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古代开发商如果大量囤地得挨板子。
以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良
口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买
地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小
取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱
民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有
限，不能超过政府规定的指标。
政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基；
如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。
在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使
是上百口人的大家庭，最多也只能购买 20 亩地，用这 20 亩地搞开发，一两年就
倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢？
唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得
挨板子，每超出一亩指标，挨 10 大板。
虽然古代开发商没有现如今的开发商这么“牛”，环境和政策对他们都不太
有利，但是在拆迁问题上，始终还是开发商们占优势。就比如窦乂，他就知道要
搞房地产，首先得朝上有人，于是傍上了当朝太尉。
古代拆迁过程更为暴力，因为普天之下，莫非王土，国家要用哪里就用哪里。
当然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年(1083 年)，开封外
城向外拓展，规划中的新修城墙要占用 120 户居民的住宅，宋神宗让开封府制定
拆迁补偿计划，开封府写报告说，总共需要补偿款两万零六百贯，平均每户至少
能拿到补偿款 171 贯。
关于契税、物业税或者房产税，其实也不是现在的创造或者纯粹的拿来主义。
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早在东晋时期，就开始收契税，当时叫“散估”，这也是中国第一个有据可
查的契税。其后，几乎所有朝代都有契税。
唐初魏征等人写出了房产税的实质：“其实利在剥削也”——当时“剥削”
没有现今这么贬义，与“增加财政收入”是一个意思。从税率上看，东晋税率为
4%，隋唐税率是 5%，宋代 4%，元明清三朝基本是 3%。我们现在的契税大户型也
是 3%。
万历三十三年，利玛窦在北京宣武门附近买了处房子，他在意大利、葡萄牙、
印度都呆过，那些地方并没有“契税”这一说，所以他也没有去有关部门办理手
续。《大明律》规定：“凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅一半价钱入官。”
好在利玛窦同志上面有人，托了户部官吏，最后交了一笔可观的滞纳金了事。
相比之下，“物业税”这税种兴起较晚，而且断断续续。公元 783 年，唐德
宗向长安城内拥有房产的市民开征物业税，叫作“间架税”，乃是按照房屋的等
级和间架计税，上等房屋每年每间缴纳两千文，中等房屋一千，下等房屋五百。
结果民怨载道，当年深秋五万军兵哗变，口号就是“不税汝间架”。迫于压力，
784 年唐德宗废止了这个税种，也就是说，中国第一个正规的物业税仅仅活跃了
半年就夭折了。
到了五代十国，梁唐晋汉周的每一代帝王都曾征收物业税，不过鉴于“间架
税”惹过乱子，改叫“屋税”。北宋物业税不是常设税种。南宋由于军费困难，
每年两次向城乡居民征收屋税。元代，不叫间架税或屋税了，改叫“产钱”，按
地基面积征稻米若干或折成钱若干。明朝，物业税不常设，江浙地区小范围征收
过一段，叫“房廊钱”。清代，物业税也不常设，往往临时征收，比如 1676 年
由于对吴三桂用兵，朝廷财政紧张，康熙下诏“税天下市房”，规定“不论内房
多寡，惟计门面间架，每间税银二钱，一年即止。”算下来，是只对门面房征税，
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二钱税额相当于两斗大米或七斤白糖的价钱，不多。总而言之，无论是间架税、
屋税、地基钱、产钱、房捐，都是不折不扣的物业税。只不过，它们与国际上通
行的物业税是不同的——不是为了调节需求，而是单纯地敛财。
然而物业税在中国并不能成为常设税种，因为这个税是纯粹的苛捐杂税，税
又比较重，很容易激化矛盾，直接结果是百姓吃不起饭，太容易导致大规模的农
民运动，所以很难持续征收。
言及公房和廉租房系统，最是宋朝搞得好。宋朝原则上不分房，京官无论大
小，一律租房居住，宰相那样的高干都是如此。偶尔有“赐第”，只照顾部级领
导和有军功的将军。算起来大家的住房自有率不高。南宋初年，大量流亡人口涌
进杭州，三十平方公里的杭州城一度住了一百万人口，人口密度接近上海浦西。
因人多地少房价高，居民普遍租住公房。除了大规模公房出租，宋朝还有住房救
济体制：
一是灾年对租住公房的市民减免房租；
二是政府建房（福田院、居养院）免费安置流民和赤贫民众；
三是修建比公房条件要差的简易房，但是租金更低，堪称“廉租房”。
此外，宋朝还有安济坊——慈善医疗，还有漏泽园——安葬无人认领的尸身，
比较有人性。
如果是公务员的话，生在元代也还不错。建国开始，就给半数京官和所有地
方官分了房，叫“系官房舍”。
一般分不到的市民以自主建房为主导，但是盖房不用买地，政府批给一块官
地，然后每月交一次租金，时称“地基钱。”
满人刚进北京那会儿，也给领导们分房子。一品官二十间，二品官十五间，
三品官十二间，四品官十间，五品官七间，六、七品官四间，八品官三间，不入
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流小军官每人两间。按照每间十五平方米估算，从一品官的三百平方米、到小军
官的三十平方米不等。
廉租房主要由寺观经营。土地由政府划拨，建房资金由民众捐献，房产维护
可以从香火钱里冲销，僧尼道士理论上讲不以盈利为目的，再加上信仰需要，正
适合执掌这项半慈善业务。大都市的庙宇常有上千间客房，供应试的学生、出门
的商旅和遭了天灾的百姓临时居住。
《西厢记》里张生和崔莺莺在山西停留一整月，在那永济县普救寺里，莺莺
住西厢，张生住东厢，该故事充分说明：在廉租房里也可能发生爱情。
到了明清两代，又多出个廉租房的来源，便是会馆。在这异乡人建立的聚会
场所里，客房租金相当便宜。顺治十八年建于北京的漳州会馆，福建人来租住，
只象征性地收取租金：每月三文钱！
历朝历代，哪朝买房最容易呢？
南北朝最不靠谱，贫富相差极为悬殊，普通居民收入只有几千，房价则是几
百万。谢灵运那样的大财阀“左江右湖，南北二山”，房价都被他们给炒上去了。
唐朝不用说啊，我们都知道“居长安，大不易”，而且士大夫时兴攀比，为
了写诗题名好看，非得有个别墅不行。比如王维有辋川别业，岑参有南溪别业，
杜牧有樊川别业，就是白居易本人，后来也在洛阳买了十七亩地，修了个“履道
园”。
宋朝文人叶梦得说：“人未有无产而致富者也。有好便田产，可买则买之……
勿计厚值。”这话一再被地主老财们重复。有点闲钱，买房子置地，不惜一切代
价。
明代买房也不是件容易事。《金瓶梅》第五十六回，西门庆的结义兄弟要买
房，朋友帮他算了算帐，“一间门面，一间客座，一间床房，一间厨灶——四间
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房子是少不得的。论着价银，也得三四千多银子”。小户型房子，要三四千两银
子。而清河县县令，从七品国家公务员，每年薪水不过三百五十两。就是说，就
算县长去买房，如果不贪污的话，需要十年不吃不喝才能攒够房钱。明代楼市虚
火上延，与攀比之风分不开。
尽管明太祖规定，任何人不得超越等级建房，例如居民门窗不得使用朱红油
漆；庶民住房不得超过三间；功臣宅邸两边可以保留五丈空地；军民房屋不许建
成五间或九间；寺观庵院不得使用斗拱。但如小说里所说，庶民西门庆“现住着
门面五间到底七进的房子”，超标超大发了。
嘉靖年间，大家纷纷打肿脸充胖子，浙江人的房子必须带客厅了，江西人的
房子必须带兽头了，江苏人的房子里必须摆上时尚家具和精美古玩了。
明朝中叶，北京的地皮已经涨到每亩纹银两千两，就是折成人民币也有好几
十万。
问：楼主旅行结束呢？
将来房租市场会如何演化？
房租涨的太多，如果大多数租客的收入承担不起该如何？
例如租客的平均工资 4000 元/月，你让他和别人合租一个小两室要 6000 元
他们承担不起恐怕就只能离开这个城市了。
答：公租房具有平准作用，政府要敛财，不能定价太低，但也不会高的离谱。
有了这个参照物，个人普通房出租应该保持在比公租房稍高水平，当然位置好的
高端房精装房也可能租出天价。
中国的房价在未来将成为多数群众遥不可及的梦想，也可以说大多数人都不
再关心商品房的房价涨跌。
未来，租房将成为常态，所以房子的位置环境装修的档次不同，房租的差距
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将会非常明显。但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。
而买房子是富人阶层的事，中等收入家庭想都不敢想。
关键还在于体制外的中产，都是逆水行舟，一旦不能前进，就可能沦为赤贫。
评论 1：说的就是我这样的人呐，一旦没有下个单位发工资还房贷，那就是
活生生的赤贫。
问：商品房的土地证年限有多重要？
现在一个二线城市的开发区，中心地段很多小区房子倒是新盖的，但地是
90 年代初拿的，有 40 年、50 年的，还有 30 年 20 年的，大部分房子的土地证从
现在算起只有 10 几年 20 几年，有的房子土地证已经到期了，但由于位置较好所
以房价一点不便宜。按开发商的说法，土地证到期将来再续就是了，没有大的影
响。
楼主给分析一下，这样房子将来的风险在哪？如果买来自住又如何？
谢谢！
答：其实有无土地证都无所谓，无论有没有土地证，最大的风险都在地方政
府，人治社会法律文件其实就是一张纸，关键还是政府做得不要太过份。
即使你证件齐全政府想拆一定会拆，即使没有土地证拆的时候也会同样补
偿。
31、网友求教房产投资实操集锦
问：楼主，有个问题想咨询一下。
家在南京，郊区有一套自住房，130 平，市值大概 150 万左右。市中心有一
套小公房，居住权，目前空置（刚分到的，还没有装修，而且单位也禁止对外出
租）。现在宝宝一岁，想给宝宝买个学区房，很多名校都要求提前三年落户，所
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以必须要在 2 年内买房。一线的学区房单价在 2 万 2-2 万 6 之间。一线小学的分
校学区房在 1 万 5-2 万之间。我想买的是一个名小的分校，近几年的小升初成绩
都非常不错，可以进入南京前三名。
我想买的一个房子位于这个小学的学区，是拆迁安置房，97 年的房子，小
区环境比较杂乱，没有物管，停车也不方便。但是周围配套都非常齐全，菜场超
市医院都很近，上学也不用过马路。今年年初，2 月份的时候我本来在这个小区
买了一套，但因为房价上涨房主违约。当时买的房价是 12500，现在看中一套，
房主要 17000，挂了很久没卖掉，我出 15000，可能有机会成交。
这个隔壁有个新小区，物管环境都很好，但价格也上到 2 万一平了，如果要
在这个新小区买房，我们家里的钱就不够了，如果要卖掉现有的房子去买，老公
也不愿意。
还有个问题是，房主要求净得价，12 月的时候满五年，就不用付营业税。
如果现在交易过户也可以，但要多付几万块。如果算上这几万的税，房价就差不
多一万七一平了，我也不愿意现在过户多付这个钱。如果现在签约等 12 月再交
易过户会不会有风险？另外现在是否是出手时机？请楼主赐教。
答：学区房即使在调控最严厉的时期也几乎不可能下跌。但是在上涨期就很
难买到，因为房东会跳价。
12 月过户有一定风险，如果到 12 月时，房价上涨比较厉害，房东有可能违
约。
制约房东违约的方法就是签较高的违约金。
问：楼主写的不错，有些意见不敢苟同。
楼主既然熟读历史，又在安抚众人去接受被统治的命运，那能否告知最后的
结局呢？
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是否跟前几十个朝代一样？呵呵~
人性几千年从未根本改变，所以即使过程不同，结局仍旧是一样。
谁上台都改变不了这一切。
答：历史上的结局三条路：
和平演变——在中国好像没发生过，今后也不可能，没有土壤。
大革命——哪次也少不了。
外来入侵——这个也比较靠谱。
问：看来楼主今天比较空闲，一口气发了这么多帖子。
有个问题想请教下楼主，我在武汉，最近武汉在全免清理个人和家庭住房信
息，晚上调查人员还上门登记、记录，请问这是何意？是否在为出台房产税做准
备。
答：人口普查。不但武汉，连穷山沟里也在忙这个，穷乡僻壤的支书天天忙
得不亦乐乎。这是第六次人口普查，前面查过五次了。
问：楼主。谢谢你的答复。
我接着问。
你说现在投资是投资一套新房好，还是找个老公房投资？
新房一切都好，但价格贵。
老公房，一切都不好，但价格便宜。主要是等拆迁。但可能要等七八年。（从
我近 2 年的观察，一般都要这么久。。除非有内部消息）
答：有钱当然是新房舒服。
老公房如果是学区房，虽然住着不舒服但是不影响小孩上学。至于啥时拆迁
那真是有年头等了。运气好，三年五年，运气不好十年八年。关键是拆迁后，原
地回迁是很难的，拆迁后安置一般都到远郊区县。如果碰上个铁腕书记，拆迁还
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真不见的能得什么便宜。条件还没谈好，推土机就开来了。
问：楼主﹐麻烦你分析一下昆山的房价吧，先谢谢﹗昆山是一个县级市﹐原
先是属于苏州的﹐离上海很近﹐动车只要 20 分钟﹐现在高铁也开通了﹐原先房
价还算便宜的﹐现在连镇上也贵到五千多六千了﹐市中心最便宜的也要七千多
八千﹐09 年 10 月的时候一下子涨了很多﹐原先我看好的一套二手房 32 万﹐现
在要 50 多万﹐太奇怪了。
答：昆山不能理解为县级市，要理解为上海的卫星城。相当于北京的燕郊。
所以房子八千多一点也不奇怪。
问：虽然我是土著，也不缺房子，但是压力也不小，特别是还贷，连车也没
敢买。有时候我跟老公也想，为啥我们买的房子首付了二十几万，装修十万，我
们每个月还着 2500 的按揭款，租房客 2000 就租走了，那不是我们垫着钱给别人
提供福利么？向楼主求解。
答：打个比方，假设你打算在某地开个游乐园，竞拍一块地，经过计算当时
的门票定价 10 元一张，根据人流测算，你认为出 500 万投标这块地，5 年可以
回本，于是你出了 500 万，但是别人出到了 1000 万，你认为 1000 万要 10 年回
本，风险太大了，于是你放弃了。你冷笑着认为那个傻子一定会赔钱。
结果过了 2 年，票价涨到 100 元一张了，人流量一点也没减小。人家 5 年就
回本了，以后赚的盆满钵满。可是这个生意你却因为太能算计没有做成。
为什么房价租售比低？
其中原因之一是现在的房价预期了以后的租金。
另一个也是最重要的原因就是：现在的房价不够高，说明了很大一部分普通
家庭都有希望买得起房，所以宁肯省吃俭用住合租房，为了攒首付。但当房价高
到普通家庭不敢问津的时候，这部分中等收入的合租家庭就会放弃买房转而追求
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租住有一定舒适度的房屋，房屋租金就会上涨到合理的程度。
问：谢谢楼主回复﹗昆山市中心的房子大一点的开发商开发的如世茂在一万
左右一平﹐这个价位算不算高啊﹖买房子要在市中心好点呢﹐还是城东靠近上
海方向好些﹖昆山很小的﹐就那幺几个镇﹐现在火车站﹐汽车站﹐高铁﹐人才
市场都在城南﹐另外除市中心的玉山镇外﹐其它的都是工厂很多﹐污染还是多。
答：买在哪里合适，你要看政府规划，跟着政府规划走。比如房山，政府打
造的是长阳而不是老的镇中心，所以买房就应当买在长阳。道理是一样的。
问：楼主说的以后大部分人买不了房的论题。
中美在这个方面的差距怎么这么大呢？
现在产业转移，一部分人就业就有回乡的趋势。
今后再有一波转移，会不会再离故乡近一些。
这样分散置业，购买难度会不会下降？
答：中美体制不同、文化不同、人口不同。一辆在美国 2 万美金的汽车，国
内要卖几十万人民币。一件 made in china 的服装美国卖 20 美金，国内卖 900
人民币。
不管一线城市、三三线城市都是人满为患的，从一线城市逃离的也会驻扎在
二三线城市，绝没有可能大中型城市向小城市回流。
返乡潮指的是家有自留地的农民工，如果工资待遇差不多，与其到沿海地区
漂泊不如回乡打工或者种地。
比如贵州镇远的油漆工一天工资是 150，而在珠三角打工一天工资还不到
150，这也是大量农民工返乡的原因。
说到租房举个活生生的例子。
我有朋友是个房产的死空头，一直租住着北京一套两居室的老公房，租金不
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高 1000 多点，所以没什么负担，对买房族恨不能理解。结果今年他租住的那片
老公房要拆迁，限期 20 天内搬家走人，结果终于理解了找房子的辛苦，而且随
便租一套两居室也找不到 2500 以下的了。
真是心态决定命运。
32、拉美的生活水平
问：难道拉美化真的不远了
答：很多人都丑化拉美，但是拉美的生活水平要高过我国。不说远超中国的
巴西，即使是法属及荷属圭亚那(苏里南）这样的小国，人民的生活也很富足。
前几年有个援助项目去苏里南等拉美国家，去之前所有的人给我灌输的都是
拉美国家如何贫困。但事实上，这些国家与中国完全不同，国穷民富，藏富于民，
与中国正好是相反的，只要勤快点的家庭都还比较富裕。当然不排除也有很多穷
人（美国也有很多穷人），穷人一般以当地的黑人为主，好吃懒做，整日无所事
事。
这些国家的人民不如中国人勤奋，从不攒钱，只图眼前享受，我想主要原因
还是由于币值不稳定，通货膨胀比较严重，所以没有人愿意攒钱。
在拉美国家是无法炒房地产的，比如苏里南平均 25 平方公里有一口人，真
的是地广人稀。所以才保留了世界上最高的森林覆盖率。拉美人的懒惰会让中国
人瞠目结舌，当地的蔬菜价格昂贵，尽管有大片肥沃的土地，当地却没有人愿意
耕种，很多去苏里南种植蔬菜的中国人为此发了大财。
而相反中国人可以说是全世界最勤劳的民族，但是大量勤劳的中国人却过着
低水准的生活。这与中国的国富民穷，藏富于国，与民争利的政策是分不开的。
拉美国家尽管有这样那样的问题，但是确实是法制国家与民主国家，私人财
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产神圣不可侵犯，这是与中国完全没有可比性的。
问：楼主在线啊，今天几乎花了大半天的时间从头至尾的看了楼主的帖子，
分析和解释的真的很实在到位，也许我了解的不是很多，但是确实觉得现实好多
都是这样的，麻烦我现在有个问题，我住在西三旗，我租住的这个小区去年的这
个时候价格是 60-70 万左右，我失去了机会，可是今年这些房子基本都是 120-140
万之间了，我现在是在忍不住，也憋不住了，因为我是刚需，虽然心里是万分的
懊丧和后悔，但是事情还的做，房子还是的买，可是我很担忧，我花 140 万买只
隔一年就升值一倍多的房子，后果会是什么，我真的怕等了好久，可是等我出手
了，房子真的跌了，尽管不会跌很多，但是把我的首付跌光那也是件很可怕的事，
毕竟辛苦的攒了这么多年的钱，我是实实在在像楼主说的那样的底层奋斗着的接
近中年的刚需外地人，挣钱太辛苦了，所以很害怕，楼主，我现在也很急，老婆
看好了一套 140 万的房子，要我去买，我也知道她也很无奈了，可是我心里这关
好难过啊，想听听你的指点，急盼回音。
答：西三旗的房子与不远的立水桥相比，涨速是相当慢的，尽管离市区更近
当房价跟回龙观相仿，并没有拉开差距。随着 8 号线的即将开通，8 号线地铁站
中央部位保障房项目的启动，西三旗房价上升空间还不小。
西三旗附近最值得购买的小区是枫丹丽舍，因为低密度将来必定稀缺，但是
目前价格也高过其他几个楼盘，甚至高过新盘富力桃园。配套最成熟的小区当属
育新小区。象硅谷先锋、森林大第也都比较好住。西三旗这片地区属于难得的价
值洼地，值得购买。
问：楼主在线啊，真好，这个道理大概也明白，不过现在出于"活雷锋"阶段，
心里还是很不舒服。
去年底在北五环投资的一套大一居，首付加税款超过 60％，贷了 30 年的公
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积金，现在房租还是不顶月供，而且空租期很长。
很怀疑自己的投资决策，好象不是一个很明智的选择，纠结中。
答：当房价快速脱离你的成本区，你的心理就好受了。
问：多谢楼主，看来您真的对西三旗了解的太透彻了，我真的很幸运，我就
直接跟您说了吧，我说的房子是龙乡小区，您肯定也很了解，这是个老小区，房
子已经超过了 10 年，优点就是交通好，周边医院，学校，购物都极其的方便，
因为钱有限的原因，只能买这里的，情况就这样，您能给我多说几句吗？多谢！
一着急字都打错了，不好意思！
答：龙乡小区的房价在西三旗片区相对较低，因为房子是 90 年代的，但是
周围配套相当齐全，去超市购物也很方便。如果你在上地上班也算比较近，唯一
的遗憾就是房子旧了点，户型与 2000 年后的次新小区相比，有点不尽如人意。
问：一般对“拉美化”的定义是这个吧：贫富悬殊扩大、腐败严重、国有企
业效率低下、社会治安恶化、城市人口过多、地下经济泛滥、对外资依赖性强、
金融危机频繁和政局不稳定，等等！
没去过拉美，不知道真实的拉美。
答：看来拉美妖魔化后，深入人心了。好比在越南旅游，越南人自己说越南
官僚太腐败，我笑了，能有中国腐败？
拉美的官僚机构，国企、医院、警察我都见识过。
说到官员的官僚，相比中国我真的觉得那里的官员很亲切。我曾经以一个游
客的身份和苏里南的司法部长一起在街边小店喝咖啡。以一个陌生的外国游客身
份在财政部长家里做客，逗他家的几个黑小孩玩。
说到治安，我在街边咖啡店坐了一下午，每二十分钟一辆巡逻车从我身边经
过。里约热内卢的治安绝对不会差过广州。
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国有企业效率低下恐怕是全世界的通病，况且拉美根本没有可能赚钱的行业
全部由国企垄断。
政局不稳要看怎么理解，拉美国家是相对民主的国家，国家元首倒是常常因
为民众的不满而换届（排除少数经常政变的军政国家）。但人民并没有感觉到不
幸福。
拉美国家的经济基本被美国所控制，所以才会对外资依赖严重和金融危机频
繁。作为一个主权国家我们看到的是国家财政贫困，但是作为拉美地区的中下层
人民群众，生活水平和幸福感是要高于国内的中下层群众的。
问：楼主，诚心请教下，从开贴开始就一直在潜水关注，终于坚定了买房的
决心，现在在犹豫，一是买个 80 平米的小户型，开发商一般，房型尚可，这样
贷款比较少，基本不影响供车，旅游和以后小孩的开销，不过考虑 5 到 8 年左右，
这个房子就不能满足居住要求了，回头换，又是一大笔钱，而且城区内的好小区
也会越来越小，另外一个就是保利的大户型，开发商物业都靠得住，基本上短期
可以不用换，不过贷款至少贷 100 多万，短期内还会要小孩，压力会比较大，基
本手里每个月都没有闲钱了，很容易回到赤贫线，一直犹豫不决，诚心请教楼主
解惑，我在南京，一个一线以下二线以上的鬼地方，两处房子都靠地铁，周边商
业中心配套齐全，谢谢！
答：买房子如果有能力还是要争取一步到位。将来改善，除非个人有较大的
发展，否则将很难很难。而且买楼首选好位置，大开发商，大盘，升值空间才大。
问：请教楼主，买房子的事情，比较纠结。
1）夫妻两人均在西部某高校任职，一个教师，一个行政人员，年龄都不小
了，37 和 35，两人每月总收入在 8000-10000，1 年算 10 万收入，应该会多一点。
2) 一个女儿，才两个多月。
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3）每年给双方父母 1 万，双方父母均已 60 出头，一方父母城里的有退休金
及医保。另一方父母农村的，得为他们准备点钱。
4）目前租住单位两室一厅房，就在学校住宅小区内，除了小点，别的都好，
房租 100。
5）公积金两人很少，约 1000 元每月，未来 1-2 年内会有购福利房机会，估
计 90 多平方的旧三室一厅（约需 10 万元），可能有 120 平米的房子，但需要
排队看单位建房情况（2000 每平米）。
6）两人都有单位医疗保险。
7）孩子可以上学校的幼儿园和小学、初中，就在 150 米范围内。
8）对于车没有什么想法，每天步行上班用不到车代步。不过会买辆 10 万左
右的。
9）现在没有任何投资和理财。银行存款 1-2 年期定期存款 50 万，这个傻了，
已经存 2 年了，平时光顾着干活。
有没有必要买个商品房呢，周围的房价从 08 年的 4500 涨到现在 8500，容
积率还非常高，并且楼间距等等不理想，那种房子我不想住的。
其实在附近买套 120 平米的房子，首付后也供得起，买房子放那等涨价或者
出租？不想放弃单位的房子，每天睡到自然醒再去上班还是挺惬意的，送孩子上
幼儿园上学也方便。
买了房子后经济会紧张些，不像现在自由。财务自由也算一种幸福吧，我太
太对于房子没什么要求，所以也不给我什么压力。
请楼主看看，谢谢。
答：对于工作稳定，收入不错的体制内家庭，基本上的情况就是有闲钱就买
房。主要还是由于收入稳定不用担心失业，钱放着只有贬值，不如置业。投资型
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住房与自住型住房在选择方向上有很大不同。
举个例子，昆明打造了个螺丝湾，几乎半个昆明做生意的人都聚集在哪里。
如果自住没有人愿意选择在那里买房，实在是不好住。但是投资确是最好的选择，
因为可以获取较高的租金的收益，将来升值空间也不会小。
假如在昆明一环附近买一套两居室，月租金一般在 1500-1800，而房价在万
元左右。而在螺蛳湾附近买一套两居室，月租金都在 2000 多，而房价在 7000
多。
问：楼主,你好，我 2010 年 3 月在回龙观买一复试房子 120 平米，户型不是
很好，全部下来，161 万，我尽量提前还贷，控制在 3-5 年以内，所以，这房加
利息定能控制在 170 万以内，我想问的是，3-5 年我想出手，会不会亏？
答：你的问题太短了，虽然问了几遍，居然没看见。
回龙观地区的配套设施齐全，积水潭医院入住将提升该地区的物业价值。随
着中关村高新区北延规划的利好，回龙观地区的房价在未来两年内有 50%左右的
上涨空间。
问：感谢楼主，真的不管这里的房子是不是真的将来会到您说的价格，我都
认为，混房观这么长时间，看了无数帖子，我就相信你了，有一句话：以史为鉴，
我们当今社会中的任何生活，经济，教育，权谋，发生的种种事件，都会在历史
中找到例子，因为人类是最不长记性的一种动物，多谢！
答：不谢，主要是帮朋友买房子，所以对这个地区比较了解。
问：再多问一句，有机会一步到位买个满意的大房好(也是老房，得房率高，
三居)，还是买两套小房，一套凑合着住，一套放租好？当然两套小房的总额比
一套还是要多不少，帮忙分析一下，短期和长期来看的情况？谢谢！
答：其实买两套同一小区的房子是最好的，投资自住兼顾，可进可退。如果
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家里有老人，和老人分别居住，又在同一小区，照顾起来很方便。
问：我附近的普通房子大概 9000 旁边有个 02 年的别墅现在 13000 现在又
有一个新的楼盘开盘了。是电梯，容积 3，十多层的，是中海的高端项目，装修
过的，居然卖将近 2 万，离谱吗？旁边容积 0.8 的老别墅才 13000 啊！
请问中海这个项目是否价格过高？ 另外，这个项目对我这附近的房价能拉
动多少？
答：高端房产，开发商都是不急着卖的，而且也从来不乏有钱人慷慨解囊。
你说的情况跟昆明的空间俊园完全相同。在市中心徘徊在万元关口的时候，空间
俊园直接开出了 19000 的均价，之后市中心的二手房紧随攀升到 15000.而一环
二环间的房价在万元关口徘徊。
大盘高端盘对房价的带动作用是显而易见的。
自调控刚刚推出的时候，与一个朋友闲聊，说起调控将是二三线城市大涨的
机会，还聊了聊昆明的发展，结果那个朋友头顶调控的大棒，去昆明投了 n 套房
产，当时价格 7000 多点，时过几个月，现在看房价已经涨到 9000.而且他买的
位置周边先后有高端大盘推出，预计开盘价格在 12000-15000，一旦高端大盘开
盘将让他买的房子直接迈上万元的台阶。
问：楼主，请教一下。
也正是 8 月初看来楼主的帖子，坚定了我此时买房的决心。
我在 3 月份卖了一套小房子，8 月底买了套大点的，也是学区房，学校在建。
现在考虑一个问题，是全款付清好还是贷款比较好。
全款付清，欠亲戚 10 多万，没有还钱压力，年底可还清，但是手头没有余
钱。
贷款的话，手头会有 20 多万余钱，可以装修，或者等年底再攒点钱，投资
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其他的。
所在省会城市房价 8000 多，偏一点的 6000 左右。
装修好出租 2500 左右，贷款月利息 2000 左右。
也就是说我全款还清，一年相当于收益 2.4 万的利息及 3 万的租金，房款
70 万左右。
是否值得？还是贷款 35 万比较合适？
因为考虑到通货膨胀时期，应该是负债比较划算～～ 谢谢！
答：肯定是贷款划算，这是毋庸置疑的。当然如果你的余钱实在找不到其他
投资渠道，也可以一次性付清。如有可能也可以贷款买两套，而不是买一套。
70 万的总房款月租金达到 2500，租售比还是很高的，贷款 35 万，租金抵月
供完全没有问题，说明你所在地区的房价具备较大的上涨空间。
问：楼主，一直跟帖，觉得你的认识颇有见解。请教一下。最近看了南京奥
体附近的仁恒楼盘。2 万 2 左右每平方。
不是自住，用做投资的话现在出手是否合适呢？
一直在犹豫中。望不吝赐教。
答：尽管南京去过多次，但对于那里的楼盘并不熟悉，所以不敢妄言。如果
能够提供更详细的信息，或许可以试着为你分析。但以你目前提供的信息，真的
不好评判。
问：看了那么多，有点意思。
不过在下有一事想不明白：
因中国的计划生育政策，往近了说，人口红利会在这几年消失，往远了说
80 后基本都是独生子女，父辈在城市里都是有房子的，这些房子作为遗产，按
理说，在未来应该使 00 后没有买房的需求。
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楼主如何解释在这种情况下在未来房子仍然看涨？
答：前面已经说过了，你往前翻。
回去找了一下，居然被删了。
大意基本是讲中国经济未来的发展模式，城市升级与拆迁改造的关系，没想
到这样也不允许说。实在懒得再长篇大论说一遍。
关键的意思就是一方面是富裕阶层对更高端产品，更大面积的追求，一方面
是城市升级带来的大规模拆迁改造。下层群众将被挤出城市核心区。许多住房都
会被拆迁置换。
问：楼主看好西三旗地区房价，本人深有同感。
西三旗地区的焦点不在京藏高速路口，也不在林翠路路口，而在西三旗东路。
也就是地铁 8 号线西三旗站附近。
现在这附近已经有宾馆、饭店、百汇商品市场、中小学、3 甲医院、银行。
到 2012 年，8 号线开通，百汇市场新增电影院，龙旗广场新增写字楼 2 座
和 3 星级酒店一座。
随着北新建材厂的搬迁，原厂区还会有更多的新楼拔地而起，西三旗东路将
南延、拓宽至永泰。整个地区的房价将随着新楼盘的不断推出而节节高升。
答：西三旗地区一直相对滞涨主要还是缺乏大品牌开发商入住，没有高端楼
盘的带动，涨幅偏低。但也正因如此，才形成了一块价值洼地，以后才有更大的
上涨空间。
问：没想到楼主对西三旗地区如此熟悉。
想问问楼主对于上地附近二手房的看法，如当代城市家园这样的地方，有没
有升值潜力？
觉得这边交通还是有很大问题。
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答：上地区域的房产在 2008 年之前，涨幅较快。但在 2008 年以后由于上地
区域的产业以民营 iT 为主，属于充分竞争，利润下滑较快的产业，区域经济的
发展前景远不如望京，所以上涨空间受限，涨幅趋缓。
区域发展是房价升值的动力，个人不太看好上地区域。
我本人对意大利的住房模式还是比较赞同的。
有去过米兰的朋友可能很清楚，米兰城区的房屋居住的大多数是富豪显贵，
一旦出了城区，则是大片大片鳞次栉比的公租房供普通工薪族居住。
以后的中国有可能学习这个模式，原市中心的居民被拆迁安置到郊区，城区
居住的都是达官贵人。郊区将形成拆迁安置房、中产阶级商品房、公租房、廉租
房混居的模式。
问：对上地一点也不了解，不过今后北京的私企郊区化应该是趋势，好多公
司因为成本问题已经开始向密云等地搬家。上地的价格若被炒太高，也难逃此运。
也许政府会注意到这个发展趋势，引导郊区，现在大力发展郊区地铁就是为
今后的卫星城铺路吧。不过能不能成功，是另一回事。里面牵涉利益太多，比如
海淀，主导还是高科技产业，如果全都搬家，地区政府就头大了。上地区域，可
是海淀政府大力度发展的重点区域。
答：你说的很有道理，现在海淀的 it 产业基本就是以处于链条底端的制造
业，毫无科技科研，急需产业升级，才能得到持续的发展。象联想这样的 it 公
司完全沦为了 90 年代家电厂商的境遇，毫无未来。
33、砖家与媒体
问：差不多这个意思，呵呵。我一直以为楼主是搞学术的。
其实吧，虽然大多数学者砖家都成了贬义词，但我觉得在北京这个大环境里，
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还是有土壤培养一些目光敏锐犀利的人，BBS 的 P 民也需要这样有前瞻性的引导
者，因为毕竟不是每个人都强大到能把这些东西娓娓道来，没有积淀，根本悟不
出。
答：中国的学者是很难拿出点时间好好搞搞学问的，功利性太强。
以前跟一伙民族学者到元阳考察，这帮人没呆满两个星期就跑回去了，说是
又要评职称了，人不能不在单位。而日本学者已经在元阳与当地人同吃同住了 3
年，还没有一次回日本。真不知道这帮民族学者研究了两个星期的东西能发表什
么样的惊世论文出来。
问：不知楼主了解远洋山水吗？在西四环外，我舅舅想在那买房，去年一万
七没买，今年最高到过三万，现在两万六左右，能买吗？还有升值空间吗？诚心
请教。
答：别提了，08 年的那次调控，开盘才 1 万 1，这是个让人悔得肠子都青了
的楼盘。
北京的楼市前景，在未来的两三年，北四环西四环东四环达到 5 万，北五环
西五环外到达 3 万应该不是什么难事，南面可能相对低一点。远洋山水的位置 2
万 6 不能算便宜，但将来只有更贵。
5 万一平的房子对于中国的精英阶层真算不上什么。500、600 万一套的房子
一次性付清的人群在北京大把的存在着。这是很多工薪阶层一辈子都觉得不可能
挣到的财富，但对于另外一些人却可以轻而易举的拿出来。平均工资的概念在中
国是完全没有用处的。
问：请问楼主，北京三环内的塔楼，80 年代末的房子，以后会有什么走向，
现在能出手吗？谢谢！
答：三环内都是老公房，干嘛不买个板楼呢。这种房子老到不好住了，迟早
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还是要换。板楼还可以拆迁，塔楼拆迁就比较困难了。不过今后的北京可能存在
一个相当奇怪的现象，一部分高端富裕人群居住在市中心老旧的小区，而令广大
住在远郊的中产阶层羡慕不已。
问：直白说，我刚毕业一年，完全靠着父母资助，要完全靠自己根本买不起
房，我一些同学在北京两人的话年薪也就 15 万左右吧，现在好歹还能惦念着买
房，要是像您所说，“北四环西四环东四环达到 5 万，北五环西五环外到达 3
万应该不是什么难事”，那他们根本就没有盼头了，这是很可怕的事啊
答：将来年薪 20 万的中产阶层一定连北京 6 环内的房子都买不起。这一天，
不会很远。
问：香港怎么也得几十万一平吧，还是得早买房，早买早心安。
答：香港都是按尺算的。富翁住的千尺豪宅相当于我们的大约 100 平米。现
在香港的房价换算成平米大概是十五、六万一平吧。
问：搂主分析一下,现在的新闻都说房屋成交量的上升是因为开发商打折才
上升的,但这个很不成立,为什么新闻这么蒙老百姓.是不是政策上还有可能收得
更紧?
答：中国的新闻最不可信，为了抓眼球不惜胡编乱造，不惜前后自相矛盾。
我倒觉得这个成交量放大的背后的意义更值得深入研究。
在二套房首付 50%，三套房首付更是严格控制的前提下，成交量大幅提升，
中国的货币到底泛滥到何种程度，中国的精英阶层的绝对数量多么庞大，手里多
么有钱。中国的贫富差距很可能已经达到了一般人不敢想象的程度。
这是一个坏的预兆。
问：楼主，我也是不明白，现在成交量确实上来了，按说现在贷款控制的这
么严，第三套房都贷不到款，是谁在买房，难道都是第一套房的刚需吗
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答：人民币发行泛滥，有钱人绝对数量庞大。在北京上海等城市，手中拥有
千万现金的人不在少数，都是全国的精英阶层啊。精英阶层的财富积累已经逐步
完成，提高首付，严控贷款只能抑制小白领保值的需求，但对于精英阶层是没有
任何作用的。
如果将来推出房产税就更好笑了。精英阶层谈笑风声，小白领神情紧张，最
终结果是全部转嫁租房客。
问：我认为,这个跟 kfs 和政府之间的博弈有很大关系,投资人前段时间一直
在观望或者投入到农产品等领域,我不记得是 7 月还是8 月,突然听到热钱大量涌
入国内房地产市场的传闻,之后成交量就上来了,这些信息之间有很大的关系,但
我捋不清。
答：你说的还是有道理的，当资金泛滥无处可去，一定会找到一个出口。资
金如洪水在于疏而不在于堵，资金一旦冲破调控所筑的堤坝，将一发不可收拾。
所以屡次调控屡次暴涨。如果不能有效开渠，将注定调控政策的失败。
问：楼主！请教一下，市中心没有天然气的房子能买么？自住兼投资。
答：自住只要你觉得不用天然气也很方便，当然没问题。
投资首先是出租不存在问题，另外市中心的位置可以填补任何房屋设计方面
的不足，70 年产权具备投资价值。购买这样的房产还是可以的。
34、人民币资产兑换转移
问：还有一个问题始终不明白，请教楼主，现在五六百万的房子都有人全款
买，这些人为什么不买国外的别墅呢？难道就因为中国的房子升值快吗？要我有
那么多钱早移民了。
答：我国实行的是外汇管制，人民币不能自由兑换，不可能大批人口通过地
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下钱庄转移资产。只有官员和少部分有背景的高端人士才能做到人民币资产顺利
兑换转移。
一旦发现较多资金量的人民币兑换美元出境，国家将采取强制管制措施。
现在国家对外汇外流已经非常重视，携带价值 50 美元以上的商品入境都要
交税，实际上国家给出了一个不希望人民币兑换成外币外流的一个强烈信号。
你说的很有道理，当资金泛滥无处可去，一定会找到一个出口。资金如洪水
在于疏而不在于堵，资金一旦冲破调控所筑的堤坝，将一发不可收拾。所以屡次
调控屡次暴涨。如果不能有效开渠，将注定调控政策的失败。
问：我有段动过移民的念头，但现在基本放弃了。不知自己的选择正确与否，
想听听楼主高见。
答：移民不见得能够适应，毕竟文化差异太大，但是如果拥有一个外国国籍，
在中国生活，是一个比较好的选择，至少，你的财产是受到保护的。
问：楼主说的正确啊，除非世界经济再次崩溃或者朝内变天，否则的房价要
跌，太难！
到处听说是纸币不受截止的发行，有点现金留在手上都发抖啊，是因为“贬
值”发抖！
所以，出手了，淘一套保值去吧！！总价 150 万左右。
楼主请教付款方式：
1：分期付款，30%首付，6 个月内付 30%， 12 个月内付 30%，10%交房前付
清（约 24 个月）；
2：商业银行贷款，需要 50%首付，50%余款贷款，首付 3 个月后按揭，110%
的贷款利息。
商业贷款的话，计划交房后就付清。
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不知道哪个更合算？期待楼主解惑。。。。
答：分期付款是你和房东的约定？这个比较不靠谱，如果是付清后过户，一
旦房价上涨，很可能出现毁约。
问：楼主，忘记说了，是期房，我们这里是房子盖到一层高就预售了。房子
结顶是按揭。结顶后 1 年半左右交付。
答：貌似你们那里的房产商很不规范。我还是觉得投资自住都要选择大开发
商、大体量楼盘，不仅配套好，升值空间也大，这样的楼盘几乎没有风险。
问：我现在就被抑制住了，现在是认房不认贷，我也不能贷款了，可现在动
不动就得百万以上才能买房，真是力不从心啊，房贷新政看来是堵塞了中低收入
的房产投资渠道了，对精英阶层反而是利好，这调控就搞笑了。
政府倒是想调控精英层呢,但政府本身就是精英的组成部分,所以政府只能
借砍掉投机者之名,开拓自身,抢占市场,特别是楼主说的租赁这个大市场,所以
特别佩服楼主之前说的:政府找到了吃租赁这块蛋糕的最好时机,明着是抑制房
价,结果却是让很大部分老百姓租着政府的房,政府的钱就更多了,到时候想拆哪
儿拆哪儿,精英更精英,百姓更百姓....可悲呀！
答：估计给政府出这主意的幕僚熟读过宋史，宋代官府就是靠出租房给群众
敛财的。
35、投资房产不是炒股
问：我觉得楼主你的分析思路不错，但是这种涨幅应该不会再有了吧？虽然
我今年 4 月投资了一套，但是，我能回本就行，没敢过分估计，你这样有煽动别
人之心啊！
答：这位同学买在哪里了？难道是通州？
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问：回龙观！
答：首先投资房产不是炒股，不能有炒股的心态。目前说起投资房产是最安
全的品种，指的是长线投资，而不是短线投机炒房。短线投机炒房还是因政策的
不稳定有较高风险的，一旦资金链断掉，将万劫不复。
对于 4 月份，在山雨欲来风满楼的特殊时期，投资一线城市郊区房地产肯定
是欠考虑的。
对于房地产调控，主要针对一线城市，且一线城市在 09 年行情涨幅过大，
郊区楼盘一定会受到调控影响。
而资金的运作规律告诉我们，调控抑制住了一线城市的投资资金，一定有相
当部分转向二三线房价相对不高的城市，大开发商对二三线城市的入住，将加速
城市升级。所以调控征兆的开始，正是布局二三线城市的时机，而不是一线城市。
值得安慰的是，回龙观地区并没有遭遇疯狂炒作，表现比较抗跌，即使被套
损失也不会大。从未来两三年看，回龙观的区位一定会有 50%左右的涨幅，这是
不用担心的。
问：详细的话就是南京河西奥体那块推出了仁恒 G53 精装公寓。
简称高汤，90 平方复式上下两层的，180 万左右。
我对南京不太了解。有人说 2014 青奥会召开。有点升值空间。
我不准备贷款。因为平时也不怎么会理财。全付可以 95 折。
楼主，请问我能买进吗？
答：房产毕竟是一笔相当大的投资，对于一个不了解的城市，就轻易购买，
显得过于轻率。青奥会是噱头但不是利好，对于房产的长期升值没有任何促进作
用，充其量也不过有些资金参与短线炒作。
经济的发展才是一个城市房价上升的驱动力。
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建议在你购买之前，认真去南京进行考察。不但要考察周边楼盘，还要考察
你所购买地区的经济发展状况、交通状况、商业和学校的分布。最好能够了解当
地政府的规划。
问：请教楼主点评华清嘉园的房子以及上地一带的房子，谢谢楼主！
答：学区房，房价坚挺，配套齐全，环境也还凑活，紧邻轻轨，唯一的遗憾
就是交通比较拥堵。如果有钱是可以考虑的。但是绝大多数人只能对华清嘉园的
高房价兴叹了。我预计两到三年内，华清嘉园就将冲击 5 万关口。
上地可参加前两页的评述。
问：谢谢楼主，但如果是上地的低密度低板房格局朝向及位置都较好的小 3
居可以考虑吗？另外知春路一带的九十年代的塔楼还有板房可以考虑吗？
答：北四环周围有许多不错的小区，都值得考虑，无论自住还是投资都还是
比较合适的。比如志新村、塔院、牡丹园小区等等，配套齐全，居住舒适，特别
是志新村还是学区房，这一片区位肯定是好过上地的。缺点就是户型较老，物业
等于没有。
36、中国与西方最大的不同
中国与西方最大的不同，是历次革命都要推倒重来，革命总是伴随着血琳琳
的屠杀和破坏，无论是财富还是文化。每次建朝人民都要从一穷二白做起，所以
才说中国人民苦难深重，几千年的历史，居然没有什么积累，有的只是统治者根
深蒂固的帝王思想世代传承。
从项羽焚烧阿房宫到近代的破四旧，革命的都非常彻底，人民洗脑也非常彻
底。所以帝国时代才能够一直延续。西方人贪婪对财富是占有和继承，东方人重
义轻利所以破坏焚烧和屠杀。
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西方的大革命产生了资产阶级新贵阶层，然而当时却不为普通群众接受，尽
管他们有钱有势，但是却得不到群众的尊敬，直到资产阶级新贵们捐钱捐物，为
群众做了大量的善事之后，才得到人民的认可。
而我们这个时代产生的新贵却太多的为富不仁。
而中国古代的乡村，通常族长就是村子里的大地主，族长是非常重视名胜的，
一个族长必须有足够的威望，象修桥补路，借给无米下锅的族人粮食，都是族长
份内的事。去徽州旅游的人都知道，道路、桥梁等公益设施无不是富商修建。古
人不但讲个人声望，还讲积阴功。
假设你去贵州的深山中旅游，发现山径上常常有个亭子，不但有坐的地方，
还有水井或者用水管从山上引来的泉水供路人休息。这都是周围的村里人为积阴
功修建的，绝非政府投资。
时值社会主义的今天，反而一切行善积德的事都不讲了，全民金钱至上。没
有文化建设的民族是悲哀的。
37、GDP 保 8
前提：一个高增长高通胀的国家，高昂的腐败成本和巨大的浪费将导致国家
必须维持高税收才能维持运转，GDP 保 8 实际上是必须的也是迫不得已的。维持
正常的运转，维持庞大的消耗税收而不是创造税收的公务员队伍，没有 GDP 快速
的增长怎么可能呢。
问：这种看法很有道理，但保 8 毕竟会有个尽头，一旦走到头了那怎么去做
呢
答：对于小富即安的我等小老百姓来说，希望此生不要见到这一天的到来。
对于流氓无产者来说，盼望着这一天的到来。届时新的英雄将从流氓无产者
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中产生。
38、中国可以无限印钞票吗？
问：中国可以无限印钞票吗？有没有个限度呢？我是请教楼主，肉食者会怎
么思考呢？他们的幕僚能从历史中找到答案吗？楼主的历史资料库中有这方面
的吗？
答：如果你收集过铜钱，你会发现有一种大钱叫一当十五。这就是中国古代
的铸钱方式。当铜不够了，政府用铸造 2 枚铜钱的铜铸造一枚大钱当作十五个大
钱用。那时还没有纸币，所以采取了这种方法。
到了解放战争时期，物品紧缺，国军大量印制金圆券，今天用一捆钱没一斤
米，明天用同样一捆钱却只能买一两米。当然这种金圆券无限制满天飞也和我军
大量投放伪币有关。
当物质紧缺时，必然会通过发行纸币来缓和矛盾。小时候我常去买 2 毛钱的
肉馅包一顿饺子，现在 2 毛钱仍在大街上也没人捡。肉馅从 2 毛钱涨到 4 块钱，
货币贬值了 20 倍。为什么我们认可肉馅从 2 毛钱涨到 4 块钱的既定事实，但是
却不能想象现在的物价会在未来的 10 年再涨 20 倍呢。
如果你收集过邮票，会发现 50 年代的老邮票的票面价格都是 500 元一张，
1000 元一张，我们建国后的货币也并不是一开始就是圆角分的。50 年代圆是最
基本的货币单位，随便买个最小的东西，都是 1000 元起步的，很象现在的越南
盾。
我们国家的印钞制度，主要跟外汇挂钩，在帖子里已经做过了描述，你可以
在帖子里找一找。正是由于国内商品的内需不足，完全依靠低附加值商品出口创
汇，才造成了人民币的外升内贬。
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问：每次和楼主交流都收获多多，楼主渊博的知识是怎么得来的呢？本人也
喜欢历史，但水平就差太远了，从没想到我军也会投放伪币，很有意思，教科书
真应该仍垃圾桶里了。
答：纯粹是爱好，打小就看史书，呵呵，原来一直看中国史，大学时代才开
始接触西方史。
读史读的不是故事，还是找历史规律，以古鉴今，毛就是这方面的天才。
读史难在古人常常作假，事件往往扑朔迷离，必须象破案一样，从重重的迷
雾中寻找真相，这也是读史的乐趣所在啊。
好比喜欢三国的度魏延，总认为此人天生反骨。事实上，魏延作为仅次于关
张马黄（没有赵云，赵云的才能和级别都不能和魏延相比）的第五员上将，在关
张马黄死后，成为了西蜀的军方顶梁柱，不但有极高的军事天赋，而且忠心耿耿，
不足的是政治头脑不大灵光，结果诸葛亮刚死，就被小人杨仪给黑了，不但掉了
脑袋，还被按上了背主的罪名。
问：当年毛太阳发动文革的原因是因为政府被刘奇和邓平的政经系所把持。
当年要是老毛召开人大来决定谁去谁留，老毛肯定被 PK 掉。
如此不发动底层，通过正常的程序夺不回权利。
什么防止腐败，打到走资派都是借口。
毛太阳比任何人都要腐败。
死的时候存款有 1 亿多（不是工资积攒的，都是稿费，垄断市场的稿费）
70 几年的时候，1 亿多，确实恐怖。
但是后来被邓平给没收了，讽刺呀，以这是全党的财富为由。
答：这个事还是不在帖子里聊，不然很可能帖子给和谐了。楼白盖了。呵呵。
39、三国志：
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秋，亮病困，密与长史杨仪、司马费祎、护军姜维等作身殁之后退军节度，
令延断后，姜维次之；若延或不从命，军便自发。亮适卒，秘不发丧，仪令祎往
揣延意指。延曰：“丞相虽亡，吾自见在。府亲官属便可将丧还葬，吾自当率诸
军击贼，云何以一人死废天下之事邪？且魏延何人，当为杨仪所部勒，作断后将
乎！”因与祎共作行留部分，令祎手书与己连名，告下诸将。祎绐延曰：“当为
君还解杨长史，长史文吏，稀更军事，必不违命也。”祎出门驰马而去，延寻悔，
追之已不及矣。延遣人觇仪等，遂使欲案亮成规，诸营相次引军还。延大怒，(才)
〔搀〕仪未发，率所领径先南归，所过烧绝阁道。延、仪各相表叛逆，一日之中，
羽檄交至。后主以问侍中董允、留府长史蒋琬，琬、允咸保仪疑延。仪等槎山通
道，昼夜兼行，亦继延后。延先至，据南谷口，遣兵逆击仪等，仪等令何平在前
御延。平叱延先登曰：“公亡，身尚未寒，汝辈何敢乃尔！”延士众知曲在延，
莫为用命，军皆散。延独与其子数人逃亡，奔汉中。仪遣马岱追斩之，致首於仪，
仪起自踏之，曰：“庸奴！复能作恶不？”遂夷延三族。
魏略曰：诸葛亮病，谓延等云：“我之死后，但谨自守，慎勿复来也。”令
延摄行己事，密持丧去。延遂匿之，行至褒口，乃发丧。亮长史杨仪宿与延不和，
见延摄行军事，惧为所害，乃张言延欲举众北附，遂率其众攻延。延本无此心，
不战军走，追而杀之。臣松之以为此盖敌国传闻之言，不得与本传争审。
显然蜀书对魏延的描写是很不靠谱的。反而魏书相对客观多了。
问：《三国演义》里这一段完全是黑魏延来着。
我心里还想，其实魏延还是比较大度的，马谡刚愎自用的时候，诸葛亮很不
爽，但是魏延还一个劲的替马谡说好话，我就觉得魏延一直忠心耿耿，怎么可能
晚节不保呢？
唉，看来正史和演义，还是有很大区别啊
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答：正史里很多信息都是极其可疑的，就更别说演义了，呵呵。
每次听评书赤壁大战一段，诸葛亮给关张布置任务就觉得好笑，赤壁大战时
诸葛亮官拜军师中郎将，官职远不如关张，关张不可能直接听诸葛亮的将令。当
时，诸葛亮顶多给刘备出出主意，调兵遣将还应该是刘备的事。演义一夸张诸葛
亮，就没刘备什么事了。
问：楼主,现在大兴的房子新楼盘较多,某楼盘推出两次均卖光光.地理位置
占尽优势,因为紧挨着将要建好的地铁.现在能出手买吗?首套,没有立马买房结
婚的压力,但三四年内总得买吧。首付提高后也就刚刚好付首付.要是利率也真的
不打折,真不知道如何是好.
答：通州、房山、大兴都是前期炒作比较厉害的区域，在楼市调控期要慎重
购买，如果遇到明显低于周边二手房的楼盘可以立即下手购买，否则观望。
问：楼主圣明,楼主说得明显低于周边二手房的话是指大于多少一平的时候
呢?现在的二手房和新房都互相盯着呢,都差不多。
答：一般来说调控期内，郊区新盘比调控前的周边二手房大约低 10-20%%之
间，且成交放量，说明底部已见。
40、贵阳
问：感谢您跟大家分享这么多心得和体会。您能帮我参谋一下吗？
我是天津的，7 月底在天津滨海新区塘沽区（交通及生活配套方便，2012
年交房，距离我和爱人的上班地点车程 15 分钟和 40 分钟）买一套新房，两室，
96 方，总价 107 万，首付加其他 35 万，贷款 72 万。现手中还有约 100 万左右，
很想在天津市区再买房，以方便老人过来看孩子。我们目前在开发区上班，在天
津滨海新区开发区租房子。天津市区有一间 40 平米的小房子。
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您看我们应如何操作呢？家庭收入每年 16 万（税后），公积金每年 5 万。
应何时再买，如何买比较好呢？
09 年初市区比较好的三室 130 万左右，现在要 200 万左右
答：对天津市区的房价没有多少了解，不过以你的的财务状况完全可以再买
一套住房，可以投资自住兼顾。当然最好能够买在市中心。
从你目前的家庭收入来看，公积金基本能抵月供，即使差点也不会差太多。
再按一套月供 6000-8000 的住房是完全没有问题的。你的 100 万现金可以拿出
80 万用作首付，我想在市区买一套价值 160 万的房子是没有问题的。如果 2 万
一平米，正好可以购买 80 平米。
问：楼主，谢谢你对贵州的关注！
我是贵阳的，想听听你对贵阳的看法，我 07 年在小河区 2400 买了 120 平方
的新房子，今年八月初买了套市里的二手房，93 年的，65 平方，学区房，总价
43 万，送家具家电！
非常想听听你对贵阳房市的看法，还有金阳新区的看法，感觉金阳就是房地
产撑起的，如果地产有个风吹草动，金阳会是最容易受打击的，不知对否？
另外 93 年的老房子以后卖时不好贷款，是不是会影响成交价格？
谢谢！
答：刚从贵阳回来没多久，呵呵。
贵阳投资房产有一定的风险，主要是城市比较小，不好变现。如果我在贵阳
投资，即使再贵也会选择喷水池附近市中心的楼盘，稀缺性较强，变现相对容易。
贵阳是一个城区尚未开始升级改造的城市，政府大力打造金阳花溪等外围区
域，但是将来一定会遇到较大的交通瓶颈，城区的升级改造早晚都要启动。
关于金阳实际上就是政府的造城运动，因为市政府的搬迁对房价有一定的支
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撑力，但是随着人口的大量入住，从金阳到主城的交通可能出现瘫痪状态，谁又
能保证政府不进行二次搬迁呢？
贵阳的美女确实很多啊，是这个城市最靓丽的风景，令人留恋。
评论 1：现在贵阳确实在大搞老城重建了，而且自从贵阳各条高铁的开通，
与周边成都，重庆，昆明，广州，长沙，南宁等城市均在 4 小时交通圈内，加上
生态环境好，现在二手房市场很火爆。
评论 2：贵州现在算西南三省中整体环境升的最快的了
41、政府精减膨胀
2010-09-07 18:03
1184 楼
引用：一个高增长高通胀的国家，高昂的腐败成本和巨大的浪费将导致国家
必须维持高税收才能维持运转，GDP 保 8 实际上是必须的也是迫不得已的。维持
正常的运转，维持庞大的消耗税收而不是创造税收的公务员队伍，没有 GDP 快速
的增长怎么可能呢。
问：-这种看法很有道理，但保 8 毕竟会有个尽头，一旦走到头了那怎么去
做呢
又问：我也觉得应精减公务员，也许减掉三分之二房价就见效了，呵呵。中
国确实存在很多不应有的机构。
答：千万不能精减，越精减越多。
一般裁减公务员都是专门裁那些没背景，没关系，不会拍马屁，傻干活的。
而留下的就是有背景有关系，会拍马而不干活的。
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当傻干活的公务员被裁掉以后，剩下的不干活的公务员照样不干活。
于是政府发现没人干活了，人不够用了，再大批量招人，所以越精简人越多。
这就叫精减膨胀！
特别是把熟悉业务的熟手减下来后，不得不招 3 个新手才能顶的住。等新手
熟练了，人又富裕出来了。
精减膨胀这是不可更改的。
千万别精减，谁提出精减跟谁急，到时人民更没活路了。
问：其实很多空军比较 SB，天天叫着加息，说是提高收入就可以买得起房
子，试问穷人手里 10 万，富人有 100 万，按照现在的利息，穷人每年整存整取
10 万不开税收是 2250 元，而富人得到的是 22500，加息以后假设穷人每年收入
是 4000，富人是 40000 万，成千上万的富人每年多出 40000，而生产资料和资源
是有限的，当每个富人的 4 万流入市场，试问是不是又要通膨呢？所以加息是最
愚蠢的均贫富方法。行之有效的办法其实是重新发行货币。但是除了改朝换代几
乎不可能。
答：今年朝鲜搞货币改革，重新发行货币，结果导致不可控的通货膨胀，财
政部长给枪毙了。
问：楼主关于精简膨胀的见解很精辟~
很多事情看起来、听起来很美，也仅仅是看起来、听起来而已，
有丰富生活经验的人仔细思考一下、观察一下就不是那么回事了~
答：是啊，很多空空们扯着脖子呼喊这个政策那个政策，殊不知执行下来，
最倒霉的还是自己。管老爷利用空空们鸡冻的心情趁机敛财，赚个盆满钵满。等
空空们明白过来，也没办法了。
好比许多人最欢迎的费改税，结果税增加了，费却一点没见少。
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问：贵阳小了，为什么房子不容易变现呢？毕竟全省只有贵阳繁华点，地方
小，人多，更应该容易变现啊！我指的是市区房，不含郊区。
答：市中心中高档房屋变现是没问题的，但市中心老房变现也不是很容易。
贵阳的城中心改造升级还没有启动，市区存在大量的老公房，而贵阳最需要的是
改善型中高端住房。现在政府全力打造金阳等外延区域，大片的新楼盘拔地而起，
二手房交易的活跃度远不如其他省会城市。
贵阳与成都、昆明这些西部城市略有区别，昆明、成都有大量的外地人口，
这些外地人口构成了买房刚需，因此市区位置的稀缺性就显得尤为重要。
但是贵阳的外地人口相较昆明、成都要少，以本地改善型需求为主，所以城
区楼盘的档次尤为重要。
作为相邻的省会城市，重庆的吸引力要大于贵阳，贵州许多地州的资金可能
会被重庆分流。
42、深圳
问：楼主真是高人啊，追了两天，终于看完了。也想向楼主请教下房事。
不知楼主对深圳了解吗，我们来深圳七年了，结婚也好几年了，可是最近才
去布吉买了首套，布吉的可园，二手，单价一万四。现在深圳关内 10 年的二手
都一万六，好一点的两万，关内基本没新房了，有的都 3 万左右了。大量的新房
都在关外，基本 2 万吧。我们本来也想买关内，可是想着同样的价格在关外可以
买好点的，就买了关外，不知这个决定是否正确？按楼主的意思，还是要买市中
心，可是市中心的话，只能牺牲面积，房子也旧，这样住着也不舒服啊。
另外，我父母就在昆明，他们本来在一环上有套房改房，挺方便的，就像楼
主说的，可恨的仇书记要制造需求，现在他们的房子说是要拆了，他们现在想买，
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可是一环外的都 8000 多，他们觉得有点贵，买了以后，手上的钱就都用完了，
又想干脆等回迁。楼主觉得要不要买呢？
我父母就我一个孩子，他们在深圳买过一套房子，就是市中心的塔楼，等我
们不住了，这套房子要不要卖掉，还是留着出租好？
答：深圳不太了解，不过宁肯牺牲点品质也要选择市中心，这是无数人经过
从市中心搬到郊区大户型再搬回市中心老房子而取得的宝贵经验，当然如果你在
关外上班就另当别论了。
往历史人物上套，仇和应该算作集酷吏与奸佞于一身，横施暴政早晚落到身
败名裂的下场，不是不报时候未到。
等拆迁主要是在昆明风险比较大，几年不知道能建起来，志远综合体就是很
好的例子，如果有能力不妨先买一套。
至于说房子卖不卖关键你是否需要用钱，如果不需要，又没有更好的投资，
不妨先留着。
43、长春
问：楼主你好，请帮我分析一下，谢谢！
我在长春
长春的市政府在前几年的时候搬到了城市的南部，南部因为是空地，所以盖
的都是新盘，价钱现在 7000 多，而我工作的所在的位置是原来的一个商业区，
这里原来都是学校，医院和一些机关单位，好企业的家属楼，因为原来的购买力
强所以居民楼的一楼都变成了小店铺，所以形成了这个城市的一个没有大商场的
一片繁华商业区，但现在随着原住民的逐渐迁走，这里租房的人多。但这里有一
个优势是离市里最好的小学和高中都很近，这也是这里房价坚挺的原因。现在这
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里的二手房如果是大户型在 5000 左右每平米，小户型 6000 左右，基本都是八九
十年代的房子，2000 年以后的次新房很少，距离这个区域较近的一个新盘是商
住两用的卖到 9000 多每平。
孩子现在在这上幼儿园，堵车太厉害了，为了孩子我在这租的房子。
我现在手里有 20 万现金，请问这片区域值得购买么，买大的还是小的，我
已经贷过一次公积金贷款，现在已经结清。
现在这个城市很远的地方新开的楼盘也要 4000 多一平米。
请楼主赐教，不胜感激
人：政府所在地区域又是学区房，这样的房子优势还是很大的，但是由于有
大体量的老房子存在，将来有可能大规模拆迁，而拆迁补偿却决于政府是否铁腕，
如果遇到铁腕领导，补偿额一定不会太高。这是购房的风险。对于非一线城市，
新盘的风险肯定小于老房。
问：楼主高人！
不知道来过佛山没有？佛山紧邻广州，两地的地铁即将贯通接轨，房价应该
会快速飙升，但是另一方面，佛山是个制造业城市，村镇工业高度发达，外来打
工的比较多，流动性很大，楼主所说的，今后买房只是有钱人游戏，房租会高涨，
这点对佛山这样的小城市不知道成不成立？村镇里还是有很多便宜的出租屋的，
高端点的打工者，如果房租太贵，应该会嫌贵干脆回家发展，最后只能留下低端
制造业产业工人吧？这样房租应该还是很难上涨。
答：佛山还真没去过，只去过东莞和中山，呵呵。
对于广州一带房价相对偏低的原因是广州并非全省唯一的大型繁华城市，而
是广东省内形成了大片的都市群，使得城市的经济得到了均衡的发展。这是最健
康的城市发展模式，但也制约了房价的上升空间。随着地铁的贯通接轨，佛山的
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房价将呈稳步上涨态势。
问：请教楼主，最近有银行提高了首付，这是为什么？政府真要让中低层租
房子吗？政府吃租赁的大蛋糕吗？
答：主要还是防范金融风险，政府调控的目的从来也不可能是解决穷人的买
房问题。恰恰相反，金融风险来自于让穷人买房，所以提高首套房首付比例，杜
绝穷人买房，才是防范金融风险的有效手段。同时可以推升租金上涨，政府推出
的公租房才有市场，有钱可赚。
问：我有时候想，像 QH 这样的人应该不得好死，断子绝孙，老天还真是不
长眼。
请楼主明示志远综合体是怎么回事？
我父母家就在东站，董家湾中间那里，原来厂里也在，现在厂子搬到开发区
了，家里的房子也逃脱不了被拆迁的命运了。
现在家里在一环出去点看中一个房子，房子挺不错的，大社区，新房，算下
来 9000 多，不便宜啊。一环内的估计我们买不起，家里人年纪大了，想住电梯
房。
楼主对昆明现在的房价怎么看呢，会不会回调，感觉今年涨很多。
现在 9000，难道以后涨到 2 万，和深圳现在价格一样？我和老公也工作很
多年了，现在年收入 30 多万，我们都买不起 2 万的，我们去看过万科在深圳的
新盘，房子没得说，带精装修，2 万多一平，一套要 300 万，虽然很心动，也只
能放弃，怎么现在昆明人这么有钱了？
按照通货膨胀来说，如果以后昆明的房子卖 2 万，那深圳的岂不是要卖 4
万，那我们的收入也会涨到 60 多万吗？哈哈，实在算不过来了。通货膨胀对我
们的收入有影响吗
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答：一环外 9000 多的新盘，昆明还真没几个，滨江俊圆 9000 多，但容积率
太高，又有大量的回迁户，个人很不看好。翡翠湾达到了 12000，云上城、翠园
等要开的楼盘估计开盘价也要上万了。呵呵。
昆明的房价，我预计市中心将达到 2 万，一环二环间 15000，滇池板块将达
到 12000，北市区及世博板块将达到 1 万。东市和西市在 8000-9000。螺丝湾板
块最不确定，但未来不会低于 9000。
志远综合体早在几年前完成了莲花池片区的拆迁，但迟迟不动工盖房，时隔
几年一点动静都没有，拆迁户没有买房的现在还在租房住。
关于通货膨胀问题，体制内的职工工资一定会与时俱进的。体制外人员的薪
水不取决于通货膨胀，而是取决于行业的利润率，企业的利润和个人的能力运气。
对于多数竞争激烈，产能过剩行业内的民营企业一般员工，工资增长是很难抵御
通胀的，而且由于通胀导致生产成本的价格上涨，减薪甚至裁员的可能反而更大。
问：楼主，我们这个城市离武汉 60 公里，四线城市吧。我打算在新开发的
工业园区买一套房子，买的理由是认为工业区是人员比较集中的地方，应该有比
较大的需求，无论租售都应该有潜力的。我的看法对吗？
答：四线城市一定要选择城中心或者高档住宅区买房。
问：我是昨天才看到楼主这个帖子的，一口气读完了，眼睛虽然有些累，但
心里却是收获颇丰，今年四月中央刚开始严厉调控的时候，我可是抱了一百分的
信任，心想我们老百姓的好日子终于来了，终于可以用较低的价格买套属于自己
的房子了，可现在都九月了，看着周围一直慢慢望上爬的房价，真的是失望极了！
我九月三号的时候刚定了一套二手房，是我们的第一套房子，不知道楼主是
否了解苏州工业园区的发展前景和房价，我们这套房子在园区的中心位置，也相
当于市区吧，位置还不错，可就是这个房子属于政府修高速路时的拆迁安置房，
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房龄有十年了，原来房东的两证上写的土地性质是“出让”，不知道这样的房子
以后是否有升值空间？因为在苏州园区同样的地段，同样旧的拆迁房价格基本都
快一万了（我们定的这个房子因为离马路有些近，而且在顶楼，户型是小户带阁
楼，上下两层复式结构的那种，所以便宜一些，只有八、九千），附近的高档商
品房价格也要一万五左右！苏州和上海离的这么近，如你所说，江苏的有钱人都
跑到上海买房了，苏州的房价是不是很难涨呢，同时也担心以后房价再继续上涨，
中央会出重拳打击楼市，真到那个时候，房价是不是要暴跌呢？
答：土地性质“出让”没有问题，“划拨”才有问题。
政府初重拳打击的结果往往取得相反的效果，因为政府如果希望继续执政是
绝不可能让房地产崩盘的，房地产的崩盘将同时埋葬现有体制，社会“和谐”将
不复存在。如何让房地产持续稳定与 GDP 同步上涨是政府最大的难题，完全取决
于领导的智慧，但是以现在的水平来看，是很难做到的。
苏州工业园区房地产不是很了解，但是一个工厂及仓储所在地，缺乏高科技
与文化历史底蕴的支持，房价一定会涨，但涨幅一定有限。
问：对楼主的深厚的历史功底十分佩服。楼主说改朝换代的方式有三种：1.
和平演变；2.农民起义；3.外族入侵。我觉得前苏联的解体看似像是和平演变吧，
第 2、3 条好像不符合。楼主说中国无和平演变的土壤，但是前苏联好像也没有
啊。这该如何解释呢？
答：苏联的文化背景与中国完全不同。我国是自秦以来进入帝国时代，是一
个上千年大一统的国家。
而苏联是在近代革命后才出现的。俄罗斯的主要人种是斯拉夫人，在日耳曼
民族眼中是奴隶的意思，人种低劣。中世纪叫做罗斯地区，由基辅公国、莫斯科
公国、立陶宛公国等多个公国割据，在元代一直附属于拔都建立的金帐汗国。罗
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斯诸国在西方中世纪非常弱小，直到波兰立陶宛联军大破德意志的条顿骑士团
后，才逐渐强大。
俄罗斯于 1721 年彼得大帝时期才开始崛起，9 世纪末才成为帝国主义国家，
1
根本就没有大一统的土壤存在，这也就是苏联能够和平演变，而中国不行的原因。
问：另一个问题啊，我准备用住房公积金购买首套房，在其它的一些帖子上
看到政府将在某个时间点上加息，那么对住房公积金的贷款利息（3.87%）会不
会同样上调呢？上调幅度会是多少？对这个比较关心，麻烦楼主给解答一下吧。
谢谢了！
答：如果当年加息，再次年的元旦后贷款利率也会相应增加，但公积金贷款
利率增加的幅度很小，不用担心。加息说明通货膨胀严重，如果不是连续过度加
息，对房价没有影响。从长期看更是不可能影响房价上涨趋势，除非经济崩溃。
如果经济崩溃，持有纸币也没有意义，等同于废纸。
90 年代我国高度通货膨胀，银行存款年利率曾达到百分之十几，但并没有
影响房价的上涨趋势。
44、济南的房市
问：不知道楼主对济南的房市了解如何？去年接着全运会的东风，济南房价
涨了 35%到 40%，让许多人措手不及。现在市区的新开盘的楼盘依据位置不同大
约在 8000 到 13000 每平方。
济南奥体中心附近的房子在 9000 到 13000rmb 每平方吧。我和老婆都在济南
高校工作，目前俩人月收入 6000+，公积金 1100 多吧。相比于其它省市地区高
校，无论工资还是公积金都比较少。我感觉高校老师属于体制内的边缘群体，工
作忙(很多人不认同这点)报酬少，并且目前已经没有什么福利分房了，都要到市
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场上购买商品房。
我们的家庭情况是这样的：均为独生子女，目前有一个孩子，二岁了，双方
父母均是事业单位退休人员，我父母退休金合计 1 万每月吧，她父母大约 7000.
由于我父母在济南有两套房改房，所以现在他们住一套，我们三口住一套，房产
证上都是我父母的名字，所以我和老婆属于无房户。目前想买一套房子给岳父母
住，毕竟我们俩是独生子女，将来接到济南来住是早晚的事。感觉济南的房价几
乎没有下降的可能，因为全济南正处于最火热的拆迁阶段，山东省已经把济南的
改造升级列为战略了，并且全国的知名地产商如绿地、中海、保利、绿城、万达
(好像万科没有)都来拿地盖房并且已经推向市场了。目前看中了奥体中心附近的
一套 2005 年的二手房，房子很新，毛坯房，环境物业都不错，大约 120 平米，
单价得 9100，总价 110 万。我们想拿出 70 万现金，再以公积金贷款 50 万(10
万装修)/20 年，不知道这样有没有风险。一个是担心房价下跌，再一个加息。
请楼主给出明示，指导一下，万分感谢。
答：大规模拆迁的城市，房价没有下降的可能，可以忽略政策因素。既然城
市大规模拆迁，就晚买不如早买，这是本贴中一再提到的。
45、哈尔滨
问：不知楼主是否了解哈尔滨的房价？小弟有套小房子，想换大点的，现在
可是时机？哎！早拜读你这文章，今年年六月份就能换套大的了，可惜现在搞得
自己换不起了……杯具！
哈尔滨的公务员小区是没有产权的，不知道这种房子买了做第二套之后要不
要征税？而且也非常贵，按使用面积要 1w 多一平了#公众号：https://f.hnzant.com/ 整理发
布
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小弟小白，您有空给指点指点……
答：公务员小区比房产证和土地证还保险。我国不是一个法制国家，任何颁
发的纸质文件的可信度都不高，反而公务员小区因为是特权房，信用度要远高于
产权证。
问：楼主。兄弟在一北方省会城市太原，目前这里的商品房平均价为 5000
左右，上周看了市中心的一套房子，112 平米，紧挨市区里的公园（有一大湖），
周边就是万达广场，万达的房子均价 8500，已经售完，这个房子售价 7000，已
经是现房，结构还可以，唯一的问题是不是正房，朝向向东，周边一片混乱，全
是施工的、拆迁的，说以后要以万达广场为中心，打造太原的 CBD，也不知道能
不能实现。
房子总价 74 万，首付 24 万，按揭月供 3400，现家庭年收入税后 10 万，不
可以公积金贷款，我已有一套住房，不过感觉还款压力很大。
我的问题是：
1、这个房子值不值？我想以后自己居住，现在的房子可出租 1500 左右。
2、太原也有万达、恒大的楼盘，位置是在太偏，价格 6000 带精装，户型也
好，如何取舍？
非常谢谢楼主！
答：房屋朝向问题，随着城市房价的不断飙升，已经不那么讲究了。只要是
不是纯北房或者纯西方，都可以接受。
建议首选还是城中心，特别是公园地产，未来将更稀缺。
问：楼主您好，从您的帖中收获很多。觉得以前真的被洗脑洗的很厉害，从
天涯学到很多。非常感谢您，又让我明白了很多事情。
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请教您，市政府从原来的市中心，搬迁到另外一个地方，相对较远，因为城
市不大。好的医院，学校，各种好的资源都在市中心。现在搬到一个特别偏远，
荒凉的地方，重新开始建设，政府这么做是什么意思阿？以后这些医院，学校也
会搬吗？多浪费阿。
另，您怎么看该城市未来房价的变化。（注，离上海很近的 3 线城市）
期待您的分析。
答：政府搬迁到郊区不仅仅是个别城市问题，而是大多数二三线城市面临的
问题。政府的用意在于扩大城市规模，扩充人口，追求 GDP 的高速增长，但对于
新开发出一块荒郊野地，没有政府的带头搬迁，是很难炒作起来的。政府的迁入
是一个信号，告诉老百姓，政府都搬过去了，以后配套肯定不会有问题。于是概
念将透支未来，房地产价格就会飙涨。但是未来建成后政府是否真的搬迁就不一
定了。
医院和学校全部搬迁会加深社会矛盾，所以通常是在新规划的区域建分校。
如果自住还是主城，如果投资投机，可以考虑新城。
问：学习受教了，谢谢楼主。
我人在深圳，02 年按揭 20 年买了香蜜湖的一个小两房（39 万贷款 31 万）。
现在市场价超过 120 万，买的时候就知道这是相对来说升值很差的盘（没办法，
老婆坚持选的），所以之前从没想过卖掉。现有打算卖掉后投资较低单价的房产，
不知道是否可行？
看帖发现楼主对很多大城市都熟悉，但对深圳不太喜欢？
想请教一个具体的问题：不知道楼主对惠州大亚湾的房产投资前景如何看
待？
还有，银行提高首付，特别是据说要普遍提高首次置业的门槛到 4 成，这对
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一线城市（深圳是一线城市吧？）的远郊和周边小城市的地产的影响如何？
答：惠州大大亚湾确实不了解，不敢瞎说。深圳谈不上不喜欢，只是气候有
点受不了，我比较怕热。特别是去深圳几次都是在夏天，呵呵。
提高首套置业门槛，对郊区房和底端房都是有一定影响的。但城区和中高端
住宅没有任何影响。
问：多谢楼主的解惑。感觉济南不像北京上海那样具有巨大的政经优势吸引
全国的阔商巨贾和精英汇集，也不像昆明、杭州那样为渡假天堂，还不像西安、
南京、武汉那样高校云集具有巨大的教育资源。也就是说济南不能吸引相当多的
精英投资，始终是个不温不火的地方，所以济南的房价有点虚，再上涨的话就脱
离了实际的承受能力。楼主对此有何看法？
答：济南的地理区位并不差，但城市搞的不好跟领导有关，济南的经济前景
不错，而且房价的上涨是拆迁带动的，以后很多城市都会走这一步。
46、重庆
问：楼主。
麻烦看一下。
我家现在在重庆渝北区有一套套内面积 130 的跃层房子，如果改造一下，可
做成两套 80 平米左右的小房子。这个房子在两江新区的范畴内，出门走五分钟
有轻轨在建。
房子小区很一般，房子质量也很一般，小区后面绿化不错，有一个长长的带
状公园。
请问楼主这个房子有升值的潜力吗？
因为我调工作回老家，渝北区的房子管理起来很麻烦。所以有点想卖掉。然
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后在自己老家买两小套江景房。
我老家是重庆下面一个区县。虽然是区县，但在重庆直辖前是一个地级市。
后被重庆合并，现在经济发展很迅速，国家也大力支持，提的口号是将这里建设
成为重庆第二大都市。同时，据说我老家的滨江路是薄 x 来要求重点建设的。
现在还在犹豫，到底是卖掉重庆主城的房子再全款买两小套老家江景房好还
是自己凑点钱贷买老家一小套江景房子但留着重庆主城的房子好呢？
麻烦楼主解答一下，谢谢
答：我认为在重庆城区，只要是 2000 年后的新房，是可以闭着眼睛买的。
建议留着重庆的房子，毕竟主城的升值要快于地级市。
47、俄罗斯
有同志提起俄罗斯很可以再说一说的。
俄罗斯的前身叫罗斯公国。首都不在莫斯科，而在基辅。
建立罗斯公国的，是东斯拉夫人，日耳曼人眼中的劣等民族。有人说过，俄
罗斯和西方国家的差别，并不仅仅是经济上的差别，而是民族和文化的差别。这
种说法还是很有道理的。用我们现在的话来说，斯拉夫的人种有问题。善于侵略，
欺软怕硬，野蛮无礼。这是斯拉夫人的特点。所以在罗斯的土壤，永远出不了骑
士精神。
罗斯人信奉基督教，源于弗拉基米尔一世娶了东罗马帝国安娜公主为妻。所
以我们看到的俄罗斯教堂全部是拜占庭式的。拜占庭帝国灭亡后，东正教的中心
就搬到俄罗斯。
罗斯国并不是统一的帝国，而是象我们的西周，搞的是封建分封制（我国在
秦以后就不是封建社会了，因为取消了封建分封制，丞相都是打工仔，这一点是
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与我们的课本不同的），到了十二世纪，礼崩乐坏，罗斯国分裂了，罗斯的周天
子弗拉基米尔二世?莫诺马赫的统一大业未能完成，故罗斯的土地上居然出现了
十八个公国，很有点象我们的十八路诸侯。
十三世纪，成吉思汗的孙子，术赤的儿子，英勇的拔都同志西征，一个强大
的统一的蒙古帝国攻击分裂的罗斯诸公国，很有点欺负人的味道。于是强大野蛮
的东斯拉夫人在金帐汗国的铁蹄下，当了孙子。
莫斯科公国的伊凡一世?达尼洛维奇以贿赂的方式从金帐汗那里获取了弗拉
基米尔大公的封号，并把东正教罗斯教区总主教驻地从弗拉基米尔迁到莫斯科。
莫斯科大公是很有一手的，一面拍金帐汗的马屁，一面组织军队，终于利用
金帐汗国的内部分裂，一举击败了马迈汗率领的大帐汗国军队，并且兼并了科斯
特罗马公国、加里奇公国、白湖公国、乌格里奇公国、下诺夫哥罗德公国、木罗
姆公国和苏霍纳河流域北部等广大东北罗斯地区。
14 世纪，莫斯科大公依凡三世在乌格拉河战役中，迫使阿合马特汗撤退，
终于结束了金帐汗国长达两个多世纪的统治。
直到 1713 年，莫斯科公国干掉了罗斯地区的绝大多数王公，才形成了统一
的集权国家，正式命名为俄罗斯帝国。
附：罗斯公国打得最精彩的战役就是楚德湖战役。
对手是称霸普鲁士的赫赫有名的三大骑士团之一，条顿骑士团，欧洲强大到
令人恐怖的军事组织。
罗斯的最高指挥官是亚历山大诺夫格罗德公爵。
俄罗斯联军一方有 1.5 万到 1.7 万，主要是步兵。而条顿骑士团的大约有 1
万人，以重骑兵为主，其中大骑士应该不下千人，这是一支让整个欧洲都发抖的
军队。
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罗斯联军的步兵排成密集队形，据守冰湖东岸。骑士团的重骑兵以楔形阵发
起冲锋。按常理看这是一场毫无悬念的战斗，罗斯步兵在强大的世界第一军事组
织面前应该不堪一击。
但是亚历山大诺夫格罗德公爵是军事天才，军事才能相当于中国的乐毅。这
位乐毅公爵仔细研究了重骑兵的楔形阵，认为弱点在于两翼的防御力量有限，如
果重骑不能迅速撕开步兵防线，重骑的两翼会慢慢被侵蚀。
亚历山大同志于是把联军中主要的轻步兵安排在中间，列成加厚的方阵，消
磨条顿重骑的突击能力，然后把他自己的诺夫格罗德精锐步兵放在两翼。
条顿骑士团的攻击开始还是成功的，但无法撕开罗斯步兵的军阵。最惨的还
是条顿骑士狂妄自大，非要在楚德湖的冰面上发起冲锋（冬天结了冰），可想而
知重骑兵跑到冰面上冲锋是什么样的效果，战争逐渐陷入僵持。
亚历山大的精锐步兵攻击骑士团的两翼，骑士团被包围了。亚历山大同志果
断的派出最精锐的骑士亲兵卫队，从右翼后方包抄攻击骑士团。
可怜的条顿骑士，拥有世界上最强悍的战力，但在湖面上根本发挥不出来，
大量的重装甲骑士掉进冰窟窿里，条顿骑士大团长也被俘虏了。
每次看这段历史，都为条顿骑士团唏嘘不已。
条顿骑士团败的最惨的是另一场战役，塔能堡。是中世纪欧洲最大规模的战
争。
对手是波兰、立陶宛联军。
著名的波兰小说“十字军骑士”就是讲的这段历史。
骑士团的大团长是荣金根，大概有投入 1 万多名士兵。
波兰、立陶宛联军大约有 3 万名士兵。
联军方面指挥官是波兰国王 Jagiello 和立陶宛大侯爵 Witold。
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条顿骑士大团长荣金根是一个位标准的日耳曼大骑士，开战前，骑居然给波
兰国王 Jagiello 送去两把剑，表示要进行一场骑士之间的较量。斯拉夫人是不
敢这么玩命的，立刻拒绝了日耳曼骑士的要求。
条顿骑士团的骑士拥有强大的武力，真不是盖的，荣团长挥动旗枪组织冲锋，
立陶宛军立刻溃败，波兰的翼骑兵也根本无法抵挡日耳曼骑士强大的冲击力，准
备开始溃逃。这时一个意外发生了，大团长兼倒霉蛋荣金根同志在奋勇冲锋时突
然遭了冷箭挂掉了，骑士团缺了指挥官陷入混乱，无法阻止有效的进攻，波兰立
陶宛联军乘机组织起冲锋，条顿骑士团莫名其妙的大败。
真是谋事在人，成事在天。强大的条顿骑士的惨遭溃败居然因为一个意外。
荣金根团长的挂掉会不会跟命运之矛有关呢。
1189 年，神圣罗马帝国皇帝红胡子腓特烈一世在与教皇和解后，与狮心王
理查一世、腓力二世?奥古斯都开始了第三次十字军东征。
然而，红胡子腓特烈一世在小亚细亚渡过萨列法河时竟然意外溺死。原因是
他突然丢失了传说中的命运之矛。
命运之矛也叫郎基努斯之枪。
正是一个叫郎基努斯的罗马士兵用这杆抢刺入了十字架上耶稣的身体，这只
枪因沾有圣血成为圣物。
传说持有命运之矛的人可以主宰世界的命运，但失去的人会即时毙命，神圣
罗马帝国的皇帝红胡子腓特烈一世就拥有这只命运之矛。
二战时期，希特勒从维也纳博物馆夺取了命运之矛，差不多占领了整个欧洲。
但是在 1945 年 4 月 30 日下午 2 点 10 分，命运之矛又被美军夺走了，不到 2 小
时，希特勒便吞枪自杀而亡，死时是下午 3 点 30 分，这难道仅仅是巧合？
荣金根是否也拥有过这只命运之矛？
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48、珠海
问：楼主，想就以下问题请教：
1、珠海属几线城市？您对投资珠海的房产前景作何分析？
2、我一朋友刚出手一套自住的房，打算租房住一段时间，想抄底再入，他
是坚信房价会跌派，考虑到目前他供房确实有困难，且对刚出手的那套房不是很
满意，请问他的做法是值得借鉴？
3、我目前的对自住的房朝向及大小不太满意，也想倒手后再入，我目前的
房出手的话比同地段的新房价略低 10-30%（主要是小区及户型有差异），如果
换大、好的承受不了借贷压力，但如果淘二手房的话，可以在附件找比我目前房
价低 20%左右的二手房，请问我是否可以考虑换个朝向、大小更满意的房？现在
是好时机吗？
以上，请楼主不吝赐教！
答：珠海是个适合居住的城市，干净整洁，生活节奏不快，相当安逸。
将自己唯一一套自住房卖掉，跌了买回，这样做的投机性心理太强，风险很
大，往往得不偿失。当然如果为了换更大更好的住房就令当别论了。
人的一生很短暂，在衣食住行中，住占了人生的大部分时间，有一个温暖的
家，生活才觉得安逸。如果有能力确实应该换一套自己满意的舒适的住房。至于
出手时机，我觉得房产不是股市，不能总想着抄底逃顶，只要房价的长期上涨趋
势未变，调控时期正是选房的最佳时机。
问：看了楼主的帖子，受益非浅！谢谢！
有一个问题还请教下：就像楼主所说，此次调控是中央布局，赶出炒房者和
小的开发商，目的是实现房子的垄断。但从政策和执行看，停止 3 套房贷并没有
真正打击到真的炒房者，至多是改变了预期；二套房首付比例和利率的提高，确
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