多谢指教，哈...没有强逼楼主赞成北京上海上涨合理的意思。只是想听听您对这个问题的看法。您的分析的确很对，没有只涨不跌的地方，再特殊也都会受市场左右。
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----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ----------- CPU 仁兄，我明白你的意思。
正是因为市场是开放的，需求来自不同的地方，北京的房子，山西煤老板可以买，上海的房子，浙江的商人也可以买，中国大城市的房子，外国人也可以来买。本地需求和外来需求共存，自住需求和投资、投机需求同在，外来需求和投资投机需求又变化很快，非常的不稳定。所以才很难衡量这个市场的“均衡价格”，均衡价格我们是算不出来的，只有市场才能给出来。哪天市场完成了调整，把泡沫挤掉了，价格逐渐稳定了，那个稳定下来的价格就是“合理均衡价格”。
但市场是永远变化的，均衡价格也不会长期保持，可能迅速就发生新的涨跌了。用老马的经典理论来说，这个“均衡价格”，其实就是商品房的真实“价值”。
你不赞成用房价收入比来衡量，我也同意。在一个相对成熟和稳定的房地产市场，住房的消费人群主要是当地人，跨地域买房、集中到中心城市买房的现象比较少。而且，买房主要是用来居住的，而不是用来炒作的，短期炒卖的现象很少。那么完全可以用当地居民的平均收入水平，来衡量住房价格，“房价收入比”就是个真实可信的指标，它能客观反映消费需求的高低水平，反映购买者的支付能力。
但在中国房地产市场，特别是大城市的市场，用“房价收入比”来衡量，那就行不通了。因为中国的商品房市场太乱套了，异地买房非常普遍，北京、上海的市场里有来自全国各地的购房者，数百万的大学生毕业，基本不再原户籍地买房置业。地产投资比例太高了，二奶房、贪官房、明星房、富翁房……各种投资明目数不胜数。炒作气氛也太浓了，存在着大量的职业炒房人，纯粹就是短期炒卖，一个星期之内就能出手套现。所以，在这样一个鱼龙混杂、混乱不堪、毫无秩序的市场里，谈什么“房价收入比”“房价租金比”，就有点瞎扯淡了。比如上海，外资基金钱多得要命，煤老板们则挥金如土，而大量普通百姓、低层白领，月薪才两三千块，房价要按前者说，5 万也不高，要按后者说，5000 也嫌贵。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 17:38
作者：lxhs_37 回复日期：2009-07-09 12:26:26
请教楼主:
（1）对于近期二套房贷的收紧,能否看作是中央经济政策调整的信号？（2）我个人感觉，总体宽松的货币政策仍是不变的大方向，下半年信贷总量甚至有可能进一步放大。
（3）对于那些流向楼市的国内外的天量资金，二套房贷的收紧对市场影响能有多大？（4）此时放出这样的信号，中央可能是出于怎样的考虑呢？
作者：lxhs_37 回复日期：2009-07-10 14:35:42
楼主在线吗? 有没有时间探讨下这个问题，想判断下政府对房价的态度以及调控力度是不是会有变化。
但是理不清思路,请楼主不吝赐教。
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- Lxhs 你好，回答你的问题。
（1）关于二套房贷政策的局部收紧，我已经写过一篇分析文章，不知你是否看过？在本贴第 11 页的末尾。杭州等地二套房贷款政策趋严，但其他主要城市尚未有明显动作。
目前来看，这只能说是体现了银监会的意图，因为银监会怕大规模的坏账，有它的利益考虑。当然也不排除是上层授意银监会加强管理。但一个行业政策的局部变化，而且还仅仅是执行层次上的变化，还不足以说明中央经济政策的变化，而且目前来看，中央经济政策调整的可能性是很小的。因此，说这是中央经济政策调整的信号，可能有点过于敏感了。
（2）就当前形势看，中国经济仍然严重依赖投资，投资又严重依赖政府主导的国企投资，国企投资严重依赖于信贷扩张。所以货币政策的“宽松”基调目前不会改变，这一点，总理也已经重申过了，周小川也表过态，应该没问题。
但下半年的信贷总量肯定不会“进一步放大”了。很明显，上半年已经发了 7.37 万亿了，下半年如果再扩张的话，那成了什么样了，是在乱发钱了。估计全年的信贷总额会控制在 10 万亿上下。最近，央行提高正回购利率，也说明了信贷扩张有收紧的迹象，毕竟，如果出现严重通胀，那是央行的重大失职。
（3）对于楼市里已经泛滥的信贷资金，应该说，收紧二套房贷会有一定的抑制作用，但不会有太大的作用，不能抑制住投资投机的热潮。进入楼市的投资炒作资金，一般规模较大，资金使用成本低，对提高首付、提高利率等调节手段敏感度很低，不会太在乎，只要能炒高赚钱，它就会一如既往，而且还可以通过银行作假，逃避二套政策的监管。真正让投机资金退出市场的，不是二套房政策，而是楼市形势的变化。如果楼市持续火爆，二套房贷提高门槛，资金也不会被轻易赶走；如果楼市出现逆转苗头，你就算贷款不要利息，那些资金也不会正眼瞧你，一个比一个跑得快。说白了，二套房贷政策就是个“门槛”，这个门槛能挡住自住型消费和改善型需求，对那些握有充裕资金的投资者和投机者，影响是不大的。不过是增加了他们的炒作成本罢了。
（4）基于上述分析，我不认为这是个中央发出的信号，所以也就谈不上中央层面的政策考虑了。
关于政府对房地产的态度，以及这个行业下一步调控的趋向，我在前面已经说过了，就不再重复了。你可以去参考一下这篇文章：《答不许骂 兼说 中国房地产发展的两条道路》，在本贴第 10 页的上半部，（作者：loujinjing 回复日期：2009-06-29 14:22:21）。
作者:loujinjing 日期:2009-07-10 18:17
作者：songsong80 回复日期：2009-07-10 17:58:51
打印出来，好好分析。
----------------------------------------------- ------------------------------ 为防止倒楼事件发生，我已把前面的 11 页拷贝下来，制作成了 PDF。
有需要的朋友可以留下邮箱，文件较大，请留能收发大附件的邮箱。
作者:loujinjing 日期:2009-07-12 00:14
今天一天因事没来，想不到又新来了这么多朋友，欢迎大家！小小帖子，能得到朋友们的支持和认可，我当然非常高兴，正是朋友们的肯定和热情鼓励，让我多了动力，一路坚持到今天。
所以在这里要再一次感谢各位，深深的感谢，谢谢你们的支持！！
也有些朋友给我的鼓励超过了应有的限度，其中不乏溢美之词，
我也要特别感谢你们的慷慨，我凡人一个，也喜欢听到别人的夸赞。
但“如人饮水，冷暖自知”，我清楚地知道自己的斤两，明白自己的不足，对于朋友们给的大部分的夸赞，在我而言，是听之无妨，受之有愧。
如果一个人有点小成绩，别人给他的鼓励恰恰超出了应给的限度，
那么，这鼓励就不再是他继续前进的动力，而是他止步不前的借口了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-12 01:46
作者：taikanglong 回复日期：2009-07-11 18:18:44
楼主，你好，我和笨笨七一样，都是厦门的。
最近福建发了一个新闻：
从省建设厅获悉，我省将于7月15日至10月30日在全省开展 2008 年度房地产开发企业资质检查。引人关注的是，从开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等到恶意炒作、哄抬房价，或者企业纵容雇佣工作人员炒作房价，扰乱市场秩序的行为将被列为严查对象。
新闻具体链接为：
http://www.xmhouse.com/information/News/xwzx/bd/200907/t20090710_163862.htm这个新闻看来是符合楼主关于“软着陆”的预测的，就是国家会想办法提高供应量，减少开发商的捂盘、囤积房源等。这个政策可能就是一个试探性政策，来研究如何可以提高开发商供应量。另外，厦门政府最近刚又出台了公务员的保障性住房政策，公务员 7000 块可以买到保障性住房，这样，也可以说地方政府在适度地开发楼盘，增加保障性住房供应量，提高整体楼市供应量。
但是厦门由于经济发展的落后，加上去年房地产低迷，今年根本没有几个开发商准备开盘，据说年内就 20 个楼盘准备开盘。这种情况下，光靠这几个政策感觉也是无法提高供应量的。而厦门房市不提高供应量，是无法实际有效降低房价的。我是在 08 年底准备买房子，当时经过判断后，认为 09 年房价会下降到自己想出手的 6000-7000 之间，没想到在 09 年 3 月份，在价格已经降到接近我的目标时，突然发生了逆转，房价上涨极度疯狂。所以，目前又进入了无奈的观望状态。
厦门是个非常奇特的城市，它的名气很大，经济很差，自然环境很舒适，周边地区经济活跃（如泉州等），导致了地方政府极度依赖房地产业，也导致了厦门房地产价格一直高居不下。所以，也造就了一大批在打工阶层算是中产甚至以上的人群买不起房子，更谈不上刚刚毕业的学生了。但是，整个岛内，又有很多楼盘空置现象非常严重。我也通过接触到的有钱人沟通，感觉他们买了房子，并不是为了投资，而是抱着一种房子可以保值，另外，就算不保值的情况下，在厦门自己有套房子可以随时来住也不错。
在这种情况下，我实在是不明白厦门房市将何去何从，看到楼主也说将来会研究下厦门的情况，还请楼主在有时间的时候，可以给我们这批厦门想变成解放军的空军进行一些分析上的帮助。
我自己对厦门楼价有几个分析，在这里提出，供楼主参考：1、由于厦门经济太差，没有实力的支撑下，厦门的房价将会受政策影响很明显，一有风吹草动，都会立刻体现到厦门的房价上。
2、外地购房者众多，但是由于大部分不是投机需求，所以，在房价下降或者上升的时候，二手房拿出来交易的并不多。
3、厦门房价将会受到新房的供应量的极大影响，在 3-6月内，大量的去库存化，降低了现在的楼市库存，去年的经济低迷，新开楼盘又很少，所以，厦门房价在年内，不会出现明显降低。
4、地方政府对房地产依赖甚多，好像记得 08 年政府预算 270 多亿，卖地的钱占了 180 亿。所以，地产商会想尽一切办法在国家出台政策后，对政策进行扭曲或者出台其他对应地方政策，来保证房价的稳定。
根据以上分析，我的结论是：1、厦门房价将会在中央和地方的博弈中，进行大的波动。
2、厦门房价降低，应该和供应量加大同期进行。
3、厦门房价的未来走势，需要等待到第四个季度，才能看的比较清楚。
----------------------------------------------- --------------------------------- 答龙兄：
关于福建省打算用 3 个半月的时间开展一次“2008 年度房地产开发企业资质检查”的事，我觉得看待类似的事情，不必太过认真了。你如果 google 一下类似的大检查活动，会发现全国各地各级、各行各业，哪里都有，多如牛毛，如果再 google 一下类似活动的检查结果和检查报告，就发现寥寥可数。因为诸如此类的事情，实在是司空见惯了，是官场里最常见的运动，往往都是动员大会开得轰轰烈烈、执行起来拖拖拉拉，结果就是有头无尾；上头在决策时豪言壮语，任务部署得周密细致，领导讲话说的掷地有声，下头的基本态度是推三阻四、干起活来丢三落四、弄出来的结果不三不四；有问题基本发现不了，发现问题基本是遮遮掩掩，处理问题基本是你好我好大家都好；动员大会没有不热烈的，整治决心没有不坚定的，计划部署没有不周密的，检查行动没有不迅速的，调查结论没有不乐观的，问题整改没有不达标的，最终结局没有不完美的。所谓的各种检查活动，大致就是如此罢。
看待这些事情，虽然不用太认真，但“无风不起浪”，其背后的动机和原因，还是可以研究一下的。我认为，省里在这个时机，高调推出这么个大运动，基本考虑可能有三：（1）上海刚刚倒楼了，还爆出了开发商的资质问题，楼市问题一下子又和地方政府扯上了，全国各地都颇为紧张。这时候搞个大检查，那是非常必要和及时的，一来可以吓唬吓唬下面，你们都老实点，不要乱来，二来可以做个很好的姿态，以备以后紧急情况发生时，可以撇清自己的责任；（2）省内两大城市福州、厦门，都是价格偏高的典型，在全国都大有名气了，和当地消费水平已然脱节，老百姓的意见不小。
这和当地利益集团限制供应、提高炒作力度有着很大的关系。
借这个机会提高政府的气势，敲打敲打它们，整顿整顿气氛，有利于稳定市场，有利于改变消费者预期，有利于稳定消费信心和民心；（3）福建楼市的确不太健康，确实面临着“软着陆”的现实问题，这就要求政府提前采取措施。一个措施是要加大供应，平抑住房价格，另一个措施是实施“国进民退”，让听话的国企进入市场，让喜欢胡来的民企地产企业退出，国资取得了市场垄断地位，才方便实施“软着陆”。
所以，借这个机会，整整市场，整整队伍，也是为了未来的软着陆做点基本准备。
你对厦门楼市的分析和判断，对我很有启发，我也很赞同你的说法。我之前也说过，厦门岛内楼市非常特殊，颇类似温州市场，封闭性强，周边地区比较富裕，民间闲散资金充裕，投资和保值的需求都很大，因为它的市场是个投资比例很大、自我加强的“封闭市场”。关于这一点，也可以从你的分析中得到佐证。从这个角度看，如果单看厦门岛内的市场情况，看岛内供应和外部需求的对比关系，岛内的房价确实很难跌下来。
但厦门岛太小了，市场容量有限，目前已经接近基本饱和，未来大量的新增人口必然要居住在岛外四区（海沧、集美、同安、翔安），未来商品房的主要供应也定会在岛外四区，政府保障房肯定也在岛外建设。如此来看，厦门未来市场重心不在岛内，而在岛外，厦门房价的涨跌趋向，不决定于岛内房价，而将取决于岛外市场的供应量大小。这一点，我也同意你的观点。
至于房地产和经济发展的关系，在厦门确实是非常紧密的。因为厦门作为早期国家批准的经济特区，作为副省级城市，经济总量并不高（比很多地级市都低不少，如苏州、无锡、东莞、佛山等），这是厦门的一块大心病。可以说，厦门高层加快发展经济的迫切心情，要远远超过其他主要城市的当家人。但依照当前中国的增长模式，经济发展要靠形成产业集群，要靠特大企业的支持，要靠大项目的支撑，这是最基本的现实。但厦门地处海西，旁边有个金门岛，由于对台因素的考虑，备受国家投资的冷落，厦门缺的就是产业集群，除了港口物流和滨海旅游两个产业外，其他都拿不出手来；厦门缺的就是响当当的大企业集团，除了金龙、戴尔、夏华、翔鹭等几个，没有几个在全国叫的响的，就连台湾人投资搞个 PX（对二甲苯）大化工项目，眼看就落户海沧区了，还楞是被厦门本地老百姓给搅黄了。
一方面经济要加快发展，GDP 要尽快搞上去，副省级的腰杆要挺起来；另一方面，各大产业基本都靠不住，制造业不行，一时半会也扶持不起来。在这种情况下，如果你是厦门的当家人，你说怎么办？傻子也会想啊，那就大搞房地产呗。所以厦门经济和房地产关系必然密切，厦门经济对房地产的依赖程度也很深。从这一点说，厦门和上海颇为类似。
上海并不是产业集群不行，上海是 GDP 的基数太高了，自主创新不足，经济发展后继乏力，同时基建等方面投资过猛，政府、养老等开销过大，财政年年吃紧。在这种情况下，上海一要追求 GDP 的两位数增速，保住老大哥的面子，又要尽快做大地方财政，填补亏空，所以上海就选择了重点发展房地产行业，卖地生财，炒高房价，发挥房地产的拉动作用。
上海的原因虽然和厦门不同，但二者的结局都是一样的，房地产占地区经济的比重过大，都患上了“房地产依赖症”。
作者:loujinjing 日期:2009-07-12 22:09作者：darkblue_liu 回复日期：2009-07-10 18:46:48楼主真是好啊，希望能给俺发一份，谢谢哈！liujun_blue@hotmail.com
作者：关中虎 回复日期：2009-07-10 20:15:32楼主麻烦发我一份。多谢! tigercat001@yeah.net作者：lwmyself 回复日期：2009-07-10 21:21:30我也要份，谢谢楼主额~~~lw0925@163.com作者：redbobby 回复日期：2009-07-10 21:28:32
me_wangrx@ujn.edu.cn 谢谢！
作者：lxhs_37 回复日期：2009-07-10 21:29:43
请发送一份至在下邮箱：lxhs_37@126.com作者：t0t1t2t3t4t5 回复日期：2009-07-10 21:34:28
请楼主发一份 COPY 给我，typ_bh@126.com
作者：XY1X2X3 回复日期：2009-07-10 21:54:26
太感谢了!请发一份给我学习下! gzzgx@163.com
作者：river_long 回复日期：2009-07-10 22:16:41楼主方便的话给我一份，想做个保留，纪念。我的信箱xunb8@163.com
作者：荻迪猫 回复日期：2009-07-10 22:19:43
lz我要一份。andy692@139.com谢谢作者：degrdiii 回复日期：2009-07-10 22:26:39
楼主好人,发我份 104215932@qq.com 谢谢楼主~作者：walk1978 回复日期：2009-07-10 22:28:43
楼主,记得留我一份 walk1978@sohu.com 谢谢
作者：Peachseller 回复日期：2009-07-10 22:51:22
楼主给我也发一份。mht299@hotmail.com 学习使用。
作者：ywkissinger 回复日期：2009-07-10 23:30:23
烦请楼主发一份到我的邮箱：ywkissinger@tom.com 好好学习一下。
作者：天山小木 回复日期：2009-07-10 23:30:48楼主，还请麻烦你一下，大作值得回味。
ckmumu@gmail.com
作者：jj97007 回复日期：2009-07-11 00:32:46
谢谢楼主。 jj97007@gmail.com
作者：mayaoerduo 回复日期：2009-07-11 09:01:23
烦劳楼主！ 273393872@qq.com
作者：bojuegundam 回复日期：2009-07-11 11:10:43
感谢楼主，给我发一份吧。 46344063@qq.com
作者：贾治邦 回复日期：2009-07-11 11:14:13
谢谢楼主。juklufo@sina.com作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-07-11 16:54:35
麻烦发一。 zhzh321@163.com作者：混沌中的人生 回复日期：2009-07-11 18:42:35
njtumylover@126.com
作者：桔子林 2009 回复日期：2009-07-11 21:23:56
楼主给我一份，谢谢！tuchengnanhai@163.com
作者：leo_zhu88 回复日期：2009-07-12 18:15:29
楼主制作的PDF能发给我吗？谢谢。
leo_zhu8008@yahoo.com.cn作者：三级龙井 回复日期：2009-07-12 18:29:53楼主的整理版本，请发给我一份dominique_soros@yahoo.com
作者：mcg201858 回复日期：2009-07-12 19:46:07楼主麻烦给我一份你整理的资料。非常谢谢！maochonggang@163.com
作者：silver1899 回复日期：2009-07-12 21:29:07继续学习中，谢谢楼主的讲解。麻烦发一份我邮箱。
arieszero@163.com
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统计了一下留邮箱的朋友，我今晚会发送至以上所列邮箱。
如有统计遗漏，或者邮件收不到，请留言给我。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 00:21
《谈谈博鳌房地产的投资价值》作者：三级龙井 回复日期：2009-07-12 18:39:10
楼主关于厦门温州房地产市场的内循环描述，非常的逼真，很受启发。
今有个哥们，熬不住所谓“通胀”的忽悠，出手到海南博鳌买了两套房。楼主能否点评一下博鳌这样的投资市场？我哥们亲自前往博鳌考察了一下，以下为他看好那房子的原因，请楼主点评。
1，三亚的所谓无敌海景房要 25K，而博鳌的才 10K，而且三亚开发很乱，博鳌的规划一流。博鳌完全是价值洼地。
2，所买酒店公寓边上都是五星级酒店的规划，所以地段不错。加之无敌海景，赏心悦目，颇有投资价值。
3，博鳌虽然是一个小县城，但是规划都是国家级的会议中心，升值潜力巨大。
4，目前博鳌本地居民不多，买房的都是有钱的投资客，将来下跌空空间不大。下跌了，家里人去养老也不错。
我当然觉得有点不靠谱，但是也没有很好的理由说服他。
请楼主分析分析～～～
----------------------------------------------- -------------------------------------------- 龙井兄：说实话，对你说的这个事情，我也有点无语了。我们说当前的“通胀”其实是个忽悠，它还是暂时的、短期的忽悠。
但“博鳌”就不同了，这个忽悠，却是个长期的忽悠，历时更久的忽悠，是顶着亚洲各国元首名头的大忽悠，这个忽悠比通胀的忽悠来得更猛。
准确点说，博鳌并不是个“小县城”，它只是琼海市所辖的一个小镇，方圆 30 多平方公里，全镇人口 1 万出头，其中农业人口 9000 多，非农业人口 1000 多人。博鳌镇位于海南省的中东部的海岸线上，距离最近的城市——琼海市 20公里，北上海口 130 多公里，南下三亚 220 公里。人口稀少、位置偏僻，这是个没法再普通的小镇了。
但博鳌的出名是因为它的独特位置，海南人民的母亲河——万泉河在这里汇入南海，博鳌是万泉河的入海口。而且大自然鬼斧神工，在万泉河的入海口造出了一片绵长的海滩沙堤，堤右是万泉河形成的内河，堤左则是浩瀚的南海，一边是人文的河，一边是自然的海，一边淡水，一边咸水。两侧泾渭分明，中间的分野，竟然就是一座浅浅的沙堤，沙堤有个非常好听的名字——玉带滩。这真是造化神功啊！因为博鳌有这个天质禀赋，临河而濒海，有万泉河之曲折委婉，得南海之浩渺大气，景色优美，它被亚洲论坛看中了，造了会议中心，并在龙先生的推动下，成了该论坛的永久会址。
于是博鳌出名了，说得刻薄一点，一个极其普通的小镇，一夜之间暴得大名，以前是“养在深闺人未识”，现在是“一朝选在君王侧”了。
但名气再大，那也是别人给封的，这改变不了博鳌的现状。一个只有万把人的地方，没有任何像样的消费能力；农渔是当地的主业，没有任何工业基础，而且除了搭配三亚、海口的定点旅游外，看不出当地还有什么可以发展的行业。
至于常住人口导入，那也是一厢情愿，如果让你去休假一周，谁都会欣然前往，当如果让你在那里呆上三年五载，估计没有几个人乐意，如果让你在那里常住下去，估计就更没人愿意了。在一个旅游资源极其单一的小景点，适当发展旅游服务业倒是有些可能，如果大力发展房地产行业，我还没有见过成功的例子。如果哪位朋友知道有类似的成功案例，可以指教我一二。
有人会说，博鳌的最大潜力在于“会议经济”。说实话，我实在也没看到所谓的“会议经济”有多大的威力。这两年，借着上层人物的人脉关系，博鳌确实也进行了一些市场推广，除了高端的亚洲论坛外，博鳌还吸引了全国性的房地产论坛在这里召开，还有一些大公司在这里召开年会，召开它们的产品推介会。说白了，房地产论坛就是一次房地产行业的“高级旅游沙龙”，地产老板们去那里放松一下身心，公司年会就是一种奖励性质的年终旅游，鼓励员工来年多干活；各类产品推广会等等，就是一种对客户的变相商业贿赂。那些来博鳌开会的人，四方八方辐辏而来，热闹几天，吃吃喝喝玩玩，又四方八方散去，除了生活垃圾，我看他们留下的东西也寥寥可数了。
所以，如果说博鳌有房地产开发的话，那是没有人住的房地产，起码当地人是绝对买不起的，外地人即使买了，也是不会去住的（每年去度个假，那是例外）。这是个非常纯粹的“小众投资市场”。为什么我说它是“小众市场”呢？很简单，博鳌开发的房地产项目就那么几个，供应量很小，注定就是小众消费；而相信博鳌投资价值的忽悠，愿意去那里投资的人，也必定是少数人，所以这是个小众市场，是少数人忽悠、少数人相信，大家一块关起门来自娱自乐的地方。
有人会说了，我去博鳌买个房子，本来就没打算去住，就纯粹是个投资。我们可以问一句，投资是为了啥，为了赚钱呗。那怎么赚钱呢？无非是三种情况：（1）这房子未来会大幅升值，未来是块好资产，我可以长期持有它。但在博鳌，我看不到它的未来有多美好，这个亚洲论坛不知道还能开几届，涉及到多国政治的事情，谁能说得清呢？（2）这房子当前的收益很高，收益性强，现金流好，博鳌的产品卖得基本都是酒店式公寓，那这里就需要酒店客房爆满，酒店平均房价高，住房租金水平也高。目前为止，这些好像还都是博鳌努力实现的目标；（3）很多人都觉得这里有投资价值，都看好它，如果我转手卖掉，很多人愿意以更高的价格接盘。
也就是说，这里的房子流动性好，不想持有了，可以随时套现走人。这个就更玄乎了，全国知道博鳌的人能有多少呢，遑论其投资价值了。当地连地产交易市场都没有，你想出手了，你卖给谁去？
这么稍加分析，就应该知道结论了。博鳌未来的发展前景不明朗，谈不上什么潜力，资产安全性不好；当前的收益性不好，现金流很低；资产流动性差，不好套现规避风险。
这样的资产，还有多大的投资价值呢？难道我们去那里投资，为的就是那片美丽的沙滩，就是那些美好的纸上规划，就是那座宏伟但又显得孤零零的会议中心？这未免也有点笑话了吧。太平洋上的岛国，有无数美丽的海岛，美丽的沙滩多得不可胜数，伟大的旅游开发构想也一个比一个诱人，至今没有看到那些小岛有什么实质性变化，最多也就是个旅游热点罢了。
既然龙兄列出了朋友投资博鳌的四条理由，还让我“点评”，那我也只能评说一两句了。
理由一：三亚的所谓“无敌海景房”要卖 25000 元，而博鳌的才 10000 元，而且三亚的开发很乱，博鳌的规划一流。
博鳌完全是价值洼地。
点评：且不说三亚的海景房有无价格泡沫，单说这个逻辑吧。上海的陆家嘴是个拥挤不堪的地方，水泥森林，还临着一条散发着霉味的黄浦江，高楼林立确实很壮观，自然景色和博鳌那是根本没法比，陆家嘴的汤臣一品敢买单价 11万，博鳌至少也能卖个 5、6 万吧。这岂不荒唐！要知道，自然景观可以构成投资价值的基础元素，但它是没法直接转化成投资价值的。
理由二：所买的酒店公寓边上，都是五星级酒店的规划，所以地段不错。加之无敌海景，赏心悦目，颇有投资价值。
点评：要是规划能相信、能实施，母猪就到树上筑巢去了。即使真的建了五星级酒店，那也说明不了什么，酒店是给外地游客来住的，但那个酒店公寓可就不是这么回事了。
如果有时间的话，再去多看看中国高星级酒店的巨大投资泡沫，看看酒店式公寓忽悠人的那些实例，就会更明白了。
理由三：博鳌虽然是一个“小县城”，但这里规划的都是国家级的会议中心，升值潜力巨大。
点评：关于博鳌的行政级别、地域面积、人口规模、消费水平，我前面都说过了，的确有点寒碜呐。有国家级的会议中心，这是事实，但这能带来什么呢？我们去看看国内各大城市的新建筑吧，大都建设了高档次的展览中心、会议中心、大剧院、音乐厅、体育场馆等等，各个都够得上是国家级了，可这些东西除了给主政官员脸上增光博面子、给地方财政造成巨大压力之外，给所在城市还带来了什么实际好处呢？理由四：目前博鳌本地居民不多，买房的都是有钱的投资客，将来下跌空间不大。就算下跌了，家里人去养老也不错。
点评：房子再怎么投资炒作，最终还是要用来居住的，如果没有居住者来接盘，投资者就没法变现，没法收回投资资金。所以，没有任何自住消费的市场，压根就是个“击鼓传花”的荒唐游戏。在较大的城市里，总有人进来接盘，击鼓传花的游戏可以玩下去，但在博鳌，恐怕连击鼓传花都玩不起来。估计很多投资者，最后只能拿来养老了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 01:01
作者：花溪梦 回复日期：2009-07-12 22:14:40楼主能给我发一份吗？谢谢了！154897768@qq.com
作者：liuheba 回复日期：2009-07-12 22:21:42
楼主可以给我一份吗。谢谢 weiwenming009@163.com
作者：至爱 F1 回复日期：2009-07-12 22:26:41
楼主，还有我啊，raymenyang@gmail.com
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-12 22:36:01
差点忘记鸟。3q。 tank-killer@163.com作者：风雨兼程 2004 回复日期：2009-07-12 22:44:08
烦劳骆兄也给我发一份，感谢。qu-403@163.com作者：咸鱼 D 调 回复日期：2009-07-12 22:54:29
楼主可以给我一份吗，谢谢!!! chenlei525@sohu.com
作者：fofun1 回复日期：2009-07-12 23:05:16楼主整理版，请也发我一份。xiexie! fofun@sohu.com
作者：pscn 回复日期：2009-07-12 23:24:35可能的话也给偶发一份吧，谢楼主了。
937719155@qq.com作者：20070531 回复日期：2009-07-12 23:32:24
lou 兄，还有我。417344610@qq.com
作者：lxtom 回复日期：2009-07-12 23:48:25
楼主麻烦发我一份。多谢! liuxianghappy@21cn.com
----------------------------------------------- -------------------------------------------------- 以上十位朋友，也已经发至邮箱了。请查收。
一下子出来这么多邮箱，希望这个帖子不要成为邮箱贴。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 01:18
笨笨七：
欢迎你常来做客，分页沙发虽不多，楼主沙发倒是可以常备。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 01:31
作者：笨笨七 回复日期：2009-07-13 01:14:11
楼主你就不应该发邮件，就 13 页，自己整理一下有多难呢？
----------------------------------------------- ------------------------------------------------ 呵呵，拷贝下来再看，当然不是一件难事。我之所以发邮件，其实是对各位朋友几个月来支持我、鼓励我的小小回报。
也许复制粘贴是非常简单的过程，但我整理成这个 PDF文件，倒是真的颇费了一番功夫，不仅从头到尾仔仔细细通读了两遍，
还把有碍于阅读的格式都改了，把一些非常明显的错别字也改了。
送人礼物，必当用心，粗制滥造的东西，也不好意思送出去了。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 10:43
作者：小劳施 回复日期：2009-07-13 01:44:31
一把抓住楼主~~~！！！楼主好人，给我也发一份！！ccszzj@sina.com
请你吃宵夜 ^_^
----------------------------------------------- ------------------------------------------- 谢谢小施主惠赐宵夜，非常丰盛诱人，但效果是越看越饿。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 10:53作者：天山小木 回复日期：2009-07-13 02:22:24为了避免此帖变成邮箱贴，希望可以为楼主做点力所能及的事情。
楼主总结的前 11 页 PDF 文件本人已经收到，需要的兄弟可以给我站内短信，我可以代楼主转发。
同时希望楼主同意我这样做，并且只给发站内短信的同学发送邮件。
如果楼主愿意，本人此次回复以后转发的工作就交给我了。
重复一次，为了避免成为邮箱贴，请发站内短信。
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小木兄的盛意，在下欣然领受了，多谢你给大家提供转发服务。
小木兄侠义心肠，乐意代劳，当然我也不会撂挑子不干。
如果有需要 PDF 的朋友，可以向小木兄发信索取，也可以给我发站内信，为了避免本贴的邮箱回复太多，也可以直接发邮件给我：loujinjing@gmail.com，
邮件主题中注明索文，我会在邮件里直接回复。
再次感谢小木兄慷慨施援。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 11:11
作者：花溪梦 回复日期：2009-07-12 22:14:40楼主能给我发一份吗？谢谢了！154897768@qq.com
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花溪梦，你留的邮箱拒收了。如需要请向天山小木索取。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 16:00作者：天山小木 回复日期：2009-07-13 13:21:25
截至目前收到的站内短信已经发送，帖子内留邮箱的也已经发送。
再次提醒，为了版面清洁，以后在帖子里留邮箱的不再转发。
----------------------------------------------- ------------------------------------------------- 再次感谢小木兄的帮助。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 23:22
作者：江用 回复日期：2009-07-13 20:16:35
作者：三级龙井简单的说，目前楼面价格 15K 了，已经是面粉价格和面包价格持平了。假定两年后该楼盘上市，也假定无恶劣的通货膨胀，如果地产商要挣钱，起码再加上 10K 作为建筑成本，税费等等，到 25K 才有基本的利润吧？现在利率低，财务费用不高，但这个不是地产商的主要成本吧？
----------------------------------------------- ----------------------------------- 龙井兄说的地价摊成楼面价的问题，相信很多人跟我一样是有误解的。楼兄能否澄清一下？多谢。
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龙井说的是前一阵中化方兴拿的北京广渠路 15 号地块，这块地规划总建筑面积为 28.01 万平方米，出让总地价为40.6 亿元，所以楼面地价为 14495 万元/平方米。主要媒体公布的都是这一数字，这个数字也是准确的。
所谓“楼面地价”，就是指每一建筑平米所分摊的土地成本。所以“楼面地价”的算法就是：楼面地价（元/平方米）==土地出让总价格（元）÷规划可建的总建筑面积（平方米）
在公式中，土地总价就是指政府出让土地的最后成交价格，即招标时的最后中标价、拍卖时的落锤价格、挂牌时的最后摘牌价格，就是指开发商需要付给土地出让机构的总地价。规划可建的总建筑面积，就是指在这块出让土地上，政府允许开发商建造的所有地上建筑面积的总和。
算法很简单，唯一可能引起误解的是，规划可建建筑面积并不是指“土地面积”，土地面积是指出让土地的大小，和后期开发建造的“规划可建面积”不同。规划可建面积一般比土地面积要大，它和土地面积的比率，就是“容积率”。
容积率是个土地开发强度指标，它表示了该土地上的建筑容量。
举个例子，一块土地，总出让面积 1 万平方米，总地价为 1 亿元，政府规定的容积率为 2.0。那么：土地的平米单价为：1 亿元÷1 万平方米==1 万元/平方米；规划总建筑面积为：1 万平方米×2.0==2 万平方米；楼面地价为：1 亿元÷2 万平方米==5000 元/平方米。
作者:loujinjing 日期:2009-07-13 23:58作者：山上的马 回复日期：2009-07-13 22:34:49
楼主对房市一定很有研究，有一个问题请教。
本人在无锡，有一使用权住房，也就是房子是房管局的，我只有一张租赁契约。我很想把产权买下来。但政策上是 98年以后参加工作的不能买下产权，而我是 2000 年才参加工作的。我想问，政府会不会在今年或明年的楼市低迷期，或财政紧张期，才对我等屁民放开，可以买下产权？盼楼主赐教。
----------------------------------------------- ------------------------------------------------ 马先生：首先我很羡慕你，还住着房管局的公房，不管状况如何，也算是体制内的房子了。你没有细说公房的来源，我猜应该是未完成部分的“房改房”吧。因为诸种历史原因，公房出售的房改并非一帆风顺，很多公房的产权还在政府和企事业单位的手里，等待完善手续之后上市交易。有的大城市房改遗留问题比较多，公房存量甚至高达数百万平方米。这些房子，终究会卖出去，不可能永远留在房管局手里等着它老化贬值。所以，从改革的角度看，这些房子要么就逐步处理掉，要不就老死在房管局手里。
你说的情况也是常见的规定，98 年之后工作的不能买“房改房”，因为 1998 年国家取消福利分房，之后的住房需求都推向市场解决，所以无锡这个限制性规定有其合理的考虑。
你的问题是，政府会不会在财政拮据的情况下，加快“房改房”的改革步伐，把产权卖给租住人。这个基本上是无锡政府的问题，他们的决策将会怎么样，我很难回答。但我的个人看法是，无锡比较富裕，财政不大缺钱，即使要扩大地方财源，也不会看上这点小钱，为了地方财政而违背房改房的原则，可能性应该是比较小的。但政府的事情没法说，很多时候喜欢抽风，我建议你多去打听打听，找主管部门的内部人问问政策风向，这才是好办法。
作者:loujinjing 日期:2009-07-14 00:02
※※※※※※※※※※※※※※※※说说房地产行业“国进民退”风潮的台前幕后※※※※※※※※※※※※※※※※※※作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-07-12 11:24:43
6 月 26 日，中国电子信息产业集团旗下成都中泽置业公司拿下北京市“奥运村乡”地块，价值 19.6 亿元。此前，它刚刚从广州富力地产手中抢走“广渠路 10 号”地块。4 天后，中化集团旗下的方兴地产以 40.6 亿元拿下了北京“广渠路 15 号”地块，楼面地价每平方米约 1.6 万元，成为北京实行“招拍挂”制度以来的最高价地王。
民营地产商们惊呼：世道变了！！中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则说：“楼市上半年的爆发性反弹，已经让人跌破眼镜，而央企突然发力，更是让人掉了下巴，这是今年最让我吃惊的变化。”
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作者：巴山夜雨张秋池 回复日期：2009-07-12 12:34:26
还有一点，以前是房地产绑架政府和银行，现在央企又上了战车，是不是力量更加强大了呢？降价回调的周期又延长了呢？
平稳着陆的可能性又降低了呢？
----------------------------------------------- ---------------------- 作者：fofun1 回复日期：2009-07-12 12:17:24
央企入市是房地产市场的一个新动向，影响巨大啊！楼主对此新闻怎么看？
——国家正式把房地产列入“支柱行业”，视为国民经济发展引擎了。
——这行业正在经历“国进民退”，似乎在国家意志推动下，以国企挤压民企的主导地位，一步步走向“次垄断”局面。
——此局面对房地产行业、对房价会起到什么作用？目前看到的是负面的。地王频被刷新，房价屡屡推高……——国企能担当起房地产健康发展的大任吗？倘若不能，以小老百姓为主体的弱小的市场力量，掰得过发展商这财雄势大的“大腿”吗？
楼主高人，请指点迷津！
----------------------------------------------- ---------------------- 作者：taikanglong 回复日期：2009-07-12 13:07:07
to 巴山夜雨：我来答复下你的问题，抛砖引玉。
央企进入房地产行业，有两个目的：
1、拉高地价,推高房价，给中国经济打个强心针，把投机者套进去一些，拉动地产业，提振经济；2、央企进入主要目的不是挣钱，而是政治上的需求，房地产要软着陆，那么国家必然需要一批听话的、可以绝对指挥或者特别默契的企业在，央企现在进入就是这个目的，增加政府对这个产业的控制性，最大程度上往“软着陆”方向发展。 目前来看,第一个需求已经实现，第二个是否可以实现，还要看国家的手腕和后续发展。谋事在人，成事在天嘛。
=============================================== =============================================== 最近一阵子，央企在土地市场上的动作不小，制造了不小的轰动性新闻，其主要表现是大手笔高价拿地，在楼市狂飙中制造新的地王。特别是在北京市场，几十亿的地块接连成功出让，拍卖中的主要竞争对手都是国企，争夺十分激烈，还创造了北京新地王。对央企入市的问题，顺着上面各位朋友的话题，说说我的看法。
首要的一个问题，央企进入房地产行业，是当前形势下暂时的现象，还是有组织有预谋的过程？
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