作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 22:38
%200 万的房子，如果要达到 3.5%的银行定期回报率，每月租金至少要涨到 7000 元，还得是精装修才行，这个价格都快赶上香港了，除了租来做办公室，我想也很少有个人能够承担得起了。我所在的企业是世界五百强，公司给经理级的人每个月的房租补贴也才 2500，已经可以住很好的房子了，这是因为很多早年成本低的时候买房的人，开出的房租也便宜，你后进去买房成本高的人，自然斗不过他们，即使想提租，市场也不允许，到头来还是亏。所以我认为现在入手买房，无论是出租收益还是差价收益，风险都不小，而且还要看清楚后市趋势才行。
RE:在未来的几年中，房租将不断上涨，只要拧死住核心区域位置的供应量即可尽快实现，这个判断我在前面分析过的。限制商品房的价格，将会导致房产投资从炒作之路转为长期收租之路，一旦比拼的是长期投资，它必然会理智的计算房租收益，你别管他买的价格，也许才 1000 块，但10 年的大发展中，均价应该在 2006-2008 年之间的价格，按照这个价格，每年 7%的回报。这就像最早买到黄金的人，72块，他会 100 卖给你吗？他会赔本卖给你吗？他一定会尽量靠近整个市场价格卖给你的（整体计算），这个问题，你先把前面的分析看一下再来讨论，我讲的已经很清晰了。你在500 强，应该知道 500 强的收入（外资），--------这么多人，基本都是同样的思维，而且这些人都是白领里面职位较高的，他们的思路引导了一代人，甚至是一个阶层，有标志的指向意义，就是说：他们的手下，后辈，也会采用同样的操作手段。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 22:46
如果是这种的话，我觉得不算复利，你要为这笔提前半年收到的钱安排新的用途，在没有新途径的情况下钱是死的，真正的复利应该是自动计算的，好像有的银行理财产品一样。
银行定存你也可以这样操作啊，大不了一年结一次，利息不一样一年给一次吗？按照未来的趋势，利息只可能越来越高，然后你可以再把本利作为第二年的定存，那也可以实现你说的复利啊RE:如果只有一两套，那只能算是外快。如果大量持有，就会屏蔽一套，二套的出租风险，这样你就可以以稳定的收益计算回报，每半年回多少款，准备再投资什么，或者抓住证券市场的波动，或者继续增持地产，或者投入实业，关键是让你的收益稳定，在可预期内操作。我还真没听说过利息可以分期拿的，有些国债可以，但是收益普遍低于同类型国债。
房租高，是货币贬值所直接引发。但是同期利率就不会给你一个说法，比如现在我测算的 CPI 高达 7-9%，利率仅仅3.25%，好像还得交点利息税。是不是 5%，我记不住了，我的现金始终是在周转的。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 22:53补充一下：当然房产与纸币相比，保值的能力肯定会强，但是流动性也差，按照目前的成交量风险也挺大的，这样就相互抵消了一些。剩下的就看租金的上涨是否能达到国际标准的 PE=16.5 的标准了，照目前的租金而言，我认为收益率是和银行定存差不多的，现在一年期都已经 3.5%了，按照广州的房租市场，一套市中心 100 平米，200 万的房子（不含装修费），每个月租金大约是 4000，年收益 50000，要收回投资得 20 年，平均每年收益是 2.5%，还不如 200 万的银行一年期定存，如果是五年期定存的话可以达到 5%的年收益。
照这样比，投资房地产好像很划不来啊RE:这个问题，我在前面也解释过了，流动性强的时代，一定是货币飞速贬值的时代，如果你的流动性无法跟进主流资金的赚钱速度，那么只能是被征收了超额流动性货币税，这就是民营体系资金------越来越多进入投机领域的原因，这来源于我国基础经济的二元化结构。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 23:02
LZ 为什么对网店极度痛恨？很正常，这会影响他商铺的收益。。。。。
我还真没见过炒房的靠房租赚钱的，房子难道不折旧吗？楼主长篇大论，心虚了吧？你 google 一下全球发生过几次房地产泡沫，98 年的香港历历在目，最后跳楼的多是像你这样子的。。。。房子如果继续以一年 30%速度上涨，通胀早就恶化了，社会还会稳吗。。。。房子如果没有上涨预期，资本必然大幅度撤离，烂尾楼遍地。。。。楼主你怕吗？？
RE:原因我说过了，网店挤压了大量的底端就业，这些人，没啥本事。你不让他工作，就断了他的生活来源，只能交给社会养活，养的起嘛？养不起就构成将来社会动乱的主体，他们不赚钱，也就没有消费量，还要挤占其他人的消费（他们投奔谁就会吃谁）。你看国外的零售行业，层次分的非常清楚，高中低都有。中国-----只有奢侈消费和生存消费。中国一直想营造一个中产，结果由于二元化体系，只能造富人和穷人。
我早说过的，楼价飙升，不是原因，只是结果，你总是因果不清，就找不到问题的本质。
烂尾楼？我----------不----------怕。烂尾楼越多越好。烂尾楼越多，就说明银行资产越差，银行资产越差，就表示货币品质越差，货币越差，硬资产越坚挺，越稀缺。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 23:08我投资的房产，都是品种均匀配置，甚至要做区域配置，行业配置。没有一项可以影响整体收益。包括我的实业，我都没有做到一流，但是我讲均衡配置，也没有一项投机或者投资能对我产生致命影响。这就是跨市场操作的精髓，我不追求卓越，我只求平稳，抑制风险，讲稳定受益，我也跑不赢 CPI，遍观整个民营体系，能跑过真实 CPI 的行业，企业，凤毛麟角。可是能跑过 CPI 的又一定会被调控打的遍体鳞伤，看看 93 年，再看看 2008 年，历史总是在走同样的路，背景一换，又是一个新时代。
作者:66 端午 88 日期:2011-02-28 23:42
人民币不会变成金圆券，更不会变成津巴布韦币，你的说法是把中国经济建立在崩溃议题下的演进，我告诉大家，崩溃不会在中国发生，中国有强大的政治体系做支撑，你探讨中国经济到极端，一定会把政治问题拉进来一块谈，中国经济虽然难谈一二流，政治控制，举世无双。非当年的国民党，更不是非洲搞笑的国度可比，中国最差的结果是无限接近计划经济。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:041、你满脑子投资投机，若全中国人民存折上有点钱的都像你所想，还有人读中学、读大学、搞研究、搞创新发明吗？你这不是葬送中国吗？（将来大学招生要倒贴钱你他妈才高兴？那时候就是中华民族灭绝之日！）依你所言，所有民族产业、实体经济都应该全部关门大吉。再退一步，你是后悔日本人、德国人当初没有统治中华大地。现在大家看，温家宝的思路并不是不让房地产发展，而是对全民炒房感到忧虑，对贪婪的畸形投机误国误民感到忧虑。
2、房地产业急剧膨胀是个什么后果大家有目共睹，不就是在里面做饭吃饭睡觉做爱看电视洗澡吗？按揭买 200 万的一套房子贷款 140 万 20 年，连贷款利息加装修家具家电，没有 100 万根本住不进去，然后每月还款 8000 元，连小孩开销、养车、人情往来、赡养老人、日常生活费，一个家庭2 万元月收入花光用光！试问，全中国包括北、上、广、深，能保证 20 年稳定年收入 30 万的有几户人家？3、都像你这思路炒房、炒粮食、炒黄金、买股票，你的空房子租给谁？3000 元一部电脑加 1000 元宽带费，这事情在帐篷里、在乡下都能办成，他租你的房子月三五千有个鸟用？你说提高房租是做梦！请你在周一至周五到你所在城市的百货大楼去看看，一个品牌专柜一天能卖出去多少毛收入？要不是乡下人、外地人成为主力消费群体，雅戈尔、鄂尔多斯这些国货中档服装平均一天也卖不了 2 万元，穿制服的销售员小姑娘 1200 一月工资你知道吗？这个例子说明，实际上中国的经济一点也不繁荣，你身边的商业、制造业、服务业还是相当落后的。
4、为什么目前物价飞涨？还不是高房价造成的？房子贵了，房租高了，流通环节成本急剧增加，物价能不涨吗？另外，就像你这些满脑子投资投机的杂碎，跟风炒作、囤积居奇、虚张声势，让大众艳羡效仿，都成了什么东西了，把泱泱大国整成了一个大粪池！
RE:你是愤青，偶也曾是愤青。看看哪个愤青有更强的预判能力。这是偶 2008 年六月写的股评和经济预判：虽然有些预测非常不准确，但足够你学 10 年的。
下周一预测，指数将进一步下滑，2600 可能爆发 10％反弹，并在 2900 附近被压制下行，2500 仍不可能获得良好支撑，2250 将是一个较好的支撑并展开奥运前的假反弹行情，大盘将获得 20％以上的盈利机会在 3000 点受到打压，随着三季度上市公司业绩下滑的趋势逐渐明朗，继续加速下滑将不可避免，中国股市需要一个很低的点位来抑制大小非减持，低价资产的注入，股指期货推出，合理的创业板发行价格和降低投机炒作热度，这个点位不好预测，但绝对低到你意想不到。结合中国的实业资产构成和经济走势，由于目前中国经济基础建立在加工工业之上，随着资源价格的上拉，中国经济无法摆脱世界经济衰退的上部压缩和原材料产品成本提高的下部抬高，09 年全年都是调整的一年，经济发展速度很可能会下滑到 8％以下，中国的问题从来都不是可以依靠调控压缩可以解决的，必须依靠发展速度来缓解，中国经济一旦下滑到 7％以下将是悲惨的，因此盲目判断人民币对美元升值过大是不切实际的想法，人民币升值将在 09 年年中见顶滑落，甚至更早一些就会发生，人民币升值一旦结束，支撑投资高收益的谎言即告破产，热钱加速流出，房价将持续下滑，房价的下滑将引发更多产业低迷，涉及：地产开发，地产建设，金融保险，建材，钢铁，化工，有色金属，普通机械加工等产业。随着中国企业无法抵消高定税严征收的压力和人工成本提高的压力，最终导致经济崩盘的因素是劳动密集产业，商贸和零售以及旅游行业，一旦货币贬值，这些产业将最终难逃劫难。政府低下的工作效率和宏观决策层低下的智商在经济减速的环境下将暴露无疑，经济矛盾很有可能转化为政治矛盾，因此，偶判断在 2012 年附近如果延续现行经济政策将导致一次类似 87 年幅度的政府危机，政府的调控预期首先将在 09 放松货币政策，然后是 2010 年放松财政政策，最后是 2011 年放松财税政策，如果三板斧仍不能结束衰退，那么最终放弃的将是政治政策。08 年的经济环境已经是暗流涌动了，这就是温总理所说的两难问题，中国经济一直都在紧缩和通胀之间跳着危险的舞蹈，这种非常近的调控距离在此前的世界经济都是不曾见过的，原因主要在于中国经济的铺开式发展，而不是从底层逐步向上的建设方式，这种铺开式的发展毫无层次毫无知识产权毫无增值潜力这个基础为特色，虽然发展速度可观，但危机来临就通盘失败，我估计在 08 年到 2013 年前的五年中将产生若干次股市的大幅反弹，之所以说是反弹就是因为它仍无法创造新的盈利模式，这个结果是基于中国将利用 5 年的时间在实业发展上寻找新的盈利发展模式，那种依靠大规模发展毫无增值能力商品的时代已经结束了，智慧时代将从此开始建立，对应的中国政府体系将无法适应这种智慧时代，必须进行变革，否则必然导致经济超过 5 年的低迷，而中国根本无法承受 5年以上的经济滞胀，因此判断不换体制就换人的判断，我预计这种极限临界时间是2012年，而6124点将是2015年前不可企及的高度。将在下一轮牛市中被冲破，下轮牛市的特点就是智慧时代，期待中国有类似索尼，微软这种企业的诞生，神啊！保佑中国，保佑中国股市，保佑中国股民。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:08
没想到 2011 年开春就让我听到最好笑的笑话，经济崩溃不会发生在中国？感情你是不是算了一卦，卦中阴阳融合，显示我国无限美好的河蟹生活？中国的经济由于政治体制的原因确实有着很强的抗性，但是请注意这完全是建立在中国草民的无限容忍力上的，中国人是全世界最好打发的屁民！！！！！而房产市场一旦崩溃引发的骨牌效应，你以为靠行政手段就可以打压的？届时所引发经济危机必然比欧美更加剧烈，而且将直接导致政治危机，这点就不用多说了。
RE:你需要好好的从头到位看完这贴，否则偶就白写了，你们该是傻子还是傻子。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:27楼上，水无常形，兵无定式，走一步看一步，最起码要看哪种房产更有投资价值，如果网销热潮已过，当然首选商用，如果住宅承受重压下滑，当然是住宅。不要买一种属性的房产，鸡蛋永远都不要放在一个篮子里。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:29楼主你这种看起来激扬文字、指点江山，貌似潇洒，实则猥琐。
美帝国主义、日本帝国主义这些，最喜欢中国有更多像任志强和你这样坚定的耗子，人家巴不得中国房价坚挺、RMB坚挺、物价坚挺。你更是希望坚挺，如此你目前在手的固定资产可以继续膨胀增值，以便你有生之年修个更高档的坟墓。
是人都晓得，美、日强国之流能真心希望中国富强是脑残。
中国政府不会让经济崩溃，共产党也不会让政权垮台。
但是别忘了，08 年的美国次贷危机让中国经济顿感寒风凛凛是为什么？中国的钢铁、有色金属、机械制造、电子轻工制造产品堆积如山，工人大批待岗歇业，基础设施建设资金断带等等，是为什么？小小房地美、房利美就把中国整的哀鸿遍野，那是什么概念？说明，中国的经济体系和金融体系非常脆弱，对发达国家的依赖性还非常强！都知道，捧杀是什么意思，捧得越高，摔得越伤。GDP算个鸟！再乘以 2 也是个发展中国家。变着法儿灭你，把你经济搞乱、社会搞乱、政治搞乱、军队搞乱。
一旦崩溃，首先一文不值的就是房子，再就是国币，再就是黄金，当然，你的生命也会一文不值，特别是富人，要了你的命，再抢你的财产，收了你的漂亮二房和小三做按摩女。
RE:哥从来不指指划划，哥只信逻辑分析，你要是总沉浸于意淫，不但伤身更会伤心，学会用你的脑，而不是只顾用嘴。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:32楼主你这种看起来激扬文字、指点江山，貌似潇洒，实则猥琐。
美帝国主义、日本帝国主义这些，最喜欢中国有更多像任志强和你这样坚定的耗子，人家巴不得中国房价坚挺、RMB坚挺、物价坚挺。你更是希望坚挺，如此你目前在手的固定资产可以继续膨胀增值，以便你有生之年修个更高档的坟墓。
是人都晓得，美、日强国之流能真心希望中国富强是脑残。
中国政府不会让经济崩溃，共产党也不会让政权垮台。
但是别忘了，08 年的美国次贷危机让中国经济顿感寒风凛凛是为什么？中国的钢铁、有色金属、机械制造、电子轻工制造产品堆积如山，工人大批待岗歇业，基础设施建设资金断带等等，是为什么？小小房地美、房利美就把中国整的哀鸿遍野，那是什么概念？说明，中国的经济体系和金融体系非常脆弱，对发达国家的依赖性还非常强！都知道，捧杀是什么意思，捧得越高，摔得越伤。GDP算个鸟！再乘以 2 也是个发展中国家。变着法儿灭你，把你经济搞乱、社会搞乱、政治搞乱、军队搞乱。
一旦崩溃，首先一文不值的就是房子，再就是国币，再就是黄金，当然，你的生命也会一文不值，特别是富人，要了你的命，再抢你的财产，收了你的漂亮二房和小三做按摩女。
RE:哥从来不指指划划，哥只信逻辑分析，楼上要总是把意淫做最爱，不但伤身更会伤心，学会用自己的脑子，而不是总是用嘴。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:40我今天去加油，发现一次就得加 400 块，一次小保养也不过就是 100 多块，为啥来，因为 400 块是国营体系，100多块是民营体系。国营体系就是一个 P 嘛不懂的小姑娘动了动手指，100 多块的汽车养护工，技术门清，咋看都觉得倒置了，连路都是倒着长的。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:40我今天去加油，发现一次就得加 400 块，一次小保养也不过就是 100 多块，为啥来，因为 400 块是国营体系，100多块是民营体系。国营体系就是一个 P 嘛不懂的小姑娘动了动手指，100 多块的汽车养护工，技术门清，咋看都觉得倒置了，连路都是倒着长的。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:41我今天去加油，发现一次就得加 400 块，一次小保养也不过就是 100 多块，为啥来，因为 400 块是国营体系，100多块是民营体系。国营体系就是一个 P 嘛不懂的小姑娘动了动手指，100 多块的汽车养护工，技术门清，咋看都觉得倒置了，连路都是倒着长的。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:45
想要败坏一个楼盘的升值潜力，最好的办法是在旁边盖一个廉租房小区呵呵，廉租房都盖在地便宜的地方了，大家注意了，旁边规划廉租房小区的房子，逢高卖出进行置换。（去年写的短评）
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:49
呵呵，哥不意淫，只干实事。
重复发帖能变长变粗啊？
什么样的车子小保养 100 元，加一箱油 400 元？
我的破车小保养一次要 900 多，加满一箱油 450 元。
我害羞。。。
RE:因为你车龄短，开的车也少，所以只能去 4S。偶这点小事自己也能处理，修车的伙计他蒙不了偶，家门口找个小店就搞定了，润滑油和三芯自己买，给他工时费。细节决定成败，知识在于积累。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 00:55
900 多小保养？奔驰还是宝马哦？哥低调，不开好车，一次加 55 升，够跑 300 公里就成啊，没办法，费油，底盘高的都费油。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 01:13你不认识规划局和建委，房管局的人，就不要乱投资，我买楼盘是自己先看，下手前都问清楚未来附近的中长期规划，设置，配套，交通。这是一个楼盘的基础价值。一般来说，城市核心广场方圆 5 公里，是很少建住宅的，如果有住宅一定拿下，未来就是核心写字间（对于我居住的城市来说），我还得先给你说一下：地产投资讲究的是投资发展阶段，不投资成熟阶段，像北京上海深圳的商业房，你就别看了，成熟的都烂了。即使有价值，也是给你一步到位的价，你就得买不成熟到成熟的过程。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 01:16
我还没有买过非核心地段的房子，抵账过来两套，也是位置在内环边上的准核心位置。超过中心广场外 5 公里，我不会买，因为这种房子地价便宜，没有抵抗下跌的能力，要跌就会先跌偏远位置的（别墅除外），别墅为什么好，容积率低，住着舒心，安静。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 09:26关于汽车消费，如果你要靠车撑面子，那还是越贵越好，越贵就越能骗人。如果是自己用，还是选性价比实惠一些。
一辆车能值多少米？最贵的车无非是一小套房子而已。关键是不能放纵自己，车的贬值周期 5 年到头，按照消费和投资结合原则，还不如买根二斤重的“狗链子”。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 10:48楼上年轻，这话是三句，也不是 4，,5 年前的话，90 年代有了前两句，以后又加了一句。前面这两句意思：1.房租收益比不合理2.玩世不恭的生活态度。纯属70后插科打诨的打油标语。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 11:02
哥不是大款，哥只是在攒养老的大米。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 12:53本城在接近一半时间放假的二月份，成交量继续攀升，价格小幅上涨，令人大感意外，一个三线城市，一个中等规模的城市，到底是什么原因导致在政策高压下的疯狂购买行为，难道是补库存吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 14:40
非常不安全，适合黑白两道跨市场操作，这个牛，人不牛别玩。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 19:21
一顿大雪把粮食减产的预期扫成浮云，郁闷的不是投机资金，而是管理层，又是一个两难，近来全国各地拍地不顺，频频流拍，许给农民的 4000 亿水利资金到底给不给，给就得抽财政肋条上带血筋的大钱，不给就会再次透支剩余的那点公信力。现在买房的确是爱国人士，既支持了廉租公租房，又支持了水利建设，那一定是雷锋叔叔的转世传人。这就是游资，顺利的把体系内的资金赶到效率最低的行业，赶不赶是你的事，下不下绊子是我的事。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 20:16
写字楼投资，关注定向用户，特别是在位置非核心地段上的，你的写字间最好针对某类行业，比如我们这里的开发区，写字间在 2005 年时，整层买价格才 1800 左右，它针对的企业就是要享受三免二减的企业，现在价格已经今非昔比，2008 年手贱给卖了，也没办法，这写字间不卖给个人，是大家注册了空壳公司卖的，我只有 400 平股权，大家都要卖，只好跟着卖掉了。所谓卖掉就是把公司卖掉了。明白了，各位，以后可以用空壳公司操作房地产。但是也牵扯到多人投资，有时你不能全说了算。这种地产，在国家鼓励的行业，鼓励的位置，享受政策优惠，是不用缴纳房产税的，虽然法律规定公司持有房产是要缴纳房产税的，但地方政府为了鼓励投资，是不收的。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 20:20%2008 年的卖出是基于当时房地产行业开始下滑，并且三免二减的政策即将到期，愚昧啊，哪个房子到现在也没有收过房产税，都已经满租了，综合回报率 15%左右，这是一次失败的投资，虽然赚了钱，但不愉快。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 22:53
楼上朋友，目前增持房产，保值毫无问题，短期大幅增值比较难，建议买一卖一，卖小换大（先买后卖，不用等待），这样既可以提高自住的舒适度，又可最大限度降低货币风险，前提是你想保值。如果想投资，暂等几个月，看看房价走势再定。一线城市最好的投资窗口早就过去了（现在都是风口浪急的调控聚焦之地），如果房价不涨，炒作都难，一线城市想要通过炒作降低持有成本，又不依靠货币杠杆，需要如下条件：起码有 2-3 套全款的操作资金，起码有 25%可预见的中短线涨幅。如果今年的货币新增贷款超越 8 万亿，很快就会导致资金再次杀回楼市。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 23:06今天中午就琢磨一个事，就是经济发展速度降低到 7%，对于实体经济的最终影响，现在基本可以得出结论了，那就是首先会导致大幅降低企业资金的周转速率，本来资金一年转 6 圈的，会降低到 3-4 圈，为了维持绝对利润，价格会上涨，这是体系内的企业，体系外的企业如果降低资金运行效率，就得通过技术上手段提高附加值这类的手段，总体来说就是通过提高各类门槛，降低企业的存活率。体系外面临的问题会比体系内更多，更复杂。能活到转型成功的民营企业都是强者，剩者为王。
中国的问题，必须通过发展来解决，这个结论早在 20年前就有结论了，通过降低周转速率，将严重挤压资金的使用效率，提高资金的使用成本，如果同期利率不给力，那么货币贬值速度将不会低于这几年。如果利率同时发力，将导致 IPO 无以为继，金融系统面临巨大的坏账损失。总之，还是个两难。为什么这么多两难？因为中国经济平铺式的发展方式已经形成了强大的惯性，突然刹车，所有即已养成的商业规律都将被甩出了轨道。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 23:20
所谓跨市场操作，我下面一个图表可供参考，就是如果股市在一波大幅上扬后，开始确定调整，那么马上就会引发房市的一波上扬，屡试不爽，从 07 年的 530 后房价飙升，再到 09 年 7 月见顶后的房价飙升，大家可以找到这个脉络。
这就是平衡投资加锁定的操作方式。
但是也有例外，就是房价先失控，股市同时跟随失控，可知：房价是股价的基石，股价是房价的二波补涨。
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作者:66 端午 88 日期:2011-03-01 23:21
房价是股价的基石，房价是股价的二波补涨。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-02 17:59楼上，家居行业还是能撑的，房子在前期积累的很多，就是消化也得消化 2 年的。之所以销售不畅，可采用多渠道走货，1.和大卖场合作2.自己的零售要下工夫，比如买一送一，让别人心动，定价也得比着淘宝来，便宜东西很容易就把运费的差额加上去了，如果你的价格不如淘宝，就得和你的上家商量。采用同地区协同上货，可以以量来压低进价3.专业市场走货较快4.开展一部分网销业务5.激发销售人员的销售热情6.不妨采用以货换货，和同行多多合作，有时自己的货反而不如炒的货利润高7.积极寻找大客户8.开展向更低端市场的批发业务 9.加快销售速度，争取厂商的销售扣点10.针对你的产品结构，向前一个装修链条寻找利润，比如你可以多认识一些家装公司或者施工队的包工头，他们多说一句话，比你跑断腿更有效。
但是，绝对不要扩大规模，可以把自己的实力和经营做实，等待机会。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-02 18:13再有就是更深层的问题了，你得研究客户一次性投入的金额，客户投入的最大区间，就是你的销售目标，把你的产品做成套装，针对客户的年龄的喜好，选择你的经营品种，针对目前装修风格，针对家具款式，针对颜色搭配。形成你的家居风格，这就比较牛了，不过可能对你要求高了点。这是现在家居体验行业的模式，形成了这种体系，就可以搞自己的连锁了，呵呵
作者:66 端午 88 日期:2011-03-02 22:13
经适房的上市年限？周边房价？这有个对应关系，还得看郑州的经适房建设量，获得途径，才能决定到底赚了多少。
3000 块不贵，周边的商品房价如果 5000 以上，就可以买。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-03 11:45
房子是缰绳，一条限制政府充当快马的缰绳，后面套着P 民的脖子，到什么时候 P 民推着政府跑时，缰绳就没用了。
也就是暂时的失效，缰绳套在政府脖子上的时候，缰绳又有用了。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-03 19:20
楼主，说一下小产权房的前景与发展
REP:小产权在以前对于投资地产的人来说是不屑的，因为产权没有保证。近来本地拆迁（涉及国家和城市的重大工程），对于拆迁到的小产权房视同 70%的产权房一样处理，前提是：入住率高。所以小产权有两个问题：1.入住率提高前被拆的风险2.未来重大工程拆迁的规划。如果你能控制住这两个风险，小产权房的投机收益比任何房产都高。
针对这两个风险，你可以买二手房，这样损失一点期房价值，但规避了最大的风险。第二，你上边得有人啊，得了解未来的重大规划。比如：地铁建设，铁路建设，省市级的重点工程。这是政策给你的溢价。
如果没有拆迁的可能，那么小产权房只有在极其便宜时才能买入，我曾经在 03 年买过一套小产权，也得便宜了，因为是街道办事处（最底层的政府组织）给签的合同，基本就是 70%产权了，现在出租，出租回报率 10%。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-03 22:09苹果不在国内大规模销售，自有其原因，最主要就是国内销售环境复杂，销售不规范，加上需求量非常大，它供货也有问题。如果它保持自己的销售方式，那么即使不对中国销售，中国的需求也会承接高价倒卖，这样的销售既可以平衡产能，也能造成国内的饥渴式销售，按照中国变态的消费模式，这样卖最符合苹果的利益最大化原则。它想打击水货渠道也非常容易，今天这一下就把水货打疲了，原因大家也知道，最近三星和摩托罗拉势头很猛。苹果已经感觉到有压力了，下一步很快就会大规模进入中国市场了。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-03 23:20笑话，中国，日本，美国是完全不同的市场，美国，日本的房产是有产权的私有制经济，我们是地权租用的公有制经济，宪法怎么写的：公有制为主体，多种经济并存。日本，美国是土地全民共享的社会，美国和中国基本无可比性，日本稍微有点可比性。日本敢打压房价，是因为他的工业创新能力已经可以支持经济，虽然有点撑不住，但还是能撑一下。
我问你：你先找到支撑中国经济的发动机再来探讨房地产问题，进城打工的农民工，最大的就业工种就是建筑行业。虽然农产品价格在涨，一旦房子没需求了，那点粮食收入能养多少农民。所以：中央的政策也无法避免不搞房地产，只不过现在是政府自己动手，丰衣足食了。但更不要忘了的是：没有高价的商品房，廉租，廉价，公租，拆迁补偿，都属于胡扯，一群张着嘴的大胃口。没有东西给他们吃，谁来出这笔建设，维护养护费用。房产的价值，并不是他的满住率，而是财富的聚集效应，房产的价值不围绕财富运行，就是中国建国后 30 年搞的完全福利制度，本周开始，全国的房产销售量已经开始明显萎缩，萎缩总量高达 65%左右，这是我开始的预判，萎缩极限可深达 80-85%。福利制度一旦没有营养输入，就得拿财政和养老基金添补。结果自现：货币继续毛着发，只不过不向社会流动了，这叫地方政府债或者国家财政赤字。地方政府债的抵押就是地方税，民营企业等着挨刀时就知道狠了。或者政府决定压缩自身开支，那叫胡扯。
就这两个结果，你二选一，哪个可能都不大，结果必然是调着调着一定会走调，这就是一条走不通的路。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-03 23:33
如果国家执意推行大建公租房，最终的结果我现在就可以告诉你：将来参与这些廉租房的社保金，信托基金将低价承接产权。这叫什么？这叫掠夺。除非中国在 2 年内经济转型成功，这纯属意淫，国内研发能力怎样，研发，开拓市场的环境如何，你们都有耳闻。想在短期解决经济转型，无疑是痴人说梦的想法。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 00:21参与廉租房的资金是社保资金？如何低价承接？香港的廉租房就是公屋本就在政府手里，何来承接
RE:香港廉租房是港府自己出建设费用的，我们是需要社会出建设费用的，这就是政府很难成为廉租房长期持有者的原因，中国的行政费用之高，你可能不曾想过，廉租公租房目前还没有管辖单位，一旦设立了管辖单位，OK，如果房租低，它就入不敷出，如果房租高，就足不出去，如果刚好平衡，就养不起直属单位人员和行政费用，到了费用他自己搞不定时，就会把公租房转让给债主。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 00:33谢谢楼主，说得透彻。不过我是准备做小产权房开发商。
还有什么风险要防，再次谢谢楼主。
RE:抓住国家的政策漏洞，出售的房子和真正的旧村改造混在一起，比如一栋楼，80 户，你给村里解决 40-50 户，其它的用来出售，不可一整栋都卖。可规避一部分风险。在路边的住宅楼底商，谈好协定，“自持”出租商铺（代持代租，收益高的同时，也有风险，就是拆迁时，商铺可能无法得到补偿）。开发要有针对性，针对城市扩张的位置（产业园，新城，地铁，轻轨的开辟位置周边或者直接占道），提前下手。即使如此，风险也很大，主要是基层政府和地方政府也有用地矛盾，搞不好盖了一半给拆了，这就是最大的风险，所以，你最好在市一级政府也要运作一些关系。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 00:36最近听说政策放开搞单位的合作建房，你要是有资质，可以做这种项目，没有风险，利润薄一些，但是竞争性低，大开发商看不上这种项目。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 00:56
关于中国在 09-10 年对汽车的大规模促进，目前恶果匕现，石油市场波动将成为未来常态化，在当初出台政策时，我想政策制定人根本就没有考虑过国情因素，能源价格因素，一榔头敲下去，发现搞砸了，内需倒是拉起来了，发现利润走掉了一半（外资），恶果自己留下了，就是大幅提高了能源需求，降低了能源使用效率，本来买私车的人，要么是高收入阶层，要么是商务用途，现在倒是人人开车了，可惜一没停车位，二少行车路，三拉高了偏远位置楼盘。没一样是省油的灯，本来核电也是这个结果，科技人员争气，把核原料使用期限延长了几十倍，你烧油的，有这个本事吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 01:01
国家现在又有新说法，就是拥有权可以有，限行也是必须的，提高油价水到渠成，当年 148 美元的油价，零售汽油价格才不到 6.1，现在石油 103，汽油价格 7.4，一年跑不到1.5 万公里，就亏了，等到这次石油价格再跑到 148，国内油价不上 10 块都难。
什么东西都是有代价的，当年的大哥大沦落到人手一只时，也就不是什么身份标识了，汽车人人都有时，一定是停不起，养不起，开不起的结局。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 09:56这是北京早期经济适用限价房的翻版，国家投资不足，需要吸引投资。如果这种房子很快可以上市，将对房价构成打压作用，开发商的积极性将受到直接影响，地方土地财政将无以为继。如果长期不能上市流通，就吸引不到足够的投资，同样是两难。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 10:01
上面的政策比较适合重庆，而重庆则未大规模采用，它是利用国家政策积极吸纳东部产能转移，力图摆脱地方政府对土地的依赖，西部其它城市有这些国家支持政策吗？没有，它搞的是特事特办。对于东部大型城市，转型能力差的，基本是没有指导作用的。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 10:23刚刚听到新闻，意思是设立不可上市交易的自有产权房，呵呵，好笑吧，如果不能上市，谁去买哪？除非房租收益比稳定在 7%以上。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 10:48
集资房早晚是要上市交易的，中国最终会解决土地产权问题，要等建国 100 年以上，等着解放前的地主后代放弃诉讼权，估计会在 2050 年以后。一旦土地私有权确立后，这些房子不上市，就失去了立法基础。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 18:07小城镇的地产机会，仅限于功能性地产，比如风景怡人的度假房产，比如过冬的海南小城市房产，北海附近类似的地产。或者没有消费淡季的旅游城市商业地产：比如：丽江，大理，西双版纳这一路的。度假的高档别墅：庐山，屯溪（黄山），九寨沟，这种要走经营性的酒店或者别墅的积极运营模式。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 18:29
现在很多人对未来抱有过高的期望，纷纷探讨新经济的机会，其实这种新模式并不是革命性的技术进展，转型期的经济弹性差，大规模可扩散的标准化技术没有充分的市场承接力，大家的任务都是把实力做实，于是你看到苹果是目前经济+技术的唯一亮点，苹果使用了先发技术吗?没有，它依靠强大的设计能力，把很多准新技术集成起来，软件是谷歌的，平板电脑最早的研发公司是夏普和惠普，电容屏不是新技术，动力感应早被索尼任天堂使用的如火纯清，陀螺仪早在 GPS 上得到应用，但苹果就是依靠这些次主流技术，把自己的产品做的出神入化，时间留给苹果大约 5-8 年的利润享受期，这期间，苹果无敌。因为它做的是非标准化的东西，你学到手，他就搞更新的组合去了，依靠其它公司在上一轮经济发展期培育好的市场基础，利用自己的特长，逐一攻陷，并赋予新的内涵，这是一个刮胡子刀吗？NO，这是一个电吹风，这就是苹果的无厘头逻辑。苹果是一个内部开放，外部闭锁的超“日式”企业。他很难迈出自己的思维，他从来就不是一个超越自己的公司，但却能在经济转型期获得最佳效益，因为通用技术领域在上一个发展期积累了太多的成功公司，他们在睚眦必究的在通用技术领域里像耍太极般的互锁起来。我之所以这么说，完全是因为上一轮技术发展期的起始端，也是苹果引领的，也垄断了 PC 的头牌，但在技术成熟期，最终被 IBM+微软+英特尔以标准化所取代，因为那会面对的是一个初步展现的巨大市场容量,在 IBM 卖出 PC 事业部后，其实已经标志着标准化的阶段已经结束了，标准化市场面临强烈的价格竞争。苹果一直能坚持 20 年，他的基础打的很好，一整个标准化时代过后，他还活着，活着就是强者，现在的时代属于苹果。大家也要有这种认识，活着永远比死了好。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 18:43
事实上，苹果的灵感来自于宏基的 EPC，只是中国人的思维狭隘，走不出 PC 的禁锢，更没有主流软件的支持，他的 EPC 很快就遭到笔记本小型化的强烈冲击，一个新的领域被旧技术的改款按死了。
同样，平板电脑日本人也一直在做，索尼的小平板技术含量仍然是目前最好的，但东亚人的思维定式都是有延续性的，死板，缺乏想象力，不能对各种技术之间进行横向的组合，结果也是无法迈出标志性的一步，这一步，苹果迈过来了，它利用头几年对小型消费电子产品的升级经验，IPOD，ITOUCH 都不是最新的东西，但他做的扎实，出色，并组合了大量的准先进技术集成经验，在 IPHONE 上一炮走红，在 IPAD上打了翻身仗，苹果的下一个东西是什么？游戏还是电视机，鬼才知道，但他的产品一定是有新功能利用，这是永恒的。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 23:11
目前搞高端技术缺很多条件，并不全是钱的事，1.知识
产权保护执行不力2.地方政策搞的地方保护主义泛滥3.急功近利的市场行为抑制了踏踏实实做研发的耐心4.产品专利和技术专利在市场经营中保护力度不够5.知识产权的产权归属模糊6.必须净化科技领域的腐败，抄袭，投机取巧行为7.取消科委，建立全新的高效的廉洁的可监督的由科技研发人员所信任的--------科技促进组织8.鼓励科技人才搞研发，不鼓励从政或者从教（可以作为辅助工作）9.中国的市场经济并非合理的规范的市场经济，科研成果一旦进入市场，就陷入混乱，头 8 条就是解决了，市场不规范，也会导致科研不能顺利的转化为生产力和实际竞争力，这才是最危险的。
所谓新能源汽车，都是不节能，不经济的，比如大力促进小型汽车拥有率，极大的降低了能源的使用效率（我一直非常质疑管理层的智商），提高公共交通系统的运行效率比搞节能汽车经济 100 倍。对于城市的大规模发展也是急功近利的，城市化是提高资源配置的较佳手段，一旦城市无节制扩大，效率反而变低了。城市多点结构才是现代城市的最佳解决方案，多点之间发展快速节能高效的公共交通为主，私车为辅，这样才将经济性和高效性结合起来。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-04 23:18
我举个例子，中国的军事工业，虽然比不了美俄，但是相比其它技术来说，还算是距离最尖端科技距离较近的行业，问题就出来了：那个行业根本就没有施行市场化，也不能全算作商品，为什么效果反而好？就是军工行业经过一次整合后，不相关的配属企业被剥离，效率提高了，没有混乱的市场干扰，可以踏踏实实的做些科研工作，科技转化能力超强，有了成果，立刻就可以转为产品。这从逆向证明了我们目前的市场经济之混乱程度了，中国的科研体系根本就不是为科技发展所配套的，他是一个官僚体系，用二元论来讲：就是中国的最优科技资源集中于体系内，但最需要科技技术的确是民营体系，二者被彻底割裂了。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-05 00:08
“软件是谷歌的”---------------
这个说错了，苹果活到现在，有一条信念，就是一直坚持自己的操作系统，从 WINDOWS 3.0 发布后，微软和苹果有一小段时间是合作的，最后微软分庭抗礼，推出了划时代意义的 WINDOWS 95,开始垄断的霸业。但 OS 系统一直静悄悄的活着，虽然气喘吁吁，终于还活着，苹果的崛起，也有赖于中国低廉的组装工业能力，这让苹果的产品价格从最高端一下就变得平易近人了（对欧美国家）。他的手持设备操作系统是 IOS，目前遭到安捷系统的强大挑战，结果是在三大系统的夹击下，把前手机霸主玩垮了，只好投靠微软。未来的消费 IT 工业，将是三大三小的天下。苹果+微软+谷歌，摩托+三星+索尼，英特如果不搞出节能的 ICU，很可能被逐出这个市场。至于中国的山寨技术，偶无话可说，实在是差的太远了，距离已经拉大至二代技术等级以上了。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-05 09:39开发商对这次限购政策，已经出了 2.0 版本的应对方案，就是如果 20 层的楼，11-20 层以住宅卖，9-10 层按照商用公寓卖，对外宣称，不受限购影响。事实也是这样，有本事你把 0-10 层拆掉，11-20 层像空中阁楼一样悬浮，这好像不可能吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-03-05 14:21
总结：1.必须坚持科学发展。我们战胜各种严峻挑战，靠的是发展；各领域取得的一切成就和进步，靠的是发展；解决前进道路上的困难和问题，仍然要靠发展。我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，必须坚持以经济建设为中心，坚持科学发展。要以人为本，把保障和改善民生作为一切的出发点和落脚点，坚定不移走同富裕道路，使发展成果惠及全体人民；坚持统筹兼顾，促进城乡、区域、经济社会协调发展；加快转变经济发展方式，大力推进自主创新，节约资源和保护环境，使经济社会发展与人口资源环境相协调，提高发展的全面性、协调性和可持性。 (GDP 发展速度仍然是重中之重，积极寻找新发动机）
2.必须坚持政府调控与市场机制有机统一。健全的市场机制，有效的宏观调控，都是社会主义市场经济体制不可或缺的重要组成部分。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须相机抉择。在应对国际金融危机冲击中，我们加强和改善宏观调控，及时纠正市场扭曲，弥补市场失灵，防止经济出现大的起落，实践证明是完全正确的。我们必须不断完善社会主义市场经济体制，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，激发经济的内在活力，同时，科学运用宏观调控手段，促进经济长期平稳较快发展（强调国营体系的调节作用）
3.必须坚持统筹国内国际两个大局。在经济全球化深入发展和对外开放不断深化的条件下，我国经济同世界经济的联系日益紧密，互动和依存不断增强。必须树立世界眼光，加强战略思维，善于从国际形势发展变化中充分把握发展机遇，稳妥应对风险挑战，利用好国内国际两个市场、两种资源，统筹处理好国内发展与对外开放关系，真正做到内外兼顾、均衡发展。（受外界影响的可能性逐步增大）4.必须坚持把改革开放作为经济社会发展的根本动力。
改革开放是实现国家强盛、人民幸福的必由之路，必须贯穿社会主义现代化建设全过程。我们要以更大的决心和勇气推进改革，提高改革决策的科学性。增强改革措施的协调性，全面突进经济、政治、文化、社会等各方面改革创新，从根本上破除体制机制障碍，最大限度解放和发展生产力，促进社会公平正义。要坚持把改善人民生活作为正确处理改革发展稳定关系的集合点，把改革的力度、发展的速度和社会可承受的程度统一起来，以改革促进和谐稳定，确保人民安居乐业、社会安宁有序、国家长治久安。（继续推进了改革）
展望：12“五”的官方展望1.工业化、信息化、城镇化、市场化、国际化----（作为战略性支撑）
解读：工业化，信息化，市场化，国际化都没有变化，城市化变成了城镇化2.科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深化改革开放，保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，促进经济长期平稳较快发展和社会和谐稳定，为全面建成小康社会打下具有决定性意义的基础
解读：转型宣言，政府将承担转型的一部分成本
3.我们要加快转变经济发展方式和调整经济结构。坚持走中国特色新型工业化道路，推动信息化和工业化深度融合，改造提升制造业，培育发展战略性新兴产业。加快发展服务业，服务业增加值在国内生产总值中的比重提高 4 个百分点。
积极稳妥推进城镇化，城镇化率从 47.5%提高到 51.5%，完善城市化布局和形态，不断提升城镇化的质量和水平。继续加强基础设施建设，进一步夯实经济社会发展基础。大力发展现代农业，加快社会主义新农村建设。深入实施区域发展总体战略和主体功能区战略，逐步实现基本公共服务均等化。
促进城乡、区域良性互动，一二三产业协调发展。
解读：转型方向，A.工业和信息化的融合 B.城市化规模提高 9%---6000 万人口继续进入城市（放缓城市化步伐，国家建设 2000 万套公租房，正好解决 6000 万人口） C.服务业对就业的促进 D.不会放弃大型项目建设
4.我们要大力发展社会事业。坚持优先发展教育，稳步提升全民受教育程度。坚持自主创新、重点跨越、支撑发展、引领未来的方针，完善科技创新体系和支持政策，着力推进重大科学技术突破。研究与试验发展经费支出占国内生产总值比重达到 2.2%，促进科技成果更好地转化为生产力。适应现代化建设需要，加强人才培养，努力造就规模宏大的高素质人才队伍。大力加强文化建设，推动文化改革发展实现新跨越，满足人民群众不断增长的精神文化需求。大力发展体育事业。进一步深化医药卫生体制改革，健全基本医疗卫生制度，加快实现人人享有基本医疗卫生服务的目标。创新社会管理体制机制，加强社会管理法律、体制、能力建设，确保社会既充满活力又和谐稳定。
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