当然，目前的土地公开交易模式弊病缠身，几乎被当成是推高楼价的替罪羊，让国土资源部百口莫辩，只能自认倒霉。
然而我们认真的回头来看的话，事实上这个目前被我们认为是天经地义似的的土地供给制度，从创立到今天，也只不过是短短 23 年的时间罢了。它当时是直接抄袭香港的土地批租制度，只不过是将租权这个看起来不好听的字眼，改成了使用权而已。在这个意义上，深圳的土地供应，从一开始，就在香港的直接影响下，被打上了深深的市场化烙印。它的市场化程度非常彻底，公开而透明，几乎从未听闻深圳在土地供应上有何违法违规之处。这种最开放的土地市场造就了深圳在全国而言竞争水平最高、战况最为激烈的商品房开发市场。能在深圳的房地产开发领域活下来的公司，个个身经百战波澜不惊，只要它们走出深圳，以它们超强悍的战斗力，走到哪里就能在哪里生根，将当地的小公司们杀得丢盔卸甲。
万科是其中的杰出代表。在05年前，深圳关内的房价一直都波澜不惊，在 6 千/平米左右浮动，极其平稳。关外几乎没有房地产供应。事实上，这种平稳的市场是最能磨练地产商的市场。要在这样的市场脱颖而出，就必须具有更强悍的开发实力，必须能打造出更好的产品，赋予产品更多的附加值。当年深圳的总人口达到了 827 万，GDP 达到 4950 万，人均GDP接近7500美元。这样的经济规模，对比6000左右的均价，市场非常健康有序，体现出强烈的自住型特征，兼顾首次置业与改善型居住需求。
这一年是我们必须要重视的一年。因为从这一年开始，深圳关内关外的概念开始弱化，关卡检查逐渐形同虚设。所谓的特区政策开始消失，香港经济也开始尽显疲态，特区优势逐渐消亡。从这一年开始，深圳市民最关心的话题就是深圳将死。直到今天，这仍然是深圳人民最关注的话题。当然，同时，在产业经济上，这一年也是深圳的科技产业开花结果的年份。从这一年开始，以科技产品为主导的第二产业增加值开始超越深圳一直以来维持强悍地位的第三产业，在以后的年份中，第二产业的优势地位得到了长期保持，仅仅只是因为房地产销售价格的飙升，才勉强帮助第三产业守住了它的地位，不至于在数字上太难看。深圳这种激昂的中原文化中所蕴含的创造力在科技产业中的作用得到了淋漓尽致的表现（事实上，我认为珠三角也只有深圳可以发展起真正的高科技产业。）。这种二、三产业地位此消彼长的关系意味着深圳的相对于珠三角其它城市比较优势已经消失殆尽，它的商贸中心地位已经不再，从此它只能更加依赖自己的第二产业。而第二产业，恰恰是珠三角其它城市的强项。它作为计划单列市，作为一个珠三角的另类城市，作为根本无法融入珠三角城市群的怪胎，作为广东省政府的眼中钉肉中刺，它所面临的困境和绝望，只有深圳人自己，才能真正的感受到。
2005 年深圳的年度房地产开发投资规模达到 420 亿，并从此长期维持，一直到今天仍然是 440 亿左右。也是从这一年开始，深圳的房价开始飙升，上升速度让人瞠目结舌。06 年均价超过 9000，07 年超过 13500，08 年在金融海啸的作用下稍有收敛，回归到 12500。09 年再次大涨，达到 16000 的水平，此时关内的均价大致在 2 万到 2 万之间，关外大致在 1万到1万5之间。到今年前10个月，深圳全市的成交均价接近2.2万元，关内均价达到了3.5万到4万的区间，而关外均价 1.5 万到 1.8 万之间。5 年之内，深圳全市的房价上涨 3.6 倍，关内的房价上涨了超过 6 倍。在供应结构上，关内的供应比例下降到 3 成左右，而关外的供应上升到 7 成。
对比深圳同期的经济增长数据，2009 年深圳的 GDP 规模 8201亿，常住人口规模达到891万，人均GDP为9.2万人民币，折 1.35 万美金。2010 年的最终统计数据没有出来，但前三季度的 GDP 增幅大致为 11.2%，即使年底加一把力，预计全年增幅也是在 12%上下，因此推算 2010 年全年 GDP 总额约为9200 亿，常住人口规模按照合理推算，约为 900 万人，人均GDP约为1.55万美元。对比05年的人均GDP7500美元，仅上涨了 2 倍。财富的递增速度远远跟不上房价的上涨速度。
因此我们很有必要静下心来，仔细的考察，在 05 年之后的这 5 年时间内，深圳，到底在发生些什么。到底是什么因素，在推动着深圳房价暴涨。（不错，老蛮我就是喜欢吊胃口。后面更精彩，快回来噢）日期：2010-12-2200:53:34各位朋友，我今天早上确实有了厌烦情绪，想太监掉这个帖子，但是从下午 3 点开始，我确实在认真的写文了。老天爷可以作证。我真是一点虚言都没有啊。如果我有半句虚言，我的房子都化为虚无啊。但是天可怜见，我如今也枉为一方高管，要迎来送往，管这管那，我那一点时间总是被突发事件打乱。我今天花了整整 5 个小时，查验深圳和广州的基本经济数据对比，看到眼睛都花了，但是晚上还是有个大酒要参加，木办法。可怜我现在老眼昏花，孤身一人，酒深耳热，还要担心各位的情绪，因此特地登录上来，给各位做个解释。我可以保证，我在这篇文中的所有数据，以及根据数据所做出的分析及结论，均有据可查，清清爽爽，不可动摇。任何我觉得不可信的资料，我都予以了绝对意义上的摈弃。绝不会采信任何我觉得有可疑的数据。
我只能以这种态度，来回报各位对我的信任。也正是因为这种原因，深圳篇的最后两章的文字部分我早已完成，但因为数据部分我个人无法完全采信，尤其是我现在大酒之后，头晕得厉害，更加不能随便就发出来。所以我只能拖延到明天，对数据再次验证之后，才发出来。中国统计局的数据之荒诞，没从事过数据采集的人，根本无法理解。就算是白纸黑纸印成文本的统计年鉴，也会有各种各样的统计口径上的差异。尤其是进行可比价格修正这一条，我真不知道它突然就会在哪里给我来这一招。如果只是一两年内的数据对比就罢了，问题是我要进行近 30 年的深圳和广州的数据对比，我承认，我几乎被这种数据上的验证工作给吓倒了。这种工作量有多大，你们只需要想象一下你们高中时期最怕的最枯燥的数列计算，就可以理解。而且这种数列计算出来的，仅仅只能作为一个参考作用，不能作为最后我写给大家看到成果。唉，我莫名的选择了要给大家从城市的根本价值上演说房价，我就要接受这种极其繁重的工作量。以我今时今日的级别，很多基础数据收集工作我已经隔膜很久。但是我为了各位朋友对我的信任和关注，我也只能亲手收集这些基础数据，并亲手进行归纳和总结。我不能理解为什么有些人会跳出来宣称我的工作毫无价值，我的写作不能给他们任何教益。我这个人脱不开浮名两字，看到这些人的不屑言论，总是极不服气，总想和他们一辩高低。我这篇写到现在，仅仅深圳，就写了 6000 多字，个中的辛苦，只有行内人可以想见。我也不奢望所有人都能理解。我只期望，总有人能稍微理解我的苦心，并会在暗中为我鼓掌，给我加油，那我就算再被我身边的朋友嘲笑我神经病，在网上发这种对个人的事业毫无助益的帖子，我也心甘情愿。谢谢大家。我希望大家可以知道我对这个帖子有多么重视，我视这个帖子为我两年多来的心血结晶，我不会轻易的舍弃。我也希望大家不会视我这个帖子为草芥，随意的鄙薄。希望我们可以共同成长。再次谢谢大家。我头晕眼花的祝福各位健康。日期：2010-12-2218:24:29细说深圳之5——CBD的诅咒我们已经知道，城市的发展顺序是工业型城市——居住型城市——CBD（中央商务区，CentralBusinessDistrict，简称:CBD)。只有中心级的城市，能吸引周边城市财富汇聚的城市，才具备打造 CBD 的能力。绝大多数的城市，只能发展成居住型城市，只有漫长的历史沉淀而成的中心城市，才可能成就 CBD 的光荣梦想。就如同美国也只有一个纽约，英国也只能出一个伦敦。CBD 是城市发展的顶级状态，所有的财富都向它汇聚，在它的各色写字楼中重新分配，并决定财富的最终流向。写字楼是什么？正如我反复强调的，写字楼就是财富分配的场所。在它的钢筋水泥和玻璃幕墙下面，上演的是财富流动的故事。这是写字楼文化的本质，也是 CBD 的本质——只有财富，才能成就 CBD。没有财富的汇聚，没有面对一个广大区域的吸血能力，CBD 根本无从谈起。
因此，北京可以成为全中国当之无愧的 CBD，它在东四环打造的朝阳区 CBD，吸引了全中国的财富。上海作为中国的金融中心城，以其辐射全国的腹地优势，可以打造出陆家嘴 CBD。
而深圳呢？它的所谓“福田 CBD 中心区”，具有 CBD 的财富力量吗？2000年以前，由于特殊的政策优势以及依托香港的地理优势，令其成为珠三角的财富中心。南中国绝大多数的进出口货物必须依靠深圳的海关再转运香港、所有的外资引进都要依赖深圳的金融服务，南中国的企业要在深圳证券交易所上市，这一切都令到深圳成为华南地区经济增长的领头羊，成为珠三角 9 城中的发展最快的城市。79 年它建市之初的GDP仅1.96亿，同期广州作为千年古城，GDP为43亿。深圳的经济规模仅相当于广州的 4%。此后的深圳速度令人印象深刻。88年深圳GDP达到89亿，广州是240亿，规模相当于广州的 37%。2000 年深圳达到 2187 亿，广州是 2492亿，相当于后者的 87%。2005 年深圳达到 4950 亿，而广州是 5154 亿，两者已经相差无几。深圳仅仅只用了 25 年时间，就在经济规模上追平了广州这座珠三角的传统中心城市。这是中国造城史上奇迹，也是唯一的一例，前无古人，后无来者。
然而深圳始终是一个异类。从 2000 年开始，国家对深圳的扶持政策风向大变，从扶持逐渐变成打压。深交所 2000年被莫名其妙的停上新股，以大力扶持上海证券交易所，一直停到 04 年，才不给任何说法的允许中小企业在深交所上市，大型企业上市仍然必须去上海。97 金融风暴后香港经济陷入长期低迷，上海乘机强势崛起，深圳的物流中心和金融中心的地位一落千丈。再加上深圳与珠三角格格不入的文化特质，导致其越来越被珠三角其它城市疏离。这些因素的累积，导致深圳的发展速度大降，05 年后它的发展步伐还能与广州基本保持一致，GDP 规模大致等同，这主要得益于它每年超过 30%的高新技术产业的增长。但它的商贸中心地位已经逐渐的、毫无疑问的在丧失。06 年深圳中心区的写字楼空置率大概在 8%左右，这种空置率还算健康。到 2010 年初，空置率增加到 15%左右。与此同时，广州中心区的写字楼空置率，从06年的超过35%，下降到现在的17%左右。深圳的历史发展是一个经济学上的奇迹，它这 30 年来的经济数据变化让我印象深刻，极其感慨。在客家文化支持之下的激情洋溢的深圳人创造了人间奇迹，用了短短 25 年的时间，在南中国的海边不毛之地上建造起一座最富有创新精神的
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