对于类似问题，我们可以另开他贴去讨论，我十分期待；二要请两位理解我写此文的目的所在，断非为针对两位之观点，实乃有感而发、借题发挥是也。对两位在上面提出的诸多问题，还请多多讨论，不吝赐教。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 01:22
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:44:52
谢谢楼主耐心回复！再做几点讨论：
其实楼主可能误解了我的意思，在股票市场我的投资模式应该不属于技术分析派，实际情况是我对股票走势的技术分析一窍不通。我的思路更应该概括为经济周期趋势分析，实际投资过程中，我只是在 07 年 11 月份开始逐步清空股票，而在 09 年 1 月份大力加仓股票。我对当前房价的趋势判断是这样：从货币供给和 CPI 的历史时滞关系判断 CPI 的趋势，而国内 CPI 的走势和房价走势高度向关（这些数据在 wind的 EDB 数据库可很方便的画出图形），因此我的基本判断是若不调控，房价在未来一两年还将吹出一个大泡泡。另外，我看见过天涯一个帖子的思路：分析美国、日本人口年龄结构变动对房价长期趋势的影响，在判断国内人口年龄结构变动的基础，认为国内在 2011 年左右房价可能开始长期下跌。
其实我比较认可的是类似这样的分析思路！
----------------------------------------------- ------------------------------- 我并没误解你的意思。实际上我和你一样，对技术分析一窍不通，且不屑于去研究那些东西，因为对中国的股市而言，看宏观、政策、消息、庄家，足够了，技术那些东西根本用不着，那不过是不自信的投资者用无用的理论为自己的投资壮胆色而已，或者是为自己押注的失败寻找冠冕堂皇的借口。股市都用不着，何况是楼市，生搬硬套进楼市那就更离谱了。所以，我笑楼市里的“技术分析派”，实在和你无关也。
对于货币供给和 CPI 数据，是存在着相关关系，而且货币主义也论证过了，还提出了个著名的观点，“通货膨胀本质上是个货币现象，”我觉得这话说得很对，西方适用，中国也同样适用。但说到 CPI 走势和房价高度相关，我并没有找到这样的依据，而且我的判断是相关度不会高，ye 兄如果有数据或心得，请赐教一二。
人口是很多经济问题的最后决定因素，甚至包括综合国力和大国兴衰。在中国则是，人口结构决定了城市化的最后格局，人口结构的变化决定了住房总需求的长期变动，进而决定着长期的房价趋势，这应该是毋庸置疑的了。我对人口结构和住房需求、和房价的关系也十分感兴趣，希望进一步探讨。但这个人口的影响肯定是长期影响，对于年轻的中国而言，人口红利还没有结束呢，负面影响还远未展现，所以我不赞同用人口分析来判断近期（5 年内）的房价走势。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 01:36
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:44:52
谢谢楼主耐心回复！再做几点讨论：[我的观点：很赞同房地产行业的顺周期性和长期性。
但在股票市场，我不认为“短期获利”是可行的方法，如在07 年我看见很多人做短线可以获利，但其实他们中的大部分人获利的根本原因不是短线水平高，而是因为所有的股票都在涨，他们没有认识到这一点，因此大部分人都在 08 年继续玩短线，结果是进一次割一次，把原来赚的基本亏光。因此，我是从肯本上反对“技术分析”、“短线获利”这一类思路的！另外，楼主既然觉得房地产行业受宏观经济的影响很大（其实是互为影响，房地产本身就是我国宏观经济及其重要组成部分），就应该多从宏观经济的角度入手来分析行业趋势，非常愿意和你在这方面做趋势探讨！]
----------------------------------------------- --------------------------------------------- ye 兄你是股市高手，当然应该明白这个概念。股市可以长期价值投资，亦可以短期炒作，投机获利，二者都有大批的拥趸。所以说，您不认可股市里“短期获利”是可行的办法，其实我更不认可，因为这种行为的本质就是利用股市这个工具实施“合法抢劫”。但不认可不代表它不存在，股市里主要财富分配是通过短期炒作方式进行的，尤其是中国股市，基本没有长期价值投资，都是短期行为。您的例子很好，08 年大部分散户玩短线，但次次割肉，赔的很惨，短期并未获利。但你没有去看另一面，散户割肉赔钱，另一面是有人高位出逃，获利了结。有人在赔，当然有人在赚。短期炒作并非不能获利，而是散户没法获利而已。所以，对散户而言，不提倡炒短线，但对机构和黑大户来说，短线恰恰是他们的法宝，断然舍弃不得啊。
我也很赞同从宏观经济分析入手来分析房地产市场，但在中国，限于国情，谈到宏观层面，已经不光是经济因素了，更多的是体制因素，是其他难以公开讨论的因素，相信您也心知肚明。私下讨论可以，但公开讨论，那是很难的，天涯的斑竹也不会答应。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 11:48
作者：sjtuye 回复日期：2009-06-10 20:46:41
[我的观点：“应然价格”是几乎不可知的，因而泡沫的大小即“偏离程度”也是几乎不可知的！房价收入比、房价租金比就好像股市中的 PE、PB 等指标，很重要，但只是投资能够获得成功的基础而以，远不是充分条件，甚至对趋势投资者来说也不是必要条件。举个例子，江西铜业，你能知道它的应然价格吗？我们以前写报告还搞出 DCF 估值，我对这些东西有深入研究，但最终发现基本没用！它的 PE 也高得离谱，比香港的股价也高很多，我基本判断它是有泡沫、高估，但我还是持股不动，因为我更看重中期趋势。当然也有很少的用到“应然价格”的例子，但只有在波动比较小的行业才行，比如张裕 B，我在 25 港元左右买入，因为这个公司长期的增长前景相当确定，而 25 港元算分红收益率都有 5、6 个点的样子，我就比较肯定这个价格应该是明显低于“应然价格”了（但其实“应然价格”应该是多少我也吃不准，只能毛估估一个合理价格的范围）。]
总的来看，我和楼主的主要区别在于：我对于大部分价格波动巨大的资产类型，我喜欢通过宏观经济周期、行业一两年的中期趋势的角度去把握，而对“估值”放在比较次要的位子。
----------------------------------------------- ----------------------------------------- ye 兄，你的看法我非常同意。泡沫的本质是实际交易价格和“应然价格”（或者说合理价格）的偏离程度，但如果市场脱离了合理范围，出现了较大的泡沫，“应然价格”就变得难以确定了，或者说根本就没法去量化，没法找到这个合理价格的准确数值，所以衡量泡沫程度就变成了一件相当困难的事情。事实上，“泡沫”一词，模糊的很，一直以来都是个定性指标，根本不是定量指标，我们听到人们经常说起泡沫，但从来没有人说过泡沫的比例和具体数值，包括经济学家在内，也没法对泡沫进行有成果的定量研究。复杂经济问题的不可知性，这也是一个典型的例子。还有个好例子，就是复杂的金融衍生品的风险定价，更是盲人摸象，到最后基本就变成了“数学游戏”。华尔街有这么多的顶级投行，全球顶级的金融人才，也都给这些衍生产品定了价，明码标价出售，看似很合理，但为何风险一来，就全线垮塌、一夜之间变成了臭狗屎呢？这说明那些所谓的“复杂、严谨、科学、合理的”风险定价机制，其实也是瞎扯淡，是忽悠投资者掏钱的游戏罢了。
你提到“房价收入比、房价租金比就好像股市中的 PE、PB 等指标，很重要”，我觉得非常对，这个类比也很恰当。
但咱们国家的事往往不能用一般观点去看待，正如中国股市投资不大用考虑 PE、PB 指标一样，国内房地产领域的投资，也不用管什么房价收入比和房价租金比，这些指标在炒房者眼里，简直就是一文不值，弃之如敝屣。所以，你说的对，这些本来很重要的指标，既不是投资成功的充分条件，甚至也不是投资获利的的必要条件，即使完全抛开这些指标的约束，照样可以发大财。这不是指标的问题，而是市场的问题，市场不正常，也不是指标没有用，而是指标用不上，不用也能赚钱。
07年国内A股一路狂飙时，PE都那么高了，平均60多倍，谁退却了啊，没有人因风险而退出，还不是全民都大赚特赚。再说上海的例子，如果单看上海中心城区的房价租金比，甚至低到了银行定期存款利率水平之下，如果只看这个指标，买楼投资都不如存银行好，那上海楼市完全失去了投资价值了。但事实呢，楼市投资依然火爆，因为投资者不是获得那点可怜的租金，而是要通过转手获得差额利润。
我和你有过同样的感受，就是一开始很相信这些理论推导和规范分析，对这些东西花了功夫去研究，但到头来大失所望，发现这些东西根本就没有用！！在铁一般的现实面前，这些东西简直就是一堆废物。所以，我看重房价收入比、租金比这些指标，但从来不根据这些指标来推测未来的房价走势，那样就太天真了。中国的资产市场，需要是不是“规范分析”，而是“实证解析”，需要的不仅仅是经济学的分析，而是政治学、社会学、扎堆心理学、中国特色学的综合分析。
不懂得后面的各种“华夏边缘学科”，那就算得了诺奖，也还是个脱离现实的书呆子。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 13:04
作者：cx181 回复日期：2009-06-11 12:07:24
感谢楼主对我这个小小问题的关注。
说实话，关注这个帖子也不是一天两天了，楼主的每段话都仔细看过。对于我这种理论知识一窍不通的人来说，楼主的讲解确实做到了深入浅出，让人看得不费力。
我现在的疑惑是：现在资金都流向房市，使得房价又一次虚高，那么政府会有何动作？
如果物业税不开征的话，实体经济又不好，难道征夫真会勒紧裤带过苦日子？感觉两个大国的头都在忽悠人，说是实体经济已经好转，实际是不是为了提高百姓的信心？
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- 也谢谢你的仔细关注。深入浅出其实是很难的事情，是一种追求。但“让人看得不费力，”则是我对自己写帖子的要求。你的鼓励又给我增加了些达到这个目标的信心。就你的问题说几句：1）大量资金从各种渠道流入楼市，必定会推高房价，我们已经看到这个后果了，上海的全市成交均价创下了历史性新高。正是“旧泡未破，新泡又起。”原来的泡沫还没有破裂，行业调整还在进行中，新的泡沫又被资金吹起来了。
政府其实最关注的是交易量和投资增速两大指标，房价倒还在其次。因这一波上涨是资金推动，基础不稳，估计不会持续下去。所以我的估计是：政府目前会采取旁观态度，主要是看房价上行能不能稳定住房消费量，会不会把住宅投资给拉上去？如果几个月之后，上涨大潮过去了，地产商腰包鼓了，但消费又冷下来，投资还是乏力，我估计那时政府才会出手；2）如果物业税暂时开征不了，实体经济依然疲软，政府会否勒紧裤带过日子？我的答案是肯定的，中阳其实已经在勒紧裤带了，而且多次发文，要求各级地方严控不必要的开支项目。中阳、地方两次财政都偏紧，如今还要实行高额退税，支持出口行业，不缩减开支，又有何良策？其实也有利好消息，在多方联合的不懈努力下，房价没有大跌，地价也没有跟着大跌。而且目前来看，土地市场行情正在转暖，土地出让金仍然能够不辱使命，承担着财政增收的重要职能；3）你说大国的老大们有点忽悠，其实很多人都是这么做的，你说麻生、布朗、萨科齐、默克尔、普京……这些人难道就是在实话实说？怎么可能！要知道，说谎是政治家天生的才能，也是必备的素质。如今世界经济出了大问题，各国都有自己的麻烦，有的国家麻烦还不小。如果老大们跑出来说：各位子民同志们，情况不好了，我国经济有了大麻烦，估计要衰退个好几年，各位好自为之吧。那估计这个国家立马就内乱了，征夫也要下去了。所以，老大就算屁股后头着了火，说话也得底气十足，面带微笑，即使再不好的形势，也要找出其中的亮色来。温总不是说了么，一寸信心一寸金，寸金难买寸信心。没有了信心，那就什么都没戏了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 16:32
作者：fxmkfc 回复日期：2009-06-11 12:26:17楼主对许宗衡下台，小产权房被国土部指为违法这件事怎么看？
作者：cx181 回复日期：2009-06-11 12:46:40
同问
----------------------------------------------- ------------------------ fxmkfc 和 cx181 两位朋友，这个问题很新，也很敏感，恐怕很难直接回答，因为很多话难以发出来。但你们提到的小产权问题，倒是值得先说一说。
关于深圳小产权的问题，因为多个事件的发生时间巧了，颇有点严丝合缝的感觉，所以看到很多人把这件事和许的下课联系了起来。先不说猜测对与否，先来看看这件事本身。
小产权房问题全国都有，但深圳的特别厉害，这和深圳的城市格局大有关系，关内只有四个区，面积狭小，而关外的宝安、龙岗面积巨大，工厂集中，外来人员多，城市化速度很快，农民和集体组织发挥了创造性，就地实现城市化，于是就出现了大量“农民房”，违规房，无证房。积少成多，日久成患，遂成深圳房地产发展和环境、治安的心头大患。
所以深圳出台规定，处理这事也是形势所迫，有迫切性，也有地方合理性。深圳搞了个文件，级别很高，《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，动用了地方立法权，文件里头规定了，不是一律拆违，实行区别对待，分类处理，有些符合条件的集体房，违建房，在补交地价款之后可以转正，发给商品房产权证。
很明显，这相当于给小产权房部分地放行了，给部分私生子落户口了。我的感觉是，深圳希望借助此举，能把这事给彻底解决了，为以后撤除二线关、统一市域全境打好基础，也解决关外大量违规房的多年积弊，同时还可以多收点地价款，也是笔客观地收入。
但小产权房既然争议了这么多年，还没有个明确的结果，就说明它绝不是件简单事，里头又复杂的利益博弈，还有深层次的考虑。违规集体的利益不可忽视，郊区农民的利益也很巨大，如果放行了，对城市房地产市场也是巨大的冲击，甚至可以颠覆现有的市场格局，动了这个利益集团的既得利益，还有城郊区的土地问题，政府土地储备的收储问题等，利益太复杂，难以取得平衡。还有这涉及到典型示范问题，如果可以转正了，就成了政策信号，那各地是否会竞相效仿呢，侵蚀集体用地和农地，而且城市居民去农村买房，还可能打破城乡二元的房地产市场格局，等等，这都是更为深层次的问题，不能不顾及。
所以如此看来，深圳这事虽然需要解决，出发点也是合理的，但改革的锐气十足，有点冒进了，没有顾及太多，把自个的立法权用过头了。这事如果不刹住，有可能引起不好的连锁反应。所以，国土资源部出面了，6 月 9 日，国土资源部为此召开专题会议，听取深圳市政府、广东国土资源厅对这件事的情况汇报。最高主管机构召开专题会议，提取省市两级汇报，其实也就是高规格的善后处理了。
专题会议后，有关领导会见了媒体，高调做了“事实澄清”，把事情归结为一场“误会”。国土资源部有关负责人向媒体表示，“深圳小产权房转正”说法纯属媒体误解，“小产权房”问题政府必须坚决制止并妥善处理。以下是媒体公开报道的原文：“他透露，会议认为，深圳市人大常委会通过的《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，对历史遗留各类违法建筑的依法处理作出了一系列原则规定，《决定》处理的是国有土地上的违法建筑，这与其他地区在农民集体土地上违规违法建设的向社会公众租售的“小产权房”有本质区别。有关媒体报道深圳将发首个“小产权房”准生证，是对《决定》的误解。”诸君请看，在这里，媒体的误解报道成了罪魁祸首，深圳没问题，国土部也没问题，是媒体没搞懂，一场误会而已，可以完美落幕了。这让我们想起了前几天的发改委关于石油涨价的声明，大伙都认为发改委说话不算数，弄到后来，还是媒体的报道出了问题。
从深圳的这事来看，小产权房的水很深，其中关系错综复杂，起码目前还碰不得，不光小地方小城市碰不得，就算以“改革先锋”著称的深圳，也不是说动就能动的。地方改革可以先行先试，但要抓住了调子，抓不准调子，头脑发热，犯冒进主义，那也是要被打屁股的。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 17:43
作者：fxmkfc 回复日期：2009-06-11 12:26:17楼主对许宗衡下台，小产权房被国土部指为违法这件事怎么看？
作者：cx181 回复日期：2009-06-11 12:46:40
同问。
--------------------------------------------------- -------------------- 说完了小产权，可以就这事说下我的看法。我觉得在这么重要的位置拿下许，仅仅停留在经济问题的层次分析肯定是不够的。小产权的事是个原因，但小产权的背后还有其他原因，比如 political reform 方面，力推行政管理体制改革，实行决策、执行、监督三权分开，是不是步子迈得太大了？当然这也是猜测。还有一个，深圳是个移民城市，没有本地官僚，官场里都是外地人，外地人想要在里头站稳立足，有效地开展工作，就要形成帮派，发展嫡系，所以也就有了“湖南帮”之类的说法，而地方上搞这个，乃是大忌，这估计也是原因之一。
希望开明的斑竹能保留这段话。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 19:02作者：darkblue_liu 回复日期：2009-06-11 15:34:59今早说关于克鲁格曼老兄的事情，怎么被删掉了？克兄得罪天涯了？不应该呀。不就说了点中国房事那点破事吗
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深蓝兄勿恼，他删了咱就接着发，改头换面重来。
克鲁格曼说话是直白了点，一个外国人，何必如此当真呢？
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 22:58
老克这个人，诤而狷介，说话太直了，小布什在台上他专骂布什，如今换了嗷霸马了，他又说小奥的坏话，根本不会顾及学术之外的东西，有啥说啥，见啥说啥。所以，老克虽贵为经济大家，诺奖大师，但在美国却混得不咋地，没进入主流之列，也没有得到官方青睐和重用。来了中国，也是丝毫不留情面，净拣不中听的说，搞得人好没面子。那就更混不下去了，才几天时间，就基本把中国肉食者给得罪完了。
按我们的家法，封杀他一阵子，那算是小小的惩戒了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-11 23:16
老克就如同那个天真的孩子，说出了皇帝老儿不穿衣服的事实，这点事，别人也知道，但谁会开口说呢？老克的中国之行，收获了很多人的反击和驳斥，但他用自己的率真和诚实，给了那些砖家、叫兽、穴者们一个结结实实的大耳刮子。让挨了打的人，有苦难言，羞愧难当。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 08:43
作者：iiszhuj回复日期：2009-06-123:24:09
作者：dqiang1001 回复日期：2009-06-12 05:45:41
----------------------------------------------- ----- 寅时不睡，卯时未眠，提醒楼上两位多休息。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 09:26
多谢 rehe 兄的提醒，工作、写贴之余，我会没耽误吃饭、睡觉。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 14:17
作者：chengccav 回复日期：2009-06-11 17:01:02
楼主好，我是温州人，在一家企业做工程师，收入还可以。除了自住外，在温州还有几套房子，现在的市价大概 300W左右吧。温州的房价比较高，出租年收益率就 2%以下。我也知道，温州的房价高处不胜寒。
最近有个想法，想把温州的房子卖掉，去买上海或者昆山的房子，我计算过，搞的好的话，租金的年收益率能有 4%的样子。我没想炒房，只想保值和取得租金收益。另外高铁（甬台温）快开通了，打理房子也比较方便。
还有个想法，网民们认为，在房价泡末时代，如果租金的年收益率是一样的，投资二线城市，比如昆山。风险会比一线城市上海小。不知道有没有道理？望百忙中能给我作答，先谢谢了 。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --- 答 chengccav 兼谈 独树一帜的温州楼市：正如你所言，温州房价很高，高处不胜寒。实际上，温州房价比国内任何一个城市都要高，无论是绝对值还是相对值。温州市区的均价，在过去的一年内，基本保持在 16000—20000 元这个区间内浮动，最近的 5 月份，发足狂飙，均价竟然蹿到了 24000 元附近，比上海市区的均价（14000 元）整整高出了 1 万元！而且，温州主城区（鹿城）的价格更高，最近的均价已经到了 27000 以上，不可思议。但因为温州地处东南一隅，群山怀抱，交通不便，不太被人关注而已。我们平时所关注的，更多是温州人到各地炒房的事情，对于温州本地的楼市情况，则很少去关注了，媒体也较少提及。所以，您说自己“在温州还有几套房子，现在的市价大概 300W左右吧。”市区房一套的价值也不只是 300 万，看来您太谦虚了，有着温州人深藏不露的风格。
对您的问题，是想把温州的房子卖掉，换到上海、昆山去置业。您的理由有二：一是上海、昆山的租金收益比较高，起码比温州高；二是甬台温铁路动车组即将开行，交通方便了，可以随时去打理。对此，我的看法是，您首先要弄清自己的真实目的，自己到底要实现何种目标？是通过异地置业提高现有租金收益，实现房产保值，还是通过改变投资的产品结构（更换地域）来规避未来风险，确保自己的资产安全？（1）如果是前者，即您要追求较高的房屋租金收益，那我不得不说，中国目前的“房价租金比”根本就不成比例，全国皆如此，没有高的，想靠收房租来获得收益，和房价购置成本比起来，基本上不现实。上海、昆山的租金收益率可能比温州要高些，但高出来的那点也很可怜，基本可以忽略不计。所以建议您放弃这个指标，不要去看什么租金收益率，我所了解的温州投资者，从来不关注“租金回报率”，因为他们买了楼是来炒高价的，不是用来出租的，所以不需要看租金水平。在长三角的主要城市中，这个指标没有明显的差异，都是低的惊人。所以，如果只是想取得租金收益，那上海、昆山不是好的选择。
（2）如果是后者，您觉得温州房价太高了，不太安全了，想高位出货，去上海、昆山买相对便宜点的房子，以规避未来楼市下跌的风险。那我的看法是，这些地方都有很大的泡沫，没有能确保安全的地方，你如果觉得温州风险高，那上海、昆山也低不到哪里去，没法作为你规避风险的“避风港”。相反，我倒觉得温州市场相对安全些，想要寻求高收益，不妨跟着温州投资者走，到大城市去投资房产，中短期炒作获利，如要寻求资产的相对稳定，那就安下心来，暂时不要离开温州这个市场。
说到这里，你一定会觉得奇怪了，为什么价格如此之高，我还说温州市场相对安全呢？答案就在温州市场本身，这个市场非常独特，非别处可比拟。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 14:20其一，温州市场是个“封闭市场”。温州偏居浙东南，环山面海，地理位置偏僻，交通历来不便，楼市价格又高得离谱，外地人根本不会去温州置业，这就决定了温州是个供求非常“本地化”的封闭市场，本地供应，本地消化，外部资金不进去，外部购买力更不会去，成了个温州人自己的“独立王国”；
其二，温州房地产市场是个典型的“投资市场”。温州下辖三区二市六县，人口分布比较分散，主城区（鹿城）仅有 70 多万，市区三区（鹿城、龙湾、瓯海）加起来不到 150万，而且温州人喜欢走出去，外流人口超过 100 多万，比流入的外来人口还要多。所以温州本地人已经不缺房子住了，住房的消费功能已经很弱了，投资功能倒是不断强化，这让温州市场成了一个“投资为主的封闭市场”；其三，温州市场已经形成了共同防御下跌的强大力量。
温州 08 年一年销售商品房仅有 173 万平米，07 年高峰时也就 250 多万平米，是个规模不大的市场。但温州本地需求却异常惊人，藏富于民，民间资金雄厚，没有合适的投资渠道，楼市几乎成了唯一的资金集散地，温州人实际上把本地楼市当成了大量充裕资金的“储蓄池”，一旦大家都进入后，这个储蓄池就慢慢变成了一个“银行”，大家一致把财富放在这个“银行”里，就形成了一个强大的“利益共同体”。楼市价格持续上涨，等于是银行信誉度在提高，谁都可以赚钱，到大家都有好处；如果楼市下跌了，这个“银行”最终出事了，那大伙的资金都不安全，对谁都是个灾难。
所以一个共识就自然达成了，绝不能允许楼市下跌，绝不让这个“银行”轻易破产，要不断地注入新鲜资金，推高楼市行情，让这个银行的信誉越来越高。这就进入了一个循环，资金不断地进入，楼市也就不断地上涨，反正温州人手里有足够的钱，可以支撑这个局面维持下去。
说到这里，做个简单的总结。温州房地产市场非常特殊，它的特殊性表现在，它是个规模不大的封闭市场，是个投资主导的市场，而且是被“投资者集团”合力控制、共同维护的投资市场，这让其基本脱离了楼市的本质，摇身一变，成为一个承担巨量资金（财富）存储功能的“类金融市场”。
金融市场当然安全最重要，所以这个市场的参与者都在自觉维护市场稳定性和安全性。
虽然我们判断温州市场泡沫太大，价格体系极不合理，但已经形成了这样一个稳固结构，并不断地得到强化和加固，不合理的东西也就找到了现实生存土壤，并且这种“现实合理性”还具有“合目的性”，与市场参与者的共同目标高度一致。正因为此，我才做这样的大胆判断，在中国房地产市场不发生重大突发性调整的情况下，在温州经济格局和当地政府政策不做重大改变的情况下，温州楼市仍会保持稳定，并能维持较长时间，并且不排除未来一年内价格继续上涨。
再回到您所提的问题，既然租金收益少到可以忽略不计，上海、昆山楼市又不是那么安全，温州市场又如此的特殊，那身在温州的您，最好的策略还是暂时保有温州的房子，静观其他城市和地区楼市的变化。如果看准了其他地方有合适的机会，倒是可以走出去看看。还有个想法，也想顺便澄清下，投资风险的大小，取决于当前的泡沫程度和未来的变化趋势，而和城市能级没有直接关系，二线城市不一定就比一线城市更安全，一线城市也不一定就比中小城市的投资收益高。要看城市具体情况，千差万别，没有固定的规律可循。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 18:37作者：diwugepingguo 回复日期：2009-06-12 01:02:52
我在温州的一个县城——苍南（有听过吗)。这里一般的集资联合建房，就是无绿化、无小区的那种，都要 3500到4500元一平米，小区商品房从05、06年时的3000多块，涨到了现在的 6000 到 10000 元。就算是那种最差的，在一楼的，朝向不好的，也要 5500 左右。
根据你的分析，我们这里的情况，和你在《我的楼市评论：楼市为什么这样红？》里所分析的四个原因差不多，特别是后三个原因。
你能分析这个能量还能存在多久吗？如果伤神的话，就不必回了，我已经在你前面的帖子里学习了很多了。我基本上符合你分析的特征，就是自己月收入不多，是需要买房的那种，但不知道何时应该入市，希望被宰得少点，一个城镇的房价达到 5000 元以上，真不值得。
----------------------------------------------- --------------------------- 答苹果兄：
看来温州的充裕资金不只是在市区肆虐，连下面的 6 县2 市都顺带给炒起来了。北部发展较好的永嘉、乐清，中部靠近市区的瑞安等地，好地段的房价早就已经过了万了，瑞安市已经有 2 万以上的了，确实很生猛。南部的文、泰、平、苍相对较次，但也是远远超过了一般县城房价的范畴，扶摇直上，一路紧追温州市区去了。可以说，放眼全国来看，在县级市和小县城这个级别上，没有比温州下属这些地方的房价更为离谱的了。苏南地区无锡、苏州周边的一些县级市，如江阴、张家港、昆山、常熟等地，房价也是虚高，但人家那里经济发展整体水平高，都在全国县域经济百强的前十名内，地域条件也优越，因此也算不上太离谱。再去找类似温州下属县市这样的地方，全国都困难了。
至于这些县市房价普遍都高的原因，我觉得在《楼市为什么这样红？》一文里分析的“资金推动”应该是个重要原因，但还有其他的因素。像温州市这种“封闭型投资市场”的奇特现象，肯定在下属县市里也存在，这是个市场基础，没有这个基础，楼市炒不到这么火的程度，如果放到开放且流动的小长三角一带，那就没有这么容易炒高了。或者说，近墨者黑，这些县市或多或少都复制了温州市的楼市发展模式。还有个原因，我觉得不可忽视。温州改革开放早，市场非常活跃，当地民营经济非常发达，民营的小企业主、奋斗致富的小老板特多，他们的财富不断升级，投资理财观念却没有升级，大多数还停留在“买楼置业”的阶段，因地域限制也没有精力时间去更大的城市置业，所以就选择了当地，日久积累，投资的多了，遂造成本地楼市价格虚高。
至于说这种情况还要维持多久，我的看法并不乐观。一是资金推动的状况目前还在继续着，二是这些市场多年来一直在“封闭炒作”，这个特征短期内还改变不了，温州民间充裕的资金也会在较长时间内存在。即使外部市场环境发生了大变化，或者中国房地产真的崩盘，这些地方也会因为地处偏僻、自成体系，而延缓外部力量的巨大冲击。所以，至少在目前一到两年内，我觉得这些地方的价格体系还能维持住。再往后看，假设给个 5 年的期限，我觉得大部分小县市的价格体系会崩溃，投资仍将存在，但会分化严重。
作者:loujinjing 日期:2009-06-12 18:58
苹果兄，温州的楼市确实特殊，下面的几个县市，地处偏远山区，房价动辄上万，就显得更为独特，鹤立鸡群了。
我的看法比较悲观，希望这个分析没有打击你。
作者:loujinjing 日期:2009-06-13 02:01
作者：chengccav作者：长乐兮未央作者：cx181作者：walk1978作者：winpig回复日期：2009-06-1215:23:27回复日期：2009-06-1215:52:39回复日期：2009-06-1216:01:38回复日期：2009-06-1216:15:52回复日期：2009-06-1217:45:45作者：diwugepingguo 回复日期：2009-06-12 20:20:09作者：skyleeq作者：拂晓号角回复日期：2009-06-1221:44:19回复日期：2009-06-1223:21:07
作者：antonylee82 回复日期：2009-06-13 00:07:21作者：马甲三万两千八 回复日期：2009-06-13 00:14:36作者：冰天956988作者：老街的文盲回复日期：2009-06-1301:19:42回复日期：2009-06-1301:29:56
----------------------------------------------- ----------------------------- ---- 再次谢谢上面诸位朋友的支持，谢谢 CX181 的表扬，谢谢苍南的苹果兄赠送的大帽子，谢谢 skyleeq 的加油鼓励，谢谢三万八千两的平安祝福，谢谢冰天 9569 对在下人品的夸奖之词，谢谢拂晓号角、老街文盲、antonylee 的留爪与关注…………这怎么有点像是获奖感言了，哈哈。楼主也一并祝各位一切都好！
作者:loujinjing 日期:2009-06-13 23:40
作者：sgq0948 回复日期：2009-06-13 06:42:08
呵呵，怎么没有我？
----------------------------------------------- ------------ 沈阳的兄弟，在下专此致谢。
也请有空谈谈沈阳的楼市，这个城市去年表现比较活跃，近况又如何？
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:21作者：Max 老郎 回复日期：2009-06-13 21:20:06
有个问题非常着急，希望楼主指点一二，非常感谢。
我是南京的，最近想在江北买套房子，今天刚签了认购协议，交了定金。可是在回来细读协议，发现其中有个补充约定，内容是——“该楼幢已设在建工程抵押，且指定贷款银行为 XX 银行....”。
这是不是 kfs 把这幢楼抵押贷款了，这样对我购房人有什么样的风险吗？
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- 老狼：对你这个问题答复如下:（1）毫无疑问，条款表明，你买的是个期房，而且开发商已经用这期房（即在建工程）做了抵押，也就是“在建工程抵押贷款”；
（2）“在建工程抵押贷款”是个常见的业务，开发商一般都会使用，而且也是不违规的，国家允许这么干。一般而言，如果开发商不是在违规操作，如没有预售证就擅自售房，如瞒着抵押权银行售房，那这个业务对购房人应该没有什么伤害，不必担心；（3）在建工程抵押后，贷款银行就是抵押权人，有权处置这些抵押的“期房”。所以，在抵押解除之前，银行不会同意开发商把房子卖掉。开发商这边呢，如果要卖房，就要去办理“预售证”，那么按照规定，不解除在建工程抵押，是很难办出来预售证的。这也是国家政策在保护你；（4）还有的情况是，银行虽然设定了抵押权，但在开发商信誉比较好的情况下，也会同意开发商先行预售，拿预售款来偿还抵押贷款，并解除抵押。抵押解除之后，开发商就可以正式售房了。但银行不是活雷锋，它之所以同意开发商预售，是想换取购房人在该行办理按揭贷款，是借机给银行拉业务。这么做的实质是，原来是开发商做“在建工程抵押贷款”，现在则是购房人做“按揭抵押贷款”，抵押的房子没有变，贷款银行也没有变，只不过是抵押人变了而已，银行的风险反而变小了；（5）从你说的情况来看，签的是认购协议，不是购房合同，说明抵押还没有解除。而且协议中指定贷款行，很有可能就是我上面（4）中所说的情况。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:26
作者：shg4039 回复日期：2009-06-13 12:42:21
lz 德才兼备乃是我等学习之楷模.可谓人中之杰！！
忽发奇问：若楼主乃体制中人又会是怎样一幅面貌呢？
----------------------------------------------- ---------------------------------- 谢谢你的鼓励，谬赞实不敢当也。
我不是体制中人，我相信很多体制中人比我看得更清楚，但不会像我这么说话了。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:27作者：落雨无赖 回复日期：2009-06-13 11:33:39一直在跟着拜读楼主的大作，受益匪浅！楼主善于且注重于对纷繁芜杂的经济现象用浅显易懂的语言予以解释，确实非常难得！
我现在某高校，从我接触的下至学士上至院士等各门各类专业人士看：在一个领域里，即使是一个很冷僻的学科，真正精通的人，都可以用简单直白、能为普通人理解的语言进行阐明，并不存在常人理解上的困难。同时也会碰到一些所谓的专家，堆砌大量晦涩艰深的专业用语，说着一些不着边际云山雾罩的话。对于后者，我觉得大致有两种原因，一则他自己根本就不懂，只好故弄玄虚，拉大旗作虎皮，二则他明白其中道理，但出于各种原因不能尽述，只好变些戏法糊弄外人。以上情况完全适用于当前的众多所谓经济学家、股评家等人士。
说了些题外的废话，作为一个经济学的门外汉，有几个问题想向楼主请教：1、当前国内外经济形势变化莫测，去年底各方面还在担忧严重通缩，现在却出现了强烈的通胀预期。个人感觉所谓“百年一遇”的经济危机没那么容易过去，现在只是大跌之后的一次反弹，还应有进一步探底的过程。这个问题想请楼主指点一下，略微预测一下今明两年的趋势就更好了。
2、作为一个普通人，07 年我开始关注经济，初衷就在于不想自己和家人辛辛苦苦的一点工薪收入被人掠去，国内适合百姓的理财渠道少之又少，而黄金正处高位，走势莫名，外币里买了点美元，只因更不看好的货币，股票基金未动。
请问现在的理财思路应该怎样？3、请楼主点评下大连楼市。大连是这片神奇土地上的一个神奇城市，这些年房价一骑绝尘，至多偶尔小幅回落，但很快又走上上涨的道路。
=============================================== ========================== 答落雨兄：在谈问题之前，你略发了几句感慨，所谓的“题外闲话”，但我读来深表认同。来而不往非礼也，我也学学你，先发一段小感慨，再来谈问题。
你说在一个领域里，即使是一个很冷僻的学科，“下至学士、上至院士”，“真正精通的人，都可以用简单直白、能为普通人理解的语言进行阐明”。这话我很赞成。真正的“大家”，说话作文，从不掉书袋，也不故作高深，而是说平常话，平易近人，读来亲切可掬。如果我们去翻翻上世纪早些时候那些大师们的经典著作，会发现都是和蔼可亲的，甚至平易到让人怀疑他的学问。美学可谓是高深的学问了，可朱光潜先生身为融汇中西的美学大家，写起文章来仍然让读者感觉如沐春风，他写过一个《谈美》的小册子，讲美学的一些基本道理，浅显易懂，直如对坐闲聊，融大道于平淡之中，我觉得可以推荐给全国的初中生，当成学生们的美育读本。
即便是他的美学专著，如《文艺心理学》、《悲剧心理学》等，读者并非定位于一般之人，但我等门外汉读起来，照样没有什么隔膜，不会望而生畏，更不会读之生厌。
但正如你所言，现在很多人的文章，却让人看不懂。倘若是专业领域的学术论文，那是写给小众人群看的，用得是本领域的专业术语，发表于本领域的专业期刊，那倒也无可厚非，不必责之太苛。但如果文章是写给大众看的，是要公开发表的，那第一要求就是让你的受众看得懂，知道文章要说的意思。如果人家看不懂，作者兀自在那自说自话，那不过是文字自娱罢了。为什么要让人看不懂，你说了两个原因，一是自己不懂没办法让人懂；二是自己懂了，但不想让人懂。
我觉得是一语中的。第一类人，他是真的没有这个能力，他自己就不懂，如何能把事情说清楚？以其昏昏，又如何能使人昭昭？所以那就只能当南郭先生，滥竽充数了，别人写我也写，至于能否让人看懂，那是读者的事情，不是作者的事情了。
还有第二类人，他们是真的有这个能力和水平，但他们的立场有点问题，压根就没想给你“传道授业解惑”，不想让你知道真相，而是要你相信谎言，背离真相。所以他们就故作高深，故弄玄虚，看似道貌岸然，其实满口谎言，极尽忽悠之能事，以达欺骗之目的。所以，如果我们没有一点鉴别力，肯定觉得这些人的文章很有道理，说理很透彻，也很有鼓动力和煽动性。如果我们有了点鉴别力，再去看后者的文章，也是基本看不懂的，因为他们说的话和我们所知的真相不符，往往是背道而驰的。
以上说得这两类人，存在于各行各业之中，遍布了各个学术领域，可以说是无处不在。如果缩小到我们所谈论的房地产圈子，也是随处可见，这两类人的群体肖像和行为特征，就显得更为鲜明了，试着略举一二说明之。
第一类人，自己不懂却偏偏要让人懂。在房地产这个圈子里，举个例子就是大部分的“枪手”、“写手”。他们自己的水平往往不咋地，倒是有很多宏大的理论和鲜明的观点，急于要传播给大众，让大众相信他，听从他的号召。但理论总要阐发，观点总要论证，不然就成了空喊口号了，那样难于服众，达不到传播的目的，所以我们就常常看到他们的拙劣的文章了，歪理怪论，他们阐发得稀里糊涂，一边倒的观点，他们论证得不清不楚，到最后不是威胁恐吓消费者，就是重走回头路，又回到了“举大旗、喊口号”的初级层次。
第二类人，自己懂了却偏偏不让人懂。在房地产圈子里，大概就是利益集团豢养的那些“鹦鹉”和“吹鼓手”，还有“文字打手”。这些人是很有水平的，来头也往往不小，动辄就被网友称之为“砖家”、“叫兽”和“勃倒”，当然还有随处可见的“经济学家”，或者“首席”什么什么的，他们往往发宏文、出高论，夸夸其谈，雄辩万言，一副学识高深、看上去挺唬人的架势。但这帮人屁股坐的板凳是别人给的，口里吃的饭也是别人给的，所以要“士为食己者死，女为悦己者容”，要赴汤蹈火，为主人说话办事，要投怀送抱，随时准备献身，以解主人之忧。所以，他们的目的不是揭示真理，而是传播谎言，不是让你去明白什么，而是让你死心塌地地相信什么，相信他们兜售的私货。具体说来，其实各有分工：“鹦鹉”们的主要工作是跟着主子喊口号，为主人壮胆色，造声势；“吹鼓手”的主要工作是给主人抬轿子，敲锣打鼓，扩大影响，宣传造势，并提供理论支持；“文字打手”的工作则是用笔杆子做武器，去打击、消灭那些敢于和主子对着干的人，消灭异己力量。
作者:loujinjing 日期:2009-06-14 03:30
接着回答上面的问题————有些话，如果再说得具体点，就是对一个群体的伤害了，咱就留点情面，点到为止吧。感慨发得太长了，发到这里为止，打住。下面针对落雨兄的问题，谈谈我的个人看法，可能更多地是对当前中国经济的看法，以及您希望听到的“对趋势的略微预测”，还请你和各位天涯高手指正。
（1）如你所言，自去年金融危机爆发之后，国内外经济形势真是变化莫测，一方面“环球同此凉热”，大家的日子都不好过；另一方面“家家有本难念的经”，又各有各的烦恼和困难。说到我们这边的情况，不仅是变化莫测，我觉得简直就是“扑朔迷离，难以捉摸”。外国人都在给我们戴高帽，纷纷说中国“风景这边独好”，彷佛一夜之间我们就成了“救世主”，成了拉动世界经济走出泥淖的“新引擎”。
我们自己呢，温总开春之初就说了“09 年将是十分困难的一年”，中阳在文件里也多次申明“不容乐观”，“对困难要有充分的估计”。唱多者恨不得说这是“五千年以来的伟大盛世”（可查查复旦的谢百三），唱空者天天在担心明天会不会就会崩溃。经济学家们七嘴八舌，一会说中国宏观经济已经回暖，走出了低谷，一会又说底部尚未见，说回暖还早。意见这么地高度不一致，说明中国经济的当前局势真的很复杂。
5 月份的物价指数仍然维持“双降”态势，PPI 高达 7.2%，显示通缩正在盛行，但通胀的预期就已经非常强烈了，有钱人已经急了眼，好像如果今天不把钱花出去，明天就是一对无用的废纸了！
我的观点和你类似，这次危机的影响广泛而深远，从发达市场到新兴市场，从发达工业国，到快速发展中的“金砖四国”等，都无一幸免。而且世界经济不平衡的矛盾在全球化深入、各国互相依赖的条件下，更为深刻地被揭示出来了。
这种严重失衡的局面在短期内很难重归平衡，需要双方都付出努力和代价。所以，这场危机说是“百年一遇”，也不为过，想在短期内恢复常态，快速消除危机的深刻影响，那不过是政治家的安抚之词，是善良百姓们的良好愿望而已。具体到中国，我觉得危机带来的不仅是外贸严重下滑，是内需不足，是农民工失业和大学生就业难，……这些都是表面现象，更为重大的影响是经济结构的深刻调整，是经济增长模式的转变，是战略发展思路的调整。现在物价指数连续数月双双告负，通缩未除，消费信心不足，房地产和主要制造领域的“去库存化”仍未完成，现在就说宏观经济见底、中国经济回暖，都显得依据不足，乐观有余，而底气不足，未免有点盲目乐观了。
“底部”到底在哪里？我觉得起码目前还没到，很可能出现在 09 年的四季度。目前这一波主要表现在房地产、大宗商品、资源等领域的“经济回弹”，主要是政府迅速扩大投资的拉动效应，是巨量信贷短期内砸下去的反弹效应，投资不能无限扩大，信贷也不能一直超额投放，所以这波“小回弹”基本是不可持续的。而且政府投资急剧扩大，投向了“铁公基”行业和主要的制造领域，不仅没有切实启动内需，还加剧了之前就十分严重的产能过剩，给通缩的现实雪上加霜，让整体经济的“产销失衡”变得更加严重。
今明两年的形势如何走？根据以上分析，我大胆地判断，今年三季度，上半年的投资和信贷效应逐渐弱化之后，会迎来一个新的向下趋势，宏观经济将再次探底，由于缺乏政府巨额投资的托底（地方政府的配套资金难以按时到位），又少了巨额信贷的缓冲（我估计三季度月增信贷投放额在 5000亿以下），很有可能经济失速明显（三季度经济增速低于 6%），企业效应明显下降，失业范围进一步扩大，从而在四季度内，触到这一轮调整的底部区域。触底之后应该是个像样的反弹，到 2010 年上半年，各项政策措施逐步发挥效力，消费开始走出通缩阴影，外贸行业也有了些许起色，经济可能企稳。
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