9-【天涯头条】沉浮房产十余载，谈房市心得_第001节

【天涯头条】沉浮房产十余载，谈房市心得

没有思考能力我是一个 60 后，关注房产近十年了，写过不少关于房子的帖子，在这里发的比较少，原因是这里多空双方对立得比较严重。但近来似乎好些，特转些过来。

80 年代，小平同志看着前门那几幢北京早期的商品房说过，我有几个儿子，别人我不管了，就是朴方，文革为了我受了苦，我想如果我买得起，也给他买一小套房子。房子对当年的领导人也不是容易得到的。

90 年代，当时工资还不高，社会上已经有了商品房，但工资还不足以买房子，当时也没有贷款之说。后来看历史，才知道这些象房贷买楼花拍地皮之类的政策，都是香港人教会大陆的。可惜，当年，那个香港哥们还没有出现在大陆，或者，大陆的兄弟还没有听懂这种方法的可操作性，总之，除了极少数人，当时，普通百姓，真是没有想到过自己还可以自己买房子。

2000 年前后，当时国家经济形势其实是在低谷的，大家刚从疯狂地通货澎胀中一脸惊恐地惊魂未定。朱老总压住了cpi，但经济也给压得死气沉沉。政府想刺激经济，在没有办法的情况下，想起了房地产，开始了住房改革，停止福利分房，改为货币分房。但当时老百姓普遍钱不多，而且由于是几十年的惯性，认为房子就该单位分嘛，凭啥让我掏那么多钱买？想不通。当时，是买方市场，那是肯定的。

在大家都不想买房的时候，也不是没有清醒人。醒悟的早的人，总是有的

作者:没有思考能力 日期:2012-11-29 14:36

2002 年，有个哥们还买了一个叫做碧溪广场的商铺，正闹得不可开交，又是散步啥的。不知道这里还有人记得那个所谓的碧溪广场，是最早做分割小产权出售或者包租的房地产项目之一。当时的报纸上也一直在提醒房价太高了。身边有买了商品的哥们在计算着，房子涨了多少，慢慢地有了些感觉，但绝大部分人一直感觉似乎房子太贵了啊。贵得有些离谱了的说。眼界太小，把自己反而给局限住了。

话说当年，真是遍地黄金啊，现在想起来，想必捶胸顿足者大有人在。有眼光的人，总是有的，但有眼光的人，也总是少数。

记得当初一个美国回来的哥们，看到 30 来万就可以在北京买个小两居，特别惊讶，说这点钱（当时合 3 万多美金哈），还不够我在美国装修个厕所呢。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-29 14:38

人生的吊诡就在于，看过去发生的事，非常清楚，当时如果这样这样将如何如何是一清二楚的，但往未发生的未来看，就很不清楚了。要不怎么说人生中有大富者只是凤毛麟角？现在想走当年看房的经历，真是感慨万千啊。那么多财神爷送到手上的钱，就白白地视而不见，在哈哈大笑中，扬手就抛弃掉了。2004 年，我看过多套联排，总觉得那是麻杆房，细细的向上一长条，一家人在一起也太不亲热，太不方便了，于是简单地就给否定了。也看过叠拼，还是不喜欢。

很多很多的机会就这样给错过了。很多时候，看过房子，都能找到很多毛病，要不就是价格太贵，经常在哈哈大笑中，扬长而去，把售楼小姐给抛在身后。

事实教育我的是，如果是投资房产，就不要以自己是否喜欢为标准，而是要以市场的走向为依据。这其实是非常高的要求。一个人如何能做连自己都不认同的事呢？

作者:没有思考能力 日期:2012-11-29 14:39

2006 年，通过 LJ 买个一套二手房。那个时候还比较简单。我竟然连房主的面都没有见过，就把定金交了。价格也是跟中介砍的，房主也不知道哈。那个定金合同，也是漏洞百出。但好在，我们都是讲面子的人，都没有计较，中介费2%，竟然是买方和卖方一人一半。哈，北京当年还是有过这规矩的哈。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-29 14:41个小区位置好，配套好，交通方便，房子的质量相当好，但就是因为物业费高（4 块/平），小区的房价一直涨得很慢。

4 元的物业究竟多不多呢？我作为一个业主，还是喜欢小区物业服务好一些的房子。因为在国外住过，还住过纽约近百年的老房子，知道房子保值与否，与业主的素质和物业的关系相当大。所以个人很喜欢物业费高一些，物业好一些的房子。这一点，又犯了以个人喜好而不是大众喜好做为投资依据的错误。实际上，中国的老百姓，更喜欢一次性的多付出，而不是经年累月的逐月付出。物业费从 2 块涨到 4 块，每套房子每个月也就多个200到300块钱，一年才3000多，十年才 3 万多。但普通百姓，宁愿一次多付出 30 万，也不愿十年付出 3 万块。这就是人性。

教育百姓，是个痛苦的过程，这也不是我的工作。只能顺势而为，没有办法。

物业与房价的关系，是个大话题。还想表达的就是，物业涨物业费挺难的。也就是说，物价每年在涨，油价每年在涨，人工工资每年在涨，但物业费因为要面对众多业主，很难上涨。所以长期来看，大家的物业服务只能越来越差。这对房子的保值是致命的。只有现在物业费高的小区，才能保证在未来的几年，还有可过得去的保养。房子的升值才有保证。

知道北京东四环朝阳园有朋友可能有同感。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-29 14:42中国百姓对每月都要付出的费用的恐惧，源于对未来收入的不确定性的担心。这种担心和恐惧，还将深深影响未来房产税的效果。可以讲，普征的房产税，将会造成房价的大幅下跌，这一点，与大家的认识相反，但我深信不疑。为解释这个问题，可以把房产税换算成物业费，按北京目前的房价或政府指导价，竟然高达 17 块/平/月。试想一下，有几个中国普通百姓接受得了这么高的物业费？有了普征的房产税，房价大跌是肯定的。上海和重庆现在的方案不是普征，不足为训。房产税的普征，似乎是必然的趋势。Zf 没有地卖后，一定要靠房产税来填补资金的不足。全世界都如此。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-30 22:4807 年，这年不是一种平静的一年，有很多大事要发生。

印象最深的有两件大事。一是中国股市经历了一次大暴发，买基金成为大众的最热的话题。二是房价的暴涨。好在我还冷静。记得当时非常不合时宜的跟朋友讲，别看你们现在的股票挣了好多钱，但很快会再吐出去，连利带本都吐出去。

这是人性在起作用。很不好听哈。但不辛基本上都言中了。

很不忍心。

暴涨的房价啊，高得让人有些下不了手了。人们对可接受的房价的心理底线，是在一点一点地被调高的。找便宜的房子，成为我要完成的最大的事。

次贷危机在一点一点的发酵，北京的房价还居高不下。

但我对房子这几年的体会和领悟，对房价还将长期上涨的信念深信不易。为了找到便宜的房子，四处寻找价值洼地，寻找可能的增值最大的地方。为此，甚至还专门去了首钢的搬迁地曹妃甸考察。但朋友的一句话，提醒了我。他讲，疲惫之师，长途奔袭，是兵家大忌，你那么一点钱，北京还容不下么？一句提醒了我啊。后来看起来，还是北京的涨幅最大。

这一点，供愿意在老家，在海南，在沿海投资房产的朋友参考哈。远程投资要慎重。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-30 22:48

在不断的追求过程中。遇到了很多好老师。记得有一段时间总在朝阳公园西门看房子。遇到一个中介的朋友，他反对我专找大套的好公寓。说增值慢，出租困难。要买，就买好位置的小户型，这样的房子涨幅大，好出租。这是在不限购的情况下投资房产的一条真理。可惜，我没有听他的。

有时想，投资，最终可能就是投心态。投自己的心。心态和性格决定了我们的高度。越到后来，越坚信这一点，加强性格培养，修身，成了自己的功课之一。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-30 22:51中间还遇一个北京的房虫，跟他混得也比较熟。就叫他老张大哥吧。这是第一次近距离地接触房虫，他拍卖下一个房子完成过户后，立马挂了出去，最后只加了不到十万卖给了一个教授一家。我仔细分析过房虫这种操作方式，看起来在没有限购的情况下，这种快进快出的方式挣起钱来非常快，没有两个月就挣了 10 来万块钱，但其实，他的收益没有一直拿在手上挣的多。他的一入一出，国家和中介挣的，比他还多，他就在给国家和中介创造收入了。这牵涉到另一个跟投资相关的话题，就是时机和持有时间的关系，究竟哪个因素给创造的价值更多。

对于投资来讲，时机当然重要。看过一本关于香港房地产百年史的书，早期香港牛大发了的 N 多房地产公司，因为踩错了周期，6000 点进去，1600 点出来，都消失了，而踩对了点的如李嘉诚者，后来居上发了起来。所以投资选择时机是很重要的。但对于在中国这种快速发展的上升通道中的我们来讲，持有时间也是很重要的。对于好东西，尽量多持一段时间，反而收益更大。好东西，一定要拿得住。这一点，很快就再次证明了。其实，好东西为啥拿不住，还是与人性有关。战胜自己是件困难的事哈。

作者:没有思考能力 日期:2012-11-30 22:53

08 年美国人搞出来的当初被当成是目的是给中国下套的次贷危机，越来越严重，经济开始下滑得非常严重，几家如雷贯耳的美国大公司说倒就倒了，大家都有点傻了啊。北京的房子，也在 08 年开始了一次深度回调。但政府的动作相当快，4 万亿和鼓励买房政策立即出台，但其效果，在当时，还是有很多人怀疑的。人们很容易被悲观的情绪所感染，以致于温总讲信心比黄金还重要啊。中国快速发展的气不可泄。但当局者迷，我相信没有几个人敢说 08 年或者是 09 年自己一直信心满满。这么大的事，竟然就这么轻松地对付过去了。

北京的房价却在 09 年吃了伟哥似了暴涨起来，自己还没有发应过来，房价就涨到自己无法接受的高位了，你刚调整好自己的心理价位，接受了以前想象不到的高价位，它最新价格就又高了，痛苦啊。这种经历，相信在 09 年关注过房价的朋友们深有同感。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-01 09:03

@青呀青的小青菜 23 楼

记号

----------------------------- 谢谢。是有些年份错误，但时间差不超过 2 年。

北京最早的商品房，是在 80 年代初，甚至更早一点。

网友朋友如果有兴趣的话，可以找一本《我们房地产这些年》的书来看。看看历史，还是有很意义的，对领悟房地产的重要性是非常有帮助的。

下面是我在网上找到的资料：1980 年 4 月 2 日，是当今房地产人值得纪念的一个日子。

这一天，邓小平兴致勃勃地登上了北京城前门的一座高楼，一边鸟瞰四周灰旧低矮的建筑物，一边对陪同他的胡耀邦、万里、姚依林、邓力群等中央负责同志谈长期规划问题。

在谈到建筑业和住宅问题时，他发表了如下观点：

房子是可以卖的。从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，这不是没有道理的。过去，我们很不重视建筑业，只把它看成消费领域的问题，建设起来的住宅当然是为人民服务的。但是这种生产资料的部门，也是增加收入的重要产业部门。要改变一个观念，就是认为建筑业是赔钱的。应该看到建筑业是可以赚钱的，是可以为国家增加收入，增加积累的一个重要的产业部门，要不然就不能说明为什么资本主义把它当成经济的三大支柱产业之一。所以，在长期的规划中必须把建筑业放在重要的地位。建筑业发展起来就可以解决大量的人口问题，就可以多盖房子，更好的满足城乡人民的需要。要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。

不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。住宅出售以后，要联系房价逐步提高房租，使人们考虑到买房合算。繁华的市中心和偏僻地方的房子、交通方便和不方便地区的房子、城区和郊区的房子租金要有所不同，将来房租提高了，对低工资的职工要给点补贴。这些政策要联系起来考虑，建房可以鼓励公私合营，今后盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房，平房改楼房能节约耕地，要适合不同地区和不同居民的需要。

这就是具有历史意义的邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-01 09:112000 年之前的十年，中国是从疯狂的通货膨胀到通货紧缩的一个过程。实话说，朱老总对 92 小平南巡后做法是非常不认同的。当时的银行存款利率高达 12%。这个我都存过。

朱老总压住了通胀，但却出现了通缩，经济非常低迷。

房改，就是打破当经济低迷的利器，有战略意义的。对2000-2010 中国的黄金十年或曰景气立下了汗马功劳。可是，当初的小老百姓，哪里意识得这一点。只是房价高企的后果出现后，才又惊恐万分地抢。

如果我们关心城市建设，就知道这十年是城市建设发展最快的。高架，地铁，大厦，这些钱从哪里来的？不是天下掉下来的。现在的小年轻，总想房价便宜，认为看到的城市现在有的一切，都是天然都有的。实际上，这些都是当年的买房人贡献的。我一直对北京的国宾路印象很深。这么一条窄窄的小路，就是当年各国总统的必经之路。那现在的路是怎么来的？

作者:没有思考能力 日期:2012-12-01 09:35

实际上，我们现在很多年轻人生活的要求，已经超过当年的小平的要求。小平这辈人为儿子要套房子也不一定真能实现。当然，小平的事，是我从书中看到的。但生活中有件事，是我亲口听朋友说的。

前几年遇到一个老爷子，是半个老乡，他讲过一个故事，就是当年一位高层领导，是审判四人帮的主要人员，名字我就不讲了。领导的女儿当时还在下乡，想回京，又没有多少文化，于是工作和住处都是问题，就找我这位当时在国管局的老乡帮忙，老乡也是费了九牛二虎之力，才把她安插进当年的首钢医院当护士，住集体宿舍。那位高层领导在办成后，很高兴，请老乡喝茅台。当年的茅台酒也才几块钱一瓶哈。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-01 22:40这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。很多人，只在一小块区域内活动，就如我们这个论坛比较活跃的某 xx, 她曾经在望京住过，但自从搬到通州后，几年内就再没有回到过望京。而人们看房子，因为交通和时间的关系，更乐于在公司周围，或自己日常活动的周围看房子。这是北京房价比较平均的一个原因。另一个原因就与物业费有关。国贸附近好一点的小区或楼盘，通常物业费就比较高。我是喜欢物业费高一些的小区 ，但大部分老百姓，还是习惯于选择低物业费的房子。这种心理，也造成了低端的房子的房价，竟然会高过高档小区。

我通常喜欢用量化的角度看问题。我观察过北京相邻的小区，品质差不多，如果物业费不同，小区的价格就会不一样。物业费高的，房价就低。比如在东北四环附近，按这两年的房价来算，通常物业费每高一块钱，房价就会低 1000以上。也就是说，就算是同样品质的小区，一个物业费是两块，一个是 6 块，后者的房价会比前者低 4000 以上。有时，甚至低到 6000 以上。这一点特别值得大家注意，特别值得投资房产的人注意。相对来说，我更喜欢把钱付给物业公司，而不是前业主或者开发商。因为物业公司会为你提供服务，而前业主，或者开发商，会拿了钱走人。试想一下，就算 100平的两居，物业费平多 4 块，一年才不到 5000 块，10 年还不到5万块。但如果房价高出每平4000的话，就是40万。

哪个更合算，就很明显了。物业是按月的交的，这也成了为物业讨价还价，让他们给房子做好保养和护理的工具。一次当成房价给交出了，你就什么权利也没有了。这与中介费不能一次付清是一个道理，但可惜的是，真明白这一点的人，也不多。

明白了物业费与房价的量化关系，还可以推导出房产税对房价的影响。有些人说，收了房产税后，房价或者租金会更高，有些人说，收了房产税后，房价会下降，大家也莫衷一是。但事实会怎么样呢？如果按照现在上海或者重庆征房产税的税率，即房价的 0.6%，那么我们可以算出，现在一套300 万左右，100 平的房子，每年会征收 1.8 万的房税，换算成物业费，就是每平每月多出 15 块。所以，按上面的观察，房价应该可以降 15000/平，也即一半左右。但房价降到150 万的时候，0.6%的房产税，却又只能收到每年 9000，即合每平每月 7 块 5，房价是不会降 15000 的。这是一个迭代过程。 通过几次迭代，可以大致计算出，按 0.6%征收房产税，房价大致会降 35%左右。这是我的结论。但通过房产税造成房价低了许多，是不是大家应该欢迎的呢，是不是买房就更幸福了呢？这恐怕是仁者见仁，智者见智了。如果业主能控制房产税的用途，我相信交房产税，应该更好，因为房产税，可以用于局部地区的学校道路等大环境的改善。我还有个建议，如果普征房产税的那一天真的到来（可以相信，那一天肯定会到来，只是早和晚的问题），至少要求有一半要交到业主委员会，用于本小区内部的维护和保养，那就是太好不过了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 12:09

回复第 45 楼(作者:@小春哥 于 2012-12-02 06:09)

吊丝路过

========== 谢过

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:40现在想谈谈对房子的认识。房子这个话题这几年特别热，各方面的人士都在争取自己的话语权，争相表达自己的观点。

特别是这 2003 年后的这不到十年的时间里，因为房价涨得特别快，很多人无法适应，因此出现了很多不同的观点。有看涨的，有看跌的。有欢呼的，有痛骂的，也有想趁混水摸鱼的。因为房子对自己的生活和工作影响很大，大家纷纷表达自己的想法和意见，都是可以理解的。我自己也是在不断的学习和领悟。我想说的也只是自己的一家之言。大家可以当成笑话一样姑妄听之。

房价涨得这么高，很多人都不理解。有很多人，包括我们的 ZF，甚至想到公布房子的建安成本来控制或者抑止房价。

但最后，效果都不够好。我自己也费了很多力气，一直试图去弄明白房价变化的规律，想知道这其中的道理是什么。我们怎么看房子，房子究竟是什么？说到房子，我们马上可以想到钢筋水泥门和窗户，乡下长大的或住过平房的人还会想到砖头瓦块，可房子只是这些吗？实际这些只是房子的少数的自然属性。房子实际上代表的是一个“场”，一个环境。

房子本身的自然属性，对房子价值的贡献非常有限，而房子的“场”的属性，才是最重要的。才对房子的价值起决定作用。李嘉诚讲过，房子最重要是位置，位置，还是位置。也是同一个意思。但位置这个词，表达的意思没有“场”这个词表达的丰富。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:43房子本身的自然属性，包括户型，采光，结构，材料，装修，风格，小区环境，绿化，电梯，采暖，等等，在某个特定的区域，是非常重要的，它在一定的程度上决定了房价的高低。但这些东西，完全可以无限制地复制。上海外滩的房子的自然属性，完全可以在甘肃或者西藏复制出来。中国某个小城市甚至县城，也的确复制了美国的白宫，或者北京的天安门。可他们的价值，是一样的吗？不是。没有美国总统的白宫，住了中国一个县太爷的山寨白宫，就不是白宫。

它们的价值是天壤之别的。自己盖一个白宫，是卖不出美国华盛顿的白宫的价的。这也是为什么我们在看房子的建安成本其实没有意义。在北京五环盖一座房子，其实成本可能比四川映川盖同样的房子的建安成本还低呢，但出售价格完全不一样。

那么房子的“场”又代表什么，又由什么组成？下面是我想到的，现阶段比较重要的，对房价影响比较大的一部分,这些因素，不只是通过它自身的水准怎么样，还有它在全国的排名如何, 是上升的，还是下降的，等等，来影响房价。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:44教育资源：教育资源对房价的重要性，最近特别突显。

实际上美国的房价，基本上是按学区来划分的，好学区的房子，一般房价都比较高。美国的学校也是要划片的哈。国内对这个问题的重要性，原来的认识是不足的。但最近这几年，其重要性就勿用多言了。如果一个小区所在的学区，是本市，或者全国性的一流学校，房价自然会比其它地区高出 20%以上。但学区房的学问还是挺大的，也不是一成不变的，有土政策。买学区房的朋友要仔细做功课。

工作岗位：一个小时车程的范围的环境内所能提供工作的品种，岗位多少，薪金水平等。每个城市，提供丰厚报酬的公司，大都集中在少数几个区域，高收入的人，都在竞争离这几个区域较近的房子，房价自然是高的。这也是一线大城市的房价，与二三线城市的房价不同的原因之一。你这个区域，每年能提供多少个 20 万以上年薪的工作岗位呢？因为某个区域能够提供足够多高薪工作岗位，就可以吸引更多优秀的人才加入，房价自然要高。

我们盖得了房子，但不可能提供相应数量的高薪工作。

这是区别。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:46

居民财富积累：也有人称之为居民财富厚度，这个因素通常会被大家忽略，但实际上，一个区域的房价多少或者上升幅度，几乎与本区域居民的财富积累成线性正比。这个因素，与工作岗位有点关系，但又不必然。因为大家都懂的，部分人的财富不完全靠薪水。财富的积累，有一个很重要的指标，就是本区域的居民存款余额。这个数值其实是可以查到的。中国人的财富很大的一部分，都沉淀在房子上。一个比较简单的方法看一个区域的房价是否合理的方法，就是与另一个城市比较居民存款比。当大家的财富积累比较快的时候，就是房价上涨比较快的时候。所以啊，大家想看看以后房价，会不会上涨，就看本地居民的财富积累就好了。这一点，部分中国老百姓没有弄明白，大家一直讲的房价收入比，其实是个错误概念。正确的概念是房价财富比，或者简单地换算成房价存款比，才比较正确。比如北京或者上海，大家的财富积累很快，所以房价上涨也快。北京有很多吸金（积累财富）的方法啊，比如国进民退，国税地税分家，外企总部，风投等等，都是。这一点我们在以后会再次讲到。

本区域的财富积累，其实是有非常明确的技术指标来判断的。这点大家也往往忽略了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:49

交通的便利性：

购物，娱乐的丰富性和价格水平：

就医：医疗的便利性，医疗水平和价格水平邻居素质：学历，修养，工作性质，公民意识，公共环境的爱护意识，心态。大家是怨气很重，还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗？我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京，你在街上无意碰到了别人，大多人都不在意，但在我老家，通常会马上引起激烈的反应。

我们更喜欢哪个环境，是不言自明的。

区域安全，犯罪率：有什么比家人的安全更要的呢？建议大家多查一下本区域的犯罪率。比较简易地方法是观察交通违章的比例。充满交通违章的地方，房价不可能高到哪里去。我经常问别人，安全值多少钱啊？给家人，孩子选择一个安全的生活环境，上街了不用提心吊胆，会是很多人的梦想。家人生命的安全会比大房子更重要。大家都愿意去住安全性好的区域。当初我在美国的时候，住在皇后区，当地的房价是比较高的，但同样是在纽约，黑人居住区，房价就特别低。我们开车路过那里，根本就不敢开窗或停车，那样的地方，房价自然就不高。盖得了房子，但如何减少犯罪率，却是很难的事。大家都会抢安全区域来住。所有，我们单纯地看房子的自然属性本性，是没有什么意义的。

水质，供暖等设施：

绿化，空气污染与环境：ZF 清廉: 这一点也是很多中国人的追求，虽然很难。ZF的门难进，脸难看吗？办事方便吗？当我在北京 10 分钟补办了驾照，而在老家的家人一个月都办不好身份证的时候，我就知道，我不可能回到那个地方置办不动产了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:53其实，房子是对我们的生活的幸福指数影响非常大的一个因素。而影响房子的价值的软和硬的因素，远不值我所上面所列的这些。“场”代表了我们工作和生活幸福的一切因素。我们看起来是在买房子，实际上是在买这个房子所具备的“场”。我们买房所做的付出，真正用于支付建安成本的，在一线城市，是非常少的，用建安成本来衡量房子的价值，是错误的。公布建安成本，实际上无济于事。

部分区域的房价上涨，实际是由于一是有支付能力的人，出于幸福的生活的追求，对美好的“场”的争夺，二是部分人，由于财富的积累更快，支付得起比我们想象的更高的价格。在中国现在开放的大格局下，我们没有办法阻止别人用更高的代价来获取这些更好的“场”，虽然我们祭起了限购的大旗。对于这种影响生活幸福程度的“场”的争夺，有时是非常赤裸裸的。我们唯一能做到的是，提升自己的财富积累速度，可以付得起别人可以付出的甚至是更高的代价。或者，去找我们付得起的“场”。

中国其实不缺房子，又便宜自然属性又好的房子多的很。

可能更多的人遇到的问题是，不是买不起房子，而是买不起自己想要的，同时也是别人想要的房子。

所有这里说房价的朋友，其实都很容易地在中国找到他买得起的大房子，这种房子多了去了。问题是，这种他买得起的房子，因为“场”不过满意，他不会要。但好的“场”，大家都想要的“场”，自然是靠实力来争夺的。

如其说，我们是想买房子，不如说是在自己满意的“场”中抢一块生活空间。

当大家都在抢这样的“场”的时候，靠什么才能胜出？在不能以武力决胜的时候，就靠眼光，还有口袋鼓不鼓来发言了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:54在中国目前快速发展的情况下，以上所定义的“场”的各种属性都在快速改善，当然，也有部分指标是在下降或者停步不前。部分进步或者改善更快的地方，由于对大家的吸引力更强，房价的上升会比其它地方快一些。这些“场”的改善，是要 ZF 或者民众付出很大的甚至是巨额的成本的，当你抢到这个“场”的一块地方的时候，也是可以享受这种巨额投入所带来的好处的。所以，当我们拥有了这个“场”的一部分，也就拥有了分享它未来的投入所带来的价值溢出。

大望京的农民，对北京有啥贡献呢？但他们就因为早早地占有一块有利的改善非常快的“场”的一部分，就自然分享了它的巨额好处。所以我们买房子，也买了未来分一杯羹的权利。它不一定是通过拆迁这种极端的方式来体现，它可以通过房价，或者租金，或者工作岗位等来体现。如果你认为这未来的一杯羹是鲜美的，多付出就是值得。

其实回到“场论”，我们就会发现，房子是容易盖起来的，一个开发商就可以造一个"城"。里面有无数的房子，但开发商可以造房子，但造不了一个“场”。“场”的打造除了需要巨额的资金投入之外，还需要多方面的因素共同发挥作用才可能在漫长的时间段里建立起来。所以，巨额的资金，甚至高达数千万亿的资金，良好的人文环境，人民文明习惯和素质的培养，?人才的积累的积累，等等，经过数十年的打造，才能出一个适宜的环境，“场”。选择现阶段不够理想的“场”里去买房子，比如郊区，风险是相当高的。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 16:55

看看我们熟悉的，现在还算可以的几个“场”，比如望京和亦庄，都是经过了二十多年的建设，多到我们想不到的投入，才有今天的规模和样子。

国内我们经常看到所谓的新城，所谓新 zf 所在地，吸引了很多人的眼光，以及投资，但我建议大家谨慎。比如通州，一条高速，两条地铁，二十来年的建设，也不过如此。

逃离通州的人很多。就算是新 zf 搬过去，大家可以按我们讲的“场”的几个因素逐一作一对比，想想，搬过来几个办公室，这些因素能改变多少呢？

罗马不是一天建成的。

记得跟台湾的一个资深人士聊天，他讲台湾人，比如宏碁，都只选 CBD,?我不求在郊区占一大块地方做生意，而是在 CBD 找非常小的一块地方，高高地建一大楼。这样的风险是最小的。是同样的道理。

后面我还会剖析一下通州模式和顺义模式，看看住宅地产，是怎么形成的。有哪些好的模式。

一家之言，供参考。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-02 20:53

@zqflcyq 60 楼

不错，高人

-----------------------------

谢谢，有大家的鼓励，我会继续写下去，分过去这些年的经验，分享出来。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 15:40

回复第65楼(作者:@天天吃肥肉于2012-12-0223:45)

蛮有意思，特别是物业费那段

[本帖发自天涯社区手机客户端]

========== 谢谢

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:00

今天看到编辑说把这个帖子置顶了。谢谢认可。

如果真的有心，可以选择几个典型的地区或者小区作对比，看看过去十年来，哪些地区，哪种小区房价和租金的涨幅最高。

究竟什么样的房子，具备良好的升值潜力，是个大课题。

在过去，傻子买房都可以赚钱的时代，这个问题也许还不是那么重要，但在今天，在房价高企的今天，这个问题值得所有的对房子有爱好，并且希望在房市里淘金的人深思。

我的理解的是，多看基本面，看远一些，看未来二十年，理解人们的基本生活和工作需求，理解人性，去找到理想的投资区域。房子是多样性。

理解人性，比如最近学区房涨幅最大，就符合中国人的人性。中国人对孩子的期望，对孩子的投入之比之高，是值得深思的。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:01

今天跟美国回来的一个大学生聊天，他说，美国父母收入都在 13 万左右的人，连孩子三万美金的学费都觉得高，都不愿意出。这在中国是不可想象的。中国家庭，孩子的开销要占到家庭年开支的一半以上。这就是中国人的人性。对应的，就是教育资源良好地区的房子，价值自然要高出其它地区很多。

还比如，不能提高较多和较高收入工作岗位的地区，其房价是难以有较大上涨空间的。每天花费三个小时上下班，其辛苦程度，无法让人长时间忍受。如果还有孩子和各种家庭琐事，需要照顾，就更不能忍受。中国人在上班和工作间隙顺便打理琐事，也是习惯。住的地方离家庭太远，总是不便。这些地方的房子，总是过渡性质。

有些人一直想象如果退休了，可以住郊区，也是太理想化。其实，越是年龄大，越需要住市中心。方便是很重要的。

当年，上海宁要浦西一张床，不要浦东一间房，不是没有道理。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:03有人说，房产税出来，我可以转嫁给租户，对此，我表示存疑。

市场经济有内在的规律，租金是不可以调控的。租金的价格体系形成是完全的市场行为。受供需因素的制约，而不是房产税什么的制约。特别是在中国，出租房子的都是小业主，非常分散，没有任何垄断，不可能形成哄抬价格的情况。

转嫁之说，总有自欺之嫌。

同样回到二手房房价这块，也是完全的市场行为，只受供需制约。所谓调控，就是压制需求，但需求的压制有时间性。推迟到来而已。

现在房子被帖上了某种标签，被妖魔化了。其实房子也只是商品的一种，生活必需品的一种。就算是有泡沫，让它自然破了就好了。天其实是不会塌的。银行受损非常有限。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:04

有人说中国的房地产投资或者投机性严重，调控是打击投机。其实有些误判之嫌。中国很大，也许某些地区，投机的比例比较高。但我们主要关注的北京，其实是比较小的。

这件事，潘石讫有过一个说法，他的判断是，华东地区投资比例和投机的份额较大， 但北京真不大。这点跟我的看法一样。

房市投资和投机的行为是否严重，其实比较容易判断的。

我主要看两个指标，一是换手率，二是房贷余额。北京二手房，高峰时期，也就二十万套，通常年份，比这还少。但北京的住房，超过 600 万套。换手率不到 3%。这里面，绝大部分都是改善性的或者首次买房的刚需。另一点就是北京市的房贷余额。大家问下度娘，马上就知道了结果。这个数字，在今天，是 3000 来个亿。而北京每年成交十几万套二手房，十几万套一手房，每套房按 150 万算，也有 3000 多个亿。

大家看清楚没有，全北京这十几年的房贷，没有还清的，加在一起，还不到一年的买房款。大家的房贷，要不提前还了，要不就是一次性付清了。哪里有多少贷款？没有贷款，如何投机炒房？大家也许在生活中，看到过一些房虫，炒房为生的人。

这些人不是没有。但占比很少。北京人一些有钱人，大都是买了房，放在哪里，也许放租，也许空置，保值的目的比较明显，炒来炒去的人，不多。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:09

如果看清楚了这个，大家再回来看，北京的房价究竟高不高，我的判断是，有点高，但不太高，还没有多少危险。

大家还买得起。也许有些看官买房比较吃力，但按照我们看到的房贷余额来看，房价没有多少风险，银行也没有多少风险，连款都不怎么贷，对大部分人来讲，怎么叫买不起？全世界房贷比例这么小的地方，真不多。如果结合北京现在的居民存款余额（问一下度娘，超过一万亿），就知道，房价真不高。

这就是挺有意思的发现。我们都说中国的房价收入太高了，所以房价高得不得了了，有大泡沫了，可我们有人研究过房贷总和与房子售价总和的比例这个值吗？这个值还没有给它取个好名字，但我相信这个发现有意思，也能说明一些问题。我相信北京的这个值，在全世界都是比较低的。这才是房价的支撑。

看到这里，也许有人要骂我，但这是根据数据得到的结论。大家要骂，就骂数据吧。

学过数学的人，喜欢根据简单的几个公理，比如 1+1=2，推出一大堆的结论来。我看房子和研究房子，也这样。数据和逻辑总是有较强说服力的。虽然有些时候，这些结论跟大家的常识有出入，一时难以理解。但最终，还是通过实践检验来再次验证。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:14

@撸能抬山 94 楼

中国的房子还保值，70 年后还不是被国家收回

-----------------------------

说句大实话，如果买房的时候 30 岁，那 70 年后不就 100岁了？100 岁的时候的事，管它的。眼前的 Happy 还来不及考虑呢。

就算是买了二手房，满 70 年后我们还不到 100 岁，其实也没啥。不知道你研究过没有，那些早期的房地产，比如80 年代，90 年代的商品住宅，因为那个时候政策不确定，他们的产权通过只有 30 年，或者 40 年，有些已经到期了，你见过哪套房子被国家收回了。别忘了，我们国家改革开放已经 30 多年了。很多事，正在验证中，不需要等那么久才知道结果的。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-03 21:20

@望天无意 103 楼

把房子炒成支柱产业，百业凋敝!

楼主你站高点看问题就对了!别在这里以心里学的失去理论来忽悠一群没有独立思维的傻子!

周小川为什么解甲归田，也归功于 08 之后杰作!

炒房赚钱落袋移民的才叫牛逼!

----------------------------- 去学学小平同志的那段讲话，那才站得高呢，在 80 年代初就看清楚了。

房地产到今天还是美国的支柱产业之一。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-04 21:05

@无限美妙 201 楼税越多，国家越腐败，最后都是最底层的人负担。

----------------------------- 严重同意，我不造成给老百姓加税。中国的税已经很重了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-04 21:07

@panyo 217 楼

无知。小平同志缺钱吗？他买不起房是不在中国买。他儿子的钱都可以把你祖宗十八代压碎。马后炮，版逼老

----------------------------- 相信 80 年左右的小平家，是如我所说。房子对他们也是困难的。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-04 21:09

@xin_88888888 220 楼

只需要出台一个政策：2 手房出售允许的涨幅不能超过GDP 涨幅——政策出台前必将使大部

分泡沫房爆破，空房入市，因为再不卖没得赚了，并且克制投机性购房，ZF 通过房产税收入，这才能让应该负担房产税的人纳税，但是人人能想到，ZF 会愿意放弃土地税收降低房

价吗？各地贪污或投机来的房产还会升值吗？

个人看法，欢迎批评

----------------------------- 兄弟，相信官府的政策，还是经济规律？

要让官府的政策得到执行，成本是想像不到的大。为什么做为百姓的我们还去盼这个？

作者:没有思考能力 日期:2012-12-04 21:10

说房价高的人，通常会拿出两个数据，就是租售比和房价收入比来证明。这里面有些道理，但还是值得更细致地研究一下。

我记得潘石讫说过，按照香港这近百年来的数据，如果租售比为 2%，房价就比较危险。如果租售比接近 3%，房价就会上涨。其实北京前几年的房子，租售做到 3%是比较容易的。但今天，部分地段达不到这个指标。这些房子，可能有点问题。我的看法是，在中国目前大家收入上升比较快的情况下，房租可以按每年 10%的速度往上涨。算动态租售比，也许更合理。保守一点，看一下房价未来十年的房租，再按这个租金算一下租售比，如果还低于 3%，就要小心，否则，问题不大。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-04 21:13另一个问题，是国内的房价收入比，跟国外高太多。这一点，我有些不认同。大家问一下度娘，就知道，中国人的存款比例，超过 30%，部分白领高收入者，超过 60%。而美国人，存款比例只有可怜的 3%。这是中国人的人性。打比方讲，北京一个家庭，年收入是 20 万，他们一年会存下 6 万块，有些节俭的人，会存到 12 万。而美国家庭年收入为 20万美金的人，只能存到 6000 美金。其实他们连这个数都存不到，因为他们的税比我们高。大家看到没有，在中国 20万年收入的家庭，存款超过美国年收入 20 万美金的 1.5 倍。

我们可以买的房子，其它可以比他们贵 1.5 倍，而收入，我们只是它的 0.15 倍。所以我们可以买得起美国人房价收入比 10 倍的房子。不知道大家看清楚没有。国情不同，比房价收入比，没有意义。

所以除了大家常说的租售比，房价收入比之外，我建议还要看一下我上面提到的几个指标：就是房贷总额/房价销售总额比，房价存款比。后两个指标比前两个指标更实际，更能反应房价是不是贵，大家是不是买不起。这种发现至少让我们不总是听所谓专家的一家之言。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-04 21:22

@卡帕 2046 292 楼

说了一大堆，实在看不出这位老人家想说什么？

这年头伪专家很多

你那么有预见，你应该在福布斯有排名吧？！

-----------------------------

老兄，我不敢说自己多么有预见。我也是在满地黄金的时候，在仰望星空呢。要不，也用不着在此磨牙。我不过是偶尔捡了点碎银子而已。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-05 20:43

平时上班比较忙，只能晚上来更新一点。

这里谈谈可能关注理财和朋友们比较关心的现在的理财产品和今天刚刚抬了一下头的股市。也只是一家之言，大家姑妄听之哈。

1.持有房子还是持有理财产品？

现阶段持有房子，租金回报全国普遍也就是 2%到 3%。

但现在有很多理财产品，回报可以到 8%-20%。就目前的回报率看起来，理财产品的回报显然是高出许多，抛掉房子，持有理财产品，显然是比较划算的选择。但这事，需要细究一下。

大家知道，***的银行是垄断的，我们银行有全世界最高的存贷差，只有垄断性银行可以吸收存款。以至于长沙市市长说全国都在给银行打工。但利率的的市场化是大势所趋，在政策对利率还没有放松的情况下，一些持有资金的大户（包括理财公司），通过一定的操作，可以部分获得存贷差，也即分享银行的利润。大家知道以前的国产手机公司，也是上市企业，波导，就是这么么干的，而且这种生意（所谓定向委托贷款）还成了它的主业。这就是现在市场上可以有超过银行定期存款利率的理财产品出现的空间。这种产品还是挺多的。值得大家关注。

但另一方面，现在的理财产品收益过高，有些超过 8%，我相信这里面会有较大风险，或者说不以持续。原因有二，一是这么贵的资金，是得不到产业支撑的。 现在是全世界经济不景气，都是低利率时代，美国的贷款利率可能低于 3%。

在实业经济普遍不景气的今天，这么高的利率，这么贵的资金，没有几个行业可以消费得起，实业的利润还不够付利息的。虽然现在这样的理财产品还有一些，但普通都是应急，不可能大规模长时间地维持。二是，闭着眼睛想想，是高利率对实业的伤害大，还是高房价对实业的伤害大？就算国家不干预，对理财产品的本金的安全和回报的保证也得打上问号。

从另一方面来讲，房子与理财产品可以形成对冲。利率高（也即理财产品回报高），资金普通紧张，房价的涨幅会慢。而利率低，资金充裕，房价的涨幅会大一些。刚好可以对冲一下。所以我不是讲不买理财产品的意思，而是要想到理财产品这种高收益可能难以持续。

另外，卖房子吃进理财产品后再买回来是否值得？在房产税没有出现的情况下，其实不可行。原因是房子一买一卖，税费几乎要 20%。完全把理财的收益给吃掉了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-05 20:45

2.是否到吃进股票的时候？

我跟很多朋友一样，一直不看好股市。我对股市的分析是，供应无限大，回报小于零。试想一下，下面两种情形，我们会选择哪一种：

A 产品：供应无限大，回报小于零，大家需求并持有的意愿几乎是零B 产品：供应有限，现金回报在 2%并逐年增长，大家需求并持有意愿强烈

A 产品是中国的股票，B 产品是核心城市中心地段的房子。大家的选择我相信是理性的。

但 A 产品并不一定没有机会。这次外出，一直在跟老婆大人讨论为什么中国的股票还会有人买。我们还算理性的，但不是所有的人，都会这么理性。想起来在老家大家常玩的两种游戏，一是麻将，二是诈金花（有人写作“扎金花”，我觉得“诈”字更传神）。这两种玩法适合不同的人。麻将的规则是，胡牌的人赢没有胡的人的钱，只要你胡牌了，别人就得给你钱，这是很理性的一种玩法。而诈金花是在比心理，你可以用小牌赢大牌。麻将赢是靠技巧，而诈金花赢是靠人性。

讲这两种游戏，其实是拿来类比房市与股市。中国目前的股市，不是在博理性，博回报，没有人愿意持有股票，而是在博人性。博人性的赌性。如果是诈金花的高手，对人性中非理性成份有高超的把握技巧，也是可以挖到金子的。后者更属于社会学的研究范畴。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-05 20:47对于股票，因为工作的关系，与业内人士常有接触。经过反复论证，弄清楚了这东西不可为。记得当年四川奇才牟其中讲过非常精典的两句话，”赚钱不如借钱，借钱不如不还”。他说的借钱是指贷款，当年非常容易当成坏账处理给免掉，而不还的钱，就是指发股票。股东的钱是不用还的。

这老兄看得太透了，不坐牢那太冤枉他了。有个哥们为了帮助我理解股票，给我讲了一个比方。比如 1 千万人，每人有10 万，一共就有一万个亿。上市公司拿走了 5000 个亿，不用还了，最多给点红利，而红利不够手续费和税。大家手上只有 5000 个亿，可过两天，又有公司要上市，又从大家手上拿走了 2000 个亿，这样大家手上只有 3000 个亿了。上市公司见有可以不还的钱，于是称自己有项目没有钱了，又要搞增发，又从股民手上拿走了 2000 个亿，这样股民手上只有 1000 个亿了。有些不懂事不怕死的又进来，新增了 2000个亿新鲜资金，大家手上也才 3000 亿，可原本，大家手上本来是有 1 万 2000 个亿的啊。这事是咋闹的啊。当看清楚这个道理，对于股票就敬而远之了。

作者:没有思考能力 日期:2012-12-05 20:57

@快乐南山竹456楼楼主写的不错呢，支持一下！！！多分析分析北京吧，挺典型的城市。

----------------------------- 今天突然想起我们在这里谈到的一些数据。特别是北京700 多万个家庭，每年才有十几万套一手房子出售，加上二手房，也才二十多万套，突然心里有点悲哀。这说明什么？说明平均三十多个家庭，一年中才有一家会改善房子。这种竞争似乎太激烈了些。只有家庭收入和财富积累占到三十个家庭中的前几的位置，才有可能会买到房子。房价，是由这几个排名在前几的家庭的收入和财富积累决定的。