散了，这种散布的格局是不利于集中炒作的，也不利于炒家抓住核心区域猛烈炒作，所以，苏州炒房集团很难形成一股强大的凝聚力。一旦有风吹草动，大事不妙，炒房集团就要人心思变，凝聚力消失，很容易搞得七零八落；（5）苏州经济是外向型经济，或者说是外资依赖性经济，并非是“房地产依赖型”经济。在外资的大力襄助下，苏州 GDP 很高，位居全国前五名，由于制造业集中，工业增加值也很高，这让统计数字很靓丽，所以苏州政府没有硬拉房地产充门面的动机和需要，这也决定了苏州房地产失去了一个最大最有利的庇护。
所以，我们可以做个基本的预测，经历了“小阳春”和火热的“盛夏”之后，苏州楼市也和大多数城市一样，吃了春药，透支了一年的体力。在三季度过后，虚火褪去，迎来第二波像样的下行，开始另一段调整之路。由于制造业企业继续减员，停产甚至撤资的背景下，实际失业率上升压力增加，衰退将波及到相关的第三产业。房地产行业可能出现泡沫破灭的初期现象：在炒作盈利无望的预期下，投机性消费将基本停滞或出现一定量的局部抛盘。经济失衡造成的收入锐减以及潜在的失业压力，加上二套房贷的控制措施，使自住性贷款买房的意愿降至低点，成交量下滑。因此，住房价格尤其是高档住房价格将出现下跌。而价格下跌又进一步抑制住房投资及消费需求，形成下降循环。
项目08年四季度09年一季度09年4月份09年 5 月份
成交套数（套） 9124 107766828 7881
成交面积（万M2）111万131万80万99万成交均价（元/m2）6384625165816710
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作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:28漫谈苏州楼市之（四）：苏州的土地供应：完全满足住房用地需要在谈市场供求之前，有必要先搞清土地市场的供应情况，因为这是商品房供应的基础条件，有了地，才能建房，这是常识，土地不够用，一级市场紧张，当然也就推动了二、三级市场的炒作。从 2001 年到 2007 年，苏州土地供应是呈总体上升趋势的，并出现 04、07 年两个峰值年。2004 年达到一个高点，超过 800 万平方米。而后迎来 05 年的国家调控，供地量下降到了500多万，到2007年又回升到了754万，08 年楼市调整，土地市场冷清，拍卖市场屡屡流拍，供应量遂急剧下降到 246 万平方米。
总起来说，相比同等规模的中心城市，比如南京、杭州、青岛等，苏州土地市场供应还算充分，土地供应量基本适应市场需要。也可以说，苏州基本没有实行所谓的“饥饿供地法”，没有用缩减供应规模的方式推动地价的飙升，并传导到房价高涨上去。可以看下面的数据，在 06 年之前，楼面地价平均在 2000 元上下波动，07 年是全国楼市的最高峰年份，土地价格也突然暴涨，翻了番，到了 08 年，楼面地价又回落到了原来的水平。
必须说明的是，这里列出的“平均楼面地价”是住房、商业、办公等用地的综合地价水平。由于商办地价肯定比住宅用地价格要高不少，因此，实际住宅用地价格应该在 2000元以下。住宅地价不高于 2000 元，综合容积率假设为 2.0，那么平均楼板价为 1000 元左右，加上建安、大小配套等成本，大约为 1500 元，即全苏州市区（五区+新区+园区）的商品房直接成本，平均起来应该在 2500 元左右。直接成本比较低，这也就决定了苏州楼市价格没有涨的太离谱。当然了，目前市区的均价还在 6500 元以上，说明间接成本（财务、管理、销售费、国家税费等）是比较高的，也说明开发环节的利润空间还是很大的，还说明这个市场的炒作程度也是很厉害的。
下面是苏州近七年来的土地供应和价格情况：
年份完成土地储备市区公开出让土地合同出让金 平均地价单位（万平方米）（万平方米）（亿元）（元/平方米）2002200320042005200620072008332280501786650600（住宅399）145.52425101981318422631056507（住宅342）100.61984780530（住宅350）135.22551暂缺754417.65538暂缺24661.82512
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:35
还是上图吧——
苏州近七年来的土地供应和土地价格情况
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作者:loujinjing 日期:2009-08-02 18:38现在的翻页怎么快起来了，内容比以前少多了，就匆匆翻页了。
按我的经验，之前的一页可以容纳五万字，现在的一页大概 4 万左右了。
看来翻页翻得也有水分啊，有懂天涯的朋友，给解释下其中规则？
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 19:16
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 18:41:49
重发一下，试一下是否有敏感词搜索在先，然后才有人工干预，否则所需人力不可小视啊！
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我觉得应该是“敏感词过滤+人工审核”，先把可能违规的帖子过滤出来，提交管理者进行人工审核。审核人对照此事操作原则，认为可以的，放行；不可以的，咔嚓之。如关键词设定不太严的话，工作量应该不会大到累死人。也请熟知内情的朋友说说。
作者:loujinjing 日期:2009-08-02 19:26漫谈苏州楼市之（五）：苏州的房子够不够住：非常充足的市场供应
看市场供应，我们可以主要去看四个方面。
一看历史存量有多少，苏州人民的居住条件好不好，购房意愿高不高；
二看当前存量有多少，开发商的房子够不够卖的，供应紧不紧张，是卖方市场还是买方市场；三看未来潜在供应量有多少，是否有可靠的供应渠道，未来是增还是减少；四看住宅市场的补充供应渠道，除了商品房这个渠道，还有没有其他的渠道，是否存在着替代产品。
■第一个，先看苏州住宅的历史存量。
根据苏州市住房建设规划的数据，到 2005 年底，苏州市区住房总建筑面积为 4497 万平方米，其中私有住房 3988万平方米，人均住房建筑面积从 2001 年的 25.46 平方米增加到 2005 年的 31.75 平方米。
■第二个方面，看当前市场上可售的存量。一个用来居住的房子，如果它具备了销售条件，政府准许公开销售，那就是“可售住宅”，但还没有售出去，那就是可售的存量。
这部分存量有多少呢？查苏州公开资料可以获知。截止到2009 年 6 月初，苏州可售商品房大约 29000 套，可售面积为408.5 万平方米。这个数字很清楚，苏州当前还有 408 万平米的房子等着出售。
下面是苏州各区商品房存量数据（截至 2009 年 6 月初）：■第三个方面，看未来潜在的住宅供应量，也就是增量。未来几年的供应量，该怎么统计呢？其实也不难，可以主要看三个：（1）当前正在施工的房子，未来会进入市场销售的；（2）开发商手里已经有了土地，还没有开工建设的，但未来会开工的；（3）政府手里已经储备了土地，但暂时还没有出让，还捏在政府手里，但未来几年内可能会逐步出让的。把这三个部分加起来，就是未来一段时间的供应量。下面我们就花点时间，来逐个地测算下。
第（1）个，查苏州 08 年的统计数据，全年正在施工的住宅面积是 5190 万平方米，这些房子如果没有意外的话（如烂尾，如半道被拆除掉），将会在未来的 3—4 年内逐步竣工，陆续上市销售，年均竣工量大概在 1300 万——1700 万之间（参考：08 年的住宅竣工面积是 1132 万平方米），进入可售商品房统计范围内；第（2）个，开发商未来即将开工的供应量，换句话说，就是开发商手里囤积的土地，可以建造多少面积的房子。所以关键就是搞准这个土地囤积量。最好的算法就是用开发商历年购置的土地面积减去历年的开工面积，没有开工的就是土地囤积，把历年囤积面积汇总，就是当前的总囤积土地量。
这个因为没有准确的官方数字，就先不去算它了。但从普遍经验来判断，开发商的总囤地面积，肯定要大于当前在建的住宅施工量。因此，我们可以用当年住宅施工量来估测这个数字。
第（3）个，政府未来出让土地可以建造的商品房面积，换句话说就是，政府手里捏着的土地，如果未来几年内全部出让出来，会形成多大的供应量。这个也好算，用政府历年的土地收储量，减去历年的土地出让量，就是手里捏着的总量。土地已经收储了，不会一直拿在手里，一定要尽快出让变现，所以这些土地未来几年内一定会上市交易，也一定会变成实实在在的住房供应量。2001—2008 年的八年间，苏州土地储备中心共收储整理土地大约为 6000 万平方米，同期内共出让土地为 3930 万平方米，有 2000 多万土地没有出让掉，留在了储备中心手里，按照一般的比例关系，住宅用地占总出让用地的 70%左右，所以留下的住宅用地大约为 1400万平方米。这些土地如果在未来几年内全部出让的话，如果容积率为 2.0，那么可以形成大约 2800 万平方米的供应量。
假设分四年出让完毕，那么每年将新增 700 万平方米的新增住房。
■第四个方面，看其它的供应渠道，中国的房地产市场都一样，都是单一供应渠道，苏州也不例外。但去年中央重拾保障房政策，大力推广保障住房建设，开辟了住宅供应的“第二战场”。如果地方执行力度够大的话，保障房大量上市，可以分化商品房市场，减少商品房市场的有效需求。
根据苏州市公布的《2008——2012 年住房建设规划》，规划期内苏州市区将新建各类政策保障性住房 847 万平方米。其中，定销房及各类动迁房 590 万平方米，经济适用房 112 万平方米，廉租房 37 万平方米，集宿房 108 万平方米。当然了，保障房的竣工量也是包括在“当年住宅竣工”的数字中，但是保障房是政府对中低收入阶层的公开承诺，应该可以得到优先供应，开发商方面不会开而不发，或者囤积土地不动。
算账算到这里，可以把以上四个方面简单总结一下了。
第一个方面，历史供应。苏州市的历史存量住房为 4497万平方米，这个主要是苏州常住居民持有的，人均住房面积在 2005 年就已经达到 31.75 平方米了。可以说，苏州本地人并不缺住房住，而且住房条件已经大大改善，居住面积非常宽裕了；
第二个方面，当前供应。是苏州当前时点上的住宅供应量，即当前的可售面积，这个数字为 408 万平方米；
第三个方面，未来供应。主要是未来 3—4 年内的预估供应量。从去年的施工量来看，预计总竣工量为 5190 万，开发商囤地可建造面积，如果类比 08 年的施工量来算的话，又是 5000 多万平方米的增加量。政府手里的存量土地可建造面积约为 2800 万平方米。如果开发商和政府双方囤积的土地潜力都完全释放出来的话，未来的供应量要上亿了！苏州全部的历史存量才有 4500 万，等于是可以再造两个新苏州了！！当然了，当前囤积的土地潜能肯定不会完全释放，还会继续囤积下去，如果完全释放，那苏州楼市会跌得底都找不到了。
第四个方面，补充供应。也就是政府提供的政策保障性住房，比如定销房、动迁房、经适房、廉租房等等。根据苏州的住房建设规划文件，未来 3 年（至 2012 年）内大约供应量为 847 万平方米。
诸位请看，帐不算不知道，一算吓一跳，原来房子这么多，而且未来的供应能力是如此巨大。如果从政策上刺激，敞开未来供应的话，那会淹没现在的房地产市场。有时候还真想不明白，那些整天喊着房子供应短缺，制造供不应求紧张气氛的人士，他们的依据在哪里呢？难道不会算账么？他们何曾给我们展示过系统的数据测算？也许，谎言本身就不需要什么证明，只需要蛊惑就可以了。
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作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:31
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 21:24:08《中国新闻周刊》近期刊出了名为 “上海新革命 ”的系列文章，指出上海上半年 GDP 增长落后全国平均水平酝酿转型，文章涉及上海房地产，发展模式困境等等，是很不错的一期专刊。把上海的问题分析的比较透彻，因为文章很长，为避免喧宾夺主，故不在此转贴，有兴趣的朋友可去下面链接一读。
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虎兄推荐的文章相当不错，虽然是杂志，没法直指根本，但说出了上海经济的困境和转型之痛，已属非常难得了。
身在上海，一直对上海经济发展非常关注，也曾想过写几篇分析文章，好好说说这个中国经济第一的城市。但觉得深层次问题比较多，不把话说透彻，还不如不写，而真的说透彻了，恐怕会被人（比如信奉“爱市主义”的无知脑残）骂成“唱衰”大上海，而且如果造成负面影响，没准会被有关部门请去喝茶。几次想想，还是住手了，还是远观吧。
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:33
作者：笨笨七 回复日期：2009-08-02 22:41:21
好像是 200 个贴就可以翻一页，不是以字数计。
因此可见，前几页删了多少贴。
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原来如此！最近的十页明显比前十页短了许多，原来牺牲的回帖太多了啊。
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:38
作者：关中虎 回复日期：2009-08-02 18:41:49
关中虎 那个改头换面的帖子又没了，真疯了！
作者:loujinjing 日期:2009-08-03 00:43
敬告各位：
在下因事离开两日，不能更新帖子。
也暂时远离旁边这烦人的瑞星广告，暂时远离这疯狂的咔嚓声。
希望能落个眼里干净，心底清净。
祝各位能心平气和地看帖回帖！
作者:loujinjing 日期:2009-08-05 13:14
在下回来向各位报道。
离开了两天，丝毫没有影响这里的热闹，讨论气氛也越来越好。我要感谢虎兄、江兄、公主、恰恰、simonos、骆驼……等各位朋友，他/她们积极发表观点，提供素材，把这里当成了自己的天地。也要感谢飞翔、关羽、hellgoba、rehe73、redbobby、刘深蓝、巴山夜雨、怡人甘泉、笨笨七、夜游魂、pest0005、gugyj、钓雪居士、与孩子成长、gaoqin、lingmng、花溪梦、气吞云梦、wea500、realemperor、想飞的鱼、油彩、一笑沾花…………等各位朋友一如既往的支持和顶贴。如果没有你们，这帖子根本没法翻页，也不会让大家看到。
作者:loujinjing 日期:2009-08-06 15:33
※※※※※※※※※※ 大幕重拉开，剧情有不同：说说民营资本的相同境遇和不同态度 ※※※※※※※※※※
作者：关中虎 回复日期：2009-08-04 08:59:33整治上的失败，首先源于经济上的失败。经济上的失败，导致民心尽失，从而军事上，政治上的失败就无可避免了。
国民党 1945 年抗战胜利后短短 4 年就丢掉了全国政权，可谓兵败如山倒，是对手真的很强大吗，还是有更深层次的原因？ 转载一篇文章，借古讽今，很有意思。
1945：民营企业家的请愿
由于国民政府实行了错误的产业政策，片面扶持国营企业，后方工业出现了“国进民退”的趋势。
据 1936 年的统计，中国民族工业资本（不含日本占领的东北地区）约为 14.48 亿元，为官僚资本的 4.3 倍；在工矿业中，民营资本是国营资本的 5.68 倍。抗战头三年间，后方民营工业投资超过了战前全国平均额。1939 年以后，由于国民政府实行了错误的产业政策，片面扶持国营企业，后方工业出现了“国进民退”的趋势。官僚资本从国家资本中蜕变而出，依仗特权驾御经济形势，化公为私，与民争利，大发国难财。到抗战后期，国家资本和官僚资本已处于压倒性优势。通货膨胀、金融垄断、物资统制，国家资本和豪门权贵的压迫侵夺，令民营工业处境日艰。
工业界代表胡厥文、胡西园、刘鸿生、李烛尘、吴羹梅等，就订货和工贷问题先后与经济部、财政部交涉，但两部互相推诿。10 月初，他们又去行政院找院长宋子文，宋避而不见，派秘书长吴鼎昌接见。企业家们陈述了目前工业界的危机和挽救方法，呈上工业建国全盘计划建议书，但等到月底仍无回复。10 月 31 日，全国工业协会重庆分会、迁川工厂联合会联合召开会员大会，通过了《后方工业界对目前紧急情势宣言》，并决定派代表到行政院请愿。会后，请愿代表 106 人，在总指挥庄茂如带领下，游行到行政院向宋子文请愿。11 月 5 日，胡厥文、胡西园、吴羹梅面见蒋介石，对解决困难提出九点具体建议。被称为“民族资产阶级”的民营企业家不再软弱妥协，奋起抗争，引发了社会震动，国内外报刊均有报道。
战后中国民营工业资本仅恢复到战前的 78.6％，官僚资本则突增至战前的 2.8 倍，尾大不掉之势已成。由于民生凋敝，税收锐减，通胀加速，1947 年，国民政府不得不改推国营企业民营化，试图挽救危局，但民营经济已无力回天。
----------------------------------------------- ------------------------------------------ 多谢虎兄转载的这篇好文章。把这陈年旧文也给翻腾了出来，可见虎兄的良苦用心。这让我想起了延安新华社在内战时期发表的诸多文章，如今拿来读，那可都是一篇篇犀利的战斗檄文，完全可以看成是穿越时空隧道的“乌龙”，真有异曲同工之妙啊。
虽然这是 60 多年前的文章了，于今读来仍然感觉十分新鲜，很多描述如在眼前，促人警醒，发人深思。历史镜鉴，相去不远，不盈百年，不知庙堂之上可能读到否？肉食者可有感慨系之否？施政者可能借鉴否？小小文章读过真让人感叹。历史真是个伟大的创造者，同一件作品，它可以以它雄浑的大手笔，令人眼花缭乱地再造出来，它可以让历史的悲喜剧惊人雷同地重演，只是它变换了剧本的主角和观众。历史还是个爱开玩笑的家伙，像个爱搞恶作剧的孩子，它可以让昔日对准敌人的矛枪转眼之间就转向了自己，让昔日讨伐敌人的滔滔雄文转眼之间就成了对自己的无情嘲笑，让昔日敌人的狼狈不堪转眼就降临到自己的身上。这是它开的玩笑，是恶作剧，还是宿命？是自绝？看过去观今朝。相似的地方太多了，转载文章里说的“国进民退”不是非常耳熟么？解放前，权贵、官僚、买办资本对民营经济的挤压和压制，使经济彻底失去了活力，沦为利益集团只顾眼前利益、不管长远发展的“掠夺式经济”，各行各业纷纷成为强势资本攫取财富的工具。请看文章的描述：“到抗战后期，国家资本和官僚资本已处于压倒性优势。通货膨胀、金融垄断、物资统制，国家资本和豪门权贵的压迫侵夺，令民营工业处境日艰。”如果把时间替换，其描述仍然是十分精确的，历史何其相似乃尔！！
毛润之对中国的民族资本有过经典的定义，那就是两个字：“软弱”。因为经济上被压制和排挤，一心想依附于官僚资本，政治上受到忽略和歧视，一心想依附于国家权力，想得到更多，但又怕失去当下所拥有的蝇头小利。所以和民族资本一起成长的民族资产阶级，其最大的特点就是——“软弱”。不得不承认，领袖的眼光真是犀利异常啊，他说，这部分人是可以团结的，但却不是可以依靠的。但我们也看到了这一点，软弱也是有限度的，一旦碰触到了他们的底线，他们也会揭竿而起奋起抗争。所以，我们看到了这篇文章的叙述，前方有鬼子扫荡，大批工厂被迫内迁，后方有国军压迫，掐你的脖子，给你断粮断炊，把民营资本逼到了墙角，退无可退了。于是，民营企业家上街了，请愿了，建议书出来了，宣言也出来了，一直见到了蒋光头，拿到了贷款，才肯善罢甘休。可惜这些都晚了，积重难返，避免不了蒋家王朝众叛亲离、大势已去的结局。
由历史想到今天，脆弱的在夹缝中求生存的民营经济，也是在八方歧视、六方排挤、十分困难、缺吃少穿的情况下苟活于世的，而且其外部生存环境正在趋向恶劣。为何他们没有改变自身的举动呢？怎么没有采取他们的前辈所走过的道路呢？我想原因可能是，生活环境不同了，生存策略也就不同了。以前大喊大叫还有效，现在不让你喊叫了，那就得学会隐忍，冯仑就多次善意地提醒民营企业不要和国企竞争，不要和体制对抗，对抗的结果就是自己死亡。有本事就去市场中搏击，有门道就去傍大款，抱大腿，去勾结权势，傻子才去上街，书呆子才去请愿。一句话，世道变了，民族资产阶级（私营业主、民营企业家、集体股份制等等）的策略也变了，变得圆滑世故了，少了些理想主义，多了些世故和老到；多了些硬碰硬，多了些绕路走、旁门左道和曲折委婉。
除了时移世异之外，我想，可能还有一个更重要的是，现在和过去有所不同，现在的肉食者自从学会了打太极拳，懂得如何转移压力和化解矛盾了。在对民营经济关闭一扇门（即正常的国民待遇）的同时，也给他们打开了另一扇门。
这扇门这就是放开和鼓励资产市场的发展。最高文件也发话了，鼓励他们拥有合法的“财产性收入”，说白了就是鼓励他们利用自己从实业领域赚来的钱，去炒股、炒楼，去光明正大地搞投机，以最小的劳动，去获得比实业经营更高更容易的收益。这实在是一扇美妙的通向财富之门，在实业领域饱受歧视，弄得灰头土脸，但在资产领域却可以如鱼得水，正所谓“失之桑榆，收之东隅”，起码在总体上整体利益没有受损。
如果有人说了，我不喜欢捯饬那些乱七八糟的东西，对什么炒股、炒楼、炒菜什么的，一概没兴趣。那好，您可以走另一扇门啊。如果你看上去一脸的浩然正气，能买得起三块瑞士好表，可以积极争取加入工人阶级先锋队，多交点税，多办点慈善活动，去谋个人大代表，地方政协副职什么的，也不是什么难事。一旦戴上了红顶，变身红顶商人，看谁还敢歧视你、欺负你，看谁还敢随便罚你的款、查你的账、封你的门，你的实业就会越来越顺当了。如果你实在是家门不幸，长得一脸横肉，看上去实在不像是党的好干部，那可以走旁门，团结一批阶级弟兄，拉帮结伙搞“带黑社会性质”的组织，多花点银子搞定有关衙门，多买上几把大伞罩着你，打造一条与父母官同舟共济的好船，那就不怕风吹浪打、胜似闲庭信步了。于是乎，你的事业也会越做越大，势力越来越大，没有人胆敢因为你的民间身份而看不起你，没准船上的父母官还得靠你提供庇护呢。
如此看来，民族资产阶级的抱怨和怒气，大可以消了吧！你说是利益收买也行，你说是政策绥靖也好，你说它是金钱安抚也罢，都可以，总之，效果是达到了，民族资产阶级——这个力量正在壮大、正在中国大地迅速崛起的庞大阶层，因为利益得到了满足，正在变得平和从容，牢骚少了，满意多了，逐渐安于现状，过上自己的小日子了。这时候，你号召他去请愿，去上街，去冒政治大险，去争取什么虚无缥缈的所谓权益，那不是对牛弹琴么？他们压根就不会理你这一茬。他们会说，什么乱七八糟的想法，老子没空陪你玩。今天下午约了银行的谭总、吴总去打高尔夫，晚上要请工商的符局、白局去“天上人间”找乐子。老子如今忙着呢，钱都赚不过来，我哪有心思搞那些？！
是的，一扇门关上了，留给了权贵、官僚和买办资本进出专用。但另一扇门开了，给本土成长的民族资产阶级和城市中产阶层进出，只要有门在，就有希望在，有希望在，谁都不会说上帝做法不公。最多不过牢骚上几句，说上帝啊你有点偏心，你给我的肉有点少、给我的汤有点薄。这些，你多我少，哼哼唧唧，都无关宏旨，无伤大局。我知道肯定有人会说，另一扇门开了，在资产市场搞变相掠夺，通过畸高房价来压榨大学生、小白领们和城市平民，红顶商人大肆破坏市场规则，红黑勾结不辞劳苦地损害百姓，那岂不是照样有人利益受损？甚至是全社会一起受损，承担规则破坏的后果。是的，当然是如此，在财富增量有限的约束条件下，有人得益，就必然有人受损，这是明显的规律。但要明白的是，受损的是“沉默的大多数”，他们是没有博弈能力和谈判地位的群体，他们的数量十分巨大，大家一块承担，平摊下来，就渡过了难关；大家境遇相同，互相安慰，甚至比下有余，就减轻了心理上的痛苦。经济学上的成本摊薄，在社会中一样适用。
写到这里，回头再读虎兄转载的文章，特别注意到以下一组时间和事件：“10 月初，工业界代表胡厥文、胡西园、刘鸿生、李烛尘、吴羹梅等，就订货和工贷问题先后与经济部、财政部交涉；
他们又去找行政院院长宋子文，呈上工业建国全盘计划建议书；
10 月 31 日，全国工业协会重庆分会、迁川工厂联合会联合召开会员大会，通过了《后方工业界对目前紧急情势宣言》，并决定派代表到行政院请愿；会后，请愿代表 106 人在总指挥庄茂如带领下，游行到行政院向宋子文请愿；11 月 5 日，胡厥文、胡西园、吴羹梅面见蒋介石，对解决困难提出九点具体建议。”好一个热血沸腾的民国工业界啊，还真有点五四北大青年上街的架势，有纲领、有行动，有建言，有毅力，下定了决心，是不见皇上不罢休啊。再看看今天呢？我们可爱的民族工业界的代表呢，一部分在高尔夫球场上陪银行家打球，一部分在高档酒楼里陪公仆们喝酒，一部分在证券公司贵宾室里运筹帷幄，一部分辛苦奔波在到处看房买房的飞机上，一部分在指挥弟兄们摆平难以摆平的百姓，一部分在天香楼内忙着倚红偎翠，一部分在忙着给子女办理欧美国家的身份证，还有一部分，恐怕是坐在自家办公室里看着报表哀声叹息…………
历史何其相似，历史又是如此地不同。它的大手笔就在于，在亲自导演这幕悲喜大剧的时候，它每次都加入了小小的剧情改变。而这小小的剧情改变，恰恰和时代中的我们每个人都休戚相关，带给我们不同的悲喜，也让这场大剧常演不衰，场场精彩。
作者:loujinjing 日期:2009-08-06 15:43昨天还是 22 页，一个晚上没上，今天就翻到 23 页了，每页里的帖子是越来越少，可能被咔嚓的是越来越多。
上面的这篇文章，按虎兄的说法，借古讽今，我估计也活不了多久。
作者:loujinjing 日期:2009-08-06 19:15※※※※※※※※※※※※※※ 我为何建议刚需朋友观望到今年底？ ※※※※※※※※※※※※※※
作者：油彩 回复日期：2009-08-04 09:58:37为什么楼主就一定认为年底年后形势会更明朗呢？可能那个时候还是很多人不知道该不该买房。等要等多久呢？
作者：江用 回复日期：2009-08-04 19:32:13
………………
至于很多人，包括 LZ，说到应该到了今年年底就会明朗化。楼兄不在，我揣测，应该是几方面的考虑：（1）一方面是，政策主导的刺激不可能具有无限张力。
扭曲的越厉害，崩裂的可能性就越大；前期的刺激越大，崩裂就会来得更早。前半年玩命的刺激，实际上已经大伤元气，筹码去了一大堆，所以到了年底，这个力量应该会大大削弱。
政策力量下走，便是市场力量抬头的时候；（2）另一方面，就是外围的经济。到了年底应该也会相对明朗起来。外在的压力减弱，则高层也就不用再那么高空走钢丝，可以顺势为之。所以综合看来，便会形成这年底形势会明朗化的判断。
………………隐患之二是，我们身在一个神奇的国家。只要有需要，各种神奇的力量就会现身。去年底很多人对于今年楼市的判断都是悲观的，但实际上已经让人大跌眼镜。如果到了金年底，神奇的力量认为有必要，你根本就不能预计到他们还会怎么神奇和疯狂的出手。
所以一句话，预测总是愚蠢的。虽然能看到各种迹象，但是更重要的还是静观其变，只要足够敏感，提前一步行动，还是有可能的。
作者：关中虎 回复日期：2009-08-05 00:24:02
………………
我也是建议急需入市的刚需观望至年底的，不过我并不认为届时局势会明朗到市场逆转，楼价崩溃大幅下跌。因为，政府制造泡沫的决心已下，政策力度之大，令人叹为观止。
流动性的泛滥，开发商财务状况的改善，使本轮楼市的调整夭折了，趋势一旦被改变，就不会在短期内逆转，当然更大的调整可能就在两三年后。
那么为何还要观望至年底呢？如果你没有必须马上购房的压力，当然最好再等两三年，但是对于那些有着迫切需求的，不得不支付爱情溢价，亲情溢价的人，可能没法子等那么久，那么观望至年底就不失为一个好主意。因为：1、本轮行情的逆转是在楼市泡沫没有调整的基础上发生的，也就是江兄说的高位运行，房价继续快速拉高的空间有限，也不可能表演长期单边上涨，其短期峰值就在 6、7月份。随着交易量的下降，房价在年底很可能有明显回落。
其实也就是楼主的“乒乓球理论”。
2、房价起死回生的推手是货币政策，在坚持宽松的前提下，可以肯定的是下半年肯定会有针对房地产的调整。并且，相当部分贷款会在年底到期，这也会给开发商带来还款压力，促进降价销售的积极性。
3、通胀预期带来的投资需求是本轮房价反弹的重要支撑力量。这部分需求已被消灭的差不多了，而且年底时通胀的程度与真实与预期收入的下降相比较，可能也会促使这部分人群反思买房保值的合理性。很多人可能会发现自己的财务风险非常高，除非及时变现房产的泡沫价值。这一方面削弱了需求，另一方面也可能增加潜在的供给。
4、高度泡沫化的市场是很脆弱的，有可能因为某些突发事件发生短期大的起伏。所以 60 周年这个敏感特殊的年份，也保不齐发生点意外，给市场带来相当的波动。当然，这个就纯粹靠运气了。
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油彩这个问题提得好，我为何有“买房观望到年底”的建议？我的理由和依据何在？江兄的“揣测”相当准确，简直是如我所言，在下佩服。虎兄说自己“也是建议急需入市的刚需观望至年底的”，他给出了自己的 4 条理由，我也表示严重同意。
开始写这个帖子的时间是 3 月底。那时的楼市形势是这样的，压抑已久的“刚性需求”得到释放，成交量开始上升，投资资金还没有大举进场，大家都在为了楼市的“小阳春”而争论不休。从全局判断，全国楼市还在调整周期中，主要城市楼市价格还在下跌，只不过由于价格下跌带来了成交量的触底回升。但中国经济庞大的刺激计划已经全面展开，过万亿的天量信贷已经连续投放了三个月，资产市场的人为泡沫性繁荣已经举目在望了。政府依赖房地产实现经济复苏的架势已经表现得越来越明显，房地产因为临危受命而被强行打断了正常的行业周期性调整。
对于一个基本脱离了市场轨道、被强行纳入经济复苏快车道的行业来说，再单纯地谈论市场规律和周期性表现，已经显得有点学院派的迂腐了。更何况，在一季度那种宏观形势下，中国经济全面复苏前途未卜，房地产行业形势波谲云诡，政策走向扑朔迷离，谁都不知道下一步即将发生什么，谁都不知道政策会偏向哪个方向，这时来预测楼市的具体走向，却要需要大无畏的胆量，这不仅是困难的，而且是鲁莽和愚蠢的。
所以，在今年二季度几个月的帖子里，我也学了点小聪明，尽量避免对楼市走向做出明确的预测，如果有的话，也仅仅是根据中国经济的大势对楼市宏观走势做出合理的推测。所谓趋势可以说，走势不可言。如果说预测未来一两年内的基本趋势，是基于大量合理分析和谨慎判断的尝试，那么，预测带有时间表的楼市走向，甚至说中国房价会在何时出现何种变动，简直就是无知无畏的大胆胡言，或者是故作高深的算命先生在忽悠大伙。
当下的中国经济很复杂，当下的中国楼市更复杂，但很多人就是喜欢简单，喜欢直来直去，非此即彼。所以，常看到不少朋友在帖子里问我，某地的房价何时会涨，何时会跌，涨跌的比例如何，我目前的房子是否可以买卖，等等。我非常理解您急于看清形势、并作出英明决断的焦虑心情，但这基本上很难做到，我相信国家最高房地产决策结构，也不会有清晰准确的答案，正如格林斯潘虽然老辣高明，但也没法预测到雷曼兄弟破产引发金融风暴一样。所以，如果是负责任的做法，就不能给您一个非常直接的结论。
因此，对于前面很多朋友的直接提问，我都花了较多的功夫去分析、评论当地的市场，去研究整个城市的情况，把房地产市场作为一个整体来分析，为的不是找到一个确切答案，为的是帮助您看清市场形势，了解您所在的城市和楼市，以便在未来能少上当、不受骗，能抓住时机，尽量做出对自己有利的决策。所谓“授之以鱼，不如授之以渔”，好的方法比一个结果更为重要，我虽然没有完全掌握此中“渔猎之道”，但还是想尽己所能，和大家分享自己的经验和认识。
这才是回答问题的目的所在。
题外的闲话好像说多了。对最普遍的一个问题，比如很多人问，何时才是买房的最佳时机？标准的答案应该是：在一个行业调整周期内的价格最低点。但这个答案等于说废话，因为调整周期本来就很难判定，其中的最低点更是没法精确把握。所以，我的答案常常是告诉提问者，依照当前的形势来判断，最好应该观望至 09 年的年底。我好像没有系统地说出相关依据和理由，所以油彩就来问我了，江用兄猜的没错，关中虎兄说得也很对。我也借此机会略述几句，为何我认为至少要观望到今年底，或者说，到今年年底，房地产行业的趋势可能趋于明朗化。
（1）从 08 年四季度来看，房地产行业应该是进入调整轨道了，但 09 年一季度、特别是二季度的诸多现象说明，这次调整被国家猛烈的经济刺激计划强行打断，刚开始的“市场化调整”迅速夭折了，房地产重回“行政管制”的轨道，而且管制力度还大大加强。市场化思维已经不行了。但这一波猛烈干预不可持续，也不可能持久，到年底应该可以偃旗息鼓了，市场力量有望重新登台。所以，到年底，政策面上应该有所变化。事实上，不用等到年底，如今信贷政策就要微调了；（2）房地产临危受命、再担重任的大背景是，外贸出口急剧萎缩，国内消费拉而不动，制造业产能过剩，实业经济领域投资乏力，中国经济突然失速，国内矛盾凸显。情急之中抓住房地产，毕竟属于应急举措。到今年底，投资、消费、出口三台引擎怎么说也能有所恢复，或者部分恢复，届时可以减轻房地产的巨大压力。国家可能对地产行业出台新的行业发展政策，着手准备行业“软着陆”；（3）单纯依靠房地产来拉动投资和大宗商品消费，虽然暂时达到了托住经济下滑的目的，但代价也是巨大的：经济结构更加不合理，资产泡沫吹得更大，随时都有破裂的风险，过高的房价挤占了其他消费，民生问题更难解决，老百姓怨言更大，而且还得罪了中产阶层。这些问题相信高层心里非常清楚，如果可以有行业可以替代地产业拉动经济，如果有新的办法管用，那么高层会考虑结束这种“玩火”的做法，高空走钢丝，强渡经济下滑的鸿沟，毕竟不是谁都能确保安全的。一年的时间足够受了，所以我估计 09 年底、2010年初，上头会考虑替代这种危险的做法；（4）从货币政策来看，二季度的疯狂上涨基本就是过于宽松的信贷政策推动的，是进入资产领域的大量流动性堆积出来的泡沫。08 年 10 月就开始降息，搞宽松货币，到现在 9 个月了，其负面作用已经开始显现出来了。央行到了政策微调的时候了，事实上，市场化的数量工具微调已经悄悄开始了。货币政策要有前瞻性，要提前半年以上提前布局，预计到四季度（年底的可能大）央行货币政策会转向，比如先升准备金率，而后小幅升息等，这对房地产泡沫应该是重大的打击；（5）从投机心理来看，对泡沫风险的恐惧和厌恶心理正在上升，对政策的敏感度也正在提高，在投机市场中，获利越是容易，这种心理就越快蔓延，敏感度就越来越神经质地高。经过二季度的疯狂投机，三季度有望部分地冷却，在冷却阶段就会开始有资金获利抽身，形成资金流出现象，并影响社会预期，对四季度的走势产生影响。在一个类金融市场中，投机心理和预期的影响不可忽视，有时候可以影响大局。
作者:loujinjing 日期:2009-08-07 01:57※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ 肉食者鄙，未能远谋 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
作者：loujinjing 回复日期：2009-08-06 15:33:34※※ 大幕重拉开，剧情有不同：说说民营资本的相同境遇和不同态度
多谢虎兄转载的这篇好文章。把这陈年旧文也给翻腾了出来，可见虎兄的良苦用心。这让我想起了延安新华社在内战时期发表的诸多文章，如今拿来读，那可都是一篇篇犀利的战斗檄文，完全可以看成是穿越时空隧道的“乌龙”，真有异曲同工之妙啊。
虽然这是 60 多年前的文章了，于今读来仍然感觉十分新鲜，很多描述如在眼前，促人警醒，发人深思。历史镜鉴，相去不远，不盈百年，不知庙堂之上可能读到否？肉食者可有感慨系之否？施政者可能借鉴否？
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历史何其相似，历史又是如此地不同。它的大手笔就在于，在亲自导演这幕悲喜大剧的时候，它每次都加入了小小的剧情改变。而这小小的剧情改变，恰恰和时代中的我们每个人都休戚相关，带给我们不同的悲喜，也让这场大剧常演不衰，场场精彩。
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《小议民营企业家的态度与国家的前途——评楼主上文》
首先，得做一点小小的澄清，我转载的这篇文章，并非六十几年前的旧文，而是近代史家章立凡先生发表在《财经》杂志上的一篇新文。(2009年第16期，出版日期2009年08月 03 日)其借古讽今的苦心令人感触，故而转载之。不过由于我帖中前言语焉不详，令楼主误解，实在是抱歉。不过这点小小的误解，决不影响楼主文章的精彩和力度，相信大家应该与我有同样的感受。
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多谢虎兄教正。我望文生义，错把文章提前了 60 余年。
财经我几乎每期都看，对章立凡这名字倒是有几分耳熟，竟还犯了这等低级错误！在此向虎兄和各位致歉，也得向被我错打回民国时代的原作者致歉。看起来任何事都不能想当然。
此前有朋友曾对我说，关中虎比我要激进，也算是热血青年了。虎兄政见我知之未详，不敢妄下定论。但从回帖内容与语言来看，她的说法是对的。在很多问题上，我常常徘徊游走在问题的边缘，多有浅尝辄止的体验，但未能单刀直入，直击要害，故而难得酣畅淋漓的痛快。也许是我的认识水平问题，也许是我顾忌于太监手里的刀，所以未能畅言，不能不说是在天涯的一件憾事。可喜的是，虎兄的回帖，经常在弥补这个缺憾，把我的问题继续引向深入，并且冒着被咔嚓的危险直言，让我讨论的问题在稍一停顿之后，就策马扬鞭，一骑绝尘了。这不仅弥补了我帖子的缺憾，也弥补了阅读者体验的缺憾。从这一点上说，我真要感谢虎兄的回帖了。
虎兄的立场和态度值得赞赏，对前景保持了坚定而谨慎的乐观，而且这篇文章中说得也很精彩，“不合理的终归回终结，”我也坚信这一点。关于政制，虎兄和我在前面的回帖中都写过长篇文章，我认为对此问题的基本认识并无不同。
中国深层文化秩序和官僚统治体系是“柔性的”，所以它保持了数千年连绵不绝，但具体到政权层面，大多数政权的利益格局、权力架构、治理模式却往往都是“刚性的”，即根本利益格局不容大幅调整，基本权力架构没法改变，所采用的治理模式也缺乏弹性，这就造成了其治理层面的“刚性特征”，容易产生内部冲突，长期积聚冲突，而没法从根本上释放压力，化解冲突。于是，激烈的冲突就成为了历史的常态，兴亡更替也成了历史的主基调。“周期律”就起作用了。
事实上，正如虎兄所言，在这种刚性体制约束下，也不是没有任何办法，只能坐以待毙。譬如改革、改良、革新，就都是可以施行的办法。比如大刀阔斧地调整利益格局，平衡利益的巨大悬殊，比如适当改变权力架构，推行开明和民主，比如改变治理模式，变压制为疏导，变管制为诱导，合理释放内部压力等等，都可以取得很好的效果，都可以部分地改变刚性的缺点。
但“肉食者鄙，未能远谋”，这句话左丘明说得太经典了，简直把历史兴替的基本规律说绝了。一般而言，肉食者有公共利益，也有集团利益和个人利益。越是在太平盛世，利益冲突较少，公共利益和集团利益、个人利益之间的一致性强，他们就越容易团结一致，维护好公共利益，把统治弄得更加井井有条；越是趋近乱世，人心思变，民心不安，不稳定感增加，肉食者的公共利益和其集团利益容易背离，和个人利益容易发生冲突，于是就会产生“爹死娘嫁人、各人顾各人”的思想，出现“不捞白不捞，捞足我就跑”的现象，大家都去拆墙角，丝毫不管大伙的公共利益。这样只顾自己、只顾眼前的短视做法，让已经动摇的根基更加分崩离析，最终导致了大厦倾颓和倒塌。
所以说，“肉食者鄙”，所谓“鄙”就是短视，之所以短视，其根本原因乃在于自身的利益，对自身利益的贪婪追求，利令智昏，反而破坏了肉食者整个群体的“公共利益”，导致了完全相反的结局，这就是悖论。也可以说，坟墓都是自己挖成的，别人只是在恰当的历史时机，轻轻推了一把而已。
作者:loujinjing 日期:2009-08-07 02:34江兄说得对，但这个“爱”却是没人会领会的，爱国主义历来都是统治阶级手里的一个非常好用的工具，这说来让人唏嘘浩叹。如果我们多读几阙辛稼轩的壮词，就能感受到他那种悲凉无奈的心境了，辛稼轩的很多词作，表达的就是那种爱国主义被糟蹋的感觉。
夜深了，江兄也注意休息。
作者:loujinjing 日期:2009-08-07 19:07
※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※ 撒谎者也会说实话 ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
作者：simonos 回复日期：2009-08-04 22:03:54
我还是做我的工作，提供点素材，给 lz 和各位提供点分析的素材。今天的素材是：国家统计局主管的以经济报道为主的信息类大报《中国信息报》，今日刊文，题目是《2009年上半年经济述评之五：三忧房价快速上涨》，国家统计局官方网站给予转载，地址为：
http://www.stats.gov.cn/tjfx/ztfx/2005sbnjjsp/t20090804_402576887.htm■2009年上半年经济述评之五：三忧房价快速上涨中国信息报2009-08-0410:01:59记者王麦玲
凡个人署名文章，均不代表国家统计局观点，作者文责自负。转载或引用时务请遵守本网“版权声明”。
上半年我国房地产市场的走势令人惊异。3 月份以前依然延续着 2008 年年末的疲弱，之后出现了戏剧性的变化：房屋销售面积迅速增长，房价快速飙升，尤其是北京、上海、深圳、广州等主要城市房价节节攀升，引起业内业外一片惊呼。
国家发改委、国家统计局公布的 70 个大中城市房价数据显示，6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长；环比上涨 0.8%，这是 2009 年房屋销售价格连续第四个月出现环比上涨。全国各地区房价出现“普涨”格局，差别只是涨幅不同。
国家统计局全国房地产市场运行情况数据显示，1－6 月全国商品房销售面积 34109 万平方米，同比增长 31.7%。商品房销售额 15800 亿元，同比增长 53.0%。与销售面积增加、房价大幅上涨对应的是，国内一线城市的地价不断刷新。特别是 6 月份以来，各地连续出现了一批天价地王，房地产企业正在上演一场“土地争夺战”。
楼市“挤泡沫”还不到一年半，2008 年年末房地产市场的低迷还历历在目，在国际金融危机冲击波尚未平息，世界经济依然严峻，我国国民经济回升基础尚不稳固，回升态势还不稳定的情况下，房价如此高涨，让人担忧，必须有所警惕。
□一忧民生：高房价影响居民生活，内需如何扩大
房价的高涨，一方面带来了土地开发的热情，带来投资的上升，拉动了经济的增长；另一方面却如一把双刃剑，成为制约城市居民消费的障碍，给我国当前最为急迫的启动内需带来负面影响。因为高房价使大多数购房者背上了沉重的债务负担，只能省吃俭用，压缩消费，从而造成严重的内需不足。中国社会科学院出版的《2008 年社会蓝皮书》认为，房价持续增高压抑了其他方面的消费。
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