不提楼市？
小弟愚钝，望楼主指点迷津。
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如果从开发商的角度看，当然是形势一片大好了。我说的“形势不妙”，是从整个行业的长期发展来看，从房地产泡沫破裂对中国经济可能造成的严重伤害来看的。我们常说房地产绑架了整个金融体系和中国经济，这个说法是对的；反过来，说中国经济增长目标和地方政府的利益绑架了房地产，也是对的。因为中国经济要尽快复苏，还要保持高增速，当前确实没有更好的办法了，只能指望房地产这台“发动机”继续发力，地方政府十八个地方需要银子，又苦于没有很好的可靠资金来源，也确实需要依赖房地产这台“输血机”。
所以说，上上下下都要房地产出力。哪怕房地产行业已经走向疯狂的不归路，它亟需调整和休养升息，但形势急迫，已经容不得房地产停下来喘口气了，只能沿着目前的道路继续疯狂下去。这是个互相绑架、互相加强的关系。
而就目前的房地产的发展势头看，如果上头不果断采取调控措施，遏制疯狂的投机行为，不及时采取防范措施来降低行业风险，那么，照这样疯狂下去，极有可能步当年日本房地产泡沫破裂的后尘，以“硬着陆”的方式结束自己的使命，楼市崩溃的可能性很大，而且还将带动资产市场价格连环崩溃，对金融体系造成巨大的冲击，给中国经济造成重大创伤，如果再严重点的话，还可能引发社会动荡，危及安定团结的大局。
所以，从房地产行业长期良性发展的角度看，当前的疯狂已经非常不妙了，因为房地产已经沦为一个纯粹的工具了，在被杀鸡取卵式地利用，没有人管它后果如何；从中国经济的大局来看，如此严重地依赖这个近乎疯狂的行业，几乎不考虑可持续性，说明我们也有点疯狂了，可能要为今天的疯狂付出高昂的代价。这岂不是非常不妙的事情么？
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 01:15
作者：江用 回复日期：2009-07-21 23:50:42楼兄切不可灰心，毕竟人在江湖，谁能真正明哲保身呢？想要冷眼旁观，是不可能的，为他人计，也是为自己计。
你开的这个帖子，还是很多人受益了。有了热情，干事情才能有动力，有了动力才能尽自己的力量推动进步。尽自己的力量，已经是善莫大焉。
有时候我也会想到，或许我们在这里说的都是错的。但反过来想，只要个个人都能多思考，那我们具体说的错与对，还有什么所谓吗？你现在就是在带动大家多思考。
在“煮酒”那边，静下心来跟人讨论学习过“天道”的问题。我的看法是，天道是什么？天道便是人心。道存乎心，从内心规范世间众生所为之价值取向。人性是什么？人性便是趋利避害。但是，何为利，何为害，今天却有点混乱。大众人心之向背，决定了历史的潮流，亘古未变。但大众也是很容易被误导的。圣人能够引领潮流。作为一个普通人，尚存理性，心怀责任感，能够做到良心发言，也就能自求多福了。
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多谢江兄的耐心开导。我偶尔发点牢骚，牢骚过后，生活继续，该干嘛还得干嘛。这个贴子建立了一个很好的沟通平台，在写贴子之余，我也学习了很多东西，诸位朋友高人也给了我很多启发和教益。所以我不会灰心，也不会弃楼而走。
你说得对，道存乎心。大道至简，它一点都不复杂，我们每个人都可以触摸得到，它不一定是圣人的专用品。庄子说过，道无所不在，道在蝼蚁，道在瓦缶，道在屎溺。卑贱的人生，照样可以参悟大道。看了你的话，颇有共鸣，我写这个帖子，追求目标就是，用冷静观察，用理性思考，用良心发言，用责任码字。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 10:22多谢江兄、虎爷、龙井兄各位的鼓励，在下铭感于内，当收拾心情，奋然前行。
这个帖子不能偏向感性，带了个人的感情色彩，难免就减损了它的客观立场。我会多加注意。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 13:10作者：lizzy20010713 回复日期：2009-07-22 10:55:30
越是清醒的人 好像就越容易悲观
达则兼济天下 穷则独善其身
lou 主 要先保住自己的身心作者：lizzy20010713 回复日期：2009-07-22 10:59:07
多感受积极 乐观的情绪
奋勇向前
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谢谢QQ达则兼济天下，穷则独善其身。
作者:loujinjing 日期:2009-07-22 14:57
作者：大漠孤烟者 回复日期：2009-07-22 13:20:08楼主如何就认为国家不会用通胀来缓解高房价、让百姓来分摊高房价带来的风险？
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-我先请教你一个问题：“用通胀来缓解高房价”，到底是怎么个缓解法呢？说实话，我真的没想出来，从政策层面怎么操作？
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 10:49
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-22 22:18:03
转帖曹建海的一篇文章：在这个舆论颠倒黑白的时代，真理被黑暗掩盖，而抢劫杀人、谬言诳语大行其道。不过，这一切丑陋的景象是见不得太阳的。当黎明来临之时，还给人间的，仍然是一个清明的世界。
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这几位比 LZ 激动多了。。。。还是 LZ 淡定啊。。呵呵
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不是淡定，而是“被淡定”，这年头不淡定还真不行，如果不淡定，那不是不明真相的无知群众，就是聚众滋事的围观暴民，不是诽谤诋毁征夫的网络不法分子，就是故意传播谣言的敌对破坏分子。不淡定者太容易被扣上帽子了，上面的几顶帽子一戴上，你够你玩的了。于是，不淡定者，也就慢慢地被塑造成淡定者了。大家都淡定了，你好我好大家好，社会就和谐了。
对于男人来说，被阉割了，肯定比能够自由雄起要痛苦的多。说话也是一样，被掐着脖子说话，肯定比放开喉咙大喊要难受得多。写点不痛不痒、曲折隐晦的文章，肯定不如奋笔疾书犀利的战斗檄文来得爽快，来得痛快淋漓。鲁迅先生可以嬉笑怒骂，可以投枪匕首，但我们已经不行了，这个世间不会再有鲁迅，清平世界万世太平，也没有了让鲁迅生活的土壤。在真正的战斗还没有到来之前，冒失地去写战斗檄文，得到的是一时的痛快，失去的可能更多，是很不理智的行为。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 11:31
作者：fofun1 回复日期：2009-07-22 23:34:37
央行说要防通胀。楼主怎么看？
作者：关中虎 回复日期：2009-07-22 23:50:29这说明宽松的信贷政策还会继续,所以必须作出防通胀的姿态。因为舆论焦点在于天量信贷所带来的通胀预期和风险，那么要继续宽松的政策，就需要给舆论一个交代，表示一贯的未雨绸缪和高明。至于如何防，何时防，那就只有天知道了。
----------------------------------------------- ------------------------------------ 虎爷高明，我觉得这是正解。
我的看法是八个字：“随口一说，以后再议。”
为何我说它是“随口一说”呢？因为在 7 月 15、16 日的会上，全国人大财经委直言不讳，猛烈批评了央行，说当前的货币政策极度宽松，无异于放任自流，金融监管当局严重失职。在中国，这批评的口气算得上是很严重了，让央行有点下不来台，在会议上就回应了一句“国内形势异常严峻，应对措施宁大勿小”。而且，国内对通胀的预期渐强，老百姓担心通胀的呼声也在日益扩大。这也给了央行当局巨大的压力。从上到下都有压力，央行就不能不出来应付一下了，所以这个所谓的“防通胀”的说法，其实就是个姿态，言外之意就是说，你们都别瞎叽歪了，通胀嘛，我心里清楚，我会防着它的。
为何我又说它“以后再议”呢？如果查看下央行主要官员的说法，发现他们都不认为当前中国存在通胀的危险，而且看央行 09 年下半年的工作安排，根本就没有通胀什么事。
这说明根据央行的判断，通胀还在远处，起码今年内不用管它。而且，更为关键的是，国务院一直强调要“坚持适度宽松的货币政策”，这里的“适度宽松”，并非真的“适度”，其实就是扩张型的货币政策，从下半年的经济增长形势看，下半年的货币信贷也不回立马下来，货币政策的扩张基调不会改变。所以央行这么说，也是给老百姓打个预防针：上头明确要求了，货币政策我还得继续扩张下去，至于以后要发生的通胀，你们别担心，我会管的。这是安抚民心的话罢了。
至于以后怎么个管法，虎爷说得好，“那就只有天知道了”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 12:56在经济论坛里写诗，确实有点不搭调了，诸位宽宏大量，见谅则个。但兴之所至，思之所想，原本就不该受约束，管它经天纬地、诗词歌赋，随地赋形，爽快就行。苏东坡有言，常行于所当行，常止于不可不止，如是而已矣。诚哉斯言。
既然在经济论坛里贴了诗，索性就打破常规了。看到上面的数则回帖，有话想说，但又不想啰嗦，索性再贴一阙。
这回不是我写的，是主席的雄文，写于 1963 年的《满江红》一阕。如下：《满江红和郭沫若同志》1963年1月9日
小小寰球，有几个苍蝇碰壁。
嗡嗡叫，几声凄厉，几声抽泣。
蚂蚁缘槐夸大国，蚍蜉撼树谈何易。
正西风落叶下长安，飞鸣镝。
多少事，从来急；
天地转，光阴迫。
一万年太久，只争朝夕。
四海翻腾云水怒，五洲震荡风雷激。
要扫除一切害人虫，全无敌。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 15:25
※※※※※※※※※※※※※※※ 最高法又出来“保驾护航”了 ※※※※※※※※※※※※※※※
作者：wuii 回复日期：2009-07-22 23:52:34
新华网北京7月19日电（记者杨维汉）随着国际金融危机的日益深化，对我国房地产业产生较大影响。为做好房地产纠纷案件审判，最高人民法院 19 日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。
这份 11 条的审判指导性文件，是最高人民法院在当前形势下为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力司法保障的重要举措。
最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知
法发〔2009〕42 号
全文在此：http://www.court.gov.cn/news/bulletin/release/200907200027.htm
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-对这个让人颇感意外、却又在中国情理之中的《指导意见》，由于牵涉到政治、法律、经济的诸多话题，很有话说，但又极其敏感，不能多说。既然有朋友两次提到了这事，就凑合着说两句，如不透彻，也被怪我。
首先我觉得，这个《意见》的题目非常好，很点题，在“当前形势下”，要“进一步做好房地产纠纷案件审判工作”，言下之意很明白，司法系统的同志们呐，在当前形势的紧要关头，需要我们出力的时候到了，该出手时就出手！为了“三保”工作的大局，我们一定要顾大体、识大局，为房地产行业快速顺利发展提供强有力的“司法保障”，为中国经济复苏和增长“保八”的伟大事业“保驾护航”。有人如果要问，法律到底是什么？究竟是为了什么？这是个傻问题。建议你去翻翻马克思老人家的经典论著，看看他是怎么说的。
当前形势下，上头提出了“保增长、保民生、保稳定”的三保任务，其实说到底就是“一保”，保姜衫。从部门分工上来说，经济金融系统主要管第一保，社会服务劳动保障等部门主要管第二保，国家安全政法系统主要管第三保。所以，最高法出台的这个文件，就是在贯彻自己的任务和历史使命——保稳定。所以说，这个《指导意见》的实质和目的，并不是什么“进一步做好某某工作”，而是为经济工作“保驾护航”，为保八创造良好的发展环境，是维护安定团结的大好局面。
从“保驾护航”这个角度去看，从“安定团结”这个终极目的出发，我们仔细去读这个文件，就会明朗多了。很多条文，我们这么一琢磨，就是会心一笑。试举数例说明之。
什么是最高说的“当前形势”呢？我们不用去看什么宏观经济分析，只看最高给出的数据，也就可以明白了。最高法说，“2009 年 1 月至 6 月，全国法院共受理房地产民事案件 67294 件，同比上升 10．58％。在案件数量大幅增加的同时，疑难复杂类型案件显著增多，出现了许多新情况和新问题。”案子多了，大幅上升，复杂案子多了，新案例多了，说明了房地产行业形势的复杂性，这就是当前形势的一个缩影，投射在司法领域的缩影。
那为什么需要挺身而出、保驾护航呢？还是看最高法自己的说法。最高人民法院民一庭负责人表示，“当前商品房交易市场低迷，房地产企业资金链断裂，进而引发退地潮、停建潮、断供潮、退房潮，房地产纠纷案件数量相应迅猛攀升，成为危机影响下增幅最快的案件类型之一。”负责人说的这些情况，基本是 09 年一季度发生的事，经济危机的影响逐渐出来了，我们看到的是，市场上阳春风暖、热潮汹涌，这是事情的一个方面。另一面呢，当然也有糟糕的情况，这位负责人说引发了四个潮：“退地潮”、“停建潮”、“断供潮”、“退房潮”，这些潮大都牵涉到了司法途径解决，麻烦不小，弄不好就会耽误航程，减慢航速，甚至引发群体性事件，制造出大麻烦，让大船局部搁浅。所以，在司法领域发挥中国法制的“灵活性”，消除隐患、化解矛盾，把问题消灭在萌芽状态，是十分必要的。这就叫做司法的“保驾护航”。
关于土地出让方面。《意见》提出说，“要切实依法维护国有土地使用权出让市场和转让市场的平稳发展，尽可能维持国有土地使用权出让合同和转让合同效力，促进土地使用权的正常流转。”这是针对少数开发商“退地”的应对措施。
当初头脑发热，高价买了地，如今一看不赚钱了，就要退掉，要赖账了。这怎么能行？这要影响到各地方的财政收入啊，也影响了土地出让的严肃性，打破了土地市场的游戏规则。
所以，这个歪风邪气要刹住，要“尽可能维持”国有土地出让合同的效力。这“尽可能”三个字，看似可以商量的口气，但到了具体的审判执行中，那就是，遇到这类土地纠纷的案子，一律判决合同有效，不支持退地申请，要求开发商按合同付款。
对于商品房买卖合同，也有很明确的意见。《指导意见》指出，“要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。”这里非常耐人寻味，国家提出要“稳定住房、汽车等大宗商品消费”，所以商品房消费显得非常重要，交易的稳定性需要保护，不能轻易取消既成交易。在司法中，要“妥善处理”房屋买卖合同纠纷，那怎么样才算是“妥善处理”呢？且看下面的具体意见——“对于房地产开发商确因资金暂时困难，未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作。确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。”怎么理解呢？众所周知，房地产商延迟交房、带瑕疵交房是很普遍的事，这时候业主就可能因此理由拒绝收房，或者提出退房，你不按时交房，那我不要了，双方起争执了，去法院了。法院这时候就要按照《指导意见》办事了，“多做调解工作”，苦口婆心地劝你收房，说白了就是不给你正式立案，不给你审判，你的案子是有理，但我拖着你，你不是想退房吗，那你就等着吧。实在遇上“刺头”购房者，或者家里有点能量的，或者不要命的“一根筋”，拒不接受法院调解，坚持要退房，那怎么办呢？也有办法，“依法合理调整违约金数额”，说白了就是违约金我可以调整，可多也可少，让你即使退了房，也捞不到什么好处，从经济利益上打击你退房的积极性。
上面说的这是开发商违约的情况，总之一句话，开发商因延迟交房违约了，基本可以不作违约处理，以促进新房市场的交易。那么对于其他原因造成的呢，比如遇到了房屋质量问题，遇到了楼市广告欺诈问题，遇到了房屋面积缩水问题，等等，出现这些问题，一般的购房者可能选择退房。当然也有购房人因为个人原因、资金原因，或者因为市场价格波动的原因，找了各种理由去退房。法院怎么办呢？《指导意见》说，“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。”这就是说，有人来起诉开发商，申请退房了，法院的基本原则是“严格依法审查”（至于什么是“严格”，大家自己去琢磨吧），不符合条件的申请，不能接触，具体的条件，基本是法院说了算。如此这么一严格，估计能得到法院支持的，凤毛麟角，少之又少。当事人肯定会不服气，要闹意见，要不断上诉和申诉，怎么办呢？“要引导当事人理性面对市场经营风险，”翻译成大白话就是说，您老人家既然决定买房，就得准备好了承担后果，你上当了，受骗了，吃亏了，损失了，你来找我评理了，你早干嘛去了，你自作自受哇。今天这个判决，是按照上头的最新意见判的，合法合规又合理，你可别说我不帮你忙。“市场有风险，入市需谨慎”，小孩都明白的道理，你还不懂？
关于按揭贷款和“断供”。房价下跌的幅度大了，有人可能选择按揭“断供”，买房人如果失业了，得病了，可能会失去正常的还款能力，也会发生断供。断供就是银行的坏账，银行的损失。对此《指导意见》的意见非常明确，“要妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。”法院遇到这种案件，最大的原则就是，“在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益。”这话很明白，银行利益神圣不可侵犯，谁借了钱想不还，那是万万不行的，我不管你是啥原因，按揭贷款一定要老老实实地还。中国大陆没有个人破产制度，人不死，债不亡。跑得了和尚跑不了庙，你跑到哪里，也逃不掉银行的按揭债务。
天天听说“保驾护航”，什么叫保驾护航？以上的种种措施，就是货真价实的保驾护航。
作者:loujinjing 日期:2009-07-23 17:00是啊，删贴越来越严重了，发帖之前小心翼翼，发帖之时心惊胆战，发帖之后惴惴不安，生怕触犯天威、触怒天颜。
看起来还是写诗好点，说深说浅关系不大，虎爷的诗，我的诗，都够删的份了，但都没有被删，侥幸。
金瓶梅等书有足本、删节本之区别，看来以后我得把每个帖子都存下来，搞一个足本给大家看，哈哈，滑稽。
作者:loujinjing 日期:2009-07-24 10:06
作者：关中虎 回复日期：2009-07-24 00:46:59
一篇不错的报道-----只能靠投资“保八”吗？http://www.caijing.com.cn/2009-07-23/110206441.html
说实话，虽然早已不指望朝廷能有什么高明的政策，然而对相爷这回突然很有性格的固执己见，还是挺不理解的。
想不通如此不计代价“保八”的动机。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --------- 我的理解是，其动机说复杂非常复杂，是对方方面面进行综合考虑后做出的最终抉择，要说简单也非常简单，就是通过这个结果来证明：我能！我们能！进而证明:我们行！最后的逻辑证明是：没我们不行！
不知虎爷以为然否？
作者:loujinjing 日期:2009-07-24 13:23作者：老_匹_夫 回复日期：2009-07-23 23:57:44
终于跟上大部队了！小撒一花！
天涯潜水多年，从未发言，也从未注册，
为了纪念我与楼主 4 天以来单方面的神交，
特注册一马甲对楼主表示感谢。
本来和老婆准备周末在杭州出手买房了，看了楼主的分析，
深以为然，决定还是观望到年底再说。
不得不庆幸及时看到了此贴，俺老婆大人说了，
待她赶上大部队，也发天涯第一帖感谢楼主。
持续关注 ING
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ----- 欢迎你浮出水面。打扰了你们水底的宁静了。
在别的地方买房还可商榷，在杭州自住买房，那可是要慎之又慎了。
看来尊夫人也是通情达理之人，期待她发的“天涯第一帖”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-24 16:42
※※※※※※※※※※※※※※※ 国际热钱炒作与中国的资产泡沫 ※※※※※※※※※※※※※※※
作者：xl233 回复日期：2009-07-24 00:10:01
lou 兄给分析分析：1、最近的热钱粗略估计好像又创新高吧？热钱一猛，楼市热度更高吧？2、外资投行是否在造概念，拉高出货？似乎上海的大摩卖了些楼？
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热钱是个很难说清的话题，因为它太复杂，太乱了，国家都很难实施有效的监管，也很难精确估计其具体数额。关于热钱的定义，一直都存在着争论，什么样的资金才能被认定为“热钱”？有很多不同的说法，我们不妨把问题简单化，姑且认为“热钱”就是“非贸易项下流入某国寻求短期炒作收益的境外资金”。这基本就包括资本项目流入、误差与遗漏项下的流入、地下钱庄流入，外债渠道流入、国外投资收益流入等等多种渠道。
正是因为热钱流入中国的渠道太多，所以关于热钱的计算方式，更是争议的厉害，尤其是在中国，对国际收支各项目的统计不详细，监管水平比较低，贸易项下也有伪装资本在流动，资本项下也有贸易结算资金的流动，“误差遗漏项”的金额又明显过大，像是个大筐，什么都能往里装，东南沿海地区地下钱庄泛滥……所以，中国的国际收支基本上是一本糊涂账，算也算不清。07、08 年中国经济热度处于高点、人民币一路升值时，境外热钱大量流入，在推高股市、楼市过程中起到了推波助澜的作用。当时中国社科院出过一份研究报告，甚至认为境外流入热钱总规模达到惊人的 1.75 万亿，虽然这个数字有很大的水分，但至少也说明了在华热钱规模之巨。去年我在另一个帖子里也曾经估算过热钱的规模，估计至少超过了 6000 亿美元。不管真实数字如何，08 年在华热钱规模巨大，这是毫无疑问的。
热钱之所以叫“热钱”（hot money），就在于它对国际经济变化及其敏感，来无影去无踪，说来就来，说走就走，博得是短期利益。国际经济波谲云诡，白云苍狗，形势变化得太快，往往出人意料。自 08 年 9 月开始，金融风暴横行全球，欧美金融业一片鬼哭狼嚎，信贷急剧紧缩，欧美主要金融机构流动性告急，所以在亚洲地区流动的热钱纷纷回国救急。同时，08 年四季度，中国经济迅速跌至低谷，A 股综指暴跌至 2000 点以下，主要中心城市的楼市也开始降价，人民币升值步伐也基本停滞，币值走向稳定。以上这些因素的综合影响，造成了热钱的大规模回流，纷纷离开逐渐变得无利可图的中国。从去年四季度直到今年一季度，应该说，国内的热钱一直在“净流出”。到今年一季度末，国内热钱的规模应该达到了 07 年以来的低点。
今年二季度以来，中国股市、楼市在极度宽松信贷政策的刺激下，一路上涨，在全球经济萧条的灰暗色调里一枝独秀，独显亮色，肯定又引起了国外热钱的注意，把中国的资产市场当成危机肆虐中的“避风港”，当成它们“刀口舐血”的一块大肥肉。所以 09 年二季度以来，随着欧美金融行业的局势得到基本稳定，各大型金融机构死里逃生，长舒了口气，境外热钱又纷纷掉头回来，中国重现热钱“净流入”的态势。
我们知道，一国外汇储备的增加，无非是三个主要途径，一是进出口贸易的结算盈余，即“贸易顺差”，二是外国营业机构来国内投资，比如老外来我们中国投资办厂，就需要拿外汇来用，也就是“外国直接投资”（FDI），第三个途径就是这两个途径之外的“热钱”，热钱既不是做贸易的，也不是来搞实业投资的，它们是进行短期炒作谋利的。这三种主要途径进来的外币，就形成了一国的外汇储备增加额。所以我们就采用最简单的方式来计算热钱，即：当期流入中国的热钱==外汇储备增加额—贸易顺差—外商直接投资净流入。
根据这个简单公式，我们可以来估算一下 09 年上半年进来的热钱规模。我们看几个重要的数据。根据央行 7 月 15日发布的数据，2009 年 6 月末，国家外汇储备余额为 21316亿美元，上半年国家外汇储备增加 1856 亿美元，上半年的贸易顺差 969 亿美元，实际利用外资 430 亿美元，依此计算的差额为 457 亿美元。如果单独计算二季度，就更加明白地看出热钱流入的趋势。2009 年二季度我国外汇储备净增加1778亿美元，其中贸易顺差348亿美元，FDI为213亿美元，因欧元储备对美元升值的估值为 338 亿美元。以上各项的差额为 879 亿美元。
也就是说，从整个上半年来看，热钱净流入规模大约为457 亿美元，二季度热钱净流入大约为 879 亿美元，所以，一季度的净流入应该为负值，为--422 亿美元。这样的数据，也可以佐证我前面所说的结论，今年一季度热钱仍然是净流出的，到了二季度，中国股市、楼市齐上涨，资产价格泡沫吹大，热钱也迅速转为净流入，而且净流入规模很大，达到了 879 亿美元。这也可以从侧面解释，为什么上海、北京、深圳等中心城市的房价变得如此疯狂，除了天量信贷推动和国内炒家的疯狂炒作之外，大规模的热钱净流入，也是功不可没啊。
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