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括新房和二手房）的现状情况在帖子上说说，我们可以分享。网络上
的林林总总太不真实。自己的眼睛还是最可靠的。另外有哪些专家的
文章如果你觉得很好，也可以放上啦分享。我平时很少看这些专家的
东西，一是太多无法分辨含金量，一是觉得有用的少。另外我的公司
最近在办进出口贸易的资质，有这方面经验的朋友可以交流一下。
陪孩子去了趟江西的龙虎山和四川的青城山，这些天在外玩的很
累，没有上网。没想到有这么多朋友关心，谢谢了。首先请大家放心，
我不会因为几个连我的帖子都没看全就断章取义骂我的帖子而离开的。
我是一个很渴望享受生活的人，所以虽然我炒房可是房子在我的生活
里可能只占很少一部分。我喜欢旅游，虽然不是什么专业的驴友，却
也很是喜欢背着行囊包自己旅游。
这次主要是带孩子感受一下道家的文化，所以去了龙虎山和青城
山，感觉很好。推荐大家旅游的时候，做有文化主题深度旅游，会收
获很大的。有个长发飘飘的朋友，发了很多次帖子和留言，让我不回
都不好意思了，对于你的情况你自己最清楚，我不好随便出什么主意。
主要还是看你自己，从你的描述中也可以看出你是一个很懂得安排自
己生活的人也懂得思考，这样的女性现在不是很多了。我给我老婆看
我写的帖子，我老婆就说了三个字，看不懂，哈哈。 说实话对于解决
你这类问题我可不是专家，我平时不会考虑这种问题，生活中也接触
不多。
偶有些了解，也是因为我生活中很关注年轻人的种种困境，也经
常和我的员工讨论这些问题，所以还是有一些想法，仅供参考。
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1、我觉得你浏阳的房子买的很好，在小城市买房一定要买政府的
或者是好单位的房子，这样后期才有保证。中国的很多房子存在众多
隐患，比如几十年后房子变成危房怎么办、物业将来没有人管怎么办、
电梯维护几十年以后怎么办。。。。很多小地方的小开发商做的商品
房，我是不赞成买的。你在浏阳买房既能用上政府的关系又能让妈妈
高兴我觉得这个房子买的太值了。
2、目前我国很多年轻人有两个极端，一个是把自己全家的身家全
部压在房子上，每个月高额的月供，生活彻底没有了。工作中也很郁
闷，本来想跳巢也不敢了。这样也影响了自己的事业。还有一类人，
高唱租房生活的美好，生活中颇为小资，可是由于没有自己的房子，
这些人内心深处有一种漂泊感，只能通过最求所谓的高品质生活而弥
补自己内心的漂泊感了，而几年下来他更加觉得漂泊了。这两种方式
都是不可取的，我认为如果有条件，还是要尽量的买房，但不要贪大，
不要贪图一步到位，人的欲望是没有头的。生活还是要一步步改变。
3、你的情况首先我建议还是想法筹钱在北京买房。你的户籍长沙，
我建议你可以考虑长沙经济适用房。很多在大城市工作的朋友，都会
忽略自己在户籍所在地的经济适用房，其实这是国家给你的资源，你
用它改变生活为什么不申请。不要担心什么年收入、家庭财产等门槛，
随便找个公司做个收入证明去申请吧。已经在别的城市买过房的人要
尽快申请，在房地网联网之前 zf 是无法认定的。（具体手续我不知道，
我只知道我有个同学在上海有 3 套房，他回去还可以申请经济适用房
而且成功了，没找任何关系。）只要你在户籍所在地没有房子目前是
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可以申请的。不要担心自己的良心。前几年在我国很多地方都存在地
方政府把经济适用房当内部单位福利分了，而且都不对外发售，比起
他们你没什么可愧疚的。
4、在北京，如果你老公的单位不是特别固定的。有可能跳巢的。
有一个办法是以租养租，我们单位有的年轻人就用这种方法。就举个
我们单位的员工的例子吧。我们单位在北四环外，他自己买的房子在
西二环，是个很小的一居（40 多平）不过社区很好，能租 2800 元。他
把自己的小房子租出去了，用 3000 每月在北七家附近租了个大 3 居，
而且他把父母接过来的了，小区环境也不错。这样他生活质量也得到
了保证。 所以 长发飘飘，以你目前的状况，你可以综合考虑，买房
在租售比高的好位置的小户型，然后自己在租售比的低的地方租房。
其实在北京你要是下点功夫研究你会发现这里面技巧很多。将来如果
收入提高了再考虑买大房子。
5、关于在北京的买房子，目前肯定是观望，等中介公司大量关门，
看房的人几乎没有的时候，你就可以去考察看房了，包括二手房，自
己踏踏实实的选一个自己认为最合适的房子，如果发现看房人明显增
多了，就马上出手否则就晚了。不要太多的关注政策和别人对房价的
预测（北京好像出了些很雷人的政策，我随后会和大家一块说说，目
前的政府有点晕）。
对于一些朋友的具体问题，我可不是专家，所以请大家用辩证的
思想去看待我的建议，要结合自己的情况，你未来如何规划，最好的
决策者就是你自己。 关于近期国家各地市的调控的政策，西安的 16
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条新规。
1、有些朋友在网上骂西安的调控政策，其实这 16 条新规基本上
很多是空话，这样的新规将在中国的很多地市出现，北京的新规，北
京新规最吸引大家眼球的莫过一个家庭新买房产不能超过一套这个规
定了。 北京的这条新政一出，有高呼万岁的又指责政府政策倒退会计
划经济的。其实大可不必。
此次北京的新政可以看成是政治行为。是为了表示国家队控制炒
房的决心，也是为了配合现在主流媒体对民众购房预期的引导。 首先
此条新政带有明显的时间特性，既不会永远实行下去，其实现在很多
政策都有这个特点。
我从目前的情况看本条新政和纳税证明的购房约束等条款一样，
将在 1 年左右变成名存实亡的条款，那时房地产公司和中介公司都会
告诉你解决办法,大家也不用担心,其实现在就有规避的办法,只不过
在风头上他们还没有大规模的作。（假离婚）最后政府最终取消这种
可笑的政策。请各位朋友做个见证。
很多仔细看完我全部留言的朋友，如果还没有明白本次调控到底
怎么回事的，需要反省一下。学会独立思考，比任何观点更重要。鉴
于现在很多朋友还没有明白当前的种种乱象之后的道理，我就给大家
讲讲。 借鉴一下 08 年政府调控过程，分析本次政府调控的深层原因。
这么多年来，北京的房地产走势对中央政策的影响是最直接的。
如果研究过这些年房价走势的朋友是否还记得，在 2006 年以前北京的
房子一直保持匀速上涨。也是政府最希望看到。那些时候上海的上涨
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模式则不然，不涨则以要涨就是跳涨，短期内大涨。这两种模式的结
果是，北京房价的上涨带来的是政府卖地收入的赶上了房价的上涨，
也是政府利益最大化。而上海的上涨模式带来的是地产商的巨额利润，
由于涨的太快使得地产商和短期炒房客获得了巨大的利润空间。
也就是政府需要的是 06 年以前的北京式的上涨模式所以那个时期
的国家政策基本是鼓励信贷买房的。全国性的抑制房价的政策也没有
出台。直到 2007 年 2008 年北京以及全国很多地方也开始了上海的类
型的跳涨，国家忍无可忍终于出手了。表面看起来当时政府调控的目
的是控制房价，其实则不然，政策本质是政府与地产商与炒房者争利。
可当时很多老百姓抱有幻想认为房子可以降到随便什么人都能买
得起的价位。所以最后只有部分有头脑的人成功的抄了底。2008 年调
控后政府能容忍的房价下跌底线就是地价不能有大规模的实质性下跌，
整个国家经济不能受到太大的影响。所以 09 年当房价下跌过了这个底
线的时候，救市政策却来得那么坚决。政府希望房价下降挤压的是房
地产商合炒房者的利润。这次调控中，万科用了借船出海的策略。利
用国家的调控，高调唱空清理了很多小的房地产公司，稳稳的确立的
自己地产界老大的地位。也就是在这次调控中，
中国很多炒房群体开始觉醒，知道只会用资金盲目炒房是不行的。
一些炒房团发展了自己的智囊团，以李嘉诚投资理念为主体的价值波
动炒房法被很多炒房者所认可，在此之前很多炒房团是很盲目的，没
有什么策略。同时炒房团也开始注意利用公司进行相关的实体投资和
房产投资。很多炒房团队都有自己的房地产中介公司，还有的在商品
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零售业、制造业等可以用实业名义拿到土地的行业进行投资。更高级
的团体有自己的投资公司。目前媒体给大家展示的炒房者，充其量是
土炒房者。
09 年底海南风波，就是专业的投资团队，对新生的土炒房者的一
次猎杀。那次的内情可谓跌宕起伏，绝对可以写一个小说。一些参与
其中的朋友也许会知道一些，在这个过程中当地政府也是幕后推手之
一。
在 08 年国家出台调控政策后，在 09 年初错过买房的刚需，你们
要好好地反省一下自己了，我认为贪婪是主要的问题。为什么每一次
的波动和变革受苦的总是老百姓呢。因为老百姓比炒房者更在乎房价。
我这个年龄的朋友都知道，这么多年你身边的人从来没有停止过抱怨
房价太高。而 2005 年山西煤老板进京的时候有多少北京老百姓说他们
傻买那么贵的房子。过度精明是普通老百姓投资的大计，房产如此股
票投资亦如此。
本次调控刚刚开始，不过却比以往都轰轰烈烈，各类人表现的林
林总总非常热闹。所谓专家、空军、多军、愤青都仿佛找到了自己的
位置，其实这种时候真正的高手都在淡定的等着又一次机会的到来。
历史会证明狂躁者是抓不住任何机会的。 说说本次调控政策的特点。
本次政府出手调控与 08 年调控有一个共同的本质，就是官民争利，
就是政府与人民争利。不过与上次不同的是：上次是政府与开发商与
大的炒房者争利。本次调控政府与开放商与大的炒房团体是在一个阵
营的（经过几次斗争大的开发商们已经和政府形成了很好的默契），
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09 年和 10 年初的楼市疯狂已经让政府、开放商、大型炒房团都挣的盆
满钵满的。在发展下去，只有崩盘了。通过这些年我国房地产市场的
畸形发展，利益阶层的同盟越来越牢固了。
本次调控是政府与大的资本团体在设置门槛将一些刚刚觉醒的小
炒房者以及刚刚准备炒房小企业家团体限制出去。从而保证 20%的狼群
的种群数量。这时候还有那么多人高呼万岁，好像接下来就会发生文
化大革命了。
1、本次调控，目标群就是贷款融资渠道困乏、资本金小的小炒家，
和有炒房意识的一些普通人。目的只有一个就是现在包括将来都不能
让这种人再分享房价上涨的红利了。看看政策的内容就可以看出来，
08 年调控主要打的是开发商，那时候小开发商也很多不懂规矩，还有
一些爆炒的炒房团，所以 08 不仅仅是出台什么 90 平以下超过 70%，什
么封顶后才可以销售，重要的是收紧开发商的贷款。虽然那些政策后
来在执行上打了折扣，不过国家还是实现了调控的目的，很多不懂事
的小的房地产商消失了。留下的就是懂事的大房地产商了。本次则不
同，真正的房地产商没有感觉到痛苦，倒是很多想多卖两套的房小老
百姓感受到了。
2、本次调控，同以往不同的是各种媒体仿佛一夜之间统一了思想，
疯狂的宣传。目的就是降低房价上涨的预期。我说过只有老百姓才过
度在意房价在短期的涨跌，大的资本团体关注的是机会，抓住机会就
不愁利益了。让中国刚刚觉醒的老百姓灭了想炒房年头，如果还灭不
了，就直接不让你买了。等老百姓都死了心了，谁也不想拥有几套房
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产了。一套房没有的刚需与改善性行需求的增长是可以计算出来的，
国家就可以通过控制供应量，保证房价良性的匀速曲线上涨，注意！！
是控制供应量，老百姓永远都不会觉得房子多的没人住，因为土地是
国家控制的。政府、开放商、资本炒房团这些狼族就就可以安心得吃
羊肉了。
3、本次调控，有明显的地区差异性。北京、上海、深圳的政策力
度与沈阳、长沙、西安等二三线城市的政策有很大的差异。也就是一
直保持匀速上涨模式的城市，其实是政府认可，在这次调控中，这种
城市的地方政府最担心的就是被误伤。他们会想尽一切办法对抗调控，
促进本地房价良性上涨的，从而进一步发展城市建设。规划的那么多
地铁、公园、开发区。都是地方政府的政绩呀，钱从哪来呀。
4、与上次相同的是，上次调控中万科率先跳出来，挑起了降价大
旗，其实纵观起全国地产真正有实质性降价的没几个，只是通过此举，
即做广告、又可以扩大地盘挤掉一些小的地产公司，其结果是很多小
地产公司推出一线城市。本次则是恒大跳了出来了，不过比起万科恒
大的降价更虚。买过恒大房子的朋友都知道，恒大在开盘时从来就是
很大的折扣率，后期着逐渐上涨。朋友们可以观察一下恒大的已经成
熟的社区的二期三期是不是真的有降价。恒大果然不是一般的地产商，
本次调控对恒大来说是一个最好的机会，利用调控洗牌，清洗掉二三
线城市的小房产商，恒大野心也很大呀。
5、小产权房的整治政策更是可以看出。本次调控的动机。小产权
代表的是地方基层政府的利益圈，收拾小产权房就是让地方政府和部
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分小的资本群体明白，你牟利可以，不要乱了规矩，房地产暴力不允
许他们吃第一道利的。如果小产权房真的收拾了。那房地产的供需矛
盾将更大，上涨压力就更大，特别是在一些二三线城市。
其实综合以上的分析，我们不难看出今后会发生什么。记得 2002
年当时的思科中国区总裁由于业绩优秀被提升为整个思科的副总裁后
说的一句话。他把自己的成功总结成为四个字“顺风飘扬（就是搭上
了当时中国通信市场高速发展的东风）”。那些还在盲目和纠结朋友
们看明白大势你才能“顺风飘扬”。只要做到“顺风飘扬”，任何困
难都是好克服的。
谢谢大家的鼓励，你们的鼓励是我回帖的动力。很多朋友们提出
的问题，我会在有空的时间回复的，我更希望你能自己领悟出解决问
题的办法。平时我比较忙，这个帖子我身边的人是不知道的，我也不
想找别人代笔，所以回帖不是很及时，请大家谅解。
政府需要的是控制房价上涨的速度和节奏，其实房价的上涨速度
在没有干扰的情况下是由供需决定的。而目前政府是可以控制住土地
的供应节奏，从而控制房产的供应速度。可是前一段时间当全民炒房
时代来临的时候，政府已经无法控制需求速度了，一方面有经济风险，
另一方面，由于这种炒作需求导致的房价上涨并没有带来政府的收益，
政府是无法容忍的。这也是为什么去年连万科这样的大地产商都去布
局二三线城市，因为他看出了当时的现状，政府肯定是不能容忍的，
所以政府本次调控的尽头不是房价的大幅下跌，而是小老百姓明白了
不能去炒房的时候。
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如果全国房价真正实质性大跌的时候（而不是现在的分散的、虚
假的、做秀的），第一个救市就是政府。 不要担心刚需们买不起房，
当大多数人都买不起房的时候，你就会发现可买的房子其实已经很少
了（其实现在也不多）。到时候，没房的刚需们就会发动全家辛苦劳
作挣钱。中国老百姓那么会攒钱，没有房价的持续上涨，通货膨胀怎
么解决。
没有房价上涨的带领下，广大白领蓝领们还会一直拼命工作吗？
如果中国人民都象欧美人民那样懒散的生活，我们一不能剥削别的国
家，二没有用之不竭的资源。人民如果还很懒散，国家不大乱才怪呢，
我想哪届政府也不会希望政权在自己手上完蛋吧。 最近大家讨论很多，
我觉得有几个误区我想谈一谈。
误区之一，国家调控后，成交量越小，房价有下降趋势了，炒作
需求就减少了，国家媒体也是这样导向的。 其实，成交量小的时候，
房价感觉上有下降趋势的时候，真实需求是增大了，特别是改善型需
求和炒作需求。大家想想在房价跳价飞涨的时候很多稍微有点经验的
买房人，和炒房人都会心里打鼓，不考虑近期买房。可是当国家一调
控，房价有下降趋势，有选择余地的时候，很多原来都不关注的人都
开始关注了，虽然他们不买，是在心里关注，很多人都开始筹措资金
准备超底。
然后是发挥比较优势，比较的基础就是前期的高点。 打个比方，
当 2009 年底通州短时间涨到价格 20000 的时候很多有点钱的人认为房
价太高了，因为他们认为通州房子就值 1 万多，他们认为是炒高的，
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他们就已经不考虑买房了，可是到 10 年 3 月份涨到了 30000 后，政府
开始大力调控了，本次调控通州房价又回到 20000 以后（如果国家政
策照目前这个样子，我看这只能算假设）。原本在 2009 年对通州 20000
就觉得贵的人，现在肯定不会觉得贵。会毫不犹豫的出手得的。这样
无形中通过调控，让大家最房产价值重新认定，多出了很多需求。
我打个比方就是假如本次国家不调控，通州房价涨没人管几个月
内涨到 50000，结果是必定崩盘，房价下跌，跌到 20000 时，你会买吗，
肯定不会。大家觉得那是泡沫，我就是有钱也不会买。可是国家一调
控，其结果就是让大多数人认为，国家花了这么大力度去调控，房价
都没降多少，这显然不是泡沫，我要是有钱肯定要考虑抄底了，结果
需求每经历一次调控就会呈几何级数的的放大。
任何政策都无法控制这种需求的，中国人的智慧是可以面对任何
法规的。空子很快就有了，现在中介公司就已经有了很多应对北京政
策的办法。调控的结果就是，加大了炒房预期，只要手里有点钱的人
就会想着买第二套、第三套。错过前两次调控的人，就寄希望于本次
调控抄底了。本来政府如果不调控，这类人是不会买的，他们应该都
是各行业的骨干精英，懂得大家都去炒作的时候就不能买的基本判断。
误区之二，拥有大量房源的炒房者每天都很忙着关注房价，看到
房价下跌就会抛售。
我认为几乎所有的有一定规模的炒房着他们生活都很清闲，只不
过他们宁可天天打麻将也不愿意想我一样在这里给大家讲道理。他们
大多数都过着很清闲的日志，除非手上有实业的。所以质疑我说我能
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有时间来这里发帖子的朋友，我也许是炒房者里最忙的人之一。他们
根本不会在意短期房价下跌，有很多人甚至什么都不关注，就跟着团
队走。这些人单靠租金收入就够他们每天挥霍了，资产价值对他们来
说只是个数值没有实际意义。他们现在根本懒得去关心房价降了没有，
我也是因为最近发帖子才关心关心具体有没有下降。指望国家一调控
就会有大规模炒房者跳水，那是不可能的。
其实就是房价跌 50%他们都不一定抛售的，第一他们持有成本低于
50%，第二他们信念坚定的很呢。不过可能刚跌 20%国家开始宣传房价
已经大跌了，调控效果多么显著。然后，什么股市也不行了，经济受
到影响了，于是就为就为救市做舆论准备了。那么现在在有些地方抛
售房产的是什么人呢。是没有资金实力的小炒房者，他们很多抛售也
是为了留点资金在更低点买进。他们也是下一轮房价上涨的第一批推
进者。所以永远都不要相信什么炒房者大规模的抛售房产的这种媒体
消息。就像 CCTV 采访的一个有三套房的炒房着的那个情节似的，都是
非常可笑的。
误区之三，房价走势的问题复杂化。论据复杂化。其实我写了这
么多贴子，我的核心的东西很简单。只不过很多朋友都没有看明白。
现在大家讨论影响房价走势因素已经太多了，什么民生、经济、国际
形式、货币政策甚至还有什么社会动乱，什么经济崩溃。大家想想如
果国家都完蛋而来，社会都动乱了，那还考虑什么房价。能出国的出
国，能去农村隐居的隐居。
我觉得大家可以学习经济，研究国际形式，不过不要去通过那些
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推断房价。自己给自己找麻烦。其实中国现在需要的是思想家，哲学
家、以及有思想的文学家。最不缺的就是经济学家，如果想在经济学
有所建树的朋友建议还是绝了这个念头（我会在回答我第 3 个问题的
时候说说）。
另外现在的论据复杂，一会恒大宣称降价了，结果就会有一大堆
论据说什么房地产商都跟进了。结果呢，恒大把大家好好的玩了一把。
什么某地一个炒房客抛售了多少房，如何跳水价。如果真的想了解，
很简单，找个恒大楼盘跑一趟，问问已经入住的什么价，现在什么价。
折是怎么打的，去新楼盘看看，不过提醒大家二手中介也基本上没有
真话，他们对买房的人说房价没降，对卖房的人说房价大降这种事常
有。
误区之四，不同地方的房价走势判断过度比对其它城市。算收入
比的时候，却只算本地居民。08 年政府调控的时候深圳降了都快到 50%
了，可是我想问问那次武汉、长沙、西安、沈阳、太原，降了多少？
不同的的城市有不同的情况，要根据自己城市的情况判段房价。
城市发展规划、地域环境、城市内外的交通规划、国家的区域战
略，甚至你身边的人都可以帮助你判断自己所在城市的价格。还有在
考虑租售比、房价收入比的时候要考虑全面。在城市来说，轨道建设
会很快拉动郊区的租金上涨，北京就是个很明显的例子。
我们国家很大，高铁会拉近城市距离，在考虑房价收入比的时候
要考虑外地人购房比例和组成。同时还要考虑挤出效应，就拿燕郊来
说吧，当年我都无法相信那个地方的价格可以到 1 万，是燕郊的河北
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人收入高吗？。可是现在随着将来城际高铁的开通，北京到燕郊的时
间和去青岛、时间恐怕都差不多了。算青岛的收入比时算上北京的青
岛人了吗？算上在青岛买房的北京人了吗。
今天先到这里吧，其实大大小小的误区有很多很多，说是说不完
的，一会要去陪几个朋友游泳了。下次再写吧。
光说道理总有朋友不想听。我将在本次回复中，预测接下来发生
的事情，不怕鞭尸。先说说在历次调控中央视等主流媒体的表现可以
分为以下几个阶段：
1、调控出台前期，大力揭露房价暴涨的情况，主要依据是北京、
上海等一线城市。宣传高房价带来的民生等各种问题。
2、调控前期，就是前一段时期，痛表政府决心。
3、调控中期，夸大调控结果。就是目前这个时期。一套组合拳打
出后，主要一线城市已经有一点效果了，其实全国广大的二三线城市
根本没有什么效果。一些前期经过爆炒区域的房价有所下调。主流媒
体就开始宣传调控成果了。
4、调控后期，开发商开始集体性降价（其实降价幅度远小于调控
前他们拿地后房价暴涨的幅度，也就是说它们还有很多利润）。继续
扩大宣传调控效果，同时宣传开发商资金链紧张，上下游产业受影响
情况，股市受影响多大。其实当很多开发商同时降价的时候，他们是
在做秀，一是给广大老百姓看，吸引人气。二是给政府看，要挟政府。
5、政府托市、救市。
目前的情况很明显已经进入了第三个阶段。我说说今后会发生的
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事情，大家可以做个见证。本次调控，我认为有个特殊性，国家再也
经不起调控失败后的暴涨。所以房价走势也不会像上一次那样。
1、媒体将前期引导大家房价下跌的预期变为引导为房价将在未来
的日子里起稳预期。 于是媒体将宣传鼓励一套房没有的人不要观望，
马上买房。会有专家站出来说自主需求的人现在是买房的最好的时候，
不要过多考虑房价。同时宣传租金上涨，其实最近租金已经在上涨了。
2、可悲的是，很多自主需求的人这个时候是不会买房的，他们渴
望的房价继续能有个实质性的下降。这个时候国家却不能允许房价继
续下跌了。媒体会大力宣传看房人少，开放商很多暗降的情况。 随后
看房的人会有所增多，但是大多数是看而不会买。
3、在 08 年调控的那次，09 年房价刚跌了一部分（很多二三线城
市根本就没有跌），政府一下就出台了救市措施，结果造成了房价后
来的暴涨，本次政府会吸取教训，将放慢托市步伐，同时变明托为暗
中托市。 部分政策表面不会改变，而且对广大有 1、2 套房老百姓还
会实行的严格的信贷控制。但银行政策执行将会有所转变，首先会加
大大额消费信贷，就是很多人现在用自己已有的房产抵押贷款的方式，
目前这个贷款还可以到 7 折的。
这样表面上看全款买房的人就会增加，其实只不过是有实力和有
办法的炒家还是在用银行的钱在买。象北京市这种一家只允许新买一
套住宅的政策将明存实亡。这个时候普通有点炒房意识老百姓还是买
不了房，信贷政策还是比较紧。 接下来发生的事情将取决于市场情况，
如果房价起稳，成交量匀速增长。国家就会保持现状。如果房价还有
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下跌迹象，国家可能会分步放松房地产调控政策，钱很少却想买多套
房的老百姓才可能方便的贷款买房。
如果房价开始快速上涨，国家可能会一方面动用行政手段控制银
行，同时动用媒体手段继续宣传国家决心和挑动下一调控政策的预期。
并警示大的开发商。当然也不排除更严厉的政策。国家所能承受的北
京 上海 广州等城市的增速将是 10%-20%每年。 目前中国的房地产投
资群体还没有形成完全垄断，这也是为什么炒房比炒股容易挣钱。炒
房没有真正的大庄家，炒股则不然。所以炒房是目前中国老百姓唯一
可以通过自己头脑（合理分析）、勤奋（积极跑动了解信息）而进行
有效的资产增值的方法。
不过，我认为 5-10 年中这种状况将不再存在。和政府想法完全同
步的房地产投资群体将主导房价走势（也可以说是政府与他们想法同
步）。
所以本次调控中国家能否保持住房价的稳定很难说，因为不是每
个炒房者都和我一样看明白了有些事情。如果我要是能在房地产中做
庄，我就会配合国家稳定房价(年增幅不超过 10%)1-2 年，同时加大信
贷限制，让刚需们好好的攒两年钱。2 年中会逐渐恢复信贷政策，此时
房价也不会大涨，因为大家对房地产的预期是匀速上涨。在 3-4 年的
时候通过信贷、宣传等手段带动新一轮的暴涨，手中房产全部出货。
然后再配合国家进行下一波段调控。 现在的众多小炒房者充斥市场的
现象有点像几年前北京的房地产商情况。当时还有很多资金小规模小
的房地产商。当市场预期变化时。那时候小开放商降价往往最快，最
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具盲动性。调控中这种小房地产商的房子，往往可以有很大的议价空
间，我在 05 年以前买房经常可以找到这样的房产商，如果要的套数多
的话，甚至可以很低的价格拿到，在 05 年 6 月那时候观望气候很浓，
我曾经在一个小开发商那里以市场价 6 折，拿下他那个楼盘的 80 多套
期房，06 年房子盖好后，市场价已经翻了一倍。后来那个老板给我看
了他的销售列表，从 05 年一月开始他的销售就一直下滑，最低点是在
7 月，所以卖我房子时候他根本没底，加上自己不会销售，所以很自然
的就底价卖给我了。没想到 06 年房价大涨。所以在 2002 年到 05 年间
房价虽然没有大的波动，我却依然可以很轻松的挣钱。可惜现在就难
了。现在的房产商都大家形成联盟了。
大家请注意，我上面说的仅限于一线城市，特别是北京，因为多
次调控可以看出政府对北京房价最为敏感。在二三线城市的朋友们可
千万不能参考。否则延误自己购房时机。二三线城市每个城市都有不
同，目前状况总的来说不会有什么实质性下跌的，调控中的观望气氛，
是选房买房最好时机。如果一个宽松的选房机会（而不是像去年那样，
好房子你根本就排不上），加上合理的选择至少可以帮你找到 20-30%
的价值增量。
朋友们你们想想 10 年后，当中国现在的投资客演变成金融资本家
的时候，你们还有多少梦想可以实现，你辛辛苦苦攒了一辈子的资产
将在一次经济危机中被吞噬。就像现在的美国，时间会告诉大家，金
融危机最大受益者将是那些资本大鳄们，那些垄断组织。想想这么多
年忽悠你们的人吧，什么牛刀，什么那个发起 3 年不买房的人，他们
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都会为自己买房，我想他们早看清了这个道理，越早买房是抵御未来
经济风险的最好办法。08 年房价跌的时候有个朋友怪我忽悠他买早了,
可是现实呢。
如果你觉得中国的经济明年就崩溃了，全民失业、国家破产、粮
食都没了，房价可能跌到 1000，那你也不用买房了，留点钱买粮食活
命吧。 大家好，很久没上了，很多朋友问我原因。我和大家说一下主
要是这一段时间真的很忙，没有别的原因，更没有什么受到威胁之类
的事了。
1、新的更有力度政策短期内不可能出台的。国家对调控成果其实
已经大部分认可了，现在想的不是让房价降了，而是怕房价报复性上
涨。还指望房价下降就是傻了。我有个亲戚三年前 40 万买了一只大盘
股现在变成 10 万了，国家管吗，国家高兴还来不及呢，省的你们钱多
没处放,炒这炒那的，在股市套着多好。可是如果你三年前 40 万买的
房子先在变成 10 万了，国家就完蛋了，因为那里面有 80%是银行的钱。
更不用说对房地产业直接相关的 59 个行业以及对国家经济的影响了。
2、在 08 年北京深圳等房价下调的时候你回发现身边很多人都会
说再过几个月是买房的最好时机，可是这么说的人大多数也没有抓住
买房的好时机，因为人性贪婪支配着行动。如果现在你还在家里纸上
谈兵不出去行动的话。
3、大家应该都明白新政策暂时不会有了，很多看空的朋友都寄希
望于中央在政策执行的力度上，幻想中央能加强政策执行。那就大错
了，中国的一个政策一般会在 2 个月内有应对方案，1 年后这个政策基
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本就形同虚设了。想想几年前的 70%90 平的政策，房子封顶才能预售
的政策等等哪个是执行的越来越有效的。
道理都说了很多了，预测也做过了。今天说说操作层面的事吧。
1、 目前一线城市的二手房机会很多，一手房机会较少。想出手
的朋友现在可以好好下点功夫，很多很实惠的机会。
2、二线特别是三线城市,二手房市场供给少品质不好，一手楼盘
有部分捂盘。所以二三线城市本次调控后基本感觉到的是没什么效果。
如果现在有合适一手房，可以出手了，如果没有，我建议现在可以订
住几个捂盘的估计 8-9 月会集中放量，到时候出手要快。
3、一些北方中西部的二三线城市买房一定要考虑品质，由于城市
开发进度慢，这些城市会在近 1-3 年内爆发出很大的改善性住房的需
求，引发房价上涨是不可避免的，而且可能有较大的上涨。不过房产
质量和社区、物业都会同城市规划一块提升。
4、南方和沿海的二三线城市，要考虑高铁等交通因素家大城市的
挤出效应，还有很大的上涨机会。
5、北京、上海等城市国家会想进办法控制价格的，控制不住就在
统计数据上做文章。大家要学会看统计数据，有个朋友连同比、环比
都没搞清楚就和我谈价格变化。一线城市缓慢上涨的局面不会太远了，
不要想等到明年的某个时候再抄底了。
6、说说贷款，在二套房认定方面，除北京、上海外大部分城市均
是认贷不认房，你只要没有贷过款还是可以享受首套待遇的。在大多
数城市，对于贷过款的不管二套、三套乃至是第五套，只要你还清了
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大多数城市都是可以贷款的，就是能否享受利率折扣要看当地和银行
的情况了。我一个朋友买的第四套房，昨天拿拿到的贷款合同首付 40%
利率七折，他是第三次贷款，房多了，他以前贷过 2 次都还清了，北
方某省会城市买的。
7、社保证明等问题基本不是问题，大家自己了解解决办法吧。
8、说说保障型住房，目前看基本没有什么太大进展，没有出现保
障性住房的大幅供给的情况，很多城市存在经济适用房推迟放号的现
象，地方政府都不想在政策的风口浪尖上惹麻烦。保障型住房是可以
解决部分人的住房问题，但对改变供需矛盾没有什么帮助，在我国大
多数城市的经济适用房大约有 40%左右不是真正需要买房的。廉租房、
公租房、和所谓的对夹心层住房的解决方案都是政治工程，又有一批
干部会受益于此次房地产的民生运动了。以上说法都是个人论断，没
有严格的调研数据支持，何去何从，你们自己拿主意吧。
很多朋友问我在网上发帖的目的，只有一个：头脑风暴，一是提
升自己。和大家讨论也是我提高的过程，二是我了解更多人想法的渠
道。所以希望大家多来讨论，更欢迎提不同意见。所以我不会写博客，
一是没有时间，二也不想出名。当前社会是价值缺失舆论泛滥，其实
很多领域的事情，就像当前流行的中医一样，高手都在民间，出名的
都是二把刀，只有靠出名来挣钱了。什么经济、炒股、炒房都不要听
太多专家的。。所以说中国的隐士文化还是有一定道理的。
【请教楼主：广州及其附近城市，论经济不比北京上海差，可以
说南方民间更富，但是广州及其附近城市得房价比北京上海低不少，
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怎么解】
一个城市的房价不仅是看本地的购买力决定的，而是很大程度由
它辐射地区的广度和购买能力决定的，准确的说城市房价的上涨很大
程度上取决于外地人口的购买力。广州的房价一直以来都没有北京上
海的价格。
1、广州无法同北京上海相比，虽然可以算做一线城市，可是其城
市辐射能力要远小于北京上海，广州的富人很多都会去北京上海买房，
可是北京上海的人很少会考虑广州买房吧。
2、从广大白领的购买力来说，广东省的城市话建设很好，在广东
的高速上走你会发现基本上全部是城市了，打个比方一个在东莞、惠
州的白领，如果广州房价太贵的话，他们没有必要在广州买房，因为
他们在东莞、惠州一样可以享受很好的城市服务、医疗、教育。
3、深圳的发展会减少广州的吸引力，就象天津离着北京进对其房
价提升来说未必是好事。
4、高速、高铁的发达，使得部分在广州买不起房的外来人口会选
择在广东其他地区买房。
5、前些年社会治安、城中村问题也是影响广州的主要问题之一，
不过近些年好多了。所以说近几年广州还是有一定的上涨空间的，不
过要赶上北京上海不大可能。 其实房价说白了是由供需决定的。在这
个前提下，仔细分析你会发现每个城市现在的房价都是有原因的。
就拿三亚来说，你说三亚本地有几个有钱人，可是它的房价却能
那么高，因为他吸引着全国的购买力。 还有一个定律，就是大多数城
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市房价上涨都是由外来人口购买力造成的，土生土长的本城市的人是
炒不高价格的。所以说不解决夹心层住房问题房价是控制不住的。试
问上一代在北京的人哪个没有房子，搞什么经济适用房需要户籍限制，
对房价能有什么帮助。同时，通过外来人口的流入潜力（特别是高收
入人口），城市对外地人的吸引力，也是判断一个城市房价走势的很
好方法。
说说物业税， 现在有房产税试点的说法，我还是那个观点物业税
会开通的。不是为了降房价是为了政府的财政收入，当大量的一线城
市土地开发达到一定饱和的时候，政府如何维持高额的财政开支：
1、开征物业税，2、推动城市化进程，继续卖二三线城市的地。
中央党校周天勇教授，提出我国政府养公务员的支出占到财政支出的
44% 日本的行政公务开支只占 2.4% 比较昂贵的政府可能是意大利，意
大利大概是 19%。我国去年财政收入大概是 11 万亿多，11 万亿多要占
GDP 的 34%，今年我国财政收入将达 15 万亿。
五年后（2015 年左右）物业税会开通的，我可以断定物业税是不
会降低房价的，租金涨是肯定的，道理很简单，这方面的讨论也很多，
大家自己判断吧。 从河北 13 个县的近期新闻及燕郊房价看次次调控
的本质。 从目前来看，全国大都面临着新一轮的上涨压力，如果现在
还说房价会降的朋友，建议你们多去看看楼盘，比较一下二手房的价
格和一个月前的变化。去看看那些曾经萧条的中介和售楼处现在怎样
了。
这几个月的过程中，有很多政策也有很多声音，我都懒得分析了，
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如果我们明白了事情的本质一切就迎刃而解，不要被繁华纷乱的表象
所迷惑。对于还在迷茫彷徨的朋友。我今天就先说说最近北京周边河
北 13 个县近期种种新闻的本质吧。
给熟悉北京地产的朋友们，拿河北燕郊说说吧，本次调控中北京
周边影响最大的算是燕郊的房价（从万元跌倒 7000 到 6000），关键是
进入十月以后燕郊房价面临着全面崩溃的可能（即房价跌到 09 出 4000
元以下），成交量非常少。对于老百姓来说其实燕郊的房价崩溃是最
大的福音，因为那可以直接震撼北京楼市，改变目前大多数人房价不
可能跌的预期。同时对国家的损失也是少之又少。 在前些年里，我从
来不赞成投资燕郊地产。原因很多人都知道，我就不多说了。但是在
十月的时候有个朋友和我说燕郊房价要跌到 09 年出的水平，和我打赌，
我说不会的。
河北政府为什么在这个时候弄出这些新闻，为什么不等等呢，等
半年燕郊房价再降降不好吗，试问：一个这么小的地方就算是房地产
崩溃也不会对银行造成多大影响。却可以对全国广大的区域造成很大
的心里影响，可以更好的改变大家的投资预期。可以敲山震虎，让一
小部分人因买房而亏欠，可以让大部人改变房价不会跌的预期，让全
国人民不再想着炒房那不更好吗，这不貌似符合今年这么多调控的用
意吗? 试问：为什么本次调控比 08 年重的多，却远没有效果吗?不要
说因为金融危机，目前看金融危机约严重越应该买房，才可以抵御风
险，也不要说通货膨胀。而是全民对房价走势的预期，在 08 年-09 年
初的时候，全国没有几个人会认为，房价不可能暴跌并随时可能暴涨，
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那时候大家看到的是一线城市房价真实的下跌。
然而在经历了 09 年底房价的疯狂暴涨后，全国人民都在传颂着一
个个炒房发家的事迹，每个人都在渴望还会有房价抄底的机会出现。
所以本次调控来到时，全国有一大批觉醒的人在等待机会，真正在那
里听牛刀之类讲故事的人，是少数，而且都是没钱抄底的人。在这种
状况下就是国家停止贷款了，房价也不会降的。事实上现在全款买房
的人也不在少数。
所以说，想让房价下降需要的不是调控，需要的是真实的房价崩
盘的案例和教训。打造河北环北京经济圈的新闻会给燕郊等北京周围
的地方房价带来什么效果，国家不知道吗，河北省长还是北京市长不
知道吗，真的要打造为什么不先踏踏实实做，而是要大张旗鼓的宣传
呢，这就是标准的救市。你们想想连燕郊这么个弹丸之地，都不能降。
全国能降吗，北京能降吗。
我就不说背后的利益和原因了，大家还是好好看看我原来讲的狼
和羊的故事吧。捎带说说物业税、房产税之类的，我在开贴就预测了，
5 年之后。5 年内国家能准确掌握全国 40%的公房、军产央产地方产、
大企业产权的所属（目前有很大一部分在房地局数据里没有），5 年内
能统计清楚小产权房的产权归属并解决小产权转正，5 年内能真正实现
所有房产信息全国联网就已经算快的了。否则要是开通房产税，小产
权或未联网的单位产权公房又会变成紧俏商品了。
戏天天都在唱，可是我不懂，为什么总有人以为是现实呢。如果
是我，一个非常简单的政策就可以解决现在的问题，所有全国科级以
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上干部家庭最多只允许持有 2 套住房，多余房产限定一年内必须销售
否则进行行政处罚。假离婚和销售给亲属的进行严查并公示。
这个帖子点击快到 100 万了，感谢大家的支持，近期一直在忙，
我不是网络写手也没有别人帮着写，时间上没有那么多时间发贴。虽
然我从来没有停止过买卖房产但是我也不是每天关注房产，所以我更
不可能总来更新了。
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