44-对当前房地产形势的判断和对一些现象的解释-loujinjing_第001节

对当前房地产形势的判断和对一些现 象的解释

Loujinjing

最近房地产市场又热闹起来了，主要的原因是官方公布的交易量上升，部分开发商开始借机试探性地涨价，主流新闻舆论又开始力挺房价“见底论”和楼市“回暖论”了，甚至“反转论”也抛出来了。

对这些观点，不需过多的争论，争论多了，往往容易被别人给绕晕。这时候，我们有必要对自己的思路做个梳理，写这篇小文，就是抱着这么个目的。同时，思路梳理之后，也顺带就当前市场上的一些现象做点解释。

09 年以来的头两个月份，国内的部分城市——特别是几个特大城市，房地产市场新房成交量有所上升。当然，看待这种现象，我们要注意两个问题。

一个是，这个所谓的“上升”是和 08 年下半年数据相比较而言的，08 年下半年主要城市成交量大幅萎缩，京沪深等城市萎缩幅度甚至高达 50%以上。所以，这是大幅下降之后的“上升”；

二是，我们所看到的、听到的关于上升的数据基本都是官方提供的，或出自官网，或出自官方的权威发布，还有一些媒体报道的数据来源是大型“中介机构”。官方和中介机构发布的数据，到底有多大的可靠性，其所持立场是否客观，会否根据需要弄虚作假，我这里不妄下结论，没有证据不乱讲，诸君可自判而明鉴之。

作者:loujinjing 日期:2009-03-23 19:20

一、对当前中国房地产市场基本事实的重述当前的房地产市场，可以说是最热闹的，也是最复杂的，乱象横生，乱语横飞，谎言纷纷，趁乱打劫，政策不明，前途未卜，可以说，整个一混沌“乱局”。但如果不被这些乱象所迷，不被谎言所惑，拨云见日，就可以看到一些无法改变、无法轻易掩盖的基本事实，认清这些基本事实，也许有助于我们对形势的判断，和对未来的看法。就我所看到的基本事实，有几个倒是可以一提，随便拉扯拉扯，凑足十个如下。

其一，金融危机背景下，中国经济增长失速，中国宏观经济遇到了麻烦，房地产投资增速随之大幅下滑。国家启动了数万亿的庞大投资计划，主要投向是“铁公基”，房地产拉动经济的火车头地位受到了冷遇；

其二，全国主要城市商品住宅存量相当大，即使从现在开始，新上市增量完全停止，一些城市的存量商品房也足够2—3 年的消化量（具体是哪些城市，不需多说，google 里一搜便知）；

其三，07 年全国开发商拿地数量为历年最多，根据一般的开发建设周期，这些土地会集中在 09 年上市。如果算上故意延迟开发和放慢推盘速度，这部分增量新房会在 2009—2010 年间逐步释放出来（部分烂尾项目除外）；其四，对普通消费者而言，默默承受了多年高房价的折磨，很多人已经到了承受的心理界限。如今形势发生了逆转，大多数人遂认为 09 年并非购房好时机。据央行的调查显示，全国居民购房意愿降至 2000 年以来的最低点，说明市场观望气氛仍然浓厚；其五，对投资（投机）者而言，由于预期资产价格下跌，短期来看，已经失去投资意义，投机者也缺乏短期的炒作机会，于是纷纷离场，或者准备清货。回想 07 年时，各地有关“炒房团”的新闻曾经铺天盖地，如今一年之后，此类新闻几近销声匿迹，从这个变化里也可窥见端倪；其六，对之前东跑西窜、到处兴风作浪的外资力量而言，它们已经敏感地预感到了风险正在逼近。09 年以来，京沪等地不断传来外资大手笔抛盘的消息，这和 07 年前的大手笔吃进正好相反。原因很简单，有人“见好就收”，有人忙着“止损”，有人受惊“逃离”是非之地，外资基金不大干傻事，应该都是深思熟虑的明智之举；

其七，一边是媒体嘴里交易量的大幅上升，一边却不断听到各地的央行提醒，房地产消费贷款（即住房按揭）新增量在下降。买房子的多了，借银行钱的却少了。如今的买房人应该是所谓的“刚需”为主，刚需们基本就是穷人为主，窃以为，穷人买房应该不会全额付现金吧。这个事实也可以戳穿很多地方在交易量上造假的谎言；

其八，二套房贷款都说要放开，温家宝在政府报告中也说了要“比照执行”。但底下的商业银行却还犹犹豫豫，遮遮掩掩，以前争相放贷的热情哪里去了呢？原因也很简单，银行家也不傻，当真实的市场风险上升时，它们的放贷热情会降低，贷款就会变得越发困难，毕竟银行行长不想因为按揭坏账增加而被撤职，银监会也不想因为全国坏账失控而背上失职失察之罪。这就是市场调节的力量，并非行政命令所能完全决定的；

其九，政府保障房的建设虽然没有太多钱，但事关民心工程，中央已经喊出了 9000 亿的三年计划，下头各地政府再怎么搪塞应付，还是动起来了，而且京沪等大城市动作幅度也不小。估计 2009—2011 年会有大量政府保障房（经适、廉租）上市，这将让很多刚性需求消费人群离开商品房市场，转而投奔保障房；

其十，再看看我们周边的世界，全球资产价格泡沫已经破裂，美国、欧洲（尤其是之前几年疯涨的英国）的房地产市场相继进入了长期调整的下行周期。如果中国经济与世界经济“脱钩”的奇谈怪论可以歇息的话，那中国市场无疑也会步美国和欧洲的后尘。

作者:loujinjing 日期:2009-03-23 19:22

二、对房地产市场形势和走势的基本判断这不是一篇严肃地分析数据、严密地论证观点的文章，因此我不想罗列房地产市场的大量数据，来说明问题，以上所说的几条基本事实，没有复杂的大道理，估计人人都能看懂。如果有人想找其背后的数据，Google 就能提供快捷的答案，不用我啰嗦。

所以，一个最基本的判断是：中国的房地产市场经历了近 10 年（1998——2007）的高速增长和繁荣后，和当前的中国宏观经济一样，进入了一个调整周期。不管人们愿不愿意看到，愿不愿意承认，有峰必有谷，有高潮的兴奋，也必有低潮的痛苦，房地产市场正在迎来它的波谷段。如果我们公认 2007 年底到达了顶峰，那么自 08 年中期以来，它正在缓步走向一段“下坡路”。

至于调整的周期，有长有短，因各国具体情况的差异而不同，因经济发展所处的阶段也不尽相同。准确地预言何时走出低谷，不是算命先生就是无知无畏的经济学家，或者别有用心的跳梁小丑。但有一点我们应该清楚的是，经济周期的调整不是我们玩的“过山车”游戏，上一个高潮的回味还没过去，下一个就来了。这将是一个较长期的过程，也必将是一个痛苦的过程。没有低潮的痛苦，没有力量的积蓄，怎么会迎来下一个高潮呢。

所谓的“波谷段”，就是缓慢发展（在成熟的或相对饱和的市场，常常表现为倒退）的时期。对房地产行业来讲，主要的表现无非是行业投资缩减、市场供应减少，预期恶化，交易不活跃，价格下跌，银行坏账上升，等等。当然，这些表现不会一块来，也不会同时出现，它们有内在的逻辑关系，有其先后顺序和因果链条。

因为中国的房价畸形，所以我们常常只关注房价的涨跌变化，而忽视了其他因素的变化，只关注房价，我们不仅看不到全局，还会被单纯的价格现象所迷惑。所谓“一叶障目，不见泰山”，陷入了无谓的价格论战和多空对骂。其实，比房价指标更重要的，是其他各项因素，房价则更多地是其他因素互相作用的后果，它是个很滞后的指标。

顺带说一下另一个问题。还有不少人，认为股票和房产都是主要的资产，往往就将其等同看待。当经济周期下行时，“挤泡沫”效应出现，股市的表现常常是应声大跌，那么作为主要资产的房市呢，似乎也应该同步大跌，这实在是个重大误解。

股票和房产虽然都是重要的资产，都会在经济上行周期内价格上升，都在相继出现价格泡沫，但二者的价格形成机理不同。股票价格主要取决于宏观经济走势，取决于对企业未来赢利前景的预判，是由市场的“普遍预期”决定的，所以它是宏观经济的“先行指标”。经济未好，它就先涨起来了，经济未差，它自个先玩“跳水”了。房产价格则不同，虽受预期影响，但并非市场预期所能决定，它是由市场供求形势决定的，是供求形势发生变化的表现和结果，所以它是宏观经济的“滞后指标”。经济形势好转了，它未必立马就昂头上涨，经济形势变差了，它也未必就亦步亦趋，跟着跳水，因为它的背后有复杂的市场变化和传导过程。总而言之，股票和房产可以一起炒，但两者的价格变化却完全不同。

明白了这一点，我们也就很容易搞明白，为什么 08 年下半年宏观经济走势开始转向了，仅仅几个月的时间上证综指就跌去了 70%，但楼市却反反复复，羞羞答答，到如今连个痛痛快快打九折的都没有。不是没反应，而是反应迟。

作者:loujinjing 日期:2009-03-23 19:24

三、“量升价涨”的现象与“去库存化”的本质

再回头来看最近两个月的楼市现象，成交量上升，价格局部小反弹。有很多人表示不理解，他们的疑问是——在行业大调整的周期中，为何还会“量升价涨”的现象呢？这难道不是与市场规律相悖么，难道是有人在操纵着市场？我的回答是，这一点都不用奇怪，有这样的现象就对了，因为市场本来就应该是这样的。确实有太多人（如贪官与奸商）天天想着去操纵市场，操纵交易价格，但市场的力量很生猛，并不是这么好操纵的。一旦大势形成，它很难在短期内受外力的作用而转向。

试想，在股市炒作中，大庄家可以拉升或者打压个股，可以操纵个股的价格，使之剧烈震荡，但有谁见过庄家可曾连续数日地拉升过大盘和指数？楼市道理亦同，一个楼盘可以采取多种价格策略影响售价，一个区域可以被投机者集中炒高，但有谁可以决定一个城市、一个地区的价格走势呢？要说清楚这个问题，我们先要明白一点，房地产为何会进入调整周期？在经济上行周期中，房地产行业投资十分活跃，新开工量很大，这导致供应量不断增大，存货量也在不断增加。但因为全社会的货币供应量也大，信贷增长也快，消费者的口袋很充实，且牛市中大家普遍看好后市，一个个满怀发财憧憬，信心十足，导致总需求也很旺盛，形成了“供需两旺、价格上涨”的双赢局面。这种情况下，投资和投机活动活跃，行业周转率高，不会产生很大的库存量。一旦经济周期转向下行，市场普遍预期看跌，资金避险需求上升，原来活跃在市场中的投资者和投机者就会迅速遁形，真实消费者跟着观望，导致消费急剧萎缩。而行业总产能已经被拉到高位上去了，供应量保持了强大的惯性，难以马上减少，供应大而需求变小，总库存量就一下子上去了，供求平衡形势就被打破了。

在这种情况下，想要重归平衡，只能消化掉多年积累下来的“库存”，同时逐步缩减行业总投资，以减少产能和新增供应，使之与真实的消费规模相适应。这个过程，我们就称之为“去库存化”，或者就做“行业再平衡”过程，简单地说，出现了整个行业的“周期性调整”。

由此可见，房地产市场“去库存化”的过程就是楼市成交量从低位起步、不断放大的过程，只有成交量放大了，才会减少总库存量，才有可能完成“去库存化”这个调整过程，才会重新平衡供求比例，重新启动正常的行业投资，重新回到健康发展的轨道上来。

所以说，“去库存化”乃是行业调整的唯一方式和必经之途。那怎么完成“去库存化”呢？很简单，那些库存大同时资金紧的企业大搞促销，主动或被动地降价，吸引消费者去购买，就可以达到“去库存”的目的。我们 08 年底以来看到的就是这么个过程，促销和降价，成交量当然会随之放大，不然的话，巨量的库存不消化，新增供应不敢上市，整个行业不敢增加投资，房地产行业是没法走出低迷期的。所以说，交易价格下跌后，成交量的小幅上升，乃是行业调整过程中的必然现象，也是完成调整的唯一手段。

而且，这种调整不可能一蹴而就，而是要经过多轮次的“梯级”小幅调整，最终才能回归正道。其间，我们将会看到多次“降价波”，成交量会有多次的小幅上升，直到把多余的库存完全消化为止。

当然，如何看待楼市的“降价”，也要区分开两种情况。

一种是“被动降价”，主要是那些库存大而实力小的中小型开发企业，它们降价主要是为了资金快速流动，回笼资金，以在危机中求得生存；另一种是“主动降价”，这一般都是实力雄厚的大企业，其降价不仅仅是为了回笼资金，更多地是为了在寒冷的冬天里积蓄能量，在困难情形下给竞争对手以直接打击，最终依靠自己的实力击垮对手，实现在调整中进行“行业洗牌”的目的。它们不单是在“求生存”，更多地是在“谋发展”。这一类的企业典型如万科，通过这一波大规模降价促销，不仅赚取了大量的现金（据 08 年报，万科手握现金高达 200 亿元），还把全国市场占有率提高了 1个百分点。

作者:loujinjing 日期:2009-03-23 19:25

四、“价格反弹”不同于“大势反转”

那么，还有个问题是，在成交量上升过程中，为何会有局部的“价格反弹”呢？这也是很正常的现象。主要原因有二：其一，价格下跌了，部分缺乏耐心的消费者就会进场（这被开发商称之为“解放军”），部分投资者也会按捺不住，抓住机会重新进场投资（这主要是自作聪明的所谓“楼市抄底者”），于是成交量就会上升，如果上升的幅度够大，速度也够快，就会暂时改变局部供求，导致价格回涨，这是简单的道理。实际上，在工业制造领域，这一点最为明显。如在钢铁领域，钢材这几年经历了多次“去库存化”的现象，每次钢厂下调出厂价格清理库存，库存量降低之后，都伴随着钢价的暂时性上涨。

其二，大部分开发商降价都是形势所迫，企业家不是雷锋，谁都不想放弃高利润，只要有一点点有利时机，都会被抓住和利用，再通过媒体舆论进行放大宣传，以迷惑信息严重不对称的消费者，趁机涨价，大捞一把。这也是当前局部地区、个别板块和楼盘涨价的重要原因。是有人在兴风作浪，有人在为这种技术性回调大力“鼓与呼”。

但我们要冷静认识到的是，这种价格“反弹”的本质，是楼市成交量的放大在市场价格上的正常反映，而不是总体形势发生了“反转”。而且，这种所谓的“反弹”，有时候更是利益方放出来的“迷魂枪”、“烟幕弹”，很有迷惑作用，消费者要跳出现象看其本质才行，不然很容易着了别人的道。

在这里也要“含泪奉劝”（此余大师语，吾不敢掠美也）那些轻易相信媒体喉舌的同志们，在听取媒体的积极劝告、相应喉舌的大力号召之前，先想想它们的立场，想想喉舌们到底是谁的“传声筒”，想想媒体们到底是谁的“舆论阵地”和“表演舞台”，想想它们的衣食父母都是谁，它们是在宣传和贯彻哪些人的意志和意图。如果想明白了这些，也许再去读报纸、看电视的时候，态度就会超然许多了，也会更多一些自己的独立判断。

作者:loujinjing 日期:2009-03-23 19:27

五、对楼市调整过程的一个形象解释总结一下吧，近一两个月中，国内楼市的诸多现象，看似纷乱，其实正常，正是在诠释一个正常调整过程中的规律。

这个规律如果写成一个链条，那就是：

宏观经济下行——市场预期大变——交易急剧萎缩——价格开始下跌——成交量触底反弹——交易阶段性活跃——价格小幅反弹——成交量再次萎缩——价格继续下跌——成交量再次放大——交易又现活跃——价格再次小幅反弹——成交量再次萎缩…………，

直到最后，成交量到了一定的高位，市场交易基本恢复得和正常状态差不多了，交易价格也基本回归了市场平均价格，这一波调整周期也就基本完成了。

可见，此过程是个多次循环的“梯级过程”，其间有多次重复，市场成交量在多次反复中逐级上升，重归正常；交易价格在多次反复中逐级下跌，最终回归理性。上升中有下跌，下跌之中亦有上升，这才是辩证法，才是复杂事物的本来面貌。如果一路直跌，或者一路蹿升，没有任何反复，那才是违背市场规律。任何希望这种简单运动出现的人，不是愿望上的善良，就是认识上的幼稚。

对这个复杂的过程，举个形象一点的例子，也许有助于理解。如同一个乒乓球在一段楼梯上的下跌过程，下面有一段一段的楼梯踏步，乒乓球在下跌中，每遇到一级楼梯，它就会反弹一下，以抵消其高位积蓄的势能，每一次反弹都是对其势能的消解，也让它逐步从较高位置降至较低位置。经过多级楼梯的多次反弹、多次抵消之后，乒乓球势能耗尽，才能安全地着地。

很明显，这里说的“楼梯踏步”，就是楼市中的梯级“价格平台”，事实上，在每一个既定价位上，都有一批消费者和投机者在那里等着，一旦到了这个价位，他们就会入市交易，使萎缩的交易量迎来回升，也让下跌中的价格得到需求的支撑。对市场中的理性交易者来讲，每一个“现实中的”交易价格都是“理性的”（rational price），也就是说，对交易者而言，都是合理的价格。乒乓球本身积蓄的“势能”，当然就是指房地产市场积累的“总库存”，“势能”消解了，乒乓球就安全了，多余的库存出清了，市场供求重归平衡，楼市也就回归健康轨道了。所以，楼市价格下跌中的多级支撑，就像乒乓球下落中的多级台阶，是导致调整过程较长的直接因素，也是逐步放大市场交易量的原因。

作者:loujinjing 日期:2009-03-23 19:30

六、对当前普遍关心的几个问题的回答按照以上所阐释的市场规律和调整过程，我们也就基本可以理清脉络了，甚至可以在现有事实的基础上，进而做一些简单的市场推测，对普遍关心的几个问题，尝试着做些回答。

比如一，楼市交易量见底了吗？回答是：已经见底了。

08 年下半年，内外部经济形势突变，楼市交易量突然急剧下跌，几座特大城市（如京沪穗深等）甚至同比大幅跌去了 50%以上，这是在最高交易价位下、需求面发生恐惧性萎缩的直接后果。那种极端情况很难同时再现了，因此可以说，如此巨大的跌幅也很难再现了，我们基本可以认为，交易量在 08年底的时候见底了。

比如二，楼市价格见底了吗？回答是：基本没有。应该说，中国房地产已经进入宏观调整周期，真正的调整才开始不久，刚刚经历了第一波价格下跌，所以迎来了 09 年初的成交量上升，但价格也跟着回涨。所以，以后的价格波动可能还会持续几次。另外，不同地域、城市的情况不同，进度不同，跌幅也不同。总体来看，目前说楼市价格见底，为时尚早。

比如三，目前成交量上升的趋势会持续吗？回答是：会在较长时期内持续，但不是一路上升，其间会有阶段性的下跌和萎缩。在一个以“去库存化”为主要目标的调整周期里，成交量从暴跌之后逐步回升，再回归到正常状态，这是一个总体趋势，而且也只能是这种趋势。但目前的成交量上升主要是触底之后的回弹，是去年底以来“降价效应”的显现，并不排除未来两、三个月后重新萎缩。

比如四，目前楼市价格回涨的趋势能持续下去吗？这是否说明了楼市已经“反转”？回答是：不能持续，更不能说明形势发生了“反转”。楼市调整的实质就是对严重失衡的供求关系的“再平衡”过程，是完成“去库存化”的过程，这也同时会发生两个伴生结果，一个是处于顶点的交易价格逐步回落到正常，一个是暴跌到低位的交易量逐步回升到往常。这是一枚硬币的两个面。但需要注意的是，楼市价格的回涨虽然无法持续下去，但并不代表这种现象不会再次发生，相反，随着交易量的上升，回涨现象可能再次发生，而且局部区域在炒作气氛下还可能出现较大的回涨幅度。

比如五，楼市这样的现象，还要折腾多久才算完？回答是：很难说清还要折腾多久，但鉴于中国的特殊国情（利益集团勾结、贫富差距过大、市场信息严重不对称、城市化的巨大惯性、土地财政依赖性、老百姓太善良容易上当受骗、消费者心理和习惯，等等，兹不赘述，可另文说），这个过程不会太短，保守估计两年的时间是需要。如果 08 年也算是一年的话，那么 09 年无疑应该在这个过程中。如果 08 年下半年起算的话，那么要到 2010 年的夏天，也许才能折腾完。如果市场再悲观些，某些地区、某些城市，可能要折腾得更久一点。

比如六，如果楼市要折腾，主要是怎么个折腾法？回答是：这个有很多方面，错综复杂，涨跌互现，不然就不叫“折腾”了。在价格上，肯定是“拉锯战”，卖不动了就下跌，卖得动了就回涨，但总的趋势是“断续性下跌”。在交易量上，肯定也是玩“躲猫猫”，价格下降会引出部分需求，价格回涨又会打击需求，再去寻求其它需求，总体的趋势是“断续性上升”。在买卖双方之间，将是心理战和游击战，消费需求时隐时现，推盘速度有快有慢。在地方政府和开发商集团之间，矛盾会继续凸显，你说我暴利，我说你贪婪，相互指责会越来越多，政府的态度也会游走在买卖双方之间。在中央和地方之间，因为对楼市的态度不同，利益考虑出发点不同，将会出现更多的政策博弈，往大点说，有可能因为这一波房地产行业的调整，影响到目前的国家税收分配体系，进而动摇实行了 15 年之久的“分税制”，当然，这是后话了，打住。

如果罗列问题，可能后面还有一长串，还是及时打住吧，话说多了，可能又会成为别人眼里的算命先生了。

*********浅陋管见，欢迎讨论，欢迎拍砖，不欢迎多空任何一方的骂人。*************

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 16:29

回楼上的。

当然不会越调越低，市场都有底线。因为每个地方、每个城市都有一个“均衡价格”，或者说在当地市场条件约束下的“合理价格”。

至于会否超过 20%，因地而异，实际上深圳市场的整体调整幅度早已经超过 20%了，07 年下半年高峰时期深圳的均价达到过 18000 元以上，如今只有 10000 上下了。所以说，单纯地谈论幅度，是没有意义的。

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 16:41

回“平淡 2011”。

在这个帖子里谈论通胀有点文不对题。我就当成简答题来做吧。

1、通货膨胀可能发生吗？

答：照全世界各国怎么个经济刺激法，竞相扩大政府投资，扩大信贷规模，甚至开动印钞机，未来的全球通胀是难免的。但目前经济表现萧条，银行惜贷，百姓惜钱，通缩趋势抬头，估计起码在 09 年之内难见通胀。

2.如果会发生买什么能保值？

答：如果发生了通胀，即流通中的货币泛滥，则所有商品都会涨价，你拥有的东西更“值钱”了，物品无所谓贬值。

但你拥有的“钱”或者“现金等价物”会贬值，所以在通胀之前，尽量不要保有太多现金。

3、国家发出大量的钱，但很少投入生产领域，这些钱去了哪里？答：可能你有错觉，国家最近的投资主要进入两大领域，一个是基本建设，也就是俗称的“铁公基”，铁路、公路、基本建设等；一个是行业投资，即通过银行信贷流入各大行业，当然主要是生产制造领域。

另外，你的钱在银行里，绝不会变成废纸。

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 17:01

楼上的捣什么乱？

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 17:47

答楼上 Andy Liu:

我所说的“进入调整周期，阶段性曲折下行”是对全国楼市的总体判断。当然深圳也包括在内。但具体到深圳楼市，我想提醒的是，它和其他地方（城市）所不同的是：1、深圳楼市的市场化程度更高一些，政府对楼市的干预力量比其他地方小；2、深圳在上升周期的炒作比其他地方要厉害，这一是因为深圳市场自由度高，炒作力量容易发挥，二是因为毗邻香港，有大批香港人在其中炒作，还有“深港一体化”的美好概念。所以，深圳楼市一度远超上海，成为内地成交均价最高的城市；3、正是因为炒作得太厉害，泡沫均价爬的太高，所以深圳的调整也来得最早，幅度最大，关内成交均价从最高点已经下跌了四五成，前所未有，国内仅见；4、所以说，深圳市场快了一步，已经不是调整初期，起码也是调整的中期阶段了，这可以从价格水平看出来，也可以从不断回升的成交量看出来；5、至于说深圳有没有触底，我手上没有长期的严密的数据，不敢轻易下结论。这也是个见仁见智的问题。万科说了，市场的底部是没法预测的。我们还是静观其变，慢下结论。

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 18:42

回楼上的仁兄。

利用国家扩张的信贷资金炒股，当然是利益集团内部的动作。但不可能如你想象的那样严重，如果不流入“铁公基”的话，试问天天都有重大项目开工的消息，难道都是在忽悠我们不成？流入股市的钱当然不少，但多数还是短期炒作，拉升套现为主，不会留在股市不走。这可以从股市多波段振动上行看出来。

利益集团敢于挪用，但绝不会私分国家如此巨大的投资。

再说，如果真有上万亿的资金流入股市，那么我们看到的就不是 2200 多点了，早就冲上 3000、4000 了。

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 19:04看完后，有点担心楼上的表达，老实说，我不知道您在说什么，您又想说什么。

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 19:47

作者：tonyxu007 回复日期：2009-03-24 19:20:14

作者：loujinjing 回复日期：2009-03-24 19:04:00看完后，有点担心楼上的表达，老实说，我不知道您在说什么，您又想说什么。

=============================================== =========================== 您看不懂，很好，但你的文章虽长，想表达的意思我很清楚。

我只是提醒有些人，理论没有践行就是纸上谈兵，看看银行的后台是谁？政府的主要税收来自哪里？官员政要手里有多少套房子？

作为 8 个月来每周都看房子的我来说，现实是房市当前异常活跃。我看过的位置稍好一点的房子都留不住，房东周末一天光接待看房的就超过十拨。有的下手慢看房的甚至让中介提出来，让已收定金的退回订金，另一份定金他出。

我不是中介，更不是房托，只是为了有套房子，因为等待的时间太长，等不起了。

----------------------------------------------- ---------------------- 这回我看懂了，应该知道您的意思了。您是说，（1）银行怕烂账，政府怕没有税收，贪官怕资产贬值，所以合力要保持房价不跌。

（2）当前的市场交易其实很活跃，特别是大城市的二手房，下手慢了都买不到好的。

我的看法是：（1）这是事实，因为这些人（集团）已经得利，怕失去了，所以要竭力阻止房价下行。这是主观愿望，和没房子的人希望房价下行的愿望，没有本质区别。但究竟有多少管用的招数，客观上的效果怎么样，会否实现其愿望，我们还要继续观察。但可以说的是，之前的大半年中，早已有十几个地方的政府采取了各式各样的“救市”措施，没有看到什么明显的效果，市场还是按照它自己的意志在走；（2）当前交易活跃起来了，这也是事实，只是可能没有您说得这么夸张而已。为什么会活跃？没有多少钱的刚需们忍受高房价很久了，如今破天荒地（近十年来几乎没有过）降价了，小户型也多了，于是就出手了，这样的“反弹”现象，我已经在上头的文章中说明白了。从上海的数据看，小户型成交占据绝对主流，二手老工房比一手房要好，正好说明了是“刚需”在释放。

但“刚需”有多少呢，能支撑多久呢，这是个问题。要知道刚需的特点是只买一套，不像投资和投机者，一旦看好了，可以一口气买十几套甚至几十套。刚性需求的特点是自己消灭自己，用完一个少一个。投资需求的特点是自己复制自己，一个需求可以生出很多衍生需求。

作者:loujinjing 日期:2009-03-24 20:39

21 世纪经济报道的一篇文章，也再谈这个问题：

http://www.21cbh.com/HTML/2009-3-20/HTML_9VD4Y9

VU6M5D.html

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 13:30

关于近期的楼市成交数据，特别是一些大城市的，因为降价的因素而回暖不少，也被炒作得很热闹。有人迷惑不解，有人欢呼雀跃，这就看从什么立场去解读了。

还有一些观点说，近期成交量突然放大，是官方在造假，但又很难找到确凿的证据；还有人说是“假按揭”增多了，是开发商自买自房，在套取银行信贷，这个也很难拿出证据来。退一步说，即使这些事情是真实存在的，但既然是故意“弄虚”“作假”，又怎么会轻易遗人把柄呢？这个只能定其性，而无法定其量。只能猜测，不能证实。

但有一个问题是可以澄清的，那就是统计范围和口径的问题。拿上海来说，我们买来居住的房子叫“商品住宅”，就是平常说的一手商品房市场中的交易对象和主体。由政府主导建设的定向使用的那些住宅叫“拆迁安置房”或“重大工程配套安置房”，这些是不用担心卖的，因为要安置拆迁居民。还有一些叫做“商业用房”、“办公用房”、“工业用房”，等等，这些主要是为投资和生产经营之用，和居住用途无关。

但在数据统计中和文章引用中，常常搞在一起，混淆类别，弄乱了各类成交数据。也有人故意把它们搞在一起，弄成浆糊，给商品住宅交易数据掺杂水分，用以惑人也。所以，分清楚这些，有助于了解真实的商品住宅交易数据。

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 13:48

3 月 17 日这天，据网上交易系统的数据显示，上海一手市场成交量超过了1000套，达到了1054套，之后的3月20日、21 日、23 日三天，成交量都相继超过了 1000 套大关。

为此，不少媒体兴高采烈，浓墨重彩，大书特书。

但实际情况呢？这个统计口径不仅包括了“商品住宅”，还包括了“拆迁配套安置房”，甚至还包括了“商办等其他用途用房”，换言之，这个数据是个“一锅煮”的混沌数据，里头包罗万象，什么都有。对那些想购买商品住宅自住的消费者而言，只有“商品住宅”的成交数据才有参考意义，其他都可以说是“水分”。

那么，挤干水分后的数据是多少呢？拿 3 月 17 日这天来说，总成交量为 1054 套，如果除掉商办用途房，则“居住用房”的实际成交量为 860 套，如果再除掉政府的各类“拆迁安置房”，则纯“商品住宅”的成交量为 598 套。也就是说，本来是 598 套的成交量，硬是被人忽悠成了 1000 多套，他们的水分何其充沛啊！下面是上海 09 年 2、3 两月份的市场交易数据，从中可以看出真实数据，也可以看出媒体大量使用的“公开数据”，水分都是哪里出来的。

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 13:59****************上海一手市场交易数据（09 年 3 月 1日——3 月 24 日）********************

{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg1.tianya.cn%2Fphoto%2F2009%2F3%2F25%2F12275724_1817009.jpg{EIMAGE}

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 14:02

****************上海一手市场 2 月份交易数据（09 年2月1日——2月28日）********************

{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg1.tianya.cn%2Fphoto%2F2009%2F3%2F25%2F12275723_1817009.jpg{EIMAGE}

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 14:05

3 月份的表格有点小，可以下载了看。

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 16:09谢谢楼上的鼓励，“简练”不敢当，因为是随想随写，没有打磨过。但想表达的基本意思，应该是都说出来了。

作者:loujinjing 日期:2009-03-25 16:27

回 tonyxu007 同学：对您的前后发言，存有三疑：1、听您的口气，您希望买一套自己的房子，貌似您还没有房子；您老家在北方，上海应该没有房子需要处理掉，可您对房产交易中心的微小变化很清楚，貌似您在上海买卖过房子，这貌似有点矛盾；

2、您说想买套房子，但“等待的时间太长”了，这么久还没下手买，恕我直言加胡乱猜测，貌似您也没有太多的钱，应属咱百姓之列。可您“每周都到世纪公园、张扬路沿线看房子”，那里都是什么价位什么户型，大伙心里清楚，貌似您瞄准的就是大面积的豪宅啊，您可不像是没钱人呐；

3、您自言非中介、非房托，但“自 08 年 6 月起”“每周”都去看房子，动不动就跑到交易中心去观摩人流，您可真有耐心和时间。如果不是中介人员，那您绝对是实地调研房地产市场的“好模范”，值得我们学习。

作者:loujinjing 日期:2009-03-26 17:04作者：我的马甲也是汉服回复日期：2009-03-2611:24:25

再来顶一下楼主

搞法律的？ 很富有逻辑推理性哦，呵呵

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再次谢谢。我不是搞法律的。如果把事情给想明白了，说话就可以避免胡言乱语，那些想不明白又急于发声的人，才会语无伦次。

我等尚在“屁民”之列，只有被法律“搞”的份，哪里有“搞法律”的福气啊。

作者:loujinjing 日期:2009-03-26 18:09

接着楼上的话头，说两句：

1、这一波刚需购买力也就是我在文章里说的“楼市解放军”，在楼市出现严重困难的时候提供了“弹药”，很好很及时，但能否源源不断地提供下去，要看“解放军”有多少大军在后头。我的看法不太乐观，总体上说，大城市的中产阶层多，人数多点，中小城市就少点。正如楼上所言，这拨需求是被“憋”久了，找个出口就要释放出来，不论这出口是大还是小；2、如果这样的“憋尿式”购买力能拉出来“V”形反转，那民间购买力真是实力可畏，不可小觑了，国家就不用挖空心思去拉什么内需了。内需之所以要连哄带骗地费力去“拉”，原因并非因为它是头“犟牛”，而是因为它本是头“病牛”，本身没有多少能量，拉不动中国经济这台大车。

作者:loujinjing 日期:2009-03-26 19:03

财经网专访任志强，不妨听听这老兄的说法：

http://multimedia.caijing.com.cn/2009-03-26/110128498.html

作者:loujinjing 日期:2009-03-30 18:37

楼上兄弟过奖了。多头的五毛忙得很，估计没空来看这么长的帖子。

他们喜欢吵架的地方，炒得越凶，越来劲。

作者:loujinjing 日期:2009-04-01 21:05作者：东篱剑客 回复日期：2009-03-31 22:36:50作者：yumenbaogongtou回复日期：2009-03-3122:30:23

未来通货膨胀预期，是房价可能上涨的最重要因素。

=============================================== ============== 屁！饭都吃不起了，谁还买房？

=============================================== ==============

通货膨胀应该还有些距离吧，至少年内是很难发生的。

在房价上涨周期内，通货膨胀刺激了现金的保值需求，可以推动房市上涨，也只是推波助澜而已。说是“最重要因素”，就不大靠谱了。如果房市下行，预期价格下跌，那即使通胀再厉害（比如超过 10%），也不会鼓励现金持有人入市买房。

因为跌价的损失会远大于通胀损失。

东篱剑客 倒是说出了问题的本质——“真实的市场需求”。如果需求萎缩了，而供应不变或者增加，那长期趋势必然是下跌，这和通胀与否没有多大的关系。

听风就是雨，听到上面一点消息，就大喊着房价要上涨，而不看市场和行业本身的情况，这是掩耳盗铃自我安慰，是行业浮躁症，也是投资焦虑症，还是消息（政策）依赖症，总之已经脱离健康范围了。

作者:loujinjing 日期:2009-04-01 21:17

作者：猫来个咪的 回复日期：2009-04-01 07:53:35

别在这瞎扯了，楼主去看看银行 1ˉ2 月份住房贷款发放的数据吧，那才真的会让你睡不着觉，顺便说一下，更可怕的是许多城市二手房也可以贷款。

=============================================== ================== 回这位猫兄：1、数据早就看过了，政府土地开发和房地产开发贷款很少，1 月按揭贷款增量也不多，2 月份开始，按揭贷款增量有所增加。恕我眼拙，没发现有什么值得大惊小怪的；2、我不是银监会的，也不是央行的，更不是银行行长，无论数据是喜是忧，我都不会睡不着觉。我只是把它当个事实来看，来分析，不会把它们当成什么噱头；3、准确地说，所有的中国城市，购买二手房都可以贷款，只不过成数要比新房低些。我没觉得这么个简单的事情有什么“可怕”之处。您是不是刚从别的什么地方长年旅行回来，对中国基本国情有点隔膜了。二手房贷款貌似不算是个重的大发现吧。

作者:loujinjing 日期:2009-04-01 21:25

作者：lj05260526 回复日期：2009-04-01 10:00:35楼主真的很强 娓娓道来很亲切也很中肯，谢谢，我准备到 2010 年初成为解放军，因为还考虑的建材装饰市场，为什么家具会腰斩就是没有新房装修啊

=============================================== ======================== 谢谢你的夸奖。

我认为你“到 2010 年初成为解放军”的决定是正确和恰当的，那会参军应该不会成为“炮灰”了。届时我会送你朵大红花，祝贺你光荣参军。

作者:loujinjing 日期:2009-04-02 18:43

回猫兄：

您这真个是关公战秦琼啊。难道是我眼花了，还是您自己搞错了。

您先是让我去看 "银行 1ˉ2 月份住房贷款发放的数据" ,我老老实实去找来核实了一遍，并且告诉您我看的结论。您这立马就变化了，又搬来了全社会新增贷款的数据，房地产行业的贷款（包括土地贷、开发贷、按揭贷三项）和全社会新增贷款，它完全是两码事啊。

对于这些非常基本的数据，我本来是“很理解”的，让您给这么一弄，我还真的有点晕乎了。您是不是应该先去把贷款的分类搞清楚先。貌似这些属于生活常识的范畴。

作者:loujinjing 日期:2009-04-03 11:19谢谢楼上的兄弟。但凡发帖者，大都是抒一己之见，没有什么多么高明的观点，您又何必扬人而抑己呢？

您提到的诸多因素，如公务员高福利、既得利益集团的话语权、大牛市入市群体对自身利益的维护等等，都是客观存在的，这也是未来影响楼市博弈、导致曲折变化的因素。

所以我才说，楼市的调整周期不会太短，更不会“直线式”地上下，因为有太多的因素在其中。其实，我也曾想系统地多说点，把诸多因素都拿出来说说，可上面不是已经有人在抗议了么——“文章太长了，我不喜欢，”所以又打消了写长文的念头。论坛里的同学们都比较忙，让人花大把的时间来看你的长文，是不人道的做法。再说了，即使再锐利的观点，也会被冗长的篇幅掩盖了锋芒。

看您的 ID，应该身在深圳，有空可否说说深圳的楼市现状?

作者:loujinjing 日期:2009-04-03 15:28作者：cheny_yu 回复日期：2009-04-03 15:06:11LZ，还是多分析分析吧！否则怎么警醒世人呢！光有结论，很多人都会觉得不靠谱啊

=============================================== ================ 陈兄，近来可好？不得不说的是，结论的靠不靠谱和“分析分析”与否，实在是毫不相干的事。正确的，不因省略了分析而变成谬误，反过来，谬论也并不因所谓的“严密论证”而变得正确起来。

所以，老子经典，寥寥五千言，然辉耀千古，现在市场上那些乌七八糟的烂书，纵有五千本，五万本，其价值又何及《道德经》之万一。

如果您想就这个行业的情况多了解些，或者在杭州买房，拿不定主意，不妨和我私下里交流。

顺颂近安！

作者:loujinjing 日期:2009-04-03 16:44

********对上海楼市的一点观察和预测***************从上海商品住宅的成交数据看，08 年三季度前后的几个月，月度成交量大都低于 5000 套，成交面积低于 50 万平方米，创下 06 年以来的最低点，这应该是成交量的底部区域了，这正好也是金融风暴大爆发的时间，和大环境、消费者预期吻合很好。所以说，上海市场的成交量已经见底了。

据此判断，从 08 年四季度开始，应该就正式进入了下行调整周期。09 年的一季度，尤其是 2 月下旬和整个 3 月份，成交量迅速回升（如图），就是这个调整周期中的第一个“上行波动”，接下来的二季度，尤其是在 5、6 月份，很可能就要走出一段“下行波动”曲线。

至于“上行波动”的原因，前文已说过了。一是成交量触底的反弹效应；二是“破天荒”式的降价效应；三是密集救市政策带来的消费心；四是憋了两年的“刚需”迫不及待地入市。

为什么说二季度可能是“下行曲线”，原因在于——（1）这是市场规律使然，是较长的下行周期内的正常起伏，有起必有伏；（2）降价效应已经用完，成交回暖诱使部分开发商又涨价，无疑打击了刚起来的信心；（3）地方救市的几把刷子大伙都见识过了，听住建部透出的口风，近期内不大可能出台楼市刺激政策，所以消息面上缺乏支撑；（4）就目前的观察看，投资者还没有成批地入市，他们不进来，这个市场还是得靠刚需；

（5）认可目前价位的“刚需”该出手的也出了，憋了很久的需求得到了集中释放，还有一些刚需们对价格不大满意，还在观望中，楼市将出现短暂的青黄不接。可能持续 3个月左右。

作者:loujinjing 日期:2009-04-03 16:48附表：上海商品住宅市场 28 个月内成交走势（2006.12——2009.03）

{SIMAGE}http%3A%2F%2Flaiba.tianya.cn%2Flaiba%2Fimages%2F875887%2F12387485011102309600%2FA%2F1%2Fm.jpg{EIMAGE}

作者:loujinjing 日期:2009-04-03 17:12

楼上的 ID 不错

作者:loujinjing 日期:2009-04-03 18:47

回楼上 _Y_Y_ ：你的提醒很对，现在是“快餐时代”，除了床第之务，“快”基本都是第一要求。

但据世卫组织报道，快餐吃多了也不好。所以，俺就费力煮点粥啥的，给诸位天天吃快餐的换换口味。要赶火车赶飞机的，您就吃 kfc、麦记，休假闲着没事了，不妨吃点别的。

作者:loujinjing 日期:2009-04-07 11:29

作者：明衣 0755 回复日期：2009-04-03 22:46:06

作者：loujinjing 回复日期：2009-04-03 11:19:33

。。。。。。

看您的 ID，应该身在深圳，有空可否说说深圳的楼市现状?

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最近也是一直在看楼。宏观的我没有太多数据。也不会分析。

仅仅从我个人角度来说吧，想到什么说什么：

1.深圳房市在前一段时间部分回暖，但是不均衡。关内关外差异大。有些规划好的区域如宝安中心区或者硬件资源不错的地方如试验小学附近房价有一定回暖。涨幅大概10%-20%。但是进入四月，已经是有价无市。符合 LZ 的分析。

而另一部分房市，一直处于缓慢降价的过程。就拿我看的一个楼盘，一个月不到，价格就由 150W 降到了 140W。

2.深圳房市是马太效应。据我的了解，近两年买房的，除了极其少数的刚需之外，绝大部分是手里已经有房子的（当然不是专业炒房的）。深圳现在的价格，买不起房的买不起，买得起的买几套。即使再降价个 10%-20%，买不起房的依然买不起，买得起的照样买几套。

3.再说说深圳人的收入，高的咱不知道。低的也不能拿打工妹打工仔说事。普遍讲，大学毕业 3 年。月均收入 4-5K是正常。所谓中产阶层一个人 8K- 1W。大概就是这个样子。

所以说房子价格还是有泡沫。一个中产家庭如果买了一套三居室的房子，就会压抑其他很大的消费需求。原来可以阳光灿烂的生活（有两部车，一条狗。假期去马尔代夫大堡礁转转），一下子跌入多云转阴。这都是万恶的地产开发商和只能代表小部分人民根本利益的某些政府部门的原罪！