----------------------------------------------- ---------------------------------------- 简答这位萧兄：宿迁苏北小城，人口基数不大，外部引力不大，房价主要靠“内力”推动，估计也就是这个水平了。未来也不会有多大的变化，降，没有多大的空间，涨，也缺乏必须的动力；
所谓的“通胀来了快去买房”，基本还是个忽悠之词，不必当真。即使明年以后真的通胀了，你买房也不是个好的应对办法。你有些钱，如果想放在房子上实现近中期保值，如果看准了合适的楼盘，我觉得还是可行的，但如果想通过投资当地的房子大赚一笔，那基本也是很难的；
至于房价为何在金融危机下还能如此坚挺，我在回答darkblue_liu 的问题时，已经分析过了。你不妨去参考下，看本页中这个时间的回帖：
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-03 01:10:55
作者:loujinjing 日期:2009-06-04 10:12
作者：nynyds008 回复日期：2009-06-03 21:56:48
请楼主帮忙分析或者预测或者给一些建议，我想在苏州买房子。不过看过牛刀还是谁的文章，至少两年内不是特别需要的话，房子可不必急于买。我想各地情况也各不相同，所以请问楼主能否给一些具体的建议，我想在苏州园区买房子，就是在金鸡湖附近的。在下不甚感激！
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nyny，苏州楼市的市场比较分散，而且这个城市的发展模式独特，表面 GDP 奇高，房地产市场也很复杂，这里先不展开说了。只说你的问题吧。
你看了牛的观点——两年内如无急需则不买。这个观点的基调我也同意，但我对“两年的期限”没有多大把握，神州大地遍奇迹，nothing is impossible，直说“两年”基本是在赌博，显得有点不负责任。个中原因也很简单，高峰过后，行业调整刚刚开始，又被人为打断，这个行业仍不健康，近期进去那是充当人家的“垫脚石”。至于会不会在两年内走向健康，实际中是会快点，还是慢点，超过了两年，不确定性实在太多了，所以没法说出个准确的时间。我只能说，近期不适合进去，明年怎么发展，要观察下半年的形势走向。
你要在苏州园区买房，单就这个区域市场而言，我的判断是泡沫比较大，目前绝不是入市时机。我不知道你想买的区域是金鸡湖东，还是湖西。如果具体点说，我的看法是，买湖西不如买湖东，买湖东不如买相城，买相城不如买老城区二手房，特别是城市环路附近大型居住区较新的二手房。
供你参考。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:05楼上的游魂先生，广州楼市的话题很大，没法几句话就说清。先不展开说。只说说你提及的这个看法，其实也是个非常普遍的看法，即：大城市中心区土地稀缺，所以能造的住房也就稀少，大家又都想去那住，所以永远都是供不应求的，根据供求规律，所以市中心的价格就会永远地上涨，绝不会下跌，市中心的房子最能实现保值增值。
这个结论估计很多人都会认同，很多人也一直在这么理解着，并当成楼市几大“基本公理”之一，不懈地传播着。
其实这个结论似是而非，乃是一个很大的误解。今天我就来说说这个问题，简单地分析分析其中的道理，说说这个结论的荒谬性在哪里，也顺便戳破“市中心豪宅只会涨不会跌”的谎言，提示一下“保值升值”信念背后的误区的风险。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:06
作者：夜游魂 回复日期：2009-06-04 10:14:31不知楼主能否分析一下 GZ 的楼市呢？感觉 GZ 市几大旧城区（天河，越秀，荔湾，海珠）已经无新的地皮了，这些地方的楼只会越买越少，实在无法降得了多少了？不知道是否该买楼。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --------- 答楼上的游魂先生，广州楼市的话题很大，没法几句话就说清。先不展开说。
只说说你提及的这个看法，其实也是个非常普遍的看法，即：大城市中心区土地稀缺，所以能造的住房也就稀少，大家又都想去那住，所以永远都是供不应求的，根据供求规律，所以市中心的价格就会永远地上涨，绝不会下跌，市中心的房子最能实现保值增值。
这个结论估计很多人都会认同，很多人也一直在这么理解着，并当成楼市几大“基本公理”之一，不懈地传播着。
其实这个结论似是而非，乃是一个很大的误解。今天我就来说说这个问题，简单地分析分析其中的道理，说说这个结论的荒谬性在哪里，也顺便戳破“市中心豪宅只会涨不会跌”的谎言，提示一下“保值升值”信念背后的误区的风险。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:08首先要明白一个最简单的道理，商品房具有双重属性，一是消费品，其消费者就是买来自住的普通居民；二是投资品，其投资者就是那些想通过买入卖出过程赚取差价、谋取升值的人。所以，我们可以用两个属性来对房子进行定义，或者说给房子定性。比如城市郊区的低品质大型居住区，我们可以定义为“消费品”，因为大都是穷人去住，当然有人去搞短期炒作，但其投资属性小；比如市中心的大面积豪宅，或者什么无敌江景、奢华海景豪宅等等，我们可以定位为“投资品”为主，因为大都是富豪去买，是地产投资基金去买，他们的目的主要是保值升值，当然有人就偏偏喜欢住那，以显示尊贵的身份，这是个案。相比投资属性而言，其居住功能已经退居其次了。
区分开了房子的不同属性，我们就可以进一步来区分不同的“市场”和“市场参与主体”了。
由于属性不同，让房地产市场分化为两个不同的市场：一个是“投资市场”，一个是“消费市场”。主要作为投资品的房子，如市中心的高价房、各种绝版豪宅、各种高档别墅等，共同构成了高端投资市场。主要作为消费品的房子，如一般地段商品房、城市郊区普通房、农村集体住房、可以交易的保障性住房等等，则构成了一般的商品房消费市场。投资市场的房子是不断流动的，不流动就没法体现其交换价值，也没法实现套现的目的。在一个秩序健康、估值合理的市场，消费市场的房子是基本稳定的，换手率比较低，换房更多的是因为公共利益拆迁、改善以及继承等原因。
当然在中国的情况就有点不一样，中国低端住房消费市场的换手率很高，就连“经适房”都有人在大肆炒作，这说明投资行为已经渗透到了中国的消费住房领域，也从侧面说明了这个市场不健康，估值极不合理，价格上涨透支太厉害，以致于产生了巨大的投资投机空间。如在美国，2000 年这一波地产泡沫开始以前，房地产市场一直表现稳定，涨跌幅度都很小，很多城市的房价在二三十年内基本没发生大的变化。
比如一个人在1970年以20万美元买入一幢house，到了1990年还是 20 来万，那么他为什么要多买几套呢，在收益这么低的领域，谁愿意投资呢？但中国不同，无论好房还是劣房，不出三年就可以翻番，既然钱这么好赚，谁不争相投资呢？所以，中国楼市的投资现象太普遍了，投机和炒作太猖獗了，不仅全面覆盖了高端投资市场，而且延伸到了几乎所有的住房消费领域，大有“全民炒房”的架势。如果一个市场，全体参与者都可以“不劳而获”，都可以获得很高的账面收益，没有人为此付出代价，那这不是“泡沫”，难道还是上帝的慷慨赐予？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:13
说完了市场，再说说市场中的“参与主体”。商品房的不同属性，分隔开了两个完全不同的市场，也造就了两个完全不同的“参与群体”。在投资市场中，特别是高端住房投资市场中，市场参与主体主要是有钱有闲阶级，是富人阶层，是有实力进行大手笔投资的人，也是有实力承担相应投资风险的人。在一般商品房消费市场，其参与主体主要是普通的老百姓，基本是无钱无房阶级，他们穷一生之力买房置业，是希望有个安身立命的地方，以后要用来安度余生的，买进时就没打算卖掉它赚钱，这些人也无力去承受房市波动带来的巨大风险。房子对他们而言，是基本生活资料，而不是可以更新的生产资料，是一辈子的最大额消费品，如果非要说是投资品（统计局的统计口径是按照投资来统计的）的话，那也是一辈子最大的一次投资，是无法取得现金回报的“死投资”。
所以说，住房的不同属性也严格区分开了市场参与者，简单说，就是富人和穷人，是有钱的投资者和没钱的自住者。
投资者基本不用考虑买房自住的问题，自住者也基本没有能力去考虑买房投资的问题。
换句话说，这两个市场是隔离开的，投资的不会去买普通商品房，自住的普通百姓也绝不可能去买昂贵的高端投资房。如果某记者去问一个下岗职工：你想要住市中心的豪宅吗？他会答道，怎么不想呢，不想是傻子，做梦都想啊。估计去问一百个人，会有 99 个给出类似的答案。看看，市中心的豪宅，需求是何其旺盛啊！但如果再追问一句，那你考虑买一套吗？他肯定会骂人了，你他娘的是不是弱智，你睁开眼看看，就算把老子我给卖了，能买得起吗？这就是事实了，豪宅谁都想要，住在六环开外的北京人肯定想着能搬到长安街住就好了，但绝大多数的人买不起，也不会有那个打算。所以，市中心的豪宅，乃是个“小众市场”，是满足很小部分人的需求的东西，虽然“欲求很旺”，但实际的“有效需求”很小，就是金字塔尖上的那些人。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:15总结起来说，分割两个市场、划分两个群体的力量，不是别的，正是市场本身（且不论这个市场奉行的规则是否合理），是居民的购买能力，是财富分配形成的实力不均。这两个市场就像两大自足的封闭体系，有自己的交易对象，有自己的市场边界，有自己的参与主体，当然也有自己的市场规则，也都要遵守“供求关系决定价格高低”的基本定律。
普通商品房的情况不用多说，供大于求，则价跌，供应减少，则价涨。为什么我们偏偏认为投资品市场就不一样呢，就可以摆脱市场规律的约束呢？其实无论何种市场，规律都是一样的。
举个例子，05 年之后，外资基金大批入沪，整幢买楼，导致需求陡增，把上海市中心的写字楼价格推高了很多，08年金融危机来了，外资觉得风险上升，又开始大批卖掉手里的楼宇套现，于是价格立马应声而跌。整幢商务楼当然是典型的投资品，是高端投资市场的一部分，不是一样地随着供求变化而波动吗？外资大量进入时，它会上涨，外资纷纷撤退时，它不是一样要跌价么？难道仅仅因为这幢楼位于上海的市中心，它的价格就只能上，不能下，这岂不是笑话？简单的市场规律，在这里表现得多么直白！所以，一个很自然的结论是，有交易现象存在，就必然产生价格；有了价格，就会有了市场；有市场产生，就必然有供求的多寡变化；有了供求变化，那就必然有价格波动，有上必然有下。无论什么样的市场，从乡间农村大妈卖鸡蛋，到外资基金在上海巨资买楼，都要遵循这个共同的规律，古今中外，概莫能外。
贵国是个神奇的国家，可以扭曲价格机制，也可以长时间地严重扭曲之，但最后还是难免要接受这个规律。只不过市场规律被长期压制，能量积蓄很大，在找到合适的机会发生作用时，会以更为激烈的方式宣示自己的存在。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:18
说完了这个道理，也想顺便回答几个常见的问题。因为如果想通了以上的道理，下面看似复杂的问题，其实再简单不过了。
第一个，繁华的市中心的房子是不是拥有令人惊讶的巨大需求？答案是，市中心的房子位置佳、质量好、价值高、交通便利，谁都想来一套，需求极大，但没几个人能买得起，因而基本都是“无效需求”。买得起的人是少数，因而“有效需求”也很少。有人会说了，如今的北京、上海，不光是京沪土著人的京沪了，而是全国人的京沪，是“国际大都市”了，也是全世界的北京、上海了。所以，外国人就纷至沓来了，来了就要买房子，外资地产基金也闻风而动了，来了就要投资。外国人有钱，他们都是“有效需求”啊。这话有道理，来的老外很多人都买的起。但有个事实不要忽视，外国人不是移民来华定居（中国还没有这么大的吸引力），他买房的比例比租房要小得多。外资地产基金在全球各地投资，可以说，人家才是真正的“全球视野，国际眼光，”全世界的大都市市中心都是他们进行选择的市场，你这里的房价被炒高了，投资收益率降低了，他就会果断放弃，转投其他地方了。北京、上海不行了，它就会跑到东京、首尔去看，东亚不行，那就去印度、去西亚，还不行，那就去悉尼、墨尔本……反正地方多得是，不会在一个地方下赌注。
对我们中国人而言，我们有浓郁的家乡情结，爱国又爱家，北京人觉得长安街是天下最佳，上海人觉得南京路、淮海路是世间无双，是绝对的中心，心中的向往，所以提起来都有点近乎“神圣”的感觉了，倘若你说长安街、南京路的房价要降，那你简直就是在“亵渎神圣”，大逆不道了，要被激烈批评成“无知狂人”了。
但对外国投资者而言，中国不过是个乱糟糟闹哄哄的新兴市场国家，我们的国际大都会、中心城市只不过是全世界几十个大都市里头普普通通的几个，我们眼里所谓的“神圣地段”，只不多是人家投资评估表里的一个街道而已。
所以，千万别总拿老外来说事，以为老外来了，高尚地段的房价就必涨无疑。老外来到发展中国家的中国，不是来做白求恩的，是来赚钱的，他们最为势利，有钱就会来，赚到了、或者没钱可赚了，人家自然会撤退。说白了，在这个市场中，他们只是个实力较强的“市场参与者”，他们来的多了，大量出手了，行情就会看涨，他们赚了钱，要回撤了，行情就会看跌。看看投行大摩的作为就明白了，06、07 年行情好时，斥巨资买入淮海中路的上海广场、南京西路的东海广场，出手阔绰，到了 08 年，世道不济了，大摩到处兜售所持物业，也是毫不犹豫，上个月就卖掉了华山路的高端住宅“华山夏都苑”。 好时候来，坏时候走，事情就是这么简单。老外投资者能靠得住，母猪会爬树。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:20第二个，市中心的房子是不是因为“稀缺”而不断涨价？说市中心的房子稀缺，这是事实。诺大的一个城市就那么几块好地，就那么点绝版的好房子，能不稀缺吗？但稀缺是稀缺，并不一定带来一定涨价的结果。我们不妨想一想，如果一个物品，想要它一路涨价，只涨不跌，需要有什么条件呢？经济学的原理告诉我们，这起码要满足两个条件，一是稀缺性，二是不可替代性，这个东西很少，而且你不用不行，非它不可，无从替代。这样的话，即使再贵你也得买，需求弹性为零，即消费具有绝对的刚性。这样才能只涨不跌，但这样的东西，世界上有么，好像是没有，起码我没有想出来。绝版地段的房子，稀缺性是具备了，但并非不可替代，你买不起紫禁城边上的，那就二环的，二环还买不起，那就三环以外，三环也嫌贵了，那就四环、五环、六环，实在不行，还有大厂燕郊、香河、廊坊呢，层次丰富着呢，都具备同样的居住功能，可以互相替代。
所以，大家都想住在天子隔壁，但天子隔壁的房价也没有多么离谱，还是那样。原因就是，这是个小众的市场，其中的参与者行为决定了房价的起伏，这个群体的投资需求不会随便地暴增，房价也就难以实现一路暴涨。
举个例子，人人都知道鲍参燕翅是好东西，吃不上的穷人们恨不得自家桌上餐餐有，全世界有 60 多亿人，估计很难吃到这些东西的人，至少也有 50 亿。这 50 亿人都想吃到，这个需求多么巨大，听起来是何等地惊人！但鲍参燕翅有没有无限地涨价呢？没有。鲍参燕翅各有各的市场行情，有跌也有涨，其价格并没有一路飙升。为什么呢？因为那些想吃的人只是想想而已，他们根本就不是鲍参燕翅的消费者，不在这个市场之内。至于他们有什么样的需求和想法，和这个市场行情基本毫无关系。
所以，拿人人想去住、人人都想要的理由来推导出“永远供不应求”“永远涨价”的结论，是极其荒谬的，人人都想要精美的钻石，钻石的价格因此而飙涨了吗？如果一家鲍参燕翅酒楼，贴出个公告说，自家的酒席以后天天涨价，原因是大街上的人都想进来吃。这岂不是天下最可笑的笑话！但这样的笑话在楼市里，竟然让大多数人都深信不疑，难道一碰上折腾人的房子问题，我们的智商就立马没有了？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:23第三个，市中心的房子是不是具有“长期保值增值”的奇特功能？对这个问题，其实不需要回答了，既然我们知道了这个市场是“小众市场”，同样遵循市场供求规律，同样有涨也有跌，那就自然推翻了可以长期“保值增值”的结论。
保值增值当然是其作为投资品的重要功能，但不是所有时候都有这个功能。你在低价位购入，在地段价值尚未充分发掘的时候购进，以后地段价值逐步显现，价格逐步上涨，当然可以实现保值增值。反之，你在高位购入，在人家炒作之后的高位“接棒”，或者你购入后，这地段的价值逐渐降低或衰落了，那就是“蚀值减值”了。而且，市中心的房子，那些高端住宅，由于单价高，总价值高，投资收益也就高，对应的投资风险也很大，往往不是普通人能玩的起的，玩好了，一夜暴富，玩不好，一觉醒来，也可能就变成穷光蛋。
收益和风险是严格对等的。
举个上海豪宅市场的例子。08 年中上海楼市成交最惨淡的时候，投资者觉得风雨欲来，恐慌情绪迅速蔓延，纷纷抛售手里多余的豪宅套现，这导致核心区的几个豪宅项目价格下降（如陆家嘴的世茂滨江、卢湾的华府天地、御翠豪庭等），有的项目在 07 年高峰时成交单价超过 8 万元，去年低位时低到了 5 万多元，降幅很大。我们按照这个降幅来算账，一个投资者在高位买入一套 400 平米的豪宅，耗费达 3200 万，赶上了恐慌情绪蔓延，扛不住心理压力，在低位抛盘，以 6万元抛出，套现 2400 万元，那就亏损 800 万元。仅投资一套豪宅就能亏掉 800 万，这里头的风险尤其是普通人能否承受的？如果一个普通家庭，在中环线附近花 100 万买个普通房子，即使房价大降 20%，变成 80 万，他最多也就亏掉 20万元。风险还是可以承受的。
所以，简单地说市中心的豪宅可以保值增值，简直就是对市场的无知，对现实中案例的视而不见。如果抱着这样的坚定信念，固执地相信市中心的房子只涨不跌，倾全家之财力，去购买核心区的豪宅，以实现自己保值增值的财富梦想，最后意外地变成了“飞蛾扑火”，那真是一种悲哀了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:26
几个简单的问题答过了，诸君请看，最最简单的市场规律，其实可以解释最最复杂的经济现象。我们周围的这个世界，原本就是简洁明了的，但就是有人把本来简单的问题搞得很复杂，层层迷雾，深不可测。这样的人有两种，傻子和骗子。如果不是傻瓜在自己吓唬自己，就是骗子在故意忽悠别人，企图达到自己卑鄙的目的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 01:32
窗外更深夜阑珊，
长篇写罢人未眠。
夜静但闻电脑响，
明朝倩取谁人看？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 11:28
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-03 10:39:49
…………
所谓的经济危机，反而给某些人制造了发财的捷径，如果你在这个时代之前没有积累一定的财富，那么很有可能你会被永远压制在底层。八十年代那种靠胆量和头脑来赢取财富的时代一去不返了，同样如美国那样靠个人能力和奋斗来获取金钱的时代也远未到来。
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-05 08:02:59
…………诸多高官的子女都持有国外护照，赚中国的钱，过国外的生活。我认识的几个高干，都是美国、加拿大公民了，但还顽强地在中国开公司，老百姓（的情况）到底如何，大家都知道了。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- -------- 看得出来，你也是个性情中人了。“八十年代那种靠胆量和头脑来赢取财富的时代一去不返了，同样如美国那样靠个人能力和奋斗来获取金钱的时代也远未到来。”这句话说得好，非常赞同。八十年代其实也有它的问题，比如到处都可见的“官倒”，投机倒把盛行，但那是个市场机制开始发挥威力的时代，市场具有改变一切的巨大力量，而市场机制也是相对公平的，所以八十年代是个活力十足的年代。
现在的情况是，市场机制又慢慢地退隐了。所谓的“美国梦”的实质，就是用法律、体制、信念和文化，来建构一个体系，给你个相对公平的环境，让你去大胆发挥，去获取个人的成功，用个人的成功来促进社会整体发展。这样一个时代，如你所言，远未到来，可能以后也不会到来。
至于护照等事，不说也罢，已经超出我们所能议论的范围了。护照这个东西，难道不是某些人的“必备装备”之一么，怎么可以不多备几张？
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 12:17作者：博士声声 回复日期：2009-06-04 11:44:16
楼主你好，我是山东临沂的。
说说临沂的状况:临沂兰山区的房价，地段稍好点，基本都在 3000 以上，高档的可能达到 4-5000 多。但是就购买力而言，我觉得和以前没有多少明显区别，但为什么都疯狂的买房？据我所了解，临沂本地土著谁手中没有个 2-4 套房子。并且，大家都很清楚，开发商的日子不好过，可是，为什么就是没有明显的降价？
我想一直等到 2010 年 3 月看看，不知楼主有什么更好的建议？谢谢。
=============================================== =================================================== ============== 答临沂的博士：
临沂我应该比较熟悉，一个人均收入很低的千万人口大市，一个正在快速发展的革命老区城市，正在与济宁市争抢“鲁南城市带”的核心地位，也是一个大淮海经济圈内的物流中心城市、商贸大市，虽然表面上看起来八方辐辏，万商云集，但对本地经济的拉动力并不强，商贸 GDP 不低，但真正留给当地人的东西，除了中短途货运、低端餐饮住宿等，并不算多。
我的看法，这个城市正在承接山东梯级发展的下一波重任，发展潜力很大，前景看好，千万人口的潜在消费需求也正在释放。目前，房地产市场发展水平处于低端阶段，未来仍有较大的发展空间，房价中期看涨。但目前被强拉的痕迹明显，局部泡沫显现，如兰山区。至于你说“临沂本地人谁手中没有个 2-4 套房子”，我觉得肯定是夸大了，临沂人不算富，城市改造历史也不长，本地人不缺房子住，但绝对也到不了这个地步。
你的想法是“等到 2010 年 3 月”再决定，我赞成你这个想法。更好的建议，因为我不了解当前的楼盘具体行情，也没法给你，没法告诉你临沂的哪个板块好，哪个盘可以去关注。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 12:35
作者：nynyds008 回复日期：2009-06-04 12:45:39谢谢楼主对我的问题的回答。我这里做一些小小的补充，我的原计划是在苏州园区金鸡湖湖东买房子的，因为对那边的环境的未来的发展趋势比较看好。………………我的预计买房是在明年下半年或者后年，所以想请教楼主给予我一些建议。或者说以后我会再请教您的，希望您不吝赐教！小弟我不胜感激。
----------------------------------------------- -------------------------------------------------- nynyds 无须客气。
苏州的楼市确实比较复杂，因为苏州的城市格局很有特点，布局分散，相互独立，却又有机联系，老城、新城严格分开，新城又有东西两翼。近几年城市发展框架大了，发展速度快了，南吴中、北相城也迅速和主城区接轨。打个比方，一个瘦弱的苏州老城，挑着两个很重的扁担，横向挑着两个新城区（园区、高新区），纵向又出来两个城区在慢慢靠近。
这个格局，不能不说，全国都少见。所以，苏州的房地产市场，最大特点就是分散，各版块自成体系，差别较大，没法一概而论，只能分开了说。
你打算的买房时间是在“明年下半年或者后年”，今明两年这段时间内，楼市的变化可能会比较大，所以我也不用给你什么建议了。如果你以后有何问题，随时可以和我讨论。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 12:54
作者：宁徽 回复日期：2009-06-04 16:26:13从上午11点到下午4点21分，终于看完了这个帖子，受益颇深。
感谢 lz。
同在上海，作为 07 年毕业的已婚小硕，买房就是刚需。
lz 说的刚需就要挨宰，说的俺好不伤心！但这也就是残酷的现实。
端午节前后在上海五角场区域看房，稍微像样点的房子均价都在 1.8w/平米以上，天价！
还是 10 月份以后再说吧！国庆之前都不考虑了，涨的太离谱了，不能白白挨宰。
我认为年底可能会出现一波回调。
如果刚需都注定要挨宰的话，那么希望别被宰太多吧！砍掉只腿，但别被腰斩了！
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挨不挨宰是个命运问题，先挨还是后挨是个观念问题，挨多挨少还则是个技术问题。
命运基本上难以改变，观念可以适当调整，技术上可以多琢磨，尽量少受些损失。
当形势本来就很好时，如果应景地说上几句实话，那是锦上添花，会受人欢迎；
当形势本来就很坏时，如果不知趣地说几句实话，那就是雪上加霜了，会让人觉得讨厌。
我现在正在做的，恰恰就是后面的事，不知趣地说出了点残酷的事实，给人本来就不爽的生活带来了不快。
所以，希望你听了后不会变得更伤心。如果那样，阿弥陀佛，罪莫大焉。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:05
作者：iyiyi 回复日期：2009-06-05 12:29:33
盼楼主解析成都房地产。
悼因成都公交燃烧而去世的人。
悼念罗京。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --------------- 同悼逝者，同悼罗京同志。
虽然多年来我被他主持的节目无数次地忽悠，但看得出他是个真性情的人，是个很真诚的人，也多才多艺。我很喜欢这个主持人。48 岁，英年早逝，天妒英才，可惜可惜！
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:22
作者：取不起公主 回复日期：2009-06-05 01:56:41
LZ 高人啊，这么晚还没睡？
您对福州的房地产市场怎么看呢？
福州稍微过的去的地段，房价现在均价都是 8K 起啊。
原来还希望说房价会降，结果后面来了个海西建设，
靠。。房价又开始涨了。
初步想法是，明年五月在看看。
LZ 有什么好建议么？麻烦你指点迷津了，谢谢。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ------ 取不起公主取太子：1）福州、厦门同时被我列为房价最不靠谱的城市之一，我也不明白为何会炒得这么厉害。看起来当地的运作能力，不是一般的强；2）“海西经济区”当然是个政策利好，但也是个政策“小甜枣”，这个枣子已经分发到全国各地了，大家都在吃着呢。
在台海形势没有彻底扭转之前，我看不到“海西”建设对房地产有什么实质性的利好来，又是一波新的概念炒作而已。
成渝、长株潭、武汉的“甜枣”吃了好一阵子了，我没看到因为这个导致了房价的明显上涨；
3）你说到明年五月份再看看，我支持你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:42
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 4:46:13楼主辛苦了，一口气看了几个小时，我也辛苦了。
我跟我老公在深圳奋斗了 N 多年，在老家有一套面积不小的房子，本想在深圳再买一套，因为太忙失去了买房的最好时机。近期，深圳的楼市让我想不明白，也看不清楚，就干脆不想了。
于是我们决定：现在应多放精力在生意上，看到合适的地段多开分店，决不把自己的血汉钱拿去养那些“打家劫舍”的家伙。
此消息发自掌中天涯 wap.tianya.cn ，我也要用手机发表留言！
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iiszhuj，看得出来，你确实很辛苦。我用电脑来发帖，你用手机打字；我一点多钟洗洗睡了，你看帖回帖直到天亮。
你比我要辛苦。
你们夫妻在深圳打拼多年，也没买房子，这说明你们对房子的需求不是那么“刚”，可以接受无房的生活。看不懂就暂时不看，想不明白就暂时不去想，你这个态度好，值得我们学习。
把主要精力放在该干的事情上，多开分店，我祝你们生意红火，财源广进。等以后有了钱，直接做炒房族，跳过“房奴”这个级别，呵呵。机会就是个“魔力大转盘”上的东西，昨天你错过了，今天不见了，明天它还会再转回来，祝你们抓住它。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 13:57
作者：sgq0948回复日期：2009-06-0506:11:49
作者：dqiang1001 回复日期：2009-06-05 06:20:31
作者：dqiang1001 回复日期：2009-06-05 06:31:03
作者：雪稚子作者：rehe73作者：冲关吹羽回复日期：2009-06-0508:02:59回复日期：2009-06-0508:46:06回复日期：2009-06-0508:47:46
作者：古道瘦瘦马 回复日期：2009-06-05 08:59:41
作者：冬听雪者作者：thuataddy作者：laserwto作者：iyiyi作者：Ion_Yak3回复日期：2009-06-0509:10:33回复日期：2009-06-0509:46:15回复日期：2009-06-0509:46:26回复日期：2009-06-0512:29:33回复日期：2009-06-0513:04:27
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 13:05:22
作者：长谷川天王 回复日期：2009-06-05 13:20:01
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对以上各位朋友的支持，特别是一路支持过来的朋友，一并致谢。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 16:51
作者：CHUNJ_TOM 回复日期：2009-06-05 14:18:11
自己潜水的都不好意思了。
4 月 29 日将网页添加到收藏夹，基本上每天必看，
留意楼主的一举一动，敬仰楼主的才华，
今天现身，力挺楼主！
----------------------------------------------- ------------- 对潜水的网友而言，看帖子看到翻页继续看，就是对我的肯定了，
如果看后觉得值得跟踪下，放入收藏夹备查，那就是最大的奖赏了，
仁兄多年潜水，还浮上来力挺在下，又岂是受宠若惊可以形容。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 18:31作者：hellgoba 回复日期：2009-06-05 14:37:19
楼主帮忙分析下苏州楼市啊，搬板凳坐等，嘿嘿，一周内回复就成。
作者：hellgoba 回复日期：2009-06-05 14:39:30楼主啊，啥时候分析下苏州楼市？搬板凳坐等，一周回复也成啊。
----------------------------------------------- ---------------------------------------- hellgoba，你布置了作业，还规定了交作业的时间，我尽量当个好学生。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 18:33
作者：Lauren001 回复日期：2009-06-05 15:20:34
楼主晚上笔耕不辍，敬佩之至。
昨天看到一篇文章，觉得很有道理，但不为房地产人士，不能鉴别真假，楼主看看？
----------------------------------------------- --- ?一个基金经理所知道的四万亿与房地产关系[转贴]
年初受朋友之邀，一起管理一个数亿的基金，投向非常灵活，股市、楼市、过桥贷款都可以，反正就是高风险高收益的产品。。
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以我所了解的情况看，这篇文章里说的事情，是很真实的，如果不是基金经理所写，至少也是非常接近和了解这个行业运作的人士所写。其中提到的行业操作细节问题，绝不是杜撰和编造。
实际上，自 07 下半年以来，国家判断宏观经济过热苗头出现，就在不断地收紧信贷口子了，房地产行业首当其冲，从那以后资金链就很紧张了，有的公司平时喜欢玩“七个盖子四个缸”的游戏，那就基本到了资金链崩断的边缘了，情势一度十分危急。银行渠道的大门基本关上，没法拿到钱，就只能依靠其他途径搞钱救急，正门不行走偏门。
这些“偏门”不外乎有这么几种：一是股权私募（PE），让有钱人特别是外资机构来注资入股，比如某广州大企业和投行的对赌融资；二是找房地产私募基金融资，这基本是债权融资，不出让公司股权，但往往附有非常苛刻的抵押条款，“过桥贷款”就是一种常见的形式；三是找国内的地下钱庄，或者民间信贷，这也是债权融资，和私募的性质差不多，操作手法也类似，那是找洋人来相助，这是让国人去救急；四是想点别的歪辙，动动歪脑筋。比如搞点“假按揭”，从消费金融的口子来骗贷，比如发动高管和员工，搞内部集资，比如拿预售的房子抵扣应付工程款、材料款等，比如搞点偷逃税什么的等等。以上这些，都是非常时期的应对策略，都是来钱之道，可以纾难济困，渡过难关。但这些招数不会齐齐上阵，各家企业会根据自己的优势和资源，选择最好操作的、融资成本最低的方式。八仙过海，各显神通嘛，各有各的活法。
作者:loujinjing 日期:2009-06-05 18:36
接着上面说——
这篇文章里说的，应该就是第二种融资方式，私募基金的债权融资。这些私募基金，一般以外资的居多，通过各种名目乔装打扮，进入中国市场，在高风险融资市场火中取栗，大捞一把。他们的操作手法，那位基金经理已经说得很清楚了。其本质其实还是固定资产抵押贷款。只不过为了降低融资风险，确保其高额收益，在贷款的细节上有了些变化，这些变化通常有：1）尽量选择向那些多期开发的房地产项目融资，因为前面的首期房子可以作抵押品，地产商拿到钱后去开发后面的各期项目，这样容易形成良性滚动开发，搞活整个项目，确保还贷；2）他们更倾向于用已经竣工的物业来做抵押物，而不是用“在建工程”做抵押，因为在建工程搞不好，就容易变成烂尾楼，风险比较大。竣工的物业，想烂也烂不了，实在不行还可以卖掉变现。如果你拿着一块未开工的地，去找私募融资，那基本是没戏，因为私募怕你拿到钱后，根本不开发，卷款走人；3）在抵押物评估时，严重低估其价值，一般国内银行放贷是 7 折估价，它们是至少 5 折估价，甚至更低。假如一个房子市场单价是 10000 元，它就作价 5000 元抵押，即使未来地产商还不了钱，那么这个房子也很难跌价到 5000 块以下。这样可以确保安全；4）融资利息很高。私募融资取决于双方谈判，利率自定，和央行发布的基准利率没关系。央行在 6%左右，它们最少也得是这个水平的 3 倍，还有更高的，那取决于融资方对资金的渴求程度，有的项目借款利率超过 100%，那就是饮鸩止渴了。但病急乱投医，明知是毒药，也有人会喝下去，因为不喝死得更快。
实际上，在操作中，更多地不是采取传统的抵押融资，而是进行了金融创新。一般的做法是“回购”和“买断”，即地产商把抵押物的产权先卖给私募基金，以后到了还贷时，地产商再按照当时的议定价格把这些房子买回来，这就是“回购”，私募基金通过地产商的回购来收回贷款。另一种做法是，抵押房子的产权一次性买断，地产商到期不再回购，由私募基金自己去处理掉，通过处理物业来收回贷款，至于能卖多少钱，那就和地产商无关了。
那位基金经济写的文章中，说的就是“回购”方式。一般来说，专业的人做专业的事，私募基金更专注于资本运作，不想费力费神去卖房子，所以它们一般会倾向于采取“回购”的方式，把房子还是留给开发商去卖，自己图个省心。
你看，在整个过程中，房子的产权两次易手，从地产商到私募基金，过一段时间再回到地产商手里，房子实际上就是一个必不可少的“融资道具”，起到一个诚信担保的作用。
正是因为涉及到两次产权转移，所以我们也就看到了不少楼盘“首次开盘即告售罄”的现象，也看到了“畸高退房率”的怪现象，其实并不奇怪，这其中相当一部分情况，应该就属于这种融资操作。当然，肯定不会全是这种情况，还有“假按揭”的存在，还有开发商自买自卖的炒作。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 00:19
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-05 18:40:20
感谢楼主识的我的真性情，毫无疑问，楼主也必定是如此侠肝义胆之人，不然就不会在那么多所谓的专家信誓旦旦房价大涨的气氛下，来跟我们屁民说些实话了。
我已经把你的帖子放进了收藏夹，每天都要刷几遍，看你的发言有没有更新。
最近一年在看广州的房子，我也因此从一个从来不管经济、躲进小楼成一统的感性女子，变成了一个忧国忧民忧己的小妇人。很多以前以为跟自己没有关系的事务，原来这么紧密地关系着我们，很多以为可以不看、装着不知道的东西，原来这么张牙舞爪。…………
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- 看来我没有说错，你果然是性情中人。“侠肝义胆”一语万不敢当，在这里多说几句过头的话，都可能随时被人删掉。看看今天成都的“大火车”，不禁慨叹，悲事亦悲世，伤人亦伤己，如今能活着就值得庆幸了，还谈什么侠义，简直是草民的奢侈！“运交华盖欲何求，未敢翻身已碰头。破帽遮颜过闹市，漏船载洒泛中流。横眉冷对千夫指，俯首甘为孺子牛。躲进小楼成一统，管他冬夏与春秋。” 先生这首《自嘲诗》写得真好，我一直非常喜欢。但如今怕是很难以办到了，可以在心里这么想想，在精神世界里超脱一番，生活中如果要这样，那是万万使不得的，不是变成犯人，就会变成与世界格格不入的疯子了。如你所言，原以为与自己不相关的事情，其实离我们很近，就在我们周围。那张牙舞爪的，其实正在对着我们而来；那些今天别人身上发生的悲剧，也许就发生在我们的明天；物伤其类，兔死狐悲，让你没法无动于衷，没法置之度外，更没法超然洒脱，除非你已经变得冷血，不再有感情。这就是生活，活生生的生活，冷冰冰的生活，硬梆梆的生活，你、我，还有他的生活。
看了你的回帖，深有同感焉，所以多说了几句。古人有云：“天涯戒多言，言多必失。”为免于“失”，还是及时闭口吧。最后，还是要谢谢你给的收藏夹待遇，还有你的密切关注。我会继续前行。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 00:49作者：双子座 V 男人 回复日期：2009-06-05 20:12:24
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 13:22:261）福州、厦门同时被我列为房价最不靠谱的城市之一，我也不明白为何会炒得这么厉害。看起来当地的运作能力，不是一般的强；2）“海西经济区”当然是个政策利好，但也是个政策“小甜枣”，这个枣子已经分发到全国各地了，大家都在吃着呢。
在台海形势没有彻底扭转之前，我看不到 “海西”建设对房地产有什么实质性的利好来，又是一波新的概念炒作而已。
成渝、长株潭、武汉的“甜枣”吃了好一阵子了，我没看到因为这个导致了房价的明显上涨。
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厦门，请 loujinjing 达人，详解一下厦门的情况可否。
厦门厦门厦门厦门厦门厦门厦门厦门
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双子座的这位仁兄莫急。说实话，对厦门这个房价相当离谱的中型城市，且偏居一隅，西阻武夷之莽苍，东临台海之波澜，北承福州之压力，南受粤东之排斥，实在没啥需要多说的。既然您这么着急，我过几天就说说一己陋见。
其实，中国的城市千城一面，内在特质是基本雷同的。
而且由于郑智、经济体制的全国一盘棋，有着很强的联动和示范效应，这些年来，促进城市房价上涨的核心要素也是大体一致的。只不过在不同城市发生的具体机制不同，在不同的城市，因地区间差异而产生了不同的表现。总之，当前的中国房地产，市场虽然辽阔广大，但共性却很明显，我们完全可以去研究其共通的地方，去研究其共同的趋势。至于具体到每个城市，当然各有各的性格，各有各的情形，各有各的城市特征，也值得我们做中微观层面的城市分析。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:09
作者：kongfuguy 回复日期：2009-06-05 21:16:40
楼主对过桥贷款最终产生的后果还是没有讲明白，恳请
再指点一二。
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- 其实不只是过桥贷款，是私募基金积极介入房地产融资的后果。如果简单点说，那就是一个结果：“三赢一输”。谓“三赢”者，地产商赢，私募基金赢，地方征夫赢。谓“一输”者，不用说了，自然是消费者输。下面具体一点说。
1）地产商在资金紧张时，得到有力的外援，得资金纾困解难，安度难关，而且采用“回购”和“买断”式的抵押融资方式，先把产权转让给私募基金，还同时制造了楼市热销的表象，忽悠了买房人进场，营造了有利自己的良好氛围；2）私募基金趁火打劫，找到急需资金的地产商，趾高气扬地放出高利贷，且放贷利息奇高，可以获得高额融资利润。如果不收回贷款，可以以最低价格拿到好房子。总之，不论何种情况，它们是赢家；3）地方征夫，这个就不用说。市场火了，投资上去了，GDP 也上去了；住房消费火爆了，各种税费也上去了；行业热度高了，寻租利益也有了。谁不乐见自己的地盘上房价高涨呢？4）对消费者而言，房价该降的不降，刚露出点苗头，又上去了，永远买不起，这不是输家，谁又是输家呢？
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