先说的这里，以后看到想到的再说。
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谢谢明衣兄的介绍，让我对深圳楼市又多了感性认识。
深圳是个很有意思的城市，值得好好研究下，既然说了，我也顺着这些话题多说几句。我没有在深圳生活工作过，不对的地方请多指正。
1、明衣兄提到了宝安区中心地段在回暖，价格有所回涨。我查了下资料，龙岗区的类似地段也有类似的现象，这说明 08 年深圳郊区楼市跌幅过猛、过快，所以在成交量回暖的条件下，开发商率先开始涨价。众所周知，深圳楼市是典型的二元结构，分“关内”（福、罗、南、盐）和“关外”（龙、宝），内外价格差异巨大。无论是“关外”的投资者还是开发商，资金承压力都比较弱，泡沫破裂是先从关外破裂的，所以宝安区的市场走势总是比中心城区先行一步。实际上，罗湖、福田的楼价，到目前为止并未看到发生多大的变化，从这一点也可以判断，深圳楼市还要继续深入调整。
明衣兄说进入四月份“有价无市”，这也印证了我关于“二季度成交量将要下行”的观点；
2、明衣兄提到，近两年在深圳买房子的，除“极其少数的刚需”之外，绝大部分是多次置业者。您的描述很准确，这正是深圳房地产消费市场的最大特点。深圳是座“外地人的城市”，户籍人口远低于常住人口（保守数字 1200 万以上），经过多年发展，“本地人”（这里指持深圳户籍的人口）早已解决了住房问题，他们又比较年轻，其子女大都没到结婚购房的年龄，所以深圳本地人的“刚需”是微乎其微的。所以，深圳的“刚需”主要是有经济实力的外来人口安家落户的需要，而这个需要也是“富有弹性”的，会随着楼市的高低冷热而膨胀或者缩小，因为外来人口可以选择尽快安家深圳，也可以选择延迟安家，或者干脆走人。
所以说，深圳楼市的这一波大发展，靠的并不是“刚需”（无论是深圳本地刚需，还是外来人口），而是投资/机者。
在投资/机者中，既有本地富裕阶层多次置业者，又有专业炒房大军，既有本地居民，又有大量外地人和香港人。专业炒房者起到了兴风作浪、推波助澜的作用，一河之隔的香港人则起到了鼓励信心、壮大声势的作用，无形中搞了一个绝好的“里应外合”。
不得不说的是，深圳实在是太年轻了，它似乎是个“没有根的城市”，似乎所有人都只是它的“过客”。驻扎在这里的利益集团只是把它当做谋取利益的“一站”，当做自己利益版图中一枚重要的棋子，而不把深圳当做自己的“老巢”来经营。这在 ZF 和企业集团的行为中，都可以明显地看出来。08 年下半年，别的大城市救市救得如火如荼之时，深圳ZF 在干什么，在旁观，市长还公开宣称不会救市。北京、上海、广州都有长期扎根发展的大型房产集团，把自己发迹的城市当成“家乡”来深耕细作，壮大“祖业”，在当地有着巨大的影响力和左右 ZF 行业决策的力量。而深圳呢，号称深圳地产四大金刚的“万保招金”，保、招乃是央企，深圳只是其一个重要的业务地，万科、金地虽发迹于深圳，但眼光远大，志在全国，主要投资在外地，早就不是一个地道的深圳企业了。还有个华侨城，貌似在深圳的投资不小，但也是个央企，和深圳没有资本纽带的关系。
所以说，深圳的地产界缺乏一种别的城市所有的“向心力”，或者说顽固的利益集团的“共同核心利益”，大伙秉持的理念就是——能赚钱时玩命地赚，来势比谁都凶；不能赚钱时就撤，跑的比谁都快——这也是深圳商业文化中的一个鲜明属性。这是个外地人玩游戏的“名利场”，是个不稳定的市场，是投机性很高的市场，因而也必然是个大起大落的市场。大起大落是它的惯常表现，也是它的城市特性所决定的“宿命”。
所以，话又说回来了，明衣兄说得很对，依深圳目前上万的均价，即使再降价个 10%—20%，“买不起房的依然买不起，买得起的照样买几套。”因为深圳的房子，本来它就不是给老百姓准备的。宝安区的新盘数量巨大，供应过剩，难道你能指望宝安区那几百万打工仔、打工妹去消化掉？岂不是大笑话！
3.明衣兄提到了深圳居民的收入问题，谴责了万恶的某集团。这和北京、上海等大城市有诸多相同之处，我这里也想多说几句。
明衣兄居深圳，说的情况是，高的（早期形成的利益基层）和低的（外来打工阶层）不论，单说“白领阶层”，大学毕业 3 年的大学生白领月收入 4—5K，稍高层次的成熟白领月收入 8K—1W。我所了解到的情况也基本如此，不过能拿8K 以上的白领还是比较少的，主要集中在垄断、高科技、优质外企、暴利等几个行业内，月收入 5K—8K 这个区间内，恐怕还有相当多一部分人。
按照目前的时髦定义，这些人都是“白领”（更好的说法是“金领”），月入 5000 元以上可以按中国社科院的标准归入“城市白领”了，也被媒体渲染成了“城市中产阶级”。
按照房产商广告里的普遍说法，“中产阶级”乃是买房的主力军，是一个城市稳定繁荣的社会基础，是引领消费的时尚主力。这些词都很好听，说法也很时尚，颇有接轨美国社会的味道，让白领们听起来有些自我陶醉。但我们看到的实际情况却并非如此。在“相对高收入、绝对高消费”的中国大城市里，这些年轻人因为没有稳定的经济基础（父母有心无力，管不了），又缺乏必要的社会保障（国家有力无心，不想管），以致于他们的工作压力最大，生活压力最大，买房的压力也是最大，所以他们的外号就是“房奴”“卡奴”之类的新词。他们集两辈积蓄、倾数家之力去买房，当然也能买得起，但必然会大大压缩其正常消费能力，而且这种压缩和限制不是几年，是长达二三十年。明衣兄的说法，“原来可以阳光灿烂的生活（有两部车，一条狗，假期去马尔代夫、大堡礁转转），一下子跌入多云转阴。”说得很形象。如果作为社会中坚的“中产阶层”不能成为消费中坚，那城市的发展和繁荣也将失去长期的动力和保障。这个问题在大城市将会非常严重，在深圳这样的移民城市尤甚。高房价高地价吹起来的 GDP 绝不是城市竞争力，坚实庞大的中产阶层才是城市安定繁荣的基础，一个人人向往、能吸引高端人才慕名前来的城市综合环境，才是竞争力。
想到就说，先说这么多，有待熟知深圳的达人指教。
作者:loujinjing 日期:2009-04-07 17:18
作者：nickliu1981 回复日期：2009-04-07 12:48:34
----------------------------------------------- ----------------- 这里我可以谈谈我了解的地方，我同事住莲花二村，房租 4 月到期，房东要加价 200/月（一房），否则不租！石厦那边天健阳光华苑，房东提价 300 元/月（3 房）！
我们在来从投资角度看看，举个例子，益田路边某个楼盘（具体就不写哪个楼盘，免得有推销之嫌）58 平报价 85万，租金在 3300 左右（带家电），这样一年租金/房价＝4.5％，现在银行存款利率多少？从投资角度看，如果你买入房子比放在银行获得的回报要高，而且现在房租是在涨（这个我也一直困惑房租为什么在当前经济状况不跌反涨？）你说房子价格怎么跌？！
----------------------------------------------- ------------------- 尼克刘：这套说辞，拿去忽悠买房的客户应该没有什么大问题。
如果要贴到天涯来，建议再好好润色润色，因为劝服的味道太浓了。
作者:loujinjing 日期:2009-04-07 18:18
人民网新闻一则：开发商雇人演出“抢购”好戏 管吃喝一天发 50 元
在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里，张大妈近日又开始忙起来了，同往年一样，她又接受了东四环几个待销楼盘的邀约，组织一批老年人到几个售楼中心“签约”，一天管吃喝还净挣 50 元。据介绍，她们有时还要到国贸春季房展会上演“订房”，前台签单，后台拿钱走人。
在央企工作的钟先生，前几日去亚运村北苑家园附近看一个楼盘，由于售楼中心人头攒动，他一下就动了心，可销售人员对他说，好房已经没有了，要买好的，需托熟人找经理批条。钟先生请客送礼，到这个项目的经理办公室批了一张 1%优惠条，待到看见售楼处半尺厚的优惠条后，他才恍然大悟：原来“热销”、“抢手” 都是导演的。
有位吴女士说，她看了开发商要“一降到底”的广告，可真去了，降价幅度没有想象的大，有的降价房源还是东西朝向的，有点儿“逗你玩儿”的意思。
http://house.people.com.cn/GB/9082505.html
作者:loujinjing 日期:2009-04-07 22:23
回楼上 nickliu：
我本局外人，一个观察者，既没必要唱空，也没必要唱多。所以，不要对任何人都以阵营来区分，非左即右。只从维护自身利益出发，坚持一种主观上的观点，而不管完全相反的事实，拉帮结派，大呼小叫，这才叫做“唱”；从客观事实出发，进行独立的分析判断，这大概不能叫做“唱”，充其量只能叫“说”。我可能说的不大好，但我一直在避免“弄说成唱”。
你说的数据我都看过了，是事实。但客观数据和主观判断、结论之间要连接起来，必须要有完整可信的推导和论证过程，要以理服人，而不是生拉硬拽，强迫数据为自己的结论服务，那样，读者服不服先不论，就连数据恐怕也要奋起反抗了。
首先，你所见的个别房东涨租的要求，说明不了整体的趋势，就如同几个小菜贩要价高了，不能说明整个城市的菜价普涨一样。要价高是人之常情，谁不想卖个好价钱呢。但这说明不了问题。
其次，即使租金上涨的结论成立，也不能得出“房价不能下跌”的结论。如果是在一个完全自由的投资市场，房租是房屋持有人的收益，那么二者可以建立函数联系。但在中国则完全不同。中国的租房现象是快速城市化过程中的必然现象，是进城暂住人口向常住人口过渡的“桥梁”，这是绝对的刚性需求，租房者不是投资，是单纯的安身之所。城市化逐年加速，大量农村人口涌入城市，每年数百万的高校毕业生也绝大部分留在了大城市，这些不断增加的刚性需求，如果没办法从商品房市场获得住房，就会转化成租房需求，支撑着租金不断上涨。租金逐年走高正是中国城市化的结果，也是前几年房价飙升的结果。它和当前的房价并没有线性关系，所以，单纯拿租金现象来判断房价走势，就像是看中国的天气预报去判断美国的天气状况，听起来蛮有道理，实际上是牛头不对马嘴的事情。
正因为"穷人"才会租房，热钱不会进入租赁市场，所以租赁需求是真实消费，租金价格也是市场形成价格，租金价格很难形成泡沫（如果租金足够高，大学生和民工会选择退出城市，需求萎缩，租金自然会回落）。但京沪穗深等大城市目前的租金房价比率，可以达到 300—400：1，房屋持有人的收益很低，使房屋投资价值很低，也从侧面说明了房价的泡沫很大。如果有人说投资房屋收益很高，那是利用房价上涨转手倒卖的收益，叫做“投机收益”，并非“投资收益”。
我不反对您发表观点，进行讨论，任何人发言都应该得到尊重，但我反对不加思考地下毫无根据的结论，并以貌似非常坚决的语气来误导别人。
作者:loujinjing 日期:2009-04-08 19:02
关于深圳的情况，说了不少了。
请熟知现状的朋友不妨多说些事实，但不要急着下结论。
不要让这个帖子成为“争吵贴”，那就没意思了。
让花时间来看帖的朋友看人吵架，那岂不是罪过了。
作者:loujinjing 日期:2009-04-08 19:05
作者：kinglw911 回复日期：2009-04-08 16:04:44
观君一席谈，胜读十年书。
兄台可对成都地区房价走势做一浅析。
=============================================== ============== 你太抬举我了。
如最近空闲多的话，我会多分析几个热点城市的楼市。
以就教于各地高人。
作者:loujinjing 日期:2009-04-08 19:17
作者：hlyc622 回复日期：2009-04-08 18:07:38好文，只知道身边的同事，朋友为了一套房，活得很累。
我想就不是正常现像。房价涨跌跟我现在没多大关系。但我还是希望它能跌，因为房价是一个阶层对另一个阶层赤裸的剥削。解决高房价，我想光整死开发商也是无用的，因为开发商不是高房价的根，至于根是什么，我想有识之仕是能看清的。希望房价跌是美好的，但是真正能跌下来，本人认为可能性不大，因为这是根决定的。试问，有谁会把自己既得的利益，分出来给普通百姓。而这个既得利益者，是游戏规划的制定者。
=============================================== ==================== 请兄弟注意这些情况————1、这些年来，“根”已经得到了自己想得到的大利益了，所以它可以有步骤地放弃这个行业了，所以十大振兴计划里没有房地产业。卸磨杀驴是也；2、“根”里头的人也通过这个行业，以极低的代价（或者干脆不用任何代价）得到了个人利益。如今，他们该变现的已经变现了，不变现的会远期持有，所以其个人利益不会受到多大的损失；3、“根”的根本利益不是房子，也不是行业，而是稳定和权力，有了这两个，才有可能获取利益。所以为了前二者，明智地放弃一些东西是需要的。事实上，从 08 年开始，“根”就在努力撇清自己和这个行业的关系了，所有关于这个行业的道德指责如今都是开发商一个人背着呢。开发商背多了，也急眼了，所以全国工商联房地产商会才搞了一个报告出来，揭“根”的老底，“根”的策略当然是装聋。
作者:loujinjing 日期:2009-04-09 14:36作者：苹果家人 回复日期：2009-04-09 13:15:113、“根”的根本利益不是房子，也不是行业，而是稳定和权力，有了这两个，才有可能获取利益。所以为了前二者，明智地放弃一些东西是需要的。事实上，从 08 年开始，“根”就在努力撇清自己和这个行业的关系了，所有关于这个行业的道德指责如今都是开发商一个人背着呢。开发商背多了，也急眼了，所以全国工商联房地产商会才搞了一个报告出来，揭“根”的老底，“根”的策略当然是装聋。
----------------------------------------------- ----------- "根"倒是有能力撇清, 可银行怎么办? 出现断供潮怎么办? 这些都是极大伤害"根"要的"权力和稳定"的. 既然"根"不敢撇清,看它这个 P 股怎么擦... 正好内忧外患,再碰上些个极端的天灾人祸事件,以此为藉口,搞个局部战争,也不失为"根"可以考虑的好办法...
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答 苹果兄：对银行按揭坏账这个问题，我想苹果兄您有点多虑了。
先看一个数据，到 08 年末，全国住房按揭贷款余额接近 3 万亿元，也就是说，所有的银行借给老百姓买房子的钱，除掉已经还掉的部分，目前还有大约 3 万亿元没有还上。目前按揭贷款的不良贷款率大约在 0.8%以下，这个水平很低，远低于美国水平，说明中国老百姓是很讲信用的，相信国家的钱不能欠（也不太敢欠），不还钱的很少。
如果房价暴跌，近一两年新增的那些按揭容易发生“断供”现象（因为新增的没偿还多少，跌幅一旦超过了首付款比例，就容易成为“负资产”），我们大胆地假设，房价真的巨幅暴跌了，很多人成为“负翁”了，按揭的老百姓纷纷耍无赖了，坏账急剧攀升了，达到了 10%以上（10%的坏账率已经是非常夸张了），那么银行的钱“名义上”会损失多少呢？账很好算，3 万亿的 10%，3000 亿元。当然，你断供了，银行也不干看着，它要收你的房子拿去拍卖。假设银行以半价处理掉房子，可以收回 1500 亿元，实际损失大约为 1500 亿元。这就是银行因为房价暴跌、全国性的“大面积断供”受到的实际损失。
这有什么严重的后果呢，1500 亿元钱，对你我来说是天文数字，但在中国庞大的银行体系里，这能算个钱么？大家不妨去查查四大国有银行历次改革被核销不良资产的数字，或者看看最近农行改制剥离不良资产的数字也可以，或者看看央行外汇注资四大行的增加资本金，就知道 1500 亿元是多少不值一提的小事了。大不了，国家大笔一挥核销了，成立资产管理公司进行剥离，或者再拿出点外汇给其注资……，办法实在太多了，这事太容易解决了。
最近几个月来，我不断听到看到这样的现象，很多善良的人都在担心我们银行体系的按揭贷款坏账，他们真是忧国忧民的好人啊，为我们的国家操碎了心，其实完全不是这么回事，这是典型的小事化大，自己吓唬自己。就这么点损失，简直小菜一碟，有什么好担心的呢？真有那个爱国热情，非要担心的话，也应该担心天天都在被侵吞的巨额国有资产，应该担心每天都在缩水的外汇储备！绝对轮不到担心什么按揭坏账。
但也有人确实真的在担心，是谁呢，是银行高管，是信贷业务员，还有印鉴会的官员们。不过，他们担心的也不是什么国有资产的安全，仅仅是自己头上的帽子罢了！房贷回来了，赚了钱，就能升，房贷坏账了，亏本了，那前途就基本玩完。涉及到自家前（钱）途问题，试问谁不担心啊？
在考虑银行业的有关问题时，有个很基本的问题，不妨时刻提醒自己——中国的银行（哪怕都改名叫某某某股份公司）是企业么？他们是为了“给股东创造最大价值”的目标而努力经营么？股东（前台股东财政部、央行，后台老板是全体中国人民）可以真正地行使监督权么？答案是“否”。
所谓的银行业绩，只不过是向上的一块坚实的“跳板”而已，或者是从金融界走向政界的“敲门砖”而已。弄明白了这个，也许可以更好地理解银行业的问题。
说到这里，您还认为按揭坏账是件很严重的事情么，您觉得“根”会把这点小事放在心上么？
作者:loujinjing 日期:2009-04-09 15:02
PS：对这个话题，还要再说明一下，“断供”这事，受损的不是银行和利益集团，而是断供者本人。为什么呢？
*****看“断供者”——
首付（起码 2 成）先付出去了，月供也多多少少付了一部分了，真金白银花掉了，最后房子却被收走了，弄得个钱房两空，还留下一个不良信用记录，弄不好还得当银行的被告，多亏啊！
*****看按揭银行——
银行收到了断供前的月供款，名义上损失了“未还按揭贷款”，但算上拍卖抵押物（房子）所得，实际上的损失没有这么大。而且损失不是自家的，可以向国家申请解决。其中自然有些人倒霉，比如底层的放贷业务员、分支行直接领导等，降职减薪什么的，处分总会有一点的；但也有人会因此得利，比如内部大搞福利房、低估待拍卖房产私下处理等等；
*****看地产商——
我不管你断供不断供，反正我的房子一旦卖出去，我就可以拿到全款了，落袋为安。至于以后的事，随你们怎么折腾，可以不管了。
*****看征夫——收了买房人的钱（首付加月供），但最后不给你房子住，从最终后果来看，这实质上是一种法律制度上的“合法剥夺”，拿了你的钱，还得大声谴责你不讲信用。至于银行要求核销部分坏账，可以用开发商那里多收的税收来填补窟窿。失之东隅，收之桑榆，左手倒右手，没有什么区别，都是自己人。
这个事的实质就是，房子的产权强制转移了，卖房所得让征夫给重新分配了，断供的买房人无偿做贡献了。所以，我们都应该感谢断供者，应该给这个群体颁发一个“最受委屈的无私奉献奖”。
作者:loujinjing 日期:2009-04-09 17:21
作者：njumao 回复日期：2009-04-09 16:14:42
…………所以下轮波谷（依旧 loujinjing 得看法）出现在接下来两月，我个人认为会在 10 月左右。一来近期公布的预期一季度经济形式会好转，这样会加大消费者的信心，二来本次刚需的调整主要集中在中小户型上，这波人实际上主要集中在 80－85 年这批人，这波是一轮人口高峰，所以短时间内成交量会放大，但面积或者成交额上不去；三 通胀的预期可能会在二季度出现，房价会小幅上升，这会打击绝大多数的刚需和投资者，所以下一轮波谷应该在今年 10 月左右出现。
=============================================== ====================== njumao 兄说得很有道理。楼市成交量在二三月集中爆发之后，将会下行。至于何时向下，在几月份，我前面的分析说，可能在二季度，在 5、6 月份。您认为将在三季度出现，这只是时间早晚的问题，原因在于我们考虑的影响因素有差异，见仁见智，我没法说谁的说法更准确一些。
您提到的三个原因，第一个，宏观经济“财政拐杖”的扶持力度加大，市场信心有所回升，这肯定是客观存在的，也是影响购房决策的心理因素，我非常认同。
至于第二个，这两个月主要购买力是刚需，是 80 后年轻人，和我观察的情况类似。但这一波绝不是“人口高峰”，80 年后全国计划生育政策趋向严厉，这一波人基本都是独生子女，一个人买房，可能是消耗了几个家庭的购买力，所以具备爆发性，但不具有持续性；
第三个因素，通胀问题。按我的看法，今年全年都很难出现通胀势头，二季度、三季度可能都将面临通缩压力，四季度将有所缓解。所以普遍通胀预期也很难形成，所以这个因素对房价的影响微乎其微。
倒是还有一个因素，您没有提到，我之前也考虑不周，这两天发现是非常关键的因素，那就是信贷扩张的问题。
一季度银行新增信贷爆发式增长，仅仅三个月，新增贷款就差不多 3.5 万亿，是去年全年新增贷款总额的（5 万亿）的 70%，这个增速非常可怕。在国家的强力号召下，在银行放贷盈利冲动的刺激下，大量的信贷资金流入市场，不可能在短期内都用于制造业和基本建设项目。事实上，有相当多的资金短期内流入了资产领域，主要是股市和楼市，这可能是股市近期走强的原因，也是楼市得以集中爆发的原因，受赚钱效应的吸引，这种影响还将持续一阵子。
由此看来，我原来的估计有可能不足，4 月份的楼市成交量有可能延续 3 月份的火热形势，虽不会像 3 月份那么火爆，但也不回迅速变冷，很可能的情形是，到 5 月份开始逐步回落，6 月份继续回落，二三季度之交，可能出现一个成交量的低点（不会低于 08 年 10 月前后的水平），同时从三季度开始，房价又开始新一轮的较大降幅。
作者:loujinjing 日期:2009-04-09 17:35
作者：lordzombie 回复日期：2009-04-09 17:13:54
在，至少有 20%的首付，就算房价掉 3 成，银行也是不亏的。再说了，我们没有个人破产，银行，其实就是国家，（不像美国一样，你在房子门口挂个“it’s urs"你和银行的债务关系就结束了）有权利追你的债追到天荒地老。
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=========================== 对付刁民，那是颇有招数的。
作者:loujinjing 日期:2009-04-09 18:24
回楼上：
这是比较根本性的问题，是 tongzhi 阶层利益分配体制的问题，也是经济治理模式和 political power 架构的问题。
当时的背景是，地方有做大的趋向，不太听话了，以致尾大不掉，政令不畅。所以财权强行上收，加强 central 集权，节制地方。分税制后，最肥的一块给了中阳，地方税基薄弱，但还要维持庞大的行政管理开支，又要负责巨大的投资以发展经济，制造漂亮的 GDP，那只能想尽一切办法搞钱了。发掘土地的价值，乃是一个捷径。上海 90 年代初就开始了“卖地经济”，把淮海路上比较好的地段都卖了，引进港资来发展本地经济，就是一个典型的缩影。
但土地红利已经严重透支了，一些地方已经无地可卖了。
如果不改革地方财政分配体制，恐怕地方征夫过几年会相继成为破产对象。
作者:loujinjing 日期:2009-04-10 16:40
回楼上的米高兄弟：我只是说 09 年很难出现通胀，不是说以后也不会出现通胀。通胀是个未来的趋势，但还没构成当下的问题。
在各国政府近乎疯狂的“扩张性”财政政策之后，全球性的通胀是必然的趋势。只是当前阶段，国外大部分银行的“去杠杆化”还没有完成，惜贷依旧，流动性还没有达到正常水平。在中国，新增的巨额银行信贷更多地是在国有经济体制内进行“内循环”，还没有扩张到民营经济领域和日常消费领域。私营部门仍然在如饥似渴地渴求资金，在向民间高利贷求助，居民工资水平也停止增长，消费领域更是难以得到资金（除非你去按揭，如今按揭渠道倒是很通畅）。所以，现在断言通胀来临为时过早，不只是全球面临通缩问题，中国在 09 年都将面临通缩问题。
扩张性的财政政策会增加巨额信贷投放，积极宽松的货币政策也会增加基础货币投放，但财政资金的使用需要传导和扩散，央行的货币投放也有个过程，有“滞后效应”，起码要滞后 6 个月以上，不可能立竿见影地出现通胀。
我估计，如果“双政策”执行高效，政策力度又大，形势发展快得话，中国的通胀会在 2010 年上半年重现端倪。
至于 2010 年——11 年是否会发展成比较严重的通胀，那就要走着瞧了，现在急着下结论和瞎猜没有什么区别。我可不喜欢动不动就打赌。
至于通胀的领域，我倒是觉得应该最先从原材料、能源、有色等大宗商品开始，比如石油，明年的价格肯定要上去。
消费品可能会比较晚些。家门口的蔬菜涨价，那是季节因素和流通成本的问题，目前和通胀无关。
作者:loujinjing 日期:2009-04-10 17:07今天参加了一个外资银行高峰论坛，主要是去看热闹。
有几点倒是留下了印象，说说观感吧：第一个，银行的人不像如前那么牛气了，讲话都显得谨慎小心，特别是昔日的那些外资大行们，来得人动不动就是董事总经理之类的，如今都谦虚了很多。简直有点“低三下四”的感觉。德意志银行的一个老兄，抱怨如今财大气粗的中资银行很抠门，对外资同行的同业拆借都不肯松口。交行的首席连平立马来了一句回应他，说十年前亚洲金融危机时，不是正好相反么？那会中资行缺钱，要向外资行拆借，外资行不也是当了无情的“铁公鸡”。看来世事无绝对，十年河东，十年河西啊。
第二个，房地产金融问题是当前的大热点，但很少有人提及，因为太敏感了吧，老虎屁股摸不得。倒是一个中行金融研究部的老兄比较坦率，不大避讳，说了他的观点。说中国房地产行业贷款余额占了全国金融机构贷款余额的 18%，而美国这个比例早就超过了 50%，中国房地产业的金融渗透率不高，并没有美国那样严重的次贷风险。这个说法出自中行的研究部门之口，多少也说明了银行自己的态度，它们其实并不太担心所谓的“房地产贷款风险”问题，因为问题本身并不严重。都是我们自己把自己吓住了，易宪容提出了房地产要挟银行、绑架经济的观点，看来这个“绑匪”并没有这么大的能量。
第三个，也是个热点问题，那就是“假按揭”问题。有人对 2、3 月份的楼市小阳春提出了公开质疑，代表性的说法就是“假按揭”的大量存在。但市场上究竟有没有假按揭，到底有多少，占了多大的比例，谁也没有确切数据，因为购房人在签贷款合同是不会声明自己办得是假按揭。大家认为银行可能比较清楚，实际上银行可能也不清楚，银行的贷款只要资料齐全就能过，至于真假，那是不论的。所以没有人提到这个问题，倒是厦门大学的一位教授，来了几句，敲打敲打“假按揭”的事，但现场的银行嘉宾听过了，谁也没有回应。看来，假按揭可能成为一个“没有谜底的谜”，谁都可以说，谁都不会说错，因为压根就没有正确的。死无对证。
作者:loujinjing 日期:2009-04-10 17:34
补充一个数据，和中行老兄的有点差异：
2007200827.77万亿32.00万亿全国金融机构贷款余额房地产贷款余额4.80万亿5.28万亿占比17.28%16.50%
作者:loujinjing 日期:2009-04-10 17:38
天涯不能贴表格，看着累，还是上图吧——
{SIMAGE}http%3A%2F%2Flaiba.tianya.cn%2Flaiba%2Fimages%2F875887%2F12393562890656946704%2FA%2F1%2Fm.jpg{EIMAGE}
作者:loujinjing 日期:2009-04-12 22:34
作者：neveda 回复日期：2009-04-10 19:58:40
楼主,上面这个表格说明了什么?
=============================================== =================
这个表格所说的问题，我其实在上面的回帖里说过了。
见下面——
“第二个，房地产金融问题是当前的大热点，但很少有人提及，因为太敏感了吧，老虎屁股摸不得。倒是一个中行金融研究部的老兄比较坦率，不大避讳，说了他的观点。说中国房地产行业贷款余额占了全国金融机构贷款余额的 18%，而美国这个比例早就超过了 50%，中国房地产业的金融渗透率不高，并没有美国那样严重的次贷风险。这个说法出自中行的研究部门之口，多少也说明了银行自己的态度，它们其实并不太担心所谓的“房地产贷款风险”问题，因为问题本身并不严重。都是我们自己把自己吓住了，易宪容提出了房地产要挟银行、绑架经济的观点，看来这个“绑匪”并没有这么大的能量。”
作者:loujinjing 日期:2009-04-12 22:49
作者：Thekingisfuking回复日期：2009-04-1113:36:10
经过前几年的暴利阶段，大型的房产商已经积累了天量的资本。即使他们整年一套房都卖不出去，他们仍然可以吃香的喝辣的。这个我们从 08 年 KFS 高管的薪酬水平就能看出来了。
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地产商可能并不像你说得这么高枕无忧，在行业高潮时期，谁都想把摊子迅速做大，因为赚钱很容易，做大了摊子，可以赚更多的钱。这两年卖房子的钱都用来做了两件事了：一个是买地，一个是买地之后继续投资开发。光看前一个吧——“买地”，就基本花掉了所有收入，2007 年全国房地产销售收入大约 3 万亿，买地一项的花费基本也是 3 万亿。
所以，不要看房子卖的贵，地产商赚得多，它们胆大手也大，花的也快。地主家里如今也没有余粮，开发资金基本靠两个渠道，银行和预售，一旦银行控制得严了，就会更多地依赖预售，从市场上拿钱。如果市场光景不好，房子不好卖了，预收款收入减少，抵不上建设支出和人员、管理支出，那就会手头紧，手头紧得厉害了，就是所谓的资金链断裂。
作者:loujinjing 日期:2009-04-12 23:40
回楼上 hzwj2003：如果房价大跌，银行的住房按揭资产肯定有安全问题，这是必然。但这个后果的严重性不能随意扩大，不能听别人怎么说就怎么说，对所谓的“严重后果”深信不疑，后果到底有多大，还是要看数据。
08 年末，全国金融机构各项贷款余额为 32 万亿，其中房地产按揭贷款余额大约为 3 万亿，仅仅不到 10%的比例，试问以十分之一的按揭去影响银行整体的资产安全，这个后果能严重到哪里去呢？（对这个帐，我在 4 月 9 日回“苹果家人”的帖子里已经算过了，这里不重复了）
说到企业投资房地产，确实不少，特别是 2006 年后，行业赚钱效应使很多企业耐不住寂寞，纷纷进去“淘金”，也有的发了大财。但企业的进入，主要是投机的多，进行行业长线投资的少，投机资金的反应是很灵敏的，能进也能出，在 08 年形势转变之后，就开始逐步撤离了（可以看看国资委要求下属央企推出房地产领域的相关讲话和要求），央企应该是率先退出的，至于民企，鼻子最灵，退出就更为灵活了。所以，企业资金套在房地产领域的应该不多，大部分都建仓套现走人了。剩下还没走掉的，是确实进行了大量的行业投资，做了大项目，如宁波雅戈尔之类。
作者:loujinjing 日期:2009-04-12 23:59
作者：jj97007 回复日期：2009-04-12 23:47:10
好贴留名 有机会向 lz 反映南京楼市 敬请点评
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翘首以待之…………
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 00:53
深夜不眠，心有所忧
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 14:53
答楼上“独向夕阳”：
在一般意义上说，我们所说的“泡沫”是指其市场价格（价值）超出了其应有的合理范围和界限。超出正常范围越大，我们就说泡沫越大。所以，衡量泡沫大小的参照系，是其自身应有合理价格范围，是在“本地”范围内的对比，是“实然”与“应然”的偏离程度。因此，对地域性很强的楼市而言，两个不同的地方，泡沫是很难直接对比的。
举个简单的例子，北京和其周边的廊坊，假设北京的合理均价是 8000 块，廊坊的是 2000 块，如果价格都翻了番，北京涨到了 16000 元，廊坊涨到了了 4000 块。从比例上说，都上涨了 100%，表面上泡沫程度是相同的。但我们很难说北京和廊坊的泡沫一样，因为北京的房价基数本来就高，翻番后大大提高了购房门槛，将大部分人都挡在门外，超出一般人的承受能力。而廊坊的基数低，翻番后也不至于太过离谱，不至于超出大部分人的消费能力。所以，实际上，考虑到城市房价基数的差别，同样的泡沫水平，大城市的泡沫应该比中小城市的有更大的杀伤力。还是同样的例子，如果将北京、廊坊的房价再翻一番，北京到了 32000 元，廊坊到了 8000元，那后果将是——北京的房子将全面滞销，廊坊仍然能卖得动，只不过速度大大减缓而已。这就可以说明，大城市的泡沫具有更大的危害性。
因此，我们可以说，不少中小城市，二三线城市，虽然也有很大的泡沫，但房价尚在当地“富裕阶层”的承受能力内，其泡沫是“相对较小”，所以也可以用较短的时间完成“去库存化”，能够较快地完成低潮时期的调整过程，较早地完成行业复苏。大城市则不然，降价过程慢，去库存化也慢，调整时间会长，复苏也就迟于中小城市。其实俗语说的很清楚，“船小好调头”。
至于是不是调整到位了，因地而异，不能一概而论。说个简单的办法，如果过去三年间（06—08），您所在中小城市的房价翻了翻，即在三年内上涨了超过 100%，那你从最高点的峰值价格看，如果跌掉了 40%——50%，那肯定可以说是到底了。如果从峰值价格跌了 20%之内，我的判断是，还在调整过程中。
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 16:44现在中国楼市的最大特征就是——“浮躁”。谁都浮躁，开发商很浮躁，政府很浮躁，专家、媒体也跟着浮躁，有房没房的老百姓也在浮躁。
前三者的浮躁可以理解，因为都有巨大利益牵涉在其中，行业向下走了，钱不如前几年那么不好赚了，急躁、浮躁乃至暴躁都是正常的。
但咱老百姓不应该浮躁啊，因为相对于前三者，老百姓是弱势群体。你若是跟着人家瞎浮躁，人云亦云，听风就是雨，听不得消息，听到点消息就盲目放大，以讹传讹，那就中了人家的招数了。
你若是想搞清楚到底是怎么回事，想少被人忽悠几次，少受点儿骗，少花点冤枉钱，那就千万别浮躁，平心静气地多看看这个市场，多想想这热闹的背后是怎么回事，少用耳朵多用眼，少动嘴巴多动脑。
作者:loujinjing 日期:2009-04-13 23:16
海神 的广告怎么如影随形啊？
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 12:57
作者：lj0526 提交日期：2009-4-14 9:36:00
楼主很赞同你对二三线城市的涨价看法，我是无锡的，现在的无锡真正好是这种情况。每天从各种渠道了解到上海这位带头大哥的房产怎样怎样了，开始以为也会辐射到无锡，所以等等的，可是到 08 年底，才发觉无锡的房价（几个主要开发商，如万科，金科，金地.....)开始没有促销了，到现在居然是又开始朝南面孔涨价了，到售楼处问，又是没有房子可卖了，“可是网上备案登记说还有 100 多套可售啊，比如。。。”“我们自己也搞不懂产监处怎么回事”（产权监理处）然后打电话给产监处，“我们只负责登记签合同的备案，至于那些下定金的我们不管”“可是上海北京什么的就规定要把预定的也表示出来，7 天内不签合同的做自动退订处理啊？”“你也说了是上海，无锡没有。”忙音中。。。。。
为什么啊！
=============================================== =========== 从你说的无锡的情况看，网上备案系统显示有房，售楼处却说没有房了，又有人交付了定金，看起来这些房子打算做其他用途了。
至于拿去何用？我的猜测，这和当前普遍怀疑的“假按揭”应该有关系，如果一批房子打算拿来作假按揭，那可能预留下来。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 13:30
作者：小白太阳花 回复日期：2009-04-14 11:05:17写得很好，虽然自己不是很懂，不过觉得分析挺在理的。
楼主，我也觉得房价还有降的空间，可是周围的朋友都说，北京的你先买的地段的，买得起的二手房估计不会降价。
您能分析一下北京的二手房市场么？和新房的规律一样么？谢谢
=============================================== ==================== 回答你的问题先，（1）北京二手房市场和一手市场的走势会保持同步，但可能稍迟于一手市场的反应；（2）其变化规律和一手房市场没什么两样，表现有所区别，规律应该一样。
下面详细说说这个问题。
所谓二手房市场，其实就是“闲置房市场”，是房子多余的人卖掉自己手里多余的房子套现。这里头主要有两部分，一部分是“旧房子”，城市居民改善了居住条件，于是卖掉原先自己住的旧房子，另一部分就是所谓的“次新房”，是指房产投资者从一手市场买了多套房子，进行投资，等行情上涨了，就卖掉了来套现。
“旧房子”的持有者不是投资者，不会投机，他们套现的动机不强烈，可以延缓交易时间，甚至近期内取消交易，所以对价格不是特别敏感。影响价格的主要是投资者，他们手里握有多套房子，如果价格预期上涨，他们就会持有，或者继续买进，如果预期下跌，他们就会及时出手套现。价格跌势越明朗，越凌厉，他们出手就越迫切，也就会有更大的议价空间，所以说，是“价格走势”影响了他们的“市场预期”，他们的预期又决定着他们的“出售意愿”，他们的出售意愿又左右了二手市场的“真实成交价格”。大概就是这么个链条关系。
再回到“价格走势”这个最关键因素上来，它又和一手市场（即新房市场）密切关联。如果新房价格下跌，大家都去买新房，离开二手房市场，那么二手房需求不足，也要下跌了；如果新房价格上涨，大家纷纷转向二手房，那么二手房需求骤增，价格也会跟着上涨。所以，这两个市场是互动的，是同涨同跌、相互影响的关系。
所以，你若要买二手房，如果不比较位置的话（较旧的二手房一般面积小，但离市中心更近些，次新房就远了），只看价格走势，它和新房市场其实是差不多的。
需要注意一个问题是，中国的情况和其他地方有所不同，中国商品房投资市场的投资主体可能是既得利益集团里头的利益相关人，比如各级罐缘，市场寻租者，受贿者，近水楼台者，可能比例相当大，他们的投资不是完全的市场投资，而是一种财富隐蔽的手段，所以其决策不全是理性的，不是完全市场化的决策，因此也不能完全根据市场趋势来判断之。
换言之，二手房市场总体上对价格走势的影响不是即时变化的，是不敏感的。倒是新房市场表现得更市场化一些，宏观经济、供求关系、政策因素等决定了一手房的价格走势，新房市场先变化了，然后再传递到二手房市场上，这一点可能和完全市场化的市场恰恰相反。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 13:52
接着上面说，中国的商品住宅投资市场，既不是一个透明的交易市场，也不是一个完全遵循市场理性进行决策的市场。明白了这一点，就会发现很多问题，貌似不合理，其实在中国都是很合理的。
比如，美国二手房市场的价格很敏感，往往是一手新房价格走势的先兆，引领着市场趋势，但在中国却正好反过来，是新房的变化影响着二手房市场的变化。二手房均价常常能高出新房市场。
再比如，成熟的投资市场中，如果价格预期下跌，二手房市场投资者嗅到了苗头，立马套现，如果抛售者众，往往会造成不同程度的价格崩盘，进而拉动新房市场下跌。要知道，投资者永远比开发商跑得快，这样才能赚钱。但在中国也不是这么回事，很多房产持有者对市场变化毫不敏感，甚至不闻不问，所以二手房市场基本失去了“价格发现”的功能，成为新房市场的附庸。
再说新房市场，因为新房市场的供应者——开发商——基本是各级征夫的代言人和工具,一旦行业不景气了，工具被征夫放弃，那就非要遵循市场规律不可。
所以，观察中国的房地产市场，不能抛掉市场规律，自顾自地瞎猜乱讲，也不能离开中国特殊国情进行想当然的理论分析。毕竟，中国目前是“有中国特色的市场经济国家”。
“市场经济”和“中国特色”，才是解读中国经济现象的两把钥匙。
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 14:30关于新增信贷流向房地产行业的问题，说说我的理解。
如今来看，中阳要实现全年“保八”的政治任务，压力着实不小，因为 4 万亿的大摊子也基本上全面铺开了，一季度接近 5 万亿的天量信贷也放出来了，但是，按照官方的说法——经济形势“依然严峻”。不要看 CCTV 那里有多么乐观，这个“依然严峻”才是官方对经济大势判断的基调。
所以，不出意外的话，中国将步美国后尘，走上奥巴马政府的救市之路，继续加推力度更大的“经济刺激计划”，投资规模肯定要远大于 4 万亿，时间跨度肯定会更长，内容将更为完善和宽泛。这么做的目的，一方面是继续维持民众的信心，带动社会性投资回暖，一方面是实现“保八”的既定目标，还要尽量解决“形势依然严峻”的就业问题和外贸问题。经济刺激计划，已经是箭在弦上、不得不发的事了。
更大规模的经济刺激计划，对房地产行业的影响就是，可以继续利用巨量资金的外溢效应，可以利用信贷扩张提供的更多“擦边球”资金，可以给居民按揭消费更多的便利，诱使更多人提前入市。政府这只“看得见的手”的动作力度越大，市场规律这只“看不见的手”起作用的空间就越小，房地产行业的调整就越会拖后和缓慢，这个行业积累的问题就会愈加严重，以后发生大问题的概率就越大，对宏观经济健康的伤害也就越大。所以，凯恩斯主义不是包治危机的“灵丹妙药”，有时候它只是一副治疗“经济危机综合症”的“安慰剂”，如果你硬要把安慰剂当成饭来吃，那它就成了病人吸食的鸦片，越吸越是欲罢不能，中毒越深。
凯恩斯之后，各国政府总是相信自己的无所不能，全知全能，可以挽狂澜于既倒，扶大厦之将倾，其实在庞大纷繁的市场面前，政府比一个普通的企业家高明不到哪里去。政府比企业家强的地方，仅仅是它掌握了更多的资金资源，拥有更大的行政权力，可以由着自己的性子行事，可以广泛而深入地干预宏观和微观经济，而不必承担因此带来的可能的恶果。如果有了恶果，那也是经济危机本身所带来的，是天降惩罚，而不是政府这只“看得见的手”带来的，这样的借口——简直是天衣无缝。既然政府干预没有什么失败的成本，谁不想试试身手呢？自古以来，有哪个政府是清心寡欲的呢？
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 17:42
楼上的到底想说啥呢？
作者:loujinjing 日期:2009-04-14 19:09
看了楼上的发言，有点感想，且说说房子保值和通货膨胀的话题。可能说的话比较冷酷，不入耳，请当前持有几套房子、或者深信房子具有保值功能的诸君不要骂我。我并非是您认为的“唱空”，只是说说我对这个问题的看法。
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