不过我这个不懂的人 身边的朋友基本全听我的意见
并且 我建议的买入或者卖出 到现在没错过
有些事 并不是你讲的比较专业就是对的
本人是做矿业的 规模也已不小 一直认为经济这方面最简单的去理解越好......
----------------------------- 哥 12 年把投资翻了 600 倍，顺便为国家培养了一个高管，资产上百万的小老板不下 10 个，另培养了一个未成年的商业奇才。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 15:19
@自在人生 1981 2011-10-31 12:42:01
呵呵 楼主 虽然我不太懂房地产
不过我这个不懂的人 身边的朋友基本全听我的意见
并且 我建议的买入或者卖出 到现在没错过
有些事 并不是你讲的比较专业就是对的
本人是做矿业的 规模也已不小 一直认为经济这方面最简单的去理解越好......
----------------------------- @66 端午 88 2011-10-31 15:15:44
哥 12 年把投资翻了 600 倍，顺便为国家培养了一个高管，资产上百万的小老板不下 10 个，另培养了一个未成年的商业奇才。：）
-----------------------------
关键哥没有动用国家的任何资源性产品，都是绿色环保产业哦。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 18:10
@66 端午 88 2011-10-31 15:19:45
----------------------------- @tutu_zhang 2011-10-31 16:46:05
三年哥，之前听您说过今年只炒白银，不知您现在对小白的未来走势和投机的价值如何看待和分析，望赐教！谢谢！
----------------------------- 小白等 QE3，现在的任务是在 30.45 以上搭建平台，来回震荡消化前期获利盘。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 18:16大家当前第一要务，找准自己的位置，谁是你的朋友，谁是你的敌人，不但个人是这样，中国同样面临同样的问题。
如果你是弱小的，那么肯定是将要被牺牲的一份子，和你的同类联合起来，提前行动，作到敌未动，我先至，肯定做不到每个人都逃脱，否则也就不称其为 P 民散户了，上兵罚谋，提前洞悉陷阱的路径，或绕开，或者就根本不上道。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 20:43作者：潜水浮出水面369回复日期：2011-10-3120:32:19三年兄，若果偶准备明年初置换好一点的房产，那么目前手上的房产是现在出手合适还是等明年置换前再出手？
------------------------------------
投机的做法是现在卖。现在卖的问题是，后面也许会亏，也许会赚。投资的做法是明年置换时再卖，买卖同时进行。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 20:44
作者：自由平 回复日期：2011-10-31 20:27:52
600 倍 呵呵 您的起点够低的 ...
------------------------------- 嗯，所以偶是一个 P 民。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 20:59
增值税优惠细则出台，空欢喜了，2 万营业额，按照本行业的平均综合毛利率在 5%（有时不到）-15%之间，2 万块应税额，1000-3000 块，连个会计的成本都不到。就算是个摆个小摊的工商个体户，按照毛利率 20-30%算，4000 块，连个柜台租金都还不到，也太微小了。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 21:03
话说回来了，要是毛利率超高的行业，比较适合个人创业，比如设计费，美容美发行业，程序 OEM 代工，动画设计和制作，书画（自创作）零售，中介服务，商业策划，代理销售服务。都是很有搞头的，不妨以大拆小，利润可观。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-31 21:48实在太多，偶也记不住看了多少本书，听了多少讲座，没有谁的知识可以全部照搬，东一榔头洗衣棒槌的，最简单的就是 KDJ,MACD，BOLL 调节指标成慢速和快速，分别处理不同品种和周期，均线理论也可以找本书看一下，其它都得靠实战积累。最重要的是建立自己的操作系统和盘中感觉。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 10:24PMI 暴挫 0.8，预计下月将再次滑落至 50 以下，如果按照目前流动性判断，如不采取非常措施，管理层期待的底部转型将有可能进一步滑落至期待以外，即主动可控的调控，由于多次积累的误差，形成一个大的偏离量。按照这个趋势走下去，房地产调控将导致中国经济硬着陆，偶想大家已经初步看清楚了，偶前面讲的已经非常明白了，中国经济就是房地产经济，硬性调控房地产行业，将导致中国经济极有可能陷入类似日本的 20 年的长期衰退，调控目前只是针对新增供应量，即产生了如此的下滑，注意：这是统计局公布的数字，事实上，该数字无疑是被低估了的数字，实际应该大大低于此数字。如果祭出存量房征税，毫不客气的说，中国经济将马上滑入 GDP 的衰退，各位根本就别琢磨房地产的问题，而是饭碗的问题。那么，你还信会继续严格执行调控吗？你还相信神马所谓的房产税吗？傻子才信。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 10:53
郎咸平沈阳全版：赶紧下载，晚了又没了。
http://www.rayfile.com/zh-cn/files/e49f8d54-037a-11e1-ad0e-0015c55db73d/
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 11:58
@沧海水手 91888 2011-11-01 11:48:27本地二手房 58 同城网开始出现大幅降价现象，还没有打电话、现场看房核实
-----------------------------
济南核心位置房地产，一分未降。近郊新盘所有下滑，10%以内，近郊二手一分未降，中间位置，新盘大约有 5%左右优惠，这是目前济南的房价走势。偶的一套房子，偶一直关注它的价格走势，前期 8500 时，还有十几套在出售，大约有 20 几套出租，现在价格在 1.05 左右，竟然没有人挂牌出售了，出租的也非常少，周边新房 1.2-1.3 之间。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 12:48
哥 12 年把投资翻了 600 倍，顺便为国家培养了一个高管，资产上百万的小老板不下 10 个，另培养了一个未成年的商业奇才。：）
----------------------------- @刀书禾 2011-11-01 12:37:36这厮说话是越来越不着调了！ 一群 FANS 还趋之若鹜，当真是什么人玩什么鸟。
{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg3.laibafile.cn%2FgetimgXXX%2F1%2F1%2Fphoto1%2F2011%2F11%2F1%2Fmiddle%2F79916033_32588656_middle.jpg{EIMAGE}
-----------------------------
哥的启动资金是退掉分到手的集资房，拿回的集资款。
起点的确够低的了，的确是一种磨炼，由此，偶熟悉了一个小型公司的所有业务和所有流程，那会商业环境比现在还差，偶第一年赚的米，有一半被骗走了，还好，当时没多少米，没有经历过的不会有同感。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 14:23
@66 端午 88 2011-11-01 10:53:51
郎咸平沈阳全版：赶紧下载，晚了又没了。
http://www.rayfile.com/zh-cn/files/e49f8d54-037a-11e1-ad0e-0015c55db73d/
----------------------------- @maxc2 2011-11-01 13:47:29
三年，这好像只有 53 分钟哟
----------------------------- 我下了五个文件。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 19:51
海蔚广场起价3900，不好意思，偶有一套，在租。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 20:44作者：傲来国主 回复日期：2011-11-01 20:25:00
@66 端午 88 2011-11-01 19:51:09
海蔚广场 起价 3900，不好意思，偶有一套，在租。
----------------------------- 我说上个月 120 万的二手房现在挂着 113 万。
海蔚广场跑到外环去了么？
什么起价 3900？房价还是租金？
--------------------------------------
抵工程款折算的。3900 一平，内部价，对外应该是 4200起。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 20:45你说的 120 万的房子，应该是两室两厅那种 115 平的，偶当时想抵那种，补钱太多，不划算，抵了最小的公寓。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 20:57作者：vare2011 回复日期：2011-11-01 20:53:34
还以大化小,真是信口开河.设计单位都是吃素的?!去年全国排名前 50 的设计单位,院长级的领导说免就免了
---------------------------------------
搞个工业产品设计，40 万，不少吧。一个单位设计，40万不免税。两个单位设计，都能免了。这叫合法避税。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 22:15没有听说大量海蔚广场二手盘降价出售的情况，一套两套的又有什么代表意义哪？就算大涨途中，降价出售的也会有。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 22:33
http://esf.jn.soufun.com/house/h33-i32-kw%ba%a3%ce%b5%b9%e3%b3%a1/自己查，一样的户型，几家代理，价格不同，是代理公司的利润要求不同。
哥以前有部分业务涉及视频安全监控，门禁等智能建筑业务，经常会被开发商要求工程款抵房子，2007 年后就不再做了，因为开发商不同意抵房子了。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-01 23:04
作者：maxc2 回复日期：2011-11-01 22:43:11
三年，你这里有 ZF 地方债的数据吗？比如武汉的？
------------------------------
武汉轻快不了，他们 09 年出了一个规划，10 万亿，吓死人啊，不知道开工多少了，开的多，债务就多。具体数据我也没有，估计谁都没有，这是机密。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 10:52
便宜是因为财务费用，因为它不用现金支付，降低了它的财务成本，同时由于偶没有拿回现金，就算要卖房，也要等到房子走完手续，偶没赚便宜，开发商赚了便宜，但是从07 年以后，房价上涨加速，地产商就很少采用工程款抵房产了，因为房价涨速超过了财务成本，通常都采用延期，分期支付工程款。到了 08 年，就更离谱了，全部由建筑商垫付，所以，08 年后，偶就放弃了这部分业务，因为风险边界已经超过了利润边界。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 11:18
@沧海水手 91888 2011-11-02 11:03:13工程结算，开发票，就要上税，至少 3、4 个百分点吧，如果以房抵债的话，工程总价减少，相应的税也少了
-----------------------------
切，工程发票，货物发票都不少，流程是一样的。只不过不动用款项了。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 11:19
我该开的发票不能少，它开给我的房地产销售发票也不能少，我不给它，它入不了帐，工程没法结算，它不给我开发票，我办不了房产证，这都不懂？
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 15:11重仓：中南传媒涨停，尾盘卖出江西铜业，平煤股份各40%，移仓至时代出版。中海发展长期持有，哥不忽悠你们，偶看好文化行业，虚拟实业都比较看好。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 15:14
@66 端午 88 2011-11-02 10:52:36
便宜是因为财务费用，因为它不用现金支付，降低了它的财务成本，同时由于偶没有拿回现金，就算要卖房，也要等到房子走完手续，偶没赚便宜，开发商赚了便宜，但是从07 年以后，房价上涨加速，地产商就很少采用工程款抵房产了，因为房价涨速超过了财务成本，通常都采用延期，分期支付工程款。到了 08 年，就更离谱了，全部由建筑商垫付，所以，08 年后，偶就放弃了这部分业务，因为风险边界已经超过了利润边界。
----------------------------- @来八卦看热闹 2011 2011-11-02 11:15:45楼主请教一下北方沿海三线城市房价走势，谢谢！
-----------------------------
比如威海，日照这类城市，如果没有污染，环境良好，在房价低估时（或者相对于你的资产增值相对低估时），，可以买一小套用于南方人度假（北方人宜在南方购买该类资产）。其它类型不看好。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 15:18
@沧海水手 91888 2011-11-01 11:48:27本地二手房 58 同城网开始出现大幅降价现象，还没有打电话、现场看房核实
----------------------------- @66 端午 88 2011-11-01 11:58:26济南核心位置房地产，一分未降。近郊新盘所有下滑，10%以内，近郊二手一分未降，中间位置，新盘大约有 5%左右优惠，这是目前济南的房价走势。偶的一套房子，偶一直关注它的价格走势，前期 8500 时，还有十几套在出售，大约有 20 几套出租，现在价格在 1.05 左右，竟然没有人挂牌出售了，出租的也非常少，周边新房 1.2-1.3 之间。
----------------------------- @傲来国主 2011-11-1 19:41:00楼主原来在统计局工作~怪不得 09 年全国房价上涨 1.5%呢~~楼主油菜花~~楼主原来在统计局工作~怪不得 09 年全国房价上涨 1.5%呢~~楼主油菜花~~楼主原来在统计局工作~怪不得 09 年全国房价上涨 1.5%呢~~楼主油菜花~~我就知道海蔚广场的二手房子，年前50万的现在开口就是 45 万还有的商量。
十楼那套 118 平的上个月还是 120 万的，现在喊价 113万。......
----------------------------- 偶19万抵账的，现在市价标52万，不管是52万，还是25万，偶只赚一年2万的租金。不管是52万，还是25万，只入不出，忽悠也不卖给你。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 17:59
作者：ieltp 回复日期：2011-11-02 16:33:10
科伦巴——待业、失业人员的家
科伦巴1楼
“科伦巴”（Columba）原意为“天鸽座”，一个位于星图左上方呈“人”字型的小星座。整体看上去像一只衔着橄榄叶的鸽子。正是这只鸽子，接纳和融汇了近百名下岗、失业人员，让他们人人都成了老板，成了追逐太阳的“夸父”。
科伦巴咖啡茶服务有限公司，绵阳“十大文化茶楼”。
以打造属于绵阳人自己的中国知名连锁品牌为己任。近年来培训安置社会待业、失业人员 500 余名，为社会减轻了就业压力。让员工逐一成为老板，成为绵阳一道亮丽的风景线。
要问他们是怎样做的：一是建立完整的待业、失业人员培训机制，利用现代化的教育方式，每月对失业人员免费培训 3天。二是让失业、待业人员边工作边学习。待掌握了一技之长后，便提倡愿留下的就地安置，不愿留下的就推荐给其他企业。充分体现了科伦巴接纳和传递的经营理念。三是把最有发展潜力的项目投资提供给失业、待业人员和内部员工去赚钱。让员工人人投资当股东，资金不分多少，保证两年收回成本，四年投资翻一翻。经营赢利大家共享股份分红，经营亏损则由公司在保证员工投资本金全额安全外，还向投资者支付百分之一的月利息作为补偿。四是每年投资近千万元开发新项目 2—— 3 个，以此保证年年接纳失业、待业人员百余人，年年为社会输送技能型人才 50 余人；年年培训 20余人成为老板。通过这些措施和善举，科伦巴创造了绵阳的知名品牌。企业负责人某某某荣获了“绵阳市优秀企业家”、“绵阳市劳动模范”、“绵阳市十佳杰出青年”等光荣称号。
无数失业、待业人员在科伦巴找到了实现人生梦想的成功之路。他们感慨地说：在科伦巴，与其说追逐梦想，到不如说是追逐自己。因为科伦巴就是“天鸽座” 左上方一个大写的“人”字。（秦小川）
--------------------------------- 楼主帮忙分析分析，这种投资可行吗。
-------------------------------------------
中国的经济结构决定了，游资快速套现，只能在楼市和股市可以实现。目前楼市调整，实体经济不振，不论是管理层还是大资金，都需要一个快速赚钱的通路，从去年上半年就分析了，目前股市和 94-96 年如出一辙。一波大牛市在等着我们。虽然呈现多组脉冲式的牛市，很有搞头。别的暂时都不动了，赚了钱就固定在房产上。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 18:06
失业、待业人员------------除了当年国企埋没的一批人才外，这种人不是没有，但已经极少了。现在的事业和待业人员，打工都打不好，还要做老板，真能忽悠哦。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 18:13作者：傲来国主 回复日期：2011-11-02 17:26:31
楼主逻辑大大的牛逼~~~~
他说济南核心区域一分没降，你跟他指出来海蔚的降了不少了~~
他就说他 3900 买的。你跟他说 3900 买的不能说明现在没降啊~~~他说这是个例，牛市也有降价的。买房子要买在核心位置。
--------------------------------
海蔚广场严格上，算不上市中心，只是商业次中心。好在离着山大近，有点人气而已。加上历城区就这么一块地在二类区域的地盘，主要投资都在这里。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 18:49作者：小黑嘴儿 回复日期：2011-11-02 18:20:47楼主大哥，请教下，没有土地证，只有产权证的别墅（是联排的那种），能买么？打算按大哥的思路，明年卖股票，买房子！另外，城市里的别墅，在以后要是拆了，我不愿意搬家，那不成了钉子户了么？怎么解决这个状况啊？先谢楼主了
-----------------------------------------------
--你说的这话都矛盾，没有土地证，就办不下来房产证，只不过土地证是一张，所有的房子都在上面了，这叫土地未分户，很正常。除非小区项目只有一套别墅，这种得有土地证。
你要是觉得危险，就别在中国住了，能买得起城市别墅的人，非富即贵，谁敢给丫拆，济南有个豹南 8 号，一套 1000万（2006 年），现在估价 2500-2800 万一套，没人卖。那种土著老户在原来房子上翻盖的，觉得自己是别墅了，其实是不被承认的。这种房子在旅游路上有一些，等着拆迁就别指望给你补别墅，不过有些人图便宜，去接手这种准别墅，等着拆迁时有一大急等着哪。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 19:52房产证是 750 米，土地证是 1000 米。这个合适，750 平，盖个饭店都够了。只要别太偏僻。注意哦，宅基地没这么贵（10-20 万一亩），城市的国有转让土地（100-2600 万一亩），这条很重要。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 20:31可惜偶一直没有找到安徽水利明确买点，这样的蹭涨缓跌，看来是长期上扬股，等着偶先赚把快钱再移仓吧。东部的出版行业（出版局改制），偶还没找到。拿了湖南和安徽的出版局。准备继续寻找后者的回调机会继续加仓。一波的领涨股，通常都很牛。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-02 20:39最近观察了一个现象，联想的乐 PHONE，价格从上市标价的 3688 跌到现在的 1360 块，而且软件变动不大，1.2 只升级到 2.0。联想集团预收购山东的二线酒厂，曲阜孔宴酒厂。什么是先进企业，先进企业首先要拿到定价权，你个乐不起来的 PHONE，看起来先进，其实跟着别人 P 股后面跑，这不叫先进，这叫落后，跟着别人后面怎么叫先进哪？一个二线酒厂，在酒鬼面前，只要他适应了你的口味，每种酒都是领先者，就有了先进企业的第一要素：定价权。在中国市场面前，不要打着技术先进，功能领先的幌子忽悠，毛利率决定你的领先，能卖出高价，又有足够的市场占有率，你就是市场的强者。市场其实就这么简单，足够高的毛利率，足够高的市场占有率，那怕它就是一坨狗屎，也是狗屎状元。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-03 12:29
文化的彻底商业化，各位明白了吗？只要成了柱子，就必须扩大规模，扩大利润，扩大就业范围，给优惠，给普惠，甚至给征税权和权力加码。就像那个环保局，自从变成了环保部，资金扔过去的多了几倍，权大了，税开证了，除了和实效没变，其它都扩大了。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-03 13:42
时代出版仓位升至第一位，40%，中南传媒 20%。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-03 18:40
作者：新华 11 弄 回复日期：2011-11-03 18:30:46
继续来关注端午。
文化版块可能是强弩之末，稍微警惕一下。
---------------------------------------
行情结束，领头羊结束。领头羊结束，行情结束。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-03 23:41
济南 9 块建设用地集体流拍 如此大规模尚属首次
www.soufun.com房地产门户-搜房网2011-11-0308:34:00 来源：齐鲁晚报[提要]2 日，济南 11 块国有建设用地挂牌截止，其中位于大学科技园片区的 9 块土地由于没有开发企业参与竞买，导致流拍。记者了解到，如此大规模的土地流拍在济南尚属首次。
2 日，济南 11 块国有建设用地挂牌截止，其中位于大学科技园片区的 9 块土地由于没有开发企业参与竞买，导致流拍。记者了解到，如此大规模的土地流拍在济南尚属首次。
2 日上午，济南公共资源交易中心第八开标厅稀稀拉拉地坐了几家房企开发商。根据公告，完成挂牌的国有建设用地共计 11 宗。位于历下区中林路以南，体育西路东侧的居住用地被山东北大资源地产有限公司以 3.9132 亿元的底价收入囊中，该地块面积为 98 亩。位于历下区经十东路以南，奥体中心东侧的商业用地吸引了两家房企竞争，最终被山东华创置业有限公司以 2.2914 亿元竞得。
上午 10 时左右，主持人宣布：到挂牌截止时，位于济南市大学科技园片区的 9 块土地没有开发企业参与竞买，最终流拍。这 9 块土地中，有 4 块商业用地，5 块居住用地，共计 855 亩。整个土地竞拍现场不到 10 分钟就收场结束。
9 块土地流拍，这让现场不少人唏嘘不已。有业界人士直言，9 块土地集体流拍，“可能是计划拿地的开发商中途退出了。”
说起流拍的原因，济南国土部门有关负责人坦言，在楼市调控政策不断深入的环境下，企业报名拿地的数量相比之前也有所减少。当前楼市成交回笼不理想、信贷频频收紧导致开发商不得不抑制自身对土地的渴求，谨慎出手也是自然之举。
这 9 块土地何去何从？对此，济南国土部门有关负责人表示，这 9 块地将重新编制出让方案，根据土地市场情况，适时另行组织出让。
---------------------------
早干吗去了，年初拿地的全够呛了，早就应该停止拿地，一直到 6 月份还疯狂抢地，这样的开发商不垮，真是没有天理。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-04 08:44
@醉饮飞琼 2011-11-04 00:47:31
三年兄，郎教授在沈阳的演讲是否有点危言耸听了，你以前说过老郎的团队对宏观的把握还是可以的，但是对于经济运行的细节上的观察上还是不行，而且你说过体系内依然活得相当滋润，地方债务也是个伪命题，然而老郎则说这是政府破产的信号，铁公基和体系内企业都像前苏联解体前的军工企业一样是不产生效益的，必然完蛋，请问三年兄你怎么看？
-----------------------------
郎咸平的商业位置，决定了它必须把危机说的更严重，轻描淡写一番也就没那么高的出场费了。地方政府破产，这在中国的经济环境中，绝对不可能出现，地方政府在经济链条中的位置也决定了这点。你所看到的减税，根本就没有触及中国政府的吸金链条，对于地方政府，它的收入来源主要是两大块，一块是土地，另外一块是营业税和增值税的地方部分，营业税的主要来源并不是个体户，增值税的大头更和个体户无关。金融，能源，资源，烟酒金银等高消费税企业，通信，规模零售，这些大行业才是营业税和增值税的主体。
铁公鸡的消耗问题，实际上是消耗经济体系中高增值部分，拉低高效率企业的效率。税收和收费本来应该作为转移支付，现在都用来补贴地方建设的基础工程。体现在二元化经济中，会出现如下的结果：体系外效益好的企业会逐步被拉低，效益不好的企业越来越差直至被去产能。体系内的企业独立运行，依靠吸取体系外营养维持高效运行。大家将在未来两年看到以下企业风光无限：电力供应，燃气供应，自来水供应和环保，热力供应，资本供应的银行体系，基础能源供应的三桶油和煤炭企业。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-04 20:26
济南开始加强出租房的税收征管，签出租协议时：应该把这部分税写上，比如出租价格是多少，其中税费是多少，做出预留，税你别要，让租赁户拿着，他想交或者不想交，都和你无关了（注明一下，本人长期在外地出差，由甲方代行纳税）。如果房租超过 5000，把多出来分出来，签一个家电家具或者装修损耗补偿金，不要计价在房租内。以上协议针对商用租赁，普通住宅租赁则很容易规避，甲乙双方协商不以租赁关系，以亲戚借住，朋友借用帮忙看房等手段规避。
体系内减少的税收，总会在另一个篮子里找到合适的倒霉蛋，租房客惨了。当然，你可以不租房，选择回乡创业或者自己买房，或者等待公租房。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-04 23:02房地产调整期，大家都在扛着这个压力，看谁先躺下，这一天总会来的，没想到来的这么晚，前面说过个了：谁的压力最大，当然是拿着房地产股权的股民，拿着债权的银行和各类高利贷。其次是开发商，再次是房地产紧密相关的各个行业，然后是资金链紧绷的短线炒手（炒差价的）。开发商死绝了也无所谓，越少越好，地方政府也死不了。偶们这些长线投资人，检验你房地产投资眼光的时候到了，检验安全收益比最关键的时刻来临了，可以不断拉高房租的胜出。
利率目前已经到头了，因此，现在你还没感到什么压力的，苦日子也就到头了，中国经济能支撑的长期存款利率也就是3.5%到头。随着资金压力的减少，在经济下滑期，由管理层释放足够的流动性来维持经济体系正常运行，在经济上升期，由企业产生的利润逐步加速向个人进行补充，个人的积累部分，早早晚晚会进入房地产市场，除非中国城市化就此终结，除非中国经济不再需要 5%以上的增长。偶们这里的建材行业基本已经趴窝了，再靠一年，起码有 30 几个行业都没法维持了，政府在加快城市道路的投资，以冲抵建筑量的下滑，搞的城市交通拥挤不堪。偶就不信，它能修两年的路，土地收入大幅萎缩后，没有任何一个行业对冲增加如此高额的税收，济南的地铁计划已经被无限制推迟了。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 11:23
我就先问楼上几个问题，房地产由于调控而跌价，你买不买？如果你手里有房子，你卖不卖？如果你的房子卖掉后，你是不是还要在房子里面生活，是不是就此决定搭帐篷了。
如果你还得买回来，多少价位你才会卖回来？你还能买回来吗？
中国的银行体系已经决定了，以存钱为保值手段的都在体系外，央行的手段就是发大量货币刺激经济，然后再把多出来的流动性封在存款准备金这个池子里面，先稀释货币，然后再把货币封起来，P 民手里的货币缩水后，再被封起来一部分（所以存贷差会越来越大，货币租赁收益都被银行系统拿走），请问：你的货币到底是个什么东西。先让人家咬一口，然后再掰走一块，然后人家给你说：我吃过的都自己收拾了，你可以继续花了。这个结果和当年狐狸戏弄两只狗和他们的一块肉有什么不一样，那块肉都进了体系的腰包，这就是说货币已经回笼了，货币在经过一个完整的释放和收缩后，物价上涨了，你的钱还少了（可用的，能贷的）。能用的，能放的地方都是贬值的通路，你没救了。
加入我们设置一个静态的节点，你会发现很有意思的情况，比如 2008 年，我是一个需要买房的刚需，那时我手里有 20 万，济南的房价（二环内）价格为 6000 元，我可以依靠按揭3成买100平的房子，按揭利率当时是8折。时间延续至2010年6月到2011年1月之间，房价是1万到1.3万，按揭是2成，按揭利率是7折，我只能买到80-100平，但是我会因为价格因素多支付大约 70%的人民币。如果按照你们最极端的预测，房价会下跌 50%，济南房价将跌回 6000，那么我告诉你，银行在房价 6000 时，根本就没有钱放给你，60 万一把清，还不一定拿到房子，因为开发商在这个价位基本是盈亏平衡点，时间如果拖到 2013 年，他的财务成本早就把他拖成亏损，所以他会选择放弃还贷，因为开发商自己资金只有 30-40%之间，只要卖掉 30-40%的房子，它的本金就回来了，剩下的都是银行的钱。此时，如果他亏本继续卖，干脆不如不卖了，把房子都还给银行（或者信托或者高利贷放贷人），他们的偿债级别都在购房者前面，记着 40%卖掉就可以了。所以，新房和二手房才会有倒挂现象，在房价有可能大幅下跌的前提下，新房是没有保障的。当全款比按揭优惠 10-15%时，就说明开发商已经准备弃楼了。所以，在建楼盘绝大多数是无法成为可实际使用的成品房产，期房就会成为海市蜃楼。当绝大多数购房者认识到只有现房可靠时，无疑会大大增加开发商的成本，此时，这个窟窿已经堵不住了。
除了极少大型房地产商外，大部分中小开发商都会因为资本金不足，导致资金链崩溃，使在建房产无法建成。所以，就算房价跌到 6000，购买的难度都在加大而不是降低。
我们再做一个假设，如果绿城一个级别的企业退出房地产行业，那么这个烂摊子谁来收拾，银行肯定收拾不了，只有政府出来垫资把房子盖完。政府有钱吗？肯定没有了，从最近一周的全国土地拍卖情况就很清楚了，但是他们这么做只是被逼无奈，而非偶在 2 月提前告诉大家的那样，一种是在房地产走势已经清晰的前提下，被动弃地，因为后面的销售在中短期肯定不会有起色了。另外一种则是提前截断体系内的血管，把主动权拿在自己手里。加上最近国家出台的一些税收刺激计划，多少会影响政府的财政收入，但是土地收入的大幅减少，马上会导致大手大脚惯了的地方政府陷入巨额的财政赤字漩涡，地方政府只有三条路可供选择，1.发行地方债，借新还旧，但是要想把银行系统和地方政府同时解救出来，这个借债规模不可想象，同时，银行在资产贴水时，会降低杠杆比例，这叫戴维斯双杀，这意味着地方债的杠杆率同时也会降低。2.大幅提高收费比例，在中国的几个发动机相机收油的前提下，实体经济已然陷入困境，此时增加税费，无疑会导致能破产的破产，可停业的停业，只有国企和一小部分绩效优良的私企可以依靠。3.挺住房价和地价。突出表现就是土地设定最低成交价，卖不出去不卖，减少房产的供应源头：土地的供应量。在房价下跌快速的地方，禁止大幅降价。
至于房地产行情会如何演进，正向偶在第一页写的那样，房地产已经成为权威，已经部分取代了货币的职能，成为价值的锚定。政府认识或者认可也好，认识不到或者不认可也好。它终会起到锚的作用，离开锚地，只能依靠船只的自身动力，在失去动力时，只能随波逐流。房地产不论是现实中，还是在财富链条中，都是你的家，出门赚钱，不会连家都不要了吧。房子涨也好，跌也罢，终究是价值的重心，人人无法放弃的东西。偶坚信：房地产投资依然无忧，就是坚信价格的涨跌不会影响事物的核心价值。无忧在于房产是岸上的酒吧，你们是四处游荡的水手，船总会靠岸的，水手总会上岸买醉的。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 14:22
@潜伏匪占区 2011-11-05 13:59:10自私自利的人都希望房价继续涨，他们只盯住自己的房价，才不管其他行业是否洪水滔天。忧国忧民的人都希望房价能回到一个合理的水平，让其他行业也能健康的发展生存。
但这里又存在一个让人无法选择支持涨还是跌的悖论，房价继续上涨必定能加速这腐朽政权的奔溃灭亡，房价就此下降这腐朽的体制又可多苟延残喘一段时日。
-----------------------------
我起码讲过 10 遍了，房价上涨的起因是货币滥发，而不是房价上涨导致货币滥发，你觉得房子上涨了吗？错觉，房子的价值并无上涨，而是货币发毛了，我刚工作时，工资110 块（刚刚够基本生存），现在多少钱能够你基本生活的，起码 1500 块，货币基本贬值了 14-15 倍，够直接了吧。延伸至 30 年钱，货币一共贬值了 97-98%，就是说现在 100 块的实际购买力相当于原来的 2 块钱。那会大学毕业生的起薪是 36 块，间接印证了货币贬值的比例。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 14:34
@wangc14 2011-11-05 14:26:13
楼主是典型的头大无脑、夜郎自大型。可以回家洗洗睡了，还逆向思维。看了饭都喷了！这种没营养的谬论还是少提为妙！
我可以提示下你，房产用来自己住可能还行，用来投资就是 SB 中的 SB。
----------------------------- 偶一年租金几十万，貌似都是白捡的，你脑子被驴踢了吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 14:38
@wdz567 2011-11-05 14:36:25
买房真的可以保值大家快买！
不然钱钱就变废纸了！
没钱的就算了蛤！你还不起贷款的 只是给银行送钱而已
-----------------------------
你这叫瞎忽悠，买房要看租金收益比，还要看功能，地段，满足上述要求，一定是保值的。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 14:44
@家在西北 2011-11-05 14:39:09
楼主帮忙分析下。谢谢
-----------------------------
房产一定要买在 2 线城市或者强 3 线城市以上，人口流入，城市化进程的财富，交通，资源，信息的汇聚城市。其它房产，一定更要关注其功能性，比如度假房产，商业房产等。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 14:52
@wangc14 2011-11-05 14:26:13
楼主是典型的头大无脑、夜郎自大型。可以回家洗洗睡了，还逆向思维。看了饭都喷了！这种没营养的谬论还是少提为妙！
我可以提示下你，房产用来自己住可能还行，用来投资就是 SB 中的 SB。
----------------------------- @66 端午 88 2011-11-05 14:34:26
偶一年租金几十万，貌似都是白捡的，你脑子被驴踢了吧。
----------------------------- @wangc14 2011-11-05 14:45:04可笑，以你为代表的个体能够抵挡世界的潮流？不知道谁的脑袋被狗踢了。到时候你会死的很惨的，别怪我没提醒你。
-----------------------------
只要中国经济正常运转，偶的房产就断无空租的可能，关键每年产生的租金收益，基本是偶总投资的 5-7%左右（因为要养几套自用的房子），这个收入是不会休息的，会继续参与各种经济活动。这是比较专业的投资，不像你想的那样依靠房价升值兑现取得收益。
如果中国经济崩溃，人民币将会消失无踪，政权将会更叠，P 民水深火热之中苟延残喘，拿着房子也不是最坏的结果吧，如果那样美元和黄金首选。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 14:55
@wangc14 2011-11-05 14:50:15另外，楼主你想死的不惨现在就去美国爸爸那边花个 50万买个房子外加个永久居住权，这样你惨死之前还可以以美国华人的身份豁免你~~-真的
-----------------------------
切，你以为你是陈胜还是吴广啊，你丫有本事先把杆子揭起来，城管先把你摁扁了。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 15:27
@66 端午 88 2011-11-05 14:52:22
@wangc14 2011-11-05 14:26:13
楼主是典型的头大无脑、夜郎自大型。可以回家洗洗睡了，还逆向思维。看了饭都喷了！这种没营养的谬论还是少提为妙！
我可以提示下你，房产用来自己住可能还行，用来投资就是 SB 中的 SB。
----------------------------- @66 端午 88 2011-11-05 14:34:26......
----------------------------- @Iamyourfarther 2011-11-05 15:04:24你太会骗人了，现在出租房子有 5-7%收益，哈哈，搞笑吧
我出租 2 套房子收益只在 2%多点，
-----------------------------
你按照什么价格算的，我是按照购买价格计算的。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 15:32
@lydiachang 2011-11-05 15:08:21请问楼主，看中一处楼盘二期，广州属村开发建房，有三证一书，没有商品房预售证，期房明年 6 月才能交楼，现价1.3万多，广州的房均价都已经2.4左右了。可3成首付。
这处楼盘的一期已完工主要是村干部购买。这种房子可以出手吗？
----------------------------- 有四证，就没有必要隐瞒剩余的一证。一般都是旧村居改造，就是说前面的证可能也是假的，现在搞假证件很容易的，最后一证有了，建委就能查到了，现在四个证，你先去国土资源部门查一下，土地转让了没有。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 15:35
@浮着的猫头鹰 2011-11-05 15:14:09
财政部财政科学研究所所长 贾康：
“十二五”期间税制改革应坚持四大取向，落实在税制优化上，可以总结为结构性减税、特定税负有减有增、结构性增税三个基本概念。增值税的扩围，对小企业的扶持，对科技创新的支持，就是有区别对待的、结构性的减税；个人所得税是最典型的特定税负有增有减；资源税、房地产税是结构性增税，在操作中还需做好其他配套。
“十二五”期间中国地方税体系需要抓住两大支柱建设：一个就是上海、重.....
----------------------------- 呵呵，那么就是鼓励大家持有小产权了？
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 15:38
@66 端午 88 2011-11-04 23:02:56房地产调整期，大家都在扛着这个压力，看谁先躺下，这一天总会来的，没想到来的这么晚，前面说过个了：谁的压力最大，当然是拿着房地产股权的股民，拿着债权的银行和各类高利贷。其次是开发商，再次是房地产紧密相关的各个行业，然后是资金链紧绷的短线炒手（炒差价的）。开发商死绝了也无所谓，越少越好，地方政府也死不了。偶们这些长线投资人，检验你房地产投资眼光的时候到了，检验安全收益比最关键的时刻来临了，可以不断......
----------------------------- @是你的是我的 2011-11-05 15:35:01
楼主你逻辑怎么回事，难道没开征房产税之前的房东都是慈善家？能收到高房租不收？ 房租高低是由供求关系决定的，你高自然有人愿意住的远一点。想完全转嫁可能吗？还有一条现在的房租基本相当于一个中产的半个月工资，你觉得可持续吗？高房租其实就是高房价的映像，房价下来了房租能不下吗？不要死命唱多。没好处中国经济不是西方式的 中国的房子不缺 ，重庆已经土地流转地票制了 农民集中居住，空出来的地盖房 地是......
-----------------------------
那是由于转移支付不利，钱都在政府部门手里，百姓手里无钱而已。在征收房地产税的国家，房租支出一般在总收入的 25-40%之间，取个均值，大约 33%附近。如果开征房地产税，市场将不再有超额的供应量，总会使房租收益比接近国际水平 12-22 倍，取个均值 16%附近，6.3%的综合收益比例。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 15:41
@浮着的猫头鹰 2011-11-05 15:36:07以往的十年，是房地产中的金融（货币）属性极力彰显的十年。
这十年中，地方政府、银行、房地产商结成利益共同体，同时，中央政府也有所斩获。但这样子下去，会导致大量绝望的 P 民和不稳定因素的发生。
指望房地产再来类似的十年，已经不太可能了。
如果政府找到能替代房地产的行业，那房地产就会逐渐的边缘化，或者说，政府会把货币属性从房地产中剥离。
-----------------------------
这是美好的梦想而已，过河把桥拆了，想再回到原地，你是不是还得再架上桥哪，纯属折腾。中国的经济发展就是依靠铁公鸡和房地产支撑的，现在想剔除这四样。你经济回到10年前吧---------先。
作者:66 端午 88 日期:2011-11-05 16:37这需要如下条件：以上四个行业超过 2 年的巨额去产能，引发大量的失业和隐性失业，起码占据工作人口的 30-40%（含相关链条企业），完全失业人口占其中一半以上（就业不足或者不充分就业人口占据另外一半），起码 2-3 年。大幅消减的各行各业零售额导致国内消费不再增长，伴随恶性通胀（抵消货币的库存超额释放），朱门酒肉臭路有冻死骨的景象将跃出书面，在中华大地横行。大量的事业单位失去财政支撑，大量的财政赤字将导致人民币对内几近崩盘（货币的崩溃意味着银行提息的崩溃，银行的不良贷款率将吞没其资本金），中国可以忍受小规模的通缩，但无法忍受通缩的同时再爆发巨量的库存货币从资产领域溢出到实体经济，这将造成恶性通胀。由于恶性通胀的存在，是产能的大部分失去活力，形成负向循环，经济越不景气，生产越低迷，企业越亏损。除非中国外储在输入商品大幅涨价的前提下，耗尽一半以上来抵消国内供应不足产生的供需缺口。这是房价暴跌必然引发的结果，也叫自毁长城，在座的各位，偶敢保证，其中大部分人将失业，20%的人再次陷入为了温饱四处奔波的境地，这是 25 年前的景象。大家讲绝不再有兴趣谈什么房价的涨跌问题，大伙最关心的议题将转为就业问题。：）
发表评论 取消回复