任志强：各地方政府基本上都将各种旧城改造项目，列入棚改，将各种拆迁安置用房列入了保障。也许凑数游戏会成功，但保障谁就不知道了。重庆已取消对公租房申请人的收入限制，保障已不再是低收入且住房困难的家庭。那保障还有啥意义？背后的原因是根本就没有那么多，收入低且住房困难的家庭。重庆尚如此，全国呢
------------------------------- 重庆为了搞政绩工程，把廉租房扩大化了，这将造成严重的住房过剩，而且投资收益无以为继，不是拖垮财政就是拖垮民间地产投资，所以：偶在去年就发出警示，重庆模式将是中国式的两房债。投资人严禁介入重庆房地产投资。
作者：出生于西部 回复日期：2011-06-02 22:55:21玩房子的，大多数都是要死的很难看的，请不要拿 10%的赚了钱的人去代表那 90%赔了钱的人！
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玩房子的要是死的很难看，那么不玩房子就会死无葬身之地，你去问问在过去 12 年，买了房子的人心态稳定，还是到现在没买房的人心态稳定。谁也跑不过真实的 CPI，买房同理，但会损失的最少，我统计的数字，货币在过去 30年，一共贬值了 96-97%之间，如果把房地产当做计量工具，涨 30 倍是正常的，事实上，在 1992 年（之前我没有基础数据，无法准确计算建房费用），房地产建筑费用大约 400 块/平（平房），目前 1.2 万，基本同步于货币贬值速率。房改的起点，大约 1994-1995 年，职工购置成本大约在 300 元/平（企业补贴了部分成本），基本也是符合这个速率的。从中即可看出，房价并未升值，只是抵消了货币的贬值，而房产的优势在于资产的租赁权益，高于银行储蓄的部分（平均基准利率大约为 4%，5 年长期存款收益为 5.5%），就是超额的收益，这就是我一直强调的安全边界。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 09:01
作者：icewei2002 回复日期：2011-06-03 07:27:50我买的房子都己在安全边界，从目前的价格跌 50%，才刚触到我的买价。我后悔没有炒几套，我买的初衷都是自己要住，只是换了城市生活，所以有几套。
------------------------------------------ 牛人啊，为了买便宜房子，偶都不敢换城市，最好的配置就是按照城市排名，每个城市一套，把品种也错开。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 10:25
端午节会加息吗？会提高准备金率吗？呵呵，偶判断不
会的。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 10:35
土地收益仍居高不下，政策打压将持续很长时间，调控总量是一定的，这样的结果只能以时间换空间。相当于开发商，地方政府，中央政府各退一步，把刚需放到中间，借力打力。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 15:27
只要房子能租出去，它就不是纯消费产品，只要折旧期超长，它就有投资属性。现在 P 民能接触到的，涨价最多的都是什么？无非就是那老几样，房子，几千年前就开始囤，古玩字画玉器，有 2000 年以上的囤积经历，黄金白银囤积历史也不下千年，奢侈家具，有近 600 年的历史，高档手表，古典相机，邮票，纪念币，老爷车，洋酒也都是收藏界的老面孔，甚至在它完全失去消费功能后，投资功能反而愈加鲜明。你见过收藏苹果电器的吗？你见过收藏粮食的吗？你见过收藏可以流通的货币吗？
在生活中，消费和投资是可以兼顾的，前提就是看它的消费历史，有没有过辉煌的表现。在这么多消费品中，只有一种，它不但有消费和投资功能，还有非常强的租赁功能，那就是房产，虽然它的耗尽期只有几十年，你怎么肯定，下面占的土地就会被免费回收哪？
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 15:32如果土地是有偿回收的，那么买房子就不是你一个人，一代人的问题，而是为后代搭好了更高更稳定的平台，也许你的能力就这么大，这辈子就混到两套房子，你的后代，就会站在这个平台上继续往上蹦。如果租了一辈子公租房，没房也混下去了，自己觉得还算是滋润吧，你看没费什么劲，这不也没睡大街吗。得，下辈子得从头开始，清零了。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 15:39你看，这世界，真是奇怪，两个跳楼的，两个结果，本省一家上市公司老总，公司刚上市两天跳楼了，人家就算跳了楼，你看人家给后代留的是什么，这叫牺牲。你看坛子上号称有跳楼的，这叫什么？这叫逃避，你连套房子都没给你儿子留下，唉，屈辱也得活着，因为你还没有尽到一个父亲的责任。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 21:44马云同学通过在二级交易市场套现华谊兄弟原始股权，净赚 2 个多亿，正好把支付宝资产买断至自己名下，亲爱的散户弟兄们，你们到底在做什么？
房价并未升值，只是抵消了货币的贬值。
这句话比我表达的准确！另外请教个实例：我看中了一套南京珠江路（IT 一条街）上新世界中心的写字楼。甲级写字楼，位置为十字路口。总层高 44，2 栋，楼下是新世界百货，1 套北向景观房 38 楼，可以看到玄武湖和资金山，套内 4 月新装潢，中央空调。108平方，目前房租是 6.5 万一年。物管费用 3.8 一平方。含税现在可以谈到160万左右。产权40年，2004年建成。旁边有金鹰国际，对面新开赛格电子城，层高 44，09 年开盘大概 18000-20000.靠近地铁 1 号线。该区域民用 2 手房价18000-32000。还有1套是75平的，北向层高3.8米局部可做 2 层。28 楼，楼上是避难层。基本没装修，价格含税不超125 万，目前租金 5 万。 2 栋房子都有卫生间。按现在价格回报率 4%。我本人做 IT 的批发。目前办公租用同区域的写字楼。不知道是否值得入手？请帮我分析下。谢谢。
----------------------------- 4%收益，难以接受。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 21:49IT 市场，是个总量在萎缩的市场，高端被政府采购把持，中低端电子消费产品的销售份额被连锁电器公司逐步侵蚀，自由市场份额越来越低，连这点利润，还最易被虚拟销售挤干利润，实业有如此多的利空因素，去抢这种只能寄生在 IT行业上的写字间，前景堪忧。所以你看到他的价格不高，比周边的住宅差这么多，但是收益率却很低，明显是这个行业出了问题，无力支撑高估值。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 22:30
作者：danmoxz 回复日期：2011-06-03 22:07:25
6%的收益目前还达不到。房价从最早 04 年开盘 6000 到现在 13000。租金从 40000 到现在的 70000.如果房价能谈到再低。租金做的再高点，接近 5%，现在想找到 6%回报的房子几乎不可能。
---------------------------- 所以，现在要观望，要么等其它人把房价拉起来，要么持有方把房租拉起来，后面这个路比较好走，既打击了地方政府的土地收入，又拉高 CPI 刺激中央政府，这个过程一定要经历的，否则，这个时候去拿缓涨的房子，绝对是战略性的错误。缓涨，你没法通过炒作降低成本，同时还在支持地方政府获得土地收入，缓涨对于中央政府也不利，所以调控还将进行。明摆着，刚需这批傻帽无比愚蠢，要是有个暴跌就好了，让这些不会判断局势的人难受一阵子。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 23:44
作者：danmoxz 回复日期：2011-06-03 23:22:40我分析了下该写字楼的销售曲线。也应该贴合南京写字楼的情况。2002 开始建设，2004 年建成价格均价 6000 多，09 年尾盘销售均价 9000 多。其中 08 年房价跌的时候，跟他们好像没啥关系。（开发商是香港新世界集团）到今年房 2手房均价14000了。04年到09年价格5年上涨了50%。09年-11 年不到 2 年上涨了 55%。房租的上涨倒是一直比较稳定。这到底说明什么呢？
------------------------- 我倒是不大关心房价的涨跌，我关心的是租金涨跌，还有空置期，房价涨不涨不是我能控制的，房租却有直接的关联。08 年我也抄底了商铺，目前看来，品种选择错误，但我有足够的耐心。
关于你问的问题，租金高的涨价就不明显，涨价明显的租金就不高，房地产历来都有这个特征。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 23:54
想问题不要被干扰因素所误导，坛子里大部分人都是这样被误导，所以，即使他们可以预测到结果，我也认为是误打误撞，把握住问题的本质，就会有一个主线路，其它的干扰因素会导致主线波动，但大方向一定是朝着主线方向运行的，所以你看到：美国经济并非反转，它又不行了，美元的强力上涨只是反弹而已，黄金白银依然抗跌，国内局势哪？依然是通胀主线，以货币作为燃料的刺激政策，必定要保证发展速度稳定，快了收货币，慢了松货币，房价能跌得动吗？只要保 8，就不会跌。这一切都指向一个大方向：人民币升值到 1：4-4.5.只有人民币跑出去，流动性才能彻底消失，所以，为了防止人民币外逃，管理层不惜开放国际版，这都是在为人民币成为国际支付货币做准备，只要人民币国际化赶在人民币升值到位前完成，人民币也就丧失了高估的机会，人民币外逃也就失去了基础，的确是盘大棋。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-03 23:59
所以，现在要观望，要么等其它人把房价拉起来，要么持有方把房租拉起来，后面这个路比较好走，既打击了地方政府的土地收入，又拉高 CPI 刺激中央政府，这个过程一定要经历的
我担心的是当疯狂的炒房客一拥而上写字楼的时候。当房价和租金都拉上来购买成本就更高了。节点在哪里呢？。。。。。
-------------------------- 商铺如果炒翻，有机会绝对是应该兑现一部分的。商铺现在出租率下滑的确比较严重（虽然价格还在上涨），且供应量特别大，这些在用的和再供的纯商铺，我感觉 15 年内都很难消化掉。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 00:08美国为什么会对强势政府有天生的反感，那是因为任何一个领域，一旦出现垄断，美国想通过干涉继而获得经济利益，就必须付出更高的代价，吹口气就能获得利益的可能性大大降低。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 00:16
美国现在也是尴尬无比，在与中国的博弈中，中国把负担分摊到 13 亿 P 民身上，国家担子并不重，美国则需要国家来抗担子，明显扛不动，只能吹起金融市场的泡泡，阻止流动性涌入实体经济，哪天美国的金融市场再来次动荡，那个美国的通胀，绝非国内这点通胀可比，那得直接干预石油市场，把石油价格打下来，不过打了石油，美元的基础同时受损，也够难受的，所以，打石油价格的同时，肯定要打伊朗。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 11:23新的涨价因素正在集结中，发改委表示，年内将实施居民用电阶梯价格，这将导致 CPI 不受影响，而实际支出费用增大的结果。另外，一直困扰农产品的旱灾问题，继续发酵，夏粮丰收还没有眉目，秋粮减产貌似已成定局，它影响的不仅仅是基础粮食，而是畜牧养殖业。涉及到民生问题的给类产品，从去年到今年均有大幅涨价，这只能被视为第一轮上涨的试探行为，第二轮涨价将在经济开始下滑，央行开始缓慢放松货币政策的同时展开，通胀仍是今年经济的主线，去产能化则构成紧缩的次线，这个次线是被动的，虽然有量的紧缩，但却是没有质的紧缩，它紧缩的是民营体系，而非经济主流，而且紧缩还要受到经济下滑的抵抗。价格的通胀和产能的紧缩，如影随行，仅仅依靠货币政策难以平衡掉紧缩和通胀间巨大的要约定价差额。房租上行作为一个新势力刚刚浮出水面，很可能在全年具备引导价格因素的决定力量，因为目前没有可对冲它的制约因素，廉租房和公租房不可能迅速的供应出来，而出租方已经被贷款支出和货币贬值折磨的无比烦躁，只有通过拉高房租转移成本。由此，通胀因素始终都是今年明年必须关注的主线。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 13:40
房价高的城市自然有其原由：
1.北京-------国家权力中心，只要不改变权力为主导的经济发展模式，北京房价降下来，那是没有可能的。
2.上海-------国家金融中心，只要经济发展离不开资金推动，上海房价降下来，纯属胡诌
3.深圳-------国家出口中心，只要中国经济依然建立在出口导向上，深圳房价跌下来，YY，由于中国出口受到国外经济影响过大，所以深圳房价突出的特点就是波动强烈，波幅巨大。
4.杭州温州--------民营资金博弈管理中心，这是体系外资金的风向标和交换中心，国家不控制流动性管理，最终私营资金只能游离于体系外，货币兑水愈严重，此两地房价绝无下跌可能。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 14:29楼主，就问你一句，就目前走势，你认不认为房价将下跌？
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这个问题在 2 月份就在该贴回复了，整体下滑没戏，小幅下滑有可能，更大的可能是分化的走势，偏远位置的跌，核心位置的稳定或者继续小幅上涨，成交量会大幅走低。但有一条，谁也不会在成本价之下出售房产。P 民应该保持观望，着力拉高持有房产的租金。到目前，也没有改变过这个看法。
请楼主分析下成都呢。
--------------------------------------- 继续持有观望。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 20:23
作者：ieltp 回复日期：2011-06-04 19:06:39楼主我是想问成都城市相比北京 上海 深圳 杭州外有什么优势！
------------------------------- 成都是个非常安逸的城市，如此安逸，很多人为此丧失的追逐财富的兴趣，比起沿海城市，成都不具备奋进的朝气，虽然国家把成渝作为发展的重点，但更多的机会留给了外来的资金，本地固化财富的后劲不足，价格已在高位，对比一线城市不具更强的投资价值，如果有价值，也是后来资金的机会，比如开发区附近的资产。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 20:25
作者：benlii 回复日期：2011-06-04 19:11:02三年哥，想继续买入房产，应该到有发展路游潜力的三线城市购买，还是买一线城市的商住物业，貌似一线城市的商住物业由于限购原因，资金基本向这类物业靠拢了，还有就是以目前的情况，是否应该将自有房产抵押换得现金，购买物业？
--------------------------------------- 如果有机会增持，我会首先选择 2，3 线城市的核心位置住宅。如果有卖出机会，我会考虑卖出 2，3 线城市的商业地产。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 20:51
朋友有套新龙家园的房子，这套房子是 2006 年以 33 万买下的，位置非常一般，去年租金 1500 元，他问我今年租多少？我说上涨 20%没有问题的，他的老租户不接受这个价格，昨日早晨放到中介那里，今天下午打电话说已经成交了，租金是 1850 元。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-04 23:38刚刚看到李娜获得大满贯奖杯，她很诚实：感谢组委会，感谢观众，感谢赞助商。马云刚刚把支付宝纳入囊中，他也很诚实：第一用户，第二员工，第三股东。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 00:58
得到的最新消息是，济南 5 月房价继续上行，成交量继续放大。第三方统计为：可供比较的同位置房价环比上涨2.7%（统计局统计结果为：不区分位置，微弱上涨 4 块），环比成交量大幅上升 32%（同比萎缩 29%）。涨价主要由新开盘地产导致，在售楼盘由于受到一房一价（放出的楼盘不允许涨价的影响）保持平稳，但地处偏远的楼盘有 1-2%的优惠。
以前连兔子不拉屎的地方竟然也开建楼盘了，最远的距离高达 40 公里外（翡翠东郡），济南房价仅仅休息 2 个月，就在刚需们的拉动下，蠢蠢欲动，这很危险哦。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 01:10楼主大哥好啊，小弟一直关注您的帖子很久了，觉得您的看法很有见地，不知道楼主大哥对新疆关注的多吗？乌鲁木齐的房产现在是否有投资的机会？现在市中心二手房价在 6000-7000，新开盘在 8000 居多。
非常想听听楼主大哥的见解，盼楼主大哥答复！
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我对新疆，西藏，内蒙的房产的确没有进行过研究，不好乱讲的，感觉西部的房价不是由财富积累所缓慢推动，倒像是自然资源价格抬升，一下就吹起来了，这样的房产，一旦资源价格下滑，或者资源枯竭，很难获得有力的支撑，大城市稍微好些，小地方的房价，我的确认为风险极大，但也没办法，人家的资源获得了重估，房地产重估也是正常的，那里的小城市房价非我们说了算，要看石油这些大宗物资和美元，所以波动频率和波动幅度应该非常大。乌鲁木钱的二手房建的时间太长了，建筑质量不知如何，如果只差 1000块，还是买新盘吧，至于投资价值如何，全国大城市基本都类似（不含一线城市），看货币能不能收回去，想不想收回去。我也在观查管理层的态度和手段，就目前局势看，我对货币是否能回收，是否想回收持悲观态度，所以：才会发这个帖子，警告大家货币的危害已经上升到：可以不做实业，可以安安静静的等着，就比绝大部分人忙忙碌碌活的更好。
这是不正常的，但不知道能维持多久。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 01:14
作者：benlii 回复日期：2011-06-05 00:23:52
一边看李娜，一边重新将这个帖子回味，三年哥，你太牛了，我也经营过小公司，也在无意义的购买房产，回头看感触良多，看到你的点评，不是被你理论折服，是我的经历，感觉就一如帖子写得一样啊
------------------------------------- 我们的确是偶然间避过危机的，我告诉你为什么，因为你上辈子肯定是地主，你天生就是做农民的料，偶也是。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 08:19作者：延安农夫 回复日期：2011-06-05 03:04:32我原打算抵押房产证贷款，这样我不会紧张。但没有成，因为一方面货币紧缩，银行贷款少了，另一方面我的性格决定了我--不喜欢求人，不喜欢送礼，不懂人情世故，所以没有贷出款。段绍译说，房价要跌，让抛掉，但我没有认同他的观点。
去年的 4 月份，我手头吃紧，有 8 万元欠账（借朋友的8 万元钱马上到期。起因于一个特殊情况，我做货运被骗了一车货，要给客商赔偿 14 万元）。向来我以信誉为第一，不愿拖泥带水，所以忍痛卖了 36 万元（2 间门面房），立即归还朋友的 8 万元。一个开发商买了我的，今年 3 月份，他转手卖了 60 万元。
现在，不能立即贷款，手边就吃紧了，而且孩子高三马上高考，如果上大学呢？我很想挺过这一难关，即使卖也要等今秋人群入住再卖（那时候更红火了）。
其实，凭我的信誉，只要一个电话，就可以推迟几万元的还款（我借钱的时候之所以说了 2 个月，是因为我当时估计银行贷款有一个月就到手了，谁知我的性格害了我，我不愿给银行的人低头哈腰，很不习惯这套，结果事情没有弄好）。
我几次都想给朋友打电话，说一下情况。但这不是 食言吗？就像是扇自己的耳光。
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-当时即使要卖，也不能卖门面，应该卖套住宅。资产配置要均衡，不要守在一个品种上。投资一定要向上，能买地区级的，就尽量不要买当地县城的，能买省城的就不要买地区市的。做生意也是这个道理，能做大地方尽量往上走。
当时如果卖不掉，可以选择抵押这个房产给你朋友或者相关人，等着手头齐备了再还款。你不是刚刚卖掉门面，怎么又欠债了，晕。绝不能因为实体不好而动用硬资产储备，实体不好，可以暂时休息，一旦没有了立足之地，可就连家也没了。我一个朋友，以前做实业总是做不好，可是心比天高，竟然打起了唯一一套房子的主意（准备卖掉延续那个总是亏损的公司），被偶拦住了，我说你没那个命做生意，不如就老老实实的去打工，结果还真是这样，打工一个月5000-6000 块，他那个房子现在已经价值不下 100 万，要是做实业，估计当时卖的 30-50 万，熬到现在也造的差不多了。
人可以平淡，但绝不能败家。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 08:24
这个人我朋友参加过他的理财班，收费很贵大概一星期1 万左右。他从一开始就主张不买房，租房。并列举了很多例子，说什么租金还不如还买房的按揭款多，还是租房合适，结果很多听信他的人耽误了好几年的房产高速发展的黄金期，后悔的肠子都青了。他说的也对，租金是不如还按揭款多，但是他忘了房子不光是租的，还是可以卖的，另外 5 年前买房子的人现在出租收益率估计也到了 9-10%，而且以后房租的涨价幅度会更大的。他和牛刀有的一拼。另外，他极力宣扬的民间借贷就是高利贷，利用游学班让大家给他集资，许诺给一定的利息，他再拿出去高息放贷。看看现在跑掉的很多担保公司老总吧，都是这样干的，先是给你些甜头，然后你倾家荡产把钱都给他后就会消失了。不过有一点不同，担保公司是从亲戚朋友处融资，这是直接利用所谓的游学班从社会上融资，还收学费呢，水平更高。
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只有你们手里有钱，而又担心通胀，才会把钱交给他，博取较高回报，他则本息全收，最终一跑了之，记住：一个人，最终命运是要把握在自己手里的，把命运交给别人，也就把一切都交出去了，所以，要做自己能控制的事情，买房或者购置硬资产，这事比集资和炒股靠谱。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 15:23作者：南岸折柳 回复日期：2011-06-05 14:36:19楼主你好，端午节快乐，一直在关注你的帖子，并且很认同你的理念。我在湖南张家界市，想请你分析下对张家界这个旅游城市的看法，以及
首先向你介绍下张家界市的基本情况吧，
张家界市是湖南十四个地级市中最年轻的一个。建市才20 多年，完全是因为旅游的发展才建市，以前只是一个小县城而已。经过 20 多年的发展，目前张家界市区人口 30 万左右，整个张家界地区人口 150 万左右，并且基础设施及内外交通得到了极大改善。目前已经有长沙直达张家界的高速（3.5 小时左右）、同时张家界至重庆的高速正在前期建设中，张家界至三峡的高速在规划中、张家界机场已经与全国 10多个大中城市通航、航班量在湖南仅次于长沙。铁路也能直达广州、上海、北京等众多城市。同时张家界过几年也能开通重庆途径张家界到长沙的高铁。
张家界目前的旅游发展较为可观。每年来张家界的旅游人数实际为 300 万人左右。主要的集散地为市区及武陵源区（景区、距市区 30 多公里），在今年初，张家界还被确定为首批旅游综合改革试点的四个城市之一（成都、秦皇岛、舟山、张家界）。
张家界的房产发展也是从 2006 年左右开始，发展的情况大致是：2006 年的楼盘 1200 元左右一平方、2007 年 1600元左右，2009年2200元，2010年2600元，今年2011年市区的几个楼盘开盘均价都为 3500 元左右。以上为住宅价格。
商业门面的价格从前几年的 20000 左右一平方，到今年已经是 40000 左右一平方了，貌似今年张家界市火车站广场的商业城门票已经到 60000 左右一平方了。
自 2006 年开始，我就较为关注张家界的房产情况，因为张家界市区周边为山区、市区内老私房较多、城区发展受外部地形及内部老房拆迁限制，前些年每年的楼盘都不是特别多，去年开始貌似新楼盘多了起来，而且较多外地大的开发商来张家界开发。从前几年的楼盘销售来看，一直是供不应求。预售火爆、前几年售罄的楼盘目前的空置率也不是很高，主要的原因是一方面张家界本地的刚需较大、这些年拆迁的改善住房、同时张家界这些年旅游大发展后外来人口来张家界较多（主要为旅游行业的导游、经商等），所以总的来看，张家界前几年房产一直在涨。
就我自身的房产情况也请楼主指点：我家目前在市区有四处房产。第一处是父亲单位在 1999年的单位集资房。目前是父母自住，110 平方三室两厅，当时好像是 500 多一平方吧，因为父亲是在市区重点中学工作，所以这套房子也在学校中，在学校中故目前这房子很受热捧，很多邻居是按 15000 元/年连续三年出租给学生家长。
第二处，是我在 2007 的时候，在市区一处较好的小区买的商品房，当时买的价格是 1641 元一平方，148 平方四室两厅，在五楼，当时是现付 30%，按揭 10 年，每月还 1900元左右，目前这个小区的二手房已经卖到 3200 元平方，若出租价格在 1000 元月，目前这个房子是去年我结婚后自住，
第三处，是我在 2008 年购买的一套经济适用房，100 平方三室两厅，当时是现付 40%，按揭 10 年，每月还 800 元左右。在河对面的新开发区，当时感觉有点偏，但目前区直单位新规划都搬迁到了新开发区，目前较为繁华了，上个月有个朋友说按 2200 元一平方要我卖给他，但暂时觉得没必要出售。准备下半年简单装修后出租，应该能租到 600 元月左右，
第四处，是我爱人的父母给她的买的房产，在市区一小区，2200 元一平方买入，也是按揭的。100 平方两室两厅，电梯房的 6 楼。去年初简单装修后出租，去年的租金是 600元月，今年的租金已经涨到 1000 元月。
我这些年一直从事旅游行业工作，这几年的收入有的用于买房子、有的用于发展、但目前感觉竞争越来越大，而且每年赚的钱跑不赢房子的涨幅。所以今年还想投资点房产。
目前我有两个选择。请楼主建议：1、市区核心繁华地段的一 19 层商住楼，此商住楼一头距离中心广场及步行街大概 200-300 米，另一头是城市主干道没有堵车烦恼。一楼是商铺、二楼到四楼是商场、五楼以上是商住楼，我想在六楼买相邻的两套，每套 120 平方两室两厅、3420 元平方。若能办下来按揭，需要付 40 多万的样子。
2、市区的一栋甲级写字楼，18 楼，我想买 400 平方左右（半层）的写字楼。4200 元一平方。若 50%按揭，需要付80 多万。
我想问的是，楼主觉得按照张家界的情况及目前趋势，以上两种哪种的回报好些。
同时，楼主觉得张家界的房产以后还有较大投资空间吗，？
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新兴旅游城市，符合功能地产的投资条件，适合在景点附近的投资，小型公寓，别墅，未高估的本地消费商业地产（餐饮，娱乐），少量景点的商业零售商铺（百货，食品，纪念品，服务业）。城区住宅也许跑不赢上面这些关联于旅游的地产。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 15:32
教育地产一直是最平稳的，出租收益比最佳的品种，可惜现在大部分学校对此做出了规定，只有很早以前占下地盘的学区房最佳，所以价格非常贵，在任何一个城市都是如此。
本来，退休养老地产应该是一个极佳的投资方向，但由于房价普涨，老人的财产大部分对后辈进行了转移支付，教育地产成为一老一少系列中仅存硕果。这种教育地产，只要肯定回迁，那么就一直持有吧，做收藏都可以。年纪小的朋友，一定记住这句话，在父母还能享受到你的孝道之时，好好的孝顺赡养他们。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 15:40楼主，请问您对东北了解吗？我的亲属在黑龙江齐齐哈尔以北一县城，当地工资较高的是公务员和教师，没有大的企业，人们普遍收入不高，人口 12 万，大多是土地人都有住房，有一部分人口外流，2008 年以前房价一直在 1100 元上下，2008 年末随着黑龙江棚户区改造，新房房价一下上涨为 2500 元以上，我的亲属始终不明白为什么房价一下提高了这么多，棚户区改造两年后结束后还会不会降？他有一套老的平房，一套楼房，是把平房，楼房趁现在价高都卖掉再买新房还是再等等？什么原因把房价提高了这么多？人口不见多，收入不见大增，怎么操作才对？请楼主解惑，谢谢
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卖掉人口流出城市的多余地产，购置核心城市，最起码搬到省城吧，感觉北方人应该向南置业，既满足投资需求，又满足适合养老需求。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-05 15:45
作者：zyb0098 回复日期：2011-06-05 15:41:32
真不错，想请三年哥分析一下国家下一步城镇化以城市化为主还是中小城镇建设为主？大城市太大了不适合居住，是不是应该提前回小地方买房？
----------------------------------- 肯定是大城市，房地产的核心是财富的承载功能，那里钱多，那里的房产升值就快。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 00:20我有朋友去承包林地，据他说：10 年内看不到盈利的前景，特别在北方的这种丘陵，遍地石头，不像南方可以种植一些速生品种，比如桉树，油桐。主要以养山鸡（被鹰叼走，被狐狸偷吃了不少），杂交野猪，开展特色旅游（比如真人CS),目前仍在亏损投入期。
相反，做开发的倒是有个发财的，没办法，官二代（X委某领导子女），买了 60 亩山地，就在旅游路边上，15 万一亩，当时也是山，人家是这么操作的。开山卖石头，维持开发，等待土地规划，然后卖给开发商。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 00:32
作者：greeve 回复日期：2011-06-05 09:20:18
如果现在手中有 20 万的钱，能做的什么短期见利的？
----------------------------------------------- -20 万，你不要认为现在的 20 万是多少，只是相当于 2008年的14万左右，2004年的8万左右，2000年的4万左右，1997年的2万左右。要是2000年20万勉强可以从事一下实业，1997 年可以投资一下地产，现在 20 万只能算保命钱，拿出一些钱投资在自己身上，完善自己的能力，这个建议比较可行。要是天生有赌瘾，股市跌到 2000 点一下，拣跌的最狠的一天买进去，博一下运气，跌到 2250 点，20 万一样没有机会，只有股市崩盘 20 万能有点希望。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 00:42
作者：greeve 回复日期：2011-06-05 09:20:18
如果现在手中有 20 万的钱，能做的什么短期见利的？
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偶主动放弃实业，纯属迫不得已，和这个货币贬值加速有直接的关系，我再努力，全额资本金根本也跑不过货币贬值，看着数量增加了，事实上还是亏，做实业现在和当孙子差不多，求爷爷告奶奶，整天把自己搞的和个瘪三似得，没生意着急，卖掉回款着急，招标着急，不招标也着急，天天就像放在火上烤一样。工商税务都得当爷伺候，更别说甲方了，简直就和人家亲儿子一样。这样的日子有点过的不要脸了，爷烦了，决定把就业还给政府，过几天轻快日子，只当放个假，以后实业有机会，只要有资金，就有机会，只要有脑子，就有机会。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 13:20
哥的网名又起邪了，当初注册，脑子短路，竟然没有想起什么好名字，想起了端午，这个不错，一试被人抢注了，于是前面加个 6 后面加个 8，还是被人抢注了，加了两个 6，两个 8，还好，成功，没想到今年的端午节是六月六，嗯，这个名字真有点邪。
附端午节的起源：
农历五月初五，是我国民间传统的端午节。每一年的这一天，许多人家都会包粽子，妇女和孩子们喜欢用丝绸之类缝制成小小的粽子、鸡心、葫芦、樱桃以及小猴、小虎形状的手工艺品，端午节时和香包一块儿，选出一两件挂在胸前。
认为这样做可以防病，戴到端阳正午时，把它扔掉，称谓"扔灾"。
相传战国时代，楚秦争夺霸权，诗人屈原很受楚王器重，然而屈原的主张遭到上官大夫靳尚为首的守旧派的反对，不断在楚怀王的面前诋毁屈原，楚怀王渐渐疏远了屈原，有着远大抱负的屈原倍感痛心，他怀着难以抑制的忧郁悲愤，写出了《离骚》、《天问》等不朽诗篇。
公元前 229 年，秦国攻占了楚国八座城池，接着又派使臣请楚怀王去秦国议和。屈原看破了秦王的阴谋，冒死进宫陈述利害，楚怀王不但不听，反而将屈原逐出郢都[楚国的都城]。楚怀王如期赴会，一到秦国就被囚禁起来，楚怀王悔恨交加，忧郁成疾，三年后客死于秦国。楚顷衰王即位不久，秦王又派兵攻打楚国，顷衰王仓惶撤离京城，秦兵攻占郢城。屈原在流放途中，接连听到楚怀王客死和郢城攻破的噩耗后，万念俱灰，仰天长叹一声，投入了滚滚激流的汩罗江。
江上的渔夫和岸上的百姓，听说屈原大夫投江自尽，都纷纷来到江上，奋力打捞屈原的尸体，并拿来了粽子、鸡蛋投入江中，还把雄黄酒倒入江中，以便药昏蛟龙水兽，使屈原大夫尸体免遭伤害。从此，每年五月初五屈原投江殉难日，楚国人民都到江上划龙舟，投粽子，以此来纪念伟大的爱国诗人，端午节的风俗就这样流传下来。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 13:22作者：也爱茶的七可 回复日期：2011-06-06 11:38:14
我 09 年买的临主干街道门面租客抱怨生意不好，我衡量了一下形势，（旁边还有没有租出去的大门面几个）就答应两年内，免两个月租。
三年兄，你说我是不是太好说话了，这样我门面的年收益就直掉到 4%了~~~还没有补上月供的缺。
呜呜~~~
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主干道的门面不一定旺，步行街，那种连接主干道的次干道，普遍强于主干道门面。所谓风水，就是多少年总结出来的人气规律和商业消费心理的总结。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 16:36
作者：天蝎 1968AB 回复日期：2011-06-06 16:15:22
哥已经将银行账户现金提出，估计再有一周左右就可以将大部分现金拿在手里了，不解释
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楼主是否把闲散资金用于理财产品了
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非用于理财，只是规避风险。通胀加速，不加息，结果就是挤兑。偶赌不加息。然后有挤兑时，银行必高息揽存。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 16:38作者：luantaol 回复日期：2011-06-06 14:46:42请教 6688，俺在潍坊，无业者，守着父母留给的一套老房，86 年的，可能属于你说的教育地产吧，去年先买了一处高层住宅，前几天又买了茶叶市场的一处商业地产，现计划卖掉 86 年的老房，【建筑质量太稀松】，可又听说最近可能改造，【房子在路边】彷徨中。。。能不能请你给个建议
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先去拆迁办打探是否回迁，这有政策的，比较容易打探。
如果不回迁，可逢高卖出，如回迁，继续留着。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 16:50
管理层打压房价无数次，为什么每次都无疾而终，问题的核心就在于货币的贬值问题，管理层敢于澄清这个问题吗？告诉大家：货币在近 30 年贬值了 97%，在近 10 年贬值了 4-5 倍。一旦大家看清这个问题，矛盾就转移了，所以管理层只能去打压房价来掩饰这个问题的本质。可以依靠市场扩张抵御货币贬值的行业存在降价的可能，市场饱和的行业只能以提价来对抗通胀。如果市场已经饱和运行，又被管理层按住不准涨价，那么一定是被牺牲的行业，比如基础粮食，低端日用品，小商品。大家一定看到了金融行业热火朝天，利润水平一升再升，这就是货币市场牛市的必然结局，货币量大幅增加，经营钱的公司效益一定很好。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 16:55
作者：天蝎 1968AB 回复日期：2011-06-06 16:43:52
如果这样，一些商业银行的理财产品就不保险了吗？
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你好好看看，他们和你签的协议，是投资那个方向的，比如贵重金属，还是新股，或者证券二级市场，还是地产信托，还是货币市场基金，风险是不同的。保险不保险，你自己应该有个大概的预测。如果你觉得这个投资方向还可以，你没有时间自己操作，或者自己实际操作水平不行，可以交给他，另外理财也有保本的品种。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 17:24
作者：西域 de 公主 回复日期：2011-06-06 17:22:32
麻烦你分析一下乌鲁木齐的房产情况，这个月乌鲁木齐的房子领涨全国，在这生活的 我是现在是有 2 套房子，市中心，现在的价格在 5000 左右（如能顺利卖出的情况下），楼主建议是持有还是卖掉？另现在还敢继续购买新房吗？就在我附近新开盘的都涨到 7800 一平米了（这是高层，我是 00 年的多层），楼主请给个建议。
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卖不卖，看出租收益比，出租收益比一直走高就不要卖，走低则需要减持，不要按照现在的价格算，按照你的成本算。
对于增持房产，偶现在建议观望一段时间。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 21:29
三年兄，我是你的忠实拥趸。现有二个方向问题请不吝
赐教，谢谢！我在无锡五洲国际工业博览园二期外围买了三个五金商铺，2009年12月买的，花了200W左右。2010年8月交房，我在2010年10月租了一间出去，租金才1800元/月。
2010 年 10 月博览园封路修高架，导致附近人流数减少，我的商铺也租不出。到今年 10 月高架修好后，在商铺外围有高架出口。我隔壁业主花了 460W 买了七间，他前几天聊天时，问我 200W 能不能卖给他，我纠结中，请你指点一下。
如果不卖，我想再过几年自己卖红铜，不知红铜的保值能力。按你所说“现在20万只是相当于2008年的14万左右，2004 年的 8 万左右”。期间红铜的价格也涨了二倍多，应该有保值能力，不知以后能不能成立？
----------------------------------------------- 五金商铺，我一直不是太看好，因为这个行业基本都是统一营销，集中度非常高，商铺基本不对外销售，位置一般都比较靠近外围。所以，偶不建议买集中的五金商铺，倒是可以试一下小区内商铺专营家用五金和照明小家电。
既然买了，你先看一下经营是否集中，有没有营销效应，如果在此类专营街片上，可以长期持有，不必理会暂时性利空造成的影响。如果一个小规模的专营商场，设立在非传统街片上，又不能进行经营转型，这样就比较危险。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 21:32作者：猎艳一笑 回复日期：2011-06-06 20:06:01
每天来楼主的帖报道，久仰了，
也请楼主评点一下武汉的房产，还有投资的机会没？
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武汉算中部最有潜力的城市，如果有房价波动探底，可以增持，如果小步走高或者持平，暂时观望。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-06 21:43
如果不卖，我想再过几年自己卖红铜，不知红铜的保值能力。按你所说“现在20万只是相当于2008年的14万左右，2004 年的 8 万左右”。期间红铜的价格也涨了二倍多，应该有保值能力，不知以后能不能成立？
------------------------------------------- 我不建议对大宗物资进行投机性囤积，但是如果你是相关产品的链条供应商或者用户（业内人士），或者非常熟悉这个行业（大宗物资进出口商），可以在经营中对原料类的红铜进行库存数量化的管理，如果不是本行，尽量不要囤积原材料，因为这东西都是缓慢爬高，突然下坠，风险管理难度较大。
作者:66 端午 88 日期:2011-06-07 15:22作者：南岸折柳 回复日期：2011-06-07 03:03:57
楼主，还有一个问题请教：目前我住的小区开始卖地下车库车位了，但价格不菲，一个车位大概是 5 万多。一共有 200 个车位左右。小区大概有 500 多户，但公共车位还另有 100 多个。小区目前是张家界市最好的小区，估计业主购车的比例以后会较高。
按照你购买车位经验，值得购买吗，
---------------------------------------- 按照市区车行流量判断城市拥车比例，繁忙时 5-10 公里平均车速，即可投资车位。5 万不贵，汽车拥有比例会继续上升，直到汽油价格超过 10 块。
作者：bigkuaier 回复日期：2011-06-07 10:50:16
楼主大哥，感谢你的回复！另外还得向您请教下，乌鲁木齐，我现在看了 3 套房子
1、市中心 2000 年小区，85 平精装修，62 万2、距离上套房 100 米远另一 2003 年小区，138 平精装，90 万
3、离市中心稍微偏远一点的小区 2000 年，106 平，73万
目前我手上只有 35 万的资金，首付倒是都能付过来，将来月供也能应付，如果选 138 的压力会大些，工资 60%付月供了。现在我是一个人住，还没有结婚，所以如果从实用角度来看 ，138 平的确太大了，也浪费。但是投资价值的角度猪怎么考虑呢？这就是我纠结的地方，请楼主大哥帮忙分析下，哪套房子更合适我现在购买？
------------------------------------------ 不要总盯着住宅，看看商铺有没有投资机会，关注出租收益比。
你说的三套，第二套性价比较好。三房是稳定家庭的主流。
作者：bigkuaier 回复日期：2011-06-07 11:02:34
能够做到 自用和投资相互结合，平衡。补充下，85 平和 106 平的都是南北向的，客厅朝南的标准格局，138 平也是南北向，缺点就是 客厅向北，厨房朝南。106 是简装的。
-------------------------------- 怎么看也是 138 的好一些，房子大了，心情也开朗。
作者：江南金陵有雨 回复日期：2011-06-07 12:03:31
楼主，你好。关注这个帖子很久。想请教一个问题。
09 年底购买了南京近郊开发区一个 5 跃 6 的次新房，200平，约 1 万，当时觉得相对附近其他好便宜，可能是因为大房子缘故吧价格低点。现在类似房子价格大约报价 180－200万不等。
我们可能十年也不会去住的，小孩还小，等小学毕业还有十来年呢。当初卖的时候的确没好的选择，那时米少啊。
而且也不愿出租，如自己装修了也不舍的出租了，包给别人也不愿意，怕是弄的乱七八糟。
现在问题是，我是现在把这房子卖了持币，等个好时机再购入离现住处近的房子呢，还是继续持有？很迷茫，望指教啊。
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