是具体的措施，至于有没有别的更有效的，我就不再多说了，免得惹人家跨省。这个因素，是不能忽略的；3）杭州楼市也是个寡头市场。熟悉杭州市场格局的同学们都知道，几家寡头的份额很大，能量也很大，而且其背景颇有些类似，还和管理方有着千丝万缕的联系。这样的情况决定了，他们既是利益共同体，也容易形成“一致行动人”，取得市场操纵地位，形成很强大的力量来左右市场走势。从媒体公开报道可知，价格联盟等等东西在这里出现过，把“不合作的万科”踢出去也是这里的故事。总之，这个原因及其具体的表现，可去 google 一下，你会发现更多信息；4）杭州楼市是个投资/投机占重要地位的市场。杭州有着很好的地理区位、优越的自然环境、美丽的城市风貌、发达的周边经济、相当富裕的周围辐射圈，这自然是个投资市场，而且投资的比例还相当大。所以，投资/投机的力量非常顽固和强大，他们会抓住一切机会兴风作浪，把形势发展的风向引向对自己有利的地方，所以，我们看到的风向可能不是“自然风”，很可能是“人造龙卷风”。而且，也不能排除较大股的势力联合起来作法，集中联合操盘，影响短期走势，以大进大出的方式，来赚取短期暴利；5）要注意浙江地区经济结构的特点。浙江是民营经济为主体、外向经济为先导的“草根经济”，国企数量少，国企也不占主导地位，大型央企驻浙的很少，而且央企在浙江投入的大项目也很少。这就出现了这么一个现象，国家的 4万亿计划下来了，银行信贷的口子也放开了，敞开向社会放钱，别的地方可以由央企来申请和支配，有足够的大项目来承接和使用，而浙江呢？作为沿海经济大省，信贷也没少放，那么这些钱投向哪里了呢？民企肯定是没捞着，他们是捡来的孩子，没这个资格。答案就是——“资产领域”，以各种渠道进入资产领域。北大的宋国青教授不是说得很明白了么，他说，09 年上半年，政府推经济刺激计划，大量投资，同时信贷持续超预期地投放，这要么拉动宏观经济出现反转，要么带来资产价格的重估。在宁夏、甘肃、内蒙古等西部省份，国企主导的大项目如火如荼，投资上去了，内蒙古一季度的GDP 增速还在 13%以上呢，说明内蒙古还真是要“反转”了。
浙江呢，一季度的增速只有 3.4%，创下了 20 年来的最低点，杭州是 3.4%，温州是 2.5%，金华是 4.2%，宁波则更惨，增速仅有 1%，可以说，经济突然时速，基本上停滞了，试问以这样的超低增速，怎么能消化天量的信贷投放呢？很明显的后果是，资金大量进入资产领域，“带来资产价格的重估”，楼市又飚起来了；6）还要注意的一个重要因素是，浙江是典型的外向经济，大量以外贸为主业的中小企业是浙江经济的活力所在，也吸纳了大量的民间资本投入其中，所以，我们看到浙江沿海地区（甬台温等）民间信贷、甚至高利贷很普遍，这其实是民间在进行金融资源的自我配置。在经济发展上升期，民间资本有地方可投，也大都获得了较高的回报，不会都跑去炒资产。一旦外需急剧萎缩，外向型的企业减产压产或者直接倒闭，民间资本就要立马退出，寻找资金避险港湾。濒临倒闭的企业主闻风而动，也会把投入实体产业的资金抽退，进行安全转移，暂时离开实体经济行业。这两项钱往哪里转移呢？当然是资产领域，股市不行了，房子虽然有点悬，但还是无奈之选。所以楼市资金突然间充沛起来了。这是实体经济在外贸下滑打击下发生萎缩的后果，是“生产领域”和“资产领域”资金此消彼长的关系，也在反面暗示了浙江宏观经济仍旧没有走出低谷，下半年的形势不容乐观。
【作个小结】所以，在当前的复杂形势下，看待当前的楼市，特别是浙江这种经济结构奇特的沿海发达省份的楼市，不能简单地“就市论市”了，那样得出的结论不仅毫无意义，也会偏离事实。我的原则是：一要看市场本身，这是基础因素，二要看政府的想法、意图、动作和措施，这是关键因素，三要看这个市场中的活动主体，都是谁，有何特点和需求，他们有多大的能量，这是非常重要的影响因素，四要看地区经济结构、经济发展现状和态势，看地区经济运行的内在体制，这才是最深层的决定因素。不看清这些，任何对楼市的分析都将是走马观花、隔靴搔痒。
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 16:1109 年 6 月 1 日的《经济观察报》，刊登了一篇文章，发在头版头条，题目是《通胀来了么？》，记者署的报道地点是“北京、温州”，文章里就谈了很多民间资本被迫转移，进入楼市的例子，还特别去了温州采访。
这篇文章的事例，正好可以给我上面的结论提供佐证。
大家可以去看看该文。
http://www.eeo.com.cn/Politics/beijing_news/2009/05/31/138860.shtml
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:13刚发现我上面写的一个关于物业税的长篇回帖也没有了，无语空叹原来以为网易、新浪喜欢干这样的事，忌讳多得要命，动不动就封人家的口，
想不到天涯也走上这条路了，空叹无语……
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:21
天涯每一个回帖都要斑竹实时放行，才能发上来么？
难道真的是这样的程序？斑竹不会累坏吗?
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:27为什么发其他内容可以，我发《给斑竹大人的一封信》，就死活不行呢？难道斑竹连这样的内容也不让说？
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:41一封平常的信，我发了 30 次了，就是不通过，哈哈哈，罢了
作者:loujinjing 日期:2009-06-01 17:58
这封信我不发了，谢谢斑竹的教育。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 13:52作者：太湖一斐 回复日期：2009-06-01 20:13:36作者：xxoooxxx 回复日期：2009-06-01 20:23:29
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-01 20:48:11作者：laserwto 回复日期：2009-06-01 21:07:56作者：xxoooxxx 回复日期：2009-06-01 21:12:08
作者：zs0405 回复日期：2009-06-02 00:09:10
作者：leonmsz 回复日期：2009-06-02 00:26:34作者：山上的马 回复日期：2009-06-02 07:28:44作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-02 08:32:56
作者：rehe73 回复日期：2009-06-02 09:01:23作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 09:54:54
作者：hhf0729 回复日期：2009-06-02 10:47:26
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-02 11:18:23
=============================================== ============== 再次感谢楼上的诸位兄弟姐妹的支持，这点小事不会让我放弃。
哪怕被删了主贴，也要坚持写下去，至少我们一块讨论过问题，互相学习、互相启发，大家都或多或少有了收获。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 14:05作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 09:54:54
国务院 13 年来首次下调商品房资本金比例国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
不知道楼主对这则新闻怎么解读，谢谢
楼主没理我嘛，是因为这则新闻简单的不足以分析了？
=============================================== ======================= 刘深蓝兄：非常抱歉，主要是我这两天事情多了。问题无论大小，只要我答得出，都会答。新闻是挺简单的，但背后有复杂的博弈，也有上头的多重考虑。容我稍后来回答。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 14:07楼上 suxming66 谈昆山楼市的问题，稍后也一并回答。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 16:24作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 09:54:54国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。
不知道楼主对这则新闻怎么解读，谢谢。
楼主没理我嘛，是因为这则新闻简单的不足以分析了？
=================================================== =================== 答 深蓝兄的这个问题：
关于这个政策的出台，国家降低普通住房开发的资本金比例，35%到了 20%，这就好像我们买房子的按揭，原来开发商搞开发要首付 3.5 成，6.5 成靠贷款，如今变成首付 2 成、8 成贷款了，用更少的钱撬动更大的项目。实际上相当于把杠杆率放大了，把项目开发风险的 80%转移到银行身上了。
对此，很多人表示不理解，当前房价正虚高，不是在调控么，怎么一下子出台这样的规定，放松资本金监管，降低开发商的风险，这不是在助长房价继续上涨吗？
对此，我们要撇开这个政策的诸多外溢影响，先看政策实施的本意。也就是说，国家为什么要在这个时候出台这个政策，究竟为了什么样的目的？先来看政策出台的大背景。自从 08 年中房地产进入调整周期以来，我们看到的现象是：房子比以前难卖了，开始积压了，很多楼盘搞促销了，价格也慢慢在降了，买方市场在局部形成。其实这都是表面的现象，背后的表现则是：开发商受到的监管严厉了，银行脸色难看了，贷款渠道收窄了，卖房回款也慢了，手里的钱不够用了，资金链紧张了，对未来信心也不足了，所以放缓拿地的步伐了，新项目开工也变得谨慎了，可上可不上的项目也要暂停了，供应量也就慢下来了。这些变化，迅速地反映在宏观数据上，我们看几个关键的数据。09 年一季度，全国房地产开发完成投资 4880 亿元，仅增长 4.1%，大大低于去年一季度 32.3%的增速，也低于 2008 年全年 21%的增长幅度。一季度全国完成土地购置面积 4742 万平方米，同比大幅下降了 40.1%。1—4 月份，全国房地产施工面积 20.1 亿平米，比去年同期回落了 13％；房屋新开工面积 2.78 亿平方米，同比下降了 15．6％。
这几个数据很明白地告诉我们，虽然表面上看这个行业依然红红火火，该赚钱的还是一样赚钱，但背后的数据很惨淡。投资增速从去年的 32%猛降到了 4%，土地购置面积锐降了 40%。新项目开工量和施工量都下降了 13%以上。这就是说，买地的少了，开工上新项目的少了，投资的也就少了。
要知道房地产行业投资占了全国固定资产投资总额的 25%，举足轻重，这个行业的投资基本不增长，就等于一架飞机在空中飞着呢，四台发动机有一台熄火了，一架马车四匹马拉着跑，突然一匹马不干了，你说这问题严重不？尤其是对于当前环境下的中国经济，内需难以提振，外需正在萎缩，基本就依靠投资拉动经济增长；在诸投资领域当中，基建项目有点饱和了，制造业的产能过剩了，都在指望着传统投资强项——房地产呢。可偏偏在这个时候，正要靠它发力的关键时候，房地产的投资突然掉下来了，而且还是大幅下滑，这真是关键时候出岔子，爬坡的时候掉链子。
所以，有关方面的焦急程度，是可以想见的。保稳定就要保增长，保增长就一定要保住投资，保投资就一定要保住房地产的行业投资，这是顺理成章的逻辑。但这个行业的问题也很明显，一是开发商对后市的信心不足，不愿意多投资；二是资金不足，没能力投资；三是库存过大，不需要新增过多投资。对于信心问题，可以鼓动引导，可以给相关政策刺激；对库存过大的问题，可以想方设法促进大宗消费，忽悠人进场买房，以降低库存；对资金不足问题，就要适当地放松信贷，多给点钱用，这个已经实现了，银根已经很松了。
此外，还可以降低投资门槛，让那些资金不多的开发商也可以开动起来，所以我们看到这个政策就及时出现了，原来要“首付”3.5 成，才能开工，很多中小企业因为凑不够钱，开不了工，私自上项目就是违规，后续资金也跟不上，干到一半也可能烂尾。现在好了，门槛降低了，“首付”只需 2成，其他的可以贷款，这下子就解放了很多实力不足的企业，可以开工新项目了，也就扩大投资规模了，这个行业的投资也就上去了。
说到这里，我们会发现，这个新政策的落脚点，其实并不是房地产业本身，而是如何保住较高的固定资产投资增速，是如何保证整个宏观经济的增长，也是为了“保八”的大目标服务。所谓“醉翁之意不在酒”也，如果把这个政策仅仅放在房地产行业的范围内进行分析，我们就会发现有点不对头，甚至自相矛盾，如果放在宏观经济的大背景下来看，就会发现一切都顺理成章，而且非如此不可，就算换了你我，遇到这样的情势，也会做出这样的决策。
还有一点需要注意的是，这个房地产行业的资本金的高要求，是 2004 年秋央行在其一个通知里规定的，当时为了降低银行体系承担的风险，规定提高房地产开发的资本金，一下子提高到 35%。从那以后，房地产政策数次调整，有上有下，有保有压，但这个 35%的要求一直没变，竟坚持了五年之久，算得上是一个行业的“大政方针”了。如今“大政方针”都改变了，国家冒着房价继续上涨的风险，冒着银行体系信贷风险上升的危险，给房地产开发企业“松绑”，所为何来？这说明房地产的行业投资确实举足轻重，事关重大，在当前的经济增长模式下，国家还没办法态度超然，没法把房地产“轻轻地放下”，为了修复这台抛锚的发动机，不惜染上一身油污，也不惜冒点风险。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 17:25
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-02 16:45:15
那么楼主，按照你的分析，政府降低开发的门栏，是否会缓解开发商的资金紧张，从而引发新一轮的房价上涨呢？
=============================================== =================================================== === 雪稚子：你说得对，这个政策的外溢影响，是有利于开发企业的，降低了投资开发的资金门槛，当然会缓解其资金紧张，并给其更多底气，有可能助推房价小幅上涨。
索性接着上面的话题，来说说这个政策带来的影响。
1）对宏观经济。信贷口子基本敞开了，如今门槛又降低了，这可以让更多开发企业得以进场，刺激他们的投资热情，反正 80%的钱来自银行，不投资白不投，赚了钱还是自己的。所以可以预见的是，从二季度开始，行业投资增速会上去，起码能恢复到 15%左右，从而带动固定资产投资，为保八做出贡献。
2）对开发企业。无论企业大小，这都是个好消息，天上掉馅饼了。大企业可以省着自己的钱，多用银行的钱，小企业可以通过“低门槛”进场。原来首付 3.5 成，如今变为2 成，资金压力顿时小多了，原来资金链紧绷的，也可以长舒一口气了。向银行贷款时，也有更充分的政策依据了
3）对银行体系。原来一个开发项目投资 1 个亿，只能借 6500 万，现在得借 8000 万了，无疑风险增加了，相当于多替开发商承担了一部分开发风险。银行肯定要抱怨，一方面喊着要我控制房地产信贷风险，一方面又要我多借钱，这不是让人左右为难么？4）对银监会。这个部门估计有苦难言，它的职责之一是控制金融系统的风险，所以看它发的通知，基本都是严控信贷风险，特别是对房地产行业，它历来都是不大感冒的。
这回好了，国务院一纸文件下来，贷款成数提高了，信贷风险更大了。我估计，不出意外的话，银监会近期又要发通知了，再次提醒银行加强房地产行业的风险控制。
5）对老百姓。我们最关心的不是宏观经济走势，是房价的走势。我认为要分时间段看，当前来看，这个政策给开发商松绑，等于间接地给其送钱，缓解其资金压力，这可能让部分开发商增强信心，增加借机涨价的底气，短期内不排除推动房价小幅上升。长期来看，这是个增加投资和开工量的刺激措施，会加大未来（1 年后）的市场供应，加大供应当然就要给房价压力，让房价下降，所以对明年的房价形成下降压力。但总起来说，这个政策主要管的是投资，不是住房消费领域，对房价的实际影响，还是比较小的，不必太在意它。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 19:11
作者：suxming66 回复日期：2009-06-02 13:48:15
楼主在上海，可以分析一下昆山的房价吗？
那里在炒作高铁和价格洼地的概念。昆山靠近上海的东部房价在 4600-5000 元，西部高铁站房价在 4100-4200 元，据说高铁以后 3 分钟一班车，会带动上海人在昆山置业，从而带动昆山的房价的上涨。上海目前周边的房价都在7000-8000 元了。
在昆山买房在上海工作现实吗？从价格上看确实相差挺大的。
楼主不吝赐教！！
=============================================== ====== 答 suxming66：1） 首先要说的是，昆山城市规模小，大开发商又集中，推盘量大，已经远超实际需求量，竞争颇为激烈，炒作乃是活下去的最大法宝。这些年来炒作的概念多了去了，“高铁”（沪宁城际、京沪高铁）只不过是今年以来的新玩意，但高铁这个东西，实在也没什么可炒的，倏忽而来，倏忽而去，昆山乃一过境小站而已，对房地产的拉动作用很小。“价格洼地”更是离谱，昆山市是个县级市，和东西两侧的近邻上海、苏州比，当然是洼地，如果和苏北的同级别县城比，那就成价格的“高山峻岭”了。这样的概念炒作，稍有脑力的人都不会当回事，更不应该影响购房置业的决策；2） 昆山这个地方，很有名气，也很特别。它的特别之处在于，它只是个小小的县级市，由苏州市代管，但由于紧邻上海的区位优势，加上近乎疯狂的招商引资政策，使外资企业特别发达，特别是台资多，被称为台资在大陆的“大本营”，所以昆山的GDP很高，07年是1150亿元，08年就到了 1500 亿元，如此高的 GDP 中，绝大部分（超过 90%）是由外资企业创造的，民营经济微乎其微，国企更是几乎没有。
而在绝对主导的外资经济中，基本又是“出口导向经济”，两头在外，绝大部分都是为了出口，所以出口额也很高。所以说，昆山的经济结构比较畸形，严重依赖外资，严重依赖出口，严重依赖外地人，昆山只是“中国制造基地”中的一个庞大“车间”。虽然 GDP 很高，但中看不中用，对本地的好处，除了利税之外，其他的好处并不多。
3） 正是因为经济结构的畸形，才造成了畸形的人口结构和消费结构。昆山户籍人口 65 万左右，这和一般的县级市差不多，但其外来人口登记人数就接近 80 万，估计实际可能超过 100 万，在小小的昆山市区，更是外来人口的天下，满街都是外地人。这种现象，恐怕只有浙江义乌可以与之相比。这些外来人口主要是打工阶层，还有一部分企业管理者和白领。从住房消费来看，昆山本地人已经不缺房子了，甚至过剩了；外来的企业管理者，台湾人等，流动性太强，置业需求比较低；打工仔倒是想买，但基本买不起；外来人口购房的，基本是长期在昆山工作并准备安家落户的“新昆山人”，这部分人占比大概在 10—20%之间。所以，昆山房地产的真实需求并不多，而每年供应量很大，主要满足了投资需求，这是个投资为主的市场。投资者主要是本地的富裕阶层、西邻苏州人、东邻上海人、台湾企业高管、长三角的职业炒房团。
4） 正因为昆山是投资为主的市场，本地内需不足，所以这个市场维持繁荣和高价，至少需要两个条件：一是当地经济不出大问题，年年实现高增长，表面上持续繁荣，带动房地产市场价格走高；二是，投资者的结构不发生大的变化，投资群体不离开这个市场，大家一起努力，共同把这个市场托起来。但依我来看，昆山经济的发展成就很大，但发展模式并不好，远景并不乐观，金融危机的影响已经可以说明问题了。沿海向内陆产业转移的下一批受害者，就包括昆山这样的地方，这个全球生产的“大车间”随时可以搬迁到异地。
这些外来的投资者，也不是稳定的，而是随着经济风向而来去自如的。从这个角度看，两个基本条件，都可能变化，故我并不看好昆山楼市的未来，正如我看东莞一样。
5） 至于说到“在昆山买房在上海工作”，我觉得这也是一种忽悠，至少是宣传者的一厢情愿。不可否认，未来高铁通车了，这样的现象肯定会有，“城市候鸟”，但候鸟绝对成不了气候。每天折腾个火车，跨越两省市去上班，你觉得几个人会认同这种生活方式？再说，昆山的房子也没便宜到那个地步，可以吸引上海人不辞辛劳地去买；上海的房子也没有贵到那个可怕的地步，以至于能把人逼到昆山去置业，上海郊区未来地铁线路发达，房价也昆山贵不哪里去。如果昆山不会在行政上划入上海，这个愿望仅能停留在房地产开发商的楼书上。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 19:19
这么说昆山，希望昆山人别骂我
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 19:23
不小心就造了个沙发，还是留给大家来坐吧。
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作者:loujinjing 日期:2009-06-02 23:10
作者：suxming66 回复日期：2009-06-02 20:20:58
谢谢楼主指点！本人在上海工作，上海有房。本想在昆山阳澄湖买个 90 平米左右的房子，一来抵御通货膨胀，二来那里空气不错，做个度假的去处。听楼主一席话，打消了念头。老老实实在上海呆着了。
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我的意见仅能供你参考，对昆山楼市的具体情况我并不很熟悉。你在上海有房，亦有购房实力，如果想在阳澄湖畔弄个闲暇时的度假去处，只要看准了市场，觉得价格合理，且能承受得起，我想，那也未必不是件美事。人的经济决策，并非以经济测算为唯一标准，还有更多的评价因素。
只是我想提醒的是，如果只是想“抵御通货膨胀 ”而去购房，那最好仔细思量。购房并非抵御通胀的有效手段，也可能适得其反。我前面写过一篇有关购房和通胀的回帖，你可参考一二。
作者:loujinjing 日期:2009-06-02 23:29
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-02 23:03:20楼主，说真的，自从关注房价在中国的表演后，我彻底失去了对未来的信心，ZF 将宝押在房地产身上，不知道是无能还是悲哀？
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-雪稚子：说心里话，自从搞清了中国房价在台上表演的背后因素后，我始终努力保持着对这件事情的清醒，不为别人所轻易迷惑，但我并没有失去对未来的信心，因为看清了黑色的底色，才更容易知道亮色从哪里出现，才会觉得未来充满希望。希望你只是对“这点事情的未来”失去了信心，而不是对“自己的未来”失去了信心。
不是征夫把宝押在了房地产身上，而是中国经济郑智的发展模式，历史性地（也是阴差阳错地）赋予了房地产“宝贝”的身份。这不是某些人的无能，恰恰是中国式摸索“过河”的一种“智慧”，这也不能说是他们的悲哀，但确实是中国经济发展中无法摆脱的一种“宿命”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 01:10作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-02 22:14:14
谢谢楼主不辞辛苦的工作，赞赏！！！现在有个说法，说现在都金融危机了，房价都这么高，等危机过去了，岂不是房价更高了？听起来貌似有道理，但也缺乏数据支持，楼主怎么看啊？
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ------ 深蓝兄：多谢你的赞赏。
你这个问题已经基本不是经济领域的问题了，涉及的因素太多，说多了就会被版主给河蟹了。所以我只能泛泛地说说，希望能说出个一二三来。当然这个话题实在是很大，我只能尝试着从宏观上说明白。
首先，在经济危机中，经济活动全面萎缩，一切正常的行业都会受损，房地产也不会例外。在一个正常的市场环境中，房地产受损的机制大致是这样的：开发商对未来预期变坏，资金来源也遇到了问题，导致投资规模缩减，新屋开工不足，供应量也在放缓，行业投资增速下滑，行业总规模萎缩；另一方面，危机中居民失业，收入普遍下降，支付能力不足，新购房屋意愿降低，成交量下滑，价格也随之降低；同时，破产人群增加，房屋按揭坏账上升，信贷坏账率提高，房地产相关的金融产品也受到牵连。这几个方面同时作用，房地产行业就表现为投资不足，消费疲软，坏账上升，行业萧条。这应该是一般市场中的规律，也是常态。
反观中国的情况，实际上也相继出现了以上的现象，只不过不严重、不明显罢了。如行业投资增速下降，09 年一季度投资增速只有 4%，08 年下半年成交量跌至谷底，部分地区出现了按揭收楼的问题，等等。这都是危机下的正常表现，和大洋彼岸的情况也没啥两样，起码没有本质区别。但为何中国的表现不明显呢？或者说，为何中国实体经济受到了较大的创伤，如外贸行业都那样了，房地产行业依然还是精神矍铄，甚至牛气冲天呢？
这就要从中国国情去考察了。从供应因素看，供应要靠行业投资，投资进去了，开工量上去了，供应才能充足，行业规模才不会缩水。人家的情况是，钱大多来自自己的口袋，或者房地产基金，世道不好了，谁都变得小心翼翼，守财如命，不会盲目扩大投资。我们的情况是，钱来自于银行，基本不是自己的，谁有本事谁就能搞到钱，搞到钱就可以逆市投资，可以抢占市场份额，可以扩大地盘。所以，世道好不好，和投资基本关系不大。哪怕真的影响了投资，因为我们的增长模式是投资拉动，征夫很关心投资规模，投资下来了，征夫会想办法给推上去，最近不是就扩大信贷、降低资本金门槛了么？所以说，我们的行业投资，完全可以和经济危机隔离，可以逆市实现大幅增长。此中外情形之最大不同也。
从消费因素看，人家的住房消费者是民众，我们这里也是民众，但“此民众”非“彼民众”，实有大大之不同。“彼民众”是普罗大众，芸芸众生，和经济危机密切相关，他们的命运和购买力随经济危机而起起落落，保持了基本一致，危机来时没钱花，危机过去就变得有钱花。我们这里的“此民众”可以分为三大拨，第一拨是不干活可以买得起房子的，如炒楼者，如老富豪老贵族，如新富阶层，如某某某某；第二拨是干了活勉强可以买得起房子的，如城市里的部分原居民，如过得好的小白领，如某某某；第三拨是即使干了活也买不起房子的，如广大农民兄弟，如农民工，如小职员，如丐帮的所有兄弟，等等。这么一分析，就可以看的很清楚了。
话说经济危机来了，第一拨人本来就不用干活，什么危机不危机的，人家根本不理会，也没大感觉，该干嘛还是照样干嘛，我就遇到一位老兄说“经济危机在哪里啊？你们都说来了，我怎么没看到啊”，这就是所谓的典型。第三拨人，本来也买不起，危机来了还是个买不起，所以危机对他们而言，也是没大感觉，反正就是买不起，结果没有变。有点影响的是第二拨人，经济危机来了，其收入降低了，或者干脆失业了，就会推迟买房的决定。但这些人里头有些人是所谓的“刚需”（一个颇具中国国情和特色的词汇），刚度颇强的他们被憋了太久，一看危机导致房价降了不少，就兴高采烈地出手了，本来没打算买的，反倒因为经济危机而提前买了。
你看这最后的结果，危机一来，仅仅是抑制了一小拨人买房，同时促进了一小拨人买房，两相抵消，竟然总量没有变。也就是说，中国的社会购房总需求，和经济危机基本不搭界，任你危机风狂雨骤，我自岿然不动啊。
再看房屋金融情况。按说应该有个人破产上升，住房贷款坏账率上升，银行惜贷，住房类的金融衍生品滞销等情况出现。但中国的情况可以说是别有一番洞天。个人破产制度没有，你逃不了债，中国百姓历来就有“父债子还”的观念，也不想逃债，所以按揭坏账基本不会上升。至于开发领域的坏账，没大碍，因为可以统一核销。银行的业绩是靠吃“存贷利差”的，贷出去的越多，利润就越高，至于能否收回来，那是以后的事了，这代不操下代的心，所以也不会惜贷。至于金融衍生产品，中国基本没有，因为不让搞，连个最简单的 Reits 都没发几个，落后倒成了福气。所以，综合来看，经济危机对中国的房地产金融来说，简直是毫发无损。
总结一下，房地产行业的四大要素中，投资和供应没有大的影响，甚至还要继续加强；消费依然如旧，没有什么不良影响；行业金融和资金供应层面，几乎毫发无损；土地层面，由征夫控制着，和市场基本绝缘。四大因素都如此，你说中国的房地产行业，还怕什么洋鬼子的经济危机呢？
四大因素说完了，觉得还远远没有说尽中国因素，还要说一点其他的。比如最近一阵子杭州楼市狂飙，这和浙江的经济状况有关，外贸行业受了大创，民间资金走投无路，一头撞进了楼市淘金。原来沉淀于轻工制造行业等实体经济领域的资金，感觉利润稀薄，前景渺茫，于是不想恋栈，洗手不干，也投身于资产领域，做起了“炒家”。这样的现象在浙江很典型，相信在其他不少地方，如广东、福建、上海、江苏等地，肯定也会有，规模有多大，咱不去瞎猜，瞎猜就是诋毁了。
再比如信贷资金的问题。一季度投放信贷高达 4.58 万亿元，4 月份 5900 多亿元，5 月份的数据没出来，应该也有5000 亿元以上，仅仅 5 个月的功夫，央行就向外放贷接近 6万亿元。这是一种什么样的速度，这是开着直升机到处撒钱的速度！这些钱说是拿去投资，去建设大项目了，但实体经济疲软，能有这么强大的消化能力么？这里头含有大量的短期票据融资，会不会转到资产领域，那就只有老天知道了。
再比如有些人觉得经济不好，GDP 老是上不去，急了，就故意去弄一弄，炒一炒。有些人持有很多钱，在危机时期，会表现得更为疯狂。有些开发商，在低潮时期会更加厉害，抓住资源扩大投资占领先机。有些老外的资金，回国没有钱赚，就会留在中国抓住时机大捞一把，乘机浑水摸鱼。
以上这几个，也都是中国不同于其他地方的因素，是基本国情。这些因素，都会打乱房地产行业在危机中的调整节奏，会让房地产在危机阶段积蓄更多地风险，阻碍这个行业走向健康之路。
如此说来，看清了中国房地产行业的独特性，就不能和经济危机简单地“对号入座”，更不能拿国外的所谓“经验”生搬硬套地往中国房地产行业上套。经济危机不仅对房地产没有多大的实质性影响，而且还带来了不少难得的机遇呢。
我们该庆幸，还是该悲哀呢？？
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 10:03作者：天山小木 回复日期：2009-06-03 00:31:45本人户口苏州，昆山也待过两年，现在在上海上班，特别同意楼主关于昆山房产的判断，一个经济有点畸形的城市，突然的一个急刹车，必然哀鸿遍野。
但是在这个时候很难有一个清醒的头脑，看着通胀的步步紧逼，看着房价的持续坚挺，有购买力，有需求的人很难挺住。
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------------------------------------ 小木言之有理，有太多的人本来就不大清醒，再加上形势所迫，被人无数次的密集忽悠，人就晕了，基本没有理性决策了。有句话说，在贵国赚钱，大钱主要靠抢，中钱主要靠骗，小钱主要靠干，真是一点不假。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 10:59作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-03 09:00:33
按楼主的意思是楼市将来只涨不跌了？
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-03 09:57:24
楼主，记得你以前说过，现在不是介入杭州楼市的最佳时刻。
但是越看您的分析，越觉得让房价下降是难之又难，何解？
----------------------------------------------- ----------------------------------------------- 两位仁兄质疑的有理，说说我的看法。
我分析楼市，除了市场本身的规律和供求趋势外，还更多地从宏观经济和基本国情来看。这是我们的市场和规范市场所不同的地方，实不可不察。
但这些“非市场因素”往往在某一个阶段、在某些特定的环境下起作用，或者暂时起决定作用，但它不会持续下去，我们也不能根据这些“非正常因素”来判断楼市的大势。那样的话，就偏离根本了。举个例子，土地财政，这是影响楼市一个重大因素，直接增加的房屋成本。但这是分税制改革造成的历史问题，它同样也会伴随着其他改革措施而失去其影响，比如物业税的彻底实施。再比如当前凶猛泛滥的恶性炒房现象，影响也很大，这完全可以出台一些技术性的规定来遏制，真想治理这事，那是非常简单的。
所以，这些非正常因素，“会打乱房地产行业在危机中的调整节奏，会让房地产在危机阶段积蓄更多的风险，会阻碍这个行业走向健康之路。”但仅仅是“打乱”和“阻碍”而已，这些因素没法改变供求趋势、没法改变市场规律，任何力量都没法和市场对抗，这是被无数次证明了的真理。虽然有的时候，市场孱弱的像个内向害羞的小姑娘，任人摆布，但市场发威的时候，它就像一头发怒的雄狮，可以藐视眼前的一切，势不可挡。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 12:59
回楼上的作者：cb_0916回复日期：2009-06-0311:36:33你说的是楼市中的真实需求者，有些钱，付得起首付，但要背负巨大的压力，付出很高的代价，这部分人是“潜在的入市者”，入市与否，可能取决于各自的家庭情况，取决于结婚过程中的硬性要求，还有观念上的一念之差。这些人为数不少，在大城市尤其多，当然可以说是“待宰的羔羊”，是已在“刀俎边上的肥肉”。但仅仅是“待宰”，具备了被宰的条件而已。
至于会不会被宰，那取决于最后是否入市，是否乖乖地掏钱买单。如果个人收入高，支付能力强一些，或者来自家庭的支持力度大些，愿意啃一把老，或者女方“无房即无婚”的要求强烈一些，或者自己对家的归属感强烈些，那就会入市了，不论是自愿还是被迫，那都要“人为刀俎，我为鱼肉”了。反之，也有这么一部分人，以上诸因素都不强，就拖延了入市时间，暂时没有被宰之虞。也就成了所谓“柔性较大的刚需”，刚则刚矣，然刚中有柔，可以进行策略性后退。
总之，我觉得，对所谓的“刚需们”而言，没有定价权，没有博弈权，甚至也没有选择权，被宰基本上就是注定的命运了。只不过个人情况各异，刚性大的刚需，基本就是“斩立决”，对柔性较大的刚需，那就是“暂且收押，秋后问斩”了。是选择前者，引刀成一快，不负少年头；还是选择后者，继续忍受心理的折磨，那就取决于个人情况和对痛苦的偏好了。只要你是个正常人，只要这是个非正常的市场，那结局就是没有疑问的了。
至于说到机会，我不会算命，也没法给具体的建议，我只能说，未来 2 年内的走势很会复杂，难以预料。但起码有一点可以明确，今年底之前，在绝大多数区域，不会出现很好的机会。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 17:26
答真君兄：你说的乃是大话题，从一个行业切入宏观经济的话题。
其实，宏观经济看起来最好分析，因为它的线条粗，轮廓大，视野开阔，容易掰开了看，方便整合了说，可以从多个角度切入，可以进行往来中外的对比，可以有 n 多种分析方式。
但宏观也最难把握，因为宏观经济的走势是由所有的“不确定因素”组合起来的，它是由无数个不确定性组成的“集合体”，当所有因素都动起来后，有互动、有共振、有内耗、有衰减，它将会如何，我们怎么能知道！
所以，即使你的所有数据资料都准确，你的分析方法正统且正确，你的立场也做到了客观中正，但你的结论未必就会正确，你可能看到意料之外的事情，这是把握宏观之难处所在。所以，搞宏观分析的，不外乎是总结，是观察，是分析，是判断，此外，还要加上“合理推断”和“大胆预测”，要有扎实的功底，还要有赌博的运气。诺奖大师们功底不可谓不深厚，但往往说不准未来，失手于经济预测，乃是因为运气欠佳之故，并非实力不济，实在是宏观的波谲云诡所致。
所以，看国内，宏观分析师很多，各家都有一批，但好的很少，敢于说真话、又说得比较准的就更少了。宏观经济这个东西，谁都想说，谁都能说，谁都很难去老老实实地说，谁都不敢说自己说得准。
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 18:13国内的宏观分析师很多，这里我们不臧否人物，只说几个有意思的现象。
第一个是，做宏观的多，宏观又很难做，所以竞争激烈，出名不易。于是就有人喜欢剑走偏锋，常发表些新奇大胆的观点，要的是“语不惊人死不休”的效果，甚至故意拿话来雷你，不雷焦不罢休，善吹牛皮，故作高深，长于作秀，预测的胆子比谁都大。这个不为别的，博取眼球，为了是一个“名”字，这样的，我们不听也罢。
第二个，宏观分析师都是靠大脑吃饭的，要有人管饭才行，要有机构（公司）出钱养着，不然没心情和闲工夫去写报告，他们要为人民币服务。只有屁股坐稳当了，才好张口发言，这就难免看人脸色说话，投人所好说话，为人利益说话，往往屁股就战胜了内心，指挥了脑袋，吃白饭说白话，吃黑饭就说黑话。这也没办法，某教授的至理名言是，“经济学家本来就是利益集团的代言人”，为了乃是一个“利”字。所以，他们的话，你得仔细听，去伪存真。
第三个有趣的现象是，普罗大众都有厌恶风险的心理，不喜欢听坏消息，哪怕这坏消息是真实的，他也不乐意知道。
有人跑来说明年大势不好，你的生意要亏钱了，你要谨慎行事啊，他不会去谢人家，反倒很可能把人家揍一顿，你这乌鸦嘴，说话这么不吉利。所以，经济形势有好有坏，这是基本事实，那些直言坏消息的经济学家一般不大招人待见，慢慢地就被打入冷宫了，被人给遗忘了。那些对坏消息保持了警惕，但持“慎言”策略的经济学家，就做到了明哲保身，不犯众怒，不当讨厌的“乌鸦嘴”。那些不说坏消息，只说好听的，天天一副乐天派的嘴脸，甚至大唱颂歌的经济学家，倒是人人都成了大众崇拜的明星，当了征夫机构的座上宾客。
你说在这样的环境和大众心理偏好下，谁愿意多说坏的呢，慢慢地，我们听到的都是“形势一片大好”的声音了。
这个现象在经济史上更有意思，奥地利学派是反对政府干预经济的，认为危机可以由市场自身来平复，干预只会加重和延缓危机本身。于是他们对政府说，停下你们干预的大手吧，干预管个鸟用，越干预越糟糕，还不如不管。他们虽然准确地预测到了 30 年代大萧条和之后的两次大危机，并对危机做出了令人信服的解释。但仍然被打入冷宫，倍受冷落，不给相关的“待遇”，至今很多学经济的人都不知道奥地利学派是干嘛的。人家凯恩斯学派就不同了，大力证明了市场失灵的害处，说经济危机是市场有效需求不足造成的，所以政府要出手干预，才能安度危机。他们对政府说：市场不行了，你快出手吧，必须大把地花钱，大笔地投资，才能把疲弱的经济拉起来，你还犹豫个啥，你就是救世主啊。于是，凯恩斯主义成了各国政府对付危机的理论“圣经”，各国政府都成了凯恩斯的忠实信徒，直到今天，我们也在重复着凯恩斯的老路。两种理论，只有解释的不同，主张的不同，为何会有如此戏剧性的不同命运呢？原因在于，他们讲了不同的话，一个说政府瞎搞，让政府快停手，政府不喜欢听；一个说政府英明，让政府出手施救，政府听得高兴。原来是人们的心理偏好和感受问题，原因就是这么简单！！奥地利学派、凯恩斯学派都有煌煌巨著存世，都是经济学大家，到底谁对谁错，难说，至今也没有个定论。但在现实中，它们的命运从出生时就已经注定了。悲夫！
作者:loujinjing 日期:2009-06-03 18:47
刚才说了一些无关紧要的题外话。回来说说。北大的宋国青是我很钦佩的一位经济学家，不哗众取宠，不故作高深，不到处走穴，也不随便雷人，基本上是默默无闻的，但看问题很毒辣，说话很靠谱。所以他的观点值得关注，值得相信。
高善文也是个优秀的分析师，至于某杂志送的那些高帽子，我觉得就是个炒作，不必太当回事。我看高的文章比较多，觉得他的优点是视野很开阔，很有全球视野，说理分析显得平和顺当，不用奇语，不故作高深状，适合我等大众理解。
但我不大喜欢他有些根据不足的所谓预测，有点哗众取宠的味道，这也许和他的证券行业工作有关，免不了。
如你所言，哈继铭确实是个“看空派”的经济学家，也擅长宏观分析，尤其长于金融领域，正是因为他看空较多，所以也常常说点不中听的，偶尔当当乌鸦嘴，虽然身在商海浮沉，吃着人家给的饭，但能够做到这一点，说话不仅过脑子，也过心口窝，这是让我佩服的。
你提到了这个说法，“2009 年上半年中国宏观经济和资产市场的逻辑是按照高善文+宋国青的逻辑在走。”这个逻辑也就是，政府启动经济刺激计划，4 万亿的大手笔投资，银行信贷口子打开，超预期巨额投放，结果是，要么拉动宏观经济反转，要么带来资产价格的重估。对这个看法，我深以为然，非常赞同。从美到中，从西到东，都在这么干，政府遵循了凯恩斯老爷的理论，大手干预，当然目的就是一个，遏制住经济下滑的趋势，进而透过政府投资和消费拉动增长，促使宏观经济反转。至于其效果，能不能促成“反转”，那是凯恩斯和奥地利学派一直在争论的事，我们不多说理论。
至于其结果，是不是促成了宏观经济的反转，起码在目前来看，还没有达到目的。这个涉及到很多的国内因素，已经超出了经济领域，我也不打算多说，说多了啰嗦。
但投资确实是投进去了，5 万多亿的信贷也都放出来了，总得有个去处，去处当然很多（大家各有各的想象），其中一个便是资产领域。资产本来就是资金的天然蓄水池嘛。所以我们看到，股市连过整数关口，到了 2700 点以上了，相对于08年11月最低点的1700多点，股指已经大涨了60%了！在基本面没有好转、甚至还在继续恶化的情况下，为什么能大涨 60%？原因就在于资金面充裕，这个结论很好推出来。
股市之外，还有楼市。我们看到 09 年 3 月份以来，3、4、5 三个月，楼市像打了兴奋剂一样，狂窜乱跳，5 月份的成交已经创下了 07 年高峰以来的新高，这让最好的楼市分析师也连呼看不懂，撞鬼了，其实有何看不懂的呢，都是钱多惹的祸！所以，我觉得，宋、高二人说得这个观点中，“要么拉动宏观经济反转”，这目前还是个良好的愿望，“要么带来资产价格的重估”，这已经变成了活生生的现实，摆在我们的面前了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-04 09:20作者：关天你再来封我 回复日期：2009-06-03 20:01:57
本人认为没有理由支持房价上涨了，结果呢，房价没理由的果然上涨了。非常佩服，果然是神奇国度，总是让人意想不到。
我的想法很肤浅，认为原因无非如下：
1.土地垄断；
2.房地产商寡头竞争，还狼狈为奸；3.贫富差距，有钱人钱没地方花只好炒楼，流动性过剩；按道理老百姓已经不堪承受高房价了，结果还是能涨。
绝对不相信这是刚需干的。
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关天，你这想法可不“肤浅”，主要原因都被你说出来了，我非常赞同。
不过这几个原因的背后，还有更深层次的原因，如土地的后面是财税体制问题，寡头的后面是市场准入和机构寻租的问题，贫富的后面是分配的问题。但背后的原因，就不是我们可以随便乱说的了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-04 09:42
作者：萧四少 回复日期：2009-06-03 21:32:09
楼主，从一看你贴就没停下过，我是苏北宿迁的，我们这边房价一般在 1900 到 2600 之间。我也是看不懂目前的行情，看了你说的那么多，我明白了一些，但还是不全明白。
我手头有点钱，想投资一套房，但我就不明白，这房价在国际金融危机中还那么坚挺。看了很多专家说通涨将到来，我真不知道钱该投向何处？
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