主流经济学派和货币主义学派对通胀的定义确实大相径庭，因而判断标准不同，得出的结论也不同。相通的是，大家都认为通胀应该是可以测量的，可以进行量化研究的，不同的是二者测量的标准不同。主流经济学主要采用物价指标，他们认为货币供应量的变化终究会传导到消费领域，会引起物价的涨跌变化，因而 CPI 就是衡量货币是否膨胀的最终指标。这看起来顺理成章。但货币主义不这么认为，他们的观点更为直接，回到了根本，直接回到了“通货膨胀”的本原含义，通胀就是个货币现象，通胀就是货币供应量过大了，货币超发了。只要存在货币的严重超发，那就是发生了通胀，而不问其是否顺利传导到了物价上。所以，当前的中国经济，如果看物价水平，CPI、PPI 双负，不存在通胀，经典经济学的判断恰恰是存在通缩。如果向上溯源，货币超发严重，按货币学派的标准，就已经通胀了。
实际上，两派迥异的观点，可以说都正确，仅仅是判断标准不同罢了。事实还是那个事实，只是对事实的学术描述不同而已。中国当前的事实是：新增信贷异常凶猛，货币超发严重，经济领域的货币已经出现泛滥之象，但物价并没有因此大涨，物价总水平仍然在下降，货币超发对普通百姓的日常生活，并没有显现多少负面影响。
货币泛滥而物价不涨，为什么会出现这样的怪现象？我想这就是中国特色，是和中国独特的经济结构、分配体制、政策导向紧密相关的。从产业结构上说，投资主导，产能严重过剩，货币供应量向消费品的传导路径被阻断，厂商不敢涨价，涨价就是自寻死路，大部分工业消费品的价格根本涨不起来；从分配上说，超发的货币流入了权贵阶层和利益集团，没有通过一次分配和工资渠道流入百姓荷包，大部分人的消费能力没有实质性的提高，甚至还降低了，购买力不足，物价也没法推高；从政策上说，信贷刺激太猛，资金使用效率太低，资金进了了资产领域，而不是实体经济领域，即使进入实体经济，也是以投资的形式变成固定资产沉淀，这样的资金不会推动终端物价水平升高。所以，这些原因，阻断了货币供应向物价水平的正常传导，泛滥的货币只是在小范围内泛滥，在资产领域泛滥，并没有在消费领域泛滥，老百姓该没钱的照样没钱，新增货币没有转化为实际中的购买力。
购买力没有增加，物价凭什么上涨？
物价总水平没有上涨，尤其是消费品没有普遍上涨（粮油除外，因为价格低估了），对普通百姓生活的影响并不大，也可以说，大家非常担心的货币贬值现象，起码目前还没有出现。但这并不是说，货币超发没有抬高物价，它就没有危害，货币主义的理论可以很好地解释这一点，让我们看清货币泛滥的危害。前面虎兄转载的文章已经说明了，货币泛滥冲击了市场经济的“神经系统”——价格体系，让价格信号失灵，价格体系错乱，从而导致资源错配，给某些经济领域带来洪水，同时给某些经济领域造成干旱，让宏观经济结构更加失衡。深刻揭示通货膨胀对经济结构的危害，这是货币主义理论的一个现实意义和贡献。
实际上，当前中国的情况就是个典型案例。货币过多地流入资产领域，股市、楼市价格飙升，发出了错误的价格信号，让人们误以为股市、楼市还会继续飙涨，引导更多的社会资源流向资产市场，这让实体经济受损更大，因为资金不想再进入实业，人们也不再钟情于实业投资，而是忙着炒股、炒楼去了。一边是资产领域的洪水泛滥，一边是民营经济的干涸皲裂，一边是富裕阶层在资产市场炒作，获得更多的财富，一边是贫困阶层在制造领域挣扎，大规模地失业，中国经济的内部失衡更严重了，社会分裂也更为严重了。这就是货币泛滥引发的问题，或者更准确地说，货币泛滥了，没有顺利传导，没有以通胀（物价上涨）的形式释放出来，被扭曲的经济体制压制在资产领域内，让资产领域脱离轨道，成了中国经济的一个心头大患。
写到这里，想起来本山大叔的一句台词，说范伟的脸又胖又大，是末梢神经坏死，把脸给憋大了。中国经济也是，市场经济的“神经系统”出了问题，价格体系坏死，偏偏遇上了货币泛滥，硬生生把资产领域给憋大了。所以，才有了上面的那个有点吓人的标题。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 01:16
作者：v6abc 回复日期：2009-08-01 21:45:03
楼主功德无量！中国为甚么如此的多灾多难？？？？是文化的原因还是其他方面的原因？
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ----------------= 谢谢你的夸奖。
中国多灾多难，自古而然，并非今天所独有。虽则多灾多难，但汉民族的生命力却变得非常顽强，中华文明也因此源远流长，积五千余载而未有断绝，所以我们造出了“多难兴邦”的成语，一直沿用到了四川大地震，还能极大地鼓舞国人士气。所以我们也发现了“生于忧患、死于安乐”的历史生存规律，汉民族存在的几千年来，几乎战胜和同化了所有的少数族群，虽多次被征服，但从未被消灭，至今还主导着中国，这可能就是“生于忧患”的最好例子。
如果把范围缩小点看，我们的兄弟姐妹，我们的同胞们，为何总是如此多灾多难？个中原因，可以说一大箩筐，归根结蒂，我的看法，还是在于文化原因。是文化让我们软弱和忍耐，让我们变得“好欺负”，喜欢顺从，不喜欢反抗，所以就多灾多难了。都说中华民族是个“吃苦耐劳”的民族，我看这是大实话，“能吃苦”让我们变得强大和富有，“愿耐劳”则让我们软弱可欺，被自己人欺、被外人欺。
严重跑题了，不多说。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 02:04作者：面包真好吃啊 回复日期：2009-08-01 00:41:54
http://www.ccb.com/cn/ccbtoday/20090731_1249019888.html
《中国经济时报》：建行二手房信贷转向收紧
发布时间：2009-07-31
作者：simonos 回复日期：2009-08-01 23:38:38
看看 CCB 最近的表演，均来自其官方网站：
第一篇http://www.ccb.com/cn/ccbtoday/20090731_1249019888.html
《中国经济时报》：建行二手房信贷转向收紧
发布时间：2009-07-31建设银行北京分行昌平区分行个人贷款部工作人员向记者证实，建行确实已于近日暂停了二手房的按揭业务，尚没明确何时恢复此项业务。不过，截至记者发稿时，建设银行北京分行没有向本报记者就此业务调整的原因做出解释。
第二篇：http://www.ccb.com/cn/ccbtoday/20090801_1249130752.html
建行新闻发言人表示，建行继续支持居民申请二手房贷
发布时间：2009-08-01针对媒体有关“建行暂停二手房贷业务”报道，建设银行新闻发言人表示。建设银行未对二手房贷款业务作出政策调整，并一直把房贷业务作为重要战略业务，积极支持广大居民百姓购买一手和二手自住房的贷款需求。
作者：simonos 回复日期：2009-08-01 23:42:57
按照我的理解，CCB 的钱袋子真的收紧了，但是嘴上还要留点余地。这么多年的经验告诉我们，“辟谣”就是最好的证实。有劳楼主指点下。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- ---------- 这个新闻对比很有意思，消息均来自于建行的官网。一则说北京建行部分网点已经暂停开展二手房按揭业务，个贷要收缩了；另一则又让发言人出来，高规格地、正儿八经地辟谣，说建行从未对二手房按揭业务做过政策调整。两则新闻仅仅相差一天，却方向相反。
我觉得这个小矛盾恰恰这反映了银行当前的政策困境，也反映了监管当局的矛盾意图，更反映了中国经济决策者的顾虑重重、投鼠忌器的心理。
对国有大银行来讲，一方面受银监会的监管，银监会这些天来三令五申，一直嚷嚷着要控制金融风险，要压缩住房信贷，建国下面的分行在北京这个疯狂炒作的市场，卡卡二手房按揭的脖子，非常合理，顺理成章，是对银监会意图的执行；另一方面，银行的股东是央行和财政部，也是执行货币政策的主体，央行决定要撒钱，国有银行就是具体的执行者。这两天央行的领导一个劲地表忠心，表示要“坚决执行”国务院的宽松政策，下头的国有大行哪个敢唱反调，不想混下去了吗？
金融监管当局的矛盾，从银监会和央行的政策分歧就可以一目了然。银监会的老刘开口闭口都是控制金融风险，就是要银行收紧二套房贷款，紧急通知都发了不知道多少道了；而央行为了完成国务院交办的任务，却让国有银行敞开口子撒钱，甚至不搞指标限制。最近一阵子，央行自己也陷入矛盾了，预防通胀成了一个新任务，但下半年继续保持宽松已经定了大调子，又要搞扩张，又要调整和收缩，究竟是向东还是向西，央行自己都糊涂了。
至于决策者层面，由于没有部门利益的存在，要综合考虑中国经济的全面问题，在互相冲突的政策目标面前，难以会顾虑重重，投鼠忌器。宏观经济要“保八”，投资的“油门”自然不能松，所以货币政策必须宽松，必须搞货币扩张，但通货膨胀又不得不防着点，金融风险、银行体系的坏账更是让人担忧。油门踩小了，怕经济下滑，失业猛增，油门踩大了，又怕通胀控制不住，怕刚刚健康起来的金融系统又会重回千疮百孔。如今开中国经济这台车，那是左右为难啊！
我估计，老板见了银监会的老刘会说，小刘你最近干得好啊，口气千万不能松，管他们一定要严厉点才行！见了央行的川哥，又会说了，小川你最近的文章发得很好，很鼓劲嘛，油门一定要给我踩住，这个当口不能松，一松经济就又滑下去了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 02:16
作者：取不起公主 回复日期：2009-07-31 23:17:34
咦，LZ 今天没更新乎，
LZ 又要到三四点才睡？
有体，葱白下
不过建议 LZ 早点睡，
经常熬夜，对身体伤害很大。
作者：我不爱热闹 回复日期：2009-08-01 06:29:03
早安！
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谢谢公主的关心，我正在调整作息，争取早点睡。
不过，更需要早睡的似乎是“我不爱热闹”。
在这里也想提醒帖子里所有喜欢深夜上论坛的朋友一句，
——好的睡眠比看帖回帖要重要的多了。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 02:20
楼上兄弟的尺度有点大了呵呵
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 03:14
作者：心浪标题党 回复日期：2009-07-31 08:55:44
中新社华盛顿七月二十八日电(记者李静吴庆才)中国副总理王岐山与国务委员戴秉国二十八日称赞为期两天的中美战略与经济对话获得圆满成功。戴秉国笑称，除了没有讨论上月球，主要问题均已谈及。
………………
“确保中美关系长期健康稳定地向前发展，很重要一条是相互理解、尊重支持对方，维护自己的核心利益。”戴秉国接着说，中国的核心利益，第一是维护基本制度和国家安全，其次是国家主权和领土完整，第三是经济社会的持续稳定发展。
“我觉得这次对话是成功的，”戴秉国说，“但更重要的是要把说的变成做的。”戴秉国与王岐山还在记者会上一同感谢媒体。
王岐山说，自己与媒体多年“打交道”，特别要感谢媒体的朋友们。“我们的对话经过你们的发散和宣扬，包括猜测和评析，传遍了全球。”王岐山说，如今任何会议若离开了媒体的宣传，影响力便会大大降低。“影响力有正面也有负面，有准确的，也有不那么准确的；我们靠媒体传播，就要承受传播中的瑕疵。”
戴秉国也表示，媒体作用非常重要，他希望媒体的宣传能够推动中美关系发展，增进两国人民友谊。(完)
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- -------------
这条新闻是不是有点过于生猛了，真是震惊国人的大实话啊。中新社怎么变得这么生猛，政治考虑怎么这么不周全呢？
为了避免再被惩戒，我还是别评论了，提醒有兴趣的朋友琢磨琢磨戴委员说的话，真让人回味无穷。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 03:17
淡定点，睡觉去。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 15:43
作者：amik 回复日期：2009-08-02 10:30:29戴秉国：中国的核心利益，第一是维护基本制度和国家安全，其次是国家主权和领土完整，第三是经济社会的持续稳定发展。
----------------------------------------------- --------------------------------------------------- --------- 言外之意就是：政第一，主第二，人第三。
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这其实是对中国历史的最高度概括。验之于历朝历代，皆逃不出中国窠臼。由此可见，戴可能是位敢说敢言的政治家，看穿历史，一语中的，直击要害。不过，在那种高级场合，也可能是，中美之间，大国较量，重剑无锋，没有什么虚头巴脑的空架势。你知我底细，我知你死穴，所以谁也不要玩虚的，上来就是亮绝招，出底牌。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 15:45
更正上面：
验之于历朝历代，皆逃不出中国窠臼。——验之于历朝历代，皆逃不出这个窠臼。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 17:43读虎兄的一段话，感慨系之，前车犹在，有言而不能发。
无奈无奈。
突然想起来鲁迅先生，转他一篇透视千古、至今仍然铿锵有力的雄文，作为我的回复吧。
《中国人失掉自信力了吗》 （选自 鲁迅先生 《且介亭杂文集》）从公开的文字上看起来：两年以前，我们总自夸着“地大物博”，是事实；不久就不再自夸了，只希望着国联，也是事实；现在是既不夸自己，也不信国联，改为一味求神拜佛，怀古伤今了——却也是事实。
于是有人慨叹曰：中国人失掉自信力了。
如果单据这一点现象而论，自信其实是早就失掉了的。
先前信“地”，信“物”，后来信“国联”，都没有相信过“自己”。假使这也算一种“信”，那也只能说中国人曾经有过“他信力”，自从对国联失望之后，便把这他信力都失掉了。
失掉了他信力，就会疑，一个转身，也许能够只相信了自己，倒是一条新生路，但不幸的是逐渐玄虚起来了。信“地”和“物”，还是切实的东西，国联就渺茫，不过这还可以令人不久就省悟到依赖它的不可靠。一到求神拜佛，可就玄虚之至了，有益或是有害，一时就找不出分明的结果来，它可以令人更长久的麻醉着自己。
中国人现在是在发展着“自欺力”。
“自欺”也并非现在的新东西，现在只不过日见其明显，笼罩了一切罢了。然而，在这笼罩之下，我们有并不失掉自信力的中国人在。
我们从古以来，就有埋头苦干的人，有拼命硬干的人，有为民请命的人，有舍身求法的人，……虽是等于为帝王将相作家谱的所谓“正史”，也往往掩不住他们的光耀，这就是中国的脊梁。
这一类的人们，就是现在也何尝少呢？他们有确信，不自欺；他们在前仆后继的战斗，不过一面总在被摧残，被抹杀，消灭于黑暗中，不能为大家所知道罢了。说中国人失掉了自信力，用以指一部分人则可，倘若加于全体，那简直是诬蔑。
要论中国人，必须不被搽在表面的自欺欺人的脂粉所诓骗，却看看他的筋骨和脊梁。自信力的有无，状元宰相的文章是不足为据的，要自己去看地底下。
九月二十五日。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:00
虎兄的帖子又被咔嚓了，对此无言，唯有一声长叹……这让我上面转载鲁迅先生雄文的回复，显得很没来由，十分的突兀。
特此说明一下，我的回复是对“关中虎”这篇回帖的回答。请虎兄原谅我的节录吧（在按着 Delete 键的，我的手都在发抖，看来这个活也不容易啊）。因为如不节录，还要被咔嚓，即使节录了，也不能保证就能活下来。——
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 16:59:08
中国直到今天还逃不出这样的窠臼，是一件很可悲的事情。…………这说明中国还没有转变为一个完全的现代国家。……这样的（此删二字），是我们所追求的吗？…………这个国家，这个民族，实在是千千万万你我小民的国家和民族，我们生于斯长于斯，我们在过好自己的小日子之余，对于这个强加于我们的（此删去二字）还是应当有着清醒的认识，思想上不妥协，态度上不支持，言论上不调和，行动上不极端，情绪上不浮躁。多学习，勤思考，踏踏实实，照顾好家庭，成就好工作或生意，不沉沦，不幻想，保持积极乐观的精神面貌。…………中山先生曾说过，“世界大势，浩浩汤汤，顺之者昌，逆之者亡”。…………
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:09
虎兄莫失望，莫气馁，真正可怜的不是我们，而是彼之辈。
想想看，都怕成这样了，还能有多大的活力？
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:16
还是回头说楼市的话题吧，安全系数高些。上次谈到了苏州楼市，因时间仓促，只是开了个头，写了一篇概括性的东西。苏州的话题是我对不少朋友的欠账，这笔账终究是要还的。今天就重新开工吧，还是从第一篇开始。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:17
漫谈苏州楼市之（一）：给古老而年轻的苏州相个面
说起苏州楼市，确实是个比较大的话题，而且作为 GDP排名全国第五的经济大市，苏州楼市当然也是十分重要。所以几位朋友几次提问，几番催促，我几番思量才动笔写，直到今天才算有了一点眉目。选取了几个我认为重要的方面，来说说苏州楼市的情况。在谈及个别问题之前，开门见山，先来几条简明扼要的判断，就算是对苏州楼市一个“相面”式的结论吧。
1、苏州原是个规模不大的地级市，古城区辖平江、沧浪、金阊三个区，人口仅有 77 万人。通过城市扩张，东西建新城，南北县改区，市区人口扩至 238 万人。但它依然是一个不大不小的城市。
2、苏州原是个古老而安静的江南古城，2500 多年的悠长历史，古城风貌依然可人，但近十几年来打破了这种安静，多达七八百万的外来流动人口蜂拥而入，让这个城市八方辐辏，五味杂陈，喧闹异常，失去了往日的宁静。
3、苏州原是个依赖旅游业和轻工业的城市，却创造了“苏南模式”的神话，又制造了“外向型经济”的奇迹，一跃而成为大型工业城市，工业增加值仅次于全国第一的上海，对当地 GDP 的贡献率高达 70%。两个奇迹，两次转型，苏州已经不是原来的那个苏州，昔日的江南水乡，如今已成巨大的“世界车间”。
4、苏州以区区一个地级市，2008 年 GDP 接近 7000 亿元，高居全国第五位。但高额的 GDP 制造了税收，撑大了这个城市，却没有给苏州人带来多少财富，苏州人的生活并没有太大的改变。我们都认为苏州很富有，苏州人却不这么认为，这是个悖论。
5、苏州楼市的发展之路和中国沿海地区的很多城市几乎没有什么两样，起码没有本质上的区别。2000 年之后真正起步，2002 年之后加速，2005 年遭遇波折，2006 年迅速恢复，2007 年狂飙突进，2008 年低谷蛰伏，2009 年上半年非理性疯狂，2009 年下半年万众瞩目。基本就是这么个套路下来，我们很难发现苏州楼市有什么特立独行的个性。
6、苏州是个古老的小城，一跃而为重要的经济大市，外来人口大市，城市急剧扩张那是难免的。熟悉苏州城市格局的人都知道，旧城内可以用自行车当交通工具。但从相城去吴中，从园区去新区，横穿苏州全城，那是非汽车不可的。
城市的扩张必然伴随着建成区的扩大，2002 年，苏州建成区只有 129 平方公里，平江区仅有 10 平方公里，金阊区只有17 平方公里，都是袖珍区；可到了 2008 年，平江、金阊扩建新城，面积都翻了番，苏州建成区也达到了 230 平方公里。
7、伴随着建成区的扩大，就是每年巨大的土地供应，这也就使得苏州市的供地行为有着“主动、足量、引导发展”的特征，几乎没有被动供应，没有采取“饥饿供地法”，而且供应区域极度分散，政府的导向性比较强。因为供地量大，所以苏州土地整体地价比同类城市要低，也拉低了部分房价，因为供地分散，市中心的供给量很少，土地炒作现象也就比较少，炒作难度也增大了。供地模式的这个特点是理解苏州楼市的一个关键因素。
8、伴随着城市的快速“长大”和土地供应量的放大，是苏州房地产市场充足的供应量，正因为市场供应相对充足，所以即便在快速城市化的进程中，苏州也没有发生大面积的“供不应求”现象，没有出现严重的大面积炒作，价格上涨比较平稳，涨幅也相对温和，属于供应主导下的“温和式上涨”。这种特征和杭州的模式形成了鲜明的对比，杭州的特点是“饥饿供地”，使供应量始终和需求量在玩“猫鼠游戏”，所以炒作空间大，价格能暴涨，到今天，杭州经济总量不如苏州大，消费也比苏州高不了哪去，但杭州的均价却是苏州的 2 倍以上！这足见由政府主导的楼市不同发展模式的巨大威力了。
9、从苏州楼市的需求来看，本地人口不多，外来人口很大，本地人口原来基本都住在拥挤的古城区内，有很大的迁出古城、改善居住的“改善性需求”。外来人口中，阶层分化严重，企业管理者阶层、私营业主阶层的购买力强，但住房需求并不强，投资行为普遍；大量外来务工人员、低层白领阶层购买力弱，但住房需求很强，落户苏州意愿强烈。
所以，我认为苏州市场上炒房的比例确实不算很高，但投资的比例不低，总的来说，是“投资需求＞投机需求＞刚性需求”这样一个顺序。我这里说的“投资需求”，就是指买二套、三套、四套乃至更多那样的情况，按照官方文件的说法叫做“改善性需求，”多买几套来“改善”自己的居住条件。
这类人和楼市投机有一定的区别，他们看重房子的保值功能、投资功能和长期保障功能，基本是长波段操作，他们一般不以炒房为主业，不会去恶意炒作，也不会频繁地买卖交易。
所以，我不认为苏州市场是个投机市场，但苏州市场也肯定不是个“刚需”支撑的市场。准确地说，苏州市场应该是个投资主导的市场。
10、从市场格局来看，苏州楼市的另一个大特点是“格局分散”，没有绝对的中心地段、绝对的中心区域。房价最高的区域并不是传统的市中心，这几乎是全国难见的例子。
按行政区域看，苏州楼市有七个分中心，平江、沧浪、金阊、吴中、相城、园区、新区，每个区域都自称一格；按城市格局看，苏州市是“一主四副”、“一旧四新”的城市格局，环线快速路以内基本就是古城区和古城区的延伸发展区域，是苏州的主城区、老城区。环线以外东西南北四个方向共有四个新城区，东有园区、西有高新、北吞相城、南拓吴中，每一个新城区的地域面积都比古城区要大得多，所以也就自成中心，实现了组团式发展。所以，苏州房地产市场也就呈现了“大分散、大组团、多中心、无核心”的分布格局。
以上简单写了十点，走马观花，浮光掠影，都比较粗浅，试图粗线条地勾勒一下苏州楼市的概貌，从整体上有个大概的模糊认识，把握苏州楼市的总体特征，以便为我们的具体分析提供一个背景。我没有在苏州长呆过，有认识不对和判断偏差的地方，还望在苏州和懂苏州的朋友不吝指正。后面我会针对苏州楼市的话题，分开来说说，可能篇幅比较长，我会在近期内陆续贴出来。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:20
漫谈苏州楼市之（二）：08 年苏州楼市综述：进入调整期2008 年以来，苏州楼市开始显现低迷疲态，进入调整期，成交量比 07 年也有较大幅度的萎缩。根据官方的数据，2008年全年，苏州市区住宅成交 392 万平米，同比大幅下滑了 45%，新增预售 649 万平米，同比小幅下降 6%。与 07 年相比，新增供应量没有明显增加，但销售却大幅度下滑了 45%，并连续 12 个月出现了供大于求的态势。如此难看的成交数据足以说明，在整个 08 年，苏州房地产市场都处于一个艰难的调整之中。如果把整个 08 年的苏州楼市分开来说，就是四句话：一季度深入调整，二季度成交萎缩，三季度行情惨淡，四季度有点亮色。
成交量的萎缩应该是从二季度开始显现出来的。到了 08年 4 月份，苏州市区的月度成交面积就降到了 30 万平米以下，此后一直低位徘徊，萎靡不振，以致整个 08 年上半年交出了近年来的最差答卷。上半年商品住宅共销售了 196 万平米，月均成交只有不到 33 万平米，上半年成交均价 6900元/平米。销售徘徊造成了库存量的增加，到上半年末，苏州一手可售房源增加到了 22000 余套，库存总面积达 327 万平米。
到了 2008 年三季度，由于国际金融危机爆发，恐慌情绪在国内楼市迅速蔓延，苏州市区商品住宅成交量也跌到了低谷，8月份成交了2624套，成交面积29万平方米，9月份仅成交 2189 套，月度成交面积为 23 万平方米。9 月份的水平已经创下了全年的最低值，同时金融危机也拉低了成交均价，使 9 月份的均价回落到 6427 元/平方米。
08 年下半年成交量继续放缓，库存不断加大，开发商的预期也在恶化，这些因素造成了坚挺的价格在局部开始松动，进而在苏州楼市掀起了一波较大规模的“降价潮”。不少楼盘打出了四、五千元的低价，到 08 年 7 月，苏州市区的成交均价甚至一度跌破了 6000 元大关，达到 5950 元，成了这一波降价中的阶段性底部。
到了 08 年四季度，由于恐慌情绪开始稳定，苏州市政府出台了楼市新政“22 条”，赤膊上阵，开始大力救市，成交量在三季度惨淡的基础上有所回暖。整个四季度，苏州市区商品住宅成交了 9124 套，面积 111 万平方米，比三季度有了些许亮色。但四季度的均价并未能跟着回升，仍维持在6400 元上下的水平。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:23
漫谈苏州楼市之（三）：09 年上半年观察：非理性的疯狂
进入 09 年，在 08 年第四季度稍有起色的基础上，由于刚性购房需求释放、政府强力救市措施开始发挥作用，在寒冷的冬天里又添了些暖意。我们先看数据。09 年一季度苏州市区商品住宅共成交 10776 套，成交面积为 131 万平米，环比去年四季度均实现了 18%的增幅，成效比较明显，这与全国主要城市一季度出现的“小阳春”现象，也基本吻合。但看整个一季度，日均成交套数在 120 套左右，只能说是低谷后的恢复，是寒潮过后的回暖。
但到了刚刚过去的 4、5 两个月份，就不能用简单的“回暖”来形容苏州楼市了，用“非理性疯狂”也许更能切近它的本质。4 月份单月成交了 6828 套，成交面积达 80 万平米，5 月份则更进一步，成交了 7881 套，成交面积达 99 万平米。
如今一个月的成交量就快赶上 08 年三季度的了。放量成交的背后，是价格又开始上涨，4 月份均价涨到了 6581 元，5月份均价涨到了 6710 元。相比一季度价格水平，短短两个月的时间，涨价幅度为 7.34%。
在量价齐升的背后，难道真的是刚需们在发威？还是有其他的因素在起作用？我们不妨看一个最简单的事实，那就是购房者所购买的房子本身。从单套平均面积来看，4 月份的平均单套面积是 117 平米，5 月份单套面积是 125 平米，这已经属于中等户型了。一般的经验是，初次置业的年轻刚需攒钱买房子，他们的购买力十分有限，一般不会直接买三室两厅，也没法承受 120 平米以上的大户型，这说明用“刚需释放”来解释目前的火热现象已经说不通了，也是一种迷惑人的“障眼法”。
更合理的解释是，投资者又开始进场了，他们主攻大中户型，而支持投资者大举进场的，正是以下三个原因：（1）部分自住型刚需进场接盘，制造了区域性的供应紧张气氛；（2）国家信贷扩张，资金流出实体经济，进入资产领域，导致楼市资金面相当充裕；（3）在媒体造势下，强烈的通胀预期开始形成，让很多有钱人开始坐不住了，“现金为王”的观念正在转变为“资产为王”。事实上，苏州本地的研究机构的说法也证实了这个趋势，08 年下半年，楼市投资比例一度萎缩到 10%以下，到了 09 年上半年，苏州楼市的投资比例有了大幅提升，目前至少有 30%以上。
照当前的架势看，资金推动的因素难以短期内减弱，通胀预期还在弥漫，估计 6、7 月份还将持续当前的趋势，楼市虚火继续上升。但不利因素也是显而易见的，大致如下：（1）苏州本地的刚需数量很少，外来刚需将因为苏州制造业的整体不景气和企业裁员降薪而缩小，来自刚需的支撑力度将在下半年逐渐减弱；（2）银行信贷扩张的势头已经下来了，巨量信贷投放无法为继，下半年将实现平稳投放，资金推动的外力因素也会减弱；（3）苏州制造业都是外资和台资居多，企业规模大，产业资本的投机性比较低，即使实体经济不景气，也不会大规模地撤出，跑到楼市去赌博。所以苏州和杭州是有所区别的，苏州楼市缺乏大量中小企业的避险资金，整体投机性也比杭州要低不少；（4）苏州楼市布局分散，老城区并不是核心，最贵的房子也不在老城区内，园区、高新区、吴中、相城四区分出东、西、南、北四个方位，距离相隔还都比较远，这就像四马分尸一般，把苏州楼市给拉
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