作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:27
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 22:00:08
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 13:42:35
作者：iiszhuj 回复日期：2009-06-05 4:46:13楼主辛苦了，一口气看了几个小时，我也辛苦了。…………iiszhuj，看得出来，你确实很辛苦。我用电脑来发帖，你用手机打字；…………
没办法，白天太忙，不想开着电脑吵着我老公休息。
我不会做炒房族的，不想明着打劫想要有个“家”的人。
以前，我跟我老公也是打工一族，后来借钱做起了生意。其实在深圳生活都不容易，都是为了实现理想，体现自我价值。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --- 我的炒房之论，实在是开个玩笑，不必当真。看得出你的善良，愿你们早日有个自己的“家”。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:36作者：心随浪飞 回复日期：2009-06-05 23:14:59
深圳最近房价狂涨，哎。。看样子错过抄底的行情了。
----------------------------------------------- --------------------- 你如果真的抄了，那就要晾在半山腰上了。
那可不是底，是调整过程中的阶段性底部，如果拿来短期炒作还可以，实在没什么好抄底的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 01:49
作者：nynyds008 回复日期：2009-06-06 00:18:39看到楼主给我的回复，很满意了。在这么多人追问下，楼主挤出时间为我们热心回答！在这里表示感谢。……我们作为市场一份子也应该好好反省一下，因为问题不应该只出在卖方那边。最后我还是要由衷的感谢楼主辛勤地并且认真地回答我们的问题！谢谢。
----------------------------------------------- -------------------------------------------- nynyds，您由衷的谢意，在下小心地领受了。
当下之世，如果说“为人民币服务”是一种责任和无奈，
那么，“为人民服务”，不是假崇高，实在是一种幸福和满足，如使读者得益，则写者得幸福；如使读者满意，则写者得满足。
如此双赢互利的好事，何故不为之，又何乐而不为？
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 02:31
作者：tgball 回复日期：2009-06-01 16:29:25
楼主好！以下问题请教：1、你认为通货膨胀是否较你的预期更提前了？你之前说过约在 09 年底或 10 年左右，这次通胀程度会有多剧烈？2、如你文中所述，很多商品房价值实际已被高估，但仍被有钱人视为保值工具。这种趋势能持续多久？或者说，对国内开发商是一个多久、什么程度的利好消息？3、文中最后提到的准备移民的老张，按作者的隐晦意思讲，可以理解为最佳的选择么？
谢谢！
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ---- 再来回答一个前几天遗漏掉的问题。
1） 我对通胀的预期没有改变，仍然认为至少在 09 年内不会出现，2010 年内（很可能在上半年）可能会出现明显的苗头。但 2010 年如果真的出现通胀，也不会是严重通胀，而是温和通胀。因为中国消费不振，通货紧缩的潜在风险一直如影随形地伴随着宏观经济，这其实也在充当着抑制恶性通胀的对冲因素。还有一个原因是，经历了一季度的信贷狂飙之后，在三季度信贷增速会逐渐放缓，到四季度，央行甚至有可能适度收缩。此外，外贸还在萎缩，外储资产走向多元化，这也在一定程度上降低了“输入式通胀”的影响；
2） 如今中国的商品房价值，普遍被高估了，但太多的有钱人仍然视其为重要的、甚至是唯一的保值工具。这和有钱人的理论认识水平有关，和中国人对住房的偏执看法有关，也和当前合理投资渠道极度缺乏的现状有关，看来看去，没有什么东西是保险的，是靠得住的，巨大的不确定性带来了很强烈的危机感，带来了对未来捉摸不定的迷茫感，所以就像是溺水的人要抓救命稻草一般，奋不顾身地倒向了房子的怀抱。“手中有房，心里不慌”，这种观念、现实、和趋势，我觉得在短期内难以消除，只有无情的事实，才是最好的教育。中国地产“硬着陆”之后，很多人吃了大亏，得了教训，这个普遍的观念和做法，估计才能彻底扭转过来。在没有扭转过来之前，这对开发商来说，实在是一个天大的利好因素。
为何这么说呢，“不需诱骗自上钩”，你说这是多大的利好？
3） 上文中提到的准备办移民的老张，按作者的隐晦意思讲，应该是在赞许这个做法吧。如果不说政治层面的因素，不去深究那些深层次的问题，单单问我的看法，那我也是一句话，参考《孙子兵法》最后一计，善矣。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 02:41这是一篇我之前的回帖，是关于物业税的评论，可能因为涉及到了几个所谓的敏感词汇，被咔嚓了。我又费力找了回来，把少数言辞删掉，重新贴出来，补上阙漏。【】中是我的回帖内容。
作者：sjtuye 回复日期：2009-05-26 19:07:51关于物业税，讲一些粗浅的看法，欢迎大家批评：【就您的观点，说说我的看法，请指正。我的观点全部放在这个中括号内，以示区别。】
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1）搞一个像资本市场一样的“新老划断”。已有的房子、已交了土地出让金的土地未来建成的房子，都不用交物业税。
某一个时点以后，所有的土地在出让时标明这块地建成的房子是要交物业税的，同时公布物业税征收细则和其它税费减免方式，出让金还是让开发商竞价，当然相同情况下肯定比原来的出让金来的低。
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【新老办法肯定是需要的，因为中国的事情都很复杂，没法一刀切，这是绝大部分事情的惯例，也是中国特色。我也赞同你的看法，交过高额土地金的应该不交，但在实际操作中，应该不会永远免缴，可能前期免，后期缴。或者干脆用高低税率来区别。】2）这里边最重要的是物业税征收细则，比如按价还是按面积（按价就有“劫富济贫”的意思，跟所得税率累进一样）？若按价，则是不是每年给房子订一次价还是最初成交的不变价？税率多高、税率调整频率？等等等等，技术方面的问题很多。还好我想其它国家应该搞过或正在搞物业税，应该有一些现成的例子可以学。
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【从各国经验看，按房屋价值征收的可能很大。因为这是财产税，按财产的实际价值收，才能保证公平。不然的话，你市中心的房子，5 万一平，郊区的房子 5000 块一平，市中心富人的房子因为面积小，反而比郊区的穷人交的财产税少。
显然不行。按价值征收，每年都要组织评估，不然也没法反应价值的时间变化，这也是保证税赋的公平性。】3）物业税的本质，对政府来说，是变土地出让金一次性收入为先收相对少量出让金再持续收取物业税现金流，对平滑财政收入或说财政收入的可持续发展大有好处。对于买房人来说，原来是通过银行贷款一次性付清 70 年使用费，现在则变成先付一定“房价转让费”（当然可能还是要按揭贷款）然后每年付租金（物业税），总的来看是首期付款减少但未来的现金流支出（包括还银行贷款和交物业税）压力增大。既然是这样，则我认为本质上和降低首付比例没有什么区别，只是政府增加了一个物业税调控手段而已。
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- 【你对物业税本质的认识，似有不妥。物业税实质是一种财产税，是对公民保有的不动产（还有部分动产）财产进行征税，只要你有不动产财产，它就可以来征。所以，征税对象可以是房屋，也可以是土地，还可以是车、船、飞机等高价值动产。只不过针对房子的财产税，被我们通俗地叫做“物业税”了。所以它从根本上说，与土地出让金没有法律关系，即使开征物业税，也不影响地方政府继续收取土地出让金，这是两码事。但物业税开征了，政府就有了稳定税源了，不必如此依赖土地拍卖，当然可以降低住房的“初次购买成本”，拉低一手房价格，同时也抬高了保有成本，减少了投机现象。此外，房子购买后，产权人是你，你缴纳的物业税，和租金实在不能混为一谈。】4）还有一点区别是，原来的模式是银行贷款一次性付清 70 年使用费，这就导致货币供给增加很快，而先付一定“转让费”（房价）然后每年付租金（物业税）的方式使得货币供给的增长更趋平缓。
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--【物业税开征后，房价应该会小幅下降，你给开发商的购房款还是一次付清的，只不过是银行帮你付，你再按揭慢慢还给银行。你买房子的钱仍然还是开发商的资金主要来源——“预售款”。所以，住房消费信贷的规模不会发生显著变化，更不会影响到宏观层面的货币供给量。】5）我最乐观的猜测是，政府使用物业税，除了增加一个调控手段外，本质上是想通过这种变相的方法让房价真实的降下来。因为若直接在现有情况下将房价打下来会产生很多矛盾，而借用物业税这一工具让未来的房价和现在的房价无直接可对比性，从而通过一种非常模糊的方式把实际房价降下来。毕竟政府也想走量，而要走量则必须房子的真实价格降下来！
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【物业税从道理上说，可以降低房屋的初次购买成本，从而拉低房价。但同时也抬升住房持有环节的成本。这应该是它降低房价的积极作用。但现阶段的中国，决不能高看了物业税，一是它不太可能搞得很彻底，可能最后出来就是个山寨版，土地出让金乃是地方上的“宝”，可能还将继续存在下去。物业税拉低房价的效果，可能被既得利益集团的反向动作给抵消，弄到后来，也可能出现最坏的结果，即，物业税真的收了，但土地市场还是高价出让，房价没有实质性的下降，但买房人却吃亏了，因为买了房子，还得年年交税。】
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 02:50
【关于物业税问答的简单小结】
【其实，我认为大家把物业税这个税看的太重了，寄予厚望，希望它能挤掉房价里的水分，败掉房地产行业的虚火，让房价直线下落，可以让老百姓买得起房，这个想法很善良。
但哪里有这么好的事呢？——尤其是在贵国。对待贵国的事情，你都不能这么较真，较真下来，你会发现自己非常失望。
“物业税”这个新税种的本质，它是个财产税，财产税的本质就是调节收入，进行财富的再分配。所以，国家要开征这个税，我认为其根本目的，也不是调控房价，而是在改革财税分配体制。目前地方征夫的税基不宽，收入不稳，非常缺银子，所以特别倚重土地出让金，这造成了房价居高不下，有关部门利益深涉其中，也不想把它真正降下来，这是个基本事实，长期下去，地方财政都要面临 bankrupt 的威胁，这是很大的不稳定因素。物业税开征了，等于是为地方上找到了一块又厚又肥又宽又稳的税源，有房子处皆可征税，跑了和尚跑不了庙，这可以极大地稳定地方的收入，使之逐渐摆脱土地爷的“紧箍咒”，从而也就间接地解除了地方和房地产的密切“关系”，让房地产行业能够回归本位，真正市场化、商业化。所以，与其说物业税是在调控房地产行业，不如说是在改革目前的财税分配体制；与其说物业税是老百姓买房子的“天降贵人”，不如说是给财政困窘的地方的一根稻草。抓稳了这根稻草，那就等于有了几十年不变的稳定收入，吃喝不愁了。就不会和土地爷穿一条裤子，受这老儿的要挟和摆布了。】
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 03:01上面的这一段【小结】最难发，修改了多次，终于放行。
多谢版主同志高抬贵手。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:02作者：南方孤驴 回复日期：2009-06-06 09:11:23政府一次一次地注入强心针，一次次地让它回光返照，但结果不过是拉长了走向死亡的痛苦过程，绑架了国民和银行，触发了更深层次的危机。
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这话有道理。但二者的关系不是简单的病人和医生的关系。在这里病人和医生是一个人，是一体的，难以分开。刮骨疗毒，也许关云长能够做到，但让壮士断臂，何其难也，更何况房地产已得股肱之位，去其股肱，有这么容易么？
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:33
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-06 13:57:19
楼主，你对物业税的分析非常恰当，我们的确不能天真的认为是来救我们百姓了，其实物业税的根本是为了平衡稳定 ZF 的利益，到底能否给老百姓一定的好处，这还是很难说的。
今天一个朋友说，为什么中国都市人越来越功利，越来越冷漠，那是因为他们太缺乏保障了，从这个角度来说，也能理解为什么一些人喜欢屯房炒房。
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很简单的辨别办法是，减税利民，加税则反之。增加了物业税，当然会降低开发环节的综合成本，但不一定就带来房价跟着下降。房价和成本之间并无严格的正相关关系，成本下降了，带来的直接后果，只是开发环节的利润空间更大了。希望物业税能抑制房价，进而降低房价，很可能只是善良百姓的善良愿望，现实表明，并没有任何可靠的机制能确保它作用于房价。
我们所处的这个社会中，总感觉身边的人，看起来越来越冷漠越来越功利，邻里之间，防之如防贼，家庭之内，争利如仇雠。这并不是人本身的问题，而是社会性格在个人身上的投射，是道德伦理水平在个体中的映照。看看历史，几乎每朝每代都有一个世风日下、道德失范的混乱时期，失范之后，就是一段规范的时期。这个也是在更替的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:37
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-06 13:57:19
楼主，你对物业税的分析非常恰当，我们的确不能天真的认为是来救我们百姓了，其实物业税的根本是为了平衡稳定 ZF 的利益，到底能否给老百姓一定的好处，这还是很难说的。
今天一个朋友说，为什么中国都市人越来越功利，越来越冷漠，那是因为他们太缺乏保障了，从这个角度来说，也能理解为什么一些人喜欢屯房炒房。
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很简单的辨别办法是，减税利民，加税则反之。增加了物业税，当然会降低开发环节的综合成本，但不一定就带来房价跟着下降。房价和成本之间并无严格的正相关关系，成本下降了，带来的直接后果，只是开发环节的利润空间更大了。希望物业税能抑制房价，进而降低房价，很可能只是善良百姓的善良愿望，现实表明，并没有任何可靠的机制能确保它作用于房价。
我们所处的这个社会中，总感觉身边的人，看起来越来越冷漠越来越功利，邻里之间，防之如防贼，家庭之内，争利如仇雠。这并不是人本身的问题，而是社会性格在个人身上的投射，是道德伦理水平在个体中的映照。看看历史，几乎每朝每代都有一个世风日下、道德失范的混乱时期，失范之后，就是一段规范的时期。这个也是在更替的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 15:43
又抽疯了
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 16:16我在之前的回帖中，提到了房地产行业在资金紧张情况下的几种另类融资，在私募基金融资的一般操作模式中，地产商抵押自己开发的商品房，向私募基金（也可以是民间借贷机构）借贷融资，其中会发生两次产权转移，第一次产权转移表现为“大量集中成交”，第二次转移表现为“大量集中退房”，也就是我们说的“退房潮”。我的回帖时间如下，备查：
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 18:33:53
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-05 18:36:24
这几天，有关各地隐现退房潮的消息被炒得满天飞，这让有些人着急，也让不少人好没面子。特别是天堂 H.Z.，被炒得尤其厉害，这与浙江中小地产企业数量多、资金链紧张、浙江民间融资发达不无关系。所以，H.Z.这几天又要成地产漩涡的中心了。所以，有人就急着出来表态了，一来需要撇清责任，二来想引导舆论，三来要树立高大形象，四来还想“澄清事实”。这个相对正式的表态，级别还很高呢。诸君请看一则新闻，自然就会明白了，由于事涉敏感，我不多说了，大家意会吧。
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新闻全文转载如下：
新华时评：绝不能让“退房乱象”绑架市场
2009年06月03日17:29:37来源：新华网
新华网 杭州 ６月３日 电（记者 李亚彪）近日，杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的“高额退盘”情况，做出积极回应表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。
面对近两个月来从北京、深圳到南京、西安、长沙等地逐渐蔓延全国的“退房潮”，政府出面做出积极回应，杭州市是第一例。然而，仅仅有政府回应远远不够，对虚假“退房潮”的幕后操纵者一定要问责，绝不允许少数开发商绑架市场。
谁都不难发现，在楼市的“五月谜局”中，一方面是房地产市场高库存现象，一方面交易量不断攀升呈火爆之势。
在巨量交易的背后，退房事件频发，国内接连出现数笔退房“大单”。有迹象表明，不少退房者与开发商有重要关系，有的几乎就是开发商“自销自买自退”。
业内人士认为，少数开发商“导演”的“退房潮”，极有可能是迫于资金压力，以高额房屋为抵押品，通过个人融资的名义骗取银行贷款。不管何种原因，可以肯定的是，这些非正常现象制造出来的虚假繁荣，会在严峻的经济形势下导致房地产市场产生更大的泡沫。有了虚假成交量的撑腰，推动房价一路走高也成为必然。
事实上，相关部门、地方政府对于这一现象并不是没有注意到，但从交易行为与交易手续上来看，这些操作并没有明显的违规，更谈不上违法。杭州市提出要“依法依规”进行处理，并非易事。同时，虚假“退房潮”的操纵者也很清楚相关法规方面的漏洞，明显违法的事他们是不敢做的。
正如杭州市市长蔡奇所说，房价高低总体上属于市场行为，但保持房地产市场健康平稳发展，政府也必须有所作为。
少数开发商哄抬房价、绑架市场，本身就是市场乱象；而其中如果查不出明显违法行为，就更是乱象后的怪象。在这种情况下，尽快推进法制建设不断完善，显得必要而又迫切。
在这方面，历史上已有先例。英国早年为应对南海公司投机行为，国会通过反金融诈骗和投机法，打破了南海公司股票发行的泡沫；我国香港金融管理部门当年多次成功击退以索罗斯为代表的国际投机者对港市的围攻，也得益于相关法规建设的不断与时俱进。
面对房地产市场乱象，百姓要睁大双眼，银行要加强监管，而设定规则的任务则落在政府身上。政府适时推进法制
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