比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。
这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。
古代是没有专业的开发商的。做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，最多的一次才贷给 15000 文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。
直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。
古代开发商如果大量囤地得挨板子。
以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。
政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基； 如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。
在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买 20 亩地，用这 20 亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢？唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨 10 大板。
虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”，环境和政策对他们都不太有利，但是在拆迁问题上，始终还是开发商们占优势。就比如窦乂，他就知道要搞房地产，首先得朝上有人，于是傍上了当朝太尉。
古代拆迁过程更为暴力，因为普天之下，莫非王土，国家要用哪里就用哪里。
当然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年(1083 年)，开封外城向外拓展，规划中的新修城墙要占用 120 户居民的住宅，宋神宗让开封府制定拆迁补偿计划，开封府写报告说，总共需要补偿款两万零六百贯，平均每户至少能拿到补偿款 171 贯。
关于契税、物业税或者房产税，其实也不是现在的创造或者纯粹的拿来主义。
早在东晋时期，就开始收契税，当时叫“散估”，这也是中国第一个有据可查的契税。其后，几乎所有朝代都有契税。
唐初魏征等人写出了房产税的实质：“其实利在剥削也”——当时“剥削”没有现今这么贬义，与“增加财政收入”是一个意思。从税率上看，东晋税率为4%，隋唐税率是 5%，宋代 4%，元明清三朝基本是 3%。我们现在的契税大户型也是 3%。
万历三十三年，利玛窦在北京宣武门附近买了处房子，他在意大利、葡萄牙、印度都呆过，那些地方并没有“契税”这一说，所以他也没有去有关部门办理手 续。《大明律》规定：“凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅一半价钱入官。”好在利玛窦同志上面有人，托了户部官吏，最后交了一笔可观的滞纳金了事。
相比之下，“物业税”这税种兴起较晚，而且断断续续。公元 783 年，唐德宗向长安城内拥有房产的市民开征物业税，叫作“间架税”，乃是按照房屋的等级和间架计税，上等房屋每年每间缴纳两千文，中等房屋一千，下等房屋五百。
结果民怨载道，当年深秋五万军兵哗变，口号就是“不税汝间架”。迫于压力，784 年唐德宗废止了这个税种，也就是说，中国第一个正规的物业税仅仅活跃了半年就夭折了。
到了五代十国，梁唐晋汉周的每一代帝王都曾征收物业税，不过鉴于“间架税”惹过乱子，改叫“屋税”。北宋物业税不是常设税种。南宋由于军费困难，每年两次向城乡居民征收屋税。元代，不叫间架税或屋税了，改叫“产钱”，按地基面积征稻米若干或折成钱若干。明朝，物业税不常设，江浙地区小范围征收过一段，叫“房廊钱”。清代，物业税也不常设，往往临时征收，比如 1676 年由于对吴三桂用兵，朝廷财政紧张，康熙下诏“税天下市房”，规定“不论内房多寡，惟计门面间架，每间税银二钱，一年即止。”算下来，是只对门面房征税，二钱税额相当于两斗大米或七斤白糖的价钱，不多。总而言之，无论是间架税、屋税、地基钱、产钱、房捐，都是不折不扣的物业税。只不过，它们与国际上通行的物业税是不同的——不是为了调节需求，而是单纯地敛财。
然而物业税在中国并不能成为常设税种，因为这个税是纯粹的苛捐杂税，税又比较重，很容易激化矛盾，直接结果是百姓吃不起饭，太容易导致大规模的农民运动，所以很难持续征收。
言及公房和廉租房系统，最是宋朝搞得好。宋朝原则上不分房，京官无论大小，一律租房居住，宰相那样的高干都是如此。偶尔有“赐第”，只照顾部级领 导和有军功的将军。算起来大家的住房自有率不高。南宋初年，大量流亡人口涌进杭州，三十平方公里的杭州城一度住了一百万人口，人口密度接近上海浦西。
因人多地少房价高，居民普遍租住公房。除了大规模公房出租，宋朝还有住房救济体制：
一是灾年对租住公房的市民减免房租；
二是政府建房（福田院、居养院）免费安置流民和赤贫民众；
三是修建比公房条件要差的简易房，但是租金更低，堪称“廉租房”。
此外，宋朝还有安济坊——慈善医疗，还有漏泽园——安葬无人认领的尸身，比较有人性。
如果是公务员的话，生在元代也还不错。建国开始，就给半数京官和所有地方官分了房，叫“系官房舍”。
一般分不到的市民以自主建房为主导，但是盖房不用买地，政府批给一块官地，然后每月交一次租金，时称“地基钱。”满人刚进北京那会儿，也给领导们分房子。一品官二十间，二品官十五间，三品官十二间，四品官十间，五品官七间，六、七品官四间，八品官三间，不入流小军官每人两间。按照每间十五平方米估算，从一品官的三百平方米、到小军官的三十平方米不等。
廉租房主要由寺观经营。土地由政府划拨，建房资金由民众捐献，房产维护可以从香火钱里冲销，僧尼道士理论上讲不以盈利为目的，再加上信仰需要，正适合执掌这项半慈善业务。大都市的庙宇常有上千间客房，供应试的学生、出门的商旅和遭了天灾的百姓临时居住。
《西厢记》里张生和崔莺莺在山西停留一整月，在那永济县普救寺里，莺莺住西厢，张生住东厢，该故事充分说明：在廉租房里也可能发生爱情。
到了明清两代，又多出个廉租房的来源，便是会馆。在这异乡人建立的聚会场所里，客房租金相当便宜。顺治十八年建于北京的漳州会馆，福建人来租住，只象征性地收取租金：每月三文钱！
历朝历代，哪朝买房最容易呢？南北朝最不靠谱，贫富相差极为悬殊，普通居民收入只有几千，房价则是几百万。谢灵运那样的大财阀“左江右湖，南北二山”，房价都被他们给炒上去了。
唐朝不用说啊，我们都知道“居长安，大不易”，而且士大夫时兴攀比，为了写诗题名好看，非得有个别墅不行。比如王维有辋川别业，岑参有南溪别业，杜牧有樊川别业，就是白居易本人，后来也在洛阳买了十七亩地，修了个“履道园”。
宋朝文人叶梦得说：“人未有无产而致富者也。有好便田产，可买则买之……勿计厚值。”这话一再被地主老财们重复。有点闲钱，买房子置地，不惜一切代价。
明代买房也不是件容易事。《金瓶梅》第五十六回，西门庆的结义兄弟要买房，朋友帮他算了算帐，“一间门面，一间客座，一间床房，一间厨灶——四间房子是少不得的。论着价银，也得三四千多银子”。小户型房子，要三四千两银子。而清河县县令，从七品国家公务员，每年薪水不过三百五十两。就是说，就算县长去买房，如果不贪污的话，需要十年不吃不喝才能攒够房钱。明代楼市虚火上延，与攀比之风分不开。
尽管明太祖规定，任何人不得超越等级建房，例如居民门窗不得使用朱红油漆；庶民住房不得超过三间；功臣宅邸两边可以保留五丈空地；军民房屋不许建成五间或九间；寺观庵院不得使用斗拱。但如小说里所说，庶民西门庆“现住着门面五间到底七进的房子”，超标超大发了。
嘉靖年间，大家纷纷打肿脸充胖子，浙江人的房子必须带客厅了，江西人的房子必须带兽头了，江苏人的房子里必须摆上时尚家具和精美古玩了。
明朝中叶，北京的地皮已经涨到每亩纹银两千两，就是折成人民币也有好几十万。
问：楼主旅行结束呢？
将来房租市场会如何演化？
房租涨的太多，如果大多数租客的收入承担不起该如何？
例如租客的平均工资 4000 元/月，你让他和别人合租一个小两室要 6000 元
他们承担不起恐怕就只能离开这个城市了。
答：公租房具有平准作用，政府要敛财，不能定价太低，但也不会高的离谱。
有了这个参照物，个人普通房出租应该保持在比公租房稍高水平，当然位置好的高端房精装房也可能租出天价。
中国的房价在未来将成为多数群众遥不可及的梦想，也可以说大多数人都不再关心商品房的房价涨跌。
未来，租房将成为常态，所以房子的位置环境装修的档次不同，房租的差距将会非常明显。但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。
而买房子是富人阶层的事，中等收入家庭想都不敢想。
关键还在于体制外的中产，都是逆水行舟，一旦不能前进，就可能沦为赤贫。
评论 1：说的就是我这样的人呐，一旦没有下个单位发工资还房贷，那就是活生生的赤贫。
问：商品房的土地证年限有多重要？
现在一个二线城市的开发区，中心地段很多小区房子倒是新盖的，但地是90年代初拿的，有40年、50年的，还有30年20年的，大部分房子的土地证从 现在算起只有 10 几年 20 几年，有的房子土地证已经到期了，但由于位置较好所以房价一点不便宜。按开发商的说法，土地证到期将来再续就是了，没有大的影响。
楼主给分析一下，这样房子将来的风险在哪？如果买来自住又如何？
谢谢！答：其实有无土地证都无所谓，无论有没有土地证，最大的风险都在地方政府，人治社会法律文件其实就是一张纸，关键还是政府做得不要太过份。
即使你证件齐全政府想拆一定会拆，即使没有土地证拆的时候也会同样补偿。
31、网友求教房产投资实操集锦
问：楼主，有个问题想咨询一下。
家在南京，郊区有一套自住房，130 平，市值大概 150 万左右。市中心有一套小公房，居住权，目前空置（刚分到的，还没有装修，而且单位也禁止对外出租）。现在宝宝一岁，想给宝宝买个学区房，很多名校都要求提前三年落户，所以必须要在2年内买房。一线的学区房单价在2万2-2万6之间。一线小学的分校学区房在 1 万 5-2 万之间。我想买的是一个名小的分校，近几年的小升初成绩都非常不错，可以进入南京前三名。
我想买的一个房子位于这个小学的学区，是拆迁安置房，97 年的房子，小区环境比较杂乱，没有物管，停车也不方便。但是周围配套都非常齐全，菜场超市医院都很近，上学也不用过马路。今年年初，2 月份的时候我本来在这个小区买了一套，但因为房价上涨房主违约。当时买的房价是 12500，现在看中一套，房主要 17000，挂了很久没卖掉，我出 15000，可能有机会成交。
这个隔壁有个新小区，物管环境都很好，但价格也上到 2 万一平了，如果要在这个新小区买房，我们家里的钱就不够了，如果要卖掉现有的房子去买，老公也不愿意。
还有个问题是，房主要求净得价，12 月的时候满五年，就不用付营业税。
如果现在交易过户也可以，但要多付几万块。如果算上这几万的税，房价就差不多一万七一平了，我也不愿意现在过户多付这个钱。如果现在签约等 12 月再交易过户会不会有风险？另外现在是否是出手时机？请楼主赐教。
答：学区房即使在调控最严厉的时期也几乎不可能下跌。但是在上涨期就很难买到，因为房东会跳价。
12 月过户有一定风险，如果到 12 月时，房价上涨比较厉害，房东有可能违约。
制约房东违约的方法就是签较高的违约金。
问：楼主写的不错，有些意见不敢苟同。
楼主既然熟读历史，又在安抚众人去接受被统治的命运，那能否告知最后的结局呢？
是否跟前几十个朝代一样？呵呵~
人性几千年从未根本改变，所以即使过程不同，结局仍旧是一样。
谁上台都改变不了这一切。
答：历史上的结局三条路：
和平演变——在中国好像没发生过，今后也不可能，没有土壤。
大革命——哪次也少不了。
外来入侵——这个也比较靠谱。
问：看来楼主今天比较空闲，一口气发了这么多帖子。
有个问题想请教下楼主，我在武汉，最近武汉在全免清理个人和家庭住房信息，晚上调查人员还上门登记、记录，请问这是何意？是否在为出台房产税做准备。
答：人口普查。不但武汉，连穷山沟里也在忙这个，穷乡僻壤的支书天天忙得不亦乐乎。这是第六次人口普查，前面查过五次了。
问：楼主。谢谢你的答复。
我接着问。
你说现在投资是投资一套新房好，还是找个老公房投资？
新房一切都好，但价格贵。
老公房，一切都不好，但价格便宜。主要是等拆迁。但可能要等七八年。（从我近 2 年的观察，一般都要这么久。。除非有内部消息）
答：有钱当然是新房舒服。
老公房如果是学区房，虽然住着不舒服但是不影响小孩上学。至于啥时拆迁那真是有年头等了。运气好，三年五年，运气不好十年八年。关键是拆迁后，原地回迁是很难的，拆迁后安置一般都到远郊区县。如果碰上个铁腕书记，拆迁还真不见的能得什么便宜。条件还没谈好，推土机就开来了。
问：楼主﹐麻烦你分析一下昆山的房价吧，先谢谢﹗昆山是一个县级市﹐原先是属于苏州的﹐离上海很近﹐动车只要 20 分钟﹐现在高铁也开通了﹐原先房价还算便宜的﹐现在连镇上也贵到五千多六千了﹐市中心最便宜的也要七千多八千﹐09 年 10 月的时候一下子涨了很多﹐原先我看好的一套二手房 32 万﹐现在要 50 多万﹐太奇怪了。
答：昆山不能理解为县级市，要理解为上海的卫星城。相当于北京的燕郊。
所以房子八千多一点也不奇怪。
问：虽然我是土著，也不缺房子，但是压力也不小，特别是还贷，连车也没敢买。有时候我跟老公也想，为啥我们买的房子首付了二十几万，装修十万，我们每个月还着 2500 的按揭款，租房客 2000 就租走了，那不是我们垫着钱给别人提供福利么？向楼主求解。
答：打个比方，假设你打算在某地开个游乐园，竞拍一块地，经过计算当时的门票定价 10 元一张，根据人流测算，你认为出 500 万投标这块地，5 年可以回本，于是你出了500万，但是别人出到了1000万，你认为1000万要10年回本，风险太大了，于是你放弃了。你冷笑着认为那个傻子一定会赔钱。
结果过了2年，票价涨到100元一张了，人流量一点也没减小。人家5年就回本了，以后赚的盆满钵满。可是这个生意你却因为太能算计没有做成。
为什么房价租售比低？
其中原因之一是现在的房价预期了以后的租金。
另一个也是最重要的原因就是：现在的房价不够高，说明了很大一部分普通家庭都有希望买得起房，所以宁肯省吃俭用住合租房，为了攒首付。但当房价高到普通家庭不敢问津的时候，这部分中等收入的合租家庭就会放弃买房转而追求租住有一定舒适度的房屋，房屋租金就会上涨到合理的程度。
问：谢谢楼主回复﹗昆山市中心的房子大一点的开发商开发的如世茂在一万左右一平﹐这个价位算不算高啊﹖买房子要在市中心好点呢﹐还是城东靠近上海方向好些﹖昆山很小的﹐就那幺几个镇﹐现在火车站﹐汽车站﹐高铁﹐人才市场都在城南﹐另外除市中心的玉山镇外﹐其它的都是工厂很多﹐污染还是多。
答：买在哪里合适，你要看政府规划，跟着政府规划走。比如房山，政府打造的是长阳而不是老的镇中心，所以买房就应当买在长阳。道理是一样的。
问：楼主说的以后大部分人买不了房的论题。
中美在这个方面的差距怎么这么大呢？
现在产业转移，一部分人就业就有回乡的趋势。
今后再有一波转移，会不会再离故乡近一些。
这样分散置业，购买难度会不会下降？答：中美体制不同、文化不同、人口不同。一辆在美国 2 万美金的汽车，国内要卖几十万人民币。一件madeinchina的服装美国卖20美金，国内卖900人民币。
不管一线城市、三三线城市都是人满为患的，从一线城市逃离的也会驻扎在二三线城市，绝没有可能大中型城市向小城市回流。
返乡潮指的是家有自留地的农民工，如果工资待遇差不多，与其到沿海地区漂泊不如回乡打工或者种地。
比如贵州镇远的油漆工一天工资是 150，而在珠三角打工一天工资还不到150，这也是大量农民工返乡的原因。
说到租房举个活生生的例子。
我有朋友是个房产的死空头，一直租住着北京一套两居室的老公房，租金不高 1000 多点，所以没什么负担，对买房族恨不能理解。结果今年他租住的那片老公房要拆迁，限期 20 天内搬家走人，结果终于理解了找房子的辛苦，而且随便租一套两居室也找不到 2500 以下的了。
真是心态决定命运。
32、拉美的生活水平
问：难道拉美化真的不远了答：很多人都丑化拉美，但是拉美的生活水平要高过我国。不说远超中国的 巴西，即使是法属及荷属圭亚那(苏里南）这样的小国，人民的生活也很富足。
前几年有个援助项目去苏里南等拉美国家，去之前所有的人给我灌输的都是拉美国家如何贫困。但事实上，这些国家与中国完全不同，国穷民富，藏富于民，与中国正好是相反的，只要勤快点的家庭都还比较富裕。当然不排除也有很多穷人（美国也有很多穷人），穷人一般以当地的黑人为主，好吃懒做，整日无所事事。
这些国家的人民不如中国人勤奋，从不攒钱，只图眼前享受，我想主要原因还是由于币值不稳定，通货膨胀比较严重，所以没有人愿意攒钱。
在拉美国家是无法炒房地产的，比如苏里南平均 25 平方公里有一口人，真的是地广人稀。所以才保留了世界上最高的森林覆盖率。拉美人的懒惰会让中国人瞠目结舌，当地的蔬菜价格昂贵，尽管有大片肥沃的土地，当地却没有人愿意耕种，很多去苏里南种植蔬菜的中国人为此发了大财。
而相反中国人可以说是全世界最勤劳的民族，但是大量勤劳的中国人却过着低水准的生活。这与中国的国富民穷，藏富于国，与民争利的政策是分不开的。
拉美国家尽管有这样那样的问题，但是确实是法制国家与民主国家，私人财产神圣不可侵犯，这是与中国完全没有可比性的。
问：楼主在线啊，今天几乎花了大半天的时间从头至尾的看了楼主的帖子，分析和解释的真的很实在到位，也许我了解的不是很多，但是确实觉得现实好多都是这样的，麻烦我现在有个问题，我住在西三旗，我租住的这个小区去年的这个时候价格是60-70万左右，我失去了机会，可是今年这些房子基本都是120-140万之间了，我现在是在忍不住，也憋不住了，因为我是刚需，虽然心里是万分的懊丧和后悔，但是事情还的做，房子还是的买，可是我很担忧，我花 140 万买只隔一年就升值一倍多的房子，后果会是什么，我真的怕等了好久，可是等我出手 了，房子真的跌了，尽管不会跌很多，但是把我的首付跌光那也是件很可怕的事，毕竟辛苦的攒了这么多年的钱，我是实实在在像楼主说的那样的底层奋斗着的接近中年的刚需外地人，挣钱太辛苦了，所以很害怕，楼主，我现在也很急，老婆看好了一套 140 万的房子，要我去买，我也知道她也很无奈了，可是我心里这关好难过啊，想听听你的指点，急盼回音。
答：西三旗的房子与不远的立水桥相比，涨速是相当慢的，尽管离市区更近当房价跟回龙观相仿，并没有拉开差距。随着 8 号线的即将开通，8 号线地铁站中央部位保障房项目的启动，西三旗房价上升空间还不小。
西三旗附近最值得购买的小区是枫丹丽舍，因为低密度将来必定稀缺，但是目前价格也高过其他几个楼盘，甚至高过新盘富力桃园。配套最成熟的小区当属育新小区。象硅谷先锋、森林大第也都比较好住。西三旗这片地区属于难得的价值洼地，值得购买。
问：楼主在线啊，真好，这个道理大概也明白，不过现在出于"活雷锋"阶段，心里还是很不舒服。
去年底在北五环投资的一套大一居，首付加税款超过 60％，贷了 30 年的公积金，现在房租还是不顶月供，而且空租期很长。
很怀疑自己的投资决策，好象不是一个很明智的选择，纠结中。
答：当房价快速脱离你的成本区，你的心理就好受了。
问：多谢楼主，看来您真的对西三旗了解的太透彻了，我真的很幸运，我就直接跟您说了吧，我说的房子是龙乡小区，您肯定也很了解，这是个老小区，房子已经超过了 10 年，优点就是交通好，周边医院，学校，购物都极其的方便，因为钱有限的原因，只能买这里的，情况就这样，您能给我多说几句吗？多谢！
一着急字都打错了，不好意思！
答：龙乡小区的房价在西三旗片区相对较低，因为房子是 90 年代的，但是周围配套相当齐全，去超市购物也很方便。如果你在上地上班也算比较近，唯一的遗憾就是房子旧了点，户型与 2000 年后的次新小区相比，有点不尽如人意。
问：一般对“拉美化”的定义是这个吧：贫富悬殊扩大、腐败严重、国有企业效率低下、社会治安恶化、城市人口过多、地下经济泛滥、对外资依赖性强、金融危机频繁和政局不稳定，等等！
没去过拉美，不知道真实的拉美。
答：看来拉美妖魔化后，深入人心了。好比在越南旅游，越南人自己说越南官僚太腐败，我笑了，能有中国腐败？
拉美的官僚机构，国企、医院、警察我都见识过。
说到官员的官僚，相比中国我真的觉得那里的官员很亲切。我曾经以一个游客的身份和苏里南的司法部长一起在街边小店喝咖啡。以一个陌生的外国游客身份在财政部长家里做客，逗他家的几个黑小孩玩。
说到治安，我在街边咖啡店坐了一下午，每二十分钟一辆巡逻车从我身边经过。里约热内卢的治安绝对不会差过广州。
国有企业效率低下恐怕是全世界的通病，况且拉美根本没有可能赚钱的行业全部由国企垄断。
政局不稳要看怎么理解，拉美国家是相对民主的国家，国家元首倒是常常因为民众的不满而换届（排除少数经常政变的军政国家）。但人民并没有感觉到不幸福。
拉美国家的经济基本被美国所控制，所以才会对外资依赖严重和金融危机频繁。作为一个主权国家我们看到的是国家财政贫困，但是作为拉美地区的中下层人民群众，生活水平和幸福感是要高于国内的中下层群众的。
问：楼主，诚心请教下，从开贴开始就一直在潜水关注，终于坚定了买房的决心，现在在犹豫，一是买个 80 平米的小户型，开发商一般，房型尚可，这样贷款比较少，基本不影响供车，旅游和以后小孩的开销，不过考虑 5 到 8 年左右，这个房子就不能满足居住要求了，回头换，又是一大笔钱，而且城区内的好小区也会越来越小，另外一个就是保利的大户型，开发商物业都靠得住，基本上短期可以不用换，不过贷款至少贷 100 多万，短期内还会要小孩，压力会比较大，基本手里每个月都没有闲钱了，很容易回到赤贫线，一直犹豫不决，诚心请教楼主解惑，我在南京，一个一线以下二线以上的鬼地方，两处房子都靠地铁，周边商业中心配套齐全，谢谢！答：买房子如果有能力还是要争取一步到位。将来改善，除非个人有较大的发展，否则将很难很难。而且买楼首选好位置，大开发商，大盘，升值空间才大。
问：请教楼主，买房子的事情，比较纠结。
1）夫妻两人均在西部某高校任职，一个教师，一个行政人员，年龄都不小了，37和35，两人每月总收入在8000-10000，1年算10万收入，应该会多一点。
2) 一个女儿，才两个多月。
3）每年给双方父母 1 万，双方父母均已 60 出头，一方父母城里的有退休金及医保。另一方父母农村的，得为他们准备点钱。
4）目前租住单位两室一厅房，就在学校住宅小区内，除了小点，别的都好，房租 100。
5）公积金两人很少，约 1000 元每月，未来 1-2 年内会有购福利房机会，估计90多平方的旧三室一厅（约需10万元），可能有120平米的房子，但需要排队看单位建房情况（2000 每平米）。
6）两人都有单位医疗保险。
7）孩子可以上学校的幼儿园和小学、初中，就在 150 米范围内。
8）对于车没有什么想法，每天步行上班用不到车代步。不过会买辆 10 万左右的。
9）现在没有任何投资和理财。银行存款 1-2 年期定期存款 50 万，这个傻了，已经存 2 年了，平时光顾着干活。
有没有必要买个商品房呢，周围的房价从 08 年的 4500 涨到现在 8500，容积率还非常高，并且楼间距等等不理想，那种房子我不想住的。
其实在附近买套 120 平米的房子，首付后也供得起，买房子放那等涨价或者出租？不想放弃单位的房子，每天睡到自然醒再去上班还是挺惬意的，送孩子上幼儿园上学也方便。
买了房子后经济会紧张些，不像现在自由。财务自由也算一种幸福吧，我太太对于房子没什么要求，所以也不给我什么压力。
请楼主看看，谢谢。
答：对于工作稳定，收入不错的体制内家庭，基本上的情况就是有闲钱就买房。主要还是由于收入稳定不用担心失业，钱放着只有贬值，不如置业。投资型住房与自住型住房在选择方向上有很大不同。
举个例子，昆明打造了个螺丝湾，几乎半个昆明做生意的人都聚集在哪里。
如果自住没有人愿意选择在那里买房，实在是不好住。但是投资确是最好的选择，因为可以获取较高的租金的收益，将来升值空间也不会小。
假如在昆明一环附近买一套两居室，月租金一般在 1500-1800，而房价在万元左右。而在螺蛳湾附近买一套两居室，月租金都在 2000 多，而房价在 7000 多。
问：楼主,你好，我2010年3月在回龙观买一复试房子120平米，户型不是很好，全部下来，161 万，我尽量提前还贷，控制在 3-5 年以内，所以，这房加 利息定能控制在 170 万以内，我想问的是，3-5 年我想出手，会不会亏？
答：你的问题太短了，虽然问了几遍，居然没看见。
回龙观地区的配套设施齐全，积水潭医院入住将提升该地区的物业价值。随着中关村高新区北延规划的利好，回龙观地区的房价在未来两年内有 50%左右的上涨空间。
问：感谢楼主，真的不管这里的房子是不是真的将来会到您说的价格，我都认为，混房观这么长时间，看了无数帖子，我就相信你了，有一句话：以史为鉴，我们当今社会中的任何生活，经济，教育，权谋，发生的种种事件，都会在历史中找到例子，因为人类是最不长记性的一种动物，多谢！
答：不谢，主要是帮朋友买房子，所以对这个地区比较了解。
问：再多问一句，有机会一步到位买个满意的大房好(也是老房，得房率高，三居)，还是买两套小房，一套凑合着住，一套放租好？当然两套小房的总额比一套还是要多不少，帮忙分析一下，短期和长期来看的情况？谢谢！答：其实买两套同一小区的房子是最好的，投资自住兼顾，可进可退。如果家里有老人，和老人分别居住，又在同一小区，照顾起来很方便。
问：我附近的普通房子大概9000旁边有个02年的别墅现在13000现在又有一个新的楼盘开盘了。是电梯，容积 3，十多层的，是中海的高端项目，装修过的，居然卖将近2万，离谱吗？旁边容积0.8的老别墅才13000啊！
请问中海这个项目是否价格过高？ 另外，这个项目对我这附近的房价能拉动多少？答：高端房产，开发商都是不急着卖的，而且也从来不乏有钱人慷慨解囊。
你说的情况跟昆明的空间俊园完全相同。在市中心徘徊在万元关口的时候，空间俊园直接开出了 19000 的均价，之后市中心的二手房紧随攀升到 15000.而一环二 环间的房价在万元关口徘徊。
大盘高端盘对房价的带动作用是显而易见的。
自调控刚刚推出的时候，与一个朋友闲聊，说起调控将是二三线城市大涨的机会，还聊了聊昆明的发展，结果那个朋友头顶调控的大棒，去昆明投了 n 套房产，当时价格 7000 多点，时过几个月，现在看房价已经涨到 9000.而且他买的位置周边先后有高端大盘推出，预计开盘价格在 12000-15000，一旦高端大盘开盘将让他买的房子直接迈上万元的台阶。
问：楼主，请教一下。
也正是 8 月初看来楼主的帖子，坚定了我此时买房的决心。
我在 3 月份卖了一套小房子，8 月底买了套大点的，也是学区房，学校在建。
现在考虑一个问题，是全款付清好还是贷款比较好。
全款付清，欠亲戚 10 多万，没有还钱压力，年底可还清，但是手头没有余钱。
贷款的话，手头会有 20 多万余钱，可以装修，或者等年底再攒点钱，投资其他的。
所在省会城市房价 8000 多，偏一点的 6000 左右。
装修好出租 2500 左右，贷款月利息 2000 左右。
也就是说我全款还清，一年相当于收益 2.4 万的利息及 3 万的租金，房款 70万左右。
是否值得？还是贷款 35 万比较合适？
因为考虑到通货膨胀时期，应该是负债比较划算～～ 谢谢！答：肯定是贷款划算，这是毋庸置疑的。当然如果你的余钱实在找不到其他投资渠道，也可以一次性付清。如有可能也可以贷款买两套，而不是买一套。
70 万的总房款月租金达到 2500，租售比还是很高的，贷款 35 万，租金抵月供完全没有问题，说明你所在地区的房价具备较大的上涨空间。
问：楼主，一直跟帖，觉得你的认识颇有见解。请教一下。最近看了南京奥体附近的仁恒楼盘。2 万 2 左右每平方。
不是自住，用做投资的话现在出手是否合适呢？
一直在犹豫中。望不吝赐教。
答：尽管南京去过多次，但对于那里的楼盘并不熟悉，所以不敢妄言。如果能够提供更详细的信息，或许可以试着为你分析。但以你目前提供的信息，真的不好评判。
问：看了那么多，有点意思。
不过在下有一事想不明白：
因中国的计划生育政策，往近了说，人口红利会在这几年消失，往远了说80 后基本都是独生子女，父辈在城市里都是有房子的，这些房子作为遗产，按理说，在未来应该使 00 后没有买房的需求。
楼主如何解释在这种情况下在未来房子仍然看涨？
答：前面已经说过了，你往前翻。
回去找了一下，居然被删了。
大意基本是讲中国经济未来的发展模式，城市升级与拆迁改造的关系，没想到这样也不允许说。实在懒得再长篇大论说一遍。
关键的意思就是一方面是富裕阶层对更高端产品，更大面积的追求，一方面是城市升级带来的大规模拆迁改造。下层群众将被挤出城市核心区。许多住房都会被拆迁置换。
问：楼主看好西三旗地区房价，本人深有同感。
西三旗地区的焦点不在京藏高速路口，也不在林翠路路口，而在西三旗东路。
也就是地铁 8 号线西三旗站附近。
现在这附近已经有宾馆、饭店、百汇商品市场、中小学、3 甲医院、银行。
到 2012 年，8 号线开通，百汇市场新增电影院，龙旗广场新增写字楼 2 座和 3 星级酒店一座。
随着北新建材厂的搬迁，原厂区还会有更多的新楼拔地而起，西三旗东路将南延、拓宽至永泰。整个地区的房价将随着新楼盘的不断推出而节节高升。
答：西三旗地区一直相对滞涨主要还是缺乏大品牌开发商入住，没有高端楼盘的带动，涨幅偏低。但也正因如此，才形成了一块价值洼地，以后才有更大的上涨空间。
问：没想到楼主对西三旗地区如此熟悉。
想问问楼主对于上地附近二手房的看法，如当代城市家园这样的地方，有没有升值潜力？
觉得这边交通还是有很大问题。
答：上地区域的房产在 2008 年之前，涨幅较快。但在 2008 年以后由于上地区域的产业以民营 iT 为主，属于充分竞争，利润下滑较快的产业，区域经济的发展前景远不如望京，所以上涨空间受限，涨幅趋缓。
区域发展是房价升值的动力，个人不太看好上地区域。
我本人对意大利的住房模式还是比较赞同的。
有去过米兰的朋友可能很清楚，米兰城区的房屋居住的大多数是富豪显贵，一旦出了城区，则是大片大片鳞次栉比的公租房供普通工薪族居住。
以后的中国有可能学习这个模式，原市中心的居民被拆迁安置到郊区，城区居住的都是达官贵人。郊区将形成拆迁安置房、中产阶级商品房、公租房、廉租 房混居的模式。
问：对上地一点也不了解，不过今后北京的私企郊区化应该是趋势，好多公司因为成本问题已经开始向密云等地搬家。上地的价格若被炒太高，也难逃此运。
也许政府会注意到这个发展趋势，引导郊区，现在大力发展郊区地铁就是为今后的卫星城铺路吧。不过能不能成功，是另一回事。里面牵涉利益太多，比如海淀，主导还是高科技产业，如果全都搬家，地区政府就头大了。上地区域，可是海淀政府大力度发展的重点区域。
答：你说的很有道理，现在海淀的 it 产业基本就是以处于链条底端的制造业，毫无科技科研，急需产业升级，才能得到持续的发展。象联想这样的 it 公司完全沦为了 90 年代家电厂商的境遇，毫无未来。
33、砖家与媒体
问：差不多这个意思，呵呵。我一直以为楼主是搞学术的。
其实吧，虽然大多数学者砖家都成了贬义词，但我觉得在北京这个大环境里，还是有土壤培养一些目光敏锐犀利的人，BBS 的 P 民也需要这样有前瞻性的引导者，因为毕竟不是每个人都强大到能把这些东西娓娓道来，没有积淀，根本悟不出。
答：中国的学者是很难拿出点时间好好搞搞学问的，功利性太强。
以前跟一伙民族学者到元阳考察，这帮人没呆满两个星期就跑回去了，说是又要评职称了，人不能不在单位。而日本学者已经在元阳与当地人同吃同住了 3年，还没有一次回日本。真不知道这帮民族学者研究了两个星期的东西能发表什么样的惊世论文出来。
问：不知楼主了解远洋山水吗？在西四环外，我舅舅想在那买房，去年一万 七没买，今年最高到过三万，现在两万六左右，能买吗？还有升值空间吗？诚心请教。
答：别提了，08 年的那次调控，开盘才 1 万 1，这是个让人悔得肠子都青了的楼盘。
北京的楼市前景，在未来的两三年，北四环西四环东四环达到 5 万，北五环西五环外到达 3 万应该不是什么难事，南面可能相对低一点。远洋山水的位置 2万 6 不能算便宜，但将来只有更贵。
5 万一平的房子对于中国的精英阶层真算不上什么。500、600 万一套的房子一次性付清的人群在北京大把的存在着。这是很多工薪阶层一辈子都觉得不可能挣到的财富，但对于另外一些人却可以轻而易举的拿出来。平均工资的概念在中国是完全没有用处的。
问：请问楼主，北京三环内的塔楼，80 年代末的房子，以后会有什么走向，现在能出手吗？谢谢！答：三环内都是老公房，干嘛不买个板楼呢。这种房子老到不好住了，迟早还是要换。板楼还可以拆迁，塔楼拆迁就比较困难了。不过今后的北京可能存在一个相当奇怪的现象，一部分高端富裕人群居住在市中心老旧的小区，而令广大住在远郊的中产阶层羡慕不已。
问：直白说，我刚毕业一年，完全靠着父母资助，要完全靠自己根本买不起房，我一些同学在北京两人的话年薪也就 15 万左右吧，现在好歹还能惦念着买房，要是像您所说，“北四环西四环东四环达到 5 万，北五环西五环外到达 3万应该不是什么难事”，那他们根本就没有盼头了，这是很可怕的事啊答：将来年薪 20 万的中产阶层一定连北京 6 环内的房子都买不起。这一天，不会很远。
问：香港怎么也得几十万一平吧，还是得早买房，早买早心安。
答：香港都是按尺算的。富翁住的千尺豪宅相当于我们的大约 100 平米。现在香港的房价换算成平米大概是十五、六万一平吧。
问：搂主分析一下,现在的新闻都说房屋成交量的上升是因为开发商打折才上升的,但这个很不成立,为什么新闻这么蒙老百姓.是不是政策上还有可能收得更紧?答：中国的新闻最不可信，为了抓眼球不惜胡编乱造，不惜前后自相矛盾。
我倒觉得这个成交量放大的背后的意义更值得深入研究。
在二套房首付 50%，三套房首付更是严格控制的前提下，成交量大幅提升，中国的货币到底泛滥到何种程度，中国的精英阶层的绝对数量多么庞大，手里多么有钱。中国的贫富差距很可能已经达到了一般人不敢想象的程度。
这是一个坏的预兆。
问：楼主，我也是不明白，现在成交量确实上来了，按说现在贷款控制的这么严，第三套房都贷不到款，是谁在买房，难道都是第一套房的刚需吗答：人民币发行泛滥，有钱人绝对数量庞大。在北京上海等城市，手中拥有千万现金的人不在少数，都是全国的精英阶层啊。精英阶层的财富积累已经逐步完成，提高首付，严控贷款只能抑制小白领保值的需求，但对于精英阶层是没有任何作用的。
如果将来推出房产税就更好笑了。精英阶层谈笑风声，小白领神情紧张，最终结果是全部转嫁租房客。
问：我认为,这个跟 kfs 和政府之间的博弈有很大关系,投资人前段时间一直在观望或者投入到农产品等领域,我不记得是 7 月还是 8 月,突然听到热钱大量涌入国内房地产市场的传闻,之后成交量就上来了,这些信息之间有很大的关系,但 我捋不清。
答：你说的还是有道理的，当资金泛滥无处可去，一定会找到一个出口。资金如洪水在于疏而不在于堵，资金一旦冲破调控所筑的堤坝，将一发不可收拾。
所以屡次调控屡次暴涨。如果不能有效开渠，将注定调控政策的失败。
问：楼主！请教一下，市中心没有天然气的房子能买么？自住兼投资。
答：自住只要你觉得不用天然气也很方便，当然没问题。
投资首先是出租不存在问题，另外市中心的位置可以填补任何房屋设计方面的不足，70 年产权具备投资价值。购买这样的房产还是可以的。
34、人民币资产兑换转移问：还有一个问题始终不明白，请教楼主，现在五六百万的房子都有人全款买，这些人为什么不买国外的别墅呢？难道就因为中国的房子升值快吗？要我有那么多钱早移民了。
答：我国实行的是外汇管制，人民币不能自由兑换，不可能大批人口通过地下钱庄转移资产。只有官员和少部分有背景的高端人士才能做到人民币资产顺利兑换转移。
一旦发现较多资金量的人民币兑换美元出境，国家将采取强制管制措施。
现在国家对外汇外流已经非常重视，携带价值 50 美元以上的商品入境都要交税，实际上国家给出了一个不希望人民币兑换成外币外流的一个强烈信号。
你说的很有道理，当资金泛滥无处可去，一定会找到一个出口。资金如洪水在于疏而不在于堵，资金一旦冲破调控所筑的堤坝，将一发不可收拾。所以屡次调控屡次暴涨。如果不能有效开渠，将注定调控政策的失败。
问：我有段动过移民的念头，但现在基本放弃了。不知自己的选择正确与否， 想听听楼主高见。
答：移民不见得能够适应，毕竟文化差异太大，但是如果拥有一个外国国籍，在中国生活，是一个比较好的选择，至少，你的财产是受到保护的。
问：楼主说的正确啊，除非世界经济再次崩溃或者朝内变天，否则的房价要跌，太难！到处听说是纸币不受截止的发行，有点现金留在手上都发抖啊，是因为“贬值”发抖！
所以，出手了，淘一套保值去吧！！总价 150 万左右。
楼主请教付款方式：1：分期付款，30%首付，6 个月内付 30%， 12 个月内付 30%，10%交房前付清（约 24 个月）；
2：商业银行贷款，需要 50%首付，50%余款贷款，首付 3 个月后按揭，110%的贷款利息。
商业贷款的话，计划交房后就付清。
不知道哪个更合算？期待楼主解惑。。。。
答：分期付款是你和房东的约定？这个比较不靠谱，如果是付清后过户，一旦房价上涨，很可能出现毁约。
问：楼主，忘记说了，是期房，我们这里是房子盖到一层高就预售了。房子结顶是按揭。结顶后 1 年半左右交付。
答：貌似你们那里的房产商很不规范。我还是觉得投资自住都要选择大开发商、大体量楼盘，不仅配套好，升值空间也大，这样的楼盘几乎没有风险。
问：我现在就被抑制住了，现在是认房不认贷，我也不能贷款了，可现在动不动就得百万以上才能买房，真是力不从心啊，房贷新政看来是堵塞了中低收入 的房产投资渠道了，对精英阶层反而是利好，这调控就搞笑了。
政府倒是想调控精英层呢,但政府本身就是精英的组成部分,所以政府只能借砍掉投机者之名,开拓自身,抢占市场,特别是楼主说的租赁这个大市场,所以特别佩服楼主之前说的:政府找到了吃租赁这块蛋糕的最好时机,明着是抑制房价,结果却是让很大部分老百姓租着政府的房,政府的钱就更多了,到时候想拆哪儿拆哪儿,精英更精英,百姓更百姓....可悲呀！答：估计给政府出这主意的幕僚熟读过宋史，宋代官府就是靠出租房给群众敛财的。
35、投资房产不是炒股问：我觉得楼主你的分析思路不错，但是这种涨幅应该不会再有了吧？虽然我今年 4 月投资了一套，但是，我能回本就行，没敢过分估计，你这样有煽动别人之心啊！
答：这位同学买在哪里了？难道是通州？
问：回龙观！答：首先投资房产不是炒股，不能有炒股的心态。目前说起投资房产是最安全的品种，指的是长线投资，而不是短线投机炒房。短线投机炒房还是因政策的不稳定有较高风险的，一旦资金链断掉，将万劫不复。
对于 4 月份，在山雨欲来风满楼的特殊时期，投资一线城市郊区房地产肯定是欠考虑的。
对于房地产调控，主要针对一线城市，且一线城市在 09 年行情涨幅过大，郊区楼盘一定会受到调控影响。
而资金的运作规律告诉我们，调控抑制住了一线城市的投资资金，一定有相 当部分转向二三线房价相对不高的城市，大开发商对二三线城市的入住，将加速城市升级。所以调控征兆的开始，正是布局二三线城市的时机，而不是一线城市。
值得安慰的是，回龙观地区并没有遭遇疯狂炒作，表现比较抗跌，即使被套损失也不会大。从未来两三年看，回龙观的区位一定会有 50%左右的涨幅，这是不用担心的。
问：详细的话就是南京河西奥体那块推出了仁恒 G53 精装公寓。
简称高汤，90 平方复式上下两层的，180 万左右。
我对南京不太了解。有人说 2014 青奥会召开。有点升值空间。
我不准备贷款。因为平时也不怎么会理财。全付可以 95 折。
楼主，请问我能买进吗？答：房产毕竟是一笔相当大的投资，对于一个不了解的城市，就轻易购买，显得过于轻率。青奥会是噱头但不是利好，对于房产的长期升值没有任何促进作用，充其量也不过有些资金参与短线炒作。
经济的发展才是一个城市房价上升的驱动力。
建议在你购买之前，认真去南京进行考察。不但要考察周边楼盘，还要考察你所购买地区的经济发展状况、交通状况、商业和学校的分布。最好能够了解当地政府的规划。
问：请教楼主点评华清嘉园的房子以及上地一带的房子，谢谢楼主！答：学区房，房价坚挺，配套齐全，环境也还凑活，紧邻轻轨，唯一的遗憾就是交通比较拥堵。如果有钱是可以考虑的。但是绝大多数人只能对华清嘉园的高房价兴叹了。我预计两到三年内，华清嘉园就将冲击 5 万关口。
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