就此交稿。请审阅。福建——泉州和福州日期：2010-12-1415:58:31说老实说，我之前完全没想到研究福建的难度有这么大。我估计，由于靠近台湾这个特殊的地理位置的影响，使得福建的政治气氛一贯是趋于保守稳健，不会出现很强的政治上的倾向性，也因此没有哪个福建的东部城市在政治和体制上享受到特别的照顾。结果是福建东部沿海地区，出现了三个鼎立的巨头：泉州、福州和厦门。这可能是某种战备思维的结果：不能把鸡蛋放在一个篮子里，以策安全。在这种宏观发展战略上的齐头并进，均衡发展的思维指导下，这三个沿海城市各自发展出自身的显著特点，让我颇感趣味。
泉州是福建经济第一重镇，真正的工业化强市，福建 GDP超过 3000 亿的唯一一座城市。它的定位，居然就是一个纯粹的工业化城市，城市化率极低。泉州总人口 700 余万，然而市区仅有 100 万左右的人口，市区年住宅销售套数不足 1万套。这是一个非常小的市场，与其经济第一强市的地位极不匹配。泉州代管的几个县级市的经济都非常强悍，形成独霸一方的局面，泉州也无法整合这些县级市的资源以强化自身的城市建设。这种分散型格局的形成，明显是基于均衡发展的战略考虑，有强烈的备战意图。基于这个原因，泉州的房地产市场表现出典型的首次置业型特征，在均价 6000 左右长期徘徊，并体现出强烈的价格敏感性，一旦均价上升到7000 左右，成交量就锐减，个别月份甚至可以降到成交量为零的地步。考虑到它极低的城市化率，市区居住环境因此也谈不上优良，出现这种情况，很可理解。未来泉州如果试图发展，必须要整合全市的经济资源，大力加强城市化建设。
3000 亿的经济规模，年地方财政收入大致是 200 亿出头，只能穷全市之力，打造出一个主市区。我个人不相信泉州可以像佛山这个富得流油的城市一样，走多区域中心的道路。如何打造主城区，将是摆在泉州政府面前最大的难题，也是它作为一个工业化强镇，发展到目前的规模之后，必须要解决的发展瓶颈问题。只有解决了这个难题，它才能继续往下走，从工业型城市走向居住型城市，从而留住自己的财富，不至于被南北方向上的厦门和福州吸走。如果它保持目前的状况，它的财富必定会被厦门和福州吸得干干净净。福州是福建第二强市，作为福建的省会，它的 GDP 仅仅达到了 2500亿的水平，在东部沿海省份的省会城市排名倒数第一。人均GDP 仅 5300 美元，达不到二线城市的标准。这一定是基于国家战略刻意压制其发展的结果。福州除市区外，还管辖 6 个县和 2 个县级市，外加一个开发区。总人口 690 万，市区占到了 300 万。城市化率勉强过关。08 年福州住宅成交均价7200，成交面积不到 200 万平米。对于一个经济规模如此之小的省会城市而言，这是一个健康的价位。但从 09 年开始，福州就开始打鸡血了。全年均价保持基本平稳，大致是 7500的水平，但成交面积暴涨到了 500 万平米，从价格走势来说，成交价格从年初开始坚定的上涨，到年底上涨到了接近10000 的高价位。价格涨幅达到 50%的幅度。今年福州的交易量随着价格高企而剧烈下滑，1 到 10 月的成交总量为 160万平米出头，预计全年的成交总量不会超过 200 万平米，回复 08 年的交易量水平。今年福州的成交均价在 11000 左右浮动，变化很小。现在福州的楼市，体现出典型的虚火旺盛的迹象。在经济层面上，看不出福州有任何实质上的成就以支撑其突然暴涨起来的楼市。唯一可以拿来吹嘘的，是 09年被国务院通过的所谓“海峡西岸经济区”的规划。我反复说过，台湾的代工型制造业事实上相当落后，利润率极低，跟中国东部大多数城市正在极力淘汰的三来一补型工业一个调调，并没有什么技术含量。中国自身的制造业水平，并不比台湾低多少，乃至最近表现出了强烈的超越台湾的趋势。
而且台资在国内的布局早就完成，由于它们的利润有限，因此它们的资金实力其实极其有限，再次大规模扩张国内布局的可能性极小。试图依托台湾振兴地方工业经济，我认为非常扯淡。无论从哪一点来说，我都认为福州的房价存在极大的投机成分。福州的吸血能力受厦门和宏观战备战略的掣肘，并不能放开手脚对周边城市吸血。它自身的造血能力极其有限，2500 亿的经济规模极小，在珠三角简直要被无视掉。在这种背景下，它却承担了高达 11000 的房价整整一年。我认为这种投机泡沫必定会破灭。福州多年来低调做人而积累的财富，将会被洗劫干净。均价 1.1 万，是二线城市中的杰出代表，人均 GDP 过万之后，才能达到的均价数字，以福州这样的城市，维持现在的均价，是全民狂热投机心态发作的结果。这一段相当的不客气。福州的朋友不要介意。我承认，福建我研究起来很痛苦。到现在只粗略的看完了两个城市。下一章来说厦门。日期：2010-12-1512:20:38细说厦门厦门是一个岛城、特区、计划单列市、福建经济规模第三的城市。由于福建整体的经济其实相当孱弱，厦门这种全省第三的城市，09 年 GDP 规模也仅仅只有 1623 亿。
但是厦门人口不多，户籍人口 177 万，常住人口 252 万。（这里我说一下， 非户籍常住人口的统计未必有各位所以为的那么难，目前比较常用的是统计社保人数。这个相当准了。
没有社保的基本上是流动型临时工，不是城市的主体经济力量。）人均 GDP 约 9500 美元，这是一个很不错的水平，这说明厦门是典型的“小家碧玉”型的经济结构，经济规模不大，人不多，都挺富裕。一群小富人，在厦门岛上过着他们悠闲的小日子。作为计划单列市，厦门的税收其实要被中央直接拿去，福建省没法分享，因此福建必定对厦门围追堵截，不会对厦门有任何财政上的扶持，并会强烈的阻止厦门向省内吸血。这意味着即使厦门和福建的关系，未必像重庆和四川那样水火不容，但也必定是像深圳和广东一样，相互看不顺眼。即使不会相互拆台，也不会相互扶持。厦门的发展，在得不到倾斜型的扶持政策的情况下，完全依靠发掘自身的力量。它现在的成就，我认为主要是得益于它清晰的城市定位：旅游型城市、传统的港口优势、强大的教育资源以及与之衔接的科技产业定位。厦门的经济结构清晰和健康，让我留下了非常深刻的印象。2000 年厦门的人均 GDP 仅 1000 美元，到05年达到6000美元，今年应该已经突破1万美元，10 年中翻了 10 倍，这种惊人的发展速度，更应得益于厦门自身的强悍的产业结构，而不应归因为它的吸血作用。恰好是反过来，厦门由于这种迅猛的发展，其生活水平远远超越福建省之后，才对省内各荒僻城市的富裕群体产生不可抑制的吸引力，进而出现一定的吸血效应。05 年前厦门楼市的外地客户比例不足 2 成，其后逐年升高，目前已经达到 55%，超过本地客户购房比例，刚好印证了我的上述判断。厦门的城市地理特征非常明显：本岛以及半环抱着本岛的陆域。
其 2010 年前的城市规划呈现出典型的精打细算的特征，就是俗话说的：“有钱都使在刀刃上”。它集中精力建设本岛的湖里区和思明区，放缓对陆域部分的建设。这种精细的态度，使得厦门本岛得到了最充分的、几乎可以说无缺陷的开发和配套，其生活资源之完善，即使在全国范围进行比较，也能排进前 10 名的位置，远远超过同样打着旅游城市旗号的珠海。最近厦门新修编的规划强调由于本岛的开发已近饱和，对本岛的投入要放缓，以优化为主，集中精力向东部陆域（海沧区）和北部陆域（集美区）发展。这一连串的城市发展规划理念，务实有效，轻重缓急，清清楚楚，完全挑不出毛病。
综合以上的因素，厦门的经济规模虽然不大，但是质量非常高，无论是产业结构还是城市规划理念，均远远的超越国内一般的二线城市，而接近一线城市的水准。因此厦门的楼市随之上涨，我个人非常认可。受限于厦门的城市规模，其楼市的总成交量很少，仅有 150 万—200 万平米左右，是非常精致的市场。岛内外的供应量，从 07 年的岛内 6 成岛外 4成，逐渐演变到现在的岛内 4 成岛外 6 成，体现出厦门的市场发展方向，逐渐从已经饱和的岛内，向岛外扩张。07 年，厦门岛内均价过万，岛外大致在 5000 元左右。其后由于城市的区域经济中心作用开始体现，吸血效应大幅加强，刺激投资型客户入市，开始实现价格大涨，到今年 11 月份大致是岛内 1.7 万，岛外 8000 左右。考虑到岛内的供应量日益稀少且必将成为稀缺性供应，我个人认为，目前岛内的这种价位，属于典型的投资型置业城市的市场价位，它与厦门目前的经济地位相匹配，泡沫性很小。至于岛外 8000 的均价，相当于改善型市场的初期价格，由于缺乏实地考察，我难以判断目前厦门岛外的生活配套是否已经相对于福建其它城市而言具有相当的优势，但考虑到厦门必须向外扩张这一事实，其岛外区域的配套在其强悍的岛内饱和溢出效应下，应该也可以很快予以完善，我也相信即使目前这个价位已经包含了对未来的升值预期，这个预期也是可以达到的。
综上，我对厦门楼市的整体判断是：健康级。现在的价位很合理，岛内与岛外各自体现出明显的投资型置业与改善型置业的特点。但在目前这个价位上要再实现持续上涨，除非厦门的中心级经济地位能得到持续性的加强，其经济规模逐渐从目前的小家子气的状态，变得具有大家风范，才能提供持续上涨的动力。谢谢大家。日期：2010-12-1516:11:42细说成都之一因为这个帖子里的成都控太多，我不敢懈怠，一定要拿出点功架出来，才能镇得住人。
所以这一段会更显专业，关于经济学的知识点会更多，我尽量说得通俗。先介绍一些基础概念。考察一个城市的工业水准，最重要的是考察其工业增加值数据。这个词的含义大致是：通过工业生产，将原材料变成了工业产品，实现了价值提升。提升了的那部分价值，就是工业增加值。另外一个概念是规模以上工业增加值，也就是由有规模的工业企业所创造的增加值，目前我国一般是选取年产值 500 万作为“有规模”的界定线。规模以上工业增加值占总工业增加值的比例越高，就说明这个城市的工业化水平越高，手工作坊式的小型工业越少，品牌型工业越多。我个人对中国工业化城市的分级，当城市的规模以上工业增加值占总工业增加值的比例达到 50%的时候，意味着其工业化开始起步，到 80%的时候工业化开始成熟。到 95%以上，意味着开始进入工业化后期阶段，积累财富和人品，迎接城市从工业型城市向居住型城市的腾飞和转型。成都02年的工业增加值为598亿，规模以上工业增加值为 277 亿，占比仅为 46%，可见成都 02年之前都是以手工作坊式的工业为主。04 年的数据分别是790 亿和 425 亿，占比 53%。大致从这个时间开始，成都的工业化开始起步，并进入飞速发展期，进步速度让人叹为观止。06年的数据分别是923亿和750亿，占比80%；到09年，数据分别为 1644 和 1477，占比达到了惊人的 89%。今年的数据还没有出来，但我已经可以乐观预计规模以上工业增加值占比将达到 90%以上。这是一个非常了不起的经济成就，在 5 年内实现其它工业城市一般需要 20 年左右的时间才能实现的工业化。当然，基于我个人的一些恶趣味，在对成都提出表扬和认可的同时，我很有必要要对成都在目前工业化之路上取得的成绩泼一些必要的冷水，你丫真别以为这样就天下无敌牛逼到疯狂了。早在 2002 年，成都连啥是工业化都不知道的时候，佛山的工业增加值和规模以上工业增加值分别是621亿和514亿，占比达到82%；09年佛山的数据分别是 2924 亿和 2865 亿，占比 97%。无论是总额还是占比，都比成都领先得多。就这样，佛山还只是一个珠三角的小小的二线城市，被广大成都人民嗤之以鼻，认为和伟大的成都无法比拟。有趣的是，成都人民最自豪的，居然是成都具有强悍的吸血能力，能吸收整个四川大地的财富，而佛山东莞这些城市无法吸血。GOD！我再强调一次：吸血就是竭泽而渔，是对周边城市经济的猎杀和狙击，将它们辛苦积累的财富全部掠夺干净之后，就是吸血型城市的死期。由于中国西部中心城市城市建设提速、生活品质改善的时间大致也就是近 5 年的事，因此吸血也就吸了近 5 年的时间，所以目前看来，好像还有很多血库可以慢慢吸。但是我相信，最多还有 5 年时间，被吸血的城市都会造反的。总会有办法让你没法再吸下去的。太长了，分段发。日期：2010-12-1517:50:24细说成都之二上面说的是成都的产业数据，现在说成都的产业结构。老实说，成都能在 5 年内实现工业产业的超常规增长，背后一定有它的客观原因。数据仅仅只体现了结果，导致结果发生的，必定是产业结构发生了根本性变化这个原因。04 年前成都从数据上的简单分析就可以知道，没有值得一提的标志性产业，以手工作坊为主。我相信这也符合大家对成都的一般印象。但近 5年来成都的产业经济暴涨，我第一眼看上去，吓了一跳，哇塞，高科技产业。靠高科技产业推动了整个城市的经济发展，我不说后无来者吧，至少也是前无古人了。中国至今没有哪个城市能靠高科技维持城市的经济活力的。然后冷静下来，仔细去看，到底推动着成都产业经济发展的动力是啥。一看之下，这个高科技就露出了原形：原来就是一直挂着高科技牌子的传统三来一补行业中的老大哥：代工行业。代工行业是亚洲人民的一大爱好，在亚洲各个国家之间轮流做。中国是其中的翘楚。代工各类鞋袜服装啦，各色皮具零碎，是我们制造产业的传统长项。近两年那些低端的鞋袜服装之类的代工行业纷纷向越南缅甸等国迁移，因为这种代工技术含量极低，文盲都能从事。与此同时，比较有技术含量的代工，比如 IT 行业的代工生产，就在国内越做越大。全世界的发展中国家事实上都没有中国那么重视基础教育，我国 40 岁以下的人几乎全民脱盲，这是国际上所有的发展中国家都无法比拟的“劳动力素质优势”。这就是行业背景。最近几年来，东部城市对打着科技旗号的代工产业极不待见，总想把这些企业都干走。事实上，很多所谓的科技产品都是代工生产。办公用的各种电子设备比如复印机啊投影仪啊什么滴，照相机，几乎所有的 IT 产品，都是代工类企业搞的。
品牌科技企业一般只负责核心技术研发，生产和周边的技术环节都交给代工企业干。这类企业赚的就是一点辛苦钱，行业利润率极低，靠走量赚钱。富士康是其中最牛逼的代工企业，啥都能代，目前而言，几乎就没有富士康代不不出来的产品。这些代工企业中，人工成本是他们非常主要的成本，远较一般生产企业高，因此他们承受薪水上升的能力极弱。
目前整个中国东部的人工成本都在大涨，让这些个代工企业无法承受，因此越来越多的代工企业选择向西部迁移，直接进入人口大省开厂。西部各省都在争抢这些被东部自然淘汰的代工企业，而成都很明显的抢得了先机。比较有趣的是，代工企业具有群集效应，这是因为它们经常分享订单。因此目前成都的所谓高新产业园，充斥着各种各样的代工企业，并且必将产生巨大的聚集效应，吸引越来越多被东部优化走的代工企业。让成都的产业园区领导笑得合不拢嘴，整天在媒体上强调：现在我们成都已经不再是简单的招商引资了，而是挑商选资！这里顺带说一句。软件行业从来都不足以成为支撑一个中国城市经济发展的行业。它的经济能力在中国几乎任何一个城市中的作用都可以忽略不计。请不要再拿这个行业出来吹嘘了。当然，我这里从来都没有贬低成都的意思。在东部产业升级的过程中，代工行业必定要往西部迁移，这是经济规律。成都在这方面醒悟得最早，做到了西部最好，并成功的推动了城市经济的飞速发展，这是极其牛逼的，非常值得表扬。我对此十分赞赏。下一节开始说成都的房地产市场。日期：2010-12-1520:40:57细说成都之完结篇2009年成都的GDP是4500亿，今年的目标是超过5000亿，我相信以它目前如此猛烈的工业化速度，实现这个增长11%的目标太容易了，到 5500 亿都有可能。成都目前的常住人口数 1475 万，其中市区人口 600 万出头。成都的人均 GDP在09年大致是4500美元，今年估计能达到5500美元，大概能接近 2 线城市人均 6000 的起步水平。从整体来说，成都还不富裕，还需要继续努力。它的工业化刚刚有了起色，还需要认真打造，积累财富和人品值。还不应急于发展房地产。鱼还没有养大，还不应急着打捞。我们在分析成都的产业发展进程中就可以知道，成都的产业一直到 04 年前都是烂摊子型的手工作坊式的的状态，自身一直都缺乏造血能力，因此它近年来要维持城市发展，一定是基于对省内其它城市的吸血。在重庆同样也在吸血的情况下，一定会引发成都人的剧烈不满。因为吸血几乎是贫穷的成都前 5 年维持发展的唯一方式，被还可称得上富庶的重庆横插一口进来，简直是虎口夺食。所以这两个无耻程度不相伯仲的吸血鬼之间积累了无数的怨气，成渝之争闹到了你死我活的地步，让我这样的看客极为齿冷。从05年开始，成都的房地产市场开始飞速发展，以主城区计（郊县数据就不看了），年成交量从05年的676万平米，迅速上升到07年的1200万平米，几乎翻了一倍。08 年在金融海啸的作用下，吸血性受到极大
/遏制，仅仅只成交 600 万平米，一下子被打回原形。但到 2009年，吸血能力再次爆发，成交量暴涨到 1460 平米。与此同时，年度成交均价从05年的3800，上涨到09年的6000出头，09 年 12 月份的成交均价已经达到 7000。对于一个自身个经济规模很小，产业链刚刚成型的城市而言，7000 的价位稍显昂贵，但相对于它主城区 600 万人口这个庞大的人口基数，以及它相对于四川其它城市显著的生活舒适度而言，这种价位也可以承受，这种规模的吸血是也是正常的。今年以来，成都主城区的销售均价就一路大涨。1 月份迅速上涨到 7400，到 9 月份，城区成交均价数字达到了 8000 元/平米的高位。与此同时，今年前 3 季度，主城区成交总量仅564 万平米，预计全年成交量不足 700 万平米，成交量大幅度下滑，几乎退回 05 年的水平，显示出严重的成交后劲不足。目前成都市内爆炒的概念就是所谓的地铁概念，城南区域炒得最狠，目前的均价大致在8500左右。均价8000，是东部发达二线城市的均价，它要求城市进入工业化后期，积累了足够的财富，再启动居住区建设，从而达到这一个价位。现在成都的工业化虽然刚现雏形，但它通过多年的吸血，早已完善了居住区配套，因此只要它吹响房地产开发的号角，很容易就可以达到现在这种二线城市的均价。四川其实是一个经济相当落后的身份，全省范围内稍在温饱线上挣扎的城市比比皆是。成都猛烈严酷的吸血，只会消耗掉整个四川的家底。考虑到今年以来的成交量暴跌的情况，我判断，均价8000 已经达到成都吸血能力的极限，再试图通过吸血来拉高房价，已经没有足够的血池了。要想维持目前的价位，必须依赖成都自身的造血能力，也就是它自身的产业能力。老实说，由于其产业刚刚成型，根本谈不上财富积累，因此我对成都的楼市后市，完全谈不上有信心。我预计，未来的两到三年，将是成都楼市的拉锯时代，楼市将在 8000 左右的价位上反复摇摆。我个人的希望是，不要再出现暴涨的情形，再次暴涨一定会消灭掉成都近 5 年来积累的人品，把成都打进长期的经济低迷。维持在目前的价位上，成交量再降低一点都行，慢慢的积累人品，等待产业的成熟。事实上按成都目前的产业发展速度，3 年之内，成长为发达工业城市，一点问题都没有，这个时候再来谈楼价上涨问题，也为时未晚。成都人民，包括所有四川人民，千万不要因为有了一丁点的成就，看着自己欣欣向荣的产业和愈来愈完善的城市建设，头脑发热，自己给自己打鸡血，就误会自己已经达到了一线城市的水平，拼命的把楼市往均价 1 万上抬，这是神经病才干的事。谢谢大家。继续鄙视看贴不顶贴的。明天开始准备重庆的资料。但是明天我会比较忙，可能来不及更新了。嘿嘿。日期：2010-12-1614:01:33呃，看到那些稀奇古怪的估算城市购买力的算法，我相当无语。
我们的老百姓真淳朴无知啊。民智未开啊民智未开。居然那样毫无经济学依据的算法，还有人跳出来认同，还研究和深化起来了，我真的无法评价了。今天一直都比较忙，既然不更新了，我就来推荐一个我个人认为比较有参考意义的算法，算是对各位的一个启示。还是拿成都做例子吧（真是，我算是很成都卯上了。），成都 2009 年城市居民人均可支配收入 18659 元，城市化率接近 65%，也就是城市居民总人数约为 836 万。注意，城市居民的概念是户籍概念，不是居住地概念。成都下辖的各县县城里也有城市居民，所以这个 836万的数字，比成都市区 600 万的人口数字要大。这样算起来，成都人，一年，所能积累起来，可用于消费的财富总额是：18659 元*836 万=1560 亿。农村人口也会有一定的消费能力，但他们不具有房地产上的消费需求，他们都是享受分配宅基地的，所以这里就不予以考虑了。上述这个1560亿，就是各路商家眼睁睁盯着的香饽饽。无论是地产商还是零售商，都要靠挣这个钱来吃饭。当然成都人不能把自己的可支配收入（这个概念的意思是除掉维持基本生存所必须的费用之外，还能拿来改善生活的收入额）全拿来买房，总得预防生老病死，生活都需要改善，总得下馆子，总得看电影泡妞，一般来说，地产对可支配收入的吸血达到 30%，就非常厉害，将导致整个城市的财富被地产挟持。房地产将成为整个城市的核心话题。去年成都的住宅销售额1234亿，考虑到金融杠杆的作用，也就是按揭贷款的存在，实际支付约 40%左右，就足够了。成都去年的新增住房贷款约 750 亿，大致与这个比例吻合。这样算起来，成都人去年实际在住房上支付了约 484 亿，大致占城市居民总可支配收入的 31%。达到了楼市可吸血程度的极限。这是对楼市所能达到的销售总量的一个比较有趣味的小算法，算是一个小小的经济学科普吧。因此单价上升时，销售量必然要下降，以维持这个总量的大体平衡。如果试图量价齐升，必须要城市的经济保持着高速发展，将城市总的可支配收入，也就是财富的大蛋糕做大。这是经济的客观规律，无从违背。一旦违背，必然导致经济规律的惩罚。再来介绍一下楼市可承载的最高价的简单算法。仍然使用 2/8 定律，20%的人占有了 80%的财富。
因此成都20%的富裕群体的年均可支配收入可以达到18659*4=7.5 万。就他个人而言，他每年可在住宅上支付的费用约为 2.25 万。考虑到富裕男女两两结合的几率比较小，最普遍的情况是家庭一方收入明显高于其它人，因此考虑这个家庭另外两位成员的收入达到平均水平线，给他增加每年18659*0.3*2=1.12万的房贷支付能力。因此一般而言，成都具有购房能力的家庭，其合理的年度支付能力，系 3.35万左右。这样算起来，购买成都户均约 100 平米的住宅，他们所能承受的价格上限大致就是 8000（这个你们自己去百度一个网页版的房贷计算器，立马就能算出来，别再很丢人的瞎算了。我推荐新浪的版本，很好用，还算了贷款利率折扣，很不错，我一直都用它）。再考虑人均可支配收入的持续上涨因素，最近几年成都的递增都在 10%以上，所以成都未来可以有小幅度的房价价格上涨。这都是可以接受的。但出现暴涨的经济基础不存在。成都人千万不要头脑发热，拼命的抬高自己的楼价，消耗自己的人品值。特此介绍。说重庆欢迎批评。日期：2010-12-1812:10:42
重庆市规模之大，让我完全有掉进陷阱里的感觉。8 万多平方公里的面积、40 个下辖区县，2850 万的常住人口规模，总是让我有面对一个中型省份的错觉。对比一下更能说明问题：广州市总面积 7400 平方公里，常住人口 1 千万出头，下辖10区2市。同为直辖市的上海，总面积6400平方公里，常住人口1900余万，下辖17区1县。在城市的自然规模上，重庆的这些数据非常强悍，并导致我花了更多时间来认识和了解重庆，因此这一篇分析出来得很迟。然而，对应于整个重庆超大的自然规模，重庆的城市化水平却很低。
重庆全市城镇人口 1360 万，城市化率仅仅达到 50%的水平，刚好达到全国的平均线。对于一个从 97 年开始直辖的城市而言，这并不是一份合格的成绩单。重庆主城区建成区面积仅 640 平方公里（还有一说仅为 440 平方公里，这要看重庆主城区是传统意义上的中心六区，还是官方意义上的 9 区），这个数据更加可怜。略加对比：广州的主城区建成区面积 950平方公里。上海的主城区边界有所争议，因为似乎对上海而言，没有“主”城区和郊区的区分，这导致它的建成区面积在 1000 平方公里和 1400 平方公里这两个数字之间拉锯。通过这样的城市化水平对比，我们可以知道，重庆虽然在城市体量上是一个超级巨无霸，但是它积贫积弱，因此城市的发展速度很慢。我很有兴致的查看了一下历史数据，97 年重庆刚刚脱离四川设为直辖市的时候，城市化率 31%，与全国31.9%的平均水平大致吻合。到今天 13 年时间，重庆的发展步伐与全国的城市化进程高度一致，不快不慢，契合得极准。
然而，这种位于平均线上的城市化发展速度，与重庆西南中心的地位极不吻合，这个成绩远远低于成都这种西部中心城市的 60%以上的成绩，更谈不上和东部二线城市高于 80%的城市化率相比。作为西部唯一的直辖市，享受了极大政治便利和中心优势的城市，居然仅仅交出一份勉强踩在及格线上的城市发展成绩单，不免让人对这个城市的经济运行状况极度存疑。这个疑问必须得到经济学上的解释。在经济规模上，重庆09年的GDP达到了6530亿，这个经济规模算是庞大，以城市论，可以排在二线城市的前列。但重庆的人均GDP 就相当可怜，才 2.32 万人民币，折合 3400 美元。这种人均GDP水准，是3线城市再往下的水准。从整体而言，重庆的基本特征是：发展缓慢，刚刚脱离温饱，远远谈不上小康。作为西部第一号大城市，拥有如此庞大的资源优势和人口优势，具有西部所有城市无法比拟的吸金优势的重庆，在我面前摊出的却是一份如此让我无语的成绩单，这导致我几乎没法再深入发掘重庆的城市发展轨迹。我承认，我遇到大麻烦了。（下面的内容更精彩，快回来噢）日期：2010-12-1818:30:04说重庆之二——山城的困局重庆是个山城。中国中心级城市中唯一的山城。在没有去查阅地形数据之前，我没有想到过重庆多山，多到了什么样的地步。重庆北、东、南三面被大山环绕（大山的意思，是海拔 1000 米以上的崇山峻岭），只有西南一侧的丘陵地带可以勉强开发。大巴山、巫山山脉占领了重庆的北部和东部。从数据上看，重庆 40%以上的土地面积是无法利用的山区，再抛除掉绝对无法占用的 38%的基本农田，偌大的重庆，可供城镇化建设的，只有 22%的占地。1997 年的统计数据，8.2万平方公里的重庆，在当年只有 1.54 万平方公里的未利用地，其中在当时的条件下可作为可建设用地的，仅仅只有不足 4000 平方公里的面积，占重庆全市面积的比例，不到 5%。
这是一个极可怜的土地储备数据。考虑到这是全市的数据，它必定在全市范围内呈零星分散的状态，因此就更加可怜。
这意味着重庆市政府从直辖之日起，表面上被赏赐了一大块的肉骨头，上面却只有一丁点的肉，这种地形条件必将成为重庆日后的噩梦。到2008年，重庆的未利用地数据为7100 平方公里，全部是极难被开发的山地。10 年时间，重庆人将当年的可开发建设用地，用得干干净净，并在技术进步的前提下，另外再开发了 4000 多平方公里。然而即使这样，重庆人也仅仅只能追上全国城市化的平均成绩线。这其中蕴含的辛酸苦辣，简直要透过数据，透过我的电脑屏幕，从重庆全城可见的棒棒军的身上发作出来。重庆人就是在那样恶劣的地形条件下，坚毅的走着自己城市化发展的道路。
国民党陪都时期的重庆市区 300 平方公里，到今天，历时 60年，才艰难扩张到 640 平方公里。相对于其它中心级城市 10倍、20 倍的城市扩张速度，重庆的城市化步伐迈得艰难而神圣。目前重庆市区人口 600 万，重庆几乎是尽全力打造它的这个中心区域（也没有其它选择，中心城区所占据的西南方向是重庆全市唯一可以勉强扩张用地界限的所在），09 年这仅占全市 21%的市区人口，创造了全市约 50%的 GDP，达到近3300 亿人民币。城区人均 GDP 约 8000 美元，达到发达二线城市的水准。而城区之外，2200 多万重庆山区居民，人均GDP仅2200美元，在温饱线上挣扎。如果说，一定要有一个重庆模式，那么，以上所述的，就是重庆模式：狭小而富庶的市区和广袤而贫穷的山区，巨大的人口压力和贫乏的土地供应。我不知道重庆政府在发展产业经济时有多么的痛心疾首。要打造任何一个成熟的产业，占地绝对不会少于 2万亩，如果要综合配套其上下游产业，以形成完整的产业链，需要的占地以10万亩计，这是重庆无法承担的成本。在理解了重庆这种辛酸的发展轨迹之后，我们再回头来看重庆的房地产市场，才能清晰的看出这个市场的本质。日期：考虑到重2010-12-1822:27:19说重庆之终结篇庆这种一出城区就是山区的城市格局，它的房地产市场几乎集中在中心 9 区，其它区县的房地产市场可以被忽略。重庆中心九区 2009 年的新建商品住宅销售量 2013 万平米，总销售金额 847 亿，均价 4200 元/平米。它的成交量水平自 06年开始突破 1000 万平米的水平，07 年交易量大涨一倍，达到 2000 万的水平。08 年金融海啸期间交易量锐减到 1000 万的水平，这里应该也有地震造成的负面效应。今年前 10 个月的交易量已超过 2000 万平米。价格方面，自 05 年来平稳上涨。05 年成交均价 3000，06 年 3500，07 年交易量大跌，但 3500 的低价实在是跌无可跌，因此价位非常平稳。08 年均价达到4000。09年12月份的均价，也才达到5200的水平。老实说，我个人被这种超低水准的价位吓了一跳。这表明一直到 09 年年底，重庆都处于首次置业型置业阶段。改善型需求一直未被激发入市。而且，这也表明重庆的房地产市场，一直未对外表现出吸血性。它无法吸引西部地区的改善型需求到重庆职业。重庆这样的山城，事实上居住环境远称不上优良，它的老城区道路蜿蜒起伏，配套也远称不上完善，改造起来的难度极大，生活难以称得上便利，因此这样的市场表现，也说不上出奇。
自 08 年以来，随着重庆北部高新区、经开区等北部新兴居住区域的逐渐成熟，改善型需求逐渐为全新的生活环境吸引而进入市场，并迅速带动北部区域的价格上扬，目前达到了均价已经超过 8500。正如我在前文中阐述过的。当一个城市逐年积累，完成工业化后，再开始居住新区的建设，必定能迅速带动房地产市场的发展。重庆主城区历经 13 年的苦心建设，就财富而言已经达到发达二线城市的水准，虽然重庆整体上不富裕，但主城区的 600 万相对富裕的群体，已经是相当庞大的购买力群体。他们的改善型需求在经历了多年的沉寂之后，终于表现出了强烈的购买欲望。今年以来，北部新区与旧区及南区的均价差距不断拉大，目前南区均价仅在5500左右，差距达到了55%。今年重庆的均价大致会达到 6500 的水平。但新旧城区的差距会逐渐拉大。北部新区由于激发了改善型客户入市，预计价位会保持持续性的上涨。目前 8500 的价位而言，对一个发达二线城市核心性的居住区域而言，并不算高。而且这个区域日益完善的居住环境，将会逐渐对西部周边城市产生吸血性，并将会产生持续的推动力。重庆的可建设范围有限，它的土地供给能力极其薄弱，这是它与平原城市的显著区别。因此重庆本身就极难打造出居住新区，因为它极难供应出够规模的土地疆域。而一旦它花了 13 年的时间，精心打造出一个全新的居住区域，并赋予了它不同于旧区艰难的生活处境的完美配套，这种极其稀缺而且可以预计无法再获得的生活资源，必定会对重庆乃至西部所有富人产生越来越强大的吸引力，并带动这个区域的价格上涨。这是我对重庆房地产市场的整体看法。我对这个城市厚积薄发的坚韧充满敬意。谢谢大家。
看贴要顶贴。不顶贴的永远买不到房。日期：2010-12-1822:52:16我说明一下，重庆写得我非常崩溃。你们看贴的时候，看着我随随便便的一句话，列举几个数据，阐述重庆的可建设用地规模，事实上我花了两天的时间，一直到今天中午被人提醒，才想到要从这个方面着手（特在此对该无名英雄表示感谢）。为了查证这一个简单的数据，我花了整整 3 个小时，阅读了重庆的土地总体规划以及近三年的土地变更调查报告，反复确证。事实上，从我开始写作这个贴开始，里面使用的所有数据，你们阅读起来一定是一眼看过，就去看我分析出的最终结果去了，而我为了查验这些数据，所花掉的精力和耗费的心血，真是天知地知我知。而且相当多的数据，并不是我直接写给大家看的版本，而是一些基础数据，需要我自己动手进行汇总、累加或者加权。这真是要命的工作量。因此，我反复的向各位要求，看贴一定要顶贴。我认为这是对我艰苦写作的一种温暖的回报。尤其是我提到的城市。我希望这些城市的网友，在阅读完我艰辛写完的分析之后，不要鄙薄的一笑，然后就去点右上角的叉。或许你们以为这些基础资料满大街都是，我只不过是随手找来，博取各位一笑罢了。或许你们还以为我接下来对数据的分析只不过是随口胡诌，称不上有价值。如果你们真的是这么以为，那么你们可以不用回复本贴。如果你们居然真的会觉得我的文章对你们有那么一丁点的借鉴意义，那么，请顶贴。唯一动力。谢谢。你们的支持是支撑我继续艰难写下去的日期：2010-12-1908:35:20节目预告：下一个要被分析的城市，是深圳。对深圳这颗大老鼠屎，我一定会狠狠地、从骨子里的，揭穿它虚高兼肾虚的本质。
但是老蛮我连续写了两个星期，天可怜见，把我写惨烈了。
我稍微总结一下，除了珠三角之外，我讲了石家庄，讲了合肥，讲了江苏的南京和苏州，讲了福建沿海 3 市福州泉州和厦门，刚讲完成都和重庆。顺带还对旅游地产进行了大肆批评。中间穿插着调侃了东北人，同情了江西人，对资源型城市的未来表达了悲观，讲了浙江一地的投机型楼市的玩法。
老实说，我真的写疲累了。就算是铁人，也没有这么能折腾的。我这诚恳质朴不打一丁点折扣的写作风格真是让我自个都葱白起自个来了，真是好人啊。你们说我怎么就神经病发作，突然心血来潮，义务的做起房地产专业讲师来了涅？你们中间有受了感动滴没？有的话，找俩书商，来给老蛮我把这篇文结集出版了吧，就这么这些文字捋把捋把，加上点图表注释啥滴，配点图片，搞点广告宣传，说成是中国房地产投资的圣经，那都未尝不可啊。到时候中国房地产公司里人手一本，房奴们人手一本，哎哟老蛮我就发财了。啦啦啦啦啦言归正传，今天星期天，老蛮我要休息了。不能再这么辛苦了。我疯狂的大脑需要一天时间来修复了。但是，我这个人骨子里的虚荣心，使我不能忍受这个帖子就这么突然的冷清下去，因此希望今天跑进来看贴的新朋友或者老朋友，继续顶贴或者讨论。谢谢各位。如果仅仅因为我一天不更新，这个贴就连房产观澜这种冷清场合的第一页都守不住，那就说明我这个贴其实没啥看头，我的创作欲一定大受打击。
嘿嘿，我一定就此借坡下驴。深圳？那还真就不写喽日期：2010-12-1922:15:45看到各位的顶贴，我深受感动。我先剧透一下:就我个人的研究，深圳、上海和北京是三种完全不同的投机形式。我一定会把这三种模式深刻入骨的向各位进行剖析。看贴仔细的各位朋友其实可以发现，就目前我所分析的城市而言，绝大多数的房价其实还算健康，相对于各自城市的经济状况，只有小部分城市投机严重。以省论的话，浙江全省型投机，其它各省整体而言都算健康，只有个别城市投机严重。这是我对目前中国房地产市场的看法。我认为就是那几个老鼠屎，搞坏了大家对地产市场的印象。尤其是京沪深的那些流氓无产者，基于对投机分子的痛恨，又死活不肯离开这三个城市，于是拼命的叫喊，闹腾得好像中国的经济都要崩塌了。老实说，我对京沪深的那帮流氓无产者，没有丝毫的同情。我对他们极其鄙视。
我丝毫不能理解这些蠢货对所谓一线大城市的依恋。我无数次的听着他们对投机推高的房价大声唾骂，但我从没听到过他们试图离开的打算。因此我这么理解:他们只不过在抱怨自己没有机会成为投机者罢了。只要一有机会，他们一定会加入投机者的行列，并反过来唾骂流氓无产者们。所谓的多空之间的争吵，就是这帮流氓无产者和投机分子之间的相互唾骂。而前者事实上对后者抱着无比艳羡的心态。这种争吵让我无比恶心。因此我一看到他们，就会把他们骂走。
因为我即将阐述的是中国投机最严重的三个城市，也最容易引发愚蠢的空军和无耻的多军前来骂我或者互骂，因此我在这里再次强调：请这两派都不要试图来挑战我的神经。我对你们两派一样鄙视。无论是进行经济学评价还是道德评价，你们两派都让我有恶心和呕吐的强烈冲动。谨以上述说明作为我分析深圳的开场白。日期：2010-12-1923:34:47忍了一下没忍住。成都的朋友们，我再次求你们了。我真的不应该分析成都的。我错了。我是个傻逼、书呆子、伪知识分子。随便你们怎么说都行。选择成都是我这个帖子里最大的错误。我求你们来，放过我吧。我使用成都的数据来分析成都，是我人生中最大的过错。我没有使用美国的数据、冥王星的数据、火星的数据。或者，我应该精心编造出数学史上最完美的数据，奉献给成都。我居然没有这么做，我大错特错。这个错误是没法饶恕的。
但是现在大错已经铸成。我这个书呆子真的不知道怎么处理。我现在每次看到成都控跳出来，我就恶心得想吐。怎么办？要不我废了这个帖子，要不你们放过我,行不？求你们了。你们就给我指条明路吧。我就想不明白了，当时怎么就神经病发作选择了成都这个城市呢？擦。我猪头啊！不对。我猪狗不如啊。牲口！牲口都不如！MD，我都连续做了两次声明了，还是不够。那帮子成都控 TM 没完没了我擦。我再次声明如下：我关于成都的所有分析都是我被驴踢了之后做的。而且我本人确实是书呆子。成都这个圣地是不受数据管控的，它不受任何经济规律的管束，是人间天堂。我的错误很严重。但是我贪生怕死，所以不能一死以谢成都。请成都人民放我一条生路。如果我再次看到成都控出来恶心劳资，劳资绝对就废了这个贴。有兴趣听我这个书呆子型的民间智者瞎扯淡的，咱们去围脖上聊。操。日期：2010-12-2012:21:43细说深圳之一：房价的本质在前面一直没有详细阐述过房价的本质问题，当我开始面对深圳这种一线大毒草的时候，我突然意识到，如果我不详细的阐述我对房地产问题的最基本理念，并以之作为我对一线城市房地产市场评述的根本出发点，可能各位会陷入逻辑上的迷茫，并根本无从判别我所阐述内容的可信性。因此我决定回头，好好的补上这一课。任何商品的价格都是基于其价值。这个道理不须多论。股票的价格是基于公司本身的价值，基于公司当前运营情况的好坏以及对公司发展前景的预期。房地产的价格同样如此。以一国论，一个国家的房地产市场的均价及整体销售情况，由该国的经济基本面决定。当这个国家的经济水平极高且发展迅猛、前景可期时，这个国家的住宅产品就会具有强大的吸引力，它的住宅市场就会具有强悍的吸金能力。以城市论，当城市的产业经济具有旺盛的生命力时，它的房地产价格就会随之水涨船高。房地产行业，在任何国家和地区，都是支柱性产业。政府经营城市，促进经济发展的目的，就是提升区域土地价值，拉高房价，从而增加政府的收入。在国外这种收入表现为房产税，而国内就表现为土地出让金。最近国内试图税上加税，另行征收房产税，我认为这种意图极其无耻。近100年来全世界的城市经营模式，就是通过对城市经济状况和居住环境的持续改善，引发地价和房价的持续上涨，以获得收入，这是我们必须服从的客观规律。房价的本质，就是对城市经营状况的集中反映。房地产的价值，就是城市的经济实力和居住环境水平在住宅产品的销售价格中的集中体现。这是房地产的本质规律。其它所有的东西，都只是对房价的影响因素，而不是决定因素。目前国内流行着一种让我极不能理解的对房地产的观察视角：货币政策、汇率政策乃至计生政策决定房价；金融决定房价；国际热钱决定房价；等等等等。
这些因素都会影响房价。乃至，这些因素不光影响房价，它们影响着所有商品的价格。难道我们能说钢铁的价格是受金融政策决定吗？不是！这些外在的因素会在短期内影响商品的定价，但商品的价格本身是由其本身的价值所决定！只要我们站在一个更宏观的视野上，排除掉这些形形色色的外在因素的干扰，直接就视野投放到城市的经营水平这个本质因素上，我们一定可以发现房价的真相。这是我的理念。
我基于这个理念开展工作，在我多年的土地投资工作中反复予以检验并修正、完善，到今天算是成为一个比较系统的观念。我近两年接手的所有地块，我对它们的价值判断，基本上没有看走过眼。我混天涯日久，在天涯发过很多讲房地产的帖子，但近两年我基本上处于蛰伏状态，用心揣摩和完善我的这套投资理念。我希望我的这套房地产价格理念能给各位以些许教益，如果确实，那么我将深感荣幸。细说深圳之二：年轻而异类的深圳不同于广府文化的中心地广州，深圳是客家人聚居地，建市于 1979 年，原受惠阳地区（客家人城市）管辖。这是深圳的历史，也是我们必须记住的前提：深圳从一开始，就不可能融入珠三角以广府文化为核心的发展圈子。它是珠三角唯一的异类，也是华南地区唯一的非广府文化的发达城市。到今天深圳成为了客家人的骄傲，有接近 450 万的客家人定居在深圳，占深圳 900 万常住人口的一半，并成为深圳地方文化的代表。就华南地区而言，所有的发达城市均是以白话语系和广府文化为主。广州、佛山和东莞是其中的翘楚。潮汕地区的城市远远落后于珠三角的广府文化区，客家人的聚集地更显贫穷。只有深圳，成长为整个华南地区的异类。这种异类格调将深刻影响深圳的发展之路。由于其毗邻香港；同时作为客家地区，不被广府文化地区当成不可分割的部分；又受到当时中央广大的客家籍领导的特殊眷顾，在这些几乎不可替代的特殊因素的综合作用之下，深圳于 1980 年被划为经济特区，并建立特区边关线，将深圳严格区分为关内和关外两个部分。关内总面积仅 411 平方公里，而广袤的关外总面积为 1577 平方公里。
此后的 30 年，深圳集中精力建设关内的这 400 平方公里的疆域，并取得了惊人的成就。一切特区政策都只在关内实施，几乎所有的资源都倾倒在关内，使得关内的开发完全到了饱和的状态。而关外就如同沙漠一般。入关时审查边防证是当年所有到过深圳的朋友的噩梦。一直到 2005 年前后，深圳严格的关防审查才稍微缓和，此后逐渐成为一种名义上的程序。因此近 5 年来深圳的关外也逐渐享受到了关内的饱和溢出效应，逐渐带动了关外的经济发展。这就是深圳的发展之路。它年轻，建市至今只不过短短的 30 年。它没有任何历史的负担，但相应的也没有任何历史的沉淀。它是客家人的骄傲，450 万客家人热爱深圳，但也可以随时弃深圳而去。同时，也正因为它这种强烈的客家文化色彩，相邻的惠阳大亚湾地区因此大受其惠泽，绝大多数的房子都被深圳的客家人买走。它与广府文化地区格格不入，自 1988 年被划入计划单列市之后，就逐渐被珠三角抛弃。它挣扎求生并壮大，成长为珠三角的一线大城市，但时至今日，它越来越强烈的感受到珠三角的敌意。作为一线城市，它对珠三角的其它城市毫无吸血性。珠三角发展规划刻意打压深圳的地位，华南地区最大的基础设施项目港珠澳大桥刻意避开深圳，设计成一个不伦不类的单 Y 形。这一切，将成为我们理解深圳的出发点。日期：2010-12-2015:30:54细说深圳之 3——奋发自强的深圳之路
深圳是在一穷二白的基础上发展起来的。1979 年深圳建市之初，GDP仅仅只有1.96亿，常住人口31万，人均GDP为人民币 630 元；1988 年成为计划单列市时，GDP 已经达到87亿，常住人口增加到120万，人均GDP达到人民币7250元，10 年时间增长了 11.5 倍。在成为计划单列市之前，深圳还能得到广东省的输血。但在这之后，深圳就只能依靠自己。它充分发掘了自己的优势政策地位和地理优势地位，到2000年，GDP增长到2187亿，常住人口增加到700万，人均 GDP 达到人民币 31243 元的规模，按当年汇率计算，约 3800美元，达到小康生活水平线。2009 年深圳的 GDP 规模为 8201亿，为全中国城市经济规模最三，仅次于北京和上海。09 年深圳的常住人口规模达到891万，人均GDP为9.2万人民币，折 1.35 万美金。数据需要对比才能说明问题。09 年北京的GDP规模为12153亿，常住人口为1755万，人均GDP为1万美金出头。09年上海的GDP规模是14900亿，常住人口1921万，折 1.14 万人民币。虽然在经济规模上，深圳比上海和北京这两个巨无霸型的省级直辖市尚有较大差距，但在人均GDP 上，深圳远远超越了这两个北方的老大哥。也就是说，深圳人的民间购买力更加强悍。用通俗的话讲就是，深圳人更有钱。如果考虑到这三个城市在吸血能力上的差异，深圳人取得的成就更加让人叹服。北京向全中国吸血，河北省几乎被北京吸成骷髅；整个长江中下游地区都被上海吸血；而深圳仅仅依靠发挥自身的优势，就取得了惊人的经济成就。
它本身与广府文化地区格格不入，无从向珠三角其它城市吸血，这一点北方的朋友几乎不能理解，他们很难明白一个如此富有吸引力的城市，怎么可能居然无从吸引周边二、三线城市的资金。我尝试一下进行解释。广府文化，也就是广州白话地区的文化特征，用易经的话来说，可以概括为“地势坤，君子以厚德载物”，他们低调务实，不善论辩，厌恶空谈，只喜欢低头做事。他们为人诚实守信，视名誉和信用为立世之本。而深圳这类客家文化（直接继承北方中原文化）可以概括为“天行健，君子以自强不息”，他们激情豪迈，奋发图强，慷慨激昂，擅长思辨。他们为人高调而激烈，血气方刚，指点江山。中原文化发展到极端状态，就是浮躁和夸夸其谈，以目前的河南郑州为典型代表。北京人个个都是好口才，人人都是政治家，就是饱受中原文化熏陶的结果。
而珠三角的广府人只懂得低调做人，踏实做事，言谈木讷，对深圳的高调激昂，广府人嘴上不说，心里大多不认同。这就是深圳在珠三角的真实地位。就深圳的发展历程来说，它同样迥异于所有的珠三角工业城市。依托香港这个中国当时几乎是唯一的对外窗口，深圳是全中国最强悍的商贸类服务型城市。从 1979 年建市开始，它的第三产业（金融贸易等服务业）就比第二产业（工业建筑业）强悍。1980 年深圳第二产业增加值为 0.7 亿，而第三产业增加值为 1.22 亿。
1988 年它的第二产业增加值为 36 亿，而第三产业增加值为45 亿。这是与一般的工业型城市的发展道路完全相反的道路。
深圳依靠与香港之间的垄断性的商贸活动完成了城市的原始经济积累，因此当它转身发展第二产业的时候，就可以获得一个很高的起点而无须承受历史的负担。今天深圳的第二产业主体为高科技产业，华为是其中的典型代表。基于同样的原因，深圳对低端的三来一补行业毫无兴趣（这一点成就了东莞和中山），对毫无技术含量的代工类企业也毫无好感，富士康甚至无法在深圳关内获得一席之地，只能委委屈屈的在关外的龙岗区开厂，并被一点都不喜欢它的深圳政府百般训斥（这一点我必须要为深圳辩护：深圳官方对富士康毫无好感，对发生在深圳的富士康连续跳楼事件，深圳官方比我们一般老百姓更愤怒）。这是由深圳特殊的发展历程决定的。
这是深圳在过去 30 年走过的历史。它依托不可复制的特殊地缘优势，在特殊时代背景下赋予它的特殊政策使命，创造了经济奇迹。这种种的特殊集合在一起，成就了深圳这个珠三角的独一无二的城市：它高调激昂，与珠三角低调谦和的风格完全不相融合；它以商贸起家，发展起强悍的科技产业，也是珠三角唯一的科技产业城市，这与珠三角依托传统低端工业产业起家的经历大相径庭；它的过去是一个奇迹。但它的未来呢？它的特殊性已经被消解得干干净净。香港的窗口作用早就消失，今时今日，中国的对外经济窗口比比皆是，上海的窗口作用甚至早已超越香港。依托经济疲弱的香港，再也不能给予深圳以任何助力，乃至香港今天甚至试图向整个珠三角和全中国吸血。而所谓的特区政策也早就不复存在，到今时今日，“特区”甚至变成了一种诅咒和桎梏，成了阻碍深圳继续向前的绊马索。深圳的未来，成为深圳人心中一道几乎不可解的难题。我们要在这种大背景下，要在理解了深圳的这种特殊发展之路后，再回头来看深圳的房地产市场，来看这里面的种种浮躁和不可理喻。日期：2010-12-2018:12:31细说深圳之四——房地产市场发展历程的样本深圳是中国土地使用权公开交易市场的起点。1987年12月1日，深圳市房地产公司以总价525万，竞得一块 8588 平米的小型居住地块，并将其开发为东晓花园。这几乎可以当成是中国目前商品住宅开发模式的鼻祖。与之相对应的是，北京一直到 2001 年，才第一次将住宅用地放上公开交易市场进行交易。在全国范围内，土地公开交易制度得以大规模推行，也是在 2000 年左右的时候。
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