第 1 页:解析石油泡沫：油价到 2005 年将不再疯狂(多图)
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第 6 页:谢国忠：石油泡沫挤破地产泡沫?
第 7 页:陶冬：高油价改变中国
谢国忠/文
当美联储将利率减至 1%以对抗通货紧缩的时候，它催生了全球的房地产泡沫。这个泡沫导致了美国消费的强劲增长和对中国的大规模投资。2000—2003 年，美国的个人消费增加了 1 万亿美元，4.1 万亿美元的房地产增值在其中起到了重要的作用。对房地产的消费需求，也推动了美国企业的利润提升并使股市复苏。
在中国，投资和出口驱动着经济增长，出口赚回的现金变成了带动进口的投资，大量资金如 2001 年底以来增长的 3030 亿美元外汇储备，已经增加到投资中。因为投资水平太高，中国的资本回报总体而言偏低，因此，资本流入或出口收入并不能自动转换为投资，要么政府不得不投资，要么必须提高市场的利润预期。1998 年政府推动投资，触发了投资泡沫，现在，地产泡沫又戏剧性地提高了利润预期，本人注意到，通货膨胀已经广泛存在，甚至二级城市也不例外。政府的统计显示，自 2002 年初以来，全国住宅价格有 20%的增幅，而实际增长即使达到三分之一或更多也不奇怪。
如果假设名义 GDP 每年增长 11%而房地产价格不变，当前的在建房地产量将意味着，新的房地产销售额将从 2004 年占 GDP 的 8.4%提升到 2007 年的 11.4%。从房地产买方到卖方(地方政府、发展商及原材料供应商)的收入再分配在2004年大约是GDP的2.5%，2007年将是 3.5%。标准普尔(S&P)500 强公司的利润占美国 GDP 的份额亦大抵如此。
然而，所有在建房产能够以当前价或更高价出售的预期是不理性的。支撑这一价位所需的支付能力，在大城市是居民家庭可支配收入的 12-15 倍，在其他地区也达到 10 倍。以如此高的价格实际上不可能销售超过 10%的 GDP 的新物业。
地产泡沫带动了需求增长，令石油价格一直上涨。以本人看来，是房地产泡沫导致了石油泡沫。高油价也令通货膨胀之火四处蔓延，迫使央行提高利率。地产泡沫的存在依赖于低利率和大量的流动资金，一旦央行提高利率，房地产泡沫将会收缩。因此，石油和房地产泡沫不可能长期并存，房地产泡沫也可能消灭石油泡沫。
高油价是一次重大的石油供应国对世界其他地方的收入再分配，他们拿走了美国消费者和中国投资者的收入。今年，中国的 GDP 可望增长 2000 亿美元，与此同时，石油消费量每天增加了 100 万桶。当强劲的需求将石油价格从每桶 15 美元提升到 40 美元时，100 万桶的直接成本是 146 亿美元，间接成本是 136 亿美元，整个石油的帐单因此达到 282 亿美元，相当于 GDP 增长的 14%。与之对应，整个经济的石油成本是 GDP 的 6%。石油消费的边际成本乃平均水平的两倍，这种不经济的 GDP 增长是不可容忍的。在本人看来，源自高油价的收入再分配是全球经济收缩的表现。
经济周期对全球经济尤其是中国和美国的压力，取决于房地产与石油之间相对的价格变化。目前，市场正为石油而疯狂，预期石油价格将继续攀升。这恰恰是泡沫现象。供需平衡偏紧使得油价对额外的需求高度敏感，投机需求可能驱使石油走向天价，并持续更长时间。
这将迫使央行更快地提高利率，从而引发全球的房地产收缩。如果房地产泡沫收缩，一场全球性的经济衰退可能接踵而至。本人认为，2005年下半年出现这种情况的概率为 30%。
作者为摩根士丹利亚洲公司董事总经理作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 08:59 才 6 年而已，已经沧海桑田，今非昔比了。
2004 年 08 月 30 日商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为 5381 元、5156 元和 3877 元，在价格上均出现了一个大的“突破”。
宏观调控挤出泡沫 下半年房地产出现三大趋势
来源：江南时报2004年08月30日09:26我来说两句(0)虽然面临国家宏观调控带来的不小压力，我国一些房地产企业家认为，我国房地产价格高速攀升的势头将受到明显遏制，但由于国内对住房的需求量依然很大，因此下半年房地产价格将保持稳中缓升的走势。
房地产商们普遍认为，当前我国部分地区的房地产行业的确存在着房价“确实偏高”“涨势过快”的问题。因此，政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出“泡沫”，把偏高的价格降下来，要限制过热的开发投资。
在这种背景下，房地产市场肯定会出现重新洗牌的局面，对于那些小的资本金不够的开发商，也有可能会是“灭顶之灾”。
但有专家认为，今年下半年，我国的房地产价格将会稳中有升，像北京、上海、广州等城市的房地产价格仍有上升空间。特别是在高端市场的北京、上海等地。全国的平均房价都很高，其中 2004 年 5月份增长的幅度最快，达到 10.7％，是连续十多年来的新高，这个房价的增长也是十几年平均房价的最高水平。分地区看，商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381 元、5156 元和 3877 元，在价格上均出现了一个大的“突破”。
首创集团董事长刘晓光表示，北京、上海、广州等城市的房地产价格在我国是比较高的，但随着经济的发展，农村人口对城市的冲击，这些城市的人口依然在快速增长当中，真实的需求只会增加，不会减少，所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间。
对于下半年全国房价的走势，业内专家的看法是，在国家收紧资金（银行贷款）和土地供应两根线时，再加大宏观调控，下半年全国房价会是“有涨有跌”。专家预测，我国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势：一是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”；二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳，下半年全国房价不会出现大的跌幅，会在基本平稳的基础上缓慢上扬。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 11:48 作者：justforstock 回复日期：2010-09-28 11:11:40
楚贝勒的观点比较接近中国社会的实际情况
其定性分析在 2008 年底被证明是正确的。
2011 年是否继续正确，最大的考验是通货膨胀是否能像 2008 年底，2009 年那么容易控制。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 11:57 作者：dazhuqinghe 回复日期：2010-09-28 11:47:50
作者：海宁的马甲 回复日期：2010-09-22 00:16:53作者：liuwei_0_68 回复日期：2010-09-22 00:04:27哈哈哈，你不如说逃过了 2011 也逃不过 2012，逃过了 2012尼比鲁星的撞击也逃不过 2013 超强太阳风，逃过了 2013 也逃不过河蟹的社会。哈哈哈，大忽悠。
说过了中国房地产泡沫的最大可能爆裂点是 2011 年 6 月左右，起因是2011年1月到3月的物价暴涨。
请问今年是不是物价暴涨？请问你的物价暴涨的标准是什么，是统计局的 cpi 吗？不是，是统计局一个隐藏很好的不骗人的数据：GDP 平减指数。
GDP 平减指数 = 社会一年生产的一切物资的价格加权平均涨幅。
不紧紧是消费品，是一切产品。
2007 年 GDP 平减指数 = 9%
2008 年 GDP 平减指数 = 12%
2010 年第一季度 GDP 平减指数 = 5.4%
2010 年第一季度物价涨 5.4%，是不是更符合实际？GDP 平减指数 = 社会一年生产的一切物资的价格加权平均涨幅{SIMAGE}http%3A%2F%2Fimg9.tianya.cn%2Fphoto%2F2010%2F1%2F27%2F17431341_17169395.gif{EIMAGE}作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 12:37%2008 年中国股市蒸发20 万亿人民币，中国楼市微跌，中国信用紧缩，中国作为整个社会的账面财富缩水 30 万亿以上，大家都不开心。
2009 年，银行涌出 9.6 万亿的新增贷款，社会信用扩张。
股市起码涨了 10 万亿的账面财富，楼市上海北京两个城市的房价涨幅制造的账面财富起码 10 万亿，全国大于 30 万亿。
2009 年到 2010 年 3 月，全国股市楼市，茶叶，字画等的账面增值，加起来起码 40 万亿到 50 万亿。
2010 年物价上涨，对与那些房子股票，字画有增值的人来说，不算什么。
http://www.hudong.com/wiki/信用扩张
.。。
信用扩张-经济或金融问题的实质都源于无限信用扩张各种信用工具是以特定当事人的承诺为基础，可在未来的特定时期用于支付。而货币是一种特殊信用工具，是政府担保下对社会的承诺。
其他信用工具尽管也代表了一种特殊的承诺，但往往都得通过政府对社会承诺的货币来扩张。通过这些信用关系，用大量信用货币追求少量的产品或资产时，不仅会把既有的信用关系不断放大，也容易导致既有资源跨期配置的失误，增加潜在金融危机的风险。
信用扩张可用于实体经济循环，也可以用于单纯的金融循环。当用于实体经济循环时，可缓解经济增长过程中的融资约束，促使经济发展；也可能造成生产与消费失衡，形成经济波动。当用于单纯的金融循环时，即所谓资本运作，则可能推高资产价格，使资产价格脱离基础因素快速上升，从而向实体经济发出错误信号，并引起社会财富重新分配，引发宏观经济波动。一旦信用扩张过度，资产价格高得难以维系时，有可能使金融体系非常脆弱，潜在金融危机随时都可能爆发。
信用扩张过度最主要的表现就是金融资产快速增长。美国金融资产总量，包括银行资产、债券和股票，1952 年为 1.47 万亿美元，到 2008年底达到了145.5万亿美元，56年增长97倍。1980年全球金融资产价值只有 12 万亿美元，与当时 GDP 规模基本相当。但是，2007 年全球GDP为54.5万亿美元，而全球金融资产则达到230万亿美元，是当年 GDP 的 421%。此外，近十年来，全球金融资产快速增长，基本上是通过金融衍生工具的信用扩张来实现的。这些衍生性产品及结构性投资工具已经改变了传统的信用扩张方式，并使其放大到极致。
金融资产快速膨胀建立在政府信用泛滥的基础上，并通过金融工具创新而让这种信用扩张发挥到极致。而市场出现巨大波动或震荡时，短期行为的政府更是会滥用信用，让具有公共品性质的社会信用、国家信用进一步无限放大，从而使得整个社会信用无限扩张进一步加剧。
无限放大的信用一旦面临信用减弱，股市、楼市、大宗商品等的价格就会出现剧烈波动，或价格大幅下跌。这种金融市场的价格波动又通过不同的方式传导到实体经济，引发实体经济的种种问题。可以说，当前许多经济及金融问题的实质都是信用无限扩张的结果，它首先来自政府短期行为或滥用信用，然后才有各种投机者的泡沫制造。[3]作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 12:39 作者：酱油男逛逛 回复日期：2010-09-2812:32:46目前的 CPI 错误得太离谱。官方数据的 CGPI 还行。但是跟历史上 M1,M2 的增速与 CPI,CGPI 的相关性来看，CGPI 的数值还是很保守。
我开篇说的美国没有谎言的购买力下降，就是指美国的 GDP 平减指数。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 20:52 作者：共污员 回复日期：2010-09-28 14:38:01
有人说，人民币升值会减弱通货膨胀。怎么解释啊。多谢哥。
我是理科方面的，不太懂。
理论上人民币升值了，人民币在石油铁矿石外国粮食外国商品面前更值钱了，所以，可以降低国内的通货膨胀。
但是经济是活的，人家看你中国人的人民币购买力强了，就提前买入中国需要的商品，推高价格，中国人还是享受不到升值的好处。
你看好了，人民币对美元升值了，但是买石油价格，铁矿石，粮食价格涨幅，超过人民币的升值幅度。
我是一直认为，外贸顺差不要超过 GDP 的 2%，否则国内要么通货膨胀，要么资产泡沫。
2 年后，中国人会总结经验教训的。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 21:41 作者：怎么这么涩捏 回复日期：2010-09-28 20:58:00俺觉着吧~！等大家都不说房事了，也不提房事的调控了。也就该到楼主说的时候了！目前快到你说的这个时间点了，已经没有太多了对房价下跌抱希望了，即使说跌，也是说 2 年或者 5 年后。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 21:47 作者：华阳国志 回复日期：2010-09-28 21:34:04按我的粗浅理解，美元出逃的话，大量的 RMB 应该回流到央行手里，换走相应的美元，市场流动性大减，该通缩才是，怎么会出现严重通胀呢？实在不太明白。
如果有出逃的话，刚出逃的时候是造成流动性紧缩，刺破资产泡沫。
2007 年底有资本外逃，虽然数量不多。所谓热情，2007 年底大部分已经出走。
之后很难说，看中国特色特到什么程度。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 23:15 作者：hola2000 回复日期：2010-09-28 23:11:09海宁老师，如果美元热钱出逃的话，人民银行收回的人民币应该被对应注销才对，但这应该会造成通缩和打击实体经济。您所说的中国特色是不是指人民银行没有相应注销收回的人民币? 银行法对人民银行强制结汇有规定吗？谢谢！
早就有懂行的网友提出方案了。
作者：漫天步地 回复日期：2010-05-13 14:21:28不只是支付危机的问题，我们的央行以些外汇为抵押发行了等量的人民币基础货币，商业银行再通过 4.4 倍货币乘数形成了 45万亿的贷款，到时要流出的话不但会有兑付危机，更严重的时商业银行会出现流动性危机。到时政府为了自保，肯定会放弃人民币与美元的挂钩，任由人民币贬值。到个时候我们会看到一些奇怪的现象：1.为了增加商业银行流动性，存款准备金率会大幅下调到6%以上。
2.外汇储备大幅减少，为了留住外资（热钱），会拼命加息到 10%以上。
3.人民币对美元汇率大幅贬值到 1：10 以上4.人民币贬值以后，油价、铁矿石、大豆、有色金属的人民币价格大幅上涨。
5.为了增加流动性，中央银行开始向商业银行扩大贴现窗口，大幅收购商业银行债务性资产，投放新的基础货币。
6.最后，修改《中国人民银行法》，允许中央政府向央行透支，发行基础货币，回到 1994 年以前的货币发行方式。
作者:海宁的马甲 日期:2010-09-28 23:17 如果公众预期的未来长期真实利率达到现在的均衡的真实利率水平，房价下降的空间非常大。
《英才》：你怎么看中国的房价？为什么会这么高？宋国青：中国房价偏高的原因很多，包括快速城镇化和农地控制以及人口年龄结构等因素，但是最关键的原因是持续的利率偏低导致预期的未来长期利率偏低。这里说的利率是银行存款的利率。虽然房贷利率与存款利率的差相当大，但是因为存款利率太低，房贷利率仍然偏低。利率是歪曲的，在这个基础上形成的“均衡”房价也是歪曲的。
进一步说，利率是指预期的未来长期利率，剔除通货膨胀因素后的真实利率。因为名义利率变化幅度相对很小，通货膨胀率高的时候真实利率就低。2008 年底，社会预期通货紧缩，就是预期真实利率高，因此房价就低。后来对通货紧缩的预期改变，就是预期真实利率下降，房价就上升了。
《英才》：利率对房价到底有多大影响？宋国青：目前一些地方房价和年房租的比例达到了 40-50 倍，反过来说就是租价比 2.0%-2.5%。租价比受很多因素影响，包括预期的未来房租变化情况，房屋折旧率和利率等。简单考虑，假定其他因素不变，利率上升 1 个百分点租价比也上升 1 个百分点。在租价比很低的情况下，房价对利率的弹性非常大。在 2%租价比即 50 倍价租比的时候，租价比上升 1 个百分点可以导致房价下降 1/3。需要强调，这里说的利率是公众预期的未来长期的真实利率，不是短期利率。
《英才》：为什么说利率偏低？多高是合适的？宋国青：1978 年以来的 30 多年平均，1 年期银行存款的利率勉强和 CPI 通货膨胀率持平，即真实利率平均为 0。如果扣除利息所得税，税后的利率平均还低于通货膨胀率，即税后真实利率为负。2002年以来平均，1 年期存款利率也勉强与通货膨胀率持平。目前，月环比通货膨胀率折年率大约是 3%或者更高，对 2010 年通货膨胀率的普遍预测也是 3%或更高，但是存款利率还是 2.25%。从环比的意义上说，2009 年下半年以来一直是负利率。
目前居民储蓄率很高，大部分居民家庭都有银行存款，包括活期存款。对大部分家庭来说，边际的真实投资报酬率为 0，相对于社会的投资报酬率而言相当于承担了一个惩罚性税收。这样来看，房价高在一定意义上是逃避这样的惩罚。
合适的利率应当和社会的投资报酬率相近，其间差额是融资投资的交易成本包括风险贴水。估计过去的长期真实存款利率偏低 2 个百分点左右。在早先，贷款利率和存款利率的差额小，贷款利率也偏低。目前存贷款利差太大，特别是考虑到贷款利率上浮的情况，一般贷款利率相对偏低幅度小。就是这样，正常情况下贷款需求也不能满足，靠信贷额度等手段来控制信贷数量。也就是说，贷款利率还是偏低的。
这是说的过去和目前的情况，而决定房价的利率是预期的未来长期利率。过去情况是预期未来的重要依据，但是情况会发生变化。
从目前宏观经济平衡情况特别是宏观调控方式角度看，利率偏低的情况很可能还会持续相当长的时期，虽然幅度不一定和过去 30 年相同。
从房价的情况推测，社会预期的未来真实利率可能和过去 7 年差不太多。
《英才》：你的意思是，如果利率达到合适水平，房价可以大幅度下降？宋国青：是这样的。按照上面的粗略估算，如果公众预期的未来长期真实利率达到现在均衡的真实利率水平，房价下降的空间非常大。现在的价租比大约有 40 倍，或者说租价比 2.5%。利率达到正常水平，可以比现在高 1.5—2.0 个百分点，租价比大约能到达 4.0%—4.5%。有理由认为利率的变化对于房租几乎没有影响，这样房价可以下降 38%-44%。当然，就算现在将利率放开以达到均衡水平，也不能马上完全改变公众对未来长期利率的预期，但假以时日总是可以逐步改变的。《英才》：为什么利率偏低？宋国青：首先是历史原因。过去计划经济中的价格和利率较多考虑收入分配问题而忽视供求，特别是为了国有企业的利润而压低利率，长期下来对利率问题的社会看法有很大的偏差。虽然微观经济的很多方面已经放开了，基本上是市场调节，但在宏观平衡中，主要的手段还是行政控制，特别是投资管理和信贷额度。对政府管理层有很大影响的意识还是宏观平衡不能主要靠市场。
近年来一个谈论较多的话题是“热钱”问题，管理层在一定程度上认为，中国利率不能明显高于国际特别是美国利率，否则会导致
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