地方政府的土地库存怎么办？几乎所有的库存商品，要想卖出去，就得想办法。 常见的方法有：降价/分期付款/买一赠一等， 一般情况下，降价是最后的无
可奈何的办法。
关于土地，由原有的一卖 70 年，变成分期付款，无疑是最佳方案。
如果 改变土地的拍卖方式？
很显然，分期付款的情况下， 土地是能够买出去的。
那么在这种情况下， 新的房地产开发商 以低价销售新的商品房时， 价格上就有着不可竞争的优势。
原有的商品房的库存（散户手中，房地产商手中），几乎就只能是永远的库存。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 11:31
@jh1998 2015-12-28 09:19:58关于 ”农村土地承包经营权 及 农民住房财产权（含宅基地使用权） 可以抵押贷款“的解读：背景分析：中国大地上，目前还没有使用上 金融
杠杆 的，基本上只有农村了。
在城市家庭（主要是商品房杠杆）、企业(债务）、地方政府（债务）面临着全面降杠杆的局面下， 如果没有新的上杠杆的地方。 M2 将被动萎缩。M2 被动循环萎缩，意味着经济将剧烈向下波动。
目标：
用金融杠杆的形式， 释放农村的有效......
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农村“两权”抵押贷款试点启动 金融机构遭遇定价难没有交易，就必然没有价格。哈哈，真是猪一样的脑袋定出来的政策。
这种情况，也意味着，下一步， 放开交易权，是达成政策目的的必然选择。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 11:32农村“两权”抵押贷款试点启动 金融机构遭遇定价难一直以来，农民由于缺少抵押物很难从金融机构获得贷款。但随着农村承包土地经营权和农村住房财产抵押贷款试点(下称“两权”)拟在全国范围试点展开，业内人士指出，农村小额贷款“两权”抵押贷款模式将迎来新局面。
12 月 22 日下午，十二届全国人大常委会第十八次会议听取和审议了《关于授权国务院在北京大兴区等 232 个试点县(市、区)、天津市蓟县等 59 个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。
草案规定，由全国人大常委会授权国务院，在北京市大兴区等 232 个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第 184 条、担保法第 37 条关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定，允许以农民承包土地(指耕地)的经营权抵押贷款；在天津市蓟县等 59 个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第 184 条、担保法第 37 条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。
这意味着，金融机构做“两权”抵押贷款在符合规定的试点区、县将不再有法律障碍。
金融机构遭遇“土地价格难定”虽然“两权”抵押贷款在试点区、县将获得法律支撑，但金融机构在具体操作过程中仍然面临诸多难题。其中土地使用权“定价难”首当其冲；其次，如果贷款还不上，金融机构如何将抵押的土地经营权变现也是问题。
某银行农户金融部副总经理告诉《第一财经日报》记者，在“两权”抵押贷款的具体操作过程中，全国范围内承包土地经营权都缺少一个规范的价格表现形式。目前该行在省内做过的几笔“两权”抵押贷款，遇到的问题是：法律部门无指引，评估部门无价格依靠，最终该行研究讨论决定以民间
约定的租金为准对土地使用权进行定价。
然而，上述农户金融部经理表示，以租金为基础评估出的承包土地经营权价格远不是真正意义上的市场价格。这使得 “两权”抵押贷款的额度大打折扣。他举例，当地很多山区一亩土地使用权租金都在千元以内，而金融机构在评估价格做贷款时还需要在此基础上打个折，这使得真正贷到农户手里的钱杯水车薪，很难满足客户扩大规模生产的融资需求。
此外，金融机构在“两权”抵押贷款具体操作上面临尽职免责问题。例如一块土地市场使用权租金 1 万元，金融机构评估打折后 8000 元做成一笔“两权”押贷款。当地一旦出现自然灾害，债务人还不起贷款，而土地已经不值钱了。银行在追责、核销、处理责任人的过程中都很难判断责任人究竟有没有责任。由于土地使用权价格没有标准，很难评估责任人调查是否到位。因此，更加需要国家对土地确权的价格进行明细的价格指引，为金融机构提供样板，这样金融机构在操作起来才更加便利。
各地积极探索产权流转平台解决估价难题正是由于现阶段金融机构做“两权”抵押贷款，还存在前期难估值，后期抵押物难变现等问题，目前试点县、区政府纷纷创新工作部署，其中建立流转平台是很多县比较普遍的做法之一。
在广东地区金融扶贫调研中记者了解到，广东省阳山县针对农村产权交易缺乏平台、难以估价和交易的问题，于去年 5 月成立了“一中心一所一员”为架构的农村综合产权交易平台。在县建立农村产权流转交易中心，在乡镇建立农村产权交易服务所，村里安排一名干部为产权流转交易信息员。
面向农村土地承包经营权、林权等 10 类农村资产产权提供流转服务。随着农村产权交易市场的初步建立，该县农信社已经开始办理“两权”抵押贷款业务。借款人以流转成一定规模经营的土地承包经营权为抵押，可以向农信社申请贷款。
截至2015年9月，该县共发放土地承包经营权抵押贷款3笔
106 万。
相比之下，广西田东县农村产权交易中心模式则更具规模也更成熟。该县 2012 年成立了广西首家农村产权交易中心，开展产权交易信息发布、产权交易鉴证服务、产权抵押贷款服务等业务。为土地承包经营权等利益交易提供了可操作的利益交易平台。截至 2015 年 6 月末，该中心共帮助实施农村土地承包经营权等抵押贷款 113 宗，银行放贷 3.4 亿元。
中国普惠金融联席会长、国开行原副行长刘克崮对记者表示，“两权”抵押贷款最大的障碍是法律关于土地产权规定与土地承包经营权、使用权现实操作的矛盾。首先，农村土地的抵质押不是产权而是使用经营权，产权不能易主；其次是土地承包经营权、使用权的利益变现问题较难解决。而上述田东农村产权交易中心模式基本为流转的土地使用权提供了可供参考的价格，也给日后银行变现提供了市场，增强了银行的积极性。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 11:48
广西田东县农村产权交易中心模式则更具规模也更成
熟。该县 2012 年成立了广西首家农村产权交易中心， -----------------------------------------------
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和小岗村引起改革一样， 真正有价值的改革都是被逼出来的。
穷则思变，坐在主席台上的是无法理解的。
下一步，就看看有没有 那个地方的土地拍卖，改为分期付款的形式了。【只要分期付款成功，一样可以以此为抵押，向银行借贷继续过自己的好日子的】
作者:jh1998 日期:2015-12-28 14:472007、2008 两年，国内房地产销售金额分别为 29603 亿及 24071 亿元，2009 年商品房销售额为人民币 4.40 万亿元，较上年增长75.5%
2010 年全国商品房销售额 5.25 万亿元
2011 年,全国商品房销售额为 5.9 万亿元
2012 年， 今年地产销售 6.4 万亿元
2013 年国内商品房销售额 81428 亿元，
2014 年 房地产销售额 7.63 万亿元人民币.2015 年的 数据当然还没有出来， 不过形式上已经 要去库存了，应该不是很好看吧。
2013 年是明显的高点了。 炒股的都知道， 天量见天价。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 16:22
{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg3.laibafile.cn%2Fp%2Fm%2F238919584.jpg{EIMAGE}
通过这张图片，你能看出什么门道吗？
估计这段时间，全国房地产商都在狂骂某人。呵呵。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 16:37做面包的今年生意是不是挺好， 销售额和销售面积都是增长的。
人家只是不看好后市，不再买新面粉而已。
辛苦请水军鼓吹房价还要大涨，其实一直在偷偷去面包库存。
准备把在建的面包（施工面积），慢慢去库存，去完了，就溜之大吉。
结果主卖面粉的傻逼，一看面粉没人买了，面包生意还挺好的， 就出来大喊 面包要去库存了啊，面包应该降价让农民工买面包吃。
作者:jh1998 日期:2015-12-28 17:09
@听说这个用户很好 2015-12-28 16:59:25
@jh19981636楼2015-12-2816:37:00做面包的今年生意是不是挺好， 销售额和销售面积都是增长的。
人家只是不看好后市，不再买新面粉而已。辛苦请水军鼓吹房价还要大涨，其实一直在偷偷去面包库存。
准备把在建的面包（施工面积），慢慢去库存，去完了，就溜之大吉。
结果主卖面粉的傻逼，一看面粉没人买了，面包生意还挺好的， 就出来大喊 面包要去库存了啊，面包应该降价让农民工买面包吃。......
----------------------------- 如果按照房产商的宣传，卖面包和卖面粉的是一伙的，来帮你去库存，那这种做法是不是很二呢？ 是帮忙啊还是捣乱啊？ 买涨不买跌，谁不知啊。
那么假设他不二，（我认为二的可能性很小，厚黑学都鬼精鬼精的），就只能用厚黑学来解释了。
一捞名声，二取实利。就是要牺牲掉你们。
作者:jh1998 日期:2015-12-29 09:48
@只为你来 2012
----------------------------------------------- -------------- @jh1998 2015-12-29 09:22:43
楼主所分析的， 是基本原理和 长期必然趋势，
对于资产足够的人，把资产出清，去国外呆着，冷静观
察国内局势，是为上策。但是，对于绝大多数，没有办法出去的人来说， 看清楚问题严重性，分析可能的对策，趋利避害，也是必须的。
-----------------------------
犹如，几乎所有独立经济学家对 2008 年后中国短期的经济形势错误判断一样。对政府的行为判断是难点及重点。
与民主国家的政府不同，政权垄断型国家的首要任务是执政，执政的最基础合法性来源于 充分就业或者基础保障。
同时，其对内，所拥有的资源及政策空间比民主国家要大得
多。
就近期所出现一系列动作，初步分析如下：
对房地产行业喊话。
结合党国在根据地时期的，减租减税活动来看。
在房价大幅下降后， 不排除采取类似今年股市救市的举措， 由央行出面，地方政府行动，地方政府收购房地产存量，以产权为抵押，向央行（发行基础货币）贷款。
这些存量转变为公租房，面向农民工。
对电商从年初的热捧到 最近的抨击（就业）；打压电
商，保零售及就业。
农村 两权 贷款抵押试点。
不可交易性的东西，想贷款其实很难。 这个政策放开其实意味着农村宅地基流转的可能性。
城市居民现在的金融杠杆面临被动下降时，启动农村居民的金融杠杆。
同时一旦农村宅地基流转成为可能，那么以宅基地为主，的新一轮 地产运动可能开展。 也只有这个行业能够短期带
动大量就业了。
作者:jh1998 日期:2015-12-29 10:26
@菲梵 2012 2015-12-29 10:11:13
第三，未来人口聚集地房屋的终极价值睁大你的双眼，看看亚洲，凡是人口聚集地，东京大板，汉城，台北，香港，我们就明白了在这些国家或地区的经济发达区域，房产的终极价值是多少？多少次暴涨与崩溃，大浪淘沙，到今天，如果你一无所有的去那里发展，用你的劳动去买一套房，你试试看？？？
-----------------------------
对于未来中心大城市， 我认为中心大城市才是泡沫最大的区域。犹如每次股市泡沫后龙头都是跌幅最大的（当然了，暴跌后，龙头还是其中最贵的，正常）。 原因如下：只有资金密集型的产业（城市）能够维持地产的
高价，纽约/伦敦/香港。
至于莫斯科这种怪胎，另当分析；日本东京也是个怪胎。
中国的资金密集型产业（金融）被一分为三， 北
京/上海/深圳。 3、这三个城市的房地产总体保有量非常巨大。
每个城市都是百万以上的规模。
4、原有的中心大城市所拥有的商业中心的地位，被电商不可逆的取代。
作者:jh1998 日期:2015-12-29 10:33
@菲梵 2012 2015-12-29 10:11:13
第三，未来人口聚集地房屋的终极价值睁大你的双眼，看看亚洲，凡是人口聚集地，东京大板，汉城，台北，香港，我们就明白了在这些国家或地区的经济发达区域，房产的终极价值是多少？
多少次暴涨与崩溃，大浪淘沙，到今天，如果你一无所有的去那里发展，用你的劳动去买一套房，你试试看？？？
-----------------------------
至于你 说的亚洲，几个例子。 更多的因素是 地理限制。
土地及房屋供应量没有太多办法上去。
至于整个中国，历史上都是 长江流域人口众多。 外贸的国策导致了，最近 20 年人口及资金都流向几个点。 而不是面。
未来还是这样么？！还能这样么？！
作者:jh1998 日期:2015-12-29 13:36
事实上，今年深圳/苏州 等局部地区的逆向爆拉，已经不是 内在的动能 在起作用，
更多的是从实业中套现的资本 绝望/无奈的选择。
甚至都不太可能是专业的投机资本在肆虐。专业的投机资本主要方向是美元。
作者:jh1998 日期:2015-12-31 20:562015 年结束了。 首先抱歉。 2015 年底腰斩的预测出错。
对于政府的行为，出现了误判。 问题如此严重，才采取措施。
那么对于未来的走势的判断， 大的趋势不做修订：
人民币中期趋势外贬内升。
未来 房价下跌的斜率会加大。 类似股市式的暴
跌概率极大。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 08:41
@真善天王 授人以鱼，不如授人以渔。河中鱼将跑光，
你偏问我何时下网合适。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:00人民币的对外贬值、对内升值的内在逻辑。 和过去十年间，人民币对外升值、对内贬值的内在逻辑是相通的。
经济系统中，货币本身就是一种商品，其价值和价格随供求关系而变动。
钱好赚，钱就不值钱。 钱难赚，钱就值钱。
整个中国的经济系统中，如今说钱好赚的，估计只有痴人说梦。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:09以下文章，转自咸聊。有点啰嗦，但是就是这个逻辑。
那么，中国的状况是什么样的呢？我们必须把人民币对内对外的因素分开来谈。人民币对外贬值已经是很清晰了。
1、（有目共睹）国内的社会运行成本不断上升，对外竞争力正在丧失，先丢了贸易顺差（目前外贸的高顺差数据是有问题的，外贸高顺差而资金却大幅度流出）；2、国内的消费不足，投资难以获利，导致投资拉动经济已经难以为继，投资需求萎缩；3、社会高负债且经济下行，新增的社会财富不足以支付高额利率，导致社会利率总体必须下行，投机资本在美联储加息的态势下只能逃离。这三个因素共同导致人民币对美元汇率长期趋势必然下行。
我们再看人民币的对内因素。有人说政府在放水，所以国内应该通胀。拜托用脑想想，前几年，美元大量流入中国，
国内无疑是钱多了嘛，钱太多要不要通胀呢？但现在，钱流
出去了，如果不凭空放水把这些流出去的钱补上，国内岂不
是要大通缩？放水只是勉强撑住前几年被吹大的泡沫，撑泡
沫怎么会导致通胀？加上整个社会流动性的下降，这速度是
相当惊人的，放水只能是继续增加全社会债务负担（也就意味着，即便放水也不可能长期撑住泡沫），但不至于造成通胀。
中国和日本一样，具备完整的经济体系，具备完整的市场，
大量的外汇储备，短时间内，是不会发生如俄国、委国那样
的因为货币贬值导致的输入性通胀的。
有人说，中国的 M2 还在不断增大，这难道不是在通胀吗？拜托，如果我们把 M2 里面的坏账、烂账清理下，你看看M2 还大不大。只是现在这些已经不存在的钱还挂在那里，只要还得起利息就继续挂着呗，（所以说现在利率水平不能涨，一涨就全都挂不住了。所以，说国内利率上涨的言论也是扯淡）。虽然目前账目可以继续挂着，但这些债务是无法继续制造货币的，因为是死帐了，无法流通，就不能继续产生派生货币。比如，你替地产商盖房子，地产商欠你的钱，你可以认为你的钱还在，但你能把这些钱用来买东西吗？明显不行。
这种情况下，货币实际已经从市场中消失，整体的市场是处于通缩状态的，体现为实体经济处处缺钱。（而部分掌握在少数人手里的货币因为找不到出路，在市场内四处流窜割韭菜，所造成的一些通胀假象，只能影响个人的判断，并不是市场的整体实质。）由此我们就清楚了，我们的状况应该是和日本比较类似，人民币对外贬值对内升值，直至泡沫破裂。
泡沫破裂的情形是什么样？经济会崩溃。那么，经济崩溃有多可怕呢？首先我们搞清楚什么叫经济崩溃？之前我的文章中一直在强调崩溃的定义。所谓一个社会的经济崩溃，我认为就是这个社会的原有估值体系瓦解了。（可以参照我之前对社会财富的解释进行综合理解）估值体系瓦解，就是股票不能高溢价了，房价跌了，工人失业工资降了，物价降了，可能银行也得倒闭一大批…这就是经济崩溃。（我一直认为 08年经济崩溃是非常有好处的，那时候房价才大幅上涨两三年，套住的人不多，经济崩溃银行尚不至于因此完蛋。）现在崩溃比 08 年后果严重得多。即便如此，我们的工业体系总算还在的，金融完了，实体都在，外汇储备还在，而且国内社会的财富完成一轮洗牌，贫富分化缓解了，这种情况下，我们怕什么？无非是跟随日本的脚步，经历日本失落的20 年 30 年。（有人会说，那岂不是要被外资抄底了吗？拜托，请各位想想，有人来抄底难道不是件好事吗？要是没人来抄
底，又该咋办？后面我会谈谈，为啥会没人来抄底。）
我认为，类似日本的下场我可以接受，所以，我一直说国内经济应尽早刺破泡沫崩盘（因为不崩盘是不可能的，后面陈述），也许一时之间日子会很难过，但国内的各项成本可以得到大幅度的下降，中国的实体产业还在，产品可以重获竞争力，虽然崩盘那个阶段人民币汇率会大幅度下跌，但是，随着竞争力的提升，还有“抄底”资金的流入，人民币汇率终究还是会上升的，不至于像俄国、委国那样陷入长期无休止的大幅贬值状态。有人说，我们可以不经历这个阶段，对内只要继续撑住泡沫，将汇率主动瞬间贬值，一步到位。这招确实狠毒，直接嫁祸危机，拖全世界下水，也是美国最害怕的一招。8 月份，国内出口严重下滑，就来了这么一下，导致 9 月美联储不敢加息了。这也是美国需要用 sdr 钓住中国的原因。（但这种做法实质上并不能解决国内的问题，摆脱危机，只是通过恶性竞争暂缓危机）
但是，中国终究不是日本，而且中国目前面对的时代与日本爆发危机的时代也完全不同。我们前面的文章【美联储加息、SDR 与 TPP 究竟是咋回事】从整个经济危机全局的角度分析过，美国为了自己摆脱眼前的危机，并且为将来全球化的新时代制定一个可持续发展的游戏规则，必须使用 tpp、ttip 摆脱绝对不愿意遵守这个规则的中国。这为中国危机爆发后的形势造成了极大的变数，这些变数将影响未来人民币汇率的走势。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:33
@jh19982016-01-0408:41:43@真善天王授人以鱼，不如授人以渔。河中鱼将跑光，你
偏问我何时下网合适。
----------------------------@真善天王 2016-01-04 09:21:52
都报道 2016 年房价会上涨，且幅度不小。每每看到这个，就来这个网上寻找安慰。感觉自己有点掩耳导铃的感觉
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媒体是很无良的，E 租宝的广告都在 CCTV 上， 但是，那些，倾家荡产的人们，能够找鬼去。
07 年，吹嘘 中石油的股价的媒体，其理由和逻辑比现在忽悠楼市的强大得多，即使到了现在，一样成立：
石油是稀缺的不可再生的，，烧一点就少了一点。
货币是纸，将来肯定会贬值的。
房地产和石油比起来，能够算什么呢？所以，48 元中石油的接盘者，全是散户。 我当然不会买，等跌倒 24 元的时候，基于测试人性的考虑，我买了 1手，一直拿到现在。 不知现在几元了。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 09:46关于楼市腰斩的判断， 楼上有朋友说 已经在某些地区出现了。
我现在只能说，关于一线城市，是没有做空（对赌）工具的，如果有，我一定做这件事。
没有做空获利的工具，我就只能吹吹水，过过干瘾而已。
至于外贬内升的判断。有点闲钱就换成美元了。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 10:27 新年第一天工作
日，兆头很不好。
人民币对美元下跌，股市大跌。卖人民币资产换人民币，卖人民币换美元。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 17:48
@远上横山竹叶青 2016-01-04 17:31:09我只知道，从 11 年到 15 年，上海大多翻番，有的大于一倍。
坐看能否跌 50%，我看是不可能的。
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三四线不说了，二线省会农历新年前后吧，一线北上深半年内应该有反应的。
看股市/汇市 这个节奏。晚上换点美元压压惊。
作者:jh1998 日期:2016-01-04 17:59写这个帖子，原本是抛砖引玉，想引出高手来切磋切磋，提升个人修为。
没有想到最大的收获，是对人性的领悟。
恐惧和贪婪，人性的惰性及惯性。
以这种个体的大多数，形成的政府一样是类普通人性的：傲慢与恐惧。 没有看到一点点 预先性/预防性/系统性，更
多的是被动应对时的恐慌与愚蠢。
喜欢历史，从历史中真的可以看到未来。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 08:41@远上横山竹叶青 2015-12-31 18:03:12 时不时来看看。
我认为，中心城市房产已经软着陆了。
暴跌基本不可能。
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我写华为的那篇文章在 2013 年初。 当时只是发在内部论坛上，相信教父并没有看到。
2014 年教父就启动了改革，直指最核心的问题。在危机全面爆发前改革（在上升期，是改革的最佳时间窗口）。 时间和力度，比我预期的要及时。
现今的治国者，这 3 年所表现出来的，首先、是没有看
清问题的本质及根源。
其次、病急乱投医，出招的时间顺序是乱的。甚至在关键问题上，南辕北辙。
但是，最蹩脚的医生，也总有一天会醒悟。何况是关系自身安危的要事。 2015 年底的一系列反应，我认为应该是已经认识到了问题的严重性及危险性。
至于泡沫，你是不是主动刺，都会破。只是时间早晚问题。主动刺，在于后果是可以预期/可控的，不主动刺，你不知道到底会在那里破，破在谁头上。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 09:05这个楼，最近出现了 不少非常焦虑的刚需。 估计都在一线城市。 二线及以下城市，房产现在已经不是主要话题了。
关于深圳的爆拉，以下内容应该是比较合理的解释：深
圳房价暴涨的真正原因：6000 亿房贷超北京！2014 年底全国住房贷款余额是 11.5 万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约 5%的住房贷款额度。
这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。（慧博微信号：huibozx）来源：深圳经济观察文：悦涛
前段时间南开大学发布“中国住房消费发展指数体系”，包括住房价格风险、住房消费结构、住房消费增长、住房特征需求、住房消费景气五个指数。其中“住房价格风险指数”
排名中，深圳、北京和上海位居前三。
但是一份广为流传的“房价最不可能跌的城市”中，京沪深也位居前三。
不管怎么说，一线就是一线，风险属于我，抗跌也是我！但这三大城市今年也分化，深圳独立于大市，直线上扬，一骑绝尘~
如今快到年底，也值得说道说道，深圳的房价为什么那么强？
答案有多种角度：1、货币放水了；2、深圳年轻人进入婚配期；3、深圳经济转型成功；4、深圳要直辖了……都不太靠谱：1、货币放水不是深圳一地的事；2、全国结婚登记数都在下降，尽管深圳年轻人比例高，结婚登记数
也开始下降；3、经济数据看不出转型成功，除了金融业在
膨胀；4、民间叫得越欢，越不可能直辖。
然则，什么风把深圳这波楼市给吹起来了？一、杠杆牛
市：深圳房贷超北京
先看看下面这张图
2014 年
住房贷款余额住宅成交量
人民币贷款总额人民币存款总额储蓄存款
上海
6259 亿元
968 万㎡
43227 亿元
69549 亿元
21269 亿元北
京
4521 亿元
662 万㎡
45459 亿元 95371 亿元
24158 亿元深
圳
5299 亿元
403 万㎡
23645 亿元 34297 亿
元
9884 亿元
（数据来自各地人行报告）深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海！而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。
简单粗暴的结论是：深圳楼市是基于高杠杆的楼市，今年的深圳楼市是杠上加杠！在去年 930 新政之后，深圳楼市开始闻风而动，深圳人行在年度报告中总结道：“从趋势看，住房贷款是 930 新政的最大受惠者，930 新政出台后，该项贷款连续增长三个月，投 放额分别为 77.5、110.1 及 163.5 亿元，环比分别增长 3.5%、42.1%及 48.5%。”
今年的 330 新政，让深圳楼市乘胜追击，年内深圳住房贷款破 6000 亿已无悬念。 2014 年底全国住房贷款余额是11.5 万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约 5%的住
房贷款额度。
算上房地产开发贷的话，深圳银行业投向房地产领域的贷款近 8000 亿元，超过人民币贷款总额的 1/3。在房地产杠杆率上，深圳近年一直保持着全国最高的比例。（慧博微信号：huibozx）
可以明确地说，这一波深圳楼市走牛，不是转型牛，不是年轻牛，不是直辖牛，是一波彻头彻尾的“杠杆牛市”。
人们憧憬的远景利好都不是短期可以实现的，楼市的走牛，与股市类似，是宽松货币无处可去的选择，只是同在货币宽松的环境下，深圳人民更敢于将杠杆最大化。
楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么？答案是否定的，6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市杠杆（按揭贷款）
是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。
但也要有条件：政策不能收回，银行不能收紧。而且后续的杠杆力度，不能弱于之前。
二、2005 和 2015：刚需推动和泡沫推动的不同版本
2005 年是深圳楼市的起涨之年，那一年入市的人到现在赚得盆满钵满，房贷已不在话下。2015 年的深圳，还能复制上一个十年的光景么？
作者:jh1998 日期:2016-01-05 09:09
深圳 GDP 位列全国第四，紧跟广州。今年有人以银行资金
量给城市排名，深圳位列第三。但居民储蓄存款和社会消
费品零售总额只排到第五。
高杠杆楼市，带来的是消费乏力。经济实质上已通缩，顾此则失彼。
另外要提一下：2005 年是汇率改革、人民币升值开始的年份。
汇改和外资对房价的意义不亚于城市化本身。
2005 年启动汇改，人民币兑美元从低位迄今升值约 30%。
那之前的 2004 年底，总理还对外坚称“人民币不会迫于压力升值”。
这十年里，外资无风险套利 30%。
2015 年，人民币兑美元贬了一下，又弹回来。总理对外表示：人民币没有持续贬值基础。大大在深改组会议上表示：
积极利用外资。
个中滋味，自己体会。
本文无意唱衰房价。相反，未来几年中国极大可能继续在消费端加杠杆，拉动各种内需，只是这是一场典型的“消耗战”，药丸之外，没有弹药。（慧博微信号：huibozx）作者:jh1998 日期:2016-01-05 09:17 在说一段，为啥叫 人民币外贬内升。
人民币对美元在贬值，也就是美元在涨。
持有人民币的一看，就去换美元（买涨不买跌吗，正常）；
那么，人民币就减少了（或者可以这么说，消失了）。
也就是，银行里面的人民币减少了。
人民币减少了，社会上的商品（含房地产）并没有减少。
这么东西只能用人民币来购买，人民币就值钱了。
持有最贵的商品（房地产）一看，人民币值钱了，就只有抛售房产换人民币。 如此，反复循环。
今年的主流趋势，是 卖人民币资产（股票/房产/企业）换人民币， 卖人民币换美元。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 09:22 以上所说的，就
是 大原理。
美元以千亿美元/每月的方式 流走。 这个比当年美元流入的速度 快太多。以前是美元每年流入 2 千亿，就很开心了。
如果，这个时候，政府不干预，那么人民币减少太快，整个社会 就会 通缩得很厉害。 通缩简单来说，就是人民币值钱了，要钱不要物品了。
所以，政府干预是 必然的， 关键问题是：
政府 如何干预。
政府干预是否有效。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 09:31 深圳人民很有钱
吗？？
9884-5299=4585 亿，再除以 1000 万人口， 人均 4.58万人民币。
深圳人民很穷！！！！比不上富有的乡镇。
作者:jh1998 日期:2016-01-05 10:28
2016 年的投资/投机机会：楼市已死。有事烧纸。没有做空机会，以后不谈
这个了。大家也不要问了。
剩下股市与汇市。
实业不振，资金无处可逃。 按照常规理论，应该蜂拥逃向汇市。
如果，没有蓄水池（或者赚钱效应），这个趋势一开，就挡不住。
那么，按照 政府意志，即使挡不住，也希望节节抵抗。
股市经过一轮救市，政府几乎成了做市商。 未来，央府对股市的可操纵力度空前。
从政府角度讲： 汇市 和股市 反向运动， 符合它的利益。
作者:jh1998 日期:2016-01-07 09:30 两则消息：
央行暂停了渣打等 3 家外资行 部分外汇业务；
央行今日逆回购 700 亿人民币 7 天期逆回购。
作者:jh1998 日期:2016-01-07 09:45 股市顶不住， 汇市就顶不住。 汇市顶不住， 楼市就难了。 一起爆？？？
作者:jh1998 日期:2016-01-07 12:48外汇出逃，是没有疑问的。 那么大幅度的被动通缩，是不可接受的。 央行必然转变发行货币机制。到时候，央行买什么是关键。 买 库存的土地/房子，还是买国债，还是买股票。 这是中央政府可以决策的事情。
作者:jh1998 日期:2016-01-08 09:36
@jh1998 2016-01-07 12:48:47外汇出逃，是没有疑问的。 那么大幅度的被动通缩，是不可接受的。 央行必然转变发行货币机制。到时候，央行买什么是关键。 买 库存的土地/房子，还是买国债，还是买股票。 这是中央政府可以决策的事情。
----------------------------- @覆盆子芝士蛋糕央行买什么，什么东西暂时就可以抵抗一下，甚至反向一轮抽拉，都有可能。
这其中:
1 库存的土地/房子，这个目前既得利益呼声最高，但是存量太大 100 亿平方米潜在库存，如果按照 4000/平技术，需要 40 万亿资金才能拖住。 而是，即使想拉，也存在分账的问题。 而言，有一个致命问题，拉这个，长期来说，不利于与降低社会运作成本，对 提供对外竞争力不利。 外汇长期还是保不住。
国债， 央行买国债，就等同与 财政部一下子多了很多 人民币， 那就 必然流行 铁公鸡，但是 铁公鸡已经接近尾声，总不可能在 我村门口修个机场吧。
股票，央行买股票，意味着定向向股市输入流动性，股市有了赚钱效益， 汇率会减轻很多压力。
然并卵，这些都是 治标不治本。
本就是 中国贫富悬殊， 消费不振。
作者:jh1998 日期:2016-01-08 12:15
@jh19982016-01-0712:48:47外汇出逃，是没有疑问的。 那么大幅度的被动通缩，是不可接受的。 央行必然转变发行货币机制。到时候，央行买什么是关键。 买 库存的土地/房子，还是买国债，还是买股票。 这是中央政府可以决策的事情。
----------------------------- @jh1998 2016-01-08 09:36:43
@覆盆子芝士蛋糕
央行买什么，什么东西暂时就可以抵抗一下，甚至反向一轮抽拉，都有可能。
这其中:
1 库存的土地/房子，这个目前既得利益呼声最高，但是存量太大 100 亿平方米潜在库存，如果按照 4000/平技术，
需要 40 万亿资金才能拖住。 而是，即使想拉，也存在
分账的问题。 而言，有一个致命问题，拉这个，长期来
说，不利于与降低社会运作成本，对 提供对外竞争力不
利。 外汇长期还是保不住。
2、国......
----------------------------- 其实，最佳方案 是瞬间刺破房地产， 从长期来讲，这个方案，利于 党国的执政权。 道理很简单。
启动郊区别墅建设， GDP 有，就业有。社会矛盾会化解很多。
降低了社会运作成本，有利于 对外竞争力的恢复，长期也利于整个民族。
这个方案，目前隐隐约约看到了点影子，能不能实行，看党国最高层的魄力。 是中兴之才还是煤山之主。就看这两年甚至一年。 机会窗就这么长了。
作者:jh1998 日期:2016-01-13 12:11在经济危机初期，失业潮开始泛滥时， 不去紧急制定社会救济/托底/就业保障制度。反而加大 什么金。
强强，你是上天派来毁灭贵党的么？你说，你这一年，怎么竟干些挖墙脚的活，是为以后打算么？
作者:jh1998 日期:2016-01-15 10:12
http://v.ku6.com/show/jgh7pNbFxgDyVSaZELAosw...html
经济机器是怎样运行的 by Ray Dalio这个非常不错， 把经济运行中的最核心原理讲得很通俗易懂。
作者:jh1998 日期:2016-01-15 11:22
@jh1998 2016-01-15 10:12:38
http://v.ku6.com/show/jgh7pNbFxgDyVSaZELAosw...html
经济机器是怎样运行的 by Ray Dalio这个非常不错， 把经济运行中的最核心原理讲得很通俗易懂。
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去杠杆周期中常用的四招， 削减支出、减少债务（债务违约和重组）、财富再分配、发行货币。个人及企业 都在削减支出了。减少债务， 债务重组是政府在干的事情。
财富再分配：？发行货币：货币还没有发行，汇率就眼看着顶不住了，这是全球经济一体化下的特殊产物。去杠杆周期， 是人力所无法抵挡的。
作者:jh1998 日期:2016-01-15 12:13现在处于被动去杠杆的周期前期，资产泡沫必然破灭。
然而，发行货币被汇率堵死。
有实力的，尽情的做空 人民币资产。作者:jh1998
日期:2016-01-16 11:58电影大空头， 就是 买入 信用违约互换（其实质就是保险）做空的。中国十年前，就准备 信贷资产证券化，结果到现在还没有搞出来。
作者:jh1998 日期:2016-01-18 09:25 @一毫米的诚
意 2016-01-18 09:21:45楼主说的很有道理，想法跟你一样，最近选了几只股票，做长线，等 20 多年后，可以给小孩结婚用
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给孩子最好的礼物，应该（大概率）是兄弟姐妹。
人生最困难的时刻，不是物质上的匮乏，而是精神的无助。
作者:jh1998 日期:2016-01-19 11:50在中国，是没有太多的 金融衍生品的。也就是没有 可以交易的 对赌品种。
这就导致，泡沫其实比美国更大。
作者:jh1998 日期:2016-01-20 15:48
香港的汇市股市楼市明显要崩了，有资本有胆识的，去弄。极大概率属于一生一次级的大机会。
作者:jh1998 日期:2016-01-22 15:28农村两权抵押贷款，在快速推进。这是形势所逼。需要长期跟踪。
作者:jh1998 日期:2016-01-25 14:18
@jh199821楼2013-04-0612:16:14给还没有买房的
80 一代：
如果现在没有资金接盘，不要赶这趟浑水。
不必焦虑，房子很快就会大幅下挫，这是客观规律，不必信我，看我的话是否有道理。
未来恶性通胀的概率有，但极小，这也是客观规律，重度老龄化的国家很少会恶性通胀。
去旅行，去读书，去结交朋友，多关心财经，多陪陪父母。
投资健康，有能力多生个娃。未来孩子值钱，健康值钱。
......
----------------------------- @那个月亮上的丫头70楼2013-04-1009:31:06呵呵，就喜欢楼主这精炼的话。能不能指点一下，为什么未来孩子值钱啊？呵呵，刚看了开头，还没往下看，或许有答案是不是？
----------------------------- @QQ群2424730222013-04-1009:50:21支持楼主，世上没有常胜不衰的道理，还有为什么要多生孩子，难道我国人口在大幅减少么，后期国家帮忙养么
----------------------------@张策山人 2016-01-22 16:28:48老龄化社会，需要供养的人口多了，但是劳动力人口下降，自然劳动力成本上升，工资大涨。
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近代人类的历史，是商品化的历史， 交易的标的物包含了 劳动力/商品/货币，其中由于经济全球化，各国 货币的商品化属性也得到了加强。
近代社会，由于科技及制度的发展，从中长周期来看，生产率一直是在提升过程中， 生产率的提升，其实意味着劳动率 相对商品在升值。
中国改开以后，升值最大的，其实是 劳动力。
未来随着中国老龄化，年轻劳动力的供需逆转得非常厉害，所以 劳动力的升值会非常迅猛。
作者:jh1998 日期:2016-01-26 15:23
土鳖在玩火，真是墙倒众人推，破鼓众人锤。
股市-》汇市-》债市-》楼市。
作者:jh1998 日期:2016-02-01 13:33 经济危机的根源
问题是贫富严重分化，瑞士的尝试很有意思。
作者:jh1998 日期:2016-02-01 20:50
@jh1998 2015-11-26 11:06:47出资产，换外汇，存单质押贷港币，空恒生。 细节构造中
----------------------------- 哈哈作者:jh1998 日期:2016-02-01 20:56 @荡千秋的女子2015-10-0417:42:39
广东省四线城市现在想首付合适吗？
----------------------------- @jh1998 2015-10-04 17:59:25
广东省四线城市？？ 什么概念？ 县以下？未来（要不了 10）年，三线（地级市）及以下， 独栋房屋 将是社会主流。
至于想在这些地方的 高层/小高层楼房，只有一个 字.china(拆啊）
----------------------------- 任志强，现在也开始说要炸楼了。他说出冰冷的真相，
是要挨骂的。
作者:jh1998 日期:2016-02-03 12:36 推荐电影大而不
倒，坚守自盗，大空头，侵入华尔街。这几部电影从不同角度描述美国 08 年次贷危机。剧本在不同的地方，会
重复演出。
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