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华强公寓，的确是贵了，我也不看好，它的商铺才是核心，这部分资产肯定是要注入上市公司的。所以，不如盯着华强的股票算了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:45楼主认为英雄山路七里山附近的商铺，前景咋样？
---------------------------------------------- 这个没看过，不敢下结论。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:51楼主认为住宅调控，尤其是限购，在短期内有望解除么？郑州这个城市。
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郑州的省份是河南，人口大省，郑州的房价底部有支撑，这是人口总量决定的，但上涨幅度应该有限，因为河南是一个人口流出大省。如果影响到政府收入，明年应该会有所放松，前提是房价没涨或者小幅下滑，如果房价继续飚，谁也不敢就此放开。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:55从第一页追到这里，用了三四天，为了给楼主跟帖专门注册了号，首先表示敬意和感谢！本人在郑州负责一个楼盘的销售，楼主的很多话觉得很中肯，平时在销售一线看到了很多，感受也最为明显。但奈何理论知识不足，阅历不够深，总是对市场缺乏整体理解，看完楼主帖子，基本上对整个行业有个比较清晰的认识了了。此贴博大精深，有些地方看起来还是有点吃力。有些辩论也很精彩。深刻认同房地产绑架中国经济，人民绑架房地产这一说法，很多人买房子都是出于无奈之举，尤其是做点小生意的，攒点钱真不知道该放在哪。我们另一个写字楼项目 3 月份开盘，本来不很看好，由于限购，把资金、投资客全部积压了过去，开盘卖了两个亿大大的出乎了意料。我这个楼盘是个住宅，产品定位刚需为主。目前销售状况也不算太坏，还能维持，感觉像楼主所说的顿刀割肉，希望这场博弈赶快过去。本人也是 3 月份刚买了套房子，勉强算得上中心区位吧，八十多，单价 7500 ，觉得还过得去，也是跟楼主一样的想法，中心城区的房产应该抗跌，有长远升值空间。另有一小户型公寓，也在市中心，郑州大学工学院门口，马上交房，应该好租。
-------------------------------- 市中心的低总价小户型，对应的是生活和工作机会。非常抗跌，稳健品种。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 15:58海鲜市场批发区，目前二手价格接近 3 万，月租金 1000元，值得买吗？
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我了个去的，升值太离谱了，当时 9000-1.2 万负一层。
现在转成这个价了。偶的意见是不买，主要是心理不平衡。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:05
等舜丼街－解放阁片区建起来，价格应该和泉乐坊、红尚坊一样，达到每平米 8 万元，买手机等产品，恐怕挣不出租金
----------------------------------------------- ------ 挣不出来，只能离开一类地区，一类地区以后就是奢侈品的天下，奢侈品会选择这种小面积临街门头吗？而泉乐坊这类的，基本都是这样。所以，这些商铺的定位非常不好。
一类地区，只能搞恒隆广场一类的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:07
泉城路齐鲁国际大厦写字间，目前二手单价 8000 元，与周围的写字楼，比如天业、希努尔大厦有优势，缺点是楼层低，人进去比较压抑，楼也旧了，将来有没有拆迁的可能？
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那个地方风水不好，跳楼的，偶就听说好几起了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:10
作者：屿夏 回复日期：2011-05-14 16:05:56
@66 端午 88 2011-05-14 15:51:50楼主认为住宅调控，尤其是限购，在短期内有望解除么？郑州这个城市。
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郑州的省份是河南，人口大省，郑州的房价底部有支撑，这是人口总量决定的，但上涨幅度应该有限，因为河南是一个人口流出大省。如果影响到政府收入，明年应该会有所放松，前提是房价没涨或者小幅下滑，如果房价继续飚，谁也不.....
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恩，近几个月市场成交量下滑比较厉害，五月份开始有一些楼盘陆续推出优惠活动，不过都是项目体量比较大，资金压力比较大的楼盘。目前为止我们公司不存在让利的意思，虽然我个人认为项目所属区位的房价已经高估，但公司还是不愿意放弃利润最大化，理由很简单，不缺钱。不过我倒希望能降一点，不然日子该不好过了。现在有钱人都不来，来访的都是有资格买的刚需，蛋糕在变小，分蛋糕的人一个没少。便宜点卖能多抢块蛋糕。唉~~顿刀割肉，焦灼....
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已经不错了，能熬过来的，都是有实力的。货币贬值后，就永远也回不去了，这样的贬值，偶经历过了二次，这次是第三次，速度慢，时间会很长。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:12
我问问，鞋城一楼还有没有卖出去的商铺，3 万一平。
海鲜市场有产权吗？--------------------
无产权，只是经营权。鞋城一层已经没有好位置了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:25一样的标的，不同的投资手段，会有不同的投资结果，你看持有白银现货的有事吗？你看持有白银 ETF 的，暴了多少仓。6-8 倍保证金，跌 16%--12%就会爆仓。房地产现货和房地产股票，差太多了。中国的股市适合买了就忘掉，说不定有咸鱼翻身的一天，炒来炒去的短线就是给人家当韭菜。
你敢说：我拿着 20 年不动，好，你现在就可以买股票。这种人，在股市上千中无一。我做不到，我想极少有人能做到。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:34
我前面帖子中写过一个股神，其实根本就不是股神，是个神仙。阿胶的股票，原始股，1 块成本，1000 股，总计投资 1000 块。这个月才卖。你知道除权后是多少吗？48 万。
人家为什么不卖，没当事，给忘了。连股权登记都没办，上个月刚刚办了股权登记。济南人，有这个原始股的人，不少于 5000 人，有几个捂 18 年。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 16:37
别说股价，你看捂房子到 18 年的，5000 个人里，起码有 4000 人以上，这个钱，就是这 4000 人应该赚的。5000：1，5000：4000，你说你该选择什么投资。
股票是集体短线，房产是集体长线，结果一目了然吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 17:17作者：宝贝兰亭 回复日期：2011-05-14 17:07:52
布衣，你好！海鲜市场现有的商铺是二手的，还是开发商卖的？什么价格？
----------------------- 昨天晚上的财经郎眼，你看看，非加工类食品商铺是有风险的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 17:47
请问 lz,修学校划拨土地房是否可买？只有房产证，无单独分户的土地证，大土地证为大学年限 50 年划拨土地的大证，房价比周边 70 年土地证的商品房便宜三分之一。
-------------------------------------- 以前学校校园内的宿舍，是没有产权证的，只有职工居住证（可在内部转让）。这种房子最好别买。
你说的学校划拨土地，我有点不明白，土地划拨，是指土地局划拨给使用单位的土地（机关或者事业单位）。这种房产没有土地产权，如果现在有证了，说明学校已经补交了土地转让金。这种房子是可以上市交易的。不过价格就不会便宜了。商品房也是只有一张证，我还没见过有单独土地证的商品房（以前的老房子有土地证），现在大概只有别墅有。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 17:53是的，买海鲜市场的有风险，相对而言，还不如齐鲁鞋城呢！楼主对于我前几天说的香桔市的商铺了解吗？可否发表意见？现状肯定是不行，人太少，门前的槐荫街又不通达。
你对济南比较了解，能否预测一下未来的发展？
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这种偏远地片的小区商铺，开始适合自己使用，比如自己建一个小饭店，小百货店，洗衣店，这样是可以的（收入补贴房租）。短期内想获得很好的出租收益，比较难。要熬到住宅使用成熟期（居住率超过 8-9 成），收益才会显露出来。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 17:58
请问楼主
我现在有两套住房没贷款有儿有车，现在手里有 70 万不知如何投资。大舅是做化肥生意的让我把钱放他那一年12％的利息，如果放那想让他拿房子抵押。但又不想把鸡蛋放一个篮子里所以想把一部分钱买套房子（房子均价 8000一个月出租在 1500--1800）初步打算想买个小的比如花 20万再贷 20 万，剩下的放大舅那。请问我这个打算怎么样。
对了我现在没工作了，呵呵
望指教！
----------------------------------------------- ------ 楼上这个情况适合吃 12%的利息，顺便在你大舅那里某个职位，等着干熟了自己创业。能支付 12%利息的行业，说实在的-----------还不错。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 18:03
很多观点都与楼主一致，支持！
本人在湖北宜昌，现有房住。去年初在市内核心位置又5200 元/平买了一套近 90 平的期房，今年底交房。此房可租可住，想听听楼主高见。
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宜昌，我不是太了解情况，要分析城市化进展对该城市的影响，还要考虑城市规模和租金等情况。对于中小城市的房价，总体上来说，缺乏价值支撑，因为房子是用来承载财富的，大城市是财富的汇集之地，中小城市房价跟风上涨，风险很大。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-14 20:57
推倒就算胡了吗？-----简评中国的出口导向型经济哥是个资深的麻将爱好者，自从上世纪读书时就和室友们研究麻将的学问，最简单的玩法就是推倒胡，不用算番，只要没相公，把牌凑起来一起推倒，然后兴奋的大喊一声：胡了。这种玩法就是看谁手壮了，基本也很难算出什么番了，2，3 番的牌，这种玩法对于偶们这些准专业选手，可真是场灾难，就在你按照一套大番设计的时候，总有人小牌胡在你前面，在这种没规则的推倒中，胡了就算胜利者。
中国的出口导向型经济，也算一种推倒胡吧，只看你胡了几把，从来不算你的总番数，就算你胡了一晚上，凑起来也就那几十番，还不如一把清一色的龙飞凤舞。在这种推倒就算胡的规则下，外贸加工企业用了多少资源，造了多少污染，浪费了多少商业机会去赚那点可怜的番数（大家都在赔着你练），尽管玩了几十把，你的水平有提高吗？因为根本就没提高，所以你只能继续玩你的推倒胡。推倒胡需要智商吗？天啊，还需要智商吗？只需要手壮而已(市场需求大）。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 00:03第一次 86-88 年大通胀，抢能抢到的能防住的一切东西，结果造成物价失控，国家只能提高利率，回缩流动性，并造成一次政治危机。那会老百姓穷，没啥肉好割。最倒霉的是农村的万元户，刚刚富裕，就被干掉了。
第二次 93-96 年大通胀，那会商品供应基本达到了消灭紧缺，老百姓的对策就是买国债，因为国债有保值补贴，最高时大约 18%的补贴，就是除了银行利率外，到期的国债有18%的额外利息。黄金也是那会对抗通胀的重要手段，黄金零售价（首饰，那会没有金条），从 74 最高涨到 110 左右。
抢手纸，食用盐，大米白面的少多了。这次倒霉的换成了机关事业干部，刚刚涨了工资，但是涨幅赶不上工业企业。引发了中国的干部下海创业热，间接推动了民营企业的黄金 10年。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 09:38不知楼主对化肥行业是否了解？我大舅只是在农村销售化肥的只是干得时间比较长快 20 年了。请问我把钱放他那风险大吗？
----------------------------------------------- ----- 你个大头，你借钱给你舅舅，你敢要抵押吗？你舅舅干的好不好，你这个外甥能不知道吗？干的好，为嘛不克隆一下，放在你舅舅做不到的市场去。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 09:41
楼主对济南高薪区的中铁汇展和丁豪广场的写字楼、公寓看好吗？
对于商铺我同意楼主的观点，位置决定一切，开发区会展中心北边现在确实有数个小区的居民入住，康虹路两侧的街边商铺也不算冷清，但是仍然支撑不起大型的商场，莱茵小镇的格调街区至今没有正常营业就是明证。中铁汇展底层的银座超市即将开业，丁豪广场的商场面积超过 7 万平米，楼主看好这些商铺吗？
我认为开发区的写字楼基本已经饱和，且不说经十路沿线成城大厦、银河大厦、黄金时代广场以及鲁商国奥成等离开发区中心较远的项目，仅舜华路的泰舜广场、齐鲁软件园一周、三庆财富广场、以及香格里拉的写字楼都有较大的空置率，中铁的写字楼体量特大，丁豪也有一座写字楼，价格接近 1 万，因此我不看好。
开发区的公寓项目更是鸡肋，开发区北部住宅入住率较低，有好多空置住宅待租，租金较低、水、电价格也是民用标准，我认为不会有太多人入住公寓，不仅三庆的公寓出租率不高，就连其旁边的一个商务酒店都很冷清，楼主看好该地区公寓的升值潜力吗？其实目前开发区最紧缺的是餐饮，许多在该区域租赁写字楼办公的小企业自己都没有食堂，解决他们的中午饭的快餐业必有市场，早餐也会有一定销量，晚餐恐怕不太理想，大多数人就回家就餐。中高档酒店业也有市场，毕竟企业有业务就少不了应酬。
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不看好开发区，因为那边有好几个廉租房公租房的计划。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 11:52虚拟经济是建立在实体经济之上，没有任何行业可以回避房地产，就像没有任何企业可以回避成本一样，商住两用目前租金呈现走高态势，大概和虚拟经济兴起有某种关联。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 13:04一个行业的长期旺盛，最终取决于它给多少人带来回报，压短的商业链条，如果目的是窝里斗，是回缩模式的，而不扩大增值的外延，缩减的是其它行业的利润率，最终是不会成功的，共赢才会多赢，不扩大增值外延，在一个固定的饭碗里抢饭，最终谁也没饭吃。网销和外贸越火爆，最终的结果是越来越多的穷人，不信等着看，我这话放在这里了。这个帖子我之所以没有放弃继续写下去，就是让更多的人明白，看问题不要从短期着眼，要长期的看事物发展变化的进程，要有逻辑的连贯性。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 16:18投资地产，不要完全化的把他归属于投机领域。这本身就是一个行业，资产租赁行业，本质是一次性（批发）购入资产，零售给需要短期使用资产的客户。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 16:26
@yepc0603 2011-5-15 16:17:00
@66端午88回复日期：2011-05-1322:56:27回复现在西方国家搞绿色能源，目的是碳税，比石油还虚的东西，以后美元要是和碳税挂了钩，中国彻底没戏了。
================================= 美元和碳挂钩？？天你厉害，怎么都轮不到美元和碳挂钩，除非马上签订《京都议定书》，马上和石油脱钩，碳和石油是对着干的东西。
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晕，我写了一大串，让你夹个三都给冲掉了，命苦。只记住最后一句。
黄金和白银为什么无法从根本上剔除掉美元的泡沫，就是因为黄白的价值已经无法稀释巨额的社会产品商品化（被虚拟的商品化规模已经超越了实物的极限），欧洲的很多经济学家都在探讨用什么来抑制住货币的泡沫，最终发现，巨大的产能只有在最前端被抑制，才能消灭由于产能带来的财富计价泡沫，伴随着生产而共生的只有能源最有威力，能源的副产品就是碳。欧元，绿色的欧元就是为了碳规划而设计的。可惜欧元无法可美元相抗衡，最终欧元做的一切都是在为美元做嫁衣裳，这叫赢家通吃，就像 2000 年死掉的网络企业打下的良好网络基础及商品化认同最终被几家美国网络主流企业并入囊中是一样的道理。这块田里谁都能撒肥，谁都能种粮，谁能活到最后，粮食才是你的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 17:06
谢绝人肉，拒绝跨网。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 21:09居民的财富 8 成在房地产上，你说能收吗？转实容易，真正大规模高比例大数额认真征收，必会引发社会动乱，这个预判也放在这里。中国不找到第二个驱动经济发展的动力，就无法给予大多数居民稳定的收入预期，此时再对存量财富课高额税收，毕将引发矛盾激化，现在无房的是少数，如果广泛征询意见，你就知道有多少人坚决反对了，物业税的开征将是多输的局面，这比房价上涨更可怕。
所以，不论是物业税还是房产税，就是一张牌，拿在手里不用，是最大的威慑，摊牌，谁有这个胆子，谁来担负责任，中国没有一个人敢承担这个后果。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-15 23:38
济南政府今日公布：分别在出口工业加工区（长清），高新区（开发区），临港加工区（历城区）新建六个公租房和廉租房小区。户型以 40 平（占比 75%，公租房），60 平（占比 25%廉租房），及一部分集体宿舍，集体宿舍每间居住人口不超过4人，没人不少于5平方米。这下今年的GDP木问题了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 09:07
一点点改变，一点点希望-----------------从刘翔看中国转型
今天早晨刚醒就听到刘翔在赛场的获胜消息，头几天新闻报道刘翔练了10几年的8步上栏改7步了，作为一个110米高栏选手，跑过栏的人都知道，技术和专项素质是并修的，改变技术动作通常非常难，甚至改了恐怕成绩还要下滑。因此对刘翔的技术改变并不抱很大希望。今天的刘翔成绩一改受伤后徘徊在 13.2 左右的宿命，并让人看到了希望。不改变也许会在亚洲所向无敌，但拼到世界头三名恐怕是梦想了。
也许会有进步，也许会有退步，改变为了更好，而不是不改等待更差。
中国的转型，目前也到了这一步，不改只会更差，改变也许变的更好，也许会短期变的更差，是给自己一些希望，还是就此徘徊不前，等待其它选手超越。到了该下决心的时候，改变是建立在综合实力之上，改变是建立在你可以承受极限之内，不改总是没有希望的，哪怕改变一点点，哪怕多带来一点希望，现在是时候了。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 12:12
@ieltp 2011-05-16 10:58:51
绝望啊，产品不算成本，卖的钱还不够给人工 房租 税收
----------------------------- 仔细说说，大家帮你想想折
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 12:19
@66 端午 88 2011-05-15 21:09:47居民的财富 8 成在房地产上，你说能收吗？转实容易，真正大规模高比例大数额认真征收，必会引发社会动乱，这个预判也放在这里。中国不找到第二个驱动经济发展的动力，就无法给予大多数居民稳定的收入预期，此时再对存量财富课高额税收，毕将引发矛盾激化，现在无房的是少数，如果广泛征询意见，你就知道有多少人坚决反对了，物业税的开征将是多输的局面，这比房价上涨更可怕。
所以，不论是物业税还是房产税，就是一张牌，拿在.....
----------------------------- @raymond0116 2011-05-16 10:55:18这就是问题了。预判挺好，我也挺支持你这种看法。但你说经济增长点现在找得到吗？我是没发现除了收税还能有什么增长点的。今年的做法还是多批地，小企业整合资源，高铁建设，核电，水利这几个方面。
都说中国要转型。转型在中国本来就难以实施，再加上转型升级后的竞争对手就从不发达国家变成了发达国家。完全没有优势。中国企业几乎没有高附加值科技型企业运作经验，更不要说国际市场中的竞争了。再说中国经济转型，每次都有一大.....
----------------------------- 就业问题，制约了中国的高效率转型。毛的错误，在其管理中国的 40 年后终于成为了最大的社会问题。如果用服务行业吸纳就业，在目前看来又会造成商品价格过高，反过来限制工业的低效向高效转型。大部分女性回家“就业”，又不符合国家政策。
难怪胡总一再强调计划生育的必要性。无论如何，高成本的社会管理成本必须下降，以解决服务行业的高负担，否则，很快就会导致由于转型时间过长，社会成本居高不下引发的社会危机。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 12:21
@穷人疯跟 2011-05-16 11:31:11
长期学习楼主的帖子。我现在与人合作打算在老家的一个人工湖边（一个大型电站拦江而成的）租一块地（每亩 10万元，30 年。），偏僻，离县城 50 公里，但景色好，两省交界，对岸和附近有两个移民仿古建设的小镇，想整个垂钓场所，本人资金不多，又不知前景如何，可以先占地试一试吗？
----------------------------- 关注一下养老院吧，争取一些民政的补贴，如果距离城市不是太远，30 公里内。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 15:45
@ieltp 2011-05-16 14:59:41
作者：神奇大本回复日期：2011-05-1519:15:20回复
是高档的百货商场？
作者：tocd 回复日期：2011-05-14 23:14:15
回复......
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的确是这样，我好几个朋友做商场都亏掉了。不是强势品牌不要去瞎掺和，最近有苹果渠道代理商反应销售量大增，就是回款慢，这样的产品代理，可以保留。早期做服装品牌的代理（中端休闲女装，职业装），在 2006 年附近就将全省的商场店股份卖掉了，他操作的时机很好，股份卖掉 75%，结果下面的二级代理还得从他这里上货，撑到去年，彻底撒手，只留一个旗舰店（利用账期做零售，基本不谋求扩张了），资金转向海产养殖和冷库储藏。
在一些商品品种竞争加剧，利润走低的同时，也有一些商品市场走牛。黄金首饰，品牌首饰代理，药品连锁零售，销售很不错。很多国内的黄金生产企业开始自行设立黄金加工公司，在零售市场拓展渠道，我不是说大家现在就要做这些行业，而是通过研判经济走势，提前进入这些即将转好的行业。现在很多初中，高中都开始将小区迁离市区，相应的校内生活配套应该有些机会，虽然不算大，养家糊口没啥问题，有相应行业需要转型的可关注一下。另外，现在银行已经停止和开发商进行自行担保，需要专业的担保公司提供担保服务，这块市场准入不算难，主要是银行的客户关系，利润丰厚，可密切关注。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 15:52
@发一贴五毛 2011-05-16 15:10:16
一年涨幅小于 6%就毫无持有的必要，何必呢。
----------------------------- @xinbin1122 2011-05-16 15:31:15
顶，6%比利息多不了多少，确实没必要
----------------------------- 房产涨幅小于 6%？那年涨幅也没小于过 10%。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 15:56
@伺候帖子 2011-05-16 15:16:51
人们爱说藏富于民既藏财富于民众。何为财富呢？既能够满足人们需求的那些事物。人们需求什么事物呢？吃穿住用行，医疗劳保是为主体。
按照现在的价格体系，一个家庭一年在吃上能消费多少呢？大约是房产价格 2-3%或稍高一些。穿呢，也差不多相同比例。用呢？置家时的一次投入或许占房产的 10-20 左右，日常生活也不过 2-3%的比例。行呢？轿车的价格大约是房产的 10%，以后每年的费用大约 1-2 万人民币。所有这些财...........
----------------------------- 对于人民币币值的问题，偶想到了日元和里拉。
偶刚参加工作时，108 块。工作时间很长的高级工程师和处长也就 300 块。现在要是还在体内内混，怎么也得万八千的了吧。不要把货币当成恒定的计算工具，没有意义。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 16:03
房产作为积极的防御手段，自保无忧。你非得去比那些成功的投机利润，这没有可比性，投机有大赚，也有大亏，而且是绝大多数人亏。房产投资无忧，比固定收益产品高很多，而且本金保值。谁能给我这样产品？比如国债，你给我5%的年收益，再给我每年 10%的保值补贴（实际的通胀率），偶就把房子卖掉换国债，谁敢给？
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 17:54
中国的城市化和传统的城市化有本质的不同，中国的城市化有中国文化的印记，可理解为：换个地方当农民，或者是城市化的农民。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 17:57
我不认为是就业问题制约了高效率，也不赞同您对毛的批判，
我认为企业的利润最大化制约了经济转型，如何能获取更高的利润企业就会如何去做，当国家财政都在搞利润最大化（财政收入最大化）的时候，当然是上行下效，很多人指责中国企业的短视，看看国家对基础学科研究就可以看出问题所在。所以当利润发生逆转后转型也就同时发生了。
你一定说毛没有很好的控制人口的增长带来目前的就业压力这是不正确的，没有那个时候的人口增长怎么有中国90 年代的人口红利，人口增减是出生减死亡，卫生条件好了，能吃饱饭了人口当然增加快，这是福利更好的标志之一，现在很多城市丁克很多人都不生了，难道到头来要像俄罗斯一样搞“英雄母亲”?
------------------------- 你说的有道理，但我仍然认为就业问题制约了中国的转型，现在出口导向经济绑架的就是中国的就业，一旦就业无法解决，政局就不会稳定。偶现在正在琢磨这事，如何才能在不影响就业的前提下，解决提高效率问题。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 18:01
这也许就是管理层现在无奈的做法，维持低效出口，鼓励高效经济，让高效能实业缓慢挤压低效能出口，但目前国外需要的不是中国的半高技术产品，而是中国劳工的血汗。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 18:11
@披头散发伴耶稣 2011-05-16 18:02:21
看你们这么多的专业分析我是没怎么看懂,我就知道房价涨不涨我都买不起,现在能在继续炒房的大部分是已经有房的人在玩,房价在涨也是有钱人和有钱人在玩,我们一套都买不起,在农村盖个房还勉强能行.
我就不明白,房价在炒也是有钱人和有钱人在玩,充其量能把一些高级白领弄进去,在搞还是那些人,而且照你们的说法房价肯定短期不会降,即使降也不会是普通人能买起的价格,真有意思么?这样的发展真的是健康的经济发展?
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没有一个国家能全部解决房产普惠式的全民拥有产权，中国的住房自有率已经不低了，关键中国少一个行业（或者这个行业的结构相当不合理），房产租赁行业。在国外是公司持有的，在国内大部分是个人持有的，因为国外的租赁公司税率低，持有成本低，在国内正好相反，大部分企业拥有的房产都是以个人名义持有的，你不要总以为谁谁谁有了多少房子。很多公司拥有的房产都是挂在私人名下的，这是一个行业。晕，这人脑子不对吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 22:57
楼主典型高级房托..完毕
------------------------------ 偶在开篇就说了，偶就是房托，咋地？
滞胀的小火微炖，小刀轻割，让你欲罢还休，难舍最后一滴，就在不经意间，已经烤成鱼干。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-16 23:56
说那么多没用，我想问楼主你今年投资了几套房产？
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1 月 1 个商铺，今年的增持计划已完成，买的不是时候，偶不否认，去年年底签的合同，每年一套，硬指标。偶的目标就是地产投资可实现良性的自我循环。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 00:43呵呵，有机会仍然会买，我投入的是资产租赁行业，这是我的工作。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 00:57
房地产涨也好，跌也好，这是我认准的工作，你不能因为粮食价格高了而不食人间烟火，也不能因为钢铁原料贵了而不炼钢，因为这是工作，短期内可以选择买入的时机，长时间只有用不同属性的资产配置和比货币更坚强的内在价值规避风险。比如这个商铺，我在去年年底就觉得商业地产已经过高，可是，你能等它，它会等你吗？完全放弃优势地段的机会，也许就永远没有机会。今年看就更明显了，核心位置商业地产的价格更贵，而且基本可供开发的核心地段都在今年进行销售，以后也许商业地产会调整，这个位置已经没有了，除非你选择更差的地段。这个风险是我可以承受的，为什么不试一下，就像前年我投资车位的时候，没有人看好，现在再看出现了什么情况，所有的小区都不堪重负了，你分析经济走势的意义在于，通过经济走势的逻辑预判，提前锁定未来供应不足的部分，而不是当供应不足时，才去捧佛脚。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 01:01
笨狼认为，房产泡沫肯定会在本届政府任内捅破，而不是留给下任做人情，当年反对取消农业税的主要是基层贪官污吏和少部分地方官，受益者和支持者众多，现在多数既得利益者都不愿意房价崩盘，金融炸弹肯定会在近期排除，社保流转等留给下任。
几周内（4-17 一周年前后-90 周年）调控没结果只会加强，银根紧缩，与房产相关的高利贷怎么还？现在的逆差，笨狼认为一是新热钱没敢大规模进入，二是资金外逃。所谓原料涨价，“世界工厂”成品就不涨价？前几年顺差那么大，“热钱”不会少，据说，出口骗税也是重要原因。崩盘是重树政府公信力需要，也是投机者出逃需要，1/5 旺季不崩盘等 10/1 或年根，资产给高利贷者算了。
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你能想到的不一定是对的，经济更不一定按照你的思维走，你想到的理由基本别人也会想到，只要大家想到的都会被对冲掉，经济即使二次探底也绝不会像 2008 年那样的流程再复制一遍。比如虚拟销售，等到零售份额很大一部分搬到网上，税收怎么解决，你以为公务员会饿死吗？饿也是先饿 P 民。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 09:19
扩大服务领域就业，说着简单，做起来难，你现在看到的现实是什么情况，中小企业停产，服务行业正在缩减，高昂的成本，不仅仅来自于工业领域的原材料在上涨，人力成本正在以更高的速度的上升，这本身就制约服务行业就业率的提升。
我一直在关注廉租房公租房的建设位置，目前来看，建设位置都比较偏远，不具备威胁投资标的，户型同样局限于小户型，意图很明显，保障归保障，不会以保障的名义进行财富再分配，未来的发展趋势是双轨制，商品房在限制一段时期后，只能放开，目前的房产税试点，征收额度和土地转让额度不在一个级别，如果保障占据主导地位，请想想上世纪的 95 年前是什么情况，房地产将不再是一种商品，而只是一种福利。作为福利，体系外的人想获得住房，那是绝对难以想象的。未来的双轨制可能更加细分化，奢侈房，高档房，中档房，限价房，公租房，廉租房并存，各阶层有自己的适用领域。
关于个人房产可能向金融领域传导的风险，我认为是过虑了，很少有透支自己经济能力的人闯入这个市场，所以房价即使下滑，也对金融系统无特别大的压力，金融系统的压力主要来自失去房地产带来的盈利压力及地方政府以土地收益为抵押带来的地方债压力。以土地转让的抵押是带有金融属性的抵押品，它的价值是按照市盈率*20 甚至*30 作为估值的（未转让的土地同样可以抵押），物业税能有多少，大家随便配置一下资产，就会让物业税的税基小到可笑的地步。这样的税基，可以有多少抵押？不要总是站在自己的位置上思考问题，要学会换位思考。
对于房地产庞大的容量，交易量的功能最多为库存提供一个参照价格，告诉大家货币的贬值。前面说了，房价一涨，一群人出来摇旗呐喊，有几个卖掉的，这和西方的动态财富观截然相反，西方的涨价可以触发一群人出来卖掉，而不是仅仅摇摇旗子。房价一跌（通常是由于银行利息提高），一群人该干什么干什么去了，还是没有卖出的，通常西方是什么情况，银行收房子，中国什么现象，会提前还掉按揭，至少 2008 年，我把按揭还掉了一大半。因为银行的利息额已经超过了我的投资收益。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 09:41通胀期当然是贷款合算，前提是你要提前贷款。在通胀进入中后期，贷款的成本提升会让你陷入困境的。滞胀期，呵呵，你根本就贷不到款。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 09:47
@66 端午 88 2011-05-16 17:57:15
你说的有道理，但我仍然认为就业问题制约了中国的转型，现在出口导向经济绑架的就是中国的就业，一旦就业无法解决，政局就不会稳定。偶现在正在琢磨这事，如何才能在不影响就业的前提下，解决提高效率问题。
----------------------------- @maleii 2011-05-17 09:37:32
宏观看人类早就能够自给自足，产业革命后已经是总生产大于总需求，所以才有了过剩和经济危机，而技术的进步导致生产能力不断增强进一步强化了危机。解决之道只能是降低平均个体的劳动效率满足总需求的缓慢增长，考虑技术进步，唯一的解决方案是将更多的劳动者转出生产领域，但是这样做必须满足两个条件：一是政府（或者执政党）主导，二是国民可以理解。可惜的是在国内目前两条都不具备，但是欧美发达经济体正是这样做的。
----------------------------- 这是对的。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 14:26郎咸平：美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院博士；现任香港中文大学讲座教授；曾任沃顿商学院，密西根州立大学、俄亥俄州立大学、纽约大学和芝加哥大学教授。郎咸平是世界级的公司治理和金融专家，主要致力于公司监管，项目融资，直接投资，企业重组、兼并与收购、破产等方面的研究目前，中国是低工资、高物价，而美国是高工资、低物价，将这些因素组合在一起，就使中美两国实际收入之间的差距，远高于货币收入之间的差距。这种现象反映在现实生活中便是，美国工人仅靠一人之力便能养活全家，而在中国的工薪阶层，即便夫妻二人都有稳定的工作，他们共同负担一个子女仍心有余而力不足，有时还需要父母的接济。为什么中美两国工人货币工资之间的差距看似在缩小，但中国工人供养家庭的能力却在下降，甚至下降到了夫妻二人共同工作养活一个孩子都困难，这种状况在世界工业发展史上也是绝无仅有。
此外，值得一提的是，最近几年，我国的 GDP 大幅攀升，但居民储蓄的上升却非常缓慢。如果储蓄可以用来衡量财富的指标，那么我们这几年的 GDP 尽管每年以 10%的速度增长，却和老百姓的关系不是很大，因为老百姓的财富并没有相应的增加。也就是说，老百姓财富的增长速度和国家 GDP 的增长速度差距逐渐拉大。国民的收入跑不过 GDP 的增长，更严重的是，我们国民的收入竟然也跑不过 CPI。所以，这次两会通过的“十二五”规划提出，“十二五”期间国民收入水平要与 GDP 同步增长。
是什么原因造成了这样的现实呢？答案十分简单：中国财政。
无论是美国的低物价，还是中国的高物价，都是中国财政运行的结果。这也是美国政府如此关心中国改革开放的根本原因。
首先，美国低物价与中国的财政补贴有一定的关系。中国外贸的财政补贴政策，一是通过出口退税的方式按商品发放；二是通过亏损补贴的方式对企业发放。
其次，中国的高物价，则是中国实行高额税收和通货膨胀的结果。中国税收占消费品价格的比重最高竟达 64%，而商品本身的比重只有 36%，中国老百姓每购买 100 元商品中就包含有 64 元的税收，超过商品本身近 1.8 倍。如此惊人的高额税收加到商品价格里面，自然会造成物价扶摇直上。
但情况并不仅仅如此，问题还远没有结束，中国老百姓还要承担因出口商品造成的巨大通货膨胀的损失。因为中国每出口1美元商品，国内就要按照大约1:7的汇率增发7元人民币来加以平衡。以中国目前的外汇储备 2.3 万亿美元来算，国内由此增发的人民币要超过 16 万亿元，相当于 2008年 3.4 万亿元市场货币流通量的近 5 倍。这些由外贸出口结汇投放的巨额货币，全部以通货膨胀的方式转嫁到了老百姓头上，造成老百姓手中货币的大幅度贬值，物价自然就会相应大幅上涨。
由此，我们也看到一个让老百姓欲哭无泪的现象：中国出口商品越多，赚取外汇越多，老百姓就越倒霉。
生产的商品出口到了国外，由此换取的美元也借给了国外，而把借此增发的人民币留在了国内市场上，变成了没有任何商品做基础的“废纸”。
这些增发的“废纸”与现有货币一起流通，必然会造成现有货币大幅贬值和物价大幅上涨。其结果就是中国老百姓不仅损失了出口商品那一大部分财富，连手里的货币财富也都遭受贬值损失。
而美国的情况恰恰与中国相反。美国市场上的货币流向了中国，而中国的商品流入了美国市场。这样货币减少而商品增加，钱少物多必然导致物价下降，美国老百姓手里的钱便能购买更多商品。
再加上流向中国的美元又通过购买美国国债的方式，回流到了美国财政部，美国财政部就可以用中国的这些钱来增加公共品的供给，能够进一步起到降低物价的作用，这又提高了美国老百姓的购买力。
总之，如果站在中美两国老百姓的立场上，而不是站在国家立场上看待这个问题，事实将更加清晰，中国老百姓生产的商品，被美国用美元买走了，而美元被中国政府拿走买了美国国债；美国老百姓得到了商品，中国政府得到了美元，而中国老百姓唯一得到的，就是手里现有货币的贬值。
结果是，美国给中国印发美元纸币，中国给老百姓印发人民币纸币；美国用这些纸币为美国老百姓换来了所需要的各种商品，中国则相反，由于纸币的大量增加而稀释了人民币的币值和群众的购买力。
形成这个中美财富魔方中最关键的环节，就是货币增发和商品增加之间的分离：即中国新增加的商品流向了美国等西方国家，而新增发的货币却留在了中国市场，不断稀释着老百姓手里货币的购买力。这是一种十分危险的趋势。
这就是为什么美国高工资低物价，而中国却反过来低工资高物价的奥秘。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 14:27体现在当下的经济形势就是国内的民营体系凋零民生凄凉，而美国政府的债务问题突出压力巨大，这就是内外的对冲。中国政府和美国民众都是幸福中人啊。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 21:07
房价走势已经分化，承压能力差的（主要是公租房和廉租房位置较近的偏远位置房产）价格走弱（说实话也没降，就是报个高价给你高折扣），核心位置的，估值不到位的继续上涨，估值离谱的基本走平或者小幅优惠，目前就是这个形式。从数据上看，房价总体保持平稳，有涨有跌，从实际看，你真想要的房子，仍然没有调整的迹象。我觉得现在买房并不是好机会，这相当于支持政府把民生支出的绳子套在自己脖子上。本城市交易量并不如预测那样大幅下滑，仍然保持在 60-80%的均量。土地成交依然热络，成交价格有所走低，但并不明显。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 22:16
平衡一下该多好，把美国政府搬过来，把政府搬到美国去。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 23:32
调控接近尾声了，再加息，民营就死绝了。流动性估计还要继续收的，没办法，出来混总是要还的，我感觉这次调控的方向不对，应该降息同时加存准率，我去年的预测是今年利率：3.5 正负 0.25，现在已经到了 3.25，已经接近中值，时间才过了一半，剩下的一次估计是来抑制房地产的，不是针对经济。如果 CPI 下个月开始走低，同时企业开始去库存（这次库存事实上不如 2008 年多），应该在 10 月份左右结束调控。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-17 23:46
再强调一点：通胀不会很快走低的，煤电水汽乱起八糟的都在发改委排大队补涨哪。因为涉及民生，大部分没敢涨，等着通胀压力稍微缓解，这些公共用品就会打着防止国有资产流失的幌子进行提价，照例的走听证的路子，凡是听证，必涨，偶们这里正在听证涨机动车停车费哪。涨 2 倍，呵呵，涨是定局了。最近不准涨物业费，偶住的小区缺保安，新招的保安是女同学，以前打扫卫生的换成了农村大娘，每次按电梯都按错，搞的偶经常爬楼，这个郁闷啊。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-18 13:17作者：秋去秋来 2011 回复日期：2011-05-18 11:21:32
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谢谢端午哥认真回帖，每天辛苦了。目前手中多余一套房子卖不动，一直郁闷着。不知道是降价卖，还是等年底。。。。
作者：么当 回复日期：2011-05-18 13:00:14
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请教楼主: 我属于刚需,在苏州下面的一个县级市的下面的一个镇工作。 现在看了一套房子:126.5 平方 +88.5 平方阁楼+ 一汽车库 要价 73 万。 请教楼主能否可买？房子是 03 年的房子。周围的环境：旁边是个湖，前面是个四星级酒店，有个广场。 该镇新开的楼盘价格大概在 5500 左右。
请教楼主该房子的是否可买。
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小城镇房产，除了旅游度假用途的功能性地产外，不要介入。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-18 16:22犯愁啊，这么多政策也没压下来，最近济南的大规模拆迁项目大部分停止实施，可房价还是没跌，限购限贷，买房的人还是太多，开发商缩减入市总量，总是让买卖平衡，不降就没机会，偶是不是该忽悠忽悠开发商降价？可惜，人家智商不比俺低。
明年可咋办呢？偶还等米下锅哪。
作者:66 端午 88 日期:2011-05-18 17:54
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