作者:66 端午 88 日期:2011-05-12 20:39
续。我看看现在的经营情况，发展倒是很快，许多商家都进来了，但后来问问一个朋友，他说，那都是超低房租吸引进来的，是为了造成一种繁荣的假象好把房子卖出去，一旦两三年后形势不好，就麻烦了，我就差一点就要交钱了，最后打消了这个念头。当时，我是想，这么多楼盘都有问题，以后不都是慢慢解决了产权关系了吗？但现在想想，有点赌的成分，如果他们真的办不下来，我们小民岂不是自认倒霉了？
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这铺子开盘前偶去踩了，看了一圈放弃，原因已经说了。
铺子有硬伤的，就是说的天花烂醉，也有报应的那天。买房子不要买有硬伤的。高架桥下的铺子如果不是灰常灰常的强势，一般不会好。
偶也上过当的，就是那个槐荫广场，那才叫一大骗子嘞。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-12 20:58
看来温总理还真是把脉准了开发商，所以要求他们流点道德的血液，可惜，开发商不会听的。前期与楼主交流，感觉济南没有适合投资的商铺了，近期又连续考察几处，确实是没有了。包括前面说的香桔市的商铺，虽然很便宜，但位置实在是太差了，担心起不来，现在不管多么低的价位，没人租。所以，也放弃了。由此反证，房地产的价格应该是是太高了。楼主近期考察有比较好的楼盘吗？
--------------------------------- 当然有好的，就是一看价就肝颤。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-12 21:00说好是完全产权，然后交了 VIP 定金，然后一年没动静，最后无息退款，自持了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-12 22:12
哥最喜欢的房子就是住宅性质，然后可以商用的，最好可以转为商用的，这样有 70 年产权，还能租出写字间 6-8成的租金，这是目前最好的选择。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-12 22:22谢谢楼主的回复，还是相当有耐心的，我没有买过商用，具体不是很清楚，到现在位置接触的都是住宅类的产品，发现住宅的需求很大，可能毕竟有 70 年把，这个我抽空去看看，合适的话就买。
对了，看见楼主对无锡也知道些，苏州呢，了解吗？俗话说上有天堂，下有苏行，最几年苏州的发展也相当的快，比无锡还快，毕竟排在他的前面，当然无锡的发展也相当不错，想问问楼主对苏州这边的发展有什么看法或者有没看好，看好在哪里，等等。。谢谢。
---------------------------------------------- 苏南浙北是民营体系的中心，民营资金受制于资金效率被通胀稀释，一般会将盈利长期固化于固定资产（常态化），如果经济不好，实体资金会加倍溢出，固化也会跟着提速，所以苏南浙北房价一直都比较高，且有较强的资金支撑。苏州起步有高度，新加坡工业园在国内很有名气，吸引了众多的国外大型企业投资，而且很多企业都是一个产业链上的，一家大的过来就会带来一个链条的生产，苏浙人力素质在国内堪称一流，这些都是苏浙的潜力。今后随着内需逐步增长，感觉苏浙应该带个好头，做些基础和有价值的研发工作，最近无锡的物联网产业园也很风光，这虽然是个新瓶装老酒的行业，要是真能全面拉动起来，还真是个广阔的行业。
苏杭一带环境不错，如果有个古典园林小院住着，这辈子也就值了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-12 22:40
我曾经做过调查，凡是高架桥下的商业都不会好到哪里去。
--------------------------------------------- 强势营运商可以改变这个硬伤的，比如东亚家具，富雅家具，银座家具扎堆就把这规矩给改掉了，呵呵，什么都得实际分析的。八一立交桥，三个角不旺，咋就旺了银座哪？呵呵，因为它有行贿卡哦。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 00:56狂晕，济南第一批公租房拟以全部收购在建小产权房解决，资金从土地招拍挂价格中，按照一定比例搭配。政府的确是高啊，土地不用花钱了，耕地违法是村委会的事，收购资金全部由商品房出，这一左脚凌空弧线球，外弧线挂内角入网，擦，原来可以这么玩。
另获悉，凡单位自行解决在册困难职工公租房的，优先安排工业用地计划，可在工业用地上规划一定比例建设公租房，擦，这一右脚凌空弧线球，不但绕过了土地局的人墙，还欺骗了中央的守门员，这样也行啊。
地方政府把球又踢给吆喝房价贵的社会了，大家有啥想法？我是晕了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 01:04呵呵 以楼主的财力，来无锡或者苏州搞个别墅不是很轻松么？
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别墅能和苏州风格的园林小院比吗？一个是粗俗农舍，一个是品位古典，一块是烤地瓜，一味是法式龙虾，这差的也太多了。这种小院，估计偶这辈子都买不起。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 01:18做个记号吧，争论很多，自己水平很次，无法判断，做记号先，看以后市场的证明
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内贸比外贸难的多，做家具那个老板有点说风凉话了，我认识做内贸的从基础行业到科技领域，水平都很高，比偶高很多，偶通常都是抱着学习的态度谦虚领教，这些人可以聪明到眼睫毛能吹哨，即使这样，也得按照国内的规矩来，该行贿行贿，该三陪三陪，产品还都是自己研发的，今年都不甚好过。你想这样的营销简直就是老板出来自己出来拼体力，销售只是跟单而已，单子都是系统的，或者行业的，这就是中国目前的销售状态。进散售被渠道压死，进系统先把自己豁上，横竖都是一个死字。偶的大学老师，感觉身体已经很差了，找了很多高级销售都搞不定，还是得自己跑，惨吧。
造成内销低效的原因偶没发在那个贴里，写在上面了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 01:37白银又一次在偶预测的 31-34 之间停止了下跌的脚步，预计会在该位置附近构筑一个波动平台，并伺机继续上涨，这个时机就在美元反抽到周线破位压力线位置附近，然后黄金白银和美元各走各的路。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 09:21
首先，感谢楼上的长贴。
其次，由于大家的观点都是各自通过思考所得，都有各自的逻辑依据，谁说的都不算，看市场，来验证，市场就是标准。
人民币坚挺的背后是中国的出口能力，以出口能力换取美元纸币，造成了货币国际化上的傍大款，结果是国际化的人民币保持强势，人民币强势的延续必须建立在中国出口贸易必须继续强势，这是不可持续的。如果出口贸易继续强势，顺差继续保持，那么炒房始终都不会有错。请问一下，现在有几家内销企业可以通过销售来实现全额实收资本金收益率超过 10%，很少，比例不足 20%。你达不到 10%的净收益，就无法对冲货币的实际贬值，所以企业的行为都是投资，扩张产能，什么叫扩张产能，就是扩大固定资产投资，因为固定资产投资是可以对冲货币贬值的。扩大的产能事实上并不能消除货币超多的现象，只有不断增大消费才能消除货币（内外贸的份额分配）。你看老百姓买房子是为了消费吗？不是。企业大片的建设厂房是为了马上就释放产能吗？不是，因为厂房这种固定资产通过财会手段处理，使资本金大幅的上升。所有对冲货币贬值的行为都指向再投资，现在为了对冲货币而增加的产能将导致未来消费仍不会成为主流，会造成未来更多的产能过剩，国内消化不掉这些产能，还得依靠出口。依靠出口，你的基础货币就继续承受重压，这完全就是一个恶性循环。
美元强在于美国经济的厚度，美元不但是大宗商品的计价单位，而且将来可能还是碳关税的计价单位，它不但要替代你的央行，还要替代你的税务局。美元同时还是技术领先企业的货币，因为大部分技术领先企业都选择美国上市，包括国内的企业也是这样，所以美元同时也是先进技术的货币。
这就是美元的厚度，它不是以军事为主导，而是通过军事作为支撑。美元有美元的原则，不破坏它的原则，那么美元始终会得到最大的利益，你当然可以赚，但大部分利益是美元的利益，你想破坏这个原则，我的军事力量就会打击你。这就是强势美元制定的游戏规则，想玩就得按照我的玩法，大家在我的规矩里面玩，你玩的过我吗？因为这个规矩都是按照我的优势而制定的。破坏我的规矩，我就会打击你。
所以，你中国玩货币，就只能留在你的国内，我美元不会让你跑出来，你超发的人民币，我美元能让你跑到国际市场抢占我的份额，欧元都被严格限制在欧洲地区，你中国的货币，就必须限制在中国内部。你货币强是因为你拿了我的3 万亿美金，我收了它，你就强不了。人民币失去 3 万亿美元的支撑，将一文不值。
对于 1：4-4.5 的算法，首先参考一下美国商务部和财政部最近 1 年以来说法，可视作美国的诉求。另外，这个汇率才能吸引偶持有美元，去买美国的平价资产。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 12:32中国的美元外储是交换东西的吗？不都在存着吃利息吗，就算拿了利息，还是得换成人民币才能在国内花，这不是又增加了基础货币吗，难道不能买东西回来吗？因为你没有定价权，你买啥都是贵的，虽然看起来你美元多了，事实上你的真实财富并无增加。想要的东西人家不卖给你，人家只给你不想要的东西。
那你说中国的对外贸易额那里最大，应该是欧洲吧。那怎么中国拿的美元比欧元多哪？因为中国货币绑定的是美元而非欧元。傍大款，当然是傍最富的。贸易顺差最多的也是北美。这就像一个失足妇女，卖给很多人就是零售价，卖给一个人只能是批发价。想升级成二奶吧，大款说，擦，我想换换口味总成吧。失足妇女说：因为你能力强，次数多，所以我只能卖给你。中国的出口逻辑就是这样的。就算卖吧，能不能好好收拾一下，美个容，整个形，好赖也能提高单价吧。结果哪，连个脸都不带洗的，一天干 24 小时。是人啊，还是鬼啊。
人民币在东南亚吃香，是因为人民币对美元低估（美国人说的），中国对东盟逆差，他们是出口国。拿美元不如拿升值的人民币。你说人民币要是处于贬值期（汇率），谁敢要你的人民币。
当年苏联武力也挺猛的，卢布咋就不成哪，经济归经济，军事归军事，只要不破了规矩，武力也不是随便用的。
人民币是低端货币，这可不是什么乌龟王八蛋问题，高端被按住了，你看中国先进技术出口额是多少？一色的低端和加工贸易，就算什么有点技术含量的，也是拼价格落差，有比国外贵的吗？你能卖高价了，才能说明你可以了。美国的飞机，F22 多米一架，1 亿美金，中国的枭龙多米一架，人民币 2000 万左右，这种落差。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 12:40
自纠错误，枭龙的国内成本大约 6000 万人民币，批发给巴基斯坦大约 9000 万，巴基斯坦零售 2000 万美金。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 12:43
强势货币都是挂着黄金起来的，英镑如此，美元开始也如此，美元挂不动黄金了，只好该挂石油了，石油地区不稳定，所以美国提供军事保护，尼克松还是肯尼迪搞的记不住了。中国想人民币国际化，首先就逃不过挂住一种国际硬通货上面。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 12:48
中国 NB 啊，挂不住任何一种硬通货，索性挂个强的软货吧，结果把美元给挂下来了，美国有美国的问题，全民贪便宜。中国有中国的问题，穷急生疯。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 13:02按照投机理论，顶部放量滞胀才是下跌的前导。如果房产是投机性资产，那么它就会这么走，如果房产是有价值的硬资产，这种缩量上行只是变轨而已。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 13:37
楼主好像很讨厌中国，还很希望设想些或者号召些什么围堵战役之类的。这些都由他去，楼主的帖子在这么多天涯贴里不算俗手，还能有些热度，很不错了！
刚才楼主说的------- “中国 NB 啊，挂不住任何一种硬通货，索性挂个强的软货吧，结果把美元给挂下来了，美国有美国的问题，全民贪便宜。中国有中国的问题，穷急生疯。”-------虽然偏颇的厉害些，但是也说出了一个道理,只是这个道理也许楼主自己完全无意识就是了。
我先不揭盅这个道理是什么，而先说说楼主的这句“中国 NB 啊，挂不住任何一种硬通货，索性挂个强的软货吧，结果把美元给挂下来了”。
首先，在布雷顿森林体系确立后，美元作为结算货币，任何货币都得和他挂，这个东西流淌了两三代人了，有了惯性。中国没得选择，只能选美元。这不是挂得住挂不住硬通货的事。就像你怀揣金砖穿越时空来到北京猿人的部落，你要想换些人家的烤白薯吃，人家说你得给我贝壳才可以，你那个方块有屁用，还死沉死沉的，妨碍我爬树。于是你就得去找到贝壳，才能有白薯吃。人民币在中美建交后挂美元，是大环境如此而已。
其次，不是纸钞挂了硬通货才会 NB，你去翻翻山西票号的历史，你会发现银票坚挺的几个大票号，没有哪个是因为他的每张银票都在库房里对应着银子！银票坚挺的原因大多是由于那个票号交易活跃，覆盖广泛！最后，美国有过很穷很疯的时候，你去看看他的 1920年代；中国有过很贪很富的时候，你去翻翻汉武、唐玄；我得告诉你的是：美国过去有过的将来还会再有，中国过去有过的，将来也一样还会再有，没办法，这就是轮回，而且这个轮回正在进行中，不管你高兴不高兴！
------------------------------------- 额推荐给你一个通俗电影：白银帝国。
票号旺盛，不是因为它先旺而挺，而是它先挺才旺，随时有白银兑换，银票银票，没有银子哪有票。票号怎么垮的，是因为清朝廷没银子给票号了，票号里只有票没银子。货币的坚挺在于后面的东西，这个硬你觉得是经济硬，非也，是黄的白的硬。这是传统的货币观念。为了更好的抢钱发财，现代经济学理论在金融资本的唆使下，把这个硬改成了经济的硬。所以才有现在的货币泛滥，才有了如此多的经济乱象。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 13:39
是收大型在建小产权房，还是整材已建小产权房
---------------------------------------------- 在建的
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 13:41任何一个体系，真正能够被击毁的，只能是体系本身！这就是我刚才说的楼主也许自己无意识间说出来的的道理。
我简单的说：就是要彻底打破美国纸钞在我们国度和我们国度周边的掠夺，最好的工具不是别的，就是美国纸钞！！
这个东西，我点到为止，希望大家都不笨！
-------------------------------------- 这个偶同意，再烂的东西想倒也得有人推，现在没有人敢推。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 14:47
放分放分，厦门国贸要板了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 15:15
不可能让小产权合法的，涉及土地权利归属问题。住着没事，想去和商品房抢金融功能，这要威胁国家利益的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 15:18没办法，这事本来就是政府主导的，他说啥对就是啥对，反正他不会把保障房搞到市中心的，这会侵害权益阶层的利益。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 17:33
楼主口口声声说的 P 民，根本就不是普通人，而是浙江的民间资本。
他们的利益和老百姓是不一致的，和国家也是不一致的，所以楼主这种人应该被国家剥光吃掉，老百姓应该拍手称快。
---------------------------------------------- 偶没啥水平，钉在一个行业做 20 年都能混到俺这样。
偶坚定的认为偶是 P 民，因为第一：银行没贷过款（除了房贷），没有骗过人，第二：国家政策和俺没关系，俺现在就不好过（实体公司部分） 第三：偶没权没势，经常被工商税务骚扰 ，以前有门市的时候，城管（那会还叫城建局）和派出所也来蹭过油第四：俺没挣过美元，起家就靠1万块。这样的人，偶坚定的认为是 P 民的一份子。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 17:35
哦，还有最重要的一条，俺从来不靠关系提高发帖浏览量，虽然俺现在是好几个论坛的版主，所以俺是一个善良的真实的 P 民。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 22:54楼上动动脑子，新能源和传统能源比，没有一点性价比，太阳能成本 1.5 块/度，风能 1 块/度，现在的核能最最便宜，能做到 5 毛上下，等着中国的产能一上去，核原料给丫一涨，还是 8 毛到 1 块，现在的热电，涨这么多了，成本还不到 3毛，差的实在太多了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-13 22:56现在西方国家搞绿色能源，目的是碳税，比石油还虚的东西，以后美元要是和碳税挂了钩，中国彻底没戏了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 10:59作者：leileiff 回复日期：2011-05-14 07:05:17作者：66端午88回复日期：2011-05-1315:15:47回复
不可能让小产权合法的，涉及土地权利归属问题。住着没事，想去和商品房抢金融功能，这要威胁国家利益的。
这点我不同意，我感觉只要符合国家规划的小产权房应该是如今个人投资房产唯一的机会。公租房住满 3-5 年是可以转个人产权的（只要缴纳一定的土地出让金） 小产权房的问题早晚要解决的，全扒掉是不可能的。唯一的办法就是变成公租房，如果是自主的话，符合规划的小产权完全没有问题了。
----------------------------------------------- -------
楼上糊涂了，小产权会不会合法，要看小产权掌握在谁手中，掌握在 P 民手里，就不会让你合法。掌握在政府手里，就会合法。现在政府手里的房子，很多都是小产权，这点，你不能去否认吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 11:36
刚刚看到新闻一则（转）
-------------------这就是真实的体系外去产能的过
程5 月 4 日，工信部发布通知，要求各省区市主管部门开展中小企业融资情况调查，15 日之前，将调查报告报送到工信部。此次调查，涉及中小企业资金缺口、民间借贷实际利率、因资金链断裂而倒闭的中小企业户数等 16 项内容。
与此同时，中小企业困境已引起全国工商联的高度关注，之前他们耗时 2 个多月对广东、浙江、江苏等 16 个省进行系统调研。结果发现，中小企业特别是小型、微型企业的状况，可能比 2008 年金融危机时更为艰难。据悉，这份调研报告将递交给国务院。
* 莫慌!此次主力仍然在假摔? 套牢的股票很可能有救了!
* 3 月股市很可能发生巨变? 拉锯战背后暗藏的资金动向!事实上，在成本上升等压力下，如今浙江、广东、江苏等地，一些中小企业已出现半停工、停工状态。
要素制约回到温州办公室，吴强一脸郁闷。就在头天(10 日)，他在上海为公司员工去美国参展办理签证，结果 4 个人中有 3个人被拒签。吴强说，一个人去参展能干什么，眼看着十几万元摊位费就要打水漂，“今年生意难做，不仅我们做外贸的日子难过，那些生产企业更是亏本经营。”吴强说，清明节后，浙江、广东、江苏等地中小企业，不断出现半停工、停工状态。“我现在都不敢接大单，担心企业缺电、缺工，生产不了那么多产品。另外，至今人民币对美元还在升值，使得原本就很微薄的利润再次被压缩。”“成本大幅上升，今年是中小企业最艰苦的一年，比金融风暴时还要苦。”一位温州制鞋家族小企业负责人李老板说，去年底以来，一吨鞋底材料涨了三四千元，相当于一双鞋子涨了 3 元；胶水已经涨了一倍；工资涨了 20%，还请不到工人；再加上拉闸限电，中小企业想不死都难。
温州市经贸委监测显示，今年前 3 个月，该市眼镜、打火机、制笔、锁具等 35 家出口导向型企业销售产值同比下降 7%，利润同比下降 30%左右。同时，这些企业订单金额出现减少趋势，单笔订单平均金额比上年同期下降的占 16.7%。
这些企业中亏损的占 1/4 多，仅三成企业利润保持增长。行业平均利润率为 3.1%，利润率超过 5%的企业不到 10 家。
另外，之前中小企业介入很深的船舶制造业，也出现罕见的冰冻期。温州市经贸委监测，今年前 3 个月，该市 19家造船企业产值同比下降 4.2%，亏损企业亏损额达 2800 多万元，同比增亏近 800 万元。值得关注的是，目前造船业产能只发挥三成左右，订单金额同比下降 2%，一半左右的企业没有订单。
“比 2008 年还要艰难。”浙江省中小企业局办公室主任蔡章生认为。
浙江省民营企业协会秘书长杨拥军透露，之前浙江有关企业协会负责人座谈，一致认为市场需求还是好的，但鉴于成本上涨，企业利润已经很薄很薄，企业“做大还不如做小”。
浙江省中小企业局发展规划指导处处长应云进说，目前中小企业困境主要受要素制约影响。
应云进说：“与 2008 年金融危机时外需锐减、订单减少完全不同，这次浙江中小企业订单很多，但面临缺电、缺工等要素制约，成本上升致使利润下降。”
“大家都在撑。”吴强说，不论内销外单，订单明显短缺，工厂普遍处于半开工亏损状态，即使开工充分也无多少利润。
资金链断裂最近，不小中小企业资金链断裂，引起吴强的极大关心。
在浙江乐清，以电线、电缆、电器为主业的三旗集团，因资金链断裂濒临破产。之前两年，该集团资产遍及江苏、秦皇岛、广东、江西、上海等地，其中在江苏太仓还购置了近 800 亩的土地。吴强说，三旗集团在房地产领域扩展太快，现在难以为继。另外，一家温州知名餐饮连锁企业，因法人代表无力偿还几百万元高利贷，而被迫关闭。
在北方内蒙古包头，富豪惠龙集团董事长金利斌，因深陷巨额债务自焚身亡。民间传言，该集团民间高额利息融资共达12.37亿元，其中借贷10万元以下的债权人每月2分利，借贷 10 万元以上的债权人每月 3 分利。另外，还有一些商业银行、农信社、典当行、担保公司等多家机构牵涉其中。
“主要还是资金问题。”应云进说，长期以来，中小企业习惯在宽松的货币政策下生存发展，所以每次宏观调控伴随银根紧缩，总有一些企业在一夜间猝死。“资金管理，是中小企业最薄弱的。一旦信贷紧缩，他们的融资问题就会暴露出来。”
事实上，中小企业资金压力，已经引起工信部的高度关注。一份来自工信部的中小企业简报称，2010 年，中小企业平均库存周转率比上年下降 4.6%，应收账款周转率比上年下降 12.1%；平均应收账款周转周期达到 99 天(2009 年为 91天)，平均存货周转周期达到 126 天(2009 年为 124 天)，两者之和达到 225 天，表明中小企业周转性资金继续吃紧。
令人关注的是，浙江严重的“短贷长投”现象，更是加剧了中小企业的资金压力。
一份来自官方数据显示，去年，江苏贷款余额约 42121亿元，其中短期贷款约 17689 亿元，中长期贷款约 23164 亿元；广东贷款余额约 51799 亿元，其中短期贷款约 2323 亿元，中长期贷款约 35838 亿元。与江苏、广东不同，在浙江去年 46939 亿元贷款余额中，短期贷款竟然高达 26045 亿元，中长期贷款只有 18800 万亿元，资金安全难以保证。
于是，在银行贷款难以为继下，中小企业只有去民间融资，致使民间高利贷盛行。
温州市经贸委调查认为，当前资金面偏紧的企业占了42.9%，企业资金缺口平均约为 10%，而企业的贷款满足率仅57.4%。
据温州市人行调查，当地各大银行贷款利率已经全面上浮 30%到 80%。另外该行监测显示，3 月末，温州民间借贷市场综合利率水平为 24.81%，折合月息超过 2 分，再创温州实行民间借贷利率监测以来的历史新高。一季度温州民间借贷综合利率单季上涨 11.91%，比 2010 年第四季度涨幅高 8 个百分点。而典当行的月利息从上年的 2.2 分一直涨到了目前的 3 分。
吴强说，在主业“补血”不足下，还高息融资运作其他项目，这对中小企业无疑具有极大的风险。
“虚胖”的经营业绩
“中小企业目前这种困境，很大程度与其自身有关。”吴强说。
吴强说，之前几年银根比较宽松，于是很多中小企业想方设法去银行贷款，投资房地产、私募基金等行业。“他们哪个手里不是两三套、三五套房子，如今 3 年时间不到，房价已经成倍上涨，他们都赚翻了，搞制造业敲敲打打的，能那么快赚钱吗？”于是，全城出现一副“大企业造房、中小企业买房”的景象。
更重要的是，一些中小企业把短期信贷用于长期项目投资。
一位温州担保公司负责人说，之前温州一家中小企业去江苏买地，注册资本金 1 亿元全部来自民间借贷，月息 5 分，“大有蚂蚁背大象的感觉”。然而几个月之后，该企业那几百亩土地大幅增值，所得收益数以千万元计，令周边企业家望尘莫及，“真是撑死胆大的，饿死胆小的。”在银根宽松时，中小企业加大投资会安然无恙。一旦银根趋紧，银行贷款受阻，他们自然就会把手伸向民间借贷。
“已形成恶性循环”，吴强说，中小企业生存艰难，转而投资房地产、资本等行业；投资高收益，又加速实业资本流入。
安徽省浙江企业联合会秘书长沈友信说，在皖浙江企业年产值十亿元以上的企业已经有十几家，发展状况是很不错的，当地银行也会主动上门给予贷款。他担心，这些上规模的企业不安分于主业，而是跑到外面搞其他投资。
常在河边走，哪有不湿鞋。去年至今，吴强斥资几千万元，与其它十几家制造、外贸企业组成投资公司，涉及房地产、资本运营等。同时为开拓市场、海外移民双重考虑，他去年又斥资在澳大利亚繁华城市买房，如今在澳元大幅升值下，他这房子仅汇率测算就赚了七八十万元。今年，他又去银行贷款 1000 万元，用于月息两三分的民间借贷，利息差价来补公司员工工资。
吴强说，公司只是一个融资平台，风险都在可控范围之内。然而，一些制造、外贸企业为了取得更多银行贷款，不惜采取低价竞销或略微亏损方式，把企业产值做大。然后，凭借这份“虚胖”业绩去银行贷款，再把资金用于民间放贷。
尽管主业不赚钱，但民间借贷赚得更多。“这极大地破坏了原先的经济秩序，使得我们这些本分做生意的公司，面对的是一个及其恶劣的市场环境。”吴强说，从公布数据看，确实比较漂亮。但事实则不然，中小企业依然很艰难，投资投机收益大有胜过主业，这是极不正常的。
大量中小企业日子过不下去，那么大企业的日子最终也过不好。面对如何解决中小企业困境，应云进有些无奈地说，我们只能采取一切措施，让一切优质中小企业生存得好，其他的也没办法。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 13:51
几天来拜读楼主高见，受益匪浅！有以下问题请教：
1.齐鲁鞋城一会卖使用权，一会卖使用权，岂不是卖两次了，收益到底是给使用权持有者，还是给产权持有者？还是一部分卖产权，一部分卖使用权？
不论卖什么权，不都是回收资本金，都是用来开发后期项目或还银行贷款。卖产权回收资金更快，所以选择卖产权。
投资者感到买产权风险更低，所以也愿意买产权。其实主要差别在于具有不确定性的拆迁，说是 40 年使用权，也许 10年或者 20 年后就拆了，到时候使用权人得不到或者得到极少补偿。即使拥有 40 年产权，10 年或者 20 年后拆迁，业主也只能被动接受。在中国这种环境下，一切都是政府说了算，昨天开了一篇文章说，中国建筑的寿命 25－30 年，个别项目寿命只有 10 年，其根本原因在于其一拆迁和再建都可以产生 GDP，这是政绩，其二拆迁、再建当权者个人可以获得更多利益。以上还是说是符合规划的合法项目，违章建筑可能随时有拆除风险。当然拆除时，产权业主获得的补偿会高于使用权持有者，产权业主是否可以在拆迁时获得预期收益具有极大的不确定性。但前提是，产权业主至少要每平米多付出 1 万元的代价。
----------------------------------------------- 商业地产的内涵是花钱买商业机会，由此，位置是商铺的最基本价值。
只有商业价值实现，商铺的价值才能实现，商铺的买卖时机在于选择低回报时买入，商业价值实现后，商铺的价值就会相对高估。所以，买商铺，要在其租金低时买入，在租金最贵时卖出。（前提，这个商铺位置好）2.齐鲁鞋城属于专业市场，以体验、展示为主，业务也以批发为主，网店对其有冲击，但影响不大，前景应该可期。
现在的问题是，售价过高，当期收益过低，楼主是否认同？以笔者了解的一个 3 楼铺面为例，单价 15746，面积 47.89，总价 754076，使用面积不到 26 平米，物业费 1.2 元/平*天，目前 2 年租金 1.7 元/平*天，目前促销活动为将前五年租金共计 211141 一次性顶入房款，需付 542935，照此计算，即使5年后租金涨到4元/平*天，回本还得8年，再加上前五年租金已经顶入房款，13 年才能回本，如果再加上前五年的利息（按目前利率年息 5.25％计）后期回本期 10 年，合计15 年，预期收益率 6.66％，租金能否达到 4 元/平*天，不得而知，假如再贷款收益更低，当然这里面没有计算房产的升值，请楼主帮助分析是否有投资价值？
----------------------------------------------- 单从收益回报计算，有价值，可投资。
前提还是位置，要是位置好，就有投资价值。
3.洛口附近还有一些出售二手使用权的商铺，如童装城，这些都是村里自己或与其他投资方开发的没有产权或者小产权的专业批发市场，年投资收益率都超过 10％，但老觉得与村里人打交道风险大，且不说政府拆迁，村里说不定以改善环境，商场升级为由，想拆就拆，拆掉以后可能先期业主有再建商铺优先选择权，但投资回收期延长，再建商铺人气差、成本提高等原因都会增加投资风险。山师东路市场就在拆迁再建升级后死亡就是一例，对这种投资、楼主如何评价？
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无产权的房子，不要购买，鞋城的后台和村里不一样，那是个国营企业。
山师东路现在人气逐步回升，你可以去看一下，现在路又不好走了。等着诚基中心二期商铺交付后，会形成一定的规模效应，这个位置，偶还是继续看好。
等着轻骑地块建设完毕后，这块很可能形成济南的时尚消费区。
山师东路的原有模式没落，是和大学西迁有直接关系的，和在建有点关系，但不是主要因素。
4.对于诚基中心这种商住两用的房子，楼主如何评价，户型不通风、电梯少，住户感觉混乱、扰民，不适合居住；现在居委会不给商户开具“不扰民证明”无法注册公司，不适合商用。二手现房比现在销售的期房都便宜，每平 7000多元，是否具有投资价值？
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这地方暂时不会形成商用供应量，主要是和政府意图有关，附近的商业地块价格实在太高，后面几块地的价格都是天价，只有前期地块建设销售完毕后，才会开放这个低价大盘的商用市场。这个盘子以后肯定是小企业的生存天堂。原因一目了然，成本低，位置好（事实上现在里面已经有很多小企业办公了）。你恰恰没有看到它的价值，每平 7500 左右，那是隔层后的价格，原房要*2，价格是 15000 以上，这是北向的，南向的没有下 18000 的，你可以问一下万豪国际的-1层。关于注册问题，你没觉察到这是一个小的商业机会吗？你随便在附近找一个写字间，专门用于这些无法注册的企业作为注册地点使用，里面放一个人，来应付税务和工商的检查，收取服务费，是不是有花头，呵呵。
5.位于泺源大街、索菲特对面的圣凯写字楼，售价 11500，前 3 年租金（2.18、2.4、2.5 元/平*天）可一次性顶入房款，以后租金会逐年提高，是否值得投资？
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这是一个死盘，以后除非把那些隔离通道拆掉，等待对面的几个商务楼建成后，情况会改变，现在你先去调查一下出租情况，如果满租可以投资。
6.楼主投资商铺或写字楼，是否要付租金税？如何避税无税，税务局也没那么不知趣的，上门去收税，上了门的后果就是把注册地公司都赶到不收税的地方去，前 10 年，开发区的写字间连房租都不收，现在长清的写字间也不收，把注册公司赶跑，税源也就跑了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 14:46
楼主在吗?我现在有机会买到绿城在沈阳盖的保障房,2750 一平米;周边房价大概在 5000-6000 左右.目前这个地段是沈阳近郊.2013 年是全运会赛场;据说将来会变成市中心;
这样的房子买了会不会有潜力?
------------------------------------------ 礼品房，拿下。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 14:59
现在这个价位，感觉没什么优势了，一手目前回报为11-12%，偶的 9%多点（转的二手），两年前，销售问我是不是还要买，当时给我算的回报是 4-4.5%，偶说回报太低，拒绝了。作为纯投资的，你自己租（特别是专业市场性质的），要耗费大量的时间和精力，回报多 1%，还会产生空置期，不值得。偶就盯着 7-7.5%的安全回报，或者那种位置好的地方（潜力区域），我最早的商铺，开始时才 5%的回报，就是位置好，现在 13.5%的回报率。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:20
谢谢楼主回复，你感觉齐鲁鞋城 5 年后租金能达到多少？
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--感觉不会涨，你去看看今年一类区域的商铺供应量吧，够消化好几年的了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:21
二楼只能买正对着手扶电梯的那两间，每间 50 平（建筑），不知道现在卖没卖掉。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:32我发现学生虽然购买力低，但是具有聚集人气的气场，海蔚的淘宝街就是这样，周围山大老校的学生以及北面艺术学校的学生，不仅为淘宝街带来了旺盛的人气，连外面的夜市人都特多，大多为年轻的时尚学生，卖点便宜衣服、饰品等。
山师东路不景气固然与中医药大学、山师、建工学院的搬迁有很大的关系，因为学生走了，人气急剧下降，更主要的就是市场改造后，成本提高，再卖那些价格极低的小饰品、明信片、光盘等便宜货，租户赚不到钱，学生走了，即使卖上述货物，也没有多少人买，所以他的死也就在情理之中了，可以说是死得其所。
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是的，学生带来的是人气，逛街逛得就是气氛，中国人喜欢扎堆，买卖都是这样，长清的大学城商业街生意也不好，就是因为长清居民的收入低，学生带不起来整个市场消费。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:35
楼主的意思是：
央行去年都搞个 4 万亿，
今年搞个 8 万亿，
明年搞个 16 万亿，
后年搞个 32 万亿。
过几年，房价 100 万一个平方，并且上不封顶
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这个问题，你要看货币的实际购买力，谁说了也不算，涨到 10 万也是它，更高也有可能，这不是问题。关键看货币的购买能力，就是实际体验。日元，里拉，那样的币值，很重要吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:39
我也觉得象鞋城这种专业市场有潜力，洛口又是经营了十几年的、具有一定知名度的专业市场，据说济南鞋城由于小清河改造工程会拆除，洛口鞋城已经拆除，只有一点批发仓库在小清河北岸，不会支撑很长时间。这两年商铺供应量的确很大，但是洛口服装、鞋帽的专业性不容质疑，再就是具有价格低的优势，南侧通讯城的火爆将泉城路万达、三联、协亨等的大量客户吸引过来，就是明证，但就是不知道几年后鞋城租金究竟能达到多高，有可能达到 4 元吗？
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呵呵，那是因为舜井街改造所导致，等着深圳华强起来，手机肯定要搬回来的。商铺并不是少就稀缺，要大体量，好位置，拆几个并不是好事。泉城路拆几个，对于剩下的，绝对是好事。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:42是的，学生带来的是人气，逛街逛得就是气氛，中国人喜欢扎堆，买卖都是这样，长清的大学城商业街生意也不好，就是因为长清居民的收入低，学生带不起来整个市场消费。
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大学城离长清还有一点距离，仅仅依靠学生的购买力是有限的，大学城的商铺价格与当地居民的消费水平相比，显然是高了，没办法开发商是追求利润的，就像华强广场公寓接近 2 万，也有人抢购，我认为不够理性
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