作者:晋朝人 日期:2009-05-24 17:14
作者：yaya_hero 回复日期：2009-05-24 15:04:25
我举个现实的案例，给晋朝兄点评下。我在珠三角一个城市，手上有些余钱，看好本城商业中心地段的一处单身公寓，其旁边正在新建商业大厦，10 年竣工，眼下价格 32-33w，实际房租 1300-1600，首付三成。我是上班族，暂时没有合适的投资渠道，也不舍得买车，就准备做个小小的包租公，以后有钱了，再置一套。晋朝兄以为如何？
------------------------------
32-33w首付3成,约10万,贷20万,20年约1500,如果你能贷20以上,
月供在 1300 以下,就不错了,可以作,没有什么风险.至少,10 万得套房,最好每月租金减月供,能有几百收入,
你就进入良性循环了.
只是所选地点一定好出租,切切.
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 17:16
作者：醉卧芍药荫 回复日期：2009-05-24 15:24:20
好文啊 ！读来让我茅塞顿开，晋朝人，指点下呢：
我现在一个小城镇，是个开发区，外来人口很多的 ，我们年收入 6 万多点，但花销不大，收入稳定，有自助房一套，现在想投资二手房出租，你看可行吗？我们这里的新房房价是五千二三的样子，二手的也要四千多吧，还有拆迁的房子更便宜点，只要两千多，该怎么投资呢？麻烦指点一二
还有，家里有人小富即安，没啥追求，并且担心房价到了高点（去年以来稳定为主略有上扬），还担心租不出去什么的，我该怎么劝说他们呢？
------------------------------------- 很好的想法.
租金高于银行利息越多越好.
跌时可租,涨时可卖可租.进退都无风险.
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 19:05
俺这位亲戚就是所谓穷人的思维模式，决定了他不可避免得使自己身陷困境。不能说他没有机会，馅饼送进嘴里，他都要吐出来。无知是一个人最大的风险。一个人富有的话，俺们基本可以断定，他的金钱知识多半高于常人，他的财富的多少，代表了他考试所得的分数。一个人穷困潦倒，那必定他是对金钱知识贫乏所造成的，归罪于社会，是一种逃避。
俺要给一个心脏病人开刀的话，估计风险是 100%。呵呵。
换做一位外科大夫，风险肯定小于 85%。区别在哪里？在于专业知识的多寡。所以，投资最大的风险，不是涨,也不是跌，而是无知。投资知识的多寡，才是最大的风险所在。
俺另一个亲戚，是一位女士。一天，她问俺，是不是还作买房产？俺说是。她说，那你以后带上我行不行呢？俺很高兴，说，好呀，巧得很，正好有个机会。当时，俺跟俺的合伙人，正好刚买下一个门面，现在还有些门面没卖完的。
于是，约了个时间，带她去看。
结果，那天她带来一大群人，估计至少 7、8 个之多 ，她的父母、姐妹、姐夫等等。一行人，七嘴八舌，都说太贵了。她一姐夫说，现在房子根本不好买，别听开发商的，压一压再说。
几天后，俺们去办手续，听开发商说，马上要修路了，门面突然飞涨，比俺们买时已经涨了 1000/平啦，这几天看房的人很多。俺马上给俺的女亲戚打电话，把情况告诉她，说，如果想买就要赶快。第二天问她，她说她们还在商量。
星期六，终于打电话来，说想好了，下星期一，开发商办公时，就去交订金。
星期二，接她电话，很难过的说，她们看好的门面，已经被卖掉了。还剩一间，让俺陪她去挑一挑。俺去一看，只剩下一间了，房型很差。只好劝她作罢。结果，改天，她打电话来说，剩下的那最后一间，居然以很高的价，让人买走了。后悔不已，说只要早三四天，买一间下来，现在转手就赚 10 万。只感叹：“真没想到，真没想到。”
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 19:50当俺第二次，通知她，俺发现有条街上的门面还不错，她就一个人来了。这时，好位置的门面基本都卖掉了。有人转让出一的一套，位置不太好。当然，这是相对这条街来说。
见她在犹豫，俺就说，要不你在等一等，看还有没有好点的有人在转让？几天后，她说，她已经买了，6000 多/平。一年后，俺知道她隔壁的门面，10000/平不少人在抢，便给她打电话，说，你是一是考虑可以卖掉，赚了钱走掉？因为，是俺动员她来买的，心里有压力，总怕万一不好，落她抱怨。
她问俺卖不卖，俺说，不卖。卖了，再想找这样的，恐怕今后就难了。她说，那我也不卖。
第三次，是俺瘦友发现一处写字楼不错，动员俺们买，当时，俺没钱了，便告诉她，还有一间，在卖，问她要不要？她来了。她说，她已经告诉家人，准备筹钱。家人说，不先看一看嘛？她说，只要是俺-----指我，说好，那她跟着作就行了。呵呵。虽然，知道她是给俺灌米汤，俺觉得她确实很聪惠。
她说，她想帮一帮她的姐姐。所以，这次想拉姐姐们入伙，问俺的意见。俺劝她最好慎重。虽然，俺前面提到朋友共事的好处，但，如果合伙人不合适的话，会麻烦的很。所以，俺要提醒大家，挑合伙人很重要，常常会决定事情的成败。因为，就俺的观察，她的姐夫们并不是合伙的好人先。
如果，她一定要合伙的话，俺提醒她有几个关键要把握好。
果然，后来，生出很多是非，让她苦恼无比。最后是，所有的亏，她一人吃，所有累，她一人担，亲戚间还闹得很不愉快。吃苦受累不讨好，还好心没好报。她总说，后悔当初没听俺的劝。
俺常把这两位亲戚作分析比较。女亲戚的生活显然好于那位男亲戚。俺常想，这里面，是不是有些必然的因素咧？
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 20:23作者：飞过蓝天 2009 回复日期：2009-05-24 20:18:14晋朝人大哥 这里称呼大哥因为我年龄小于你呵呵，其实主要是你所做与所想的是我很认同和仰慕的。不知道仁兄是否看过《富爸爸，穷爸爸》？ 我读过一些罗伯特清奇的书，很有感触，认为罗伯特说的很是，跟你的思想和做法也很相似。不知道在你的致富路上是否受到罗伯特的启发呢？呵呵 另外你这样写确实让人有点发狂，不过很有意思，顶你一个
------------------------------------- 看过,非常好的书.
有点发狂,是啥意思?太慢,还是太罗索?
小兄弟,解释一下?
:)
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 20:50俺发现，当人们面临选择的时候，常常会有来自四面八方的意见。其实，自己也想听一听别人的看法。可问题是，这些意见往往还相互矛盾。就象在房观，嘿嘿。有人说要涨，有人说要跌；有人说应该买，有人说买是脑残。哈哈。
生活中，也常有亲友会给俺们各种各样的劝告，关键是，这些劝告往往相左，以至于俺们越听越糊涂，更加不知所措。
俺这女亲戚，主动寻求帮助。她并不象那位男亲戚，好象谁要帮他，谁就是看不起他，是小瞧他一样。人啦，要明白：人有所长，己有所短，这个道理。
向人请教，绝对是个好习惯。关键是向谁请教？俺们习惯上常会去请教的对象，多是亲戚、朋友、熟人。
可是，俺们再想一想，俺们生病了，会请教家人、亲戚、朋友吗？俺们要开刀，是请开刀成功记录很好的医生？还是请开一个死一个、开两个死一双的医生呢？尽管，他舌如莲花，拍脑发誓，俺们敢听他的吗？其实，只需要常识，俺们就知道，应该请教谁了。根本不用为这个问题烦恼、纠结。
跟随成功者、听取成功者的意见，那俺们的水平就跟他们一样了。有这么便宜、这么实惠的事情，为什么不干咧？
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 20:53
作者：醉卧芍药荫 回复日期：2009-05-24 20:38:14
偶像，你终于看到我了！！！
再请教
一套60平方的房子要28到30万，然而租出去可能只有一千，划来吗？
------------------------------------- 不划算.
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 21:02
胖瘦两友现在电俺去吃虾,呵呵,会朋友去了。
大家开心。
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 21:05作者：股市布衣 回复日期：2009-05-24 20:58:32
-------------------------- 布衣兄,证明了俺是骗子,股市会涨停版吗?
嘿嘿.
常来玩.
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 23:34
作者：就买骏逸了 回复日期：2009-05-24 22:16:51楼主，现在我买的房子租金抵补了月供是不是就亏大了？？？？？对这种情况有什么好建议吗？？？？？？？？？？
---------------------------------------
把贷款期限加长.呵呵.如果是 10 年,改成 20 年,越长越好.
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 23:36
作者：就买骏逸了 回复日期：2009-05-24 22:16:51楼主，现在我买的房子租金抵补了月供是不是就亏大了？？？---------------------------
不亏,还行.
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 23:40
作者：就买骏逸了 回复日期：2009-05-24 22:16:51楼主，现在我买的房子租金抵补了月供是不是就亏大了？？？？？对这种情况有什么好建议吗？？？？？？？？？？
--------------------------------------- 不亏，还行。
至少,房价跌时,于你没有影响，还赚有本金，利息有人帮你还。
涨时，想出手，可以卖了赚钱。
进退自如。
作者:晋朝人 日期:2009-05-24 23:46
作者：风月俏佳人 回复日期：2009-05-24 23:31:27
--------------------------------- 哈,一部俺很喜欢的电影的片名。
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 00:10作者：irpstack 回复日期：2009-05-24 21:11:22
楼主，现在楼价这么高的价位，你鼓动大家买房，直到罪孽多深重吗？
--------------------------------------- 刚吃罢小亮蒸虾,心情很好。
你这段话，让俺想起了一个故事。
一个老和尚背一美女过江，事后良久，小和尚忍不住，问老和尚，
“你怎么能背女人咧？”
老和尚说，“我已经放下了，你怎么还抱着呀？”
哈哈。。。。
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 01:33作者：股市布衣 回复日期：2009-05-24 20:34:46
这位朋友的问题问到点子上了......不知 LZ 能否解答？作者：路人是我 回复日期：2009-05-21 13:21:05
一直没看明白一点,买房子出租,只付首付,用租金还贷如果还有剩余并且高过银行利息的话,就是赚了. 但是如果房价跌了怎么办呢? 如果跌得很多,远多于这些年租金的总和, 那不是赔了吗?
哪位高人来指点一下?
------------------------------------------ 布衣兄,这个很容易解释。
只是，你象你想象得那么高明的话，你很容易就解释了，
如果你解释不了，那俺看，炒股对你风险太大。
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 01:33作者：股市布衣 回复日期：2009-05-24 20:34:46
这位朋友的问题问到点子上了......不知 LZ 能否解答？作者：路人是我 回复日期：2009-05-21 13:21:05
一直没看明白一点,买房子出租,只付首付,用租金还贷如果还有剩余并且高过银行利息的话,就是赚了. 但是如果房价跌了怎么办呢? 如果跌得很多,远多于这些年租金的总和, 那不是赔了吗?
哪位高人来指点一下?
------------------------------------------ 布衣兄,这个很容易解释。
只是，你像你自视得那么高明的话，你很容易就解释了，
如果你解释不了，那俺看，炒股对你风险太大。
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 01:35
作者：mayi1ly 回复日期：2009-05-25 01:25:59说不定还没呢，楼主经常三更半夜起来梦游~~~~~~~~~~~~
------------------------------------ 嗯 请瞧一瞧,您的身后,呵呵。。。。
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 01:37
作者：if2022 回复日期：2009-05-25 01:16:24
半夜起来看楼主睡觉没？
看来已经睡了！
楼主写的很好很实用！
---------------------------------- 被你吵醒了，来瞧一瞧，是谁？哈。、
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 01:50作者：股市布衣 回复日期：2009-05-24 20:34:46
这位朋友的问题问到点子上了......不知 LZ 能否解答？作者：路人是我 回复日期：2009-05-21 13:21:05
一直没看明白一点,买房子出租,只付首付,用租金还贷如果还有剩余并且高过银行利息的话,就是赚了. 但是如果房价跌了怎么办呢? 如果跌得很多,远多于这些年租金的总和, 那不是赔了吗?
哪位高人来指点一下?
------------------------------------------ 布衣兄,这个很容易解释。
只是，你像你自视得那么高明的话，你很容易就解释了，
如果你解释不了，那俺看，炒股对你风险太大。
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 18:06
看了不少朋友的回贴,问了不少问题,
本来想一一回复,后来发现,常常三言两语反而容易坏事,不如不回.
想了想,先在此,总体谈一谈,供大家参考.
作者:晋朝人 日期:2009-05-25 23:28
作者：abaccc 回复日期：2009-05-25 23:20:52
晋朝人 兄说到，您和胖友售友合伙贷款买商铺
首付好处理，各出一点钱就好了可是月供是怎么处理的呢？是以其中一个人的名义向银行借款然后三个人没月交点钱给他，然后由他还银行吗？
----------------------------------------------- ----- 是。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 00:27作者：yiguoqingtian 回复日期：2009-05-25 23:30:44
碰上楼主了？还在么？
你对物业税怎么看？
-------------------------------------- 政府敛财而已。
典型的朝三暮四的把戏。骗骗无知百姓。
无非是，买的起房，又住不起了。
美国不是出现过一美元的房也没有买吗？住不起而已。
对穷人来说，没有本质的区别。
朝三暮四的把戏，骗骗无知老百姓。
最后，政府是唯一的赢家。
有产者、无产者的利益都会受损害。
明显，某些利益部门惠民之名，收肥己之实。
它们不会不懂，
“税收最终会转嫁给交易弱势的一方”这条基本的经济学
原理。
其心可诛。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 00:49
物业税最终还是会收的,
政府很快会发现,这样卖地很傻,
不如收物业税来的永久,呵呵.
地卖的差不多时,政府就会醒悟过来了,
让老百姓当房东,不如自己当大房东.
哈.
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 00:52
正在构思、在写，慢了点，
主要是想写好点。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 01:101，房产最终还是要涨的。目前，价格偏高，有透支成份，
与将来比，正常。
眼下，重在一个“淘”字。
房产没真正跌过，越跌越有机会。
2。股市，跌过了。中国股市守得住的话，必有厚报。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 02:45
第五回血战江湖
一天，一个熟人来找俺，说听说俺在买房子，说他想买个二手房，想请我参谋一下。当时，问还俺应不应该贷款买？俺劝他贷款，最终，他还是没有贷。毕竟，第一次买房，有各个恐惧。呵呵。能克服第一步的勇气，已经很不错了。
因为他这套房子，经常找俺，慢慢两人比较熟了。后来，他把这套房卖掉，一下赚 6 万，很兴奋。常拉俺晚上喝茶聊天。俺对他知无不言，言无不尽。这时，他后悔当时没有用贷款的方法买两套了。
后来，他又看中一处写字楼，问俺的意见。俺跟他讲了俺想应该转战门面的打算，并推荐一处门面和写字楼。只是他没有采信，仍买了那处写字楼。当时，这楼抢的很厉害，主要是投资客，半夜还打起来了。他用三千块搞定了售楼的工作人员，于是，拿来到了二间。当然，这次，他用了贷款。
因为，俺退掉那二楼的商铺后，手头有点资金，在找别的项目。他很热心，总给俺提供信息。一天，他给我打电话，说在报上看到一则转卖门面的广告，于是，两人一起去考察。
虽然没有看中，主要是价钱较高，却意外发现不远处有新开发的门面在卖。
那是烂泥一条路．两面都是门面，全关着门．找了半天找不到售楼部．嘿嘿．．．．可想那儿有多烂。
熟人说：＂找物业问一问？＂
我说：＂这好的地方，肯定卖完了，算了吧．＂
一句话，让俺们多出了几万的钱啦，唉．没想，不久，因看罢另一处门面，又路过这里。仍是烂泥一条路，却发现多了一个很大的售楼横幅。嘿嘿，也是天意呀。
打是电话，一问：有！
于是，找物业，看了那些剩余的门面。
当时，俺们还看中了另一处。研究了二天，还是觉得这处好。只是开发商要两间门面一起卖，虽然是两个证，但中间没有隔墙，不肯分开卖。虽然俺也极想拿两间，可俺手中的钱就不够了。呵呵。
于是，邀请胖瘦两友来看，看能不能三人合伙。结果，他们并不上心，说没钱。俺就犯难了。俺钱也不够呀。不想，晚上熟人打电话来，说他也想买，钱不够，看能不能合伙？
俺很犹豫。因为俺刚跟他认识不久，俺知道，他是基于一种冲动和需求，并不是基于一种信任和对合作这种模式的认同。谈到合作，如果有一方不能坚守道德底线、信守双赢的理念，很容易引发灾难性的后果，损失往往大于收益。
想一想打牌时，大家对伙伴的要求，就明白了，道理是一样的，结果也是一样的。双方都认识到配合的重要性，力量才会成倍增，如果各顾各，后果很严重。如果一个人不能按你的理念出牌，牌技也差的话，你会跟他搭伙吗？穷人和富人的游戏规则不同，所以难有交集，这也是一个重要因素。
玩钱的后果比玩牌严重多了，所以，物以类聚，人以群分是必然结果。
这位熟人不肯罢休，最后，两人晚上在茶楼长谈，俺谈了自己的担心，他表白自己不是那种不能吃亏，喜欢占小便宜的人。俺发现也没有别的办法,只能冒险一试。于是，两人成了合伙人。事实证明，大是大非问题上，俺们两人都作到了。而且对对方的缺点，都能够包容。后来，俺发现俺们两人其实非常互补，结果，俺们两人在合作期间作了很多漂亮的事。有时他借俺的力，有时俺借他的势，结果两人突飞猛进。
其实，他当时刚贷款买了写字楼，基本是双手空空。据他老婆说，有天晚上，他把自己关在厨房，抽了一晚上的烟，最后决定，“没有条件，创造条件，也要上。”当俺们合伙拿这两间门面时，还遇到一个难题，就是两人钱凑起来，还是不够，怎么办？两人一商量，想出一个办法，把管事的约出来，说能按我们说的价格成交的话，重谢。
好在，当时公司销售并不旺，所以给了优惠。终于，把这两间门面拿下了。
没想到，天助吾民。当俺们莶完合同一星期，就开始修路，剩下的门面就开始被人抢。一、两个星期就一抢而空。
最差的一塌糊涂的门面每平方也买的比我们贵 1000 块钱．临发租时，一天最多能接 10 几个电话，我那朋友以前，只买过住房，没买过门面，见这种阵势，大呼开眼，兴奋的不得了。
看一看，未租的门面不多了，接着两人一商量，决定哄抬租金，于是，给左右隔壁的房东打电话，明确告诉他们，俺们准备开出的租金价格，说你们愿意的话，可以在俺们这个个基础上让一点，反正俺们是不会让步的，你们先租出去，于俺们也无害，只剩俺们自己的话，抢得人更多。这样，把整条街的租金抬起来，于大家都有利。
果然，最后，剩俺们一家时，俺们发了这条街上的天价。
这时，俺们的贷款还没有办下来。意思就是，当月的租金纯赚，月供那部分成了俺们的利润。估计，有些房东并不相信俺们的话，所以，租金低不少。呵呵。
没想到两人最后，以小博大，玩了个操纵市场。这是俺们从前做梦也想不到的。开心的不得了，常引以自豪。
俺那位女亲戚错失的就是这里的门面。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 03:02作者：我不拜金我爱财 回复日期：2009-05-26 01:57:09
我的经历和 LZ 很相似，一不小心也有了几套房产。
以前我总认为房价总会是长线上扬的，即便跌也不过是短期的回调。因为毕竟土地资源是越来越少的。
但是最近我突然有了些反思：我发现土地并不会像我想象那样越来越稀缺，因为城市的构架在拉大，会有新的土地供应。
另外，旧城的拆迁改造也会整出新的土地资源。
那么支撑房价长线上扬的是什么？
-------------------------------------------
城中心的土地资源越用越少，寸土寸金，肯定是希缺资源。
就是旧城改造，你看一看拆迁难度和拆迁费的暴涨，就知道，成
本会越来越高，而物权法更是保障了这点。
城郊配套跟上后，中心会有所转移，无论是对投资者还是刚需来说，时间成本太高， 所以，这也是这次房价下跌时，中心房价坚
挺、城郊跳水的主要原因。
另外，城市构架不可能无限加大，容量有个极限。
所以，城市土地是希缺资源，无庸质疑。
房价高、低，涨、跌那是另一个话题。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 03:39
关于物业税,俺的看法说是:
政府打着惠民的旗号,行敛财肥己之实,
用朝三暮四的把戏,欺骗无知百姓。
可恶的是，政府不会懂得：
“税收最终会转嫁给交易弱势的一方”这条基本的经济学原理。
搞笑的是，有人还三呼万岁。
估计政府要笑掉大牙了。
真以为只有出租者受害，承租者能逃掉罗网？
“税费最终都是转嫁给交易弱势的一方。”
谁是弱势？谁自己心里清楚。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 03:46
可恶的是，政府不会不懂得(它们比谁都清楚):
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 04:12
作者：夜总会打手 回复日期：2009-05-20 11:14:27
楼主辛苦了哈。看看我曾经辉煌的时候在成都西郊自建的荷塘别墅吧（前年已卖，目前非常潦倒）
------------------------------------------- 对打手兄这个别墅的贴子,印象很深,
因为流了半夜的口水,呵呵.
现在又想起来,重看照片,又受一番激励呀.
:)
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 11:38
作者：觉悟是啥米 回复日期：2009-05-25 16:47:48
作者：wubola 回复日期：2009-05-25 16:28:31
晋朝人, 你好。有如下两个问题向你请教1。 对于房地产后市是何看法，将来是涨，还是跌。分析一下
2。 如果买商铺，房租/商铺价格比率是多少，才可以考虑出手
谢谢！
=============================================
同问，同问，之前一直说想再投资一套小商铺，现在看中了一处，下个月开盘，请楼主指点一下。
-------------------------------------------
如果租金能还款,最好能有剩余,就行.
因为,现在商铺普遍太贵,能满足以上条件的都太少.
商铺贷款,一般是 10 年,租金能还贷,那相当于是 10 年本金番一番,
有 10%的回报.这还是不考虑,租金往往随时间成上升趋势,
10 年后,商铺本身升值保值的因素.
只是,现在有些开发商玩贷租的把戏,要小心.
也可以这样算,租金回报越过 8%就可以考虑.
只是现在,在俺看,住宅往往比门面机会还多一些.
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 11:41楼主，你好，嘿嘿受你启发，最近看好一处门面房，我没什么经验，但是个人觉得以后会很有前景，150 万起价啊对我来说是天价了，商业区目前刚刚起步租金还不大能上去，第一年 7 万左右，以后每年涨，附近有医院、超市、小区、广场，40 年的产权。我买不起，不过真的很心动啊，请教楼主认为这个项目怎么样？
--------------------------- 卖的太贵了.近 20 年才能回本.
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 11:44作者：赚钱是我的爱好 回复日期：2009-05-26 11:39:26楼上的，其实我觉得就目前的住宅价格不适合再投资了，而且现在的经济形势真的不容乐观，除非你看上的这个房子性价比很高，菜鸟意见(*^__^*)
----------------------------------------- 是的,住宅价格高,门面更是高.难有值得的.
所以,想作,只能"淘".
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 11:49作者：赚钱是我的爱好 回复日期：2009-05-26 11:44:11
天，怎么一会楼主就把 大大_bipbip 挤跑了，楼主我刚才的话不是对你说的
--------------------------- 呵呵,明白了.你回大大_bipbip 在.
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 11:58作者：rosebush1818 回复日期：2009-05-25 12:53:06
晋朝人，你好，很关注你的贴子。有一事请教：
现有一套住房面临拆迁，两种方案：
1.迁入对方修建的拆迁还建房，面积相对以前扩大 5 平方，缺点：位置和环境没有原来的好，周围有热电厂的烟囱和药厂，空气质量不太好，目前只有一辆公交车直达；优点：周围有个写字楼，有些年轻白领在此上班需要租房，租金为800-1000。
2.拿拆迁款自己另寻他处买房，拆迁补偿为 27 万-35 万（35 万的上限还在斗争中，不一定能拿到，27、28 万是可以拿到的，实际上拆迁方就是把还建房卖掉值个 27、28 万给拆迁户）如果选择第 1 种，则家人不会选择去当地居住，而会择他处租房，房租为 600-650，而将还建房装修后出租，但家人又不太喜欢长期租用别人的房子，没有安定的感觉；如果选择第 2 种，担心拆迁款根本无法在理想地段（比如街道口附近）买到合适的房子。
晋朝人，根据你的经验，我们该作何选择呢？谢谢了，盼回复。
-------------------------------- 细想一下回复你,好吗?
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 12:08
作者：okbutok 回复日期：2009-05-26 12:00:54
只是,现在有些开发商玩贷租的把戏,要小心.
请问，什么是‘贷租’？
------------------------- 打错了.代租.保回报那种.
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 17:55作者：空白地带 回复日期：2009-05-26 09:11:08
对房市和股市观点，俺们一样；
对物业税观点，俺们也一样。。。。。。。
吧。。。。。
与楼主不同的是，俺家还有其它实业。。。。。。。
------------------------------------ 握个爪。你同意，俺也就放心了。呵呵。
有实业好呀。俺要参股。：）
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 18:01作者：大相希形 回复日期：2009-05-26 14:20:37
请教一下：所谓的投资回报率 楼主认为是怎样的？年总租金/总房价，还是，因为部分是贷款，或者总租金扣除按揭/投入金额，本人不甚了了。
看中一套住房，位置佳，总房价加装修估计 100w（房价差不多 1w 了，90 平米左右），月租大约 4.5k，年回报率5.4w/100w＝5.4％，仅比存银行强点，楼主以为如何？住房月租 4.5k 已经算比较高了。
---------------------------------- 年总租金/已投入金额
俺 是这样算的。粗算是这样。
同意“天不下雨啊”的意见，那房听上去不错。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 18:08
说明一下：不少回贴征询门面、房屋好坏。不是俺偷懒、或保守，事实是，特别门面不看现场，难以判断，隔山打牛
差之毫厘、谬之千里，不敢害列位朋友们。
再说，俺那点水平，真的有限，海涵海涵。。。
原谅俺不敢信口开合。。。
作者:晋朝人 日期:2009-05-26 21:28
作者：醉卧芍药荫 回复日期：2009-05-26 13:22:49昨天听了楼主的话，暂时打消了买那么贵房子的打算，今天又观摩了楼主的发言，领会精神，呵呵，准备睁大眼睛，锻炼筋骨，到市场上淘房去也。
再问一下：在我们镇上十字路口有个新楼盘，有门面卖的，不过只有三楼和四楼了，一楼和二楼是大超市，附近有小区、大超市、银行、广场、宾馆饭店，售价 6000 一平方，要是能租出去的话应该能租到六万左右，划算吗？
继续学习。
------------------------------------------- 3,4 楼风险比较大,生意好,没话说,一旦生意不好,就血本无归.
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:01
作者：觉悟是啥米 回复日期：2009-05-26 12:36:01
我最近看中了两套，还请您帮忙再给分析分析。
第一套，有 10 年了，是在小区住宅用地上开发的一楼门面房，周围已经是发展成熟的小区了，路边，挺热闹的，现在就有人在租着，房主说是有 70 年产权，但是我还没看到产权证，不放心，如果能真的有 70 年久好了，现在要 25万，也就 20 多平，25 万的价格没算其他手续费用，租金现在可以租到 2 万一年，买过来就可以收租了。我自己大致算了算，如果算上以后租金上涨的可能，大概 10-11 年回本，很是心动。
第二套，是新房，下个月开盘，刚去买了个购房卡。这个在市中心。说是市中心呢，也不完全是，因为具体位置离主干道有一段距离，实在里面，不过交通不错，小区周围同时在修路，通往包围住这片地的 4 条主干道，我不知道这么形容，能不能说清楚，表达能力有限哈。小区的前面，就是在主干道边上，有一所医院，小区的旁边有一所知名小学，在从小学往前走，就通到主干道上了，有超市，街对面，还有中学，中学的旁边，是个在建的文化宫。四周包围的主干道两边还有别的中学、写字楼，体育馆，我自己觉得，外围的商业氛围是不错的，可是这个商铺始终是在里面，有点犹豫，而且价格偏高，我说说，你给参谋一下。一楼独立门面房大概在 2.5 万一平左右，有 2、30 平，现在一个月能够租到 150/平的样子，肯定得贷款，初估，用贷款来偿还本金和利息，是不够的，还差一些。
具体情况就是这些了，请楼主万万帮我看看，谢谢哈。
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第一套,感觉不错.风险小,收益不错.没看地段,从介绍看,值.
第二套,潜力大,问题是内铺,风险也大.俺当年二楼之所以放弃,与感觉风险大有关.此套,好可能很好,一旦不好,就麻烦.没看现场,
只能谈这点感想.
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:14
作者：觉悟是啥米 回复日期：2009-05-27 09:14:43
楼主既然不方便分析商铺的投资价值，不妨再说说物业税对商业地产的影响吧，我愚钝，前面的看的不是太明白，谢谢楼主哈。
---------------------------------- 呵呵,每一次政策、法规的重大变化，都会引起财富的流动，都可能是一次重大的机会。
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:22
作者：觉悟是啥米 回复日期：2009-05-27 10:12:27另，楼主，能否请你帮忙解析一下，开征物业税，对投资商铺会有怎样的风险增加。尤其是，如果商铺写我的名，作为我的第二套不动产的话会怎样，我就怕投资不成，反成拖累啊。前面的我看了，我愚钝，没看太明白，谢谢楼主哈：）
----------------------------------------- 细则没有出来，不好说。
其实，你东西选的好，没有什么担心的。要死先死投机的。
现在，经济形势不好，国家应该不会对商业下重手。
美国收物业税 N 年了，一样有人投资。
而且，对投资有政策鼓励。
俺估计，郊区影响大，城区可能反而会涨。
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:27
作者：觉悟是啥米 回复日期：2009-05-27 10:12:27另，楼主，能否请你帮忙解析一下，开征物业税，对投资商铺会有怎样的风险增加。尤其是，如果商铺写我的名，作为我的第二套不动产的话会怎样，我就怕投资不成，反成拖累啊。前面的我看了，我愚钝，没看太明白，谢谢楼主哈：）
---------------------------------------- 不论那个国家，都不会对富人下死手，
都会留出漏洞。
特别是现在全球一体化，
把富人吓跑了，是自己跟自己过不去。
文革的教训够深了。
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:30
物业税搞不好，还是机会，
等细则，再看。
估计，也不是一天两天就能出来的。
说不定，就是一个舆论压力，毕竟房价又有涨的苗头了。
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:31
作者：zrp38 回复日期：2009-05-27 10:23:22
美国的纽约是世界上物业税最高的地方,纽约也是世界上房价做高的城市之一,但是,纽约市民的住房自有率是全世界最低的,只有 35%左右.因为物业税,纽约的好房子都在富人手里.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~对中国很有借鉴······
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这是趋势。
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 10:48另，楼主，能否请你帮忙解析一下，开征物业税，对投资商铺会有怎样的风险增加。尤其是，如果商铺写我的名，作为我的第二套不动产的话会怎样，我就怕投资不成，反成拖累啊。前面的我看了，我愚钝，没看太明白，谢谢楼主哈：）
--------------------------- 实在担心,就写小孩的名字.呵呵.
作者:晋朝人 日期:2009-05-27 11:19
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