有的。但是，有几个城市的建筑能熬到 70 年不拆的，只要拆迁，又是一个七十年的锁定。如果拆了不补贴，一定会出大乱子的，这是社会无法承受之重，视作可忽略的极小概率事件。放弃货币，指的是放弃劣币，遍观整个世界，还有一种货币是良性的吗？没有，那么好，尽你所能，拿下可以控制的资源吧，附加值越低，留给你的空间就越大，附加值越高，留给你空间就越少。如果在法律上可以进行评估，抵押，那么一定是上层已经屯在手里的东西，那么去寻找未来可以进行评估抵押担保功能的资产吧，那就是你可以持有的“货币”。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-20 23:40转个帖子，挺有意思的，早有先例，有岂在我朝。
清朝的住房保障制度
梁发芾中国历史上的皇朝，并没有什么对于老百姓的住房保障制度。你有能力就自己盖房子，没有能力，就挖窑洞，钻地穴，搭草棚，那都是你自己的事情。而清朝有些例外，曾实行大面积的住房保障制度。有学者评论说：“清代旗人的官房保障制度是中国古代历史上少见的得到切实贯彻的住房权保障制度。其中，帮助获得住房财产权是最主要的方式，但限于财力，未能长期实行，但这是中国古代史上第一次较大范围、较长时间的尝试，有着重要的意义”（见张群《中国古代的住房权问题》《南开大学法律评论》2007 年春秋号）。
其实，清朝的所谓住房保障，在我看来，根本没有什么重大的意义。如果说有什么重大意义的话，那是通过政治暴力强行夺取被统治的老百姓的房地产，然后然后又辅之以政府财政补贴等等形式的对于特权阶级的住房保障，对于被统治者的老百姓来说，它意味着剥夺，根本没有什么保障可言。
当然，如果说是尝试的话，那也取得了相当丰富的经验教训，给随后建立的中华人民共和国的官员福利房制度提供了路径。
清政府的所谓保障房，它保障的是作为统治阶级，也是统治民族的整个满族八旗的住房。有学者统计，满清征服北京后，八旗军队及其家属都在进入北京，拱卫皇室，当初的八旗军队近 17 万人，加上家眷，大概在 60 万人左右。虽然有些军队住房外地，但到顺治初年，北京内城八旗兵丁仍有8 万人，加上家属至少有 40 万人。
那么，他们的房子从何而来呢？
就是抢劫，强迫汉民拆迁。
为了满足八旗官兵的住房需要，征服者的满清皇朝用暴力强制圈占民地民房。皇帝规定原来世世代代居住在内城的汉族官员、商贩和平民，除投充旗下外，全部搬出内城。“其原房或拆去另盖，或买卖取偿，各从其便”“限以来年冬搬尽”。当然，统治者也要伪装出一副给予被抢劫的房主予以补偿的样子，如顺治皇帝就发诏说“ 户工二部详察房屋间数，每间给银 4 两”。这个补偿标准是非常低的，因为几乎在同时出台（顺治 5 年）的屋价则例规定，头等房每间价格120 两，二等 100 两，依次递减，五等房每间也要 40 两，而最差的末等房也要 20 两，四年后又改提为末等房每间 30两。由此可见，抢占一间住房，补偿 4 两银子，只是一种象征性的补偿，哪怕被抢者的房子属于最差的末等房，补偿额不到原值的 20%，而这些钱能不能真正交给被抢劫的原房主，那也是很有疑问的。
因为这种做法非常不公平，不合理，大概顺治皇帝也有些过意不去，顺治元年，皇帝颁发诏旨说，对于拆迁户，有土地租赋的，蠲免三年，房子被人分居的，田地租赋，准免一年。顺治五年，皇帝又颁发诏旨说，那些拆迁户“舍其故居别寻栖止，情属可念，有土地者，准免赋税一半，无土地者，准免丁银一半”。这种用减免赋税徭役的办法进行的补偿，不知到底能够有多少得到落实。而即使能够落实，免除一个人或一家人人丁税银的一半也绝对不够补偿房屋的价值。因此，这些所谓的补偿措施，并不能抹去打江山者利用政治暴力强取老百姓房产的血腥事实。
经过这样的强抢拆迁，内城汉族几乎全部迁至城外，内城中成为旗人的天下，形成了满汉分城的格局。城中原来明朝功臣贵戚的深宅大院，都归了满清的王公大臣，而旗下的官员，则按照品级分配住房，一品官分房 20 间，二品官 15间，依次递减，最低的八品官也有 3 间房子。这种格局，在历史上或许是新的，但我们当然非常熟悉，按品级分配住房的做法，在中共建政后被全盘接受，今天仍然没有过时。
满汉分城之后，内外城的住房的性质就不同了。外城的汉族人的房子是完全的私房，而内城的八旗子弟住的则原则上是公房。这些房子要么是抢劫来的汉人的住房，要么是政府财政掏钱建造的，统一分配的，因此，属于官房。
我们知道，历史上一些皇朝，由于吃江山的人繁衍太多，胃口太大，最终究老百姓无法负担这些说得好听些叫做天潢贵胄，说得不好听就叫做蝗虫的宗室队伍的过分扩张，而灭忙了。明朝灭亡的时候，有人说朱元璋嫡系后代同时存活的已经有 40 多万，也有人认为没有那么多，但是，他们吃垮了江山，则是没有疑问的。满清统治中原，爱新觉罗皇子皇孙的繁殖力似乎比不上朱明，到灭亡的时候，按照玉牒所载，当时在世的不到 10 万人。但是，满清不同于朱明的地方在于，这个朝代，人们不但要负担越来越沉重的皇子皇孙的开销，而且，全国人民必须养活数量极为庞大的几乎整个统治阶层即八旗的生活。八旗人丁除了当兵当官，无需从事任何生产经营活动，被朝廷恩养起来。国家负责所有八旗官兵的俸米、俸银、房屋和土地，清初，八旗官兵生活费用的开支占了政府总支出的一半。数十万八旗官兵及其子弟，完全成为寄生虫。
他们由于养尊处优，生育率高，繁殖力强，政府无偿提供住房的压力越来越大。政府一方面或者无偿提供住房，或者给予货币补贴，由他们自己修建，另一方面，也想出一些其他有趣的办法。比如，康熙皇帝曾经要求占有四五十间房子的八旗官员，分拨出一间给没有住房的阶级兄弟。这种做法与今天有人妄想的让拥有大量空置住房的官员发挥一点慈悲心肠，将自家的房子拿出来给蚁族鼠族居住是一个道理。
可想而知，没有人会理会这样的号召。碰了一鼻子灰的康熙皇帝很快就否定了自己的这个想法，还自问自答地说：“京师城内，大臣庶官富家，每造房舍，辙兼数十贫人之产，是以低渐狭隘。若夫敛取房舍以给无者，譬如剜肉补疮，何益之有？”皇帝既然无力均贫富，就只有增加存量，建造更多的住房。1695 年的时候，康熙皇帝进行了一次旗人的住房调查，发现有 7000 多人没有房子住，于是下令“与城之外，按各旗方位，每旗各造屋 2000 间”，2000 间住房需要的费用大概是 30 余万两，皇帝认为，这相当于是建了一个大宫室。这倒也是。反正历史上的皇帝，都爱好修建巨大的宫殿，花费的民脂民膏无法计算。康熙皇帝把把本来可以给自己建宫殿的钱用于给他们那个统治阶级修建保障房，貌似也还算高尚。
这样，八个旗就共建房 16000 间。
满清统治者除了将抢劫来的住房分给八旗官兵，并且在抢劫圈占来的土地上修建房主，按照品官级别无偿分配住房外，还实行另外一种政策，就是政府提供地皮，并且也提供货币，让他们自行建造。这种方法尤其用于前来归附的人员。
对于归附的兵丁，政府按照一人一间的标准分配住房，但不是实物分房，而是给予货币补贴，即按照一间房 30 两银子的标准（后来又降为 20 两），分发货币，让他们在政府无偿提供的地皮上盖房子。这种变化，或许就是政府已经无财力负担这个庞大的寄生阶层的住房问题的一种表现。反正政府给的钱就这么多，你想盖得好一些，那只有自掏腰包了。
其实这样仍然不足以解决日益膨胀的八旗住房问题。无可奈何之下，出售公房，按揭买房的办法也想到了。1723 年，清廷颁发八旗田宅税契令，从法律上承认旗人所拥有的房屋和土地为私有财产，1733 年，又进行住房制度改革，出台“现银任买官房”和“指扣俸饷任买官房”两种办法。现银买房，是允许八旗人员拿现钱购买政府的官房，当然，价格一定是低廉的。掏钱买到的官房立即就拥有产权，成为私房，可以交易。而“指扣俸饷任买官房”，类似今日的贷款买房，是允许八旗官兵以俸禄和薪饷做抵押，向政府购买官房。一次先交纳一定的首付款，剩下的从薪饷俸禄中逐年扣除。所欠款项扣除完毕后，官房就属于个人的了，可以随意翻修，也可以和其他私房一样出售买卖。这些官房因为地皮是无偿的，价格一定也是非常优惠的。对于这种官房出售，政府也有种种限制，比如不许倒卖谋利，一人不能多买，尤其限制拥有丰厚俸禄的高官多买。这当然是为了保障中低旗人的利益而设定的。但是，这些规定是不是真正挡住了达官贵人以低价购买官房谋利的行为，不得而知。以今天的经验推测，大概高官厚禄者低价买官房而取利者当不在少数。
清朝统治者对于旗人的住房保障制度，一直实行到清朝后期。相声大师侯宝林是旗人，他小的时候就在清政府提供的保障房中度过。据说慈禧太后宣称从自己的脂粉钱中省下一些，在外面盖了房子，供贫困的旗人居住。而侯宝林在回忆录中则认为那房子是高价租给穷人的，不知是否如此。至少可以知道，到侯宝林小的时候，清朝给八旗的住房保障政策仍然是残存着的。
满清政府的住房保障，确确实实用国家的地皮和财政的银钱，为一个庞大的八旗集团提供了住房保障。你如果从这个特权阶级来看，这个住房保障的意义是很大的。但如果从全社会来看，这种保障意味着对于被统治者的剥夺，它是极为不公平的。而非常有趣的是，满清的这种住房保障政策，给后来的中共住房政策直接提供了经验，五十多年的住房政策和制度，基本上是满清当年政策的依样画葫芦而已。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-21 18:45lz 的帖子观点大致同意, 尤其对于这种实事求是的兵推过程非常佩服...
房观太多谩骂了,这种技术分析贴太少. 持续关注中!!!
现请教 lz:
不知你对于京 15 条之后的北京楼市有什么看法呢>
我现在和父母住老城的四合院里,房子 160 平,不过是公家的.不过租金一年才1k元多点.09年6月--8月在东四环外的泛 cbd 地区买了三个小户型. 其中:
1' 全款一个开间 61w 现在市值 125 左右2'一个一居,首付5成43w贷款43w共86w现在市值165w..七折利率,目前租金 3800 每个月还 2700
3'一个两居,首付3成31w贷款86w共117w现在市值 215w 七折利率,目前租金 3600 每个月还 4500
基本盈亏平衡吧
也就是说 一年半前一共支出 135w 目前还贷后 380w 左右
本人在金融机构工作,连父母在内一年收入大约30--35w 左右
lz 觉得有必要考虑出售一套么? 我个人感觉是利率很低,不舍得卖那两个贷款房,不过那个全款开间还是挺想卖的 考虑到目前 zf 的政策风险
望不吝赐教! 谢谢!!
RE:除非有更好的投资可以替代。如果资金跟得上，暂时持有，即使卖，也只能卖一半，而且是在房产价格上涨，租金下跌的背离走势时放盘。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-21 18:56高房价的起因绝非因为民营体系的低迷，相反民营经济的最初放开，带来了经济的春天，进而引发了房产的升温。
随后的资本全球化、大宗商品价格重构、美元贬值以及中国人口红利又大大促进了这一进程。楼主看似有道理的推断，不过是建立自以为是的逻辑基础之上。逆推楼主的推断，便可得到房价天生该涨的必然现象。即使在国家经济不行，尚未改革开放的年代，即使在饿死千万人的年代，房地产也一样有炒作的道理，因为它天生就该涨，不为别的。更何况，我的评论并未企及民营体系与房地产之间的关系。没有与绝大部分人站在一起更危险的事情了。既然抄房成为了一种社会认同，那根据逆向思维是不是应该看空呢？更何况诚如我上面所说，房产只不过是一张 70 年的期权而已。整个游戏只是博傻。望你好好揣摩揣摩。这个世界没有什么能永远，这是自然界的普适规律。蔑视周期，误识趋势的人，不过尔耳。
RE:这是推理吗？这就是在我自己身上发生的事，我基本不做无谓的推理，不做顶点判断，这对于我毫无意义。我开始投资地产时，只是因为自己的房租成本高，算了算，还不如自己投了自己用，到了 2006 年开始（特别是年底），觉得实业利润已经明显开始下滑，而且这种下滑，我认为是必然的，是经济转轨的必走之路，我对这种趋势根本无能为力，我只是跟随趋势高低起伏的小蚂蚁小螃蟹，耗死在里面，不如另寻出路，但是实业的转轨并不是你们想的那么容易，我当时的合同和后续的项目，不允许我做激进的行业转向，投的项目必须只能赚不能亏，而且还得有稳定的收益，即使低点也无所谓，所以才开始加大房地产投资力度，比我在实业上做的好的人，遍地都是，我只是先走了一步。那些以前在我前端的链条，直到最近才开始加大地产的投资，其实他们应该在我开始投资时，就应该明白了，一个链条上的产业，一环有问题，前后都撑不了多久了。既然还有这么多能坚持到现在的朋友，我怕什么哪？他们早晚也会走着一步，而且会越来越多。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-21 23:03
什么叫价格波动，只有中国成为实际意义上的发达国家后，才会存在货币归位的问题，在发展阶段，货币除了具有通常价值衡量工具功能外，最大的作用是作为刺激经济的工具使用。所以，你会发现美国自 1900 年到 2010 年货币贬值了35倍，日元则在1945年到2010年贬值了80倍，中国自1980 年到 2010 年合计贬值的超过 30 倍。所有的波动反弹只不过是贬值中的插曲，有人问过我：中国什么东西目前是低估的？说实话，2009 年 12 月 30 日，我告诉他们，粮食中的小品种将引领粮食逐步找到价值重心。现在我预判：中国的人力价格已经绝对低估了。西方就业人口有时是不愿意就业的，因为他们有良好的福利制度，低效就业还不如失业。中国在没有保障的前提下，只能通过生存必须品的大幅涨价，拉高生存基准，逼着人力成本涨。大量的人口通过迁移就业，事实上提高了就业成本。这一切的指向都非常清晰，就是游戏规则发生了变化。在国营体系可以通过垄断提价时，民营体系中无能力提价的必须消减产能，你不消减产能，就会让成本拖死你，让价格恶性竞争压死你。未来这种劳动密集型行业，将有两种可以生存，1.规模足够大。2.拥有不可仿效的特色。其它不管你多么勤奋，多么能吃苦，多么节俭，都将被淘汰。
淘汰下来的资金和产能，绝大部分将会进入资产领域，如果退出的晚，甚至就此无疾而终。其中有部分资金被有能力进行转型的人控制，将转进新型服务业和新技术领域。这是中国自改革开放以来进行的首次财富乾坤大挪移，国家为了控制资金进入房地产，开始收回建设权。将资金赶往风险领域，事实上最终结果会是这样的，被消减的产能资金总体平均回报将低于投向地产的平均收益。所以我说：2009 年前的房地产被送进了保险箱。房地产在当前的中国就可以视同土地，而且是财富最集中的大型中城市里的土地。买房子的人，事实上已经不能叫做工业化投资了，你可以叫他们现代的土地主，靠种房子谋生，和当年的地主基本是相同的，地主的运营就是收租，然后再买地，再出租，这叫土地循环增值，虽然速度慢，但绝对是刚性的有效投资。国家显然已经看到这种趋势，所以要把开发权拿回去，自己租，谁不爱当地主就不是一个合格的中国人。从上到下全是一致的思维，别以为自己最聪明，领导也是一路人，想法是一样的，绝不会比你傻。地方政府是想一次多收回来点，因为它只对自己负责，中央政府是想稳定的长期收回来，因为它要为了一个阶层长期负责。地方政府只是急功近利的职业经理人。毛爷爷曾经教导过偶们，现阶段，一定要分清谁是敌人，谁是朋友。如何抄了对手的后路，围魏救赵，这是所有人都在思考的问题，中国人的思维是一致的，根本就不用串谋不用动员，肯定会一起去抄它的后路。它的后路在哪里？毛爷爷也曾经告诉过我们，对手弱的地方就是我们的发展方向，农村的广阔天地，大有作为。一切以农村，农业，农民做导引，一定就是大方向。所以，农产品涨价了，农民工涨价了，把战火烧向三农，农村包围城市。不管怎样，今年注定了就是战役规格提高的一年，一定会有大风大浪。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-21 23:10为什么战役要在农村发动，因为这样就会阻止中国的城市化进程，任何一个国家的发展都是自工业化起，止于金融业。没有工业化，就没有了一切，大清国败在什么地方，就是没有建立有效的工业化体系。你农业，玩的再大，那也是散沙一盆，豆腐一锅。呵呵，这是很符合逻辑的演进。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-23 13:03最新鲁八条限购措施开始实施：本地居民 1 套，可加购一套。外地有纳税证明无房可购一套。本地 2 套以上，外地一套有纳税证明，不允许再购。2 套房贷 6 成，基准利率 1.2倍。本政策不涉及商业地产（公寓，办公，商铺）。今年将在股市有一次爆发行情后，商业地产有一波行情，不适合追高，适合逢高减。长线投资者，继续着力拉高房租，确立长线投资的理念。
按照济南最新公租房政策，本年度投资 17.1 亿元，建设 23000 套公租房，配套建设 2000 套廉租房。按照这个投资额，每套以 50 平计算。房价成本为：1500 元，肯定不含地价，各种税费经过减免后，不含商业配套建设，不含学校，幼儿园，采暖建设才能搞定，所以，这些房子周边原有设施将遭遇资源挤占，导致正常估值受损。不建议购买和持有周边房产，这些公租房和廉租房位置为：开发区周边，龙奥周边，匡山周边，东工商河附近，将军路北头，和预期位置基本一致均属于垃圾地段。折算成本回收率为：收益 6%，房租为：500-600 元（不含物业费）。
按照公租房位置的房租采样成本，该位置附近二手房房租目前水准为：（按照 50 平计算）800-1000 元。公租房租金将拉低房租水平 25%-30%，属于适合减仓品种，调低该位置房产估值。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-24 23:43
我记着前年我做过一个预测，那就是促进农村消费的结果将必然导致粮价和农村劳动力价格持续上扬，中国的消费和投资问题一直就是一对冤家，农村消费率提高，对于整个经济来说，目前阶段是不利的，因为城市的消费率无法提高的条件下，必然导致资金回流农村，而消费的结果是将流入农村的资金大量消耗掉，大量消耗的结果是在生产率无法提高的前提下，只能通过提价平衡消费损耗，由于农村提供的产品都是刚性需求产品，会整体提高社会的通胀程度，在整个社会生产效率无法提高的前提下，就会导致城市的通胀高于农村通胀，城市的资源中，可以直接对抗农村资源的并不是资本，而是刚性资产，那就是房产，农产品价格上涨归根结蒂会转化为房价和房租的上涨，来平衡农村收入的增加，这就是高低端资源的博弈，通过农村收入的增加再次返回城市，想要赚城市的钱，那么就先提高在城市的生存成本，以刚性对刚性，刺刀对砍刀，针锋相对。
因为生产效率的差别决定了引领消费增长必然途径是城市带动农村，如果相反，则成了本末倒置，农村消费提高越快，在城市的生存成本则越高，相互对冲，直至平衡。如果国家采用直接补贴的方式压低城市生存成本，则这个代价就会由全体城市 P 民承担，最直接的效果就是将压力转向中小企业，导致快速消减产能，降低提供就业数量，达到的也是这个目的，平衡。平衡的最终结果是消除农村引领消费率提升这一方向性错误。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-24 23:58关于公租房的本质，是国家以房产投资替代大型建设项目的一个变种，两者在投资回报率上类似，在国家投资带动整体经济发展方面也类似，不会向其它行业提供良好的扩散投资和消费，公租房对下端链条，比如高端服务，物业管理，装饰装修，城市交通，餐饮消费等等，提供的附加消费基本为零，目的只是再次把水泥钢筋砸进土地，但其它消费并未同步跟进，甚至还需要降低同位置商品房用户的资源占有率，以公共资源补贴公租房，最终结果是：引发周边房地产贬值，是一种变向的掠夺行为。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-25 12:09
房租涨幅已经落定，住宅年后房租平均涨幅 12-13%，尚未到租的，在半年后，在此基础上仍有 10%左右的涨幅。这不是预测，是已经出租的房租统计。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-25 17:15
我注意到了，这些涉农产品涨价是连续的，自从国家开始刺激农村消费开始，这些东西涨价的幅度就超越了其它产品，再加上这些东西在城市里销售，农产品涨价的最大受益者并非农民，农民只是跟着赚个小便宜。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-25 17:16
但是你要注意哦，普通消费类产品中，单项涨价最大数额的仍然是房租。我指的是纯粹的消费品。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-25 17:20
这次涨价并非中介串谋，我问了好几个朋友和同事，他们这次都是主动提高房租的，而且租客也接受了这个涨价幅度，目前因为提高房租而退租的人，很少。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-26 21:47今日调查了本城市新建招租的商业地产，商铺承租热度明显下降，租金开始下浮，成熟商圈目前出租比较稳定，问题主要集中在新建商业房产，提示：目前新建商铺供应量已经超过城市商业的需求，且价格持续涨升，邻近 1-2 年，甚至 3 年，投资商业地产的投资收益比将显著下滑，甚至会跌至住宅的回报率，警示新建商业地产有较大风险，成熟商圈收益稳定，不存在较大风险压力，可继续持有，甚至在有部分前期持有者跟风坚持时，补入。持有新建商业地产投资者，可趁商业地产炒作风潮到来之时，减持部分新建商业地产，降低持有部分的持有平均成本，做好长期投资的准备。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 11:41
在全国公租房，保障房建设会议上，已经下达了中央下拨资金的额度，同时打开了公租房信托融资基金的口子，这有标志性的意义，那就是未来几年，政府将亲自摸着石头过河，自己玩了。开发商要有思想准备，做好让自己盖了一半的楼盘变成烂尾楼的准备，同时必须放弃拿地向体系内进行血液补充，一场拼耐力的比赛已经开始了。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 11:59
拉长自己商品的供应链条，才能使自己的商品升值，这是现代商品学必须了解的基础概念，对于房地产这种地域性极强的商品，房租是他商品价值的一部分，试图自己出租而又能得到满意出租回报的困难性是非常高的，建议出租房子的业主，吃着碗里的，看着锅里的，将房源交给下一链条，并不断寻找下一个承接能力更强的链条，让自己的投资收益奔跑起来。
国际歌词奉上，投资地产的朋友们共勉。
从来就没有什么救世主
也不靠神仙皇帝
要创造我们的幸福
全靠我们自己
我们要夺回劳动果实
让思想冲破牢笼
快把那炉火烧的通红
趁热打铁才能成功!
最可恨那些毒蛇猛兽
吃尽了我们的血肉
一旦把它们消灭干净
鲜红的太阳照遍全球
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 21:06
认输，搞笑，我在指导你们操作而已，我的连动都不需动，都在安全边界内，投资房产的人，情况千差万别，有的已经进入了保险箱，有的还有半截在外面撂着，通过短线进出，把自己送进保险柜，但目标是非常明确的：核心资产，难言放弃。我前面说过的，你好好理解一下，经济的重心，围绕房地产展开，任何操作的指向只有一个目的，放心持有可长期投资的地产。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 21:13
帖子的题目是“房地产投资依然无忧！”
RE:投资和投机虽然标的相同，但手段是完全不同的，投资是耐心持有，不能拿几十年的东西，就一天都不会拿，这就是投资心态。投资则是依靠短线涨跌，博取市价的变化差，倘若因为房价下跌，你就心慌，说明你是为了投机而来，说明你应该多买几套，在上涨过程中，抛出几套，将利润锁定于剩余房产之中，剩余的如果可以长期持有，就是一个投机转投资的过程，这就是我说过的，房价越高，需要的资金越大，目的也只有一个，通过炒作差价，买到 2000 年的房子。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 21:15如果一种房子，即使在炒作利润固化后，都无法通过出租达到合理的出租回报，就属于垃圾房产，这种东西，偶是完全不可接受的，所以：买房时，你的一切回报就已经天生注定了，除了核心位置房产，你还要研判城市的发展方向，今后财富的聚集之地，这是房地产投资的核心本质--------需找低估，找不到就创造低估的条件，前提是低估，而不是投到没有投资价值的地段和品种。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 21:18温相说十二五期间平均增长率在 7%左右。首次不提保 8了。
以现在的规模，差一个点就是四万亿左右。
RE:唉，幼儿园水平啊，1 个点 3500 亿。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 22:54尽管楼主是高手，但我还是认为，房地产投资是件很复杂的事，不能一概而论比如，05 年以前的房型和 05 年以后的房型变化，住宅品种的变化，地段的变化，利率，经济周期的影响，折旧，等等。投资不仅仅是长期行为，还是系统行为，不是简单就能说清楚的。
还有楼主对商铺怎么看？ 网购好像对底商的冲击很大。
RE:任何行业和项目，都不是一帆风顺可轻易获得的，特别是在市场竞争环境中，总是黄金伴随狗屎，狗屎中掺杂黄金的，你想要的，必定也是别人想要的，2006 年可以说是一个分水岭，这之前，由于人们还沉浸于早先的住房完全福利制度中，尚未对房产的价值进行全面挖掘，这必定是一个无风险投资的窗口期，绝大部分 2，3 线的地产，在 2006 年前是有所低估的。其实在 1995 年开始房产折价变卖时，就已经注定的，那会我对这些硬资产是极为抵触的，以至于在分配房改房时，由于工作年限短，要交比老职工更多的赎买金时，甚至想到放弃房改房，或者购买不完全产权，我老婆提醒我：所有的领导都买了，而且是完全产权，虽然也极不乐意的买下当时一个月只需交纳 10 几块租金的分配住房，但从心底里，还是觉得不值得，甚至在早期，一直到 1999年，我一直在嘲笑那些以 1000-1500 元购买最早期商品房的朋友和同学。因为，那会做实业投资回报很高，一年赚 30%不算难，做的好，一年翻倍或者几倍也不是没有。我是从 2000年开始介入房地产投资的，主要是资金积累到一定程度后，觉得写字间租金水平太高，已经成为经营中最大的一笔支出，有了足够的资金支持，按照投资回报计算，买下自己用还是合算的。但 2006 年后的投资，已经成为迫不得已的被动投资，因为实业利润（按照投资总额计算）已经远远不如投资房产的收益。
我仍然坚信，商铺将是未来房产投资中最重要的品种，因为中国的现状决定的，零售业支撑了服务行业的 7 成，服务行业又支撑了城市就业人口的 5 成，零售行业其实支撑了中国总就业人口的绝大多数。而且还支撑了几十个小行业，形成了一个巨大的利益阶层，虽然这个利益阶层在中下端，但是却构成了金字塔结构的基础，一旦零售全面滑坡，中国经济将完全崩溃，网售虽然势头很猛，但它链接的就业人口和行业极少，如果因为几百万抢走了上亿人的饭碗，对国家，经济，人民来说：明显是捡芝麻丢西瓜的行为。网售的顶点就是零售总额的 3.3%为界限，超过后，就会影响税收，就业，广大地段实体零售阶层的收入。如果由国家开始限制，那么就会采用税费，工商注册来限制，如果通过市场化手段限制，就会大幅拉高快递业的成本。所以，短期内，我非常看好物流运输行业，因为他们的毛利率将在明后年大幅提升。而商铺，我查了各个西方国家，日本，美国，欧洲的出租回报率，都在 10-15%之间，但中国有中国的问题，就是西方国家的商铺聚集程度非常高，在核心位置核心地段。中国则是乱摊大饼，商铺供应量过度，很多都是毫无投资价值的，商铺一定要买在财富聚集之地，这比住宅的要求更高。
我在去年 12 月 1 日对今年经济中的大事预测很少：1.对利率做出的预测：3.5+-0.25，贷款成本提高 30-40%。2.税率预测，营业税并入增值税，所得税基准向上提高 1000元。3.网售占据零售份额将上升到 3.3%后，开始下滑。
到现在我还坚持这些预判，因为这是建立在逻辑上的预测，基本不叫预测，只是事实的演进而已。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:02网售现在之所以利润较高，也是因为他的产业链条短，整个链条的利润被更少的节点分享，但这个链条的盈利是通过价格竞争，非法（先不管这个税费是否合理的问题）规避税收成本，非法规避工商业普遍遵守的行业默契，非法规避工商法律管理（比如假货，A 货），等等一系列违背商业道德（甚至规避了法律监管）和商业规律（这个规律建立在上千年的商品经营史的传承）所建立的。从各国普遍现存的主流商业模式上讲，网售是个毒瘤，特别是打着 C TO C 名义从事BTOC之实的淘宝，我非常不看好。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:16
进取的说，没有任何投资是在安全边界内的，05 年 50万买的房子，现在 150 万，就是安全边界了吗？参照 05 年 A股市场，到目前 2/3 个股的收益率，其实是差不多持平，你的收益，顶多来自杠杆的那部分。参照一碗牛肉面的价格，这个收益也几乎是持平。假设房价回调，你的收益率就打折扣，复利的效力就降低，你采用杠杆所获得的收益，其实是要冲抵相应的变现难度和折旧的。
RE:05 年 50 万的房产，看你买的什么，我 05 年买的商住两用，目前出租给一个公司使用，回报率 9%。如果你买了住宅，我想也未必能完全脱离风险区，但是如果 05 年你买了两套，09 年卖掉其中一套，那么你剩下的这套成本起码下降了 30%，是不是就钻进了保险箱哪，如果 2010 年卖了一套，是不是一下就便宜了 50%，一下变成了 2000 年的房产。如果你 2010 年两套都卖掉了，OK，手里一把现金就要跟 CPI 死磕了。你想要哪种结果？结论一目了然。今天的钱不是明天的钱，但昨天的房子一定是今天的房子，对于货币不要刻舟求剑，对于房产不要妄自菲薄。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:19为了防止过分自由经济而导致市场的剧烈波动，影响社会的稳定，政府有必要成为主导来掌控全局。而此必然导致国进民退，政府既要引导游资，又要限制游资，甚至逼迫其尽快参与市场经济结构的转型，以市场经济高效率及高灵活特点来加速经济转型。
RE:这东西不是你逼迫，它就入瓮的，瓮中已经没有了油水，你逼它进去熬粥啊。昨天为一个科技项目和政府人士还有合作伙伴聊了半天，更坚信了我的判断，现在这些科技项目促进，绝没有给民营部门留下任何机会，招标时，主管领导已经打了招呼，招标在各个方面已经做出了条件上的限制，只有那家国企中标结果。看着很美，都是有主的，你只配看着很美。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:33应该这样表述更恰当：看着很美，都是有主的，你只配很美的看看。
打个比方：就像你要翘别人的老婆，那么就是不道德的。
放在经济层面就是违法的，就是得搞权钱交易才翘的动，所以，中国的民营，想赚财政的银子，一定是有原罪的。事实上，有利润的行业和项目，100%集中于财政。那些所谓国家支持的民营，只不过是官员在里面的权益，比如初始股权，因为只有官员有利益在里面，才能拿到上市的许可证，利益捆绑已经深入骨髓。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:42远的不说，看看高铁供应商，那个山西女商人，领导的利益不在里面，她能中标？那才叫天方夜谭。为什么要搞高铁，当然是国营部门吆喝着搞的，因为这种项目对他们最有利，民营部门能搞什么，做几件衣服吗？国家会拿钱帮你搞品牌吗？帮你强化竞争力吗？呵呵，这就是阶层的公关能力，话语权。P 民阶层有什么话语权，你看那些昨天和总理对话的人，都提的什么问题啊，完全是弱智。当然也有人知道该问什么，可惜总理那边根本就看不到，真正有用的议题，在传输中间就被屏蔽掉了。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:46楼上不必担心，偶现在仍有充沛流动性，大不了关掉公司，把流动资金抽出来炒，还算一个标准的大户，而且还算一个挺合格的投机专家。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-27 23:55
还有点事得跟楼上说一下，房产即使不涨，里面的钱也不会抽出来炒股的，只是要进去的钱，有一部分会转往股市，这需要时间，因为这些人投资非常保守，没有赚钱效应是不会进去的，而且进去的绝大部分人，最终还是得巨亏着出来，让他们体会到宁可不投，也不能投入股市这句话的份量。没有跨市场操作经验的人，最终的结果是以亏损了断。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 00:08国企海外投资亏损的结果是国家会从国内给他们补回来，赔钱的都是什么行业，你要看清楚了，建筑行业，这是构成地税收入的主体行业，看来营业税转增值税已经箭在弦上了。运输平台股和金融行业也会因此而受益的，拭目以待吧，偶不会看错的。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 01:08
房租收益国际认可的是平均 200 月回收成本，按照年收益率，PE=16.5 倍，这是平均收益，如果你的眼光好，可达到 12-14 倍，甚至会有 5-8 倍的超额收益，不要忘了，房产投资的收益是复利计算的。如果能做到 10%的复利收益，比巴菲特也差不了多少了，反观国内其它投资收益，股票：为负。银行组合存款，大约 3.5%，债券 5%，而且都不是复利，关键本金都在亏损。房产最差是本金保值，但房租经过长期的滚动，其实是相当可观的，特别是大资金。国内，找不到更好的投资，当然你如果能拿到权力和资源性的资产，比这个强 10 倍，但是那都是权力阶层的最爱，不会给你拿到的，即使你拿到，也会被抢走。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 01:21楼主解释下正府为什么要维持房地产需求高于供给呢？你的推论完全是出于这个假设的。
RE:我有点不懂你的提法，那是政府的想法，因为土地财政形成了惯性，多买地，反而买不出价，平衡供地，才能获取最大的收益。我们没必要探讨他的供地初衷，需求摆在这里，我们买房前，一定要想好，这个资产的使用权传导给谁，谁去用它，它能使用多长时间，它的接受能力。你是一环，你还有下一环，下一环才是你实现利益回收的利润源泉。
我能接受的住宅目前还在 2003-2004 年，所以拿住宅，需要炒 3---4 留 1。我能接受的写字间目前还停留在 2005-2006年，就需要炒 2-3 留 1.这是静态的收益率递归法计算，如果房租继续上扬，这个比例就会下降，到了房价有机会再次上涨，就可逢低买入，继续通过炒作获得低价房产。如果有极端的大跌，则不需要运用金融杠杆，一把拿下转投资。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 12:34
楼主说的股市亏钱的现象的确存在，但是机会往往存在于常人难以想象的地方。就像当年的房地产一样。资本主义的必然选择便是一切资本化，到化无可化的地步，资本主义就灭亡了。我再次重申中国的最大优势存在于人多，消费化低，资本化低。所以凡是和人相关与资本相关的东西在未来都将轮番有大表现。还有一点我必须声明，我说过目前国家的措施是把流动性冻结在房地产，其实质在于防止流动性泛滥和突然消退，以保证其经济模式的成功转型。而我所说的股市大牛市，也是在转型之后而言的。如果转型不成功，那当然也就不存在了。
RE:你可能不是很了解证券市场内幕，很多上市公司，甚至可以说绝大多数都存在利益输送，做假账，做业绩这种司空见惯的问题。想在里面获得货真价实的收益是不可能的，利益就这么多，大小非还不够分的，能落到你头上，简直就叫白日做梦。所以证券市场，你应该把它作为投机品种，机会是暂时的，危机是永恒的。所以，赚到合理的收益就出来，并将收益锁定固化。长期放在里面是要碰运气的，大部分是跑不赢硬资产甚至 CPI 的，一小部分可能会踩上狗屎运，这和赌博已经没啥两样了，所以，中国的证券市场你得抱着投机的思路来操作，赚的钱放在里面碰运气，本金不能碰运气，碰到霉气的可能更大。说的简单点：中国股票可以炒，但千万别放心的存着。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 14:04消费者为了几百几千块的小便宜，将丧失几万几十万的商业机会。销售者为了几万几十万的利益，消灭了无数的行业利润。以后你们就知道了，淘宝只是提供了一个小机会，结果最终消灭了几十个服务行业。为了几百万就业机会，消灭了几千万就业机会。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 14:30
切，淘宝提高的低端行业的销售效率，这些行业均为民营企业大量驻扎之地，淘宝有能力就提高一下垄断行业的销售效率，网上卖点油电煤气水，动动垄断行业的奶酪，这才叫有促进作用，搞的民营企业窝里斗，这也叫促进技术升级吗？淘宝试试上促进作用最大的是快递行业，快递行业有什么技术含量，含量都在运输平台上，淘宝你自己都没能力做，这点上讲：它远远不如京东商城。人家还有一个物流支持。
这些小的快递公司，又有什么竞争力，油价再涨点，就基本等于半死不活了。有个帖子讲实业销售多难做多难做，淘宝等于落井下石，别人已经累得趴地上了，它再踩一脚。实体零售商铺支撑的行业，养活了不下几千万人，淘宝的网商，你养活了几个人，搞不清楼上脑子是不是进了水。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 14:33建议楼主以后买东西就选贵的买，这样行业利润会高的。
RE:真正能赚到利润的品牌，也不会在淘宝上卖，真正有行业控制力的商品，在淘宝上也便宜不了。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 14:41淘宝合法吗？只是因为管理层的人睁一只闭一只眼而已，我在淘宝买到的假货比你买的真货都多，好几个卖完就跑了，连皇冠都不要了，说好是增值税发票，结果给的是普通发票，我靠，相当于直接涨价 17%。从那以后偶就不在那里面采购了。你才在里面做了多少单，笑死了，在座各位对于电子商务业务，无权和偶辩论，偶是最早一批的钻石买家。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 15:10
搞笑，我也有房子租给网商，而且是本地最大的网商之一，任何经营活动，包括网销，无一能脱离地产生存，也许吧，以后可以用移动销售，呵呵。还得给你说一下，淘宝现在网上做销售的大部分是有实体店铺经营的，闷在家里做的，纯属玩玩而已，把它当职业做的，网销只是其中的销售通路之一，网销对于大点的销售公司，主要是为了串货和规避划区销售用途，破坏其它代理的通路，增加自己在非本地市场的销售量，大家都这么做，有时甚至不用自己公司的名义做。
这些事你们根本不了解，网销的确便宜，因为它基本没有成本，所以用来破坏异地的销售通路，他自己也很少靠网销赚钱，因为很少开票，发票拿来卖点。楼上几个纯属外行，先在市场上学几年再来和偶谈淘宝。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 15:15阿里巴巴很早主动来找过我，我的公司以前企业级买家，以后也上过当，只是损失不大，投诉不了了之，没时间给他们理论，于是放弃了在上面采购了，今年爆出来的事，早晚会出的，只是今年盖不住了。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 15:23
你以为你在淘宝上就买到便宜货了，我告诉你怎么操作淘宝，特别是能控制住货源的产品，它的实体店，就相当于展示店，做体验用。总代把货分给代理，代理在苏宁国美放高价，但是基本没有成交量，然后淘宝上开 N 个名字，多家衬托一个，显示其低廉的价格，出货的就那几家量大，事实上有 50%以上的利润，P 民直喊淘宝便宜，呵呵。由于这是朋友的生意，我就不透漏是什么品牌，什么商品了。这就是玩死你，你还挺高兴。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 15:28对于淘宝等级的积累，你们大概稍微了解一点，只要有投入，什么几个皇冠之类的统统可以买到或者通过假成交办出来，有专门操作的公司从事这种业务，只要再多花点，淘宝里就有人帮你改成交记录，这在行内都是尽人皆知的事，你们只是天真的紧。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 15:42
商品和商品不同，能控制住价格的就是我说的玩法，控制不住的，都在死磕，像这种靠绝对拼价格的，和产能过剩有什么不同，这也充分证明了中国商业运作的不规范，真要自由竞争，两个大代理就能在淘宝里拼的你死我活，最后还是得和实体运作一样，分系列，划区域。现在是总代或者厂商到处放货，不进行利润保护，零售的末端就只剩拼的份了，唯一的好处都是厂商的。这是强势品牌的串货典型，至于国内没有技术含量的商品，厂商之间拼价格，拼到最后全是粗制滥造，你给我找，能找到能赶上国外中低端品牌质量的商品都不多。
你要是做过公司，就知道，商品和商品是不同的，最好的品牌不会放到网上卖，这对于其品牌营销和培养，都是致命的。商品竞争的最高经济就是将销售融入其品牌，卖的越多它的商标美誉度越高，价值积累在品牌之上，中国的淘宝，拼来拼去，先拼死实体店，然后再把自己拼死，这条路是走不通的。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 15:54我在前面不是说了，成交量会越来越少，如果是崩盘，大家看到的将不是房子便宜了，而是一挂烂尾楼。你要想住房，先得等等政府能不能给你解决，没有产权的你住不住，如果住，就别看这个帖子了，你是为了住。房产现在自有量80%，所以投资无忧，80%的人都拿着房子哪。如果你把房产视为硬资产，就不要妄自菲薄，拿着房子和拿着炸弹似的，没有了高档房供应，那么多中小企业能窝在廉租房里办公？能随便编个名字的商品在网上卖？有认可度吗，商铺是任何品牌都没法回避的，只有山寨产品可以回避，如果中国就这样山寨化下去，所谓经济转型，那叫胡诌八扯。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 16:04
这几天收了不少房租，情况如下：商铺未涨，有一个要求降价的（这个铺子开始我就不想租给他，因为的货不行，本来租金预期也不是太高，6%即可接受，必定是新铺，只是由于代理公司租金要的高，9%，偶贪小便宜租给他了），我给它说了，合同期满，不租可以，要求途中降价，没戏。他没再啰嗦，我知道他做的很累，决定明年不租给他了，再找一家，否则就自行消化掉，找个品牌自己做，我一贯的特点就是开始时，自行消化风险期，成熟了再租给别人。
商住两用，提价 15%，合同签两年，如果明年利率再涨，我还有要求提租的权利，如果利率不涨，我就不涨。写字间提租 10%，合同一年。住宅提租 20%，租客同意续租一年。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 16:25楼上，先看地段，再看出租回报，前者可决定未来的收益，后者决定现在的收益。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 16:30
楼上和偶讨论了一些微观层面的细节问题，这些细节只是大环境中的具体事件，无法回避大环境带来的全方位影响，未来 1-2 年，将是民营体系痛苦的去产能化过程，不仅针对生产领域，服务领域同样存在消减产能的困境，所以我把未来定位于：顿刀割肉，不会一刀致命，但你脖子上面总会架着一把刀，国家的对冲手段将是减税（营业税合并进增值税，同时降低增值税税率），这是客观规律，不以人的意志为转移，管理层同样是人，也得尊重规律，否则整个民营体系将全部转进投机集团，实业则呈现高度的计划经济色彩。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 16:42不得不再次提到经济问题的解决方式：这个贴我在 08年发过，按照中国的解决方式，首先用金融手段，其次用财政手段（含行政手段），再次动用财税手段，再后就会动用政治体系，希望不要走到最后一步。08 年-09 年动用的手段基本在前两手，财税动用了很少一部分，估计这次会大规模动用财税手段，当前三者都失效时，会不得已动用政治体系，这一步是非常难得，会造成政治体系动荡，百姓未必赢到最后。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 16:49事实上，当政府和政党动用财税手段时，一定会造成体系内的既得利益阶层必须放弃一部分利益，这已经到了迫不得已，一旦演进成最后的一击，那风险就已经相当大了，我还是相信 G-C-D 的，比这次艰难多的困境都走过来了，经济问题再严重，总是钱比命小。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 16:53
当动用税收手段时，会造成放弃利益阶层的一部分，这部分当然不同意，会因此造成利益阶层的内部扰动，一旦到了最后一步，就不是钱的事了，一部分人必须退出权力阶层，这对于他们来说，就等于宣判了政治上的死刑，只要是钱能解决的事，就没什么大事，当钱都解决不了时，就一定是大事。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 17:07
关于消减产能的过程，肯定是消灭最烂的，次序是先皮后肉，最后磨骨头，不要扩大规模的含义就是老老实实的做最硬的那块骨头，不要因为随着扩大规模，把自己扩成了肉一级别的产能。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 21:35
请教楼主，为什么说房地产投资是复利计算的？
按照如今的情况，根据中央的要求房价看来是很难再往上涨了，今年 100 万买的房子，十年后还是 100 万能卖出就算好了，但是其他领域的流动性依然在注入，这样长期来看，房产本身岂不是也在缩水？跟纯货币投资相比，怎能说一定是保值呢？况且这些还是不考虑房产税，廉租房，贷款利率升高等影响因素，您是如何分析的？银行存款，是一次还本付息，不记复利。房租半年一收房租，有的一年一收房租，房租拿到，就又投出去了。第一年的房租对比第五年的房租，你多用了四年，其中又会产生收益，这就是复利，利润生利润就叫复利。货币每个升值，美元长期都是贬值的，这还是最坚挺的货币，其它货币贬值就更甚。房产是贬值的，土地不会贬值，虽然你买的是 70年产权，是不是 70 年就给你没收了，到现在还在讨论。70年横跨 5 个以上的经济大周期，比货币存活时间长。
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