E%AA&page=1这是我的第一笔成本，以后有拿了些投资银条 1 公斤的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-03 15:09多地楼市再现抢购潮 中央紧急出拳（主流媒体发布的消息）
5 月 3 日消息，中国指数研究院今日发布“百城价格指数”，四月份全国 100 个城市的住宅平均价格环比上涨了 0.4%，北京、上海、深圳等十大城市住宅平均价格则环比上涨 0.13%，8 个城市的同比涨幅超过 4%。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对 100 个城市的调查数据，4 月份，全国 100 个城市住宅平均价格为 8773 元/平方米，较上月环比上涨 0.4%。
其中，77 个城市的住宅平均价格环比上涨，1 个城市与上月持平，22 个城市环比下跌，涨跌幅在 1%以内的城市数量共有 84 个。
此外，北京等十大重点城市 4 月份住宅平均价格为15802 元/平方米，环比上涨 0.13%。
具体来看，天津、北京住宅价格环比分别下降 0.35%和0.14%，其他 8 个城市的价格则呈现环比上涨，涨幅皆在 1%以内，深圳涨幅最大，环比上涨 0.57%。
与去年价格同比来看，十大城市的住宅价格均呈现上涨态势。其中，成都等三个城市同比涨幅超过 8%，深圳同比涨幅最大，达到 8.75%；重庆、武汉两城市同比涨幅近 7%；北京、天津同比涨幅均超 4%，上海同比涨幅最低，只有 2.03%。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-03 22:11
请教楼主：
看了前面你关于投资房产的话，这两天把县城里的一套老房子卖了（90 年代的房改房），准备到成都买套城南的二手房。我们看中了两套，一套是川大附近的房子，是 2000年左右的房子，绿化少，户型较差，外观也旧，没有车库，售价 8800 左右，月租金 1500 左右。另外有一套在万达广场附近，售价11500元，租金2500左右，是09年的房子。测算了下租售比，万达广场附近那套回报要高一点，但川大附近那套可能因旧城改造有拆迁升值的机会，我不知道该如何去选择，请帮忙给个建议。两套面积都不大，70 平米左右。
---------------------------------------- 如果最近熬不住，非要买，选位置更好的，结合出租收益比来选择。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-03 22:16
三年大哥，我一个在外贸口得朋友劝告我说：在国外的很多移民的中国人并不如大家以为的舒适，基本都有回来的念头，但是拘泥于实际问题止步了。。
去年，听你的话，买入现货白银。在此感谢！
还是希望大哥带领大家继续抵御通胀！
我对房产一直是情有独钟的，但是我理论底子太薄，一路走来，我感觉所有人都不看好房产的时候，往往是房地产顿地而起的前奏。
很多人都在天涯唱空房产，我想也许他们觉得太多人都是贷款买的！其实，我身边的很多高档房子从进驻那天就一直空置，是什么人的，也都心照不宣了。
我的房产都是一次性付款的，面积从 60-200 不等，我合计着，不景气的话，大不了我就长期持有房产，缺钱了就低于市价卖。因为目前的市价已经至少 2 倍于买入价了。
当然我还在找机会做实业。努力吧...
----------------------------------------------- ----- 移民并非最好的出路，拿着绿卡在国内发展，相当于给自己加了一道保险。很多第一代移民都活的像民工，这是无奈的选择，他们大多希望给自己的后代做了垫脚石，这需要多大的牺牲，父母总是最伟大的，对自己的父母一定要尽孝道。
对于等待实业发展的机会，一定要时机比较合适时，再放手一搏，乱动不如不动，但要积极准备，继续需找机会。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 13:41房地产就是中国的经济核心，压住核心，谁还有机会，房价还没跌，股市先有点搂不住了。一旦演化成崩盘，对经济非常不利，因为管理层以直接融资替代间接融资的这盘大棋可就玩不下去了，信心比黄金更重要。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:06
我也是济南的，从 2008 年开始关注商业地产，直到去年才出手买进一套，现在还想再买一套，考察几个位置，拿不定主意，请老兄帮忙分析一下吧：1、在英雄上正在装修的山东珠宝古玩城三楼，大概单价 2.8 万元/平方这种比较专业的市场将来不知道发展潜力怎么样？2、西客站附近村庄改造的沿街商铺，无产权，改合同，8500 元/平方，143平方，未来有潜力，价格不高，但产权是小产权。3、东部彩石大学城商业街，185 平方，75 万元，现在人少，未来可能有潜力，价格低，有产权。想必老兄对这些地方应该也比较熟悉，能否指点一下？另外，我去年买的是明湖天地的沿街商铺，想 2.5 万元/平方出售，不是是否合适？
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-你说的这些商铺都高估了，都是在去年开始的一波凌厉走势带起来的。明湖天地在你说的商铺里面尚可保留，等着保利入住率高后，可以实现初步的价值提升，其它感觉价值不大。
可关注 3 线城市，核心位置的大型独立门店商铺，400以上，以后可以做餐饮。潍坊，张店，泰安可关注，莱芜不看好，消费率太低，又非旅游城市。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:09
临沂市由于地方政府把商贸作为支柱产业，可考虑物流类的地产。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:14济南商铺目前已经绝对高估，最高至 15 万-17 万/建筑平米（泰府广场），一类地域均价至 8 万左右/平米（实得），看得上眼的已经没有 4 万以下的，今年如有机会应该将不好不坏的那种逢高兑现。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:21所以，今年很难有合适的商业地产，观望一段时间，希望国家的政策能消减涨幅，最好能跌一下，一路上扬的走势对投资是非常不利的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:27感觉返租不靠谱，一般敢承诺返租的都不卖给你产权，比如缤纷五洲的一楼，卖给你产权的开发商，他自己都不要了，还怎么会自己经营。所以，对这种返租的，一定要先确认他自己也留了一部分，比如银座数码。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:31另外，英雄山珠宝城承诺购买以后签订 10 年返租协议，租金按照购买总价的 8%返还，你感觉是否可靠？如果真的能保证这个收益，应该是可以的，就怕他们中途变卦不管了
--------------------------------------- 这个感觉比较危险，你看看新世界的房租才多少，人家是 1 万-1.5 万的销售价格。你还真别指望卖古玩的能回去，原来那些租客都搬到北园药王楼去了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 21:58
你先算算它能赚出来吗？像样的隔断起码 40-50 平，折算成建筑面积 70 以上，2.8 万，合计 200 万，8%收益率，1.3万/月，感觉做古玩的赚不出来，而且你看看英雄山文化市场的租金，也就这价格的 4 分之一，一比较，惨了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 22:00
划拨的土地无法进行产权转让。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 22:01你看看学校里的房产，那就是划拨的，所以不能往外卖，只能职工之间转让。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 22:55金子跌了，银子跌了，石油跌了，国内人民币跌了，国际美元跌了，连大头菜都跌了，中国滴房子，没跌，什么叫超主权货币，什么叫超权力权威，房产（非行业）正在竖起一面旗帜。臭屁一下。 ：）
作者:66 端午 88 日期:2011-05-04 23:47中国房地产总规模 100 万亿人民币，可供出售的大约 25万亿人民币，这是国内最大规模的商品市场，没有任何一个行业可以望其项背，房地产崩溃意味着中国崩溃，由此我根本就不担心什么房产会崩溃这种预言，因为崩溃的不仅仅是金融和其它商品市场，它还意味国体的坍塌。让房产崩溃首先需要金融崩溃，然后放弃市场经济的所有要素，最后改变国家体制，这样房地产就会崩溃，在房地产崩溃前，我想有没有房产的人都已经对崩溃无所谓了，家没了还不崩溃，呵呵。为了自己的房子可以焚烧自己，这种精神叫什么？藐视一切的大无畏精神，一点都不比革命烈士举着炸药包和敌人同归于尽的气概差一丝一毫。如果三个五个也就算了，可惜这样准备做烈士的人起码也得有个几千万上亿吧，谁低估房地产，低估中国人的家，低估大部分人民的意志，必将被历史的车轮所碾压，所唾弃。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 09:19
我想问楼主三年兄：1、在如今投资营商环境越来越恶化的当下，民企越来越难存活，而国企和现在的那些既得利益阶层也不会把自己已经得好的好处和利益轻易让出来，三年兄一直在强调中国不会乱，中国的经济是可控的，因为我们一直脱离不了计划经济的影子，可是，这些举步维艰的民企承载着全国 85%的就业率，他们都干不下去了，那等于大部分人要失业啊。政府要怎么样应对这个情况呢？
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--------------- 管理层左转绝不是没有缘由的，民营领域存在诸多自身问题，内控机制不足，行业自律基本没有形成机制，放开的领域一放就乱，自身发展也比较畸形，在这种环境下想获得较高利润就得进行权钱交易，资方劳方的利益分配比例也非常不合理，造成现在这种环境的原因是体系内外合力所制，目前进行的去过剩产能进程，虽然对于我们这些正在经历痛苦的人来说难以接受，但仔细想想又有必须承受的道理，我们反对的是民营体系单独承受去产能，而体系内则依靠政策继续保持这种畸形，我们对抗的也是体系内拒绝去产能化的结果。去产能化不是目的，捋顺整个经济体系的结构，提高经济参与主体的盈利能力，才是去产能化后的目标，如果经过民营体系经历去产能过程，体系内依然如故，就会造成换汤不换药，民营的去产能过程为体系内拒绝调整垫背，调整过后，问题依然存在，在这种模式下，民营的产能会反复膨胀而后再屠宰，这绝对就是折腾，05 年调整，08 年调整就是这个结果，希望 11 年的调整不会重蹈覆辙。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 10:102、我同意三年兄分析房价今年不会大起大落的说法。
说实在的，现在的房价跌个 10-30%都对真要买房自住老百姓没意义，房价实在是涨得过高了。三年兄的分析中提到现在有 80%的国民是有产权的，但是，如果房价持续维持现在这个价格，那么，今后那些年轻人要怎么买房啊？我们现在的年轻人买房父母可以支持一下，等到我们这一代的孩子长大了要买房我们能支持他们吗？恐怕到那时我们才刚还完房贷呢。中国现在的普通老百姓就面临这样的残酷现实，中国老百姓真是最好欺负的，只要不把我们榨干，大家都只能默默忍受，想到这个真是让人绝望。真不知道我们普通老百姓的希望在那里？
----------------------------------------------- ----------- 正因为房地产行业对我国经济的决定性影响因素，国家无法去彻底打击它，这就像水手和船的关系，你把船凿沉了，还怎么航行哪？把自己放在管理层的角度上考虑，也会得出相同的结论，不过由于房地产行业对国民经济影响实在太大，限制它进一步蚕食其它行业的发展空间，也是同时进行的，打击的目标是住宅地产，因为这部分泡沫是广泛的，而且影响到了民生，影响到了一部分人对政府信誉和公信力的怀疑。
所以，最直接的方式就是，减少一部分住宅的生产，转而以廉租公租房去替代它，解决最低阶层的恐慌。低收入阶层应该积极履行自己的公民义务，盯牢这部分自己应得的权益，防止腐败份子侵蚀自己的利益，这是高价买房者及富裕阶层和中央政府共同给你们的礼物，小心权益阶层利用你们的名义转入自己的腰包。从更长远的目标，还是得提高个人能力，实现个人价值，摆脱这种公正名义下的利益再分配，主动获得财富，然后固化为稳定收益的资产。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 10:15
少说一句，以上房子都是 2006 年到 2008 年前买的，都很便宜，没想到房子涨的太快了，当初是考虑出租的才买房子，不是抄房子
----------------------------------- 房地产投资应对的是通胀形势下的积极防御手段，最佳的进攻手段只能选择实业部门的机会，所以我不鼓励一次性大幅增持房产，鼓励将实业利润的一部分缓慢固化为地产，你买的房子，不要按照目前价格去计算收益，应该按照你的购置价格计算收益。资产量可以用目前合理的价格计算。这会让你更清晰明了的把握投资和投机。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 10:343、现在政府也在计划国民收入倍增之类的事情。提高最低工资水平，唉，农民工地工资确实提高了，但是企业成本也增加了，本来就不好的投资营商环境更加恶化。而且，虽然最低工资标准提高，但是，那只是针对农民工，在企业上班的白领，哪个的工资不是高于最低工资的，但是，就算最低工资提高，并不代表所有人的工资都会相应提高，白领们的工资还是老样子。我不是反对提高最低工资水平，其实是现在企业利润实在太低，不是他不想给员工张工资，他是没有多余的钱给员工涨工资，但是政府强行提高最低工资水平，迫使企业成本上升，利润空间缩的更小，所以珠三角很多企业都做不下去了，失业的人会越来越多。我们在沿海一线城市工作的人，这点体会太深了。投资营商环境从 2005年就开始逐渐恶化，到现在政府也没拿出什么好的政策来拯救中小企业，倒是逼迫中小企业走向崩溃边缘。真不知道民营企业以后的希望在哪里？
----------------------------------------------- 收入倍增计划，必须建立在稳定国内货币购买力前提之下，否则就是朝三暮四的数字欺骗。关于这个问题，也是我在本贴中强调的重点之一，就就是货币必须回复其本质，即稳定的价值衡量工具本质，以货币作为刺激经济的手段，是金融资本超权力威信的结局，是西方资本主义国家打着全球一体化幌子下，利用金融工具压榨贫穷国家和人民的重要手段，人家是资本输出国，我们则是资本承接国，一定要看清楚，美国金融资本无法在其祖国实现的金融目标，已经在中国实现了。
中小企业对于任何一个国家都是发展的基础，而非金字塔尖上的大型企业，我想国家应该提高中小企业的扶持力度，“重在落实”，而不是让那些贪官污吏把这些弱势企业用于满足贪婪欲望的奴隶。政府应该重新定位自己的身份，如果想去好好管，你就抱着服务的态度，不能像大爷一样站在上面，说些空话大话，从来都不见什么实质性的扶持。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 10:47
中小企业的未来希望，在于政府能够以科学的态度为中小企业设计并预留发展空间（绝对要禁止一哄而上，一哄而散这种政府为主导的什么上规模做大行业之类的政策指引），中小企业扎扎实实的把业务重点放在实业上，双方合力让各类中小企业找到自己的细分市场，并利用市场化手段鼓励合理的规范的竞争。我希望最终结果：中小企业有自己合理的利润空间和发展预期，有自己核心竞争力，市场建立在细分市场之上，最终达“小而强”的结果。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 10:594、我也同意楼主关于房租上涨的预测，确实，房租在去年，今年都上涨了 20-30%，这个跟房价调控和通货膨胀脱不了干系。我不清楚商业地产的情况，我看三年兄说济南的公务员计划要涨薪 15%，在体制内的人真是幸福，可以绝大部分在民企工作的人是不可能享受的这个福利的，上面说过了，不是老板不愿意加薪，是现在企业实在是赚钱难啊。现在住宅地产的房租普遍大涨，真正要租房住的，都是这些工资不涨在体制外工作的人，因为这部分人都是普通老百姓，没有能力买房也没有什么特权去住集资房。生活相关的物价无一不在上涨，就是工资不涨，长此以往，你认为中国普通老百姓真的能承受这样的生活吗？5、上面几个问题其实是要问总理和总书记的，我也就是想跟三年兄探讨一下。最后是我自己想向三年兄请教的事情：我只是一个深圳的小白领，月薪不高，我现在租住的小区房租大涨，我有钱可以支付买房的首付，我该不该现在买房？是现在买还是过 1 年或 2 年后再买比较好？
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我不鼓励创业阶段的年轻人过早把自己禁锢在收益率较低的房地产之上，我开始投资房产是在实业稳定收益前提下，在创业初始阶段，你的资本就是你自己，强化自己的能力，做自己的事业，房产的所有者也是动态发展的，今日的创业资本可能是 10 万，未来它将会发展到 1000 万或者更多，过早把创业资本转为稳定收益资本，是最大的错误。资本量小时，它的发展能量和增值速度是最快的，远非房地产投资可比拟，时间和效率是资本的最大敌人和朋友，仔细分析一下时间和效率的问题，你自然会有答案的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 11:33
而是全民绑架房地产了。
--------------------------- 这句话很贴切。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 11:35我一直认为：货币职能向房地产（非行业）迁移，原因就是货币丧失了其价值本质。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 11:42公租房和廉租房的超量建造从其本质上，同样可视作政府在滥发货币，意图稀释房产的“货币职能”，引导货币向“纸化”回归，所以才会构成明前的对峙和博弈加剧的局面。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 12:06
请问楼主，青岛的房产现在敢买吗？有 10 多万的公积金想用上，再投上部分现金，但不清楚该买什么地段？什么类型的？纯投资用。请指教。谢谢！
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暂时观望，楼主也在观望，看看管理层是否有诚意回收流动性。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 12:08
不知楼主感觉济南哪里的商铺还有投资价值？
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核心位置，以泉城路为中轴，以泉城广场为中心点，向东不向西，向南不向北。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 15:53
lZ 您只对山东房产熟悉吗,熟悉湖南长沙的吗?
---------------------------------------- 偶前年推荐大家提前抢占沈阳，长沙房产，去年建议大家关注一下长春。不知洼地填平了没有，那会还是有相当安全性的，目前估计都填平了。现在比较关注北海的度假地产。
济南的房子现在机会难寻，看中的均已超过最基本的估值高位，很难下决心，需要观望一下，如果央行回收流动性不积极，估计房价调整很难超过一年。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 16:07不妨等下金光旺角，另外千佛山路和文东路交叉口有一个盘，批文已下。
山大路浪潮地块，产品质量检验所地块，轻骑地块，二中地块（泉城广场正南），泉城路西南整片（至解放阁）地块都已经土地转让完毕，不要着急拿了不合适的盘子。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 16:09另外千佛山路和文西路交叉口（原水产市场）有一个盘。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 16:11城基中心的你等二手都行，他们公司管理能力实在太差，没有开发过商业地产，估计起码要 4-5 年的保赔时间。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 17:49长沙填平了就不要追高了，我在很多论坛都提及这样的思路，四川，河南，江西，湖南，吉林都是人口流出大省，房产的绝对价值都随着人口的流失而不断降低的。人口涌向哪里，那里的房产价值就会提升，涌入人口的素质决定价值提升的多少，该地区提供涌入人口素质提高的平台越稳健，房产的价值基础就越扎实。房产归根到底是承载财富的基础，房价不是乱炒的，乱炒的结果就是暴跌，比如海南的房产，浙江某些 3，4 线城市的地产，其估值基础就相当薄弱。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 20:36
房价的涨跌和很多因素有关，在我国最直接的因素首先是货币贬值因素，其次是人口迁移的不均衡（在世界各国通用）有关，第三和我国一直没有形成完善成熟稳健的多层次投资渠道有关，第四和土地财政有关，第五和依靠房地产拉动经济增长有关，第六和我国历史形成的人文经济有关，第七和城乡二元化结构有关，第八和城市化有关，第九和腐败有关，第十土地制度有关。
以上这些主要因素（还有一些其它小因素），会在房价不同阶段起着不同的主要作用，但同时都会产生作用，你用一种政策抑制它，它就会腾挪成另外一种组合来对冲掉你的调控。到目前为止，尚无一种可以把所有因素都抑制掉且不导致经济和社会其它层面恶化的对策出现。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 20:56白银由于这波涨幅实在太大，早就需要好好调整一下了，在人民币升值到 4-4.5 前，希望美元升值的可能是微乎其微的，美国会利用它的军事力量在石油产地附近制造大量的战争和冲突，以此警告世界，只有美国可以保护能源供应，只有将石油绑在美元身上，美国才会保卫石油供应。我们在得出这个关键逻辑后，就可以一步一步的推演美元的走势，它将在波动中贬值，直至人民币升值到 1：4---4.5.美元的贬值必定会导致各个经济体充满流动性的泡沫，因为美国是国际货币的印刷厂，它有印刷的权利，同时也是最大的对外投资国，各国只要想通过入全球一体化促进自身发展，就无法回避美元的投资，就无法回避美元，无法回避美元的泡沫，在这种条件下，金银一定会作为抑制美元泡沫的价值衡量捍卫者身份活跃于国际市场。任何一次大的波动都是值得买入的机会，直到人民币升值到美国认为合适的汇率。
如果我们按照预期的人民币升值速度，每年升值 5-10%（中值为 7.5%），（6.5-4.5）/6.5=30%，合计需要大约 3-4年时间内，黄金和白银毫无系统性风险，每次下跌都可以增持。索罗斯和巴菲特对黄金和白银的抛售，是为了维护美国的利益，因为黄金白银揭露了美元贬值的真相，只有造成黄金白银的波动，才能消除黄金白银的单边上涨预期，才能导致美元泡沫不被真正的价值衡量工具所映射，才能维持美元继续制造泡沫。
所以，我会在黄金下跌到 1400 以下时，继续增持投资金条，在白银跌到 7000-7500 之间继续增持工业银锭。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 21:10同时，如果中国政府期望打破人民币升值到 1：4-4.5的美国预期，应该在我说的价位开始大量收购国内黄金，同时在国际市场做多金银现货，并采用短促出击的金融手段，迅速将索罗斯的卖空期权打散，来警告索罗斯这种投机商，美元刻意制造泡沫的做法是有对手盘的，就像当年在香港那样，让索罗斯通过做空金银损害中国权益的行动变为搬起石头砸自己的脚。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 21:18我们发现，这波金银调整，美元并未像以前那样大幅走高，这就充分说明了美元贬值图穷匕现，直指人民币，而非美元对黄金白银的比价效应。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 21:54
楼主，今天看了一个铺子，感觉很有吸引力。在和平路燕山小区北区，是沿和平路的五层住宅一层改的，房产证 83平，前面加盖30平左右，年租金12-15万元。卖140万元，我算算收益率还可以。唯一的风险是拆迁时加盖的部分没有补偿，但我估计 10 年内此地段不会拆迁。你帮忙分析一下怎么样？
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恰恰最大的风险你没看到，房子是住宅性质还是商铺性质（如果是住宅，你惨了），如果是商铺，回迁是否会给你置换成同位置的商铺，人家卖掉是有原因的，这个收益人家卖了为什么，多问几个为什么，便宜没好货，好货不便宜，在全民绑架房地产时代，没有人是傻子。（该位置已经列入历下区今年的重点拆迁计划）
作者:66 端午 88 日期:2011-05-05 21:58楼主，老乡啊，握个手先，不知道楼主对北京的房地产市场怎么看啊？现在出手是否合适啊？五一在南三环和南四环看上了京投快线-阳光花园，今年刚交房，位于地铁 10号线的旁边，紧挨着未来的地铁口，小区还带有新建的商场，环境不错，现在价格在两万七八，楼主能否给点意见？有北京的兄弟也给点建议啊！！
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一线城市房地产，严禁介入，这话我说了有快一年了，调控的主战场，进去就是当炮灰。事实上在 2007 年前，偶号召所有去北京发展的朋友，第一件事不是落实工作和事业，只要资金允许，先买套房子。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 11:52
楼主，你好啊！看说的好多店铺收益率很高，真羡慕啊，南京乡下的集镇，菜场的门面，二层，45+45 平方，50 万，小产权，还有3 个月交付，估计月租金也就 800 吧，年只有 2%，还不如存银行呢！
------------------------------------------- 那你还买，你咋不存在银行哪？
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 11:54
请问楼主对天津的楼市熟悉吗？
能谈谈吗？
--------------------------------- 天津我不熟，有国家的新区建设政策支持，又是帝都的后花园和生产转移基地，不会差到哪里去吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 11:59房产已失去上涨动力，成交量已经被完全压制。之所以没有跌，主要原因是房产税开征不利，地方政府还在和中央政府打太极。
房产作为社会资本最后的避风港已经岌岌可危。一旦地方政府为不足财政收入开始对持有房普遍征税，将持有成本压低至 06-08 年水准，混杂在“普通民众”中的“反政府”武装必将逃离，届时抛盘巨大，房价才会下跌。
楼主所持底线，无非是政府不敢将普通百姓和“反政府”武装一并打击。按现今形势来说，增持房地产并非明智之举。
已经持有者暂时无碍。但是大趋势上，政府自己上场，以保障放和房地产税包圆房产财富，自行享用是必然的。民营资本和社会资本要么出逃，要么在东奔西走为政府寻找下一个发动机的过程中消耗殆尽
-------------------------------------- 我前面说了，政府要自己玩房地产，还要 P 民和奸商出钱来玩，那当真是又想做婊子又想立牌坊，所以大伙觉醒了，暂时给丫断奶，谁在这个时候买房子买地，它一定是犯了战略性错误，犯了错误一定会遭受惩罚的。俺就等着政府费劲盖房子，等着把自己玩垮了，偶去扫扫满地的鸡毛。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 12:32翻翻以前写的几句话：经济是做出来的，不是写出来的，我为什么这么说哪？因为经济学是一门实践的学问，它不是预测的学问，先有经济活动，然后才会有总结，最后形成了理论，虽然有些活动是可循环的，通用的，但大部分经济现象是更新的，创造历史的，所以你会发现：经济活动和经济学理论，它们有这样的关系，情理之中的推演，意料以外的结局，创造更新是经济的精髓。我们都是经济活动的参与者，我们学习经济理论的原因是不要犯前人犯过的错误，所以意料之中的推演都将在未来的经济活动中被各种力量对冲掉，在各方利益的博弈中，只有不可预测的一股新势力会写下新的历史，出现一个崭新的结局，这个结局将会被写成新理论，在下次经济活动中作为雷区标志被避免发生或者力图得到更好的结果，这就是经济。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 12:39不知道楼主对重庆的市场是否有研究？偶持有一套重庆两江新区核心位置的房产，09 年初投资一套，现在已翻番，该套房产边上有轻轨规划，今年年底开通？是否要持有到年底，等轻轨开通再出手啊？麻烦楼主帮忙分析下啊
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------------ 最近我也非常关注重庆问题，这是一个国家设立的新特区，它的设立不是以经济发展为主导的，设立主要目的是为了解决我国未来新制度结构改革试点和政治层面的价值观重建。由于重庆首先出台了物业税试点，所以要非常谨慎，视同于一类地区（虽然规模和价格水平仅属于 2-3 线之间的水平）。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 12:49
哈哈，似是而非，经济的数学模型呢？不管你道路怎么曲折，终点还是在那里，不以任何人和事物的发展为转移，这才是经济学的意义和作用。
--------------------------------------- 经济的数学模型是“人”做出来得。经济在运行中会受到很多因素的主宰，这些因素在不同阶段起到的作用是不同的，再符合客观的主观，也会和完全事实有差异，你把经济建立在主观的模型之上，那肯定是犯了主观主义错误。主观需要经常进行调整，来适应客观事实的发展，我说的不是马克思列宁主义，我说的是辩证法，这个对资本主义和社会主义都是适用的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 12:59
回来捞钱说明能捞到，准日本小鬼子来捞，准米国人来捞，就不准曾经的中国人来捞，再联想到中国军队的被俘人员政策，唉，传统啊，宁予洋人，不予家奴。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 14:46不要把长清大学城和师范东路比，当年的师范东路是大学生消费群带动的时尚消费，关键是带动和集中，长清居民的消费能力提不起来，能带动起来什么哪？
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 14:49
楼主，你好！
不是买的，是拿拆迁的小产权住房换的，50 万的住房出租月 600，而且还没人来租，那家拆迁不是好几套啊，换了门面好出租 800，相对稳定，准备长久出租。不存银行是怕长期来看货币贬值，工资上涨，县城商品房门面，价 1 万，很少小的，新建的都在 100，得 100 万，买不起。
------------------------------------- 关于小城镇和农村房产，我在前面写过，你找找看。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 14:50不要为别人实现价值，要自己主动寻找发现价值。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 15:17
我的想法是，既然是投资，就按照租金收入比算，如果长清或者章丘有合适的，应该也可以投资
----------------------------------------- 不要总想着进攻，有时乱动不如不动，实业是没有做空机制的（含房产投资），在经济走弱过程中，观望是最好的对策，租金收益比的内容还有一条，就是空置期，另外在中国还有一条要考虑，就是政策影响，政策影响很难预判，往往就是断崖式的下跌，或者踩到狗屎运的时候一次性拉高。
昨日听到朋友说某学校要搬家了，搬到哪里，那里就是一次性大幅兑现价值的时候。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 15:22楼主，当初经政府批准的土地不是转让性质的老的单位集资房以后会是什么出路？政府会不会无偿收回土地？再有，如果以后遇到拆迁没有土地证的老的单位房有什么风险？谢谢
----------------------------------------------- 要看单位的实力了，比如著名高校校区内的住宅，就是没证也拆不动，就是学校搬迁也不会拆宿舍。如果单位能力差，只能跟着倒霉了，还有一些有钱的单位，会主动把土地出让金补上，给职工造福利。这种房子，就是拼单位素质。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 15:37
楼主的意思是，现在最好不要出击？也就是说现在时机不合适？等等也许会降价？我也有这种担心，现在好多人在等今年下半年，都感觉到年底可能地产价格会松动，你也是这么认为吗？
----------------------------------------
房价跌，则中国经济会迅速探底。所以，感觉房价不会下跌，在如此高估值市场上，不降就买，似乎又没有什么花头。所以只能观望，利用提高租金水平，加快回收投资，回收的速度越快，资产就越安全，同时，拿住现金等待机会，至于机会在哪里？要看国家是不是肯放出来点自留地给 P 民了，释放利益，实业机会大些，不释放，未来只能继续买房。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 17:01楼主，赛博数码广场地下一楼不知你是否了解？现有一个有产权的，18 平，46 万，问中介，月租金 2500，年 3 万，收益大概 6%，你认为怎么样？这个没有空置期
--------------------------------- 这个盘成本 1.2 万南厅--1.7 万北厅，2500 你得自己出租才能租到这个价格，统一管理就拿不到这么多，另外 46万是净得价还是包过户。我一个朋友前年出掉了一套 63 平的，105 万，当时问我要不要，算算拿到手得 130 万左右（过户费和契税等），所以就没买。这个 18 平的卖了好长时间了，是南厅的，要是北厅的还能轮到你，早被别人抢了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 17:05
感觉应该比你说的那些要稍好，必定是成熟商铺，不过问题也不是没有，等着华强开业后，估计会有一定风险，因为济南的 IT 市场正在走下坡路，华强的供应量非常惊人，很可能会造成租金短期的压价。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 21:01
是的，北厅可买。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 21:13商铺转让费用比较高，你算过没有？全额征税 20%，契税 3%。拿到手 46 万还是相当可以的。要是自己再交 10 万税，就很贵了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 22:28不看好位置偏远的商铺。51 万，也不便宜了，公摊 50%，我那个朋友说，北厅没有空置的，不过转让后，管理方可能要降低你的租金（一手和二手的租金回报是不同的）。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 22:44
楼上先观望一段时间。
今天晚上看真金白银不怕火炼，货币再鲜亮，一把火就没了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 23:37
我也笑，我问过税局的朋友，他说物业税先行试点城市必须具备财政上相当的自主权，除了广州，大部分一线城市都是财政上单独核算的，所以板子要打也会先打在这些一线城市 PP 上。让他们和税局的猫鼠游戏先飞一会，偶们在 2，3 线看看热闹先。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-06 23:40事实上也证明了这点，上海，重庆两个直辖市先行试点。
效果如何，逗你玩了吧，没准还真能举起巴掌扇几下，当然先扇这种一线城市，深圳，厦门，青岛，大连都是计划单列，还有伟大的首都北京。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-07 13:50北方临海度假房产，使用周期短，性价比不佳。建议广西，海南的度假地产，由于海南房地产泡沫量巨大，非短期内可消除，关注广西中小沿海城市泡沫消散后的机会。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-07 14:29
房产税试点百日遇冷 三个月税款不及一套房
2011年05月07日09:29
来源：华夏时报
字号:T|T
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房产税调控效果落空的担心，并非杞人忧天。
从 1 月 28 日算起，曾经被比作利剑，可能对高房价“一剑封喉”的房产税试点已近百日，然而多方数据显示，目前看来试点效果并不理想。
5 月 5 日，重庆市财政局有关人士接受《华夏时报》记者采访时表示，截至目前，重庆市已经入库的房产税试点征收税款有几十万。
上海国税局人士则对本报记者表示，上海约有 20 笔应征房产税已经缴纳，具体多少税款，目前还没有一个具体的数据。
对于房产税试点的进展情况，上海市税务部门发文表示“相关工作运行平稳”，上述重庆市财政局人士的说法则是“很正常”。
国税总局内部人士则对本报记者表示，试点方案出台之前，财政部、住建部和国税总局曾确定在适当的时候组成调研组深入考察，但目前这一工作尚未启动，具体试点效果还需要进一步观察。
不过，从近百日试点效果来看，不仅入库税款不多，而且被寄予厚望的调控房价效果也不明显，一季度无论是上海还是重庆，房价仍在上涨。
三个月税款不及一套房根据上海的官方统计，截至 4 月 27 日，上海市税务机关认定的应征税的住房 2306 套，从 3 月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约 20 笔应征房产税已经缴纳。
即使按照每套住房平均交纳 5 万计算，上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右，全市范围三个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。
根据官方公布的数据，上海应缴个人住房房产税很容易匡算：试点前三个月，20 笔已缴税款对于 2306 套应税房源，等于说上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的百分之一左右。
重庆的情况同样惨淡，按照上述财政局官员的说法，只有几十万，之前媒体报道了更准确的数据，应该是前三个月合计 79 万。
对此，该官员的说法是，由于按照房产税试点的实施细则，存量的独栋别墅保有环节的税款可以在当年的 10 月 1日到 31 日交纳，已经入库的税款主要是完成交易的住宅。
即使按照这位官员所说，在重庆的住宅交易中，需要交纳房产税的大概占到总交易量的百分之五到六。
有数据显示，“五一”3 天假期，重庆主城商品住宅的成交量是 800 多套，平均价格是 8000 多元/平方米，4 月份因为有房交会，平均每天的成交量是 400 多套。
虽然无法就此计算重庆应缴房产税的数量，但是仅仅以此估算，重庆地区完成交易的应缴房产税显然不止几十万。
同时，房产税试点预期的房价下跌却不见踪影。国家统计局公布的数据显示，3 月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨。同样，上海市统计局的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降 23.5%，成交均价上涨 12%。
限购之下无空间曾经被寄予厚望的房产税，为何尚在试点环节就如此惨淡，中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，实际上在现在的政策环境下，房产税根本没有发挥作用的环境，房产税的效果实际上根本无从评价。
由于同时实施限购令和信贷紧缩政策，打击炒房，在房产税征收范围内的交易量很少，所以房产税税款征收较少，这实际上不是房产税的效果。“根本不让你买，怎么缴税。”刘桓表示。
事实上，即便在可以发挥作用的领域，试点中的房产税也很难发挥期望中的调节作用。
沪置房产市场部经理付琦告诉记者，一些投资者虽然在购房时问到了房产税，但这并不是他们考虑的主要因素。
“有一些投资者在买房时的确碰到了房产税的问题，但他们更关心的是利率和首付成数。因为利率的上调将增加他们每个月的贷款；相比下来，每年 0.4%-0.6%的税率是完全可以承受的，而且缴纳的期限也较宽。
另外，一些投资客认为房价在明后年依然会上涨，那么从房价中获得的收益完全可以抵消掉目前的税率。”付琦告诉记者，所以很多投资客一旦确定要买房，都不太会在意房产税的问题了。
设计先天不足看似生不逢时的房产税，业内人士看来，在设计环节就已经注定实行惨淡。
即使严格按照已经核定的 2306 套住房征收，上海房地产业界人士也指出，这个征税数量也不大。
付琦告诉记者：“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多，但实际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的 5%。也就是说，目前购房的人群中只有不到5%的人群受到房产税的影响，这个量还不算大。”“房产税征收的对象是新增第二套住房，如果相关的信息显示不是第二套的（可以把名下的房产转到子女和亲戚名下），那么自然不用缴纳。”卫明不动产智库营销负责人蔡为民在接受记者采访时指出，上海房产税的征收数量不多和试点方案确定的征收对象有关。
刘桓表示，由于政策相对宽松而且征管难题尚未解决，在行政限购等政策之下，现有的房产税税源并不多，实际上地方政府执行过程中积极性并不高。
交易量 5%左右的税源，0.4%到 0.6%的税率，即使核定需要缴税的纳税人也可以等到年底之前缴纳，这些都被认为过于宽松。房产税研究过程中，调控房价和培养地方税源被认为是两大重要功能，而百天之际，两地房价依然高企，不足百万的税款无论之于重庆还是上海都很难成为重要财源，与方案公布时重庆提出的每年征收 1.5 亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-07 16:16
我在等待北海的价格回落，目前选中的是这个城市，主要是给父母过冬用，偶老了也去那边过冬，北方的冬天虽然室内有暖气，室外并不适合活动，并且污染非常厉害，你看济南，60%的天都是灰蒙蒙的，非天气因素，皆因环境污染（济南是个三面围口的准盆地）。
你看的银座数码怎样？海蔚广场，我并不十分看好，因为它往里缩的太厉害，银座也太强势，很难给你合理回报，淘宝街的定位正在受到虚拟销售的挤压，目前仅看好专业市场的小型商铺，其它没啥好看的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-07 16:17
如果选择投机，防城港将是首选。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-07 19:38
商用地产是否安全，有长期向好的收益预期，不但要从位置上看，还要从其母体上寻找，比如 IT 电子行业，也不是所有的细分行业都在走弱，比如便携的轻薄平板电脑，手持信息设备，这种小的细分市场，更接近娱乐化的消费电子产品，在未来 5 年是看好的，你要寻找他们的市场通路。比如安防电子，也是相当有前途的。所以，我比较看好华强电子的商铺，并为此预留的相当大的流动性准备买入，不过很快得到消息，华强的商铺不对外销售，这个结果相当不好，如果华强的商铺不对外销售，它附属的写字间和公寓就不会卖的便宜，它会大大拉高公寓和写字间的价格，把利润补贴在自持商铺上，届时它持有的商铺成本将会降低到 0，结果也证实了我的预测，华强的公寓首批上市均价是 1.9 万，后续推出的房产，我估计均价会拉升到 2.2-2.6 之间。也就是说，你 10 年内看到的价值被华强的开发商一次性兑现了，至于以后还有没有价值，这不是轻易可判定的，比如央行再次大幅注入流动性等等，总之，现在看不到价值了。所以，我说，你买那些乱起八糟的商铺，还不如买华强旁边的银座数码，尽管这个价格也不便宜。但是你可以关注一下银座的写字间，目前价格在 1 万左右，问题也有，就是银座写字间的物业管理费相当贵，我问的是 6.5 元/平月，这在 2 年前是不可接受的成本，不知道现在如何了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-07 19:48
现在要不要买房子呀，
论坛里很多人在说经济危机到了，真的吗？
我怎么一点危机味道都没闻到呢。
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现在买不买房子，不能一概而论，前提是寻找价值所在，有价值就有买的理由，没有价值，就算降价我也不会买入。
我希望的结果是都降价，有价值的房子泥沙俱下，沙里淘金，寻找价值。
更高层的战略思维是主动停止买入，给管理层断奶，逼迫其放弃愚蠢的行动，着力拉高持有房产的租金水平，投资：不仅是买入这一种行为，持有也是投资的重要组成部分。买入，卖出，持有都是投资的手段，核心是把不动产放入你的投资篮子，始终对它保持密切的关注。
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