成了一个大任务。同时美国国债的信誉评级下降，所以销售还有点难度，就美国而言，中国政府和民间是最好的销售对象，当然现在中国政府已经吃饱了美国国债，那么民间有没有可能呢？因此给出一个交换条件，那就是移民。
移民国外这件事情，早就已经不是新闻。不过媒体在惊呼富裕阶层出现移民潮的同时，却没有把注意力多放一点到这些人移民后的动向上，即：他们办完移民之后，又出现了什么情况？我的朋友中有这种移民的人，其实这些人大多还在国内。
道理也很简单，因为赚钱还得在国内，在国外，这些投资移民者既不懂多少英语，也因此没有多少竞争能力，所以不可能赚到钱。如果不客气一点讲，他们到国外有没有生存能力，我都很怀疑。
这话不是空穴来风，而是有事实基础的。曾经有一个香港大公司的老板跟我说过他们整个公司想向外发展，这个公司的英国老板问一个高管：“我们是去印度还是去内地。”那个高管回答说：“印度有 BP，而内地的文化，香港人懂一些。”
什么意思呢？那个高管其实是在说，在印度的同行业竞争中，有一个强大的对手。与这个对手竞争，这个公司未见得稳操胜券，但是在内地，他们的赢面很大，更为重要的是，内地的规则和潜规则，香港人大致是明白的，就算他们不明白，他们中的每个人都有内地的亲戚，教一段时间，也就教会了。
这就是我怀疑这批移民海外的富裕阶层生存能力的重要因素。我们知道，国民党时期的很多高级人士最后也都选择移民，但下场是几乎全体做了寓公。这是因为他们同样没有多少生存能力，而国民党政权的垮台，则把这些人官商勾结发财的路径给消灭了。因此这些人都只能坐吃山空地过日子，其晚景是很悲凉的。
而当时，就算我们不说富裕阶层中移民的人有多少是靠官商勾结发财的，至少他们是一批对未来有恐惧感的人。因为对未来有恐惧感，所以把西方想象得格外美好。不过我发现，大多数中年左右移民者，之所以还在国内，是因为他们赚钱的法门都还在国内。
这是移民潮真正令人担心的地方。如果我们仔细地回味下整个移民的过程，事情变成了这样：这些新移民们通过一定的方式，在国内赚钱，而把国外当成了归宿。除开了日常的消费，他们的子女教育、房产购置、金融服务都转向了定居国。也就是说，西方国家通过移民策略，把人们对于发达经济体的向往，变成了一个财富转移机制。让这些新移民源源不断地吸取中国创造的财富，同时转向自己的移民国家。
看明白了移民潮的本质，对策也就应运而生。从短期而言，作为发展中的中国无法避免这种移民动向。这背后的逻辑链条是这样的：国家经济要发展，就无法避免财富向一部分有各种优势的人群集中；而拥有财富人同时就拥有了自由选择权，他们会成为所有国家欢迎的对象。
不过在短期内，作为一个国家的管理者，政府仍有对策可以应用：那就是抬高国籍门槛，掐断或者歧视不拥有中国国籍的人在国内得到财富的路径。比如说非中国国籍的演员在国内演出市场要受限；某些高利润行业设立国籍进入门槛，等等。在给予富有人群自由选择权的同时，限制他们放弃中国国籍之后的财富创造权，避免他们成为富国在中国的提款机。
而从长期来看，要降低移民潮的广泛程度，则要通过提高人民福利来解决。不可否认的是，富裕阶层的移民，在很大程度上是因为国内没有提供足够的福利造成的。比如说，有相当一批人移民，是因为要多生孩子，也有一部人是因为国外更好的教育水平。因此从根本上要使拥有着知识和能力优势的人回流，则一定需要使中国也同样成为一个令人向往的国家。以现在的状态，大城市有创富机会但空气污染、交通堵塞；小城市没有就业机会，处于贫困状态；教育水平落后，福利几近于零，企业主阶层整天担心被查税、白领忧心手停口就停，中国是没有办法吸引优秀人才的。
这就是美国为什么想，而且可以掐中国尖儿的原因。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-08 19:34
我生活的那个年代，按照传统意义的解释，最好的孩子都出国了，我原以为他们都是人中精英，留在国内会有辉煌的前程，结果，他们一无反顾的走掉了，他们还没有在国内留下什么痕迹，就悄悄在在国外开始了新的人生，这和现在国内成功后再出国有本质的区别。都是些当年世界奥林匹克数理化竞赛的得奖选手，有高中就入了党的，还有很多保送清华北大的。现在回过头来一看，他们的确比我脑子好使，留在国内他们就算是智力的精英，也混不到他们要求的高度，索性在国外做脑力的精英，做一个生活上的平凡人物，他们不是依靠父母的资助，而是必须年年拿全额奖学金，每个时代都有“彼刻”和价值观的印迹，让我们试着接受它。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-08 21:53
作者：D3X 回复日期：2011-10-08 21:40:28逆 你 吗 比，一群马甲自说自话，KFS 都快跳楼了，你们还不跑路。
-------------------------------
动动你那堪比 60 的智商，所有的开发商都死掉最好了。
以后再别有房子盖出来才好，也没有人胆敢盖房子最好，就像持有黄金的人，突然传来了世界黄金供应已经枯竭，还有比这更美妙的事情吗？：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-08 22:45作者：10333668 回复日期：2011-10-08 22:38:18汤敏：为何德国常无危机？近解，因德无房泡。30 年德房价涨 60%，而人均收入增 3 倍。何如？1. 房多，人 8200万，房 4000 万；2. 卖房价超合理房价 20%，罚款；超 50%，坐牢；该价由独立评估师定； 3. 30%为低息合作建房；4. 60%人租房，城市每两年定租金表，超价 20%，罚，50%，抓。97－07 年，租金涨 1.1%。大悟。
----------------------------------- 别啦那些没用的，德国总理一家 5 口租一室一厅，你能想象吗？德国私人房产的出租回报率 8%，你能想的到吗？如果中国按照 8%出租回报，然后限制房价，你能想到是什么结果吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 08:28昨日放开油价，降价。这有标志性意义，说明了什么问题大家一定要心里有数，因为汽车行业最近比较差，下压油价是有其背景的，在中国随便一件小事都是有目标指向的，其意义在于：管理层调控的能力仍然非常强（由于中国的经济份额已经很大），随便往哪里释放点利益，立刻会催生该行业或该地区走好的动力。说明我们的经济调整的确是人为的，非失控状态，对于国内去产能化，也是管理层默许的调整，如果你的群体拒绝去产能，只有冲破政策的禁锢，把事情做的足够大，麻烦惹的足够大，才能获得相应的政策软化，为自己的腾挪预留足够的空间，比如温州事件，什么也不做意味着被边缘化，实力不足做了也白做，现在是坏孩子先惹祸比拼谁哭声大的时代。足够大的祸，足够给力的哭闹分贝，起航--------：）。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 08:36
@陈先进 1 2011-10-08 10:25:37
作者：拉普拉多 1 回复日期：2011-10-08 08:56:54
回复认真看了 lz 的文章，发现很多地方看不懂，逻辑不是很清楚。看了第一节，lz 大意就是，房地产对政府，对税收很重要，所以政府绝对不会让它倒下，但我有疑问，如果政府这么强，那么世界早就没有经济危机了。
排一个。
能看穿这点的人，是一个幸福的人。
----------------------------- @66 端午 88 2011-10-08 11:27:43
中国政府和国外政府是不同的，中国政府事实上是一个兜底的无限责任公司。前面已经讲过了，中国政府部门控制了中国资产的 70%以上，有各种政策垄断，在我国的经济体系框架下，政府掌握了几乎一切财富，国外的财富大部分是由私人控制的，政府向个人征税加税，都是很难的。对比一下你就知道了，不要过高估算个人和企业部门在中国起到的作用，你创造的财富大部分不在你手里，想收掉你的前途亦非常容易，如果你麻烦足够大，那么使劲哭......
----------------------------- @出生于西部 2011-10-09 01:34:48
这不，楼主你又自相矛盾了。你说政府是一个超级无限责任公司，想让房价不倒，房价就倒不掉。但你说，国外想向个人征税很难，因为财富是私人拥有，但在中国就不是，这话的意思反过来理解，中国要向个人征税，尤其是征收房产税很容易，即是如此，楼主你说的护房运动又从何来？你所说的房产税收不下来的依据又在哪里？即然房产税一定会收下来，你怎么保证房地产投资依然无忧？你认为房产税能全部转嫁给租户吗，这一点你过于 YY 了吧，......
-----------------------------
中国政府什么时候和 P 民做过赔本买卖，你找个例子出来。之所以它没有做过赔本买卖，所以 P 民才会这么穷，盈利的事它都做了，还有你什么赚钱的事，之所以说房地产投资无忧，政府也认可这个事实，才会去做，因为根本不会赔本，只是兑点水给你，如果房价下滑，它反倒会把廉租房卖掉，如果房价不下滑，它就相当于以低成本拿到资产。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 08:43
@敢做敢爱 2008 2011-10-09 04:06:44花了整整 3 个月时间看完全贴，有个问题想请教 66 兄。
那就是你所推崇的“核心地段+年回报率 7%以上”的房产，大楷占整个房地产市场的比例是多少？十分之一？百分之一？另外这个 7%的回报率的基数是按当时买入价计算还是按现时价计算？
----------------------------------------------- ----------------------- 恳请 66 兄有空解答，因为手上有 2.....
----------------------------- 算算就知道了，我的计算是 2007 年前的房产已经进入安全边界，按照每年增加的 1.65%的投资增量（按照每年购房的 35%是投资和投机，每年房产增量是 5%），现有 85%的房产自有率（其中 75%是自用和死库容，合计总量的 65%是自用和死库容），还有 35%的市场空间。有钱，先拿着等待机会。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 08:49
@gaxiao181253 2011-10-09 07:36:24
有些人的发言让偶联想到明朝的言官，多数一无是处就爱动嘴皮子，整天弹劾这个弹劾那个。
端午老师对潍坊的房子有啥高见吗？
另外问一下端午老师，土地证这个东西必须要有吗？偶买的二手房，只有房产证，原房东买的时候没有土地证，需要自己办理，手续繁琐，懒的不想和那些人打交道。
----------------------------- 御史=纪委（党内）=反贪局（党外）
土地证针对独栋的房产，成片小区一般没有土地证（单独的）只有小区的大证或者整个楼的大证。一般不会有一套房产（小区内，楼内）单独的土地证。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 10:00
@franck_xp 2011-10-09 09:29:03
老大，你好啊，请教一下商品房的小区车位，地下卖 6万，地上还没卖，管理费年 600；而租地下年 1000，地上年1800，含管理费。
目前没车，想买 2 个，一个将来自用，一个出租；感觉投资出租比不划算啊，6 万车位，年租金才 1000-600=400.
-----------------------------
车位投资和地上拥车量，拥车比例有关，简单的观测就是看交通拥堵情况，如果不属于建设规划的问题，而是人口密度和拥车比例总量的问题，应果断投资，反之就是虚火，不值得投资。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 11:17
@也爱茶的七可 2011-10-09 10:44:08买车位的要注意，有种立体车位，在原有车位的基础上可以多停 3 倍。
如果一但在你居住地推出的话，受供求关系的影响，前面买的车位就要跌价了。
----------------------------- 捏个立体车位限重，限高，停车特别麻烦，停了电都完蛋，养护维修成本比普通车位高一倍，只能买底层 靠外的。
偶一个朋友就在本地生产这玩意，卖的不好。唯一的好处是让开发商降低开发成本，以低成本完成规划配套。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 18:34
不买房子，这么多闲置资金能做什么？给个理由先。
股票，只有投机价值，毫无投资价值，这是 20 年来市场反复给我证明了看的。
实业，实业老鸟都在苦熬，别墅粉嫩的菜鸟了。
艺术品及收藏品，你们有专业知识吗？上当受骗的比发财的多 20 倍。
银行存款和国债，2-3%的货币残值已经证明了 30 年来存款保值的人都做了傻子。
基金，和股票有的一比。
高利贷等庞氏骗局产品，第一批总是赚的，黑白道上的有可能赚，但不代表 95%的 P 民也能赚，不但不赚，本金都会岌岌可危。
还有什么？只剩出国应付难以适应的人文和社会环境，和投资房地产两条路，二选一，大家自己掂量吧。所有，偶会坚定不移的增持房地产，这是战略问题，什么价格买，什么时机买，买什么，买多少，是战术问题，大家应该探讨的是战术问题，而不是怀疑房地产是否具备战略投资价值的问题。
我所说的投资，是在你完备的其它支出后剩余的闲散资金，你首先要好好的生活，还有有一些爱好，还得准备你的医疗，养老，教育问题，在这些必备的生活和生存保障搞定后，我们再来谈房地产的投资问题。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 19:27
现在敢自己挺股价的，都是准备增发的或者跨市场发行新股的（大盘股），要么就是管理层准备套现兑现（中小股），熊市就是早套晚套早晚要套，早割晚割早晚得割，自己查一下就知道了。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 21:34作者：路漫漫 lumanman 回复日期：2011-10-09 21:10:27
三年大哥，您好！想请您给点意见。
我在浙江嘉兴，社保要到明年七月才满一年，可是小孩后年就要上小学了，时间终于把我变成刚需了。新房是没法考虑了，只能买二手的。
我现在有两个考虑：一．买在现在租住的城北区域，生活配套成熟，离市中心近，开车十分钟可达。也有比较好的小学，我看中的小区和该小学一墙之隔，而且还开了铁门，每天上下学时开启。
我儿子现在入读的幼儿园正在该小区内。但是该小区的房子有些旧了，最旧的 98 年的，最新的 03 年的。因是学区房，房价偏贵，中间楼层都要八千左右，但有自行车库，汽车库（真正的汽车库）。五六楼跃层的面积大，上下楼大概 200平，较便宜，五千左右，有露台。
二．买在市政府所在的南湖新区。我们自己做点生意，客户主要在嘉兴海盐，因此我老公几乎一年中有四分之三的日子要去海盐。买在南湖新区比买在城北区域，往返共要节省四十分钟车程。该区域有两所比较好的小学，一所比较好的中学。但是新区嘛，人烟稀少，生活不便是肯定的了。虽发展五年有余，但入住率都还是比较低。房子也贵，基本上都是一万左右，只有两个小区满五年，小区不咋滴，报价却是高档小区的价。多层少，高层多。而且多层有很多都没有配套的自行车库，汽车库没有，只有地下车位。
头痛，您说我该选哪儿呢？什么时候买合适呢？貌似嘉兴的二手房从年初到现在是往上涨了些。
-----------------------------
如果你想扎根此地，应该选择明年一季度末调整如火如荼时，买入 5，6 复式，一步到位。车库是必选，因为你们以此做为交通工具。这种房子一旦房价探底结束，也就没人卖了。偶 2010 年初错过了现在居住小区买入顶层复式送晒台的机会，这个房子现在涨了近一倍，没错，一年翻番，很懊恼，当时纠结是买商铺还是顶层复式。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-09 23:22
作者：出生于西部 回复日期：2011-10-09 22:16:46
@出生于西部 2011-10-09 11:41:46中国政府什么时候和 P 民做过赔本买卖，你找个例子出来。之所以它没有做过赔本买卖，所以 P 民才会这么穷，盈利的事它都做了，还有你什么赚钱的事，之所以说房地产投资无忧，政府也认可这个事实，才会去做，因为根本不会赔本，只是兑点水给你，如果房价下滑，它反倒会把廉租房卖掉，如果房价不下滑，它就相当于以低成本拿到资产。
---------------------
你要搞清楚，投资房地产无忧的是政府，不是个人。.....
----------------------------- @44yy44yy 2011-10-09 17:49:45
赚没商品房 p 民的钱。想进城农民的钱
----------------------------- 进城农民没有钱，那赚谁的钱？
------------------------------------------
农民都进城，互相压低劳动力价格，钱都被雇主赚去了，都不进城，工商业凋零，会连带到全部回家的农民，都痛苦也就不痛苦了（就像从前一样）。一部分进城，要高价，雇主在痛苦中煎熬，农民工得利。你们自己选吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 11:15救温州就是鼓励落后的生产和经营方式，就是鼓励变压器式发展模式，这种模式和国企模式有的一拼。救了温州，全国高利贷现象将泛滥成灾，只要搞到足够大，就绑架了政府，地产是这样，高利贷也是。温州有高水平的独创新技术吗？他们在先富后，向这个领域拓展了，没有-------这就是我们看到的结果，富了后涌向了地产和资源，和国企是一个路子，用低价格来垄断市场，和用政策垄断市场又有什么不同？温州模式代表了过去 20 年中国经济的发展模式，一个是温州的小商品，另一个是珠江三角的外贸加工。都过去了，落日斜阳。
什么叫变压器发展模式：
学过理工科的 TX 应该知道，输入端输入一个小信号，输出端“借用”高电压制造一个高输出信号。如此高的，脱离了资金成本的费用，就是信噪比，使得输出电压波形杂乱，如果喜欢 HIFI 音乐的都知道，声音大，却不好听。输入什么信号，我们需要美妙的，有乐感的，理智的，精确的信号，好比 CD 音质的输入。而不是神马矿石收音机之类的杂波。
什么叫变压器，就是金融手段。其实都是很简单的问题，如果你不思考，那么就永远不知道该怎么做。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 11:18
@学会爱情 2011-10-10 10:16:35
问一下楼主，怎么对付税务局的那些猪头们！我女朋友在一个大型房地产公司在谋市的一个项目做人力资源工作
要让税务局开证明，老总提醒是不是需要公关一下，我女朋友说不需要!
结果证明开了，那些猪头们说要上门来查账！
听她说公司财务没有问题，从没偷税漏税！ 只是公司有部分员工自己放弃买社保......
----------------------------- 和税务人员交朋友。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 11:50
@到了春季只想远行 2011-10-10 11:39:22
需要滤波器
-----------------------------
内容也能滤波吗？再好听的驴叫也是驴叫出的。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 15:42
@到了春季只想远行 2011-10-10 14:36:12
沪市 300 多个亿了，是不是可以进了
--------------------------- 240-310,相当于 332，998 的支撑底
310-390，相当于 512,1664 的过渡底部
400-480，反弹底，
主力需要什么样的底部，就会做出什么成交量。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:09
作者：88 立春 66 回复日期：2011-10-10 16:49:34
端午兄，您对刚刚开盘的绿城百合花园怎么看？7900 一平方，毛坯房，现在能出手买吗？绿城现在负面新闻不断，好不好项目会中间出现岔子？
-----------------------------------------
容积率，海尔绿城的容积率 1.7---2.1，济南非别墅区最低的容积率，我不知道你说的这个盘容积率是多少，户型如何。如果和海尔绿城类似，可以买入，如果容积率高，户型又不佳，旁边的楼盘也基本是这个价格，没什么优势可言。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:11明天股市一竿子就拉上去了，这就是中国股市的特点，政策市，投机市，不管惹多大的麻烦，尽管使劲哭，哭的声音足够大了，党就会来救你，忍着苦笑就是傻瓜。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:13
刚买了房子就套住的，赶紧堵路拉横幅抗议，要求开发商以最新价格结算，不行动，就干赔了，这话大家尽管转载广泛流传，没错的。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:23
作者：出生于西部 回复日期：2011-10-10 19:17:53
@66 端午 88 2011-10-10 19:11:49明天股市一竿子就拉上去了，这就是中国股市的特点，政策市，投机市，不管惹多大的麻烦，尽管使劲哭，哭的声音足够大了，党就会来救你，忍着苦笑就是傻瓜。：）
----------------------------- 楼主的智商怎么了？说股票跌了闹一闹就涨了？
---------------------------------- 你看看偶前面自己预测的底部是多少，2360，差了十几点，有这本事吗？看大约 10%指数的反弹幅度。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:28
非市场经济环境下，就得采用非市场手段，好好学着点
吧。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:34
明日照着出版行业买两个，应该有花头。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 19:49
作者：66 端午 88 回复日期：2011-10-09 08:28:08昨日放开油价，降价。这有标志性意义，说明了什么问题大家一定要心里有数，因为汽车行业最近比较差，下压油价是有其背景的，在中国随便一件小事都是有目标指向的，其意义在于：管理层调控的能力仍然非常强（由于中国的经济份额已经很大），随便往哪里释放点利益，立刻会催生该行业或该地区走好的动力。说明我们的经济调整的确是人为的，非失控状态，对于国内去产能化，也是管理层默许的调整，如果你的群体拒绝去产能，只有冲破政策的禁锢，把事情做的足够大，麻烦惹的足够大，才能获得相应的政策软化，为自己的腾挪预留足够的空间，比如温州事件，什么也不做意味着被边缘化，实力不足做了也白做，现在是坏孩子先惹祸比拼谁哭声大的时代。足够大的祸，足够给力的哭闹分贝，起航 --------：）。
------------------------------------------
那个谁谁谁，你的鼻子在哪里？没有嗅觉的人，不要嫉妒品尝山珍海味，放在你眼前你也看不到的。：）
如果这波有 10%的指数反弹，偶起码能赚 20%，要是有30%的年度行情，明年增持房产的子弹就出来了，要是大盘走牛了，偶明年一准直奔别墅了。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 20:24
开发商现在应该集体嚎啕大哭，而不是若无其事的装大傻，有米也得假装要破产的样子，温州给大家提供了规避风险的最佳对策，中国的犹太人真不是盖的，结合任志强先前：开发商很快就只剩裤衩的言论。都是很好的造势手段，不哭就不是好孩子，这就是中国的现实，大家都使劲哭吧，起航
-------------------：） 作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 21:37作者：傲来国主 回复日期：2011-10-10 21:13:45
@66 端午 88
@66 端午 88
@66 端午 88
@66 端午 88
@66 端午 88
@出生于西部
@出生于西部
@出生于西部
@出生于西部
楼主，探讨一个问题，请楼主不吝赐教~~~
请问你所说的“安全区间”是对什么来说的？
我觉得你的意思是指 出租房屋的租金能抵月供~~是这样的吗？请问楼主 你觉得现在能有多大比例的房子的租金能抵月供呢？
就以济南为例，哪个小区的房子租金可以抵月供的？
我看见的都是 市价 100w 的房子租金在 3k 以下。还是精装家电家具全的。
市价 100w 的房子租金在 1k5 左右的简装房子比比皆是~~~
并且，楼主啊，我认为 月供，也即资金的成本，应该用市价 100w 来算，
而不应该用前几年买的时候的时价 50w 来算，为啥呢？因为资金是有时间成本的啊。前几年的 50w跟现在的 50w可很不一样~
因为有通胀的存在么。你懂得~~
租金是现在资金的收益，所以资金的成本也应该以现价计算~~不管楼主搞不搞期货，楼主的水平不低，资金的时间成本总应该明白的~
即使在最差的熊市，也会有少部分人赚钱的~~但不能保证别人都有楼主
这么高的眼光哈~~
我觉得，熊市里，还是不要劝人入市了吧~~
------------------------------------------ P 民除了存款外，投机炒作的水平大多很有限，炒什么亏什么。你只当 P 民保值的工具只有 1-2 年期的存款水平。
目前经济形势下，实体经济亦采用保守经营，就是说：P 民依靠勤劳，勤奋，吃苦的精神稳健经营，不借助金融杠杆，已经赚不到钱了。在这个大前提下，稳健的防守手段就是持有房产，偶并不是说不惜一切代价去追高房地产，但是所有的价值锁定方式，一定是房产。这样算一下，2005 年的房子，济南价格大约二环内，4000--5000，100 平，租金现在2500-3000 是没有问题的，你可以了解一下：数码港的租金情况，国华经典的租金情况。房产并不是今年才开始卖的，从 1998 年开始，至少已经有 75%以上的库存地产进入了出租收益比安全边界。这还没算大量的房改房和福利房，出租收益比 200%以上的不是少数（剔除存款收益的差额）。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 22:12你为什么要用现价来算哪？按照现价算，只有卖掉不再买入，就像炒股清户再来算盈亏一样的道理。投资就是一直拿到基本面的利好开始淡化，现在这些利好消失了没有哪？就像炒股一样，一只无比威武的牛股，也不是永恒上涨的，都是波动波段上扬，每一次货币超发都相当于房地产高比例送股。茅台也有走麦城的时候，苏宁电器 30%的调整也不下5 次了吧，房地产的周期则更长，它是打太极拳的高手，不是短跑超人，过去几年的超人行为是货币超发的实在不像话了，年年都给你 10 送 10，以后会缓缓的实现其价值，每年10 送 1，2 的也不错吧。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 22:15我前面写过的，房价上涨最终将拉动租金水平，房价涨的快，房租就涨的慢，房价不涨了，房租就会取而代之，房产必定是一项投资，没有收益的事，哪个傻子肯干。房价是对未来房租预期的投票权，这就是房地产的抢权行为。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 22:19作者：傲来国主 回复日期：2011-10-10 21:42:05
@傲来国主 2011-10-10 21:13:45
......
-----------------------------
@enjoys123 2011-10-10 21:20:31至少到目前为止，搞企业的确实死在了搞房产的前面。
今后不管如何发展，只要楼主能成功逃顶，你就得佩服他。
----------------------------- @enjoys123
@enjoys123
@enjoys123
@66 端午 88
@66 端午 88
@出生于西部楼主是牛人，眼光，学识，对世事人情的把握，不无可取之处啊~~但是，第一，楼主买房子是在投资而不是投机。他又不卖，怎么能谈到逃顶上？
第二，即使楼主前几年买房子很成功，但是在现在房价明显的下降通道中，
别人是学习不来楼主的。牛人在熊市也赚钱，但别人不是楼主。
所以我跟楼主商榷，别人没有他的水平。
不能因为自己很牛就觉得别人也很牛啊。
很可能别人就因为听了楼主一席话入市，
这种形势下买房子的都是底层劳苦大众。
买套房子多花个几十万。再跑到售楼处拉横幅，心里这滋味很好受么？
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我只看到以前闹事的，现在都笑眯眯的，因为房地产没有辜负他们的厚爱。当然闹闹如果能降低一下成本，何乐而不为哪？买的高，是因为他们选择的时机不好，大趋势的上涨总会将这些波动踩在脚下，然后淹没他们，这就是趋势的力量。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 22:42
偶股市的操作是机械操作，没办法，只要前面的几条满足，就必须杀进去，大仓位空仓好久了，最近小亏不断，今年已经不盈利了，吃饭行情，偶跟着吃点总行吧，好赖还有个库底子，5 万股中国水利，1 万股拓邦股份，明日准备加仓出版和传媒，各一只，煤炭还是盯着上海能源。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-10 22:51
作者：enjoys123 回复日期：2011-10-10 22:43:22
@windboy5 2011-10-10 22:40:34
%LZ，感觉你这几天想打了鸡血，才说要暂时性封坛，现在天天又叫起航~~~~~~~
你以为就温州那几个傻 B 在那里哭穷，全国人民就同意拿钱去救他们。我看啦，怕是巴不得他们早点死了好，放高利贷的，凭什么去救他们？现在不是 08 年了，LZ。即使温想放水，全国人民都不会答应了。至于房地产，今天也看到这样一条信息：全国保障房开工达 98%
----------------------------- 楼主是反对温救市的好不？
---------------------------------------- 偶们是 P 民，偶们必须知道，政策不会因为 P 民的爱恨而改变，偶们厌烦的东西，不应该成为捆绑偶们自己的枷锁。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 00:32中国想刮骨疗伤，美国银不同意，中国的确是想通过降低初级产品需求，把资源和国外金融市场一块拖下水，然后用高估的美元换资源和先进技术，这个预谋连偶都晓得，美国银何尝想不到，那就是和欧洲一块放水，挺住金融市场不跌，货币输出统统兑水，即使资源需求少了，咱可以霸王硬上弓，强炒。让你中国的通胀继续在高位转悠，你是紧缩不紧缩。紧缩，把你自己的速度打低了，通胀短期还是下不来，你的小企业全哑火了，金融体系都分家过日子了，除非你撑两年以上，这才 10 个月多点，还早，我穿着美元的棉袄，你冷不冷？不紧缩，你的美元储备继续贬值，我的外需美元大量提供给你，你想不想保值，保值就来买我的高价资源和技术，还不定卖给你，你还得求我，即使高价也能要挟你。
贸易我也会限制你，总之，让你就范，把赚了的钱再吐回去。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 13:02
@ksctive 2011-10-11 12:08:00
出利好，集体跑。
看来中国证券市场真是积重难返了，蓝精灵小股民们一点儿信心都没有。
除非跌破 2000 重回 1800，或者出台极其重大利好（暂停 IPO 之类）
否则没有像样的反弹了。
中国的证券市场早已经和证券市场设立的初衷南辙北辕了......
----------------------------- 今天主力咋都哑火了，才吃了一点就下来了，难道不想继续骗散户了？这也太没有技术难度了。要骗散户进去，起码也得强势一天吧。看来马上跟着还有神马 NB 政策，这个利好是什么哪？
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 13:11
@lsfcjz 2011-10-11 11:30:47楼主，你好，看你的贴子有一段时间了，天涯的空军贴子很多，但自从看了你的贴子以后，使我变成了坚定的多军，无论外面风吹草动，我都坚房地产依然无忧。如果让我出手，除非满足以下几点：一，发生战争，现代战争可以让人类回到原始社会，在战争面前，我首先考虑的是粮食问题，卖房买粮。
二，十年以后，中国城市化结束，，，农村人口进城进得差不多了，，，，我是开中介的，我发现一个现象，就是没有房子空着，基本全都租出...........
----------------------------- 房地产开发商的门槛很难提的太高，这是个权力和资金同样起作用的行业，只要有足够的权力关系可以利用，就会有无数个名不见经传的开发商突然间冒出来，这个行业现在已经把所有的技术工作都外包出去了，只有权力和资金构成门槛。
关于别墅问题，偶一直都不敢动这玩意，拿着烫手，不是不好，是太好了，很容易就和老百姓划清界限了。别墅，容积率越低越好，位置当然是首要因素，周围的环境同样重要。最好的就是闹中取静的城市别墅，其次是优势旅游热点地域的旅游别墅，再次是近郊环境好交通便利的别墅，最次就是随便找个烂地方乱盖的别墅（济南的国科高尔夫就属于这样的）。独栋强于联排，联排强于叠拼。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 13:15
煤炭不给力，这个反弹很难走下去，看来再好的药吃多了也不灵光，汇金的小脸蛋被轻轻的捏了一把，然后一耳光给扇楼下去 LIAO。爷说了，这次伟哥不灵了，上点给力的。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 13:26
作者：66 端午 88 回复日期：2011-10-11 13:02:10
回复
@ksctive 2011-10-11 12:08:00
出利好，集体跑。
看来中国证券市场真是积重难返了，蓝精灵小股民们一点儿信心都没有。
除非跌破 2000 重回 1800，或者出台极其重大利好（暂停 IPO 之类）
否则没有像样的反弹了。
中国的证券市场早已经和证券市场设立的初衷南辙北辕了......
----------------------------- @ksctive 2011-10-11 13:16:25
今天主力咋都哑火了，才吃了一点就下来了，难道不想继续骗散户了？这也太没有技术难度了。要骗散户进去，起码也得强势一天吧。看来马上跟着还有神马 NB 政策，这个利好是什么哪？
=============================== 如果说有，那我能想到的就是尚福林离职消息的官方发布了...
----------------------------- 你说这孩子长的这么丑，在济南本地都极难找到这么丑的人，它怎么就能混到证监会当领导哪？你看哪个小眼，一眯缝死活睁不开，整天可打瞌睡似的，窝瓜脸，笑起来比哭都难看，长的太寒碜了，一副苦大仇深的脸，太丢山东大汉的脸了，太不和谐了，不过好像是要升官了。：（
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 14:29拓邦股份，出现大量而连续的 13 手卖盘，这是骂人吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 14:43
今天要是出根 100 点阴线就 NB 了，一个大耳瓜子印在管理层脸上了。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 18:3213 手连卖在中山公用上波第一个高点出现过，拓邦 12块难道是顶部吗？而且还超跌了，名列所有股票超跌第二位，第一位是珠江实业(尚在半山腰)。机构真的是傻 13,这个软件失灵只出现过一次，2008 年在俯卧撑行情失败后失效了整整 2 个月。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 23:23作者：傲来国主 回复日期：2011-10-11 22:41:56
@66 端午 88
@出生于西部
楼主，恳请告知济南投资哪个小区 “依然”无忧？
就是说，现在你手里有 100w 现金的话，你会投资济南的哪个小区？
能在几年之内进入所谓 安全边界的？
----------------------------------------------- 有的是，都不是给你准备的，到现在为止，银行内部房价还在 4000 左右（免息贷款，只还本金），很多有自建能力的单位盖得房子不到 2000，先是说无房产证，几年后，无一例外的都发证了。有的单位允许二次分房，不用交回第一套，价格比一套贵 1000 块左右。龙奥的省直房，今年的价格才3000 不到，最早的 1000 多，这种房子多了去了，去搞吧，不过到了你的手里，价格比市场价低不了多少。开发区搞的内部别墅，去年年初，5500（不是内部价，内部价还要低），为了避免面积超标，买一层送一层（不列在房产证里面），便宜房子随时都有，关键你的能力达到没有哪？：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 23:25
佛山传闻已经放开限购了，别的城市还远吗？
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 23:37
你先把你的小楼卖了吧，趁着现在能“多卖点”，然后租个很便宜的房子住，这样你就不用整天唠唠叨叨了，其实大家都清楚：你只是想买便宜房子而已。：）
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 23:39
作者：出生于西部 回复日期：2011-10-11 23:33:04
@66 端午 88 2011-10-11 23:25:24
佛山传闻已经放开限购了，别的城市还远吗？
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我们杀猪论都说，限购令是托市的。现在就可以看看，限购令取消，房市会不会大涨。
------------------------------------------ 放开也不会涨，非得等国家认错了，重新给优惠政策再涨。因为大家同样很清楚，不玩房地产，中国经济短期内没有发展的可能。
作者:66 端午 88 日期:2011-10-11 23:53
保障房高开工率背后：40 平米公租房遭遇“居住难”
2011-10-11 证券日报
摘要：10月10日，住建部公布数据表示，截至9月底全国保障性安居工程已开工 986 万套，开工率超过 98%。
其中仅 9 月份就开工 118 万套，开工速度同比上升了 12%。
在新建保障性安居工程当中，约 40%为公租房，而在 2012 年及之后的保障性安居工程建设当中，公租房被确定为重点。
10 月 10 日，住建部公布数据表示，截至 9 月底全国保障性安居工程已开工 986 万套，开工率超过 98%。其中仅 9月份就开工 118 万套，开工速度同比上升了 12%。
记者获悉，在新建保障性安居工程当中，约 40%为公租房，而在 2012 年及之后的保障性安居工程建设当中，公租房被确定为重点。
然而，记者调查发现，已开工的公租房项目当中，很多存在设计缺陷或建筑问题，面积不超过 40 平米的公租房如何居住成了值得关注的问题。
尴尬的户型10 月 6 日，北京市朝阳区北苑家园南区 9 号楼保障房项目施工已经进入装修阶段，工人上下忙碌，外墙有部分地方已经贴上瓷砖，室内已经全部安装隔断板。
记者获悉，北苑家园南区保障房主要有三种户型：A1 户型，室内使用面积 22 平方米，建筑面积 34.5 平方米。只有一卧室，仅仅可放一床一桌，厕所与厨房面积都在 2 平方米左右，有个不到半平方米的小阳台。
另一种为 B1 户型，二居室，使用面积 29.83 平方米，建筑面积 46.78 平方米，一卧室 5.34 平方米，一厨房 3.76平方米，一卫生间 3.24 平方米，过道有 4.72 平方米，可以放下一张 1 平方米的方桌，阳台 1.2 平方米。
还有一种是 B2 户型，二居室，使用面积 28.61 平方米，建筑面积44.86平方米，卧室5.71平方米，阳台1平方米。
该项目建设单位北京城建(行情，资讯)(600266)兴华地产有限公司的宣传部负责人告诉记者，8 号楼总建筑面积32161.83 平方米，其中一居室 44 到 53 平方米不等，两居室63.42 平方米，总共 557 户，两居室 112 户，其它为一居室。
洲联集团(WWW5A)五合国际副总严涛分析称，北苑家园项目还是在公租房面积规定出台之前的保障房项目，户型面积还有较大者，但是整体看来，居住面积仍然很拘束。按照正常居住需求来说，2 口人的保障房使用面积要有 20 平米，3 口人的要在 28 平米左右。
“以深圳保障房为例，不足 48.63 平面建筑面积的户型做两居室，净使用面积只有 28 平米，使用率低下。如果在户型内再有些面积浪费，必然会出现坐在马桶上，脸贴到对面墙上的状况，”严涛表示，保障房设计的问题在其他城市更多，五合国际曾帮多个城市设计保障房项目，对此类情况见惯不怪。
“公租房多为高层建筑，40 平方米的建筑面积，可使用空间实际约 25 平米，通常可以做一室一厅一厨一卫或一厨一卫的零居，这种居室配置通常是 2 人居住，”严涛表示，但是很多时候因为图纸设计不科学或者施工问题导致公摊面积增大，导致 40 平米的公租房使用面积很多时候不足 20平米。
严涛表示，以日本、新加坡等地为例，公租房的标准通常以户型使用面积(日本面积单位“畳”)为依据，不会因公摊面积变化而有过多水分，且租户在入住时也能够比较准确的验证实际尺寸与设计尺寸有无误差，比较合理。
“通常高层建筑布局经济合理的话，得房率在 80%-85%左右，建筑面积为 40 平米的住宅，刨去公摊面积，套型面积应当在 32-35 平米左右，再剔除套型面积所有墙体面积及保温面积(由于是小户型，一般这个比例偏高，约 20-25%)，实际净使用面积应该在 25-27 平米左右。这个净使用面积对于一室一厅稍有些富余，对于两室一厅的住宅，又明显稍显不足，因此是比较尴尬的一个数字。”严涛如是说。
就差几平米
“我们不知道为什么规定在 40 平米，因为这是一个整数吗?”某设计院负责人电话中告诉记者，他不认为公租房确定 40 平米的户型面积是科学的，应该因地制宜。
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