方夜谭，稍有常识的人都明白，这是不可能的。所以，上头的考虑肯定是，要赶在“快招数”失效之前，争取安全切换到“慢办法”上来，从“投资投机驱动”的模式转到“真实消费驱动”模式上来，让高处不胜寒的中国房地产实现“软着陆”，让中国这个十分庞大、且相当重要的行业走到健康发展的轨道上来。这才是长久之计。
作者:loujinjing 日期:2009-07-07 21:49许兄，索罗斯的这段话还真的很有价值，所以我详细回答并做了解释。
这段话拿来解释当前的楼市和去向，正合适，好像是量身定做的。
作者:loujinjing 日期:2009-07-08 00:29
※※※※※※※※※※※※ 《说说二套房贷政策的变迁和现实寓意》 ※※※※※※※※※※※
作者：xl233 回复日期：2009-07-07 11:58:31
楼主来看看这个，算是个好消息吧？
http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20090707/03066447419.shtml《杭州收紧二套房贷降温楼市预计上海等地将跟进》中国证券网-上海证券报2009年07月07日03:06⊙本报记者 于兵兵
昨日，上海证券报通过多个渠道证实，杭州各商业银行已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。原本购买第二套商品房可以享受首付 2 两成，7 折优惠利率，将成为杭州楼市阶段性的历史。
就是 6 月底的时候，市场还普遍按优惠政策在执行。7月份，开发商目前没有收到银行文件性的通知，但是购房者去银行申请贷款确实已经被告知二套房贷政策有变。基本上，第二套购房都需要支付 4 成首付，利率是基准利率的 1.1 倍。
………………
作者：kasal 回复日期：2009-07-07 15:32:06X1233 同学，政府只不过装装样子罢了，杭州的楼市已经火爆接近半年了，为啥现在才出。别忘了低迷的时候杭州政府可是自己买地，最为积极的托市啊。所以永远不要指望政府能自己壮士断臂，除非利益关系发生重大改变。
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这则新闻很简单，是关于杭州楼市的，关于信贷政策的，关于二套房贷款优惠的。其实并非是媒体所渲染的什么政策变化，只是原来的政策被各家银行执行得松松垮垮，明紧暗松，漏洞百出，如今又在杭州执行得严格了一点罢了。
关于二套房消费贷款的政策，有点复杂，我们可以简单回顾一下它的历史。2007 年三季度，在全国楼市极端火爆，一片涨声时，国家调控的力度加大，开始提高了房贷的限制标准。2007 年 9 月 27 日，央行和银监会联合发了个通知，叫做《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确了“二套房贷”的贷款标准，即首付比例不低于 4 成，贷款利率上浮到央行同期基准利率的 1.1 倍，可以说是严格放贷、打击楼市炒作的一个重大政策。此后的同年 11 月，央行、银监会还针对“什么样的才是二套房”这个评定标准，专门出台了一个《补充通知》，可以说政策搞得非常严厉。政策出台后，各大国有银行基本都在严格执行，大概执行了一年多的时间，到了 2008 年 10 月，全球金融风暴爆发，国内楼市成交量一下子跌入低谷，于是房地产业界坐不住了，纷纷要求放宽二套房贷标准，呼声日渐高涨，但银监会顶住了这种要求，一直没有松动。
事情的转机发生在今年的 3 月，开全国人大的时候，温总理做《政府工作报告》，针对低迷的楼市交易，提出了一个新的说法，老爷子的原话是：“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”这个话说得真是模糊啊，什么是“普通房”，不好说，没个标准；什么是“自住房”，更没法说，人家买了之后住不住，谁也不知道；就连什么是“购买者”也是个问题，是按一个家庭来算呢，还是按个人来算，夫妻算一个购买者，还是算两个？总之，老爷子这边话音未落，那边的争议就起来了。有人欢欣鼓舞，大呼二套房贷终于放开了，可以“比照执行”优惠政策了，要举杯庆祝了。银监会听了很紧张，银监会主席刘明康出来辟谣，说二套房贷“没有说放开”，总理报告里说的是“第二套普通自住房购买者”，并没有说要放开二套房贷。老刘同时强调说，房贷风险始终存在，一定要加强管理，严格执行“9.27 通知”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-08 00:34
接上面《说说二套房贷政策的变迁和现实寓意》——
其实全国的银监会系统一直对二套房贷款抓得很严。在银监会老刘出来辟谣的同时，浙江省银监局跟得很快，3 月份就下发了一个紧急通知，批评了浙江各银行违规放贷、擅自放宽二套房限制的做法，要求严格执行央行和银监会的通知，防范房贷风险。随后地方银监局都有所行动，上海银监局、北京银监局、山东银监局等，都陆续下发了类似的通知，内容大致雷同，都是要求辖区内的银行严格执行二套房贷通知，杜绝违规放贷，遏制银行打“擦边球”的做法。从金融监管的角度看，银监会三令五申，左一个通知，右一个禁令，对房贷领域的风险保持着高度警惕性，应该说还是相当卖力的。
但银监会的卖力监管挡不住各大银行的集体违规。大银行往往阳奉阴违，明一套暗一套，把它的话当成放屁，一阵风过，该干嘛还是照样干嘛。为什么各地的银监局要不断地发通知来纠正银行的做法？为什么银行就这么不听话呢？其实根本原因，还在于利益驱动。银行每季度都要考核业绩，其中重要的就是放贷指标、利润指标等，考核成绩决定了行领导的仕途好坏，决定了银行员工的奖金多寡。09 年以来，宏观经济走低，实体经济萎缩，银行可贷款的领域越来越少，怎么去完成指标呢，国家实行信贷扩张了，这么多钱贷给谁呢？正好楼市恰逢“小阳春”的到来，房贷需求又很大，而房贷又是传统的高利润产品，坏账率也不高，这块肥肉不啃，银行的指标怎么去按时完成？你不啃，有人抢着去啃，总有胆大的先行一步。于是，我们看到了这样的景象，管它什么二套、三套、四套的，只要不出事，只要造出材料来，我就能放贷。具体的办法多的是，这么点变通的智慧，银行是不缺的。
所以，私下里变通政策，违规放贷，如何给多套房以优惠政策，如何吸引房贷客户“转按揭”，扩大自身房贷业务的地盘，就成了各大银行的竞争焦点。正是在利润的驱使下，让各大银行不顾潜在的风险，不惜违反银监会的三令五申，去违规放贷。事实上，从前几个月的情况看，伴随着楼市逐渐走向火热，二套房政策已经形同虚设了，没有银行真正地遵守，谁老老实实遵守政策，铁板一块，不知变通，谁就会失去房贷这个肥肉市场，谁就没法完成上头下达的指标。在这个问题上，是非常典型的“老实人吃亏，违规者吃肉”，一个非常扯淡的结果，所以大家都不老实了。
但事情总有个限度，到了一个限度，它就要拐弯了。09年的上半年，各大银行争抢贷款项目，争先恐后地冲额度，7 万亿的天量资金已经放出去了，总量指标和利润指标已经基本无虞了。所以放贷热情已经大大降低了，不用再像一季度那么疯狂了。而且，随着房价日渐增高，抵押房产的评估价值越来越大，银行心里也清楚，抵押物的“含水量”在增加，这个游戏一路玩下去，越玩风险就越大，出事的可能性就越大，坏账说不定哪天就爆发式出现。有鉴于此，银行开始把风控提上了日程，在“冲数量”之后开始考虑“保质量”，以免哪天真出了大漏子，导致前功尽弃，让大半年的努力工作毁于一旦，半世英名的行长大人，将面临被降级和撤职的巨大风险。所以，从银行本身来讲，它追求的利益目标已经基本达到，风险问题也日益凸显，遂产生了控制房贷风险的内在需要。
所以说，在这种形势下，理解了银行和银监会的真实意图和立场，我们再来看杭州出现收紧二手房贷款的新闻，就会非常明朗了，也不用费力去解读了。简单地说就是，银行系统已经嗅到了不好的预兆，要提前控制高风险，防范出事了。但对于这则新闻的解读，还是有几点需要特别注意。
第一个，银监会叫喊严格放贷也喊了大半年了，基本没有银行去理它。3 月 5 日浙江省银监局发出的紧急通知，都没有人搭理。为何这一次，杭州的主要银行主动去遵守政策了呢？这说明杭州的楼市有点悬乎，风险比其他地方要大，所以杭州市场的房贷风险尤其突出，各大银行先从杭州下手控制了。这反面证明了杭州属于房产投资的“高风险地区”，需谨慎进入，小心操作，以减持为上策。
第二个，很多人以为收紧二手房贷款是当地政府的意图。
这个实在是重大误解。且不说政府希望楼市继续火爆下去，收紧二手房贷有违地方的直接利益，地方上不会做这样的“傻事”。而且，各大国有银行都是央企，副部级单位，地方上可以影响银行决策，但管不住银行行为，更没法命令银行怎么做。银行决定收紧二手房贷，肯定是它自己权衡之后的理性决策，或者是银监会的意思。
第三个，以前银行自行其是，在住房贷款上各玩各的小花样，这一次怎么突然老实了，一齐遵守银监会的规定，银监会怎么一下子硬起来了。上半年信贷扩张，银监会却不断地叫着要控制风险，因为国家货币政策的基调是宽松，所以银监会的主张得不到国家层面的实际支持。但风控乃是其职责所在，不说不行，就算说了白说，也得坚持说。这一回银监会说话突然管用了，是否可以看成得到了国家层面的支持呢，是否可以看成国家政策方向的一个试探性调整呢？我觉得应该这么看，高层已经意识到了问题的严重性，风险累积很大了，所以先在部分城市下手，严控风险继续累积。而炒房天堂杭州，恰恰就是这样的城市。
作者:loujinjing 日期:2009-07-08 00:40
想做 12 页沙发的可以出手了
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作者:loujinjing 日期:2009-07-08 11:46
作者：笨笨七 回复日期：2009-07-08 02:36:04
楼主看在我勤奋顶贴的份上，能不能研究一下厦门的情况呢。
厦门楼市非常之疯狂，3 月份岛内 6\7k 现在喊 10k 了，房主还惜售。还剩 20 年产权的工业宿舍(已有 20 年高龄)都要 6.5k 了。最近几天成交量略降，也不知道是 7、8 月销售淡季的原因，还是暂歇口气再狂涨。
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--笨笨七：谢谢你异常勤奋的顶贴，最近总能看到你的留言。
厦门是个很特殊的城市，城市不大，名气不小；自然风光得天独厚，但东面对着个金门岛，地理位置有点尴尬；厦门作为副省级城市，经济没有搞上去，楼市倒是先搞上去了；厦门主城区太小，但这些年来扩张很快，同翔都变成了区，岛内岛外迥然两个世界。这个城市个性鲜明，话题很多，楼市也就不同寻常。所以我一定要找机会说说厦门的楼市。
厦门的楼市，价格最高、涨幅最大是在岛内，争议最大的也是厦门岛内。厦门的这种城市结构，在全国都属独一无二，这造成了岛内楼市的火热行情。按我的看法，岛内楼市颇有点类似温州的楼市，地理上的相比封闭，周边资金的充裕，投资气氛比较浓厚，形成了一个自我封闭的投资性市场。
在这个市场中，封闭性自我加强，价格不断上升，很难被轻易打破。如果价格发生逆转，只能是外在环境出现了较大的变化，比如政策面转向，比如投资者恐慌，投资潮水退去。
关于温州楼市的这种“自我封闭”特点，我写过一篇文章，你不妨先参考一下。文章在本贴的第 6 页内，（作者：loujinjing 回复日期：2009-06-12 14:17:47）。
作者:loujinjing 日期:2009-07-08 16:59
回楼上笨笨七：我只是说厦门本岛楼市和温州有些相似，都是投资比例大、自我封闭性强的市场。但厦门楼市的整体和温州楼市不可类比，起码有以下几个不同点值得注意：1、厦门没有温州这么雄厚的民间资本，资金面的长期支撑力较弱；
2、厦门没有温州人这么悠久的投资传统，楼市投资/投机气氛不如温州强；3、厦门是福建省第一大强市，辐射厦漳泉地区，厦门楼市整体上并不封闭；4、厦门岛内仅思明、湖里二区，岛外四区开发加速，未来岛外供应将成为主流；5、厦门作为对台前沿，始终存在着两岸关系变化的政治影响因素，不可不考虑。
所以，看待厦门楼市，不仅要看到厦门本岛的独特性，进行个别分析，更要跳出本岛，去看整个大厦门，重视岛外四区发展对楼市的巨大影响，还要着眼于整个海西经济区中心城市的定位，去看待长远经济规划对楼市未来的远期影响。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 09:48
作者：ywkissinger 回复日期：2009-07-08 23:19:02
楼主宅厚，让人赞服！有一问题还望楼主释疑。
俺是在上海工作，打算买房已有将近一年，看着房价跌宕，听着各种言论，心里是惶惶不已。拜读了此帖之后，现在心也慢慢静下来了，准备到今年年底前后再关注一下。现在手头的现金都丢在银行里，不知道是否合适，有没有必要进行点什么操作，以缓冲一下风险？作者：今天为你流泪 回复日期：2009-07-09 08:55:41这位仁兄，我和你情况相同，我身边有 2 个结婚的刚需已经出手了。我计划等到年底，是一位投资房地产的朋友告诉我的，让我等到年底。我也在上海。
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--------------------------------------------------- --------- 答上面的两位老兄：
我赞同你们等到年底再决定是否出手的决定。下半年楼市局势难料，我认为在下半年内保持观望和密切关注，是比较理性的做法，起码可以避免成为高位接盘者。但如果是纯粹的短期投机行为，现在也许正是合适时机，机会难得，宜速速入市，那就另当别论了。
kissinger 说自己现金都在银行里，我不知道你这个现金规模多少。但我觉得，照你所说，你很可能在 2010 年上半年入市买房，那也很有可能花掉这些现金。在你使用之前的这段时间内，我看不出放在银行里有什么风险，而且目前的通缩还将持续，CPI 继续告负，你的钱还在因通缩而升值。
所以，我的看法是，你如果不想做短期投资，以资金安全为第一目的，完全没必要去规避什么风险。目前为止，风险产生于媒体的嘴里。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 11:19
伊卡洛斯：
帝都和全球金融大都市这两个地方，目前的楼市已经不是“楼市”了，近乎是利益博弈的一个赌场，房子已经不是给人居住的了，而是资本谋取更大利益的一个工具。两地楼市是目前中国经济现状的一个缩影，是宏观经济问题和矛盾的集中体现。所以，要分析宏观经济，不妨去看这两个地方的楼市，如果仅就“楼市”本身来谈，这两个地方已经暂时失去谈论的意义。我们先搁置帝都、全球金融中心这两个地方，避而不谈，不妨且冷眼旁观、瞧个热闹。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 11:22作者：怡人甘泉 回复日期：2009-07-09 09:24:41
我也想问楼主一点自己的问题。请楼主方便时帮解答一
下哈！我们的现状是：
我在沈阳，父母在东北的一个小县城。我已结婚，但未与父母同住，父母目前在沈阳租房子住，给他们买房，是我很大的一件心事。我们小两口房子还有贷款，顺利的话，估计明年年中就能还清，还清后应该可以用公积金贷款了。父母的房子在小县城里，这几年也涨了不少，如卖了再添点钱，估计能付我们附近小点的老二手房的首付了。看起来，似乎等到明年我们还完贷款，问题就解决了。
可是，我还是有很多担心的：1、现在房子涨得厉害，我们（在沈阳）附近的房子肯定比小县城的房子涨得快，不知道明年，老家的房子还能不能抵得上首付。如果不能，倒不如现在卖掉房子还我们的贷款，然后借首付钱去贷款买房（疯狂了些，但涨价太无奈了）。
2、现在如果卖老家的房子，总觉得不踏实，毕竟房市现在太不清楚，有个房子至少在不得已时，还有个去处。
3、如果明年年中以后，如果房子真的降了，老家的房子也许也该降了吧，真是不好把握。沈阳这里还会比南方降价滞后吗？4、我们如果再贷款，就算二套房贷了，楼主觉得二套利率会回到高水平吗？那也是不小的压力啊！5、我也觉得保险、公积金，要是以家庭（含双方父母）为单位，生活上就会轻松很多。也许这样有弊端？弄不懂的说。
我的问题如同我的心情一样比较乱，楼主多包涵！谢谢！
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- -------------- 答心情比较乱的怡人甘泉：
虽然你说心情比较乱，但我理了一下你所说的情况，应该是弄明白了。首先有个问题先说一句。你们在沈阳，“小两口”，年龄应该不大，希望和老家的父母同住一个地方，但可能限于一些现实条件，没有住在一起，令尊令堂还在沈阳租房住。你们一面在还新房的按揭，一面要支付租金。为了不再租房，安定下来，你们打算在沈阳买一个小些的二手房给父母住。我的疑问是，既然现在房价正逢高涨，你们为何还要买第二套自住房、背上两份按揭呢？当然，你们可能有自己的考虑，比如照应父母、比如照顾孩子，其他等等，必须住在一地才行。如果没有必须住在一起的情况，我倒是认为，暂时住在老家一两年，可以躲过这一波房价上涨，届时再考虑接父母来沈，未尝不是个好办法。如果目前非要住在一块呢，我认为暂时租房肯定比买房合算，据我了解，沈阳一般住房的租金相当低廉。
以上所说的，是不了解你们实际情况的瞎琢磨，如果说得不对，就算我没说。来回答你的问题。
1、现在房子涨得厉害，我们（在沈阳）附近的房子肯定比小县城的房子涨得快，不知道明年，老家的房子还能不能抵得上首付。如果不能，倒不如现在卖掉房子还我们的贷款，然后借首付钱去贷款买房（疯狂了些，但涨价太无奈了）。
答：沈阳的房价涨幅肯定要比小县城要大不少。而且目前利率较低，通货紧缩，对贷款而言，是相对合算的一段时期。所以，当前卖掉老家的房子来提前偿还贷款，是不明智的。而且，卖掉房价低的县城的房子，去买（还要借钱付首付！）房价高的大城市的房子，无疑是个赔本的买卖，而且还是个有点疯狂的举动。
2、现在如果卖老家的房子，总觉得不踏实，毕竟房市现在太不清楚，有个房子至少在不得已时，还有个去处。
答：你们在沈阳的首套房按揭快要还完了，而且我认为目前没有购买二套房的迫切需要，不是必须套现的时候。所以卖掉小县城的房子，其实并非必须之选。我不知道你们老家的小县城是哪里，但我的一般判断，东北小县城的二手房价，应该在一千多块的水平，当前卖掉是不合算的，而且如果不是打算彻底不再回去的话，老房子也算一个基本的保障之所，如你所言，“不得已时，还有个去处。”3、如果明年年中以后，如果房子真的降了，老家的房子也许也该降了吧，真是不好把握。沈阳这里还会比南方降价滞后吗？答：到明年年中，沈阳房价降不降，怎么个降法，这乃是未来之事，先抛开不论。如果沈阳降价，那并不意味着你老家的房子也跟着降价，这个和泡沫有关系，东北小县城的房价，又是二手旧房，基本没什么价格泡沫。即使你老家的房子降价，我认为也降不到哪里去。房价万元的可以降到5000 块，仍会有钱赚，房价千元的，绝对降不到 500 块。各地楼市千差万别，沈阳和“南方”没法比较。
4、我们如果再贷款，就算二套房贷了，楼主觉得二套利率会回到高水平吗？那也是不小的压力啊！答：你们再贷款，应该就是二套房贷了。我不知道沈阳当地银行有没有变通做法和优惠政策，但看这个形势，二套房政策在收紧，严格控制已成大趋势了。你们未来半年内买房的话，极有可能赶上二套房贷收紧的时间当口。
5、我也觉得保险、公积金，要是以家庭（含双方父母）为单位，生活上就会轻松很多。也许这样有弊端？弄不懂的说。
答：住房公积金应该可以夫妻公用。至于父母的公积金是否可用，各地不同，我也不清楚你家情况和沈阳的具体政策。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 17:19
※※※※※※※※※※※※ 《对 6 月份新增信贷数据的解读》 ※※※※※※※※※※※※
作者：xl233 回复日期：2009-07-08 21:34:31
我晕,真太牛了~~~ 这贷款放的~~~中国人民银行调查统计司初步报告，金融机构 6 月人民币各项贷款较上月新增 15304 亿元，各项存款较上月新增20022 亿元，详细数据将近日公布。(新浪财经注：今年前 5月新增贷款为 5.83 万亿元，上半年新增贷款合计 7.36 万亿元。)
作者：长乐兮未央 回复日期：2009-07-09 01:47:03中国央行(People’s Bank of China)周三援引初步数据称，6 月份新增人民币贷款飙升至人民币 1.5304 万亿元。
楼主怎么解读这个数据？
----------------------------------------------- ---------------------- 答 x123 和长乐兮未央：六月份的新增信贷数据，历经各方猜测和估计，终于面世了，既在意料之中，也在意料之外。说在意料之中，是因为在二季度宏观经济仍未有明显起色的情况下，它果然不负众望，又大幅跳高，上了万亿台阶；说在意料之外，是因为它的增幅实在太猛了，一季度的三个月都上了万亿，4、5 两个月份已经大幅回落，貌似信贷要走入“平和型”扩张了，但突然又来了个 1.5 万亿，真是横空出世啊，令人吃惊。
看 6 月份这个信贷数据，起码说明了这么几个问题：说明了国家信贷政策还在扩张阶段，积极宽松的货币政策暂时还没有动摇，说明了银行（尤其是股份制行和地方商行）的放贷冲动仍然很强烈，新增贷款的竞争仍然很激烈，说明了目前流动性过剩的局面还将加强，说明了中国经济还是在严重依赖扩大投资来强行拉动，说明了股市短期内还能冲高，楼市这几个月内还将继续上涨。这些都是很明显的，稍稍一想就能明白，不用我啰嗦了。
解读 6 月份这个信贷数据，我认为除了上面所说的，还有几点，可能是容易被我们忽略的，故值得一提。
（1）新增巨额信贷流入实体经济的到底有多少？这个问题有多种解释版本，谁也说不清具体比例，但总体上是不容乐观。本来该进入实体经济的信贷资金，相当一部分进入了资产领域，一部分留在了银行体系内部。国务院发展研究中心宏观经济部副部长魏加宁的测算是，09 年上半年，大约有 20%左右的信贷资金流入股市。而流入楼市的信贷资金，估计不大会低于进入股市的，还有在银行内部循环没有流出来的。这么一合计，您可以算算看了，真正进入实体经济的信贷资金，究竟有多少？有一半就算不错了。
（2）银行新增的信贷资金是不是全都放出来了？这个问题也值得追问，单从表面上看，新增信贷资金规模大得吓人，但有些钱根本就没有真正流出来，有些钱刚出来，转个圈子又回去了。比如短期票据融资（如典型的银行汇票），在前几个月的新增信贷里头，短期票据形式比较多，如一季度的票据融资占了 31.2%的比例。在这些票据里头，有相当部分在银行系统内部空转，账面上是算当期新增信贷，但它根本就没有出来。还有一些信贷，给了央企、国企这些大企业，即使目前用不上，也被银行强行摊牌了，这些钱利用率很低，很多企业拿到融资额度后，当即转为定期存款，给你钱你就先拿着，用不着我替你存着，就是所谓的“贷转存”。
所以我们看到最近几个月企业存款增加很快，肯定不是企业利润增加，应该就是大量“贷转存”的结果。
（3）这些天量信贷都是谁贷出来的？在信贷政策扩张伊始，信贷市场的萧条气氛浓厚，当然是五大国有银行（工农中建交）打头阵，当仁不让，中小银行以观望和配合为主。
如一季度新增信贷中，国有银行占了 51%的比例，4、5 月份信贷锐减至五、六千亿，国有银行贷款比例也降至 40%以下。
到了 6 月份，新增信贷 1.5 万亿，四家国有银行投放不到 5000亿元，1 万多亿元的新增贷款主要来自于股份制银行和地方上的中小银行，国有银行贷款比例下降到了三分之一。为什么发生了这种变化呢？因为国有银行前几个月的投放太猛了，远远超出去年全年的信贷总量，把 09 年的指标用得也差不多了，冲数量冲上去了，开始有意识地控制节奏、提高质量了。大银行停下来喘口气的功夫，那些在一季度贷款冲刺中落后的中小银行，就抓住时机扩大信贷，抢占地盘，开始冲量，所以这个月中小银行就放出来 1 万亿的贷款。
（4）为什么 6 月份的新增信贷突然暴增？如果从数量上看，09年一季度的3个月份都过了1万亿，4月份回落到5918 亿元，5 月份小幅反弹至 6645 亿元，大家都预测认为 6月份将继续反弹，但应该不会再超过 1 万亿了，但恰恰爆出了个 1.53 万亿！为何突然暴增这么多？我认为，这主要有三个原因：一是二季度的宏观经济形势不容乐观，国家下达了第三批中央投资计划，还是在继续推动大投资；二是股份制银行和各地中小银行抓住了机会，报复性地迅速扩大地盘，盲目争抢贷款的现象很严重；三是 6 月份是上半年最后一个月，各银行的上半年业绩考核将至，冲数量、提高经营毛利率也成了扩张信贷的重大动力。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 17:50
※※※※※※※※※※※※※※※《通货膨胀十问》※※※※※※※※※※※※※※※09 年上半年已经过去了，新增信贷数据出来了，达到了创纪录的 7.37 万亿元，超过历史上任何一年的全年信贷投放总额！如果下半年每月投放 5000 亿，下半年总投放可达 3万亿，那么 09 年全年信贷超 10 万亿，已经是指日可待的了。
这么多钱出来了，我们又听到了社会上关于通货膨胀的声音日渐增大，看到了有关媒体忽悠恶性通胀的声势更加浩浩荡荡、势不可挡，也看到了普通百姓对通胀的担心进一步加剧，不知道如何保护自己手里那点可怜的钱。但我要说的问题是，银行信贷扩张了，是不是必然导致大规模的通胀呢？通货膨胀是不是已经近在眼前、迫在眉睫了呢？这个问题由于存在广泛的误解，有人在不负责任地忽悠，所以有必要在这里再次澄清一次。
（1）首先一个基本问题是，当前中国的宏观经济形势，到底是通缩，还是通胀？相信稍有点经济常识的人都知道，目前是消费不振、通货紧缩，而不是大家所担心的通货膨胀。
CPI 和 PPI 都是负数，而且已经连续 9 个月出现负增长，从09 年 2 月份以来连续四个月双双告负，未来半年内估计还将是负数，到明年初才有可能“转正”。一个消费萎缩、物价指数长期告负的庞大经济体，明显是通缩景象，如何能得出通胀的结论来呢，这是睁着眼睛说瞎话。
（2）不妨考察一下中国出现通货紧缩的原因，为什么当前会出现通缩呢？直接原因无非是两个，一个是消费不振，社会有效需求不足，消费能力疲弱，所以物价低迷；二个是因为产能过剩，大部分行业产能都过剩，供大于求，所以物价下行。背后的原因也很清楚。消费不振是因为分配体制出了问题，老百姓收入低，手里缺钱，因为房价太高，教育太乱，医疗太贵，这三座大山压着，把消费给压垮了。产能过剩是因为多年来的巨额固定资产投资，产能形成重复建设，因为中国是“世界工厂”，吸引了大量外资，把制造业产能转移到中国来，而外贸出口又突然垮塌，导致对外产能无法释放，必须在国内就地消化。
（3）上面所列的诸种原因，是造成当前通货紧缩的原因，也是中国出现通缩现象的经济根源。那么，这些因素会得到改善么？老百姓能否突然变得很有钱？三座大山能否在一夜之间突然消失？脆弱的社会保障体系能否迅速覆盖城乡广大人民？高投资的经济增长模式能否短期内改变？产能过剩的困局能否在短期内得到消化？中国“世界工厂”、“制造大国”的地位能否迅速改变？外贸出口能否迅速恢复到 07 年的高水平？毫无疑问，这些问题的答案都是否定的。
只要这些因素不根本改变，中国就会始终面临产能过剩、消费不足的巨大矛盾，就会面临消费不振、物价下行的巨大压力，中国的潜在通缩压力就会一直存在。只不过它时而被掩盖、时而被忽视、时而被“流动性过剩”暂时逆转罢了。也可以说，在中国目前的发展条件下，通缩是常态，通胀是变态，通缩是一般规律，通胀是货币扩张推动下的例外情况。
（4）既然说通胀是货币扩张推动下的“例外情况”，是市场流动性过剩形成的货币现象。那么当前国家货币政策非常宽松，银行信贷巨额投放，流动性过剩的苗头重现，是不是又要出现通胀了呢？很多人担心通胀到来，正是基于这样的思维逻辑。从理论上看，货币扩张、流动性过剩会形成通胀的基础，如果长期持续下去，那就会形成真正的通胀。这其中有个时间差，即货币扩张效应的滞后期，也是形成通胀的传导期，这个期限一般要 12—18 个月。也就是说，现在有了通胀形成的“货币条件”，如果形成现实的通胀，那最早也要到 2010 年的一季度之后了，也有可能延迟到 2010 年的下半年。
（5）我们说现在已经基本具备了形成通胀的“货币条件”，那么通胀是否会一定到来呢？甚至“恶性通胀”是否会如期出现呢？答案是不一定。因为货币超发、流动性充裕，仅仅是基础条件，是形成通胀的“必要条件”，但远非通胀形成的“充分必要条件”。如果不具备其他条件，充裕的流动性不能顺利进入社会消费领域，上游行业的涨价不能传导到终端消费商品上，不能推动社会消费品价格上涨，推动物价水平上行，那就没法形成通胀。即使出现通胀现象，那也可能仅仅是结构性的，是局部性的，而不是全社会的通胀。
（6）搞清楚了通胀形成的必要条件，和其他的各种条件。我们可以看一看，其他的影响因素是怎样的呢？通胀的一个重要条件是，过剩的流动性要进入经济领域，进入消费领域，消费领域资金多了，才有可能推动物价上行。银行确实发了巨额信贷，这些钱基本都是贷给大型国有企业的，国有企业把它一部分投进了“铁公基”等基础建设领域，搞了大项目建设，另一部分进入了股市和楼市。所以，信贷资金进入实体经济的不多（大概在 50%左右），在实体经济中，绝大部分进入了基建和制造领域，形成了固定资产沉淀和新的产能，只有极少部分通过“工资”的形式流入工人钱包，进入消费领域。所以，不要看发了多少信贷资金，要看到底有多少钱进入消费。还有一个因素，在经济危机环境中，企业纷纷降薪裁员，全社会工资水平并没有提高，而且实际失业率居高不下（估计早就超过了 10%），工资在降低、失业在增加，当然结果是消费水平下降，消费下降了，又怎么可能支撑通胀呢？（7）有人会说了，通胀不光是由消费领域引起的，除了“消费型通胀”，还有上游成本上涨推动的，我们会不会出现“成本型通胀”呢？如果信贷资金大量进入上游行业，如钢材、有色金属、水泥等等，消化了上游库存，导致上游产品价格上涨，也会引发下游行业跟着涨价，于是传导到了更下游的行业，于是通胀就来了。这种说法似是而非。目前来看，PPI（生产资料价格指数）一直是负数，工业原材料都在降价，劳动力也在降价，企业生产成本总体上是下降的，而不是上升的，上游涨价动力不足。而且主导消费的汽车、家电耐用品、消费电子和数码产品、日用品等都存在库存积压、产能过剩的问题，降价是大趋势，很难涨价，这就阻断了上游向下游的价格传导。即使上游价格真的上涨，下游物价也很难涨起来。而且最为关键的是一点是，信贷持续扩张，资金大部分投向了传统制造领域，这些投资投下去后，结果还是扩大产能，给本来就过剩的产能增加巨大压力，形成产能不断扩大的“怪圈”，产能一直在扩大，而不是在消化，这引致的后果恰恰是更大的通缩，怎么能支撑消费领域的通胀呢？（8）除了上述的“消费型通胀”，“成本型通胀”，中国经济和外界紧密相连，会不会出现所谓的“输入型通胀”呢？所谓输入型通胀，主要是指国际市场的大宗商品（如石油、铁矿石、有色等）在弱势美元推动下价格上涨，而中国又是国际大宗商品的大买主，这些高价的大宗商品进来后，进入生产和消费领域，势必引起国内价格跟着上涨。还有，中国在对外出口中大量顺差，为了结汇发行了大量基础货币，造成流动性泛滥，推动通胀膨胀。如 07 年的那一波通胀，就有很大的输入型因素。但今天的情况不同了，中国经济持续疲软，对大宗商品的需求锐减，必须进口的石油、铁矿石，其价格也跌下来了，商品渠道的通胀输入因素很小了；外贸出口下滑得厉害，顺差缩小，而且强制结汇也放宽了，货币渠道的通胀输入因素也不大了。所以，总起来说，今明两年，中国出现“输入型通胀”的可能性都是很小的。
（9）这么说下来，就目前的经济形势分析，通货膨胀最常见的三种类型：消费驱动型、成本推动型、外部输入型，短期内都很难在中国出现。那么，有人会跳出来大叫了，股市天天在冲高，眼看就向 4000、5000 点进军了，楼市持续火爆，商品房均价已经超过了 07 年的最高水平了，难道这还不是通货膨胀？两市的火热不就预示了通货膨胀即将到来？我只能说，持这种观点的人要么是人云亦云，要么是真的无知，要么是混淆视听、蛊惑人心。股市、楼市是资产领域，巨量的信贷资金没有进入实体经济，而是通过各种渠道进入了资产领域，在资产领域大肆炒作，但无论如何热炒爆炒，都不会产生实际投资需求，无助于经济增长，也不会制造出真实的消费需求，没法带动消费（那些炒房的无论买多少套，并非“真实需求”，之后还会吐出来，增大楼市总库存）。资产领域的炒作，结果只能有一个，那就是形成“资产泡沫”，资产泡沫和通货膨胀压根就是两回事，怎么能等同呢？通货膨胀的本质是大多数消费品价格持续上涨，如果过多的货币被资本市场吸纳，原有的消费能力被高房价摧毁，就不会发生一般意义上的通货膨胀。所以，资产市场越是热闹，泡沫越是吹大，货币就越是远离消费领域，发生通货膨胀的概率就越小。
（10）既然说来说去，中国通胀目前还只是个假命题，而不是真威胁，那我们需要关注的是什么呢？通胀不可怕，可怕的又是什么呢？09 年 1 至 5 月，中国出口同比大幅下滑了 28%，外需仍然十分疲弱。出口的大幅下滑降低了中国经济的总需求，从而加大了社会总产能过剩的压力。出口是中国经济的一个风向标，外需上不去，过剩压力就无法缓解，也就没有必要去担心通货膨胀的压力。所以，目前中国需要大胆直面的，乃是外需急剧萎缩、内需启动不了带来的经济增长放慢的压力，而不是什么虚幻缥缈的通货膨胀。当前的四万亿刺激计划，只是启动了政府投资，政府投资会随着财政压力的增大而放缓，故而难以持续，只有启动了民间私人投资，启动了国内消费，并形成良性循环，中国经济复苏的基础才能打稳打牢。到那时候，我们再去研究通胀的问题，也不为迟。
总之，看待通胀问题，不能只看信贷规模，要看信贷有多大比例进入实体经济，又有多少资金进入了消费领域，要看从货币供应增长到消费品涨价，整个的传导路径是否通畅，千万不要被信贷高速增长所蒙蔽，不要被货币供应量突然放大所迷惑，这边刚看到货币发行，那边就开始高喊通货膨胀狼来了，宏观经济岂是这么简单的游戏？至于当前媒体上铺天盖地的通货膨胀宣传，那不过时启动内需的一点小小策略罢了，资产市场上（股市、楼市）到处充斥着通货膨胀的传言，那不过是炒作者在出货之前“诱多”的一个借口罢了。
怎么能当真呢？
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 23:20
伟大的中国电信，连黑莓都引进来了，但却无法搞好上海的宽带。
貌似电信服务水平和和城市大小成反比，电信收费水平和城市大小成正比。
作者:loujinjing 日期:2009-07-09 23:43
答楼上的兄弟，对这位“哇啦哇啦”的时间预测，他自己说是靠直觉，所以我就不予评论了。
另外，你的引文确实有点乱，我没看出什么清晰的思路来，所以也无从借鉴。
至于“哇啦哇啦”对房地产行业地位的理解，我觉得是正确的，说出了实情。
关于房地产在中国经济中的重要地位、独特作用、未来发展，以及政府对其的态度，
我在前面的帖子中已做过多次分析和描述，应该算是比较多了，该说的感觉都说了，
所以不在这里赘述了，你如果有时间，不妨回头仔细看看，也许能找到更多的回答。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 00:00
作者：lyj522 回复日期：2009-07-09 23:41:04
请问 7.5 事件对楼市有没有影响？
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除了对乌市有些影响之外，对其他城市应该是影响甚微。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 00:38
作者：zhd3404 回复日期：2009-07-09 23:32:35
楼主好多产啊，分析头头是道，不知年底买房的打算能不能施行？
----------------------------------------------- -------------------------------- 未来的什么时间才是买房的最佳时机，这个问题没法回答，如同你问我，上海平均房价哪天达到 18000 元，我无法回答一样。
基于现状分析和走势分析，我只能说当前不是最佳时机，最佳时机需要在观望中寻找，也需要一定的时间去观察，目前来说，我觉得在今年底之前，这个时机很难出现。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 10:18pest0005，我和你想法一样，也不希望此贴飘红。
于安静之中偶尔有点小热闹，这样正好，
如果在热闹之中寻找安静，那就不好了。
多谢各位的大力支持，这个帖子迄今为止算是基本干净，有几个来捣乱的，但没有骂街的，也没有恶性刷屏的。
我觉得，不仅是 2010 年，还有 11 年，反腐力度都会加强。
原因也很简单，反腐败的社会效益是很大的，可以聚民心；
反腐败也是个对付经济危机、减轻民众心理压力的好办法；
而且，如联系一下 2012 年的大会，反腐也是个非常好的手段。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 10:50作者：怡人甘泉 回复日期：2009-07-10 10:11:52
今天报道！很喜欢看楼主的文章，觉得理论上结合了实际，又比较容易看懂。
我不懂经济，作为小老百姓，我们有自己的一点点小看法。楼主能不能帮解答一下：
还是拿沈阳来比吧：
2007 年，沈阳一环外二环内，房子得 3800 元/平吧，
2009 年，估计得 4800 元了，也许这和其他大城市比还不那么夸张，但显然也是有泡沫了。而且，近 3 个月，说是房交会的房均价涨了 300 元/平，那可相当于 10%啊！如果下半年再这个速度涨上去，然后明年降些，再然后传导了通货膨胀，那时（2010 年下半年）房子就算降 30%，也和现在的价格差不多了啊，这个相对的降价对小老百姓来说还是绝对的涨价啊！还有，提起房子降价，俺娘就说，从我像你这么大时，就说房子要降价，呵呵。
再次麻烦楼主了，帮俺普及一下经济知识吧，谢了。
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1、房价目前的涨幅和未来的降幅是不能简单类比的，因为基数不同。比如一个 3000 元的房子，涨价到 6000 元，上涨了 100%，如果它再降回原来的水平，只需下降 50%就行了。所以，降幅不需多大，就可以回到原来的价格水平，这也是我们看到 08 年四季度房价降幅不大的一个原因。因为房价基数很高了，降幅虽不大，但下降的绝对值却不小；2、通胀即使真的来了，也不一定传导到资产领域，这里头并没有必然的联系。如果一个资产（比如房产），它的估值很不合理，有大幅下降空间，存在价格回调的巨大压力，那么即使存在通胀的影响，也很难阻止它的跌势。而且，房价如果遇到拐点，开始下跌的话，可能远远不止是 10%的幅度，有些地方有可能超过 30%。但通胀率如果到了 10%，就算是很高的了；3、令堂年轻的时候，中国貌似还没有商品房市场吧，何来降价之说，呵呵。玩笑话可以随便讲无妨，但其中的道理要搞明白。很多人喜欢忽悠说，房价还要暴涨云云，你问他，老兄何以如此乐观，断言房价必定大涨。他也不说理由，只答你一句，过去十多年，房价一直在涨，你见过房价有跌的吗？很多人被这么一反问，愣住了，继而就跟着相信了，过去房价没有跌过，所以未来也跌不了。这个无知且有点扯淡的逻辑，我就不多说了。说句题外话，大清帝国到了宣统帝这一辈上，内忧外患，风雨飘摇，大臣们也一定在说，祖宗打下的基业，历 260 余载，江山永固，几经风雨而不倒，如今又怎么会亡掉呢？皇帝听了，肯定心里十分宽慰。可话音未落，大清帝国就翘了。过去不倒，不代表未来不倒。过去不倒，那叫历史；未来必倒，这叫规律。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 14:25作者：cpuspike 回复日期：2009-07-10 14:04:40楼主的言论是不是针对全国城市来说的，还是针对北京、上海这样的大城市？
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作者:loujinjing 日期:2009-07-10 15:59作者：cpuspike 回复日期：2009-07-10 14:55:55
如果楼主针对的是全国来说的话, 那是不是象北京,上海这样的城市有特殊性呢？理智一些看,北京、上海这两个城市的确在辐射性、在资金的吸引力、在刚性需求方面，都是非常非常强的。
这两个城市辐射全国，甚至海外，资金的吸引力方面也是一样，投资资金大多会选择这两个城市。刚性需求，每年进入这两个城市的新增人口数量非常巨大。
所以，北京上海的房价是不是有一定的合理性，甚至可能上涨也是合理的。
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听这位兄台的意思，是不是要我说北京、上海的房价上涨是合理的？就城市而言，每一个城市都有其独特性，有哪个城市不是独一无二的呢？大城市的辐射能力、消费需求都更强些，所以大城市的物价会高些，房价涨幅也大些，投资力量会大些，房价下跌的阻力也大些。这些表现，其实就是城市独特性的具体表现。从这个意义上说，分析大城市的市场，一定要注意这些特殊因素，清楚地估计市场投资和投机力量的巨大影响。
但再独特的城市，它也在市场之中，也难逃市场规律的调节，也要遵循基本的市场法则，接受市场之手的约束。北京、上海的高房价当然有其合理性，因为这些城市的物价水平和收入都比其他地方高不少，而且住房消费群很多来自外部。如果北京房价像廊坊、上海房价像嘉兴，那就不合理了，与城市地位不符了。由于中国各大城市楼市的投资比例太大，甚至今年二季度以来的一路暴涨，都有其现实合理性，为什么呢？因为大量信贷资金流入资产市场，主要就是流向京沪穗深等特大城市的楼市。
但任何市场都有这么一个“均衡价格”，它是一个合理价格区间，超出了这个合理区间，那就不合理了。这是极其简单的道理。从城市能级上说，东京、纽约比北京、上海更国际化，需求来自于全球各地，物价水平更高，城市居民的收入也更高，东京、纽约房价的上涨更应该具有合理性。但超过了合理的界限，东京楼市照样崩盘（90 年代），纽约房价也照样下跌（纽约房价自 2007 年以来已经跌去了 25%以上）。
所以，城市规模大、国际化程度高、有特殊性，这些都是房价上涨的具体原因，但绝不是房价无限上涨的理由，也不是房价不会下跌的护身符。
很多人持有这样一个观点，即中国是个很神奇的国度，上海、北京也是很神奇的城市，和东京、纽约、伦敦等这些市场经济城市不能相比，它们该跌就跌，而我们这里能做到“只涨不跌”。这样的观点，最大的理由就是说，中国市场有行政管制因素，政府与市场力量在博弈，“有形之手”可以阻碍“市场无形之手”发挥调节作用。但殊不知，从历史上看，“有形之手”还从来就没有战胜“无形之手”的例子，一次都没有，政府力量再强势，市场规律也不会因此而消失。
你对它的阻碍得越是厉害，市场的反抗力量爆发得也就越凶猛，一旦它扭转局势，强制调节，那么灾难后果也就越大。
当年东京楼市一路狂涨，东京地价超过大半个美国，日本人也以为自己是神奇国家，赶超老大哥了，沉浸在无限欢乐和对美好未来的无限憧憬中，后来的事实还不是给了日本人当头一棒，打得鬼子十年都没有返过神来，东京楼市在此后 10年内都萎靡不振！！
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 17:24作者：cpuspike 回复日期：2009-07-10 16:32:10
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