建设，是顺应民意，大可不必担心落下“干扰市场”之名。
相反，健康的市场是建立在不断完善的法制基础上的。
该评论地址：http://news.xinhuanet.com/newscenter/2009-06/03/content_11481838.htm
作者:loujinjing 日期:2009-06-06 16:37
新华网杭州６月３日电（记者李亚彪）近日，杭州市市长蔡奇针对本地有楼盘出现的“高额退盘”情况，做出积极回应表示，绝不允许开发商违规操作，随意发布虚假信息，侵害购房消费者合法权益。
………………正如杭州市市长蔡奇所说，房价高低总体上属于市场行为，但保持房地产市场健康平稳发展，政府也必须有所作为。
少数开发商哄抬房价、绑架市场，本身就是市场乱象；而其中如果查不出明显违法行为，就更是乱象后的怪象。在这种情况下，尽快推进法制建设不断完善，显得必要而又迫切。
----------------------------------------------- ----------------------------------------- 如此看来，有的时候，开发商也是“弱势群体”，也得忍气吞声过日子。
作者:loujinjing 日期:2009-06-07 12:12
多谢半夜顶贴的朋友们。觉还是早点睡好。
作者:loujinjing 日期:2009-06-07 23:33
作者：ouyangcamel 回复日期：2009-06-07 18:48:49
出差数日后，有点看不过来了，要掉队了。
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欧阳兄最近频繁出差，看来公务繁忙啊。小小帖子，读来又何必着急？为防哪天突然被咔嚓，我已把这个帖子保存了下来，并稍加整理。如果需要的话，过些时日，我可把此贴全文发于你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 00:41
作者：gugyj 回复日期：2009-06-07 17:18:32
楼主写的真好，支持你，收藏。。。
有个问题想请指点下：我和我女朋友，一个在绍兴，一个在杭州，因为要结婚，想在今年年底或者明年上半年买房子，你看绍兴和杭州比较，那里的房价水分少些啊？如果在杭州买，杭州那个区房子水分少可以入手啊？滨江区如何？
如能指点一二，万分感谢！
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- -------- 答 gugyi，你的问题又涉及到了天堂，我就长话短说，主要说说绍兴。
如果单论水分，两者相比，当然是绍兴的少。绍兴是个名气挺大但却比较安静的中型城市，因民营经济发达，其富在民间，并不体现在小小的绍兴城，从城市面貌看，绍兴城更多地还保持了江南水乡小城的古朴风貌，高楼林立的现代化风貌并不显眼。从地理区位上看，东有宁波，西有杭州，北临嘉、湖，绍兴处于几个城市的包围圈之中，在三面环伺夹击之中，绍兴并没有多大的吸引力，也难以发挥其辐射力。
所以，绍兴的房地产市场，也就基本是个封闭的市场，自给自足，外来力量比较弱。它的房价主要是由绍兴市区（越城区）本地和下属县市（尤其是绍兴县）来支撑，像诸暨、上虞等东西两翼县市的购房需求，还会流向更大更好的宁波、杭州，地理距离较远的嵊州、新昌，购房者会因为距离原因而留在本地购房，这些因素，都会削弱绍兴的住房需求。所以，在这样的一个市场，相对封闭，辐射不强，本地自足，不应该有太大的水分，炒作力量也不应该太大。
但问题并非这么简单，还有其他的因素值得考量。如绍兴城区面积小，旧城风貌保存较好，这就限制了主城区（越城区）的商品房开发，缩小了主城区供应量，抬高了主城区均价。而且，由于这个市场比较封闭，外来开发商很少（主要来自杭州），城市外围的郊区大盘也就少，外围供应量也不足。这样就造成了整体市场的供应偏紧，给投资和投机行为提供了充足的空间。而且，由于民间富庶，实际需求却不小，民营经济造就了一个比较大的富裕阶层，也衍生出了活跃的房产投资需求，使房产炒作开始兴起，在一个比较小的市场，池小而水浅，炒作的恶性后果会成倍放大。所以，绍兴的房价虽相对杭州便宜不少，但绝对水分也不少，主城区均价已经到了 8000 元以上，位置较好的楼盘早已过万元，这对于一个半封闭结构的地级市市场来说，绝对是不正常的，泡沫等级可以说是严重的程度。但区域不同，差异也大，比如城北的袍江新区，供应量很大，绍兴市场三分天下有其一，这个区域的均价也就在 4000 左右，很多楼盘不到 4000，应属泡沫较小的区域。
所以，就目前的情况来看，无论是绍兴还是杭州，如果单纯自住的话，我都不建议在近期内入市购房。你说打算在今年年底或者明年上半年买，我觉得是很理智的，无论形势发发展如何，留下至少六个月的观察期，我认为是非常必要的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:05
作者：取不起公主 回复日期：2009-06-07 12:18:52
LZ，我看到一篇文章，把我汗都吓出来了。
您有空帮忙看下，到底是以偏概全危言耸听呢，还是真的是这样？乌有之乡的：http://www.wyzxsx.com/Article/Class4/200905/86758.html
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --------- 答这位贫穷的驸马：
你推荐的文章我也看过了。该文以大量事实和数据，痛批了 guanliao 资本和 maiban 资本，引出自己的观点，而且观点非常鲜明。对其观点我且不作评论，这个话题太大，远远超出了本帖的讨论范畴，而且类似这样的话题，并不是天涯论坛所允许讨论的，里头有地雷。我只能说，文章里头的绝大部分数据和事实，都可以在公开报道中看到，不是杜撰来的，更不是捏造出来耸人听闻的。
乌有之乡是个著名的左派网站，里头混杂了左派的几个主要派别，有激进派，也有温和派。那里的文章，很多不可能在天涯、新浪、网易此类大众论坛上公开发表，个中原因，大家肯定都知道。至于为何人家能发表，而没有被咔嚓或者直接被关闭呢，为何我们能访问呢？这个原因，应该也可以想象得出，一个派别，谁没有自己的力量和舆论阵地呢？
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:50
作者：rdyoffice 回复日期：2009-06-07 10:22:19
楼主很不错；
北京华侨城的房子怎么样，如果有单价 11000 的价格可以买吗？现在的价格肯定是高多了。我个人的感觉是现在买房与存款，其实都是赌博，赌大小而已；……………
----------------------------------------------- ---------------------------------------------- 谢谢你夸奖，这么具体的问题，实在有些难以回答。
华侨城集团在北京的这个大盘，总建面 80 多万方，属于超级大盘了，位于东四环和京沈高速的交汇处，四方桥区域。东四环这一段（四方桥向南直到四元桥一带），离 CBD不远，位置不错，也集中了太多的大盘名盘，市场供应量巨大，所以竞争也就颇为激烈。看看去年三季度以来的降价潮，就知道了。这个区域的新房均价，在 08 年上半年已经超过了 16000，高的直冲 20000，从三季度到去年底，由于全球金融危机发生的影响，楼盘滞销得厉害，也就出现了较大范围的降价，如今的均价应该在 12000 左右了。依我的看法，东四环这个区域的供应量在下半年依然很大，需求则会比较稳定，价格有可能进一步降至万元以下。
就华侨城个案来说，2005 年 4 月一期开盘时仅卖 6300元一平米，到2007年3月价格破万，到2008年1月达到最高点，一度涨到18500元，08年10月11月，受危机影响价格探底至 12000 元左右，09 年 3 月以来的“小阳春”中又回涨至 14000 以上，但有人在高位抛盘套现，接下来还会有理性回归的压力。
所以说，现在如果有 11000 元的价格，应该是较低位了，但并没有太大的吸引力。这要分你购房的具体用途，如果你是想短期炒一把，我觉得可以在 11000 买进，伺机出手，如果你是自住，那你不妨等它两三个月，再看个究竟。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:54
这张华侨城的价格走势图，供你参考：
{SIMAGE}http%3A%2F%2Flaiba.tianya.cn%2Flaiba%2Fimages%2F875887%2F12443972650836915616%2FA%2F1%2Fm.jpg{EIMAGE}
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 01:56
作者：zmj65 回复日期：2009-06-08 01:20:29喜欢这时候的安静，呵呵，已经周一了，调好闹铃，睡去。
----------------------------------------------- -------------------------- 新的一周，从睡觉开始。俺也调好闹铃，睡去。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 10:44
作者：gugyj 回复日期：2009-06-08 10:28:29
谢谢楼主，分析的真好，你也是浙江人吗，支持你。
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无须客气，我不是浙江人，但浙北地区去过多次。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 10:50作者：玉渊潭的胡杨 回复日期：2009-06-07 01:23:10
看楼主的帖子有神交万里的感觉，真好。
人生得一知己足矣，此言不虚。
----------------------------------------------- -------------------- 胡杨兄抬举了。千里之外遇知己，深慰我心。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 16:33
沙发怎么还是我的，难道是天涯对我的奖励？
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 16:36
作者：笑仓天 回复日期：2009-06-08 10:49:46一直关注楼主，很赞同楼主的观念，更佩服楼主的人品，愿意为我们普通大众解惑，防被忽悠。
对于我们没背景的一群人来说，手上存了几年辛苦钱，应该可以付个首付吧，但现在楼市，股市畸形上涨，银行利息又低，外币也在贬值，黄金现在也涨了不少。
恳请楼主再指点迷津，民众未来如何实现手上资金的增值保值？楼主不必有顾虑，风险我们自己承担，只希望能听到楼主最真实的想法！谢谢。我想大家应该对这个问题都比较有兴趣吧？
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----------------------------------------------- 答笑仓天：
谢谢你的持续关注。你的这个问题确实有点困难，我记得之前写过一个谈人民币升值的帖子，文章里说到了个人资产的配置。现在看来那时的建议也要与时俱进了，因为形势发展得太快了。
之所以说这个问题难，原因有二：一是因为当前的投资渠道确实少，好的就更少，能做到资金保值就不错了，又想要升值，那简直有点奢望了；二是因为这个环境有点差劲，总体上对你是不利的，而你偏偏要得利，这自然就困难。比如水浒故事里的生辰纲入京，一路上梁山好汉早已准备好了，可以说是强盗环伺，又如何能全身而退呢？试想，有这么多人盯着你口袋里的钱，而且还都是强人，个个都比你厉害得多，你能保证口袋安全就很不错了，还想着让钱变得更多，难不成你以为那些盯着你口袋的人，都是吃白饭长大的么？
说到资金（资产），要实现保值增值，有三个指标需要关注，那就是经常说的“安全性”、“流动性”、“收益性”。
第一要保证安全，不能丢，第二要可以流动，可以变现，方便市场交易，第三，要能带来收益，所谓钱生钱，资产生钱。
所有的投资行为，都要考虑这三个指标。但这三个指标，往往是有内在冲突的，如银行活期存款，安全性最高，流动性也好，可随时取用，但利率太低，收益性太差。创业投资和风险投资，收益性最高，可以说是暴利投资，但需要完善的退出机制，流动性差，安全性更差，可能弄得血本无归。所以，三个指标很难三全，不可兼得，只能取得相对的平衡，找到一个最佳的结合点，这就是投资策略和艺术了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 16:39
所以，我们在进行投资前，先要搞清一个大前提，那就是：我们自身有多大的资金规模，有多强的投资决策能力，有多大的风险承担实力。不同的情况，对应不同的基本策略，这里我分为三大类：（1）如果钱非常多，决策能力很强，不怕大的市场风险，那就按照“收益性——流动性——安全性”的考虑选择投资渠道和产品，第一考虑的就是赚钱，比如你可以参股私募基金，可以购买创投的产品了。
（2）如果钱不算很多，但有点小实力，有点小聪明，小门路，可以接受一定的风险，那就按照“流动性——收益性——安全性”的考虑来投资，把流动性放在首位，大胆地去投，但做好随时跑路的准备，这部分人一般可以炒股炒汇、炒期货、炒黄金。
（3）如果你的钱不多，就是自己攒下的几个辛苦钱，也没有投资必胜的把握，还厌恶风险，那就要按照“安全性——流动性——收益性”的原则来投资了。把安全性作为首要考虑，保证钱别丢了，流动性其次，发现形势不好随时可以撤退，收益性放在最后，能赚点那是上天眷顾，赚不了也是正常的事。
前两类人基本属于有钱人，不用我们操心。我们说第三类人，也就是有点小钱的穷人，富人眼里的穷鬼，穷人眼里的阔佬，不上不下的人，说得矫情点，这是有中国特色的“准中产阶级”。这些人应该包括城市宽裕居民、农村新富群体、城镇新型个体户、最基层公务员、都市高收入白领、没有找到挂靠东家的知识分子等等，这应该是主要组成部分。
这些人的投资，或者说是“资金保全应对措施”更合适些，我觉得应该参考第三类的路数，一看安全与否，二看流动性，最后看收益。尽管可能在通胀中面临一定缩水风险（事实证明可以规避），但现金无疑是最为安全的，所以资产配置中不可少了现金，或银行存款，考虑到汇率风险，可以买入适量外汇进行多元化，为抵御未来的通胀，可以买入商品型货币（如加元、澳元、新元等）和贵金属。钞和汇只有贬值风险，没有其他风险，只要做好了对冲，就可以了，风险可以降低到最小。
在保证安全的前提下，二看流动性，可以买入一些流动性好的投资产品，如股票、基金、期货和外汇产品，股票基金当前应买短期，如可以，最好是买港股，因为估值更合理。
期货和外汇买入时考虑套保和风险对冲，不买那些花哨复杂的衍生品，如果实在搞不清风险所在，那么最好的办法就是暂时不买。这些产品，可以短期获益，可以及时退出，只要有时间关注，应该也可以适当投资。说到收益性，该如何去追求呢？恕我愚笨，暂时还没想到能保证老百姓稳得收益的产品，也许这世间本来就不存在这样的好东西，人人都赚钱，那肯定是泡沫来了。如果把股票基金期货外汇等产品搞好了，没准能得到上帝关怀，赚点钱，但不要贪婪，赚了点就要想着退出。
说到楼市投资，有个基本条件，如果你所有的钱，都不够买一套当地普通商品房的钱，那就彻底断了炒楼的念头吧，这东西不是一般人玩的。流动性太差，有了问题就跑不迭了，跑得慢的就成了别人致富的“垫脚石”和牺牲品了。
所以，如果想要自己口袋里的钱不丢失，还要持续地增值，保值增值，基本前提是你必须足够聪明，有头脑，知道如何合理地配置，如何合理地投资。而且，更为关键的是——你还必须要足够强大，让别人不能老盯着你的口袋，而是你去盯别人的口袋。在资本市场和资产领域，从根本上讲，都是资源和资金资源的重新配置，是资金财富的横向流动。
什么叫“保值”呢？保值就是别人拿不走你口袋里的钱，你的钱没动；什么叫“增值”呢？增值就是你可以从别人口袋里头拿钱，你的口袋变厚了。所谓的保值增值，其实就是这么简单，而且还有点粗鲁。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 18:32
作者：雪稚子 回复日期：2009-06-06 21:11:58
楼主，对这些说法你有什么说法呢？
作者：下水道大夫 提交日期：2009-6-6
不挺房价，扶正小产权房，物业税，都是这位老大提出来的。
哎，太出头太为 P 民想了。导致要干掉他---得罪了老大们的利益官员的权利是谁给的？老大们给的，听话就给胡萝卜吃……
不听话，随便找个借口干掉你，
看来房价又得往上走了，虽然我是铁空军，
我住宿舍，整天想房价跌，那只是幻想哎。这个社会真理永远是占在有话语权的人手上。
做房奴可怜，可连房奴都做不了的人更可怜。
作者：轩辕牧 回复日期：2009-06-06 20:42:19许被双规是因为他要给“小产权”放行，这触动了大佬们的神经。
许只不过要做一件利民的事而已，就被灭了。这就是逆淘汰。
----------------------------------------------- ------------------------------------- 对一个事件，人人都有自己的立场和角度，也就有自己的解读视角。
上面的两位就是从房地产、从百姓视角去解读这个新闻的。
用房地产的几点政策主张或者发言去断定这件事，恐怕是以小推大，以偏概全了。
这件事还没有正式说法，坊间都在猜测，什么样的版本都有。
我的看法，这件事不能看得太简单，要联系大了看才行，没准和深圳的综合配套改革能联系起来，和深圳改革的先行先试联系起来。
作者:loujinjing 日期:2009-06-08 18:37
深圳这个城市，年轻开放，喜欢创新，总是走在别人的前头。小产权房的产权改革，这件事喊了多年了，但没有实质性动静，深圳试水这个“禁区”，也是个非常大胆的尝试，上头还没有点头，它就开始了，成了全国第一个，做出头鸟很风光，但总是不太好的，这里头肯定也有风险在。
作者:loujinjing 日期:2009-06-09 09:01作者：天山小木 回复日期：2009-06-08 21:44:29
来做个记号，等着楼主关于苏州的分析。
再次 楼主与大家分享自己的思考结果。
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小木，关于苏州楼市，有位叫 hellgoba 的兄台好像已经给我布置过了作业，放心，此文债定还。
作者:loujinjing 日期:2009-06-09 19:02作者：hellgoba 回复日期：2009-06-09 17:05:42
作者：loujinjing 回复日期：2009-06-09 09:01:45作者：天山小木 回复日期：2009-06-08 21:44:29
来做个记号，等着楼主关于苏州的分析。
再次 楼主与大家分享自己的思考结果。
小木，关于苏州楼市，有位叫 hellgoba 的兄台好像已经给我布置过了作业，放心，此文债定还。
----------------------------------------------- --------
嘿嘿楼主，我每天来看，放心吧，我就是不催你。
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谢谢你的关注。你一来我就感觉你是在催我了，哈哈。
人家都说做贼心虚，我怎么埋头写文章积极做好事还觉得心虚呢。
不过还好，谈苏州的帖子我已经开始动笔写了，因为苏州市场很重要，所以问题也就说的比较全面，内容也比较长。
如果一切顺利的话，估计明天就可以陆续贴出来了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 10:55
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-09 19:16:25
向楼主请教一个问题，到底如何判断房价有没有泡沫？从一般的角度看如房价收入比、房价租金比等用的比较多。
不知楼主有没有更有深度更系统性的判断方式？
我自己股票作的比较多，对大盘的整体趋势判断略微有点心得，如通过投资时钟图判断经济周期，然后用工业增加值、发电量、PMI、M1 等月度指标去判断大盘的底点和顶点。
目前来看这一套思路还是基本能够把握住大顶和大底。当然这基本是一种趋势投资的思路，也只有在宏观经济巨幅波动的时候才有用。那么对于房地产是否也可以建立一种粗略的分析框架呢？
----------------------------------------------- ------------------------------------ 答 sjtuye 兄，
你这个问题很有意思。因为当前媒体喜欢拿股市和楼市并提，动不动就一块说，这导致很多人产生了这么一种固定印象，股市和楼市是一对资产兄弟，不仅应该同步，还应该共通，股市的投资神话可以拿来套在楼市上用，股市的那一套分析体系可以用之于楼市，于是，“楼市技术派”也要扬起大纛、自立门户了。这种印象，实在是一种在多次重复灌输中形成的误解，而所谓的楼市技术派，也将成为一个中国资产市场成长史中的笑料和小插曲。
首先要明确的是，房地产具有双重属性，投资属性是次要属性，居住才是主要的功能，在很多国家，其实是不准投资房地产的，干脆取消了其投资功能。而且房地产行业是典型的“顺周期行业”，房产投资（而不是投机）是长线投资，受宏观经济周期的影响很大，在一个成熟的市场里是很难短期炒作的，或者说，短期炒作的价值很小，难以获利。这一点和股市、债市等资本市场的投资完全不同。股、债、期、汇等市场具有融资功能、价格发现功能、风险对冲功能等，它们是完全的投资市场，投资是其主要属性。而且这些投资品的流动性很强，可以在一个短经济周期内变化繁多，可以起伏跌宕，价格可以发生即时大幅波动，因而可以进行短期投资和炒作，并能在短期内获利。
所以，股、债、期、汇等市场可以在短期内忽略掉经济周期的影响，用技术手段建立投资分析模型，进行技术分析，指导投资活动。两个不同的市场，当然各有各的规律和投资策略，如果我们用股市的技术分析框架去分析房地产市场，那就是缘木求鱼、刻舟求剑了，是玩股票玩得走火入魔了。
说到“泡沫”，我的理解是，泡沫是指实际中的“交易价格”和“应然价格”的偏离程度，泡沫只有在资产市场（或者更准确地说，仅在虚拟经济体系）中才有可能产生，如果只有实体经济，没有虚拟经济，那就无所谓泡沫了。所以，泡沫的本质就是，虚拟经济和它所赖以产生的实体经济的“偏离程度”。泡沫就是衡量这个偏离程度的指标。
具体到房地产领域，房价的泡沫就是，市场交易标价和实际需求承受价格之间的差距。所以，要衡量房价的泡沫程度，就要搞清实际需求、实际需求的承受能力，那无疑就是“房价收入比”；如果买房不是自主，是去投资，那么衡量泡沫的指标就是这笔投资的“年度收益”，当然要看投资收益率、看房价租金比。所以，用这几个指标衡量房价泡沫，不仅是得到广泛应用的，而且是有理论依据的。据我的了解，除此之外，好像还没有更为合理的衡量指标。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 13:12作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-09 12:13:07
每天必看的贴，不知楼主对上海松江的房子有没研究？
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关二爷：
松江是一个远郊区市场，市场不大，情况也简单，说多了会浪费大伙的时间，这里简单说说我的两点看法，请指正。
松江是上海西南的远郊区，与上海市区不接壤，中间隔着一个闵行区，这是松江最头疼的地方，中间横亘着一个，没法直通市区，难以接受市区的直接辐射。所以，松江这些年“穷则思变”，鼓捣出了两大招数。一个招数就是另起炉灶，搞“松江新城”，在老城边上投巨资大建新城，费了大功夫把在沪高校给弄过去，搞“大学城”，这不懈的努力让松江新城成为上海“1966”城市发展战略中最有成就的一个新城，也成了新城开发的典型。第二个招数就是打通进入市区的快捷通道，原来的 A8（沪杭高速）太老旧了，关键的是走高速要收费，这限制了松江和市区的正常往来。所以松江痛下决心，多次强烈要求，终于弄出来了地铁 9 号线，并于去年顺利通车，从松江新城区直达市区，接驳 3、4 号线地铁，并入了全城轨交网络。可以说，在郊区地铁建设中，闵行（轻轨 5 号线）拔得了头筹，松江紧随其后，而且后来者居上，超越闵行，直接上马地铁，舍弃了小容量的轻轨。虽然 9 号线的建成通车也让闵行区搭了便车，占了便宜，但给松江带来的利益无疑是巨大的。
我们来看松江这两大动作的影响。第一个，另起炉灶，大建松江新城，并且花了大力气引入开发商，让松江的房子供应量连年暴增，远远超出了松江本地的实际需求，松江市场成了一个地地道道的投资市场，而且是中低端的投资市场。
房子过剩是目前松江市场的最大问题，白天去看看那些临街高层住宅窗子上密密麻麻的出售信息，晚上去看看那一片片黑乎乎的楼盘，灯火阑珊，街道行人稀疏，就知道问题所在了。
第二个动作，地铁 9 号线通车，这给了松江一个巨大的机遇，那就是可以发挥其“环境优美、交通直达、房价洼地”的优势，并且大力强化这种优势，把松江新城定位为上海的“睡城”，让老年人过来购房养老，让年轻白领过来购房居住，乘 9 号线去市区上班，双管齐下，导入常住人口，大家都来这生活了，有了人气，才可能发展商贸服务业，从根本上繁荣当地经济。这个路子，或许可以消化掉多年的住房积压，盘活市场存量，让松江房地产市场步入比较健康的轨道。
如果还是一味依赖外来投资者，希望他们继续加大投资，不断扩大投资比例，那么，一旦市场出问题，松江新城难免成为一座人去楼空的“死城”。与其坐等成为“死城，”不如积极争取成为“睡城”，做了睡城，才有条件成为“活力之城”。
倘若做了死城，那么再想咸鱼翻身，就不是那么容易了。
所以，松江楼市，最大问题并不是价格过高，它的泡沫比宝山、嘉定、临港等地要小，最大的问题是供应过大，没有潜在消费群体，如果当地再不改变楼市发展思路，不借助地铁的春风实施吸引常住人口的大计划，那以后的问题会比较严重。关于“睡城”的例子，我觉得松江和北京的通州很像，完全可以参考参考通州的思路。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 15:00
作者：bfwinxp 回复日期：2009-06-10 13:20:25
9 号线目前间隔 15-20 分钟一般, 等的太久, 而且目前只通宜山路, 据说年底通到徐家汇以后发车间隔会进一步缩短。
A8 目前莘庄到新桥段正在整修, 就是把收费口从莘庄外移, 这样松江区走高速到市区就不收费了, 不过现在处于改造期, 造成莘松路拥堵情况进一步加重。
作者：冲关吹羽 回复日期：2009-06-10 14:29:16
多谢楼主对松江的答复！
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关兄不客气。对松江楼市，也希望听听你的高见。
当前 9 号线发车密度小，间隔长，只是暂时的，因为两头都没有延伸到位，市区端在徐家汇接入 1 号、11 号两条主线，松江端延伸进入老城区，客流增加了，运能自然会增加，会更加方便。而且 9 号线未来两年要延伸至浦东，是上海“东北—西南”走向的绝对主线，前途很好。
高速公里收费问题一直是困绕上海区际交通的头疼问题。上海地域面积小，本该在全市范围内实现高速路免费，全市道路一盘棋，降低交通、商务成本，方为上策。但由于部门利益，贷款修路，财政负担重等原因，很多高速路仍在常年收费、超期收费。如嘉定区在抱怨 A12（沪嘉高速）长收不倦，青浦区在抱怨 A9（沪青平高速）收费，松江区也就抱怨 A8（沪杭高速）的收费，各有各的苦衷。还好这个问题已经在改变了，沪嘉已经实行了有限免费，沪青平“上海—赵巷段”也实现了免费放行，未来肯定会免费到青浦，如今沪杭也在改造了。当初把人家郊县都改成了市辖区，但又不把其作为市辖区对待，不给市辖区的基本待遇，连个区际交通都要收钱，这不是自相矛盾么？
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 15:23
作者：cx181 回复日期：2009-06-10 09:11:00楼主经常去浙北地区的话，对慈溪这个城市也不陌生吧？谈谈慈溪吧。
----------------------------------------------- -------------------------- CX181，不好意思，浙北主要的城市，杭嘉湖宁绍舟，甚至有点名气的县级市，我基本上都去过了。唯近杭州湾的慈溪、上虞等地，还真的无缘造访。所以对慈溪的情况不熟悉，不敢妄言。等我先多了解下，也许能发现问题，再与你讨论。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 15:44作者：cloudtian102 回复日期：2009-06-09 18:03:23
楼主能不能谈谈芜湖的房价,一个小城市现在房价已经涨到 4000 左右了，我一个月只有 2500，实在买不起。
----------------------------------------------- ------------------------------------------ 云天，据我所知，芜湖的房子均价还没有过 4000 元，只是镜湖新城被炒作得比较热，概念因素多了，因而价格上涨得较快，过了四千大坎。其他如弋江区、鸠江区，应该还在 3000 元这个级别以内。开发区的房子，就要再低一个层级了。
我们之前的话题从未涉及过安徽，也没有朋友提及。这不代表安徽不重要，作为非常有发展潜力的东部大省，我倒是非常看好安徽的未来。目前安徽主要城市房价还处在上升期，可能有的城市因炒作严重，房价已经透支了未来，但以未来的眼光看，仍会得到有效需求的支撑，并不是凭空建立的空中楼阁。从投资角度看，近两年在高位买入的，可能在接下来的这一波调整中，难有收获，但仍然值得长线持有，做价值投资。
对于安徽的城市市场，我也没有系统的研究和完整的数据，所以暂且不谈了。希望有熟知安徽的达人能来讲讲安徽。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 17:37※※※※※※※※※※※※※※※※※※我的楼市评论：楼市为什么这样红？※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※我在前面一篇谈杭州楼市狂飙的回帖（备查：在第 4 页，作者：loujinjing 回复日期：2009-06-01 15:53:58）里，提到了最近两个月来杭州楼市狂飙的原因，乃是强大资金的推动使然，一个是信贷放松带来的银行资金，因为浙江国企少，上马的大项目少，所以更多地流入了资产领域；第二个是因为浙江以外向型经济为主，民营经济为主，受到国外需求萎缩的严重打击，很多民间资金濒临破产，或感到无利可图，遂从实体经济撤出，转投资产领域。这些钱多了，汇成了一股资金洪流，推动了杭州楼市狂飙突进。
其实，如果把这个分析扩大范围，用之于主要的中心城市，特别是东部沿海地区的中心城市，用以解释最近 4、5月份的楼市狂飙现象，也是成立的。当前的楼市，交易量蹿升，价格逆市暴涨，在行业调整的冬天里烧出了一把火，最主要的原因就是“资金推动”。分析巨量资金的来源，我认为，主要来自于以下四个方面：
（1）首先是国家信贷政策持续扩张，5 万多亿天量信贷资金要在短期内进入经济领域，由于是自上而下的半行政性推动，时间紧，任务重，工作急，根本就来不及全部进入实体经济进行消化，而是以“短期票据”的形式进入资产领域，所以股市、楼市像是打了强心针，精神为之一振，随之强劲上扬；（2）第二个资金来源，是实体经济的资金正在流出。
受金融危机的影响，内外需同时不振，导致主要制造行业产能全面过剩，外向型行业大量订单丧失，行业收益率普遍降低，甚至发生全行业亏损。于是发生了“挤出效应”，把实体经济的资金挤出了生产部门，只好进入虚拟经济领域。比如浙江沿海地区原来专做外贸鞋子、袜子、领带的小企业，国外订单没有了，国内又没有建立可靠的销售渠道，那就只有关门大吉，把钱拿去投资了；（3）第三个渠道，是在通胀预期强烈的情况下，媒体大肆炒作，宣扬未来通胀的可怕性，造成“持币者”的集体恐慌，于是放弃持有现金，买入资产，等于是进入楼市等领域来避险。这里头还有些海外资金，眼看着美联储疯狂印钱，预期美元大贬值，于是进入大宗商品市场、新兴市场避险，所以当前国际油价和大宗商品期货都在大涨，当然中国的楼市也是它们的选择之一；
（4）第四个渠道，就是国内的刚性需求。实际上，在08 年四季度楼市交易最冷淡的时候，是这些刚需果断入市，维持了楼市资金流未断，雪中送炭，本来功不可没，但这些活雷锋们正在成为新一波泡沫的牺牲品。如今在各级公仆的大力号召下，在各大媒体的狂轰滥炸下，在无数枪手和小鹦鹉的极力忽悠和劝说下，更多的刚需终于相信了“中国楼市天下无敌，还会继续大涨”的谎言，抱着“早入市不吃亏”的心理，果断地跟着投机资金入市了，给火爆的楼市又添了一把货真价实的柴禾，并做好了接棒和托底的准备。抱薪添火，最终燃烧自己，让投机者顺利逃顶，成就中国楼市的传奇，多么悲壮的人间活剧！举个例子说，一个靠新到资金不断加入去推动的市场，就如同一群人冬天里围坐烤火，大家都往里面添柴，添得越多火就烧得越旺，越温暖。里头的人偷了一捆好柴，把火点着之后，就不断地号召大家，大伙加油添柴啊，火大了，我们都不冷。外围的人听了，觉得有理，就不断拿自己的柴去添，把火烧的很旺，但自己始终在外围，却得不到多少温暖。
结果呢，里头的人烤火烤完了，起身拍拍屁股走了，这火也就慢慢灭了。后面的人付出了许多柴薪，但可能连火花都看不到，但付出的柴薪是永远地贡献了。所以，一个仅靠资金推动的市场，是没法持久的，因为那些政策因素带来的资金会随时消失，投机资金也会获利了结，要逃顶退出，这些资金一旦撤出，那这堆火就必然会熄灭。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 17:54
楼上的兄弟勿急，看的总比写得快，该着急的是我。
作者:loujinjing 日期:2009-06-10 18:37
刚写完上面这篇评论，又发现《工人日报》刊载了一篇评论员文章，题为《谨防流动性过剩成房价快速升高幕后黑手》，文章写的算是比较大胆的，文中直言道，“最值得关注的一点，楼市快速回暖，主要原因是资金效应的幕后推动。”直言不讳地说出了资金推动这个背后的事实，真是与我心有戚戚焉。
该文章还进一步分析，说明了楼市的资金来自哪里。原文是：“从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。
但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直接是银行贷款。资金来源的集中化，恰恰说明流动性过剩的隐忧已经显现。”有实体经济的，有股市的，有银行信贷资金，与我在上面评论里的资金来源分析基本吻合。
其实这样的幕后事实，不算复杂，也不难看懂，很多人心里都清楚，只是没有人会把它说出来。参与其中运作的利益攸关者，埋头发大财，自然不会去说；媒体顾及强势集团的感受，不愿得罪人，也不会这么直露地说；政府更不会去说反面的话。真正知道又想说出来的人，是没有合适的表达渠道的。《工人日报》能刊载这样的文章，还是署名评论员文章，其实和这份报纸的立场不无关系。这个涉及更多事情，就不多说了。
下面全文转载《工人日报》的这篇评论员文章如下：
※※※※※※※※※※※※※ 谨防流动性过剩成房价快速升高幕后黑手 ※※※※※※※※※※※※※2009年06月10日来源《工人日报》(本报评论员郭振纲）
据《新华每日电讯》6 月 7 日报道，仅一两个月之间，上海等地楼市强势反弹，部分楼盘“热得烫手”，其提价幅度之大，早就填平“小阳春”之前的降价区间。 不过，记者调查发现，楼市走强，绝非全靠刚性需求推动所致，避险资金的涌入、炒家的“唱多”、开发商营造虚假购房热的伎俩以及地方政府的“托市”，都是楼市走强的推手。而一度潜伏的种种隐忧，也已趋于显性。
报道说，不少一线城市的房价近几个月来都有明显的提高，提高的幅度之大，几乎已将国家调控房地产的政策效应抵消。买房人原先期待的房价持续下降局面没有出现，反而有不小的提升。在这些城市，楼市似乎已经脱离经济发展的整体轨道，独自“昂首向前”了。
楼市真的已经一枝独秀、完全回暖了吗？专家学者十分
谨慎，百姓疑虑重重。
具体分析，虽然一线城市的房屋一直存在刚性需求，显性和隐性的消费者不少，有些消费者入市也是事实，但多数人仍然处于观望状态，并没有大量入市，可见楼市上涨的原因不是、至少不完全是刚性需求推动。国际金融危机爆发后，一些避险资金进入了楼市，增加了楼市的资金供应，近来一些“炒房团”又开始行动，提高了房价预期。一些开发商总是想方设法拉高房价，搞了不少虚假销售之类的小伎俩，力图营造楼市的“繁荣”景象。一些政府的“托市”政策，为闲置资金进入房地产市场提供了条件。
而最值得关注的一点，楼市快速回暖，主要原因是资金效应的幕后推动。从楼市成交的资金来源看，不少交易资金来源复杂。但能够影响房价变动的巨量资金，有的是一些企业从主业中抽出来的，有的是股市资金转移来的，有的则直接是银行贷款。资金来源的集中化，恰恰说明流动性过剩的隐忧已经显现。
所谓流动性过剩，通俗地说，就是货币投放量过多，这些多余的资金出于逐利的本性，必然会寻找投资出路，这容易导致投资过热。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，近几个月来，京城房地产市场不仅交易环比下降，而且交易量极不稳定。
目前楼市的“繁荣”与以往楼市疯狂时期的特征有些相似：都是资金大量入市，推高房价，房价快速提升抑制需求，市场的正常秩序被破坏，楼市泡沫在积聚，百姓改善居住环境的需求不能根本实现。不仅如此，大量实体经济的避险资金和流动性过剩导致的投资资金大量进入楼市，还可能给实体经济的复苏带来隐患。
一段时间以来，流动性过剩的危险一直存在，不少专家学者不断呼吁谨慎对待，金融监管部门也不断出台风险警示。
在当前大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面没有根本好转，消费者的消费能力和消费预期没有发生根本变化的前提下，流动性过剩导致的房价快速推升可能会抵消政府建设廉租房、两限房等以抑制房价过快上涨的政策效应，甚至可能使住房问题再度成为敏感的社会问题，对我国应对国际金融危机产生某种负面影响。
因此，有关部门应该加强监管，谨防流动性过剩成为推高房价的幕后黑手。
该评论文章亦被人民网转载，地址：http://house.people.com.cn/GB/9449110.html
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 00:58
作者：sjtuye回复日期：2009-06-1020:44:52
…………作者：laserwto 回复日期：2009-06-10 23:10:20
…………
----------------------------------------------- ------------ 先答两位仁兄一句：非常感谢两位的认真探讨，你们都提出了具有启发意义的问题，比如房价长期走势和 CPI 的相关度，比如人口结构变化对房价的中长期影响，比如中国宏观经济周期在多大程度上和房地产市场相关，比如房地产作为资产在市场中估值的分析价值，比如在高投资比例的房地产市场能否建立有价值的行为分析模型，等等，都是很有意义的问题，都值得去深入研究和探讨。因此，我也要多谢两位的用心和认真。
在说具体的问题前，想先啰嗦几句，说说在下对这个帖子的看法和想法。对于这个帖子的风格，我的基本定位是“平淡”和“平实”，我想让每一位网友都可以看得懂，都能参与进来，都有兴趣跟着一路读下去，哪怕他没有受过经济学的基本教育，不了解房地产这个行业，也应该可以理解我所说的话，这是我的一个小小追求。所以，我一直在力求避免过多的理论描述和理论层面的探讨，这并不是说我认为理论问题不重要，也不是说这些问题没法去深入，事实上，理论是基础和指针，非常的重要，对市场的深入研究也是绝对必要的，不搞好这些基础方面，就没法把问题彻底说清楚。但我的想法是，把理论的东西尽量放在背后，不放在文字里出现，思考问题时力求深入全面，下笔行文时力求简单明了，自己多去“深入”，让帖子去“浅出”。如果只是一味地深入，忘了读者，大家可能觉得作者高深莫测，水平不赖，但难免就懒得和你共同探讨，只有“浅出”了，才能更多地传播自己的想法和理念。如果大家都评价我说，楼主说了些大白话，但也都是大实话，还颇有道理，不是在忽悠。那我就可以回家煮酒庆祝了。
正是因为此，我在前面回答问题时，有意地回避了一些本该进行深入讨论的问题，以避免改变这个帖子的目的和基调。并时刻提醒自己要摆事实、讲道理，而不要摆架子、讲理论。理论无疑是魅力十足的，非常吸引人，有时还会引人入胜，但哲人又言，理论是灰色的，生活是多彩的。所以，在大众论坛里，要避开灰色，去关注多彩多姿的生活。我觉得，对中国当前的房地产市场而言，去拨开覆盖在这个波谲云诡的行业上的层层迷雾，还原一个真实的世界，比提供一套完整的行业理论，增强人们的投资技能，来得更有价值和意义。后者也是必要的，但目前来看，这仍属于小众之需要，大众对其需要并不迫切。
还有一个不得不说的考虑是，这个帖子把房地产市场定位为一个居住市场，而不是一个投资品市场，尽管现在中国的现状是投资比例不低，而且房产投机盛行，恶性炒作猖獗，市场秩序混乱。但我坚定地认为，这是市场不规范的表现，也是暂时的现象，并不是市场的本性和常态，中国房地产终会回归其基本功能——那就是保障每一个人的基本居住权，为每一个公民提供必要且合理的住房，为他们提供风雨庇护和基本保障。在基本实现这个功能的基础上，我们这个社会心安了，才能去心安理得地去研究投资，才有道德基础去搞投机。
正基于此种考虑，在这个帖子里，我虽然不反对房地产投资，但有意识地忽略掉了投资这个重要功能，不去讨论它。
因为我认为，谈论美食和烹调技艺是高雅的，本身也没有什么错，但如果在一群饥饿的乞丐中间大谈美食，热烈讨论烹调艺术，那不仅是不道德的，也是可耻的行为。我也一直对当前的炒作和投机持批判态度，虽然这种行为不违反法律，但这“合法地”伤害了他人，“合理地”损害了大多数人的基本利益，我依然要站在一介草民的立场上去谴责它。
说了以上这么多的话，要而言之，只不过是一个帖子的主人，代表他的帖子在阐述帖子的立场和理念。也许可以这么说，是这个帖子在得到了这么多人的关爱后，重新审视自己，做了一个更详尽些的自我介绍罢了。至于为何选在此时此刻来说，是因为两位仁兄的讨论中提及了一些问题，牵出了我很多的思考，是机缘巧合，而并非针对两位的问题所发。
所以，在下也有两个请求：一要请两位仁兄理解我少谈、甚至不谈楼市投资的用意，乃在于维护这个帖子的基本理念——关注普通人关注的问题，解释老百姓需要了解的问题。
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