----------------------------- 政府需要花钱的地方多得去了；政府人员也不会亏待自己，这也是人之常情。政府也不是故意要这样，政府有政府的难处，资源有限。
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 15:55
@卍太阳鸟卍 2016-07-07 22:52:04
看了楼主的观点，目前楼市投资就是炒股:选好进场时机，选好股票，低吸高抛,不长期持有，然后等下一波行情…
----------------------------- 现在基本上就是投机了。
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 16:01
@熊水蓝 2016-07-08 09:21:59
@海男的故事楼主好，一直看帖，楼主好人，我是外地单身，目前在上海属于限购，明年二三月能拿到上海户口，目前手头有 100W 现金。工作地点在浦东金桥，我是等到户口下来在金桥老城区首付个老破小；还是在上海周边的昆山有通往上海地铁的沿线先买一套，等待过两年置换到上海，人民币贬值，房价一路上涨，手里的钱拿着心慌慌，请楼主指点。
----------------------------- 拿好钱，等户口转好了在上海买房。
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 16:36
@卍太阳鸟卍2016-07-0722:52:04
看了楼主的观点，目前楼市投资就是炒股:选好进场时机，选好股票，低吸高抛,不长期持有，然后等下一波行情…
----------------------------- @海男的故事2016-07-0815:55:11
现在基本上就是投机了。
----------------------------- @u_111446795 2016-07-08 16:02:33
可是股票交易手续费很低，房子这样交易，交的税都够持有很多年了吧
----------------------------- 持房期间，除了利息，还有机会成本。多交的税大致相当于一年的持房成本。
最大的问题还不是这些，房价的大涨是和政策密切相关的。接下来是否还有政策，什么时候出政策，都是未知数，等待政策发出信号，再买入，可以避免最大的一块风险。投资房产最怕的就是搞成房东。
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 17:28
中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
房地产对这三个方面都有调节作用，但不同的时期侧重点不一样。
2007 年之前，外汇占款急剧增加，流通货币太多，通过房地产吸收了增发的大部分货币，保证了基本生活物质的稳定。
2008 年到 2013 年，因为国际金融危机，出口势微，中小型出口企业大量倒闭，就业就成了大问题，通过支持房地产，带动大量产业发展，成功地解决了就业问题。
2014 年以后，通过前几年的放水大发展，企业（主要是国有企业和地方平台）的财务杠杆高得离谱，直接影响到金融系统的安全。急需去杠杆。直接去杠杆，经济会急剧下滑，影响社会稳定。国家综合权衡之后，决定企业去杠杆的同时，政府和居民加杠杆，政府通过发债加杠杆，居民通过房产加杠杆。效果如何呢，目前效果还是不错的，M1
增速接近 M2 增速的 2 倍，居民财富大量转移到企业手上。
接下来，房价会如何，有个粗暴的方法，就是观察 M1和 M2 的变化。
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 18:19下次再出积极的房产政策，一定是就业出了问题。
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 18:37
@chp092 2016-07-08 18:33:25
@海男的故事我们也正想投资一些房产，想投资一些租售比高的城市，同时又具备有较大增值空间的城市，能否请楼主列举一下全国 10 个城市比较有潜力，而且租售比高的城市呢？
-----------------------------
租售比高，同时又具备有较大增值空间的城市基本没有，只能求其次投资有较大增值空间的城市
作者:海男的故事 日期:2016-07-08 19:57
@小布袋咯 2016-07-08 19:27:57
楼主您好呀～最近想在北京买房求指点我现在社保还差两年才有资格买普通住宅，目前租房中，所以想先买商住房。之前只看过 6 号线草房那边的中弘像素，自住的需求不是特别迫切，如果入手应该会出租。楼主觉得这个地段怎么样呢？或者有别的推荐吗？
现在也在考虑大兴那边，主要是期望机场建成后有升值空间，这个估计要长期持有…楼主对大兴和房山的发展前景看好吗？
楼主大神看到我～～～求指点～～～
----------------------------- 商住房尽量不要买。
北京有三个中心位置，西城的金融街，朝阳的国贸 CBD，海淀的中关村。买房就是到上述地方方便。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 11:05
@小布袋咯2016-07-0819:27:57
楼主您好呀～最近想在北京买房求指点我现在社保还差两年才有资格买普通住宅，目前租房中，所以想先买商住房。之前只看过 6 号线草房那边的中弘像素，自住的需求不是特别迫切，如果入手应该会出租。楼主觉得这个地段怎么样呢？或者有别的推荐吗？
现在也在考虑大兴那边，主要是期望机场建成后有升值空间，这个估计要长期持有…楼主对大兴和房山的发展前景看好吗？
楼主大神看到我～～～求指点～～～
----------------------------- @海男的故事2016-07-0819:57:08
商住房尽量不要买。
北京有三个中心位置，西城的金融街，朝阳的国贸 CBD，海淀的中关村。买房就是到上述地方方便。
----------------------------- @小布袋咯 2016-07-08 20:18:58多谢楼主回复～是考虑以后转手费用太高么？现在主要是有些闲散资金不知怎么利用= =
----------------------------- 商住房涨幅一直比住房小的多。
就算有浮盈，变现也比较困难。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 11:13
@煲粥2016-07-0615:34:37
细细品读了楼主的大作，楼主确是行家里手，特别是对大伙的留言都一一答复，更是有大爱！！！
本人坐标在深圳，财务状况尚且可以，目前手里几套房的还贷压力不到收入的一半，手头没有什么现金，但还有一张老人的房票，计划红本抵押贷款的方式，贷个 100 万买套规划的地铁上小公寓，预计 5 年后地铁开通，以 160 万左右出手卖了，扣去交易成本和 5 年持有成本 20 多万，只能小挣个 30 来万，这笔生意划不划得来？？？
感觉现在价......
----------------------------- @海男的故事2016-07-0616:50:59
人在国内,换黄金和美元,意义不大.国外投资,坑很多,没有特别可靠的人帮忙,需谨慎.
东南出口型城市在接下来的发展模式中,会逐渐式微.
出清非优质资产,集中资源,在一线城市购入优质资产.
----------------------------- @emy857 2016-07-08 22:29:17
如果一线城市买不起，强二线省会城市（如武汉）可以考虑吧？
----------------------------- 强二线城市可以考虑，武汉还是不错的。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 11:19@chp0922016-07-0818:33:25@海男的故事我们也正想投资一些房产，想投资一些租售比高的城市，同时又具备有较大增值空间的城市，能否请楼主列举一下全国 10 个城市比较有潜力，而且租售比高的城市呢？
----------------------------- @海男的故事2016-07-0818:37:39租售比高，同时又具备有较大增值空间的城市基本没有，只能求其次投资有较大增值空间的城市
----------------------------- @eisbier 2016-07-09 10:23:58
厦门7月15号要限贷有房有贷首付60%是不是又有投资机会了呢
-----------------------------
是的，出政策后，应该会有调整。但要赚到比较丰厚的利益，时机很重要。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 11:26
@止于云端 2016-07-09 03:08:04
楼主您好，我目前有一套房贷款还没还完。手里还有四十几万现金，想在花桥地铁口买房，这两天咨询了下那边房价，小户型首付差不多在四十万，二手的已装修的首付在五十万，我是想买了投资到时租出去，租金可以抵一部分还款，马上 7.15 昆山要土拍，是不是土拍后房子又要涨，买一手的和二手的哪个会更好一点，那边未来的发展潜力多大，麻烦帮我分析下，谢谢楼主
----------------------------- 花桥的房子前面已经写过了，你可以看看。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 11:48
@阿徐姐姐2016-07-0708:51:06楼主，能否谈谈学区房投资的趋势？国家今年出了“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校，这个政策不知道会不会实质推开。是不是真的不适合买学区房了？
我家坐标郑州，孩子双胞胎 4 年后上小学，现在正愁要
不要将出租的那套90平两房换学区房（现出租两房在郑东新区，单价15000，总价135万，租金3500元。学区房在市中心地铁旁，位置优越，配套成熟，房龄15年左右，单价......
----------------------------- @海男的故事2016-07-0711:57:11多校划片已经在有些地方推行，接下来应该会全国推行。
一个政策是否会推行，就看它损害的是谁的利益，如果是屁民的利益，很快就能推行，如果损害的是统治者的利益，就很难推行。
多校划片损害的是有学区房的屁民的利益，推行起来没问题。
----------------------------- @emy857 2016-07-08 23:17:10好感谢楼主这一贴，这是我在房产观澜里面学到最多房产知识的一贴，感谢楼主的热心又浅显易懂的解答说起学区房，我最近又在提前研究佛山城区的二手学区房（主要是为了公办初中）了，小孩儿下半年读小学三年级，看到你提到的这个多校划片可能会推行，那么是不是该观望到小孩儿小学五年级的时候再准备呢？
另外请问二手房重点关注哪些方面？
1.学区学位；
2.社区配套；
3.楼龄；
4.交通配套如地铁......
-----------------------------
很多地方的学区不是现买现读，是有入住时间要求的。
这个你可以到当地具体了解。
二手房投资要关注那些方面，前面已经写了很多，你可以多读读，多思考。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 16:22@海男的故事2016-05-2619:19:26
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
----------------------------- @xuwen224400 2016-07-09 15:48:08
楼主请教下几个问题：
1、上海 汉中路地铁站附近的小区有投资价值吗？看地址位置离人民广场就 3 公里，2 站地铁，现在这里 05 年左右二手小区的价格也就 7 万左右。
2、现在上海 3 月份这波刚涨完，325 新政出来之后，市场冷静了一下，但最近貌似又复苏了。您觉得大概何时适合入手呢？还是说用您前面的小技巧，看什么时候中介不给我电话了可以入手？
3、3房150平、3房120平2种户型是不是大户型比较适合现在投资？
......
-----------------------------
现在可以开始看起来了，如果 120 平房型没有瑕疵，120平优先。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 17:09
@feelgood168 2016-07-09 14:12:33楼主没有实地考察过北上深？现在市区同地段房价深圳和北京上海差不多吧，同地段房租深圳还是比北京低一点的。武汉小开发商开发的次新房质量真是太差了，五到十年内的二手房好多外墙脱落的，看了真无语。外墙都做不好，还能指望看不到里面的钢筋水泥。
做房产投资，一定要实地跑盘，而且最好买五年内二手房。
-----------------------------
市区的房价三个地方是差不多的，我说的是包括郊区的价格，郊区拉低了北京上海的价格。
一线城市市区的房价太高了，这个门槛已经把很多人吓住了，其实现阶段真正的金矿在市区。
现在各地考察的频率确实没以前那么频繁，好在有个圈子，一线和强二线的信息都能及时分享。
房产投资是个非常非常辛苦的工作，减肥效果相当好，要减肥，多看房。
房子质量最好的既不是全国级的驰名开发商，更不是小开发商，而是本地市区两级的龙头开发商。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 17:22
@海男的故事2016-05-2619:19:26
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
----------------------------- @xuwen2244002016-07-0915:48:08
楼主请教下几个问题：
1、上海 汉中路地铁站附近的小区有投资价值吗？看地址位置离人民广场就 3 公里，2 站地铁，现在这里 05 年左右二手小区的价格也就 7 万左右。
2、现在上海 3 月份这波刚涨完，325 新政出来之后，市场冷静了一下，但最近貌似又复苏了。您觉得大概何时适合入手呢？还是说用您前面的小技巧，看什么时候中介不给我电话了可以入手？
3、3房150平、3房120平2种户型是不是大户型比较适合现在投资？
......
----------------------------- @海男的故事2016-07-0916:22:13现在可以开始看起来了，如果 120 平房型没有瑕疵，120平优先。
----------------------------- @xuwen224400 2016-07-09 17:13:43汉中路附近板块怎么样？或者上海有哪个板块你比较看好？因为是投资，所以在上海的都可以。
-----------------------------
汉中路不错，火车站搬走之后，原地会建高端商务中心。
会和人民广场，淮海中路连成一片高端商务区，媲美东西走向的陆家嘴，南东，南西，静安寺片区。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 17:47
@chp092 2016-07-09 15:29:01
@海男的故事武汉的大学很多，人口也多，二线城市之首，值得投资吗？
----------------------------- 武汉在可投资城市之列。
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 19:45
@junhaocom 2016-07-09 19:27:44楼主的帖子我从头看到尾 讲的也很透彻 学习了不少东西但是天涯类似分析一线强二线的帖子太多每天都是北上深南京天津……却看不到海南的旅游地产方面投资应该注意的东西所以希望楼主开个先河宏观微观透彻的 给大家讲讲 投资海南合不合适 注意什么。
----------------------------- 海南房地产我不熟
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 20:04
@u_113063032 2016-07-09 18:53:53请教楼主，我觉得郑州的房市还有潜力，想在郑州投资小商铺或小公寓，想让楼主把把关。郑州现在的商圈或楼盘多的很，容易看花眼和走眼，拿不定主意
----------------------------- 郑东新区以后会发展不错
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 20:14
@fupeide 2016-07-09 15:44:06天津西青区可.以买吗，今天老姐去看房了，二万多，我觉得不值，楼主对天津有什么高见
----------------------------- 要买买市区的
作者:海男的故事 日期:2016-07-09 20:55
@gugululuhappy 2016-07-09 19:36:02
楼主大神，我计划在北京买一套 400w 左右的房子，考虑木樨园、大兴、南苑这几处，木樨园一套房 2000 年的，出门就是三环，但周边环境较差，以后改造感觉也不会提高多少。大兴和旧宫就是五环次新房了，按照您前面的分析应该入手，大兴建设较好，南苑马上通地铁 8 号线，目前建设不如大兴，但房价比大兴便宜，这三处您怎么看?
----------------------------- 北京的南边一直都不行，没有高大上的产业，以后估计也很难有。
可以到东边和北边的 4，5 环附近看看。
价格低不一定就是价值洼地。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 09:21
@u_113458626 2016-07-09 21:46:45
帮我看看香河，北京北三县有什么高见，谢谢
-----------------------------
北京周围，除了燕郊能勉强投资之外，其它地方都是坑。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 09:28
@海男的故事2016-05-2619:19:26
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
----------------------------- @xuwen224400 2016-07-10 09:23:44楼主，请教下，2房120,3房140，3房150，均价差不多，哪个户型更适合投资？
----------------------------- 我上面回答过你了，仔细看。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 09:37
厦门这次的调控政策虽然比较温柔，但厦门房价已到强弩之末，调整会相当惨烈，参见 2011 的杭州。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 10:11
大城市大家为什么买不到满意的房：1。对所在城市缺乏整体了解，只对自己现居住地附近比较了解2。对城市产业布局缺乏整体了解，不能快速锁定有发展前途的区域3。看房是个很累很耗心力的事，看过一段之后，会身心俱疲，一般就会将就着买一个自己觉得过得去的房子。
还有更惨的，辨别不清国家政策虚实，听信砖家的话，被误导被坑的也不在少数。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 10:17我有个建议，大家可以自己按照学到的知识先分析自己所要投资的房产，我再做个互动点评。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 13:54
@demoney 2016-07-10 10:43:16
楼主大才，反复看了三遍，真是字字珠玑！本人有俩问题请教，望楼主指导：1.大望路附近投资有部分办公人群的住宅（单价较低），还是朝青或者东五环外 10 年内的次新房？2.本想低首付高杠杆投资，后来思路有调整，想到既然不是长期持有，仅是做波段，不如全款后抵押消费贷。这样在谈价格时有优势。
目前拿不定主意，请楼主指教。多谢！
-----------------------------
商住最好就不要买了，我身边买商住的，不管是以前，还是现在，都没赚多少钱，有的还砸在手上了。
至于住房，东边和北边的 4，5 环多看看，争取能买到好房子，买到好房子就成功了一大半。
在北京和上海不要奢望房价现阶段会跌多少，顶多就是横盘，这就有了买好房子的机会。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 14:39
@demoney2016-07-1010:43:16
楼主大才，反复看了三遍，真是字字珠玑！本人有俩问题请教，望楼主指导：1.大望路附近投资有部分办公人群的住宅（单价较低），还是朝青或者东五环外 10 年内的次新房？2.本想低首付高杠杆投资，后来思路有调整，想到既然不是长期持有，仅是做波段，不如全款后抵押消费贷。这样在谈价格时有优势。
目前拿不定主意，请楼主指教。多谢！
----------------------------- @海男的故事2016-07-1013:54:45商住最好就不要买了，我身边买商住的，不管是以前，还是现在，都没赚多少钱，有的还砸在手上了。
至于住房，东边和北边的 4，5 环多看看，争取能买到好房子，买到好房子就成功了一大半。
在北京和上海不要奢望房价现阶段会跌多少，顶多就是横盘，这就有了买好房子的机会。
----------------------------- @demoney 2016-07-10 14:19:36
楼主，我一直看住宅呢！大望路那个小区因为有部分出租用来办公了。也就是因为这个原因和学区比较差，价格偏低。我觉得值得投资，租金回报可以。而且如果以后将办公都清理出去，作为纯住宅应该会补涨。
-----------------------------
现状是很难改变的，便宜有便宜的原因，你自己决定吧。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 17:08
@海男的故事2016-07-1010:17我有个建议，大家可以自己按照学到的知识先分析自己所要投资的房产，我再做个互动点评。
----------------------------- @阅读人生 168 2016-07-10 12:34:55楼主，拜读了您的观点，佩服！有一个问题想请教您，希望能得到您的指点。本人在天津，今年 3 月买了一套 90多平米的小三室，6 楼砖房，房型方正，离高新技术区 2 分钟，带学区，有地铁，地铁到 CBD 大概 78 站，是个配套成熟的小区。买时 130 多万，现在账面上升值大概 50～60 万，房租每月 3500。但这套房子有个致命的缺点，顶楼，所以打算两年或五年后卖了换个低楼层的更优质的房子。请教楼主，卖房时有什么技巧吗？卖房时机如何选择？非......
-----------------------------
这种有点点瑕疵的房子只有在行情火爆的时候才能卖上好价钱。卖房技巧和时机根据上面讲的买房时机反向操作就可以。
买房一定要买好的房子！！！！！！
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 17:51
@hurryg0 2016-07-10 16:44:22楼主刚看到你的帖子，觉得收益匪浅。现在本人在温州，所以特意仔细看了下关于温州的，发现你只在经济发展趋势顺带提了一下。目前想在温州买套房子自住，我自己简单分析了下：优点：1.温州近几年房价一直比较低迷，从去年随着全国行情也开始上涨了不少，但距离 11 年巅峰还是差了不少。感觉差不多低位向上一点，应该也没多少下跌空间了。
2.人口本身比较多，虽然经济下滑，但外来人口流入还是有增加的，无论是下面县市还是周边省......
----------------------------- 温州下跌的空间不大，但暴涨的机会也不大。投资有点鸡肋。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 18:09
@hurryg02016-07-1016:44:22楼主刚看到你的帖子，觉得收益匪浅。现在本人在温州，所以特意仔细看了下关于温州的，发现你只在经济发展趋势顺带提了一下。目前想在温州买套房子自住，我自己简单分析了下：优点：1.温州近几年房价一直比较低迷，从去年随着全国行情也开始上涨了不少，但距离 11 年巅峰还是差了不少。感觉差不多低位向上一点，应该也没多少下跌空间了。
2.人口本身比较多，虽然经济下滑，但外来人口流入还是有增加的，无论是下面县市还是周边省......
----------------------------- @海男的故事2016-07-1017:51:56
温州下跌的空间不大，但暴涨的机会也不大。投资有点鸡肋。
----------------------------- @hurryg0 2016-07-10 17:58:48
谢谢楼主点评！主要是考虑自住改善，考虑周围配套设施还算齐全，感觉有些小涨空间。
----------------------------- 自住可以买，在自己的能力范围内，买最好的房子。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 19:32
@时代的希望 2016-07-10 18:55:34这些观点我看了，和鹏程蛇口大同小异，我不知道这号是否换个马甲继续骗钱的，如果不是就当我以小人之心度君子之腹。我记得哪怕是 2015 年之前，那些要买房的都主要是以自住为主，2015 年之后，风气为之一遍，都变成了投资投机的需要了，看楼主和鹏程蛇口的帖子就反映出来了，什么时候一样东西变成投资投机作为主导时候，就危险了。
----------------------------- 多看看帖子里的大势分析，不要太自以为是
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 20:22
@时代的希望 2016-07-10 20:06:32
大势分析，呵呵，天涯里搞大势分析的多了，有几个是蒙对的，就算有几个蒙对了，当年也是骂声一片，远的不说，2011 年有几个蒙到一线城市会涨成那个样子的，投资本来就是少数人获利，多数人赔的游戏，你的论点要是大部分人赞同，就要分析哪里出了问题。反之骂的人越多，赞同你的越少，你正确率就越高。
----------------------------- 没您那么牛逼，我就是和大家聊聊常识。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 20:34
@时代的希望 2016-07-10 20:23:12我最奇怪的是比如 08 年，12 年，14 年房产低迷的时候，没看到你们这么一批人大谈房产投资价值和技巧，实际上那时候谈是最好的，反而是房价高涨了，老百姓耐不住你们出来谈，什么目的啊？
-----------------------------
我希望你能仔细看看帖子，什么目的帖子里已经写过了。
谦虚使人进步。
作者:海男的故事 日期:2016-07-10 20:58
@时代的希望 2016-07-10 20:47:35
其他我不多说了，真传一句话，假传一本书，用我的好朋友，天涯从来没预测错误的房多钱少先生的一句话来说，买房最主要的是时机和价格。楼主你看懂了吗，呵呵。
----------------------------- 没你那么厉害，能一句话说清楚所有的事。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 08:51
@wintewish 2016-07-11 03:19:11
lz 我在上海 现在只有 40 万的首付 现在看下来只能买不带学区的老破小 或者郊区超远的新房 你觉这种情况是不要买房 还是投资哪种比较好 谢谢
-----------------------------
资金太少，如果有别的投资方式就不要买房了，实在要买，就买老破小吧，不要买远郊的。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 09:01
@我是 19890220 2016-07-11 02:38:31深夜看完楼主所有的发言及回复，可以看出楼主是个拥有丰富阅历的男人。我也有一事请教楼主：我老家有一套房产，价值 40W，还没还清。现在准备入手广州远郊 1W 的房子。我该怎么操作，才能利益最大化，楼主提到的抵押贷款，怎么操作。如何计算成本？请赐教。
----------------------------- 买广州远郊的房子，不是利益最大化的问题，而是陷进去的可能很大。
抵押贷款分为一抵和二抵一抵需要先结清贷款，大部分银行都能办理，额度高，利息比基准利息略高。
二抵不需要先结清贷款，少部分银行能办理，利息高。
有些社会机构也办理抵押业务
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 09:23
@海男的故事2016-06-0311:56:24
地王对供需双方的影响:
1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价.
2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量.
3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整.
综上所述,地王会加快赶顶的速度.
----------------------------- @还在漂的鱼 2016-07-11 00:47:44
楼主写的帖子有很多可操作性，很值得学习。但我想请教楼主，超发货币的冲动 ZF 总是难以克制，但从前面几次四万亿的刺激来看，对经济的刺激作用越来越弱，并导致很多不良后果；这次的楼市去库存，许多普通老百姓背上了杆杆或者将多年的积蓄耗尽；后面再超发货币，能刺激楼市吗？还能采取超发货币刺激经济的做法吗？我也很苦恼，错过了 14-15 年初在北京买房的机会，目前在武汉中心城区中山公园附近有一套住宅，在汉南有一套别墅......
----------------------------- 资产需要优化，别墅太偏了，肯定需要优化，但不一定好卖。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 12:07
房地产的第三个坑：鼓励大家回家乡买房
很多中西部的中小城市是没有工作机会的，大部分人都在外打工，辛苦打工的钱回家买个房，平时住不了，还贬值。
随着经济模式的转变，越来越多的中小城市会衰败。尽可能在东南沿海大中城市购房，为自己，为孩子争取一些未来机会。故乡已是回不去的故乡，那里给不了你最后的保障。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 12:55
@fupeide 2016-07-11 12:34:45
楼主:下半年降准降息，又放水啊，受不了了
----------------------------- 有美帝在边上，国家还是会有所节制。毕竟目前汇率也很重要。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 15:33
@ROCKCT 2016-07-11 13:37:00
希望楼主能多说些金融类的知识！
刚好我现在有笔信贷在手上，想拿去付首付，然后再按揭买房
但是有些难度，想跟楼主学习学习，如何杠杆最大化
----------------------------- 过度杠杆化是柄双刃剑，首付只是一方面，真正考验的是你的月供能力
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 17:06
@liaoshuxian 2016-07-11 16:40:31
另外向楼主请教一个问题，我在浦东川沙于 14 年下半年以287W入手了一套139m的02年电梯3房，当时也是冲动型买入，从动起念头到买入一个星期全部搞定，当时营业差额税有点高 12W 多吧，杂七杂八一共 310W，现在大概 460到 480W 间吧，歪打正着户型很好，居住体验很好，虽然是02 年房子，但在川沙附近属中等偏上。一:我想是否需要卖了再买入新点房子，只是劳累加一来一去中介费用，好处是保值增值好点。二:继续住着等以后有合适机会出现......
-----------------------------
有时间可以到市中心看看，市中心性价比比较高。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 19:33
@海男的故事2016-07-1112:07:47
房地产的第三个坑：鼓励大家回家乡买房
很多中西部的中小城市是没有工作机会的，大部分人都在外打工，辛苦打工的钱回家买个房，平时住不了，还贬值。
随着经济模式的转变，越来越多的中小城市会衰败。尽可能在东南沿海大中城市购房，为自己，为孩子争取一些未来机会。故乡已是回不去的故乡，那里给不了你最后的保障。
----------------------------- @ty_小丸子 2 2016-07-11 18:37:10
买了上海的房子 落户也不是那么容易的
落不了户口买房也没有用到了高考还是要回原籍
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南边还是比较人性化，上海这边有文凭或职称，积分都是购的，可以读书和高考。而且教育现在已经放开了，国际学校和私利学校越来越多，有钱就行。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 19:39
@ty_小丸子 2 2016-07-11 18:40:11
某些小城市还是值得投资的
比如嘉兴出了个和上海公积金对接的政策，房价瞬间涨幅全国第三
能享此殊荣的全国唯一。
等于上海源源不断的给嘉兴输血了
对了 胡 BOSS 的 儿子在那小城市做一把手
----------------------------- 我说的东南沿海大中城市购房指的是工作，生活的自住购房，不是投资购房，投资只能在大城市。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 20:06
@ty_小丸子22016-07-1118:40:11
某些小城市还是值得投资的
比如嘉兴出了个和上海公积金对接的政策，房价瞬间涨幅全国第三
能享此殊荣的全国唯一。
等于上海源源不断的给嘉兴输血了
对了 胡 BOSS 的 儿子在那小城市做一把手
----------------------------- @海男的故事2016-07-1119:39:27
我说的东南沿海大中城市购房指的是工作，生活的自住购房，不是投资购房，投资只能在大城市。
----------------------------- @ty_小丸子 2 2016-07-11 19:58:07
大城市投资不了都限购了
目的就是把资金赶到周边小城市去 实行人口分流
上海周边的小城市还是有投资价值的
昆山就涨了很多 房价一旦起来 就很难跌下去
涨一千 最多跌 300
楼主别一棒子打死大城市周边的小城市嘛那是一片特殊的地方
还是有投资价值的你说成都附近的小城市 那绝对没投资价值了 成都本来就不涨别说成都周边但是北京深圳上海周边的小城市那就不一样了
......
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投资关键是看二手房市场。我只是把我看到和知道的说出来，也不一定全对，买房最后都是自己拿主意的。
作者:海男的故事 日期:2016-07-11 20:30
@kangli_11 2016-07-11 17:21:02楼主，你好，最近想在武汉白沙洲的烽胜路附近买一套房，交通相对比较方便，有一条地铁马上就要修起来，但目前那里的配套和环境都比较差，商业和学校规划的实现也遥遥无期。然而，现在那边的新盘开发出来都一抢而光，二手房的价格加上税费差不多也要一万到一万一左右了，房价从年前的 7000 左右一跃至现在的一万左右，想问下楼主，在这种情况下买房，我会不会属于高价买入，这一地区的涨幅空间还大吗？
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这个价格已经透支了地铁的利好，如果政府继续放水，过几年价格还会更高，但投资不一定能赚到钱。可以到市区看看，说不定能找到性价比更高的房子。
作者:海男的故事 日期:2016-07-12 08:36
@wintewish2016-07-1103:19:11
lz 我在上海 现在只有 40 万的首付 现在看下来只能买不带学区的老破小 或者郊区超远的新房 你觉这种情况是不要买房 还是投资哪种比较好 谢谢
----------------------------- @海男的故事2016-07-1108:51:19资金太少，如果有别的投资方式就不要买房了，实在要买，就买老破小吧，不要买远郊的。
----------------------------- @wintewish 2016-07-12 01:14:39LZ LZ 那彭浦 87 年的老公房值得入手吗 出租比较容易但是怕以后脱不了手 还有就是不知道什么时候会动迁。。。
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这种房子最怕的就是卖的时候贷不了款，失去金融属性。
砸在自己手上。
如果工资高，可以通过一些金融手段提高购买力。
作者:海男的故事 日期:2016-07-12 11:17
被隐藏了看不到，我单独回帖请教吧
-----------------------分割线 ------------------------------ @emy857 2016-07-11 22:17:43
楼主再请教你，我看到你有回答涯友利用赊楼贷和抵押消费贷款的方式盘活债务和房子，避免卖房还贷，感觉出了金融的重要性。
我的情况是：有两套房，第一套房纯商贷贷款 20 万（当年首套房利率 85 折）已供楼 4 年，第二套房公积金贷款 30万已供楼3年，两套贷款都是20-30年的吧，月供3k不到，还款压力不大，我主要是考虑下一次投资可以用首套房的首付比率和利率折扣优惠，目前手头没啥现金了，靠攒工资积累第三套房首付的过程......
----------------------------- 信用贷就可以了，如果要一次申请多家银行，可能要找第三方帮你办理。
作者:海男的故事 日期:2016-07-12 12:26
@lion2003 2016-07-12 11:55:58
楼主你好，向你请教一下我的情况：我是长沙本地人，就绝大多数的人来说，受制于信息对称和熟人，很难投资外地资产。错过了北京深圳这些随便翻番的地，一是没实力，二是没途径。而长沙，是一个价格很低，而且投资回报很低的城市，但是土著也没办法选择，2005年房地产市场腾飞，到 2015 年，长沙房价从 3000 到了 6000多，应该是幸福感爆棚的城市，要不是看着北上广的童鞋动辄说多赚了三五百万，分分钟都变成了千万富翁初步实......
----------------------------- 我上面写过长沙的情况，长沙，成都，重庆商业文化不重，有些钱就喜欢享受，投资投机不严重，房价就不会暴涨暴跌，也就没有投资价值。你作为本地人，你觉得上面的分析和现实是契合的吗。
找到自己喜欢满意的房子不容易，条件允许可以买了。
供应量大其实是个伪命题，武汉供应量超大，价格还不是长得很快，武汉的商业文化比不上闽，浙，但也挺强的。
投资投机也比较严重。
福建的福州，厦门经济那么差，房价高的离谱，无它，投机。
浙江的杭州，温州房价曾经超过上海，无它，投机。
潮汕人在深圳的经济地位相当重，把投机带到了深圳，导致深圳房价超过北京。
投机并不全是坏事，给了大家发大财的机会。关键你要有投机的能力。
作者:海男的故事 日期:2016-07-12 13:08
@千般愿 B 2016-07-12 00:59:20
楼主您好，我未婚借父母的闲钱投资，6 月 19 在北三县大厂买了一套二手房，总价 110，加税费中介等共计 116 万不到，均价 11500，房产证大概有 7、8 天就能出来了，现在我看中介公司同等面积大小的均价已经到了 15000 的均价了，感觉挺恐怖的，因为通州和北三县统一规划，加上在大厂住的朋友说大厂有 40 多个楼盘在规划中，有的已经在打地基，而且都说河北没有说肯定还能涨，但是我现在有点害怕。燕郊的基本没有新楼盘了，且新楼......
----------------------------- 北京周边的情况我统一说一下，以后不再回答。
北京周边要买建议买燕郊，燕郊有先发优势，聚集了很多常驻人口，会吸引企业过来办商业，商业应该很快会起来，教育资源也不错。周边几个城市都是有竞争的，稍微经济条件好一点的自住都会选燕郊。
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