一线城市。这种奇迹的过往是深圳的光荣，但也是它的诅咒。
深圳不能理解它现在的处境。它一心要打造的是南中国独一无二的 CBD。它高速发展了 25 年，现在它的所有特殊优势都已消解的干干净净，无力再支撑它以超常规的速度发展，但它极不习惯。它每年向市场上提供约 100 万平米的写字楼，这与广州的写字楼供应量大致相当，结果却天差地别。广州的写字楼逐渐被财富填满，而深圳却表现出强烈的财富撤离的征兆。深圳不能理解它不为珠三角城市圈接受的事实。
它一心要成为珠三角的 CBD 核心，野心勃勃的要挑战广州的历史地位。CBD 是它给予自己的城市定位。它要汇集珠三角的财富，也就是强化自身的吸血能力。但是它对珠三角其它八个城市毫无吸引力可言。它的房地产市场吸引到的珠三角其它城市的客户比例几乎为 0，它的消费品市场更是毫无吸引力可言。如果不是有深交所的存在，珠三角其它城市的资金根本不会往深圳移动。它们不约而同的、步调一致的、坚定的流向了广州。对深圳的未来，我的看法是，它将逐渐发展成一个典型的科技产业型城市，这是它相对于珠三角8 城而言，仅有的竞争优势。唯有激情，才能创新。低调木讷的广府文化地区，没有创新的种子。只有激情洋溢的深圳才有科研的文化氛围。它的 CBD 梦想必定破灭。我认为深圳和广州的关系，将十分类似苏州和南京的关系。苏州是江苏最强悍的产业都市，而南京是中心城市。深圳必将成为南中国最富有创新力的科技之都，它应该将自己定位成珠三角产业升级过程的智力提供者和技术输出者，这种定位将让它真正的融入珠三角城市群，并在接下来的决定中国未来的产业升级革命中，再次确定自己的领袖位置。接受产业型都市的定位，并不是耻辱，而是一种历史的必然和真正的光荣。成长为产业升级革命的领袖，带领整个珠三角，乃至整个东部地区实现产业的更新换代，实现真正的技术化，是将铭刻在中国的发展史上的最大的荣誉。这比深圳前 30 年依靠政策优势而取得的经济奇迹要光荣一百倍、一万倍！这就是我对深圳未来的看法：它的中心地位早已荡然无存，只是它自己不愿意承认。它唯一的优势在于其巨大无比的科技产业能力，客观的经济规律将决定它只能在这条路上往下走。深圳人越早认识到这一点，就越能步伐稳健的往下走，而不会去绕弯路。我不知道中央是否真有人在进行城市群发展战略规划方面的研究，在做那盘所谓的大棋棋谱，不过我最近很惊讶的看到苏州的市长被调到了深圳当市长，这是很有趣的现象，我不知道这里面是否隐含对深圳未来发展定位的深层思考。这段文字是我对深圳的房地产市场进行判断的前提。这是一个不可能成长为 CBD 的城市。产业型都市是它的宿命。无论它的经济规模最终会发展到多么庞大，它的房地产市场，都将建立在这个基础之上。日期：2010-12-2315:01:33细说深圳之完结篇——末世狂欢深圳与香港的关系，是一个很深的话题。我把这个话题放到最后这一章来讲。深圳的经济奇迹，有一半的因素是香港的支撑。
这是无可否认的。这两个城市水乳交融，唇亡齿寒，经济上的相互融合，已经到了完全不可分裂的地步。要看透深圳，就必须看透香港。香港1979年的GDP是1100亿港币，对比广州当时的 43 亿人民币，这是天文数字。香港当时的富庶可见一斑。94 年香港的 GDP 达到 1 万亿港币的规模，自此就达到了它的天花板，在 1.2 万亿港币的规模上长期浮动，维持了10年之久。05年它的GDP是1.28万亿港币，07年勉强上升到 1.62 万亿港币，至今仍维持这个规模，毫无增长。09 年香港 GDP1.63 万亿，折人民币 1.43 万亿。同期的广州和深圳已经达到了8000至9000亿人民币的GDP规模。
香港对比大陆的经济优势已经不复存在。我们必须知道，受限于城市面积、人口以及资源等客观因素，任何城市的经济发展都会有天花板，也就是上限。不同于大陆各中心城市几乎可以无限扩张的城市疆界，香港的只是被死死的限制在珠江口的一个岛城罢了。它能取得今天这样的成就，已经达到了它的极限。不同于我们一般人的想象，香港的工业产业其实相当孱弱。港资企业的技术水平相当落后，大多从事非常低端的 3 来 1 补行业，以及最低端的代工行业。香港的科研水平也非常落后，香港所有大学理工类的整体水平，即使相对中国东部地区的一流大学而言，也完全不值一提。香港的核心竞争优势在于贸易和金融，也就是自由港的优势。
它拥有整个亚洲最开放、最自由同时也最健全的金融市场，是整个亚洲的贸易中心和结算中心。事实上这是殖民地时期的英国留给香港的遗产。英国人对香港的发展立下了汗马功劳。97 回归之后，这种遗产性的优势不可阻挡的开始消亡。
它的亚洲金融中心的地位受到上海的强烈挑战，就连近在咫尺的深圳和广州也想分一杯羹。它的贸易中心的优势地位早已不在。30 年前基于制度和政治的原因，它是中国走向世界的唯一窗口，现在中国人只要愿意，到处都可以建成窗口，连西安这种莫名其妙的城市都打算把自己建成国际性的大都市、世界性的金融中心和贸易中心。是否可以实现姑且不论，至少政治上的限制早已荡然无存。香港可以依托的比较优势在不可逆转的消失，但它又无法像深圳那样寻找到新的增长点。香港经济支柱之一的出口业，05 年达到 1700 亿的历史峰值，此后不再增长，到 09 年急速下跌到不足 1100 亿，这固然有金融海啸的负面影响，但香港的贸易中心地位在丧失的趋势已经明显可见。深圳可以凭借越来越强悍的科技产业维持住发展的步伐并实现城市转型，而香港人只能悲观的看着自己的城市逐渐陷入发展停滞。因此近年来香港上空弥漫着的是浓厚的末世心态，追忆过去美好时光的文艺作品层出不穷，怀旧成了一种非常强烈的社会现象。这就是香港经济的真相。在这种背景下，香港人极其迫切的寻找着出路，而深圳，成为了末世港人的第一选择。这是一个宿命性的转折——30 年前香港带领深圳起跑，今天香港期望深圳可以带上自己一起跑。然而，我认为，30 年前的深圳人选择香港，是完全正确的战略决策。而今天陷入末日绝望之中的香港人豪赌深圳，却注定将是一个悲剧性的错误。
05 年的深圳房地产市场体现的是典型的自住型特点，关内和关外的供应比例为 7 比 3，当时的关内均价 7000 左右，而关外大致在 4000 左右，分别体现出强烈的改善型置业特点和自住型特征。全市的均价维持在 6000 左右。05 年后，在经历了整整 25 年的艰苦创业之后，深圳开始转而大力完善生活配套建设，以 05 年初的地铁 1 号线通车为标志。正如我之前所说的，高速发展之中的城市一旦开始启动生活配套建设，改善居住环境，必将带来住宅市场的飞跃。事实上，05 年这个时间点，正是全中国的东部发达城市纷纷开始启动新城市建设的年份。在经历了多年的产业发展之后，05 年的中国东部城市已经能够缓一口气，开始考虑城市生活环境的优化升级问题。这是历史发展的必然，因此全中国的房价也必然会在这个时间点之后，被东部城市坚决的往上拉升。这种客观规律无可阻挡。我们需要考虑的仅仅只是上涨是否超越了城市的发展水平，从而形成了投机泡沫。05年之后深圳的一手房价坚决而不可动摇的往上猛涨。06 年关内 1.3万，关外7300；07年关内1.85万，关外1.15万；08年在金融海啸的打击之下，全中国的房地产行业一片愁云惨雾，深圳仍然维持了大致平衡，关内 1.89 万，而关外 1.1 万；2009 年深圳再次暴涨，暴涨速度让人目不暇接。09 年底的关内销售均价已经达到 3.3 万，关外达到 1.6 万，跟年初相比，上涨幅度超过 50%。今年深圳的市场表现以 5 月份的市场严控为分水岭。限购及限外令的实施，深刻的打击了深圳的购买力。11 月份深圳关内的成交均价为 3.2 万，关外是1.57万，与09年底大致持平。与此同时，一手房的成交面积呈现了坚定的下降趋势，从 05 年的超过 900 万平米，到 09 年仅 400 万平米，今年更是毫无疑义的下降到仅约 300万平米。我们必须知道，深圳关内的罗湖、福田中心区虽已处于饱和开发的状态，因此市场供应量非常小，占总供应量的比例不足 10%（当然，也正因为这个区域的饱和开发，导致这个区域的实际居住环境非常差。过高的容积率下的住宅产品事实上是非常落后的，即使用于投资，也会因为产品本身太差而缺乏增值空间），但南山、蛇口、福田等区域的可开发空间事实上并不小，关外更是广袤的荒漠，可以随意开发。但深圳一手房市场的消化能力伴随着一手房价格的迅速攀升，呈现出明显的后劲匮乏的迹象。今年 300 万平米的一手房市场规模，非常袖珍，这种市场规模仅仅只能和广州的番禺区相比，在一线城市中排名最后。与此同时，深圳的二手房成交量大幅攀升，从 05 年的不足 450 万平米，上升到今年接近 900 万平米，成为整个城市房地产的支撑力量，是今年深圳一手房市场规模的 3 倍。这种二手房成交面积远超一手房成交面积的现象在发达国家是常态，他们的城市化早已完成，城市人口甚至经常出现负增长。因此新增住房需求极少，二手房交易已经可以满足其需求。但这样的情况在深圳发生，尤其让人深思。表面上看来这意味着深圳的城市化发展之路遇到了巨大的阻力，新增住房需求在急剧的减弱。
然而同时考察深圳的常住人口数字，从 05 年到现在，深圳的常住人口增加了约 100 万人，年均增加约 20 万，为深圳提供了超过 4000 万平米的首次置业型的新增刚性需求。这是一个非常巨大的市场，如果考虑到历史欠债问题以及改善型需求市场的存在，深圳近 5 年的市场需求量必然超过 5000万平米，而近 5 年深圳的一手住宅成交量仅 3600 万平米。
在这里我们只能得出一个结论：深圳的一手住宅的成交价格，已经远远超越深圳刚性需求群体的承受能力。他们不再是一手市场的成交主体，因此他们只能转战二手市场。印证我这个观点的证据在于深圳关内二手市场与一手市场之间的巨大价差，如果相信中介机构的网签数据，目前的价差已经超过 40%，即关内目前的二手成交均价在 2 万左右。但考虑到阴阳合同的存在，这里面一般会有 10%左右的价格差异，我认为价差应该在 30%左右，即目前关内二手房的成交均价大致在 2.3 万左右。这与我们广大的深圳读者对深圳住宅市场的一般印象相符。这种价位也是我认可的价位。因此，现在我们的问题仅仅在于，支撑起目前深圳的一手房价泡沫的主要购买力，源自哪里。07年前港人在深圳置业的比例大致维持在 7%-10%的比例，非常稳定。07 年后香港的末日氛围日益强烈，港人在深置业的比例因此急速上升，在关内市场的比例目前大致占到 2 成左右，高端豪宅市场更是占到 4成左右。（这还是明面上的数据，未考虑深圳地下钱庄通过楼市洗钱的因素。目前深圳已经是南中国最大的地下钱庄黑洞区，总额预计超万亿的国际热钱囤积香港，千方百计的通过深圳进入内地。深圳地下钱庄每年兑换的港币数额难以统计，目前社会上公认的数额是 6000 亿，预计其中有两成流入了楼市。但这一段的数据我无从得到任何官方确证，因此只作为一个谈资，供各位参考）。香港人毫无疑义的撑起了深圳的高端楼盘市场，撑起了深圳的超高房价，在 2009 年一年内就实现了深圳的楼市翻番，并撑满了整个 2010 年，即使在深圳各种限购令的打击下，仍然坚强的维持住了关内超过3万的市场均价。然后我们必须知道，房价是城市经营水平的集中体现。香港人豪赌深圳，赌的是深圳的 CBD的未来。如果深圳日后真能成就为南中国的 CBD，那么 3 万的关内价格，我认为可以承受。即使现在有 30%左右的泡沫，也能随着它 CBD 地位的逐渐强化，随着它经济实力的增强和它日益强悍的吸金能力而逐渐消解。但是我花了整整 4 章的篇幅，来详细阐述深圳的发展历程和它的未来，我认为我的分析无可辩驳，在逻辑上具有极强的自洽性，并有现实数据作为坚强的支撑。我认为深圳绝无成长为南中国 CBD 的可能，科技产业都市是它唯一的发展方向。即使深圳人和陷入末日迷茫之中的香港人目前不肯承认这一点，那也只是末日狂欢，不可能扭转经济发展的客观规律和必然方向。我谨以这一段作为深圳篇的结尾：深圳是中国经济史上的奇迹。我为深圳人曾经创造的奇迹而深感叹服。但是他们在近 5 年内已经迷失了自己。他们执着于 CBD 的梦想，并将陷入末日迷茫中的香港一起拖下了水。这个不切实际的梦终将破碎。他们终将会醒来，并必定将为此付出惨痛的代价。这个结局不可避免，并会在不久的将来发生。深圳人经历了 30 年的成功，他们必将接受一次无可避免的磨难。任何伟大的城市都经历过苦难。唯有苦难，才能成长。我希望高调激越的深圳在经历过这一次的末日狂欢之后，能学会尊重广府人的低调和务实。愿深圳楼市泡沫破灭的日子赶紧到来！日期：这一篇我2010-12-2315:50:51深圳篇后记——写了 1.25 万字，篇幅极长。写得前所未有的辛苦。我早前的设想，只是简单的写出深圳不可能成长为南中国的 CBD 这个前景就行了。但是一写起来就发现，不可能。如果不从根源上写，不写清楚深圳的发展历程，就写不透它的未来。所以我慢慢的写到现在，终于写出了一篇硕士论文的篇幅。
近 10 年来，我对珠三角的所有城市，所下的研究功夫，所花费的心血，实在不足以为外人道。在别人看报纸看小说打发时间的时候，我的爱好是阅读各个城市的统计年鉴。你们见过在公园的长凳上光着膀子抠着脚丫子捧着一本城市统计年鉴读得津津有味的神经病吗？我对珠三角的大部分战略思考，都在深圳篇里集中体现出来了。这篇文章把我淘洗得相当干净。下一个城市，本来按计划是写上海。但是我说老实话，我真写不出目前这种质量的文章了。首先是积累的素材不够，其次是思考的深度肯定不够。现在是两个选择：第一，要想继续看这种深度分析的文章，别急着让我写。
让我好好的收集一下资料，慢慢的分析和研究。第二，要想尽快看到分析，就要求别那么高了，就让我随便写写。质量和速度，请上海的读者做决定吧。
日期：2010-12-2400:08:22对了，老杀，是这样的，关于我是不是经历过“实战”的问题，主要是我们和广大人民群众关于“实战”的定义不一样。对广大民智未开以傻为常的群众来说，实战是指怎么在一个城市的东城西城的甲楼盘乙楼盘里，挑出他们最喜爱的 A 单位 B 单位。这方面的著作真是汗牛充栋啊，全都取名叫房地产实战宝典之类的，在书店卖得极火。我们的人民群众就是在这种书籍里学习房地产的知识，并且他们还有非常多的心得。突然他们兴冲冲地跑进来我这个帖子里一看，擦，啥实用的玩意都看不到，于是人民群众就不乐意了。如果你要胆敢拿城市的发展规律与房价之间的因果关系说给他们听，他们能一大嘴巴扇死你丫的。他们一定会愤怒的大骂你 TM 当劳资们是傻逼啊，用这种不着四六的理论来忽悠劳资！这就是我写这个贴写到现在的最大心得。如果我要是敢说，绝大多数的品牌开发商都在自觉或不自觉的使用我的这套理论，来指导买地以及指导销售定价，他们一定会认为我是个神经病，并一脚把我踢进历史的垃圾堆，再在我身上扔上他们刚看完的房地产实战宝典，然后兴冲冲地跑去选房。所以，在“实战”经验上，本人确实非常缺乏。老杀，咱们认了吧。
咱们在这方面确实输了。对中国楼市的整体看法日期：2010-12-2421:59:23有些朋友杞人忧天的说，京沪的房价掉下来，就天下大乱了，中国的经济就会跨掉。我认为这些朋友连房地产市场是啥都没搞清楚。它就是一种商品。
任何商品的价格都会有涨有跌。涨了就是业主的名义资产增加，跌了就是业主的名义资产下降。只要业主不是基于投机目的在负债炒楼，房价的涨跌对一般的业主而言毫无影响。
而基于投机目的负债炒楼的人，无非就是他的一门生意赚钱或者亏损了。生意场上总有人赚有人亏。亏掉的资金总有人赚走了。资金总会从这里到那里的流动。肉烂了在锅里。挤掉京沪的泡沫，资金不会凭空消失掉，它总归是存在的。它总要寻找去向。不在楼市，它就去股市。不在股市，它就在实体经济领域。如果担心是国际热钱来国内赚一笔就跑，更是杞人忧天。中国不同当年的所谓亚洲四小龙，中国的产业经济之强悍，全世界都不敢小看的。北京和上海只不过是两个城市罢了。广州和深圳的经济规模加起来就超过上海了。
整个珠三角的经济规模加起来，就能抗衡北京和上海了。更不要说强悍的江苏了。中国的产业经济是实打实的，毫无虚假的。无论房地产的价格怎么跌，我们的制造业是真实存在的，不是泡沫。前面有人担心这个担心那个，说东南亚国家抢走了多少低端产品的市场份额。没关系，让他们抢。我们的制造业总是要往高端走到。皮鞋袜子和衬衫这些低端生活用品，总得让给更穷的国家去干。我们霸占住电器汽配等等这些高端产品制造业，这些需要熟练的受过基础教育的工人以及需要完善的基础设施（水电等）和完整的产业链（有色金属冶炼等），这些东西，再过几十年都没人可以抢走。在这个基础上，再把重工业（工业之母）发展起来，把我们的制造工艺拼命的往精细上发展，狠狠的超越德国和日本，这种前景是可期的，绝对不是神话。实现的可能性非常大。整体上，我对中国经济的未来是看好的。我们花 30 年时间实现的工业基础之强悍，你们不睁开眼睛往外看，是不能理解的。这方面我们是一定要骄傲和自豪的。因此，我对什么京沪的楼市泡沫破灭是中国的灾难这种话，一贯是持鄙视的态度。无非就是两个城市的一种商品的价格在下降罢了。
再说，这两个城市总有它们的价值，就算跌，也不会跌到建筑成本价。3 几万的价值也总归是有的。它们的城市价值随着中国经济的日益强悍，也总归会逐渐提升。只是，产业升级不是一日可成的事。京沪的房地产价值，对应的是整个中国的产业经济的水准。这两个巨无霸城市，两个当之无愧的 CBD 型城市，考察它们，是要考察整个中国的产业经济的水平的。用一句很俗的话来说，产业升级的未来是美好的，但道路是曲折的。其中的困难极多。需要投入的资金规模是难以估量的。我们在还需要勒紧裤带搞产业升级的时候，就转身去瞎推高两个中国代表性城市以及若干区域中心城市的房价，表现出来的是我们整个产业经济的浮躁和急功近利，缺乏耐心和远见。所以郎咸平那厮虽然整天瞎扯淡，我对这个人的言论极讨厌，但是他关于楼市泡沫会吸干产业资金的说法，我还是很认同的。把京沪的楼市泡沫捅穿，一点问题都没有。只有好处，没有任何坏处。对这两个城市，无论出台多么严厉多么操蛋多么恶心人的调控政策，我都能接受。
哪怕是直接由政府制定限价令，搞价格管制，回归计划经济那一套，我都能接受。还有同学提出，保障性住房建设计划多么宏伟正确之类，我认为这些同学都疯了。我们的财政一直都是吃饭财政，赤字财政。地方政府都穷得要死。每平米的保障性住房，算建筑成本 2000 吧，总共需要多少财政支出，你们自己去算。如果财政没钱，要靠银行印钱，那么我晕。。。。。。好吧，这得算是通俗意义上的劫富济贫，大家就当是为了穷人能住上房子，大家一起被通货膨胀剥削一把好了。但是在这种规模的通货膨胀的背景下，保障性住房拉低房价的因素，会被通货膨胀因素抵消掉。是不是这个道理，你们自己考虑吧。总之财富不可能凭空出现，社会的总财富是有限的。优先让穷人占用掉住房财富，就意味着非穷人（包括富人和一般收入者）更难获得住房。我不能理解各位同学怎么会对这种政策拼命鼓掌。我认为这种政策是相当扯蛋的，完全没找准房地产市场目前出现问题的症结在哪里。
现在的问题是民间资本找不到出路。所以江浙的民间资本就拼命的推高上海以及整个浙江的楼市，而北京的楼市就被全中国的愤怒的民资推高。无论怎么限购都没用。最合适的引导民间资本的方法，就是引导它们走向产业升级之路，鼓励民间资本参加技术创新。这将是决定中国历史走向的大事。但这需要改善民营产业的经营环境。我们目前民营产业的经营环境确实非常恶劣，对民间财富，我们的整体政治环境要说敌视也说不上，但怎么也算是个忽视的态度。改善这个词不是空口说白话。目前我们在经济领域能做的都做了，问题出在政治领域。私有财产的保护、私权利的界定、公权力受到最大限度的约束之类，这个领域是需要深度政治体制改革的。饭要一口一口吃，这个道理我们都理解。但要是一直都不肯开吃那第一口，一直拖延不肯搞政治体制改革，那我们的执政党就等于是抱着慢性自杀的念头，拖着我们全国人一起陪着它们走向灭亡。产业升级之路如果一直不能启动，中国就将错过下一轮的世界产业分工，就会被全球扔到历史的垃圾堆去。为什么珠三角的房地产市场相对于长三角和北京都显得健康？因为珠三角的产业环境在全国而言都最完美。珠三角的政治气氛极其民主人性，政界人士对自己的定位是“我是给共产党打工的人”，而不是北方人士的所谓“官”。政府无非是打政府工，产业老板是打经济工，大家都是打工，人人平等，所以产业环境非常好，资金愿意投入产业升级，而不是愤怒的投入楼市。所以深圳虽然在珠三角地区算泡沫城市，但楼价简直和京沪不能比。广州的楼市就更加健康。珠三角为什么可以成长为产业经济最强悍的省份，这种政治气氛至少是一个非常重要的原因。这一段算是我对中国房地产市场的整体看法。逐个分析城市我没兴趣了。很多朋友总是要从整体上跟我谈楼市是否健康的问题，那么这就是我的看法。我之所以用珠三角的楼市作为判断其它城市的楼市是否健康的座标系，原因就在于这个区域的政治最开明、产业经济环境最好、民营资本被挤入楼市的因素最小，可信度最高。到这里，我对中国楼市的整体看法就说完了。这一段问题由浅到深，由外到内，阐述了我对整个产业的看法。我估计能看完的不多。就当是结束这个帖子的正式结语吧。谢谢大家。
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