揭开达芬奇密码：房价十年暴涨为那番，
未来暴跌到几时
jh1998
现在前面的话： 这篇文章主要内容其实在 2010 年已经写过。原贴在http://bbs.tianya.cn/post-house-199206-5.shtml 。不过当时这篇文章的目的主要是活动活动脑子，防止脑子生锈。
写的过程很随意，想到哪写到哪，所以条理性相当不足，阅读
起来比较困难。实际上，能够看懂的有，但极少。
最近看到不少年轻人为房子所困所苦，也看到不少所谓专家在极力忽悠，甚微感概。遂把过去写过的东西整理起来。
先发一个提纲，提纲的内容有时间再慢慢添加。一般人看基本能够明白个七七八八，如果等不及，就去耐心看原贴吧。原贴内容虽未条理，却有多年、多人的跟贴记录，也是个观察、思
考大众的一个好机会。
在写正文之前，先聊一下关于商品定价几个基本原理。
定律一：供不应求，不管表面上是什么交易形式，最终价格形成一定是“拍卖制”，价高者得。
定律二：供过于求，不管表面上是什么交易形式，最终价格形成一定是“投标制”，价低者中。定律三：成本和价格是什么关系？粗俗点：毛关系。实际上：是没有任何直接关系。
过去 10 年暴涨的达芬奇密码：
供不应求是基础。
独生子女财务杠杆是根因。
多种垄断谋大利。
投机资本推波助澜。关于房价的若干谬误：
1、货币发行量过大，所以房价才会涨，不会跌。 2、中
国人多地少，土地稀缺，中国房价不会跌。
小城市有泡沫，大城市没有泡沫。
土地财政不取消，房价不会跌。
政府不该调控，应该完全市场化。
买房的人那么多，政府不会让房价大跌。
调控是为了降房价。
关于未来的预测：
供需合适平衡。
何时开始跌。
会跌倒到多少？
政府会做些什么？一些建议：
等不及的去看原贴吧。结论就是原帖的标题，没有修正。没有时间啊，要教娃写作业，现在的教育真是坑爹。
原帖标题，按可比价格，2015 年底前腰斩，2020 年再次腰斩。这个结论不做任何修正。
给还没有买房的 80 一代：
如果现在没有资金接盘，不要赶这趟浑水。
不必焦虑，房子很快就会大幅下挫，这是客观规律，不必信我，看我的话是否有道理。
未来恶性通胀的概率有，但极小，这也是客观规律，重度老龄化的国家很少会恶性通胀。
去旅行，去读书，去结交朋友，多关心财经，多陪陪父母。
投资健康，有能力多生个娃。未来孩子值钱，健康值钱。
做个正直、善良的人。 社会会变化。
一、关于商品定价的几个基本原理。
定律一：供不应求，不管表面上是什么交易形式，最终价格形成一定是“拍卖制”，价高者得。
定律二：供过于求，不管表面上是什么交易形式，最终价格形成一定是“投标制”，价低者中。
这两个定律适用于商业社会的各个领域，既然主要是讨论房地产，后面主要从房地产领域为例子。
房地产的终极购买者是普通大众，和普通大众交易的开发商。所以在这个层面，是开发商和购房者（普通大众）博
弈。
开发商为了制造房子，需要采购原材料：土地、设计院、建筑公司。
过去十年，因总体上房子供不应求。
在销售房子的过程中，是"拍卖制",是“房子只为有钱人制造的”（任志强语）。
土地来源于政府，政府直接采用了拍卖制。在这里是开发商价高者得，开发商通常会按照房价预估计算，这块土地我能够出多少价格。 而政府却不知道这块土地能卖多少，在过去，常常看到土地的成交价格高出底价太多，政府被讶异了。：）
设计院这块占比不大，实质上这块是“投标制”。
建筑公司门槛不高，建筑公司的数量很快上升，所以也基本上“投标制”，在十年盛宴，他们只能赚点辛苦钱。在极端的情况下，甚至需要垫支，承担很大风险。
建筑公司，需要采购钢筋、水泥、劳动力等。 在这里只谈论劳动力， 在十年的前半段，劳动力供过于求，所以在中国最赚钱的产业链里面，他们干着最辛苦的活，最只能拿着最微薄的收入。然而，最近几年，劳动力市场发生变化，劳动力（苦力）开始供不应求，价格形成机制变了，那个老板给的钱多跟谁做。一下子，这几年劳动力（苦力）价格暴涨。幅度远超房价。
那么，从这里有两件事情可以轻易得出结论：过去十年，这个大蛋糕里面谁应该分走了最大部
分？未来，一旦房子供过于求，整个价格形成体系该如
何传导？作者:jh1998 日期:2013-04-06 12:44 一、关于商品定价
的几个基本原理。
定律一：供不应求，不管表面上是什么交易形式，最终价格形成一定是“拍卖制”，价高者得。
定律二：供过于求，不管表面上是什么交易形式，最终价格形成一定是“投标制”，价低者中。
这两个定律适用于商业社会的各个领域，既然主要是讨论房地产，后面主要以房地产领域为例子。
房地产的终极购买者是普通大众，和普通大众交易的是开发商。所以在这个层面，是开发商和购房者（普通大众）博弈。
开发商为了制造房子，需要采购原材料：土地、设计院、建筑公司。
过去十年，因总体上房子供不应求。
在销售房子的过程中，是"拍卖制",是“房子只为有钱人制造的”（任志强语）。
土地来源于政府，政府直接采用了拍卖制。在这里是开发商价高者得，开发商通常会按照房价预估计算，这块土地我能够出多少价格。 而政府却不知道这块土地能卖多少，在过去，常常看到土地的成交价格高出底价太多，政府被讶异了。：）设计院这块占比不大，实质上这块是“投标制”。
建筑公司门槛不高，建筑公司的数量很快上升，所以也基本上“投标制”，在十年盛宴，他们只能赚点辛苦钱。在极端的情况下，甚至需要垫支，承担很大风险。
建筑公司，需要采购钢筋、水泥、劳动力等。 在这里只谈论劳动力， 在十年的前半段，劳动力供过于求，所以在中国最赚钱的产业链里面，他们干着最辛苦的活，最只能拿着最微薄的收入。然而，最近几年，劳动力市场发生变化，劳动力（苦力）开始供不应求，价格形成机制变了，那个老板给的钱多跟谁做。一下子，这几年劳动力（苦力）
价
格暴涨。幅度远超房价。
那么，从这里有两件事情可以轻易得出结论：
过去十年，这个大蛋糕里面谁应该分走最大部分？实际上的结果可以看最近的新闻“全国工商联统计称房价中61%被政府拿走”。这是客观规律起作用。
未来，一旦房子供过于求，整个价格形成体系该如何传导？以上讨论的是宏观层面的市场，现在来聊聊微观的市
场运作。
作者:jh1998 日期:2013-04-06 12:49以上讨论的是宏观层面的市场，现在来聊聊微观的市场运作。
由于房地产天然具有的地段垄断性，在某个局部市场，供应是定量，而需求是个变量，如何让需求>>供应，这是房地产商的营销运作团队需要考虑的问题。 于是：广告、分期开盘、开盘现场拉来很多托、公开销控表（开国际玩笑，这个是商业机密，为啥随便给你看？？）、提前发放啥优惠卡......
这所有一切，都是为了让“拍卖”更热烈些...
作者:jh1998 日期:2013-04-06 13:07定律三：成本和价格是什么关系？粗俗点：毛关系。实际上：是没有任何直接关系。
相信大家都被马克思骗了很久了。 是的，没错，价格和成本没有任何直接关系。
唯一有关系的是：亏本的事情没人干，没人愿意把商品以成本价卖出，于是，不干了，供应就少了，假定需求是个变量。
那么很快供应和需求很快恢复平衡。
然而，对于房地产市场，老马的规律却有着很大的局限性。
房子和其他商品有不同的地方， 房子有几十年的生命周期，这个远比一般商品要长很多。
新房子和旧房子的功能几乎一样。你可能不愿意用别人的二手手机，却很少拒绝二手房。
有人可以买几台电视、一台房客厅、一台放卧室；却很少有人上半年睡这个房，下半夜去那个房。
所以，房子一旦供过于求，就短期内很难恢复供需平衡。
这也就是 底特律的房子可以 一双鞋就可以买到的内在逻辑。
中国会不会出现底特律的价格？
作者:jh1998 日期:2013-04-06 19:10 二、过去 10 年暴
涨的达芬奇密码：
1、供不应求是基础。
过去的十年，随着经济的发展，大量的就业机会出现在大城市，大量的农民工兄弟到城市谋生，随着大学的大扩招，
大量的大学毕业生留在大城市工作。
需求那一端：
在 2000 年左右，那时房改还不太久，时间上，当年的人们几百元工资是常态，商品房是绝大多数人可望不可及的事情。
最开始，是比较富有的阶层，后来，是部分先富起来的市民，再后来，是大学毕业生阶层。 截至目前为止，绝大多数农民工兄弟对于商品房是想都不想的，他们并不参与商品房的游戏。（这里要特别注意一下，不少专家老拿人口数量来糊弄人，其实这个问题要具体问题具体分析）
供应那一头：
这个有详细数据哈。可以度娘之。
这里面的数据也要特别区分。绝大多数农民工兄弟也并不参与商品房的游戏。城中村或者宿舍才是他们的容身之所。
总之，在 2000～2010，在绝大多数时间里，供<求。
这是十年房产盛宴的基础。
作者:jh1998 日期:2013-04-06 20:30
2、独生子女财务杠杆是根因。
90 年代，大学生还是天之骄子，大多数人毕业后去了国企或者机关，但统统都叫干部，今天流行的说法是公务员。那个年代，是国企开始下岗的年代，那个年代，是机关（政府部们）还多是清水衙门的年代。有不少人受不了一张报纸看一天的日子，按奈不住寂寞的心，下海南下打工生涯（这拨人是那个时代的佼佼者）。
然而不是每个人都如小马哥那么幸运。多年以后，绝大多数人还是过着平淡的生活。回过头看看曾经的同事和同学，
却在那里享受着最大的盛宴。
时代的浪潮裹挟着每个人的命运。不管你智慧还是愚钝，不管你曾经勇敢还是懦弱。
作者:jh1998 日期:2013-04-06 20:42扯远了，这些和房产关系不大。只能说哥开始老了。
2000 年左右，南下的大学生大多心怀梦想，赚点钱要么存着，要么寄回故乡，帮助父母。即使有些许积蓄，大多想做些什么？对于房子，绝大多数人没有多少迫切的想法。房子，不是结婚的前提。 所以房子的需那一头，不是那么大。供那一头，虽也不多，然而也远非供需失衡。所以那个年代，北上广深的房子并不那么贵，2、3000 千的比比皆是，还有0首付。那个时候，从事IT行业的一般1个月工资可以买个 2、3 平米。那时白领打工者最好的年代，在中国估计永远不
会再回来了。
后来，80 后来了，这一代人，不少是独生子女。
70 后买房，问：多少钱，答：40 万。70 后摸摸口袋，最多只有 30 万，最终一定以 30 万成交。
后来，80 后买房，出 40 万，开发商说：不行啊，有个 80后出 80 万啊。80 后想了想，父母那里可以掏 100 万，开发商对另一个说：有人出 100 万了。另一个想：岳父母还可
以掏50万，150万。那最终一定以150万成交。
80 一代，注定了幸福的童年，悲惨的中年。（这也是时代裹挟着每个人）
作者:jh1998 日期:2013-04-06 20:46从某种意义上说，80 一代，不是别人，恰恰是你们自己才是泡沫盛宴的制造者，然后每个人又都被裹挟着。
作者:jh1998 日期:2013-04-06 22:34
这世界，愿意求知的人很少。这是悲剧。
作者:jh1998 日期:2013-04-07 19:59
3、多种垄断谋大利。
需求随着人口的城市化、80 一代人口进入婚育年龄，“刚需”蜂拥而至。
供应那头，其他所有的要素都是市场化的，供应很快上来了。
然而土地完全掌握在政府手里。 政府采用了拍卖制。
拍卖制抬高了单价， 更可怕的是，政府的收入是有计划的，在一年内不能增长太多，否则下一年就不好弄（做过销售的应该都很好理解这个啊，业绩太好，到了年底就要控制住，留到下一年）。 这下子，越垄断->越涨价->土地供应缺少->....这里请大家思考一个问题： 当房价开始下降是， 土地供应这块该如何传导？？除了政府垄断土地以外，房地产作为“不动产”，天然就有地段垄断性。另外，政府还垄断了公共资源（铁公鸡、学校、医疗、甚至产业布局）的分配。大城市啊大城市啊，你不涨才怪哦。
市场经济的核心是自由竞争，所以政府唯一需要调控的是反垄断。
房地产是不动产，天然就有地段的垄断性。 十年调控，啥措施都搞过，唯一没有做的就是反垄断。（为什么？？）。
从市场经济的内在逻辑来说，限购就是一种反垄断措施，所得税（累进）或者房产税其实都是一种反垄断特别税。资本
主义的故乡德国深知其中道理。
问题是：这些东西需要一开始就实施啊。到了泡沫后期，如何是好。
有意思的是：居然有人把这个措施解读成以后不让买了，就更要抢了。：）
作者:jh1998 日期:2013-04-08 17:44
欢迎拿出逻辑辨驳。回复第 51 楼(作者:@ll464 于2013-04-08 15:00)
一看喷老马的价值规律就知道楼主斤两了.
========== 作者:jh1998 日期:2013-04-08 17:44
欢迎拿出逻辑辨驳。回复第 51 楼(作者:@ll464 于2013-04-08 15:00)
一看喷老马的价值规律就知道楼主斤两了.
========== 作者:jh1998 日期:2013-04-08 17:44 欢迎拿出逻辑辨驳。回复第 51 楼(作者:@ll464 于2013-04-08 15:00)
一看喷老马的价值规律就知道楼主斤两了.
========== 作者:jh1998 日期:2013-04-08 19:17这世界没有神，如果你认为有，那我很难跟你对话。任何理论都只适用于特定环境和条件。我喜欢有人对我说的提出质疑。复第51楼(作者:@ll464于2013-04-0815:00)一看喷老马的价值规律就知道楼主斤两了.
========== 作者:jh1998 日期:2013-04-09 21:18
4、投机资本推波助澜。
投机象山岳一样古老，那里有机会，投机资本就蜂拥而来。投机者并不在乎投机的标的物是什么，只在乎它是否在涨！！！投机在中国房市占多大比率，没有人统计过，实际上也不知道多少。十年单边上涨的市场，诸位可以自行判断有多少投机资本在里面。
如何定义房子的投机： 准确的多，超过你自住的那套就可以定义为投机。
有人说：我只是为了保值，钱不值钱，不买房子干什么？这话背后是什么？？ 是房价降涨的预期。是一直在涨的
惯性，这就是投机。
更可怕的很多刚需其实也是投机者，带着房价还会涨的心理、超过实际购买能力去买房，这也是投机。SoCrazy!!!
大的投机就不去谈它。
谈谈小的。 股市 5000 多点的时候，每吨饭局，股票是笔谈话题，然而股市中小散最多波及到白领。
而这十年，房子一直是话题。街头巷尾，从城市到农村，每一个角落。
对于价格：投机资本只干一件事情，推涨助跌。临界点就是价格不动了(包括跑不赢银行利息)。
作者:jh1998 日期:2013-04-09 22:01这倒未必。后面会分析。中国的特色及社会现实决定了恶性通胀不大可能，后面会分析。复第 57 楼(作者:@jingyuanliu2010 于 2013-04-09 07:44) 恶性通涨会有,只是持续时间长短的问题.
========== 作者:jh1998 日期:2013-04-09 22:30
@jh199855楼2013-04-0819:17:34这世界没有神，如果你认为有，那我很难跟你对话。任何理论都只适用于特定环境和条件。我喜欢有人对我说的提出质疑。
========== ----------------------------- @ll464 58 楼 2013-04-09 09:57:11
太多喜欢以批老马哗众取宠的小丑.也不多你一个.
老马从来就不是神,他是社会科学家,所有的结论都是有社会实践基础的.
至于价格和成本的关系都不值一驳. 建议你好好看看高中课本里面价格和价值的区别,如果已经带了有色眼镜去看,存心挑刺,什么都学不到.
至于价值是不是社会劳动时间的凝结,无数批老马的都想找出其他的参照物都失败了,我看好你哦.如果还用沙漠里面一杯水价比黄金来反驳价值规律的话......
----------------------------对于评判和指正。一贯会 认真看。
不过看了半天，没看懂你想要表达什么。
另：我不认可阴谋论也不知道你从那段文字里面看出阴
谋论。一切都是客观规律。
关于价值，世间万物皆有价值，唯有交易产生价格。
作者:jh1998 日期:2013-04-10 21:10 关于房价的若干谬
误：
1、货币发行量过大，所以房价才会涨，不会跌。第一个误区：十年 M2 增长了多倍，快接近 100 万亿。
所以房价还要涨。
第二个误区：未来还会依照这个数据发行货币。
要解释这个问题，就不得不解释纸币和铸币税，关于它们的定义请 baidu 之。我这里想说的是：政府并没有想要刻意搞那么大 M2，想反一直未 M2 那么大发愁。
在 M2 暴涨的时候，中国政府并没有占到多少便宜，铸币税实际是美国政府收了，便宜是美国政府收了。中国政府哑巴吃黄连，有苦说不出。
货币是什么：
这个跟赌场一样。 你拿 100 元进去，就会给你兑换100 个游戏币。 游戏币在赌场内流通。进来的人很多。赌场老板就要多发行游戏币。
赢了 200 个游戏币，要走了，赌场会给你兑换成 200 人民币。 美国的游戏币全球流通。 中国的游戏币只能中国流通。 由于赌场永不关门，永远有一部分人在里面玩，那么理论上，有一笔人民币赌场老板可以拿出去花了，这部分略等同于铸币税。
中国政府由于想要就业及外汇，采用了出口补贴（即出口退税）政策->大量外汇入超->强制兑换外汇->被动发行人民币->货币乘积->M2。
中国外汇占款 3 万亿美元，约产生 20 万亿基础货币，在货币乘积的作用下，产生约 100 万亿的 M2。 几乎一毛钱铸币税都没有收到。
那么，谈这个和房价有什么关系呢？风雨下黄生有个观点： 不是 M2 推涨房价，而恰恰是房价大涨推高了 M2。
我认可这种说法。
其一：房价内在规律，老外的投机资本看得清清楚楚，热钱涌入。
其二：房价大涨，需要消耗 M2，政府被动加大 M2，否者就要通缩。
那么未来会如何变化？
房价停滞->外国投机者卖出->兑换外汇出逃->被动销毁人民币->M2 减少。
出口补贴的政策会变么？
作者:jh1998 日期:2013-04-10 22:01
印钞四万亿 推高了房价。
印钞四万亿，这是冤枉了央行啊。没有的事情。前面讲过，中国政府的发钞机制。
中央四万亿，以及地方十几万亿，其实全是借债，大部分投入了铁公基。（所以这几年银行日子才那么爽）。房价大涨跟四万亿其实没有多少关系，唯一有关系是，于此同时，政府放弃了以前的地产调控措施，放松了房市中的投机。由于房子供需内在因素的原因，上涨预期还在，大量的投机资本涌入房
市。
作者:jh1998 日期:2013-04-10 22:03
中国人多地少，土地稀缺，中国房价不会跌。
这是个非常能忽悠人的大问题，实际上忽悠住了很多人。
有关这个的真相，请参见中山水寒的《大国空巢》一书。
针对一种观点： 大城市无地了。所以.....其实要了解真相，并不需要多高深的知识，只需要具备加减乘除的能力。
老家在农村的也可以自己算算。自行评估。和中国人口最密集的城市-深圳对对比。
中部典型农村：XX镇面积94平方公里，人口3.4万。
密度：361 人/平方公里。
密度最大的城市：深圳 2020 平方公里 ，人口 1000 万。
密度：4950 人/平方公里。
4950/361=13.71 倍。这是个什么概
念？？就是：不用把农村的院子种上房子，不用把坟地平了，不用把山推了，不用把湖填了。
只需要把 农村的房子加上 12.71 层就够了。可是你看到
深圳最近的房子有多少低于 14 层了？盖房子的地少么？
深圳是短期可以观察的好样本。
有好事者，统计近期搜房深圳二手房挂牌量大增。
Me：
抛盘量大增不奇怪。
奇怪的是： 好多 06/08 的房子现在以毛胚的形式出现。
这让 那些，忽悠深圳房子紧缺的专家们情何以堪。
作者:jh1998 日期:2013-04-11 22:14
瞎喷 m 2 的真多，不知其然亦不知其所以然。
作者:jh1998 日期:2013-04-12 20:22
4、中国城市化率才刚过 50%，将来会达到 85%，按照 1%每年计算，每年 1000 多万人进城，至少还要 20 年。城市化率，中国官方的数据是 2012 年刚过 51%。
关于这个数据，是有不少人质疑的，曲子有篇文章指出，中国世界的城市化率实际在 70%。
李迅雷有篇文章写得不错，http://www.ftchinese.com/story/001048978 春节观感：十字路口的中国。中国的农村基本上只有老人和部分带小孩的妇女。能够出去打
工的基本全出去了。
我的观点： 1、中国的城市化在人口数量方面基本结束，
未来城市化率不会有太多的增长。
中国未来必然有一波逆城市化，现在在城市打
工的50 后、60 后的农民工绝大多数要返乡养老。
未来，根本就没有每年 1000 万人近城。
中国这样的面积的国家，城市化率不会到达 85%。
七成五是极限了。
作者:jh1998 日期:2013-04-12 21:20
@jh1998 84 楼 2013-04-10 22:03:22
3、中国人多地少，土地稀缺，中国房价不会跌。
这是个非常能忽悠人的大问题，实际上忽悠住了很多人。
有关这个的真相，请参见中山水寒的《大国空巢》一书。
针对一种观点： 大城市无地了。所以.....
其实要了解真相，并不需要多高深的知识，只需要具备加减乘除的能力。
老家在农村的也可以自己算算。自行评估。和中国人口最密集的城市-深圳对对比。
中部典型农村： XX 镇 ......
-----------------------------
在深圳搜房网， 以关键词 二手房 毛胚 统计， 共找到106430 条房源
作者:jh1998 日期:2013-04-13 09:41 黄金一晚整这么多。
作者:jh1998 日期:2013-04-13 16:28 5、小城市有泡沫，
大城市没有泡沫。
每次泡沫盛宴，最终龙头都是跌得最惨的，犹如曾经的长虹、中远洋、中石油。
反而一些所谓垃圾跌得不是很多。（人家本来就没有怎么涨吗。:>）
作者:jh1998 日期:2013-04-13 21:31
6、土地财政不取消，房价不会跌。
这是很多无知者的常用的证据。典型的因果不分。
恰恰是内在规律使得土地财政成为可能。在过去 10 年里充当了“盐引”，被抽取了巨量的隐形税。
那么未来如何演进？？ 一些城市，要么无地可卖。 二三线城市，鄂尔多斯的地你会去买么？
作者:jh1998 日期:2013-04-13 21:42 回复第 91 楼，
@jh1998
瞎喷 m 2 的真多，不知其然亦不知其所以然。
-------------------------- @与君共醉梦里他乡 108 楼 2013-04-13 18:16:42楼主这里说的没错，外汇占款才是中国货币增加的原因，而且池子不是房地产，而是提高存准。
----------------------------- 房子不是啥池子。 恰恰是房价过高是推高 M2 的主要原因
之一。
简单来说，是房地产有利可图，各方（个人、房产企业、地方政府）从银行大量贷款，促使资金紧张。 也就是所 其他
了货币乘数。
设想一下，房地产无利可图，就不会从银行贷款，银行的贷款贷不出去趴在银行。货币乘数就乘不起来。
作者:jh1998 日期:2013-04-13 21:43@成长中的人 109 楼 2013-04-13 20:32:07 天涯的大神还
真多啊，你的预测有有吗？因为你只有说话的权力，没有调控的权力，所以一旦形势有变，调控之手就不会闲。
我党希望房价大跌吗？大跌后，土地财政还能继续吗？几千万公务员吃什么喝什么？
真是大神啊！
----------------------------- 这跟党有啥关系，只不过党利用了客观规律而已。
客观规律发生变化了，情况必然变化。
作者:jh1998 日期:2013-04-14 20:13 7、政府不该调控，
应该完全市场化。
前面分析过，房子是不动产，是具有天然地段垄断性的东西。 如果不反垄断，那垄断它，就可以人为制造供需失衡，谋取利益。
从这个角度讲，政府调控应该是反垄断。（然而，十年调空，除了这个没有真搞，其他啥都搞过。 有意乎？无意乎？不懂乎？）
为啥囤粮、囤盐就被瞬间打击？？教育、医疗一样具有某种天然垄断性的特征（时间上），没有想好就那么匆忙市场化？？
作者:jh1998 日期:2013-04-14 20:14
买房的人那么多，政府不会让房价大跌。
这个没啥好说的，中石油的接盘者那么多？ 也没见几个人跳楼。
客观规律谁又能真的挡得住？
调控是为了降房价。
调控是为了让散户接盘。这世界，只有散户（中国还没有个人破产法）不会跑路。金融就安全了。
作者:jh1998 日期:2013-04-15 21:56 四、关于未来的预
测：
1、供需何时平衡。
供应：按照 2010 年人口普查数据,户均 1.02 套。据 2013年时任国务院总理温家宝两会政府报告公开披露，2012 年底，
中国城镇和农村人均住房面积 32.9 平方米、37.1 平方米。
关于需求这端：新增需求前文分析过。有人说：户均跟我
有什么关系，有人 100 套，我一套也没有。
户均其实就是宏观供需的数据，犹如股市的大盘指数,犹如人均手机1个、犹如户均电视1台、犹如户均0.4部车。
基本上可以断定，供需平衡在 2010 年完成。
作者:jh1998 日期:2013-04-16 22:45中国房子和黄金一样，很多人把它们当货币，其实都不是了。
作者:jh1998 日期:2013-04-18 19:22
喜欢一句话。势比人强，逆势必亡。回复第120楼(作者:@都被占用 2012 于 2013-04-18 07:56)
@jh1998 感觉房价不会象先前那样大涨，要说跌估计 zf也不愿意吧！各个阶层的利害关系所致吧！
========== 作者:jh1998 日期:2013-04-18 21:23
@都被占用 2012 118 楼 2013-04-17 11:42:36@jh1998 你好，看了好久你的帖子，呵呵，感觉见识不一般！说说我的情况：我在西安，手里三套房子，前天出手了一套小的旧房子，不知道是对是错？LG 让卖，我不想卖，不过最后还是卖了，看看身边的朋友，手里三四套房子也没有出手啊。
谈谈你的看法，谢谢！呵呵。
-----------------------------
这么大额的投资/投机/消费。别人没法给你意见的。要自己做决定。
你要是问我什么时候才是房价的 6000 点。我其实也没有办法回答你。那是神才能干的事情。
在股市里面，有人喜欢吃最多的利润，在右边出货。
和股市不同的是，房子的流动性不是很强。
作者:jh1998 日期:2013-04-18 21:25 数据：国家统计局最新数据，截至 3 月末，商品房待售面积42441 万平方米和 352992 万平方米的在施工面积，按照人均30 平方米计算，足以解决 1.2 亿人口的住房问题。
作者:jh1998 日期:2013-04-18 21:26
2、何时开始跌。
如果市场的参与者都是“谢国忠”们，那么价格的拐点应该早于商品供需转折点（相对过剩），也就是要早于 2010 年。
然而，很遗憾，不是，这个市场的参与者是普通大众，（尤其是丈母娘和女人）。现阶段，中国普通大众具有一个特色：无知而不求知，从众随大流，按照习惯行事。尤其是丈母娘和女人，这不是要骂人。孔夫子说过“唯小人与女子，难相处也”，小人，指小孩，无知、情绪化是也。犹太人也知道并利用这点，据说他们只做女人和小孩的生意，何也，无非是好
忽悠啊。
另外，十年单边上涨的现实，足以让思维习惯固化成宗教一样的信仰。谢国忠们一个个预言破产，任志强一次次说对，让大众的思维已经深深惯性，不愿去思考任何问题。 市场会继续亢奋，直到最后一个勇士来接盘，或者等到商品绝对过剩。
正是这种思维定势，让鄂尔多斯那个地方，不可思议，硬生生地建成了一个鬼城（这要怎么样的一群人，才能干成这个事情啊）。
鄂尔多斯泡沫破了，他们说：那是西部小城市。
温州泡沫破了，他们说：省会人会越来越多：贵阳现危机了，他们说：内地有可能，北上广深人那么多，怎么可能。
有一天，北上广深（深圳应该是最先）开始了，他们说：我的房子不会，地段好。
......唯一能够打破这种思维惯性的，除了血淋淋的现实的学费，就不可能有其他任何东西了。
然而犹如信仰破灭后，人会彻底奔溃一样，在这个时候，会出现过度恐慌。所以泡沫破灭一定是用“爆”来形容。我无法预测这天会是什么时候。然而，这一天终究会来，最晚也晚
不过 2015。
因为最后能接盘的勇士：80 后最小都已经 26 岁了。
90 后一是人口数量大减，二是要么父辈已经囤积，要么根本无力。
关于 80、90 年代的人口数量请参见人口普查数据。更详细的分析请见中山水寒的“大国空巢”。
深圳是短期可以观察的好样本。我一直认为犹如鄂尔多斯（温州）是资源城市典型、贵阳是内地省会典型一样，深圳会是一线城市的典型。
有好事者，统计近期搜房深圳二手房挂牌量大增。
我的观点：
在搜房网上，以二手房、毛胚为关键字搜索，是 10 万的天量数据（当然，这个数据需要认真考量），不少 06/08 的房子现在以毛胚的形式出现。
这让那些，忽悠一线城市房子紧缺的专家们情何以堪。
作者:jh1998 日期:2013-04-19 21:41 比特
币 非常有意思。
从比特币里面可以了解货币的本质。
作者:jh1998 日期:2013-04-19 22:01 读懂比特币；
就能读懂投机和投资。作者:jh1998 日期:2013-
04-20 23:01 3、会跌倒到多少？房价从十年前到
现在，大城市基本都在 4 倍左右。
10 年前供不应求，10 年后供过于求，按照可比价格，那里来回哪里。
今后几年总量过剩，用可比价格，价格更要低于 10 年前。这就是“2015 年腰斩，2020 年再次腰斩”的内在逻辑。
作者:jh1998 日期:2013-04-20 23:10
@mtianku 123 楼 2013-04-18 21:18:29
慢涨缓跌
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历史上，所有的泡沫几乎都是慢涨暴跌的。如果有意外的，请告诉我，让我涨涨见识。
作者:jh1998 日期:2013-04-21 11:34
[经验交流]房价将在 5 年（2015）内腰斩，在十年内（2010）年再次腰斩。 31347 530 房产观澜 2010-02-03
------------------- @mystock001 137 楼 2013-04-21 09:32:58楼主脸皮太厚了吧。2010 年你说 2015 年腰斩房价，现在2013 年了，怎么还涨了不少？
----------------------------- 从一开始，你看到我提过 2013 年不涨了么？从一开始，
我就提过即使 2010 继续上涨，我也不奇怪啊。
这世界没有神，没有谁能够预测明天下多大雨还是刮多大风， 但是正常的人都知道 6 个月之后是冬天。
作者:jh1998 日期:2013-04-21 11:44 关于调控，有几句
话想补充。
这世界，散户，炒股少有动用杠杆的。
但即便如此，开户时都需要做风险评估，测试你跌了多少，你会怎么反应。需要提示你“股市有风险，投资需谨慎”。
股评家即使吹牛没边， “股市有风险，投资需谨慎” 都必须提醒的。
然而房子，这调控，那调控。却任由杠杆横行。没了任何风险警示。
任由各色 托家胡吹， 没有任何警示。 难道，有一天暴跌了，他们替你还款么？你要说没有任何阴谋，那至少是严重失职啊！！！！！！作
者:jh1998 日期:2013-04-21 11:51
对于普通人，必须修炼一双慧眼。看透这中间的门道。
该规避的就需要规避。
因为，没有任何人会替你承受风险。因为，你无力承受这
么巨大的风险。
作者:jh1998 日期:2013-04-21 11:54 房产泡沫破灭，这是神都档不住的客观规律。
泡沫破灭之后，会不会有大萧条时代，会不会大规模失业。
这一切都是是未知数。（后续若有时间，就专门聊聊这个话题）
哥活半生，看见过 当年下岗工人 的悲惨命运....没人会替你承担责任。
作者:jh1998 日期:2013-04-21 19:27
@861569893 144 楼 2013-04-21 12:17:47
现在 zf 根本不是在调控，如果像美国那样，由 zf 估价征房产税，有谁还愿意多持有几套住房？现在中国的房地产开发乱象丛生，真正做到规范化的有多少？zf 不会压低房价，银行要生存，经济要发展。参考国外的例子，遏制房价的措施有很多，只是 zf 不想用而已。政策雷声大雨点小。未来几年，年轻人还得处于水深火热之中。
----------------------------- 为什么要相信 zf?它的利益和你的利益是一致的吗？为什么判断“zf 不会压低房价，银行要生存，经济要发展”
这就是思维定势。
为什么得出结论“未来几年，年轻人还得处于水深火热之中”。
作者:jh1998 日期:2013-04-23 22:27 有时候，等待是一
种品质
作者:jh1998 日期:2013-04-24 22:36
@hedshan 151 楼 2013-04-24 14:32:54
只要不搞房产税，或只是象征性的（极低税率），中国房价真的会只涨不跌。
因为：1，各阶层收入在稳定增长,
2，国人特别是女人最喜欢房子，
3，国人勤俭
----------------------------- 房产税只是一种销售税而已， 对价格无直接影响。
至于间接影响前文分析过。
各阶层收入在稳定增长,
收入增长 和价格也没有关系。
国人特别是女人最喜欢房子，女人并不喜欢房子，她们只喜欢当下最贵的东西，最热门的东西。 自行车、手表、缝纫机；电视、冰箱、洗衣机。
女人是商人之友，未必是男人之福。 ：）
国人勤俭国人并不是天生勤俭。 都是被逼而已。 莫非官员、富二代、官二代不是国人。
作者:jh1998 日期:2013-04-24 22:37房产税只是一种"消费税"而已，对价格无直接影响。
至于间接影响前文分析过。
作者:jh1998 日期:2013-04-25 20:57
@jh1998154楼2013-04-2422:36:02
各阶层收入在稳定增长,
收入增长 和价格也没有关系。
国人特别是女人最喜欢房子，女人并不喜欢房子，她们只喜欢当下最贵的东西，最热门的东西。 自行车、手表、缝纫机；电视、冰箱、洗衣机。
女人是商人之友，未必是男人之福。 ：）
国人勤俭
国人并不是天生勤俭。 ......
----------------------------- @hedshan 156 楼 2013-04-25 09:00:38
1，全民收入稳步增长，导致民间闲钱增长，储蓄增长，通货稳步膨胀。中国投资渠道只有房产靠谱，所以房价上涨。
2，女人过去喜欢的贵东西都被更贵的取代，如摩托车，汽车取代自行车，彩电，液晶彩电取代黑白电视等，但房子在可见的将来没有东西取代。男人挣钱女人花这是生物学决定的。
3，国人比西方人勤劳节俭很多是事实。农民工租住城中村，群租等就是节省钱未在老家二三四线城市买房。农村人现在......
----------------------------思维惯性是个有趣的东西。 作者:jh1998 日期:2013-04-26 22:33 鄂尔多斯从媒体消
失很久。
其实，做投机/投资的，应该长期跟踪这个地方。这是个多么值得研究的事情啊。
作者:jh1998 日期:2013-04-28 19:35
@everdonkey 147 楼 2013-04-23 13:45:24确实存在一个这样的考虑，都是在说泡沫破了之后将会经济危机、社会大乱，是不是故意放出来的舆论？当年的股市大崩盘，有跳楼的，也没见谁跑到 ZF 去闹事啊。
现在如果舆论造起，如果泡沫破了将会后果如何严重，那么就是忽有所有人维护继续涨，甚至有可能是 KFS 或者 ZF 在造这个势，让游戏继续玩下去，至于是否真的如此，也未可知。
----------------------------- 房价的大幅下跌 和经济危机 是个什么关系？ 这是个问题。
房价的大幅下跌 和社会是否会大乱是个什么关系？严格的来说，没有直接关系。但是确实有可能引发这些问题。
在中国，由于政府的特殊性：
最大最紧急的危机是大规模失业。 二是大规模的通胀。
作者:jh1998 日期:2013-04-28 19:43
房地产行业解决了很多体力劳动力的问题。 这些体力劳动力处于社会底层，一失业生活既无着落，这些劳动力就业如何解决？？ 这也就是 为何开始继续鼓吹 新型城镇化的原因之一。 08 年外贸危机，立马狂拉基建，也是害怕大规模失业。
其二：债务问题会否影响金融动荡。（这是可能引发金融危机的问题）。
所以调控的目的之一是让刚需接盘，刚需一不会跑路，也不会引发危机。
作者:jh1998 日期:2013-04-28 19:49在中国，大规模的通胀 最直接的影响着是 底层的劳动人民。
过去十年，通胀不小：仔细看看政府的措施：农村底层劳动人民： 免了一些税收。 由于农村还是
自行解决吃喝问题。 通胀没有影响基本生活。
城市低保： 这个和通胀的涨幅基本同步，
其他族群：没有大规模失业。
未来：通胀会继续吗？
作者:jh1998 日期:2013-04-28 21:11政府会做些什么？在中国，政府是个非常强有力的一方，在房地产这个市场，政府更是如此。预测未来的变化，不能不预测政府的行为。政府可能有千百种策略和措施，我只预测真正对市场能够产生影响的，而
且实际能够起作用的。（难度系数：5 星。
期待预测准确度：6 成）
房产税
新型城镇化
小产权房
宅基地流转
(这些都还是 思考题， 如果有人想提出更合适的问题，也一并思考了 )
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