作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 01:11
各言其志，理智探讨，争鸣不是争论。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 01:27
谢谢楼主及时回复。读完楼主的雄文，感觉上应该将可一次买断的房变成各付 5 成买二套，但 15 年楼龄的学区房是在这样的价格是否有投资的价格？另，半仓持有南糖000911 现价亏损 6 个点。可否长持？谢谢。
----------------------- 购置房地产，应该本着自身实体的前提下，本着有持续购买能力出发，不断增持，偶不鼓励赌博式的一次性投入。
比如在民企黄金 10 年，偶的实业投资复合增长率大约是 10年 25 倍的速度发展，那会如果一次性买入房产，收益率也远不如现在，但是自 2006 年起，如果不加大房产持有速度，现在就只剩哭的份了，经济发展变化都是缓慢的，但绝对不是不可预判的，它的走势有迹可循，但是不是已经形成趋势，这也要走过来才会知道。投资房产，是一项长期的投资，切忌心浮气躁，对于一个 70 年生命期的投资品，你不要拿实业那种按照 5-10 年的经济周期的东西做比较。所以，偶只建议你买一套，风险可控是首要目标。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 10:18楼主，因为在学区房交易中存在着原户主户口未转走的情况，如果原户主非要在交易后完成后才转走，是否应该放弃交易？在二手房交易中，如果要按揭，涉及到要先付三成或以上的首期，然后等待银行批贷，但时有耳闻，在交付首期后，遇到中介拖拉，原业主跳价或不断延迟过户的时间，有什么好的办法，能够让交易更安全更顺利？请楼主赐教，谢谢！
-------------------------------------------- 这就是学区二手房的最大风险，拿到房产证也不能落户的问题。有如下几点处理方式，在签合同中，约定户口迁移的截止时限，并将上家不能迁移户口的惩罚措施写清楚（需公证），最高可至 50%房款罚金。由于这些交易金都是中介代为中转的，所以你和中介的关系也要很好，最好是朋友的中介公司操作这事。其次，上家不迁户口也可能是由于教育学籍问题，可向教育主管单位反应此事，但都无法很好规避风险，楼主偶也有一套二手房的购入，其间也出了很多风波（而且卖家还和偶很熟），自此，偶再也没有买过二手房，太揪心了。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 12:12
权力之上房地产正在树立自己的权威，超越权力的威信，请看好，我说的是房地产而不是房地产行业，房地产行业作为权利掌控所覆盖的一个部门，可能会被打压，甚至陷入衰退，房地产在形成为资产的同时，就脱离了房地产行业的管辖范围，同时由于作为经济符号的货币，它已经失去了作为价值衡量工具的功能，经济的基本度量工具在缺失条件下，亟需需找到一个妥善衡量经济价值的基本单位，从社会普世的认可程度，交易难度，持有风险，经济活动参与度上综合衡量，房地产正在取代货币成为应时的价值衡量工具。
如果在宣称继承了自由资本主义国家的代表：美国，它有超越于主权和权力管辖外的权威，那就是大量的金融资本，因为不论是这个国家发动战争，还是发起权力竞选，刺激经济，或是给予公民福利，前提是有金融资本的支持，这就是美国超越权力之上的威信，也同时证明了经济是美国的基础，而非政治。对于中国，应该有一种权威，超脱于权力之外的，目前看，我国没有可以超越权力的威信，而房地产有这个潜力，目标达成的标志：房地产最终不能被权力所控制。我们正在细心观察房地产（真实的经济度量工具）和计划体系的权威--------行政控制的博弈的走势。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 15:25
房子不好卖了是好事情，开发商会从供应为重点的经营模式转型为共赢的开发模式，回归房地产的运营本质，以后选楼盘的难度会降低，投资者则由哄抬涨价转为追求房地产的内在价值。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 15:35我这阵子手机每天平均也收到接近 10 条的促销广告，这些房产对于我，从来就没有关注过，小幅降价根本无法引起我的关注，除非价值低估，不过他们现在的卖价远远高估了，我关注的那些盘子，尚未出现降价打折现象。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 22:19
刚和一个大学老师吃饭回来，我的老师也投资了很多房产，不过他比较另类，比我的眼光好，他买了两套农村的宅基地，自己盖了两个别墅（一套已经套现），在章丘买了一套商铺，在加拿大买了两套公寓租给留学生，国际视野，有学问的人的确不同一般。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 22:43
说实话，大学老师真有能力的，没有死守校园的，一般都是两线作战，学校提供稳定的栖身之地，广阔的人脉提供了一定的市场营销对象，专业的知识提供了足够的创业基础，和政府部门的密切关系为自己提供了大量的优惠政策。大学老师不能占有一定的经济地位，在目前社会阶层中，真就是不正常了。一些老师竟然把两个公司运作上市，那才是真正的高手，买几套房子只能算是温饱而已。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-17 23:16有怎样的宏观就会有怎样的微观，有怎样的经济政策，就会有怎样的经济行为。只能顺势而为，不可逆势而动，我们只是经济大潮中的虾米螃蟹，虾米螃蟹有再高的视野，也是志向高远的问题，一切应以脚踏实地出发，这就是虾米和螃蟹的生存哲学。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-18 18:25
财税收入继续大幅增长，如此背景下，体系内却依然缺钱，体系外部门已经霜雪初显，和三年前多么的相似，又多么的不同。这次即将来到的下滑，是上游企业的噩梦，是即将到来终端行业的去产能，不同的危机，同样的结果。如现在降低利率，同时大幅提高准备金率，或许能避开此劫，起码能向后拖延一段时间，可惜，可惜。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-18 20:01
楼上，我不看好体系外经济，体系内毫无问题的，而中国的数据出在体系内，而不是体系内，税收（人均效率和征收效率）也出在体制内，既然在中国体制下，不允许经济进行调整，那么就不会对体系内行业造成压力，所有压力将统统集中在体系外背负。
炒房，不全是为了兑现利润，或者赚那个可赚不可赚的米，在战略意图上，这是公民责任，更是公民义务。通过房产真实的反应要多变态有多变态的中国经济。
就在昨天，我一直调研的一个新盘终于开盘了，均价1.85 万/平米（建筑面积，公摊 30%），创出本城市商住两用公寓的历史性记录，考虑到该开发商的后续楼盘，存蓄标的目标价将不低于 2 万。打破由历山名郡保持的 1.7 万/平米商住两用公寓的记录。而且放出的房源，一扫而空，这说明了什么问题，那就是热钱已经无处可逃，不断积累房地产这种资产的超权力威信。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-18 20:15
正是由于经济的调整是由体系外经济圈独自承担的，所以将会溢出大量的实业资金，加上中国特色的灰色收入（他们由体系内流出，有较强的持续性，但这种流出是单向的，不能构成向体系内回流，因为不合法，只能进行洗白，出国可以洗，国内则是通过房产等资产和投资品洗，由于人民币升值，绝大部分是是留在国内了，我了解到了出国留学生情况，80%以上都是体系内的领导子女，相当部分在留学地购置了房产，导致澳洲，加拿大，英国，法国，美国华人居住区的房产并不跟随当地其它区域走势），这部分资金投资的趋向，只能是防御性资产：房地产。因为造成他们资金无处可用的原因是经济正在发生的趋势，民营体系的资金是不能投，不敢投，不让投。灰色收入无处可用的原因是宿主没有能力投，更不敢投（因为非法）。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-18 20:23经济学基础知识告诉我们，房地产是跟随经济走势而定的，在变态的经济面前，则是微观经济层面越差，高档房产越好卖（不含位置差的便宜房子），这就是我一直强调的：防御品种仅限优质房产（财富汇聚地域）。对于小城市的，位置偏远的房子，都是针对中低收入阶层的品种，供应量大，抗风险能力极差。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-18 21:54虽然是被吓大的，不过今天又被人保部吓到了，人保部发言人（副部长）宣称：12 五内，实现职工收入翻番，在生产效率不变，按照目前的经济模式，工资翻番，物价上涨绝对不止翻番，这个人民“币”啊，真是没有一点信誉了。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-18 22:16体系内外经济总量比值是多少？准确数据可能算不出来，但大致的呢？就我感觉而言即使是体系内部，绝大多数也未必能够承受现今的高房价，体系内部财富分配也极其不均匀，向极少数人倾斜。反而是大多数体系外先富起来的人在支撑着房价，比如你本人。现在实体经济的艰难也制约着与你相同境遇的人继续向房地产继续输血（记得你之前提过你的生意在亏损），等到大环境恶化到一定程度是否能迎来拐点？
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总量体系内不占优势，必定才 8 千万人（占据就业总人口的 10%），利润，那可是足足的，三桶油，四大行，几大集团，占据中国经济总利润的六成以上。最牛的买卖是什么？三年不开张，开张吃三年，人家可是天天时时刻刻分分秒秒开张，这叫无时不开张，大嘴吃“天下”，给你丫通吃了。
灰色收入对房地产的影响，这个就不用再说了，随便找个贪官对一下，一般不是个小数字，到目前我知道最牛的被查贪官同时拥有 117 套房产，关键被查的贪官占比才有多少，以前检察院的同学给偶算了一下，他估计最多 5%被查了，我估计远远不止 5%。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-19 22:42
本人居住城市 3 月房地产销售量环比升 9.8%，成交价格环比涨 0.5%。本人的调查：由于无法掌握确切的成交量，感觉应该是环比下滑，成交价格涨大约 10%左右（二环线以内）。
房价不但没有被压抑，而且还升了不少，这和开发商的狡诈有关，一般都是大幅提价后，给予大量折扣，最终计算，仍是涨价了。而且 3 月份新推楼盘不多，大量的商住两用和公寓的推出，直接拉高了终端房价。好的迹象就是二环外的房子，大家的热情有所减弱，房产的实用性，也就是地段问题，才是房产的核心价值所在。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-19 22:46几天前提起的华强广场的第一期价格已经统计出来了，均价 1.92 万，一期两栋首日售罄，很多业主一买一层，有米的人还真不少。济南将马上出现均价 2 万以上的楼盘，因为好几个旧城改造项目马上就实施了，在主城区出现 2 万以上的均价楼盘，非常恐怖。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-19 22:53
济南市工商局最新规定，工商企业注册地址从以前的民用或者自有住房可以作为注册地址，改为：“商用或商住两用。由此导致 40-50 年产权的商住房和 70 商住两用房”，导致两类房价快速飙升。
楼上说的房子，看位置。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-21 21:21华强广场销售进度表已经出来了，成交总额：5.2 个亿，首日退出的商住两用（商住）公寓，均价 1.927 万元/平，房源一扫而空。公摊率 31%，考虑到各种成交费用，50 平公寓的出租回报率必须达到 3.25%（中国的长期年均基础利率），出租价格应不低于：33000 元/年，出租单价为：1.8 元/日平（建筑），实用面积出租单价为：2.25 元/日平。这个收益建立在全款投资的安全边界上，如果使用 5 成按揭，3 元/日平，才能维持投资安全性。大家为什么要抢哪？那就是建立在放弃货币，看空货币的基础上，货币看淡，房产的升值前景则会看好。可惜 IT 市场已经不景气了，想按照 3 元/日平出租，就得看看周围的出租价格，银座数码写字间（甲级）的出租价格目前仅仅 2 元附近，华强的公寓仅仅是乙级，华强还有一个纯商用写字间，估计售价会达到 3 万左右，这将大大提高 IT 行业的经营成本，恶化其母体的盈利预期，政府犯了大错。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-22 18:52国家现在号召转型，可惜转型并不想管理层想的这么简单，几个口号一喊，几个政策一写，几只股票一发，几批贷款一放，OK 了，民营企业一直在跌跌撞撞试着转型，结果大家同时发现，地产竟然（成品）它也属于上游行业，只要有足够的流动性，房产不就是很好的上游行业吗？因为国家允许百姓拥有的私产品种极少，房地产作为产业链的一环，在使用中，的确还真是体系外各行各业的上游资源。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-22 19:50
今日获悉严查房屋转让个人所得税的通知，预期博弈强度将再度加大，
有两个路径选择：二手房价将抬升 20%，这样二手房房价会高于新房房价，无疑在有充足新房供应的前提下，很难实现。第二个路径：房租会立刻拉高 20%，这个很容易实现，随着购置新房的成本逐步增大，商用相关房产马上就会有动作，既而拉动所有房产的出租回报率。效果在今年 6 月即可显现。
另个税起征点 3000 元，被人大驳回，同时有消息称将提升至 5000 元，这将是对货币价值的一大打击，货币对于经济，最重要的职能是稳定的价值衡量工具，如果只在乎数量的多寡，很快就将失去了它的真实功能，货币洪水即将再掀波澜，持有房产仍是国内对抗货币兑水的较佳品种，由于政策左转力度空前，民营体系将面临重大的考验，不妨考虑将资产向外转移一部分，给自己留个后门。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-22 22:06
请教一下怎么实现?拜托 LZ 到杭州来拉高一下,现在这里的房租比年初跌了.
那些租房子做生意的都是开独家棺材店的?要涨价就涨价?现在想跑?没那么容易.ZF 关心的是交易量更甚于价格.把肥猪关在里面,还让你把肉送到欧美给他们宰?
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楼上，我不知道你们那里的房租情况，我知道北京，上海，和我居住的城市房租情况，在今年提升 15%房租后，上周经过调查，我的房租仍然比别人低，明年只有继续加房租，我不是带头涨房租的，但我不希望我是垫底的，太没面子了。
如果那些投资房产的人（被动投资的），如不能顺利的，合理的获得转让收益，一定会通过出租市场逐步退出，大部分人的投资都是辛苦劳动的血汗钱，没有人会牺牲自己的利益，而且绝大部分人按揭压力不大，因为很多都是一家的投资，不是 1-2 个人的投资。一个通路不通，那么另外一个通路的预期就会增强，你可以想这样的事：那么多卖不出去的黄金白银，为什么不能便宜点给我哪？房租同理，即使租不出去，大部分人会选择等待房租达到合理水平再出租，而不是很便宜的租出去，我调查的一个楼盘，空置率高达 5 成以上，房租就摆在这里，没人便宜出租，今年我居住的城市，最大的建设项目就是对旧城进行改造，当旧房换成新房，那些低廉租金的隐性保障房将变的非常稀少，租金水平会向合理的出租收益比回归，既然是投资，归根到底是要回归其投资收益本质上去的。
对于杭州的房子，我早已经下了结论，深圳，上海，杭州，北京四城市房价已至高位，慎动。重庆因为出台税改试点，不要动。全国这么大，不要因为这五个城市去否定其它城市的房租收益比，在前面我已经说过了，商品房盖了 13年，你的出租收益比不要以现在的价格做基数，合理的房产均值在 2005--2006 年。以这个出租收益比，很合适。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-23 00:26
楼上，50%，转换节点尚未到来，但应该提前考察转出目的地各项条件。
大家请注意，现在老百姓的资产放在哪里，无疑，老百姓资产的 80%都放在房地产上，在目前经济条件下，体系外的盈利机会基本没有，低风险投资品更是难寻，即使有些小众市场，也需要非常专业的知识来打底，老百姓群体根本围不上边。老百姓的好处就是：群众的智慧是无孔不入的，绝非管理层可以想象。猫有猫道鼠有鼠道，相信广大百姓会动用其智慧，利用手中的资产抵御通胀，以前那种把房租当成补贴或者零花钱的粗放经营时代已经一去不复返了。胡总说过，要保护和提高老百姓资产性收益，这是我能记住的最高指示，老大说的，一定要听。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-23 19:13请问楼主：城市化进程总会结束，既然老百姓资产的 80%都放在房地产上，那就是说每家每户都有几套房了，二十年后房子是否会过剩啊？
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并非很多家庭都有很多房子，80%的房地产资产配置率，源于房价的高企和货币的长期贬值合力所共同导致。
中国的计划生育政策是不可持续的，用逆向思维即可得出结论，这个政策正在被更多的人所质疑，如果在 10-20 年内放开这个政策，房产将很快被新增人口的户籍所稀释。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-23 19:27
炒股要听党的话,炒房也一样。如果你信 D 能托的住房价，那估计大学的经济学系全关闭。经济危机这个名词也可消失。中国的房子不单单是看中国的经济,更要看美国的经济,美国的利率。
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经济危机是自由商品经济的产物，我国特殊的二元化经济结构，决定了经济危机只发生在特定的体系外，只有弹性大的经济组成部分，才会存在伸缩问题，体系内的结构和组织生产方式，决定了经济危机的压力和损失会通过各种渠道转移或者疏解至体系外，这个问题已经在开篇的那些文字解释过了。我这些文字并不是创造性的，它只是对现实存在的问题找一个满足逻辑的解释，人们有很多无法解释的困惑，特别是体系外的人，他们把这些问题归结为国进民退，但并不完全恰当，你可以把中国视作一个果实，体系外构成经济的外围组织，体系内是坚硬的核心，并通过树枝连接在大树上（世界经济体系的传导交换点）。一旦从整体上获得不到足够的养分，向外围释放的营养就会减少，同时它自身也在吸取外围自生的光合作用养分，释放的少，吸取的多，外围的组织当然就不会再发展了，一旦有磕磕碰碰，损伤的也是外围组织。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-23 19:3910-20 年内放开,然后广大人民马上超生,一出生就大买房子。看来中国的经济无忧啊。老百姓都拿着钱等着花呢.领导发什么愁呢?你看看,银监会就是没是干.无事生非，测什么呢?新一轮房贷压力测试已经于 4 月初在各银行陆续展开。
北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市被列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
----------------------------------------------- ------------ 楼上，中国人有朴素的哲学观，总结出来很简单：有钱了就买房子置地。中国人对土地的感情是天生的，带有基因传承的。你试着去画一张中国经济的结构图，你会发现，所有的经济基础建立在两样东西之上，土地和金融。他们的最大区别是：土地是有数量限制的，金融总量是无限制的。两者只有保持一种适配的比例，才会让经济发展保持平衡，其它的问题都是这两者关系决定的，一个家族可以掌握无限制的房产，只要不卖，不以低收益出租，就可以获得想要的收益，这就像金融家一样，他们掌握那么多财富，为什么不贬值一些哪？同理，国家有这么多土地，为什么不拿出一些免费的，给予所有人哪？
作者:66 端午 88 日期:2011-04-23 19:47
楼主说的华强广场开盘我去了，我排在 100 多号，进去选房时 20 层以下已经没有了。华强的开盘价位比我预想的要高不少，按40平18000每平算，总价大约75万，首付40万，35 万贷款 10 年，等额本息估计每月要 4000，每天的租金达到 3。3 才能租金低月供。按周围科技市场的租金情况，肯定达不到。华强自称的商铺化公寓不知啥意思。深圳华强和济南不一样的，当地电子产业从设计、制造、销售、都是一条龙的，依托的是深圳及周遍几百家小型电子生产厂，济南有这个氛围吗？济南的科技市场就是个卖盗版软件的。另外，石家庄华强也刚刚拿地，最低价（1 亩 800 多万），说是辐射整个华北市场。
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华强的想法有他开发商的逻辑，想获得最高的收益比，当然是改变房产的属性，公寓折算成商铺，无疑就能获得最高的收益，然后把收益补贴在自持的商铺上，再把商铺高溢价注入上市公司，在金融市场获得高额收益，华强的公寓没有价值，但它的上市公司价值提高了。今年注定是商业地产繁华的一年，也是逢高卖出商业地产的兑现年。大家一定要把握机会，实现价值。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-23 22:30大家算一算目前的存准率是多少，这是被央行冻结的流动性，不会长期放在那里不动的，如果经济减速，就会释放出来，本来就不是央行的资产，央行只是暂时冻结，迫使商业银行收紧银根，这样做的结果是在经济过热时，不要热的过份，当经济开始紧缩时，也不会缩的过狠，对于体系外的微观体验，就是钝刀割肉，国家刺激经济时，刺激目标是体系内行业和企业，体系外看得到摸不到，味同嚼蜡，经济紧缩时，体系外感同身受，凄凉无比。如果正常状态下仅仅维持生存，不正常状态下，即告亏损，这不是逼迫你减少或者退出实业经营吗？这不是消减体系外产能吗？由此带来的结果当然是体系外的全面回缩，在回缩背景下，赚钱是意外，赔钱是常态的。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 02:36
楼主应该知道，上海这边已经限制涨房租了。
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笑死，除非国家把房产全部买断，否则无法控制房租的涨跌。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 13:29中国以前是农耕社会。经济除了粮食,盐还有什么?
结局怎么样也不用说.给日本就打的屁滚尿流.
土地有限论也是荒谬。中国土地是国有而且有期限，外国的是私有的,没有期限。那么日本美国的房子和土地应无限上涨.买一点少一点。
你没有回答我的问题.我说东你说西.而且自己也是自打嘴巴。一面说实体经济不行,一面又说房租轻松上涨.体制外的要穷死,然后体制内的人又可以继续发展。请问吃草的全死了,老虎还能生存吗？你首先把中央为什么这次要这么调控讲清楚。08 年为什么这样讲清楚。
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楼上，你要好好读读书了。你并非仅仅欠缺经济知识，而且还欠缺历史和人文的知识。
中国是什么文化，中国是内敛的文化，内敛必有其形成了历史，这来源于数千年的政权更迭，今日之繁华明日之凄凉，看透了几千年的经济和政权繁荣与枯萎的变迁，必然形成的一种文化，内敛必然注重于形成经济的本质，归结于土地文化。你说的农耕社会，一切的基础就是土地，无论是粮食还是食盐都来自于土地，而非资本主义强调的交换。大家都清楚清朝是怎样的渊源，它事实上是一种非常落后的文化，虽然它在入关后的统治超越了所有封建前朝，但必定他是落后嫁接于更先进文化之上的一种再生，而非理念上的重生，所以他必将被更先进文化掌握者所击败。扩且，明朝并非由清朝所灭，明朝事实上是被“失地”农民搞残废的。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 13:59
再来谈中国文化对中国经济的影响，我朝目前经济发展基本延续了历朝的经济政策，着力点仍然对内，依靠出口完成了工业化，同时对外的资本扩张并无起色，这对于西方国家来说，难以理解，对于西方国家来说，工业化后的中国，应该的进程是对外扩展，为本国资本的衍生开辟更大的生存空间，利用工业化发展强大的军事能力，为重新划分势力范围和资本输出提供硬实力。中国的发展事实在走一条西方认为的新路，就是工业化后的国家资本主义可以走不同于二战德国，冷战苏联的另外一条路。对于我们自己则非常清楚我们自己要走的路，因为我们的文化内敛，束缚了我们去走一条西方的路（西方国家的全球经济一体化符合其国内资本的要求相符合的），我们仍在走我们自己的路，我们积累的国际资本只能放在美国买国债，而不是利用这些资本开辟自己的新疆域，视角对内造成了这一切，因为我们的文化使然。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 14:06
关于 08 年经济危机和目前经济形势，我引用写在另外一个坛子的发言， 经济学是一门实践的学问，它不是预测的学问，先有经济活动，然后才会有总结，最后形成了理论，虽然有些活动是可循环的，通用的，但大部分经济现象是更新的，创造历史的，所以你会发现：经济活动和经济学理论，它们有这样的关系，情理之中的推演，意料以外的结局，创造更新是经济的精髓。我们都是经济活动的参与者，我们学习经济理论的原因是不要犯前人犯过的错误，所以意料之中的推演都将在未来的经济活动中被各种力量对冲掉，在各方利益的博弈中，只有不可预测的一股力量会最终书写出新的结局，这个结局将会被写成理论，再下次经济活动中避免发生或者意图得到更好的结果，这就是经济。
08 年的危机会再次发生吗？也许会，也许不会，但路径和结果肯定是不同的，因为人们牢牢记住了 08 年危机，在各种调节手段上去对冲 08 年的走势，肯定不会去走老路，所以路径会更复杂，我用了四个字来比喻：钝刀割肉。损失可能还是那些损失，体验则是另外一种体验，该来的总会来，何时来，怎么来，怎么走，只能走一步看一步。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 14:12
你的理论是建立在以下基础:
首先，中国体制内的永远发展。永远没问题.
房子永远不愁卖.买了的永远不降价卖,而且继续买,不断的买.手里有大把的钱可以买.因为是体制内的人.体制内是永远发展的.老房子永远不愁出租.房东根本不在乎出租。钱多的是.空着就空着.
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关于我不看好经济，我从来都没说过不看好中国的体系内经济，中国的体系内经济掌控了全局，是经济核心，我看淡的是体系外经济，事实也证明了这个结果，中国的经济基础不在体系外，对经济的运行也不起主导作用，解决的最大问题就是就业，就业对于中国主体经济影响非常少，我们的体系内经济提供了全社会总利润的 6-7 成，中国有 40%的经济份额是直接掌握在财税部门手里的，这些数字决定了体系内才是经济的主流。而主流经济非完全市场化的经济，它的意志是国家政权直接掌控的，这些话我在这个贴的第一页都写过了，楼上一定是没看过，好好看完全篇再来谈这个问题。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 14:18
不好听的说法，你可以把中国的二元化解释成为：资本主义下的本土经济和殖民地经济，这样说虽然有点歪曲，但这样解释，楼上应该明白的。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 17:48
以政府为主导的经济决策执行系统，最大的问题是中间可能被添加的链条，在法律和制度设计层面，这个链条是没有的，也无法向这个链条征税，由于在政府决策和执行过程中，缺乏了关键的一环：谁来监督政府，谁来审计和追诉政府这个环节，由此形成了一个灰色的链条：由权力决策导致的权利寻租。在经济产生效益的同时，有一部分甚至很大一部分并未进入正常的实体经济。而且来无影去无踪，就像这张图一样。
通常在正常经济活动中，任何由于自然或者政策导致的垄断或者超额利益，都是被广泛的经济参与者所通常察觉的，可以被征税，可以被抑制，可以被自由的新加入的资本所稀释其权益，最终达到合理的社会平均收益。而在权力为主导的经济链条中，无法解决灰色链条问题。
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作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 17:48
图
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作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 17:57我们经常会见到这样的政府操作，某地产公司会提前和政府达成所谓的投资协议，提前决定投资额度，然后通过招拍挂走程序，政府再将超出协议投资部分返还给地产公司。
又如：政府在招拍挂条款中附加各种保障房建设协议，很多建设项目，并未按照规划要求执行，导致容积率超标等各种侵害最终购买者的权益。这都是政府利用手中的权利进行利益输送和利益转移的案例，这只是表面现象，暗地里却是更卑鄙的个人权利寻租。这只是房地产行业中的灰色链条，在更广泛的经济活动中，凡是有政府参与的活动，由各种大经济集团主导的经济活动，无不参杂了众多的权利执行人的利益截留。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 18:10大家对税收有严重的误解，税收的本质是公民权利和义务的一部分，公民向政府纳税，交换维持自己权利的保护，而不是交税来限制自己的权利，房产税收了用来做什么？这是大家最要关心的，如果用来兴办社区教育，维持社区治安，让你的房产更有价值，OK，我带头第一站出来交税。如果是为了让我的房产贬值，那么我绝对不赞成。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 18:19如果把事实说出来，我是可以接受的，比如地产税，你就说：天下是我的，你站在这块土地上，就应该为我朝纳土地税，我无奈的只能接受，谁让我是子民。如果说收的税是所有人的，但是管理权不在你，也不在所有人，而是权力的授权人掌握，那我只能无奈的不接受，因为我不懂太极，绕来绕去，莫名其妙的好处归了你，人可以装傻，但不可以把人当傻子耍。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 20:17
土地有限论也是荒谬。中国土地是国有而且有期限，外国的是私有的,没有期限。那么日本美国的房子和土地应无限上涨.买一点少一点。
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我已经通过历史告诉你了为什么，美国本身就是一个移民国家，它传承的是英国文化，对外扩张的经济体系，美国在实现工业化后一直都在扩张，全球都是美国的利益。日本经过明治维新后，全面在经济体系效仿欧洲模式，提出了脱亚入欧政策，从此上百年加快对外扩张的步伐，日本的房价在此之间涨幅不大，一直到其经济发展到一定程度后，对外扩张（指的是在军事支撑下的扩张）被美国死死按住，只能把更多的精力集中于国内，走上了中国的历史之路。西方对外扩张的经济体系，是金融资本为主导下的体系，财富是动态的，土地和房产被视为动态财富，不作为财富的主要储值手段。你要注意的是，为什么日本在工业体系完善后，在对外扩张被按住后，房地产才会大幅升值，你看不到本质，只在乎日本的房地产泡沫破掉了，日本的房地产泡沫破掉后，日本人有没有抛弃他们的房产？日本的房产对于日本人，仍然是最重要的储值手段，日本的技术虽然比不上美国，但比中国还是要强很多，为什么在日本经济转型成功后，在日本大大强化了国民收入后，在大幅刺激消费后，日本人还是觉得失去了 20 年。这 20 年不是日本人失去了，而是被美国拿走了。因为一个不对外扩张空间的经济体，必将被别人的扩张所覆盖。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 20:36
70 年代的时候美国经济危机对我们有什么影响?
08 年美国一危机.我们为什么出政策比美国还大还急忙？
08 年房子是怎么跌的,那时候是什么准备金,什么利率？什么房贷政策?
09 年房子怎么起来的?那时候什么房贷？
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70 年代的美国经济危机，促使美国放弃孤立中国政策，以此换取中美关系缓和，从而在战略上对苏联形成了夹击。
中国利用这个良好的机会，在冷战后时代，果断放弃军事对立，大力对国内工业体系进行升级改造，以外贸换取工业化，获得了喘息的机会。
08 年经济危机，来源于我国过度的自由化经济，当时虽然我国有广泛的商品经济基础，但缺乏广泛的商品经济的附庸品，比如完善的市场化经济法律，和各种行业自律机制，完善的信用体系，公平的市场交易环境。由此，08 年的危机是真正的危机，一个搞了商品自由经济，但又缺乏自由化制度下的管理和掌控能力。这次危机是空前的，因为体系内的操作已经明显的自由化，管理层站的位置无疑比 P 民高，知道在这种背景下的经济危机对经济的破坏性。只能利用政府的超经济能力介入经济进程，在组织了经济下滑后，同时也给予中国的市场化经济巨大的打击。因为按照市场化机制处理危机的体制外企业，已经在收缩了，体系内经济则在政策刺激下强行扩张。体系外收缩后留出的空间迅速被体系内企业占领，这是管理层没有预料到的，一种趋势在形成后，不会马上停止的，只有体系内主动收缩，把这块份额让出来，或者由管理层出面主动降低体系外成本，使二者达到平衡，所以，你看到了管理层出台的对民营体系的政策松动，但这时已经不是喊喊口号就能阻止趋势的走向，要拿出真金白银，目前，我没有看到真金白银，所以这个趋势还在按照既有的指向运行。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 20:44
关于 08 年房产的走势：在一线城市的确是有下跌，在我这个城市，没有下跌，或者只有非常小幅的折让。政府之所以最先刺激房地产行业，是因为这个行业的带动能力，刺激一个行业，可以相当于同时刺激 50 多个行业，间接提振疲软的经济下滑。09 年房产开始启动，真正的上涨是下半年到年底。由于政府刺激主要针对体系内行业，体系外企业在体系内的竞争和压迫下，丢盔卸甲，大量实业资金溢出，这段时间民营体系对策思维产生了巨变，我非常清楚。那会我也加快了投资房产的速率和资金占比，实业经营成了投机，对地产投资成为主导。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-24 20:4909 年的贷款政策是相当优惠的，首套 2 成首付，基准利率7折，二套3成首付，基准利率最低可达75折到8折。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-25 16:52
油价不降，东营的房子不会落到普通市民可以轻易购买的价格。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-25 21:02
GCD 走过苦难的路，也能过苦日子，所以能撑过去，关键是很多人都在蜜里泡了很长时间了（不管是私营还是国营的高管他们愿不愿意过，这还在其次，私营不愿意过可以撤资移民，代价可能要扒层皮，国营不愿意过也得过，这些都不构成中国未来的变数），由俭入奢易，由奢入俭难，党如果要过苦日子，百姓其实是欢迎的，因为百姓一直都比较苦，可惜那些官老爷是不是愿意过，这才是中国未来的变数所在。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-26 11:55
海尉广场：2006 年发售，起售价，4500，公寓 4100
历山名郡：2005 年预售，2006 年正式销售，一期，起售价：6100，二期：8300.
那会大家纠结，嫌贵，因为那会的价格一下比头年涨了1000 多，的确不便宜，不过现在更贵，现在的价，偶飘过，只问价，不动手。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-26 15:33
目前央行对货币发行的矛盾已经发生了重大的转移，就是国外热钱对体系内资金造成挤压，央行回收的流动性是体系内的流动性，体系内的流动性同时又对体系外形成挤压，使体系外实体营运资金溢出。美国的国家利益在于收割你的三万亿外储，两个步骤：1.依靠战争制造市场恐慌，来维持美元的国际支付硬通货权威，依靠提供流动性导致国际美元缓慢贬值，致使国际美债贬值，压迫中国的超额外储。2.通过国际美元流动性过度宽松，拉高国际资源价格，同时利用其国内宽松拉抬其资产价格，导致中国外储出于保值目的，购买国际资源和西方高估的资产，但是其具有价值的资产通过法律限制中国购买，比如国际资源大鳄的股权，拥有先进技术产权的公司股权，同时通过战争导致中国向不稳定地区的投资处于风险动荡，变向降低不发达地区资源的投资收益率。总之，三万亿外储像一块肥肉，已经被恶狗盯上了。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-26 22:21
这两天股市跌幅不小，楼主对年内行情怎么看？
----------------------------------------- 早有阐述，克隆 1994 年后的行情，不会有暴跌行情发生，跌多了会有中央资金护盘，因为政府今年的货币重点任务是：直接融资替代间接融资。从技术上讲，600 日均线向上，不具备大幅下挫的基础，但也不会涨很多，因为中央希望热钱参与 IPO（不是不投实业吗，我来帮你投），而不是炒作二级市场。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 08:34房地产攻防战中，以广大 P 民和体系外资金为代表的坚定持有一方，最近获得重大的阶段性成果，房价跌了没有？没有。地方政府的房地产相关税收和土地转让金减少了没有？大幅减少。实体经济是否跟随房地产调控政策被掣肘？这还用说吗，经济已经开始走软。管理层开始着急了吗？哈，那是当然，不但开始把房地产攻防战视作中国经济的主战场了。看看国家的对策，今天连反暴利规定都出来了，以后国家定价不是梦了。坚定持有并向租赁方转移成本收益，有效果没？有，还不够，需继续施压，加大压力提高地方政府兴建廉租公租房的建设速度，迫使体系内资金转向低收益，负收益资产和行业，对于支持公租房的保险公司，基金等金融部门，抛出其股权和份额，不支持其商业产品，迫使民营部门远离。我不知道这算不算围魏救赵，但目前不要给开发商托盘，让开发商知道，降价只有死路一条，大家共同努力，在相当一段时间内停止向体系内供血的窒息对策，等待为乱动付出代价。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 10:03动乱发生在 89 年，在经济方面由于价格双轨制导致的财富分配失衡，一部分人生活水平极速下滑，一小部分人依附于体系内向体系外兑现权力收益，那会最流行的一个词是“官倒”。那时中国改革开发在初期，和国外经济联系并不密切。造成国内局势动荡的主因是政府和党内存在意见的分歧，引发局势失衡并不是 89 年，而是更早的 1987 年，以胡耀邦同志逝世为起点，矛盾开始激化，通胀只是矛盾积累到一定程度的触发因素。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 11:34楼上你要了解当时为什么要把房地产拉出来做支柱行业，就是因为中国老百姓历史形成的储蓄习惯，从 1996 年开始到 2003 年，这六年都是以商品价格指数下滑为主的，即使解决了教育，养老，医疗问题，中国的储蓄率仍然会很高，拉动房地产 就像捅了老百姓的肋条，稀里哗啦，分流了大量的储蓄资金。老百姓即使在房价这样高的速度上涨前提下，仍然习惯于储蓄，房产投资的思维，只进入很少一部分人的视野，就是经济越发达的地区，接受这种投资模式的人越多。自 2003 年末，房价开始加速上扬，储蓄率上升速度才开始走稳，不发展房地产，中国的国民储蓄风险将更大。
如果把这个储蓄率保持到现在，中国物价将形成不可控的万马奔腾之势，目前仅仅是可控的较高的膨胀，有房地产的功劳。我们国家经济的最大问题，不是房地产的问题，而是经济基础缺乏厚度的问题，发展模式是铺摊子，花架子，重规模，轻效益，重速度，轻质量，强调集中，否定充分竞争，为什么要搞规模，因为出于国际竞争的目的，以拔苗助长的方式对企业进行强行整合，非市场自然形成的，不是真实产业需求的那种整合，官方语言叫拉郎配，事实上都是权力主导的集中。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 11:47体系内外的对立程度已经超出你的预料，因为体系外资金最有效率的一部分，我暂且叫它反应速度最快的资金，已经撤出了实业范畴，资金是流动的，在循环与交易中获得增值的可能，这种以交易为目的的获利手段，是管理层不容易控制，且于管理层调控意图是相悖的，体现为体系外资金的推波助澜而非稳定寻求驻点获利，比如最近的菜价问题，产量少，就冲进去炒一把，产量高，就不会关注，听之任之下滑。结果是：政策要求稳定价格，结果是稳不住价格，因为能稳定价格的资金已经因为利润微薄而退出了，剩余的博弈资金就是这样的操盘。要来稳定菜价，你国家自己来搞吧，对于蔬菜行业，驻点经营的实体资金已经视它为鸡肋了。国家不要把利润微薄的行业都推出去，自己去搞利润最高最稳定的行业。你不对市场盈利预期有个合理的指导，谁去认真的经营哪？
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 12:07对于长期持有房产的投资，你的目标客户是谁？是花几百块租房的穷人吗？反正我的目标客户不是，我的房租估算算法，我的客户是接受的，因为他们也在平衡计算，是自己买房合算还是租房合算，当然他们的算法是现在的价格，我的计算是过去的价格。
花几百块租房的需求，那种房子价格不可能超过 2500块，这个房价是 03 年以前的价格。我的目标客户，绝大部分是商业用途，即使是住宅，也是商业用户，他们的计算以现在的房价做依据，我的计算依据是过去的，这就是房地产的机会。我有一套房改房，目前在租，租用者自己有房子，不过位置不佳，在邢村立交桥，他还是选择了租房，而他的新房目前空置。这就时间是成本效益。也许有人说，这是房改房，不具参考意义，那你去算算，97 年的房价是多少，那会这种房子价格也就 1000 块，现在出租一样有很好的出租收益比。长期持有，等待市场市场交易，货币内在价值，持有成本等诸因素耗尽货币的价格，交易量越大越频繁，持有人的心态越浮躁，越有利于长期持有人。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 12:15
上升趋势线已于昨日早盘被击破，反抽时已离场，等待低吸机会，今年我只做白银股和建筑及运输股。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 13:38在强调房地产泡沫的同时，我们应更加关注货币的泡沫，我从来没说过房地产没有泡沫，但是货币的泡沫更大，对比房地产泡沫的负效应，货币的泡沫是灾难性的，在我国历史上 88 年，93 年两次货币泡沫中，由于百姓手中根本没有对冲工具，这种损失是刚性的，无法回避的。而在房地产行业逐步完善后，我们清晰的发现，07 年 10 年两次货币泡沫，被绝大部分百姓对冲掉了。货币政策并未起到应有的作用，利益就这么多，百姓回避掉的损失，就会从其它部分获得补偿，央行举起的屠刀被坚硬的钢筋水泥弹回去了。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 14:26你说到货币泡沫，那好，我说货币没有泡沫是不行的。
就像美国的货币宽松，就像 2009 的 4 万亿。没有钱，你办不成事，货币就是会有泡沫。
但你有混淆了一个概念：就是货币的泡沫是不是就一定是楼市的泡沫？这个你肯定也知道不是一定的，对不？货币必定有泡沫，原因只有一个，就是人都会犯错，任何尝试都会造成某部分财富的灭失。货币的泡沫是货币的前导特性决定的，他必须有泡沫。
一个国家的强弱，不决定于他有多少钢筋水泥，而取决于他有多少技术储备。货币的泡沫不可怕，可怕的是把这个泡沫变成钢筋水泥的泡沫。美国的钢筋水泥泡沫在 2008 破裂了，2 年过去，她没回过神。同样的泡沫在 2002 的互联网也破灭过一次到达低点。但两年多过去后的 2005 年，美国回过神了并进入了引领网络信息时代的快速发展期。这就是不同！
我们的今天，也是一样，对于一个已经提供了足够居住空间的居住解决行业，不能再注入更多的泡沫了，我们的泡沫需要注入的领域很多，但不会再是楼市了。
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不要混淆美元滥发和人民币滥发，美元滥发是全世界承接，大部分美元是国际化的美元，美国国内可以享受发钞权的好处，却不承担滥发的坏处。人民币滥发只能留在国内，而且滥发的即为定向，那就是向国家投资项目，向大项目集中发，这些项目都是体系内行业把持，所以体系外承担双倍的滥发后果，有这么的流动性，而由无对冲手段，体系外亟需获得超越权力的权威，权力---------就是经济的发言权，发言权可视为货币发行权及各种经济政策制定的权力。偶的这个帖子最核心的问题就一直在阐述：房地产过热不是引起中国经济失衡的原因，而是中国经济失衡导致了房地产过热这个结果。
作者:66 端午 88 日期:2011-04-27 14:31
美国的房地产泡沫结果是人人有房住，互联网泡沫导致网络信息行业风起云涌，极大促进了美国的经济发展，中国的房地产泡沫结果是没房住的人还是没房住，互联网泡沫导致公司名称都要加科技，都要触网。相同的名字，不同的结果。只看表面是找不到问题本质的。
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